Hoạt động định giá bất động sản tại công ty định giá và dịch vụ tài chính việt nam1

- Khi định giá bất động sản ngoài vệic tuân theo các kỹ thuật định giácòn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định củaNhà nước về chế độ sử dụng đối với từng loạ

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản bao gồm đất đai và những vật tự nhiên khác gắn liền vớiđất như cây cối, khoáng sản; công trình trên đất như các toà nhà, công trìnhxây dựng (theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005) Do đó, bất động sản

là nguồn tài sản lớn của các quốc gia trên thế giới nói chung, của mọi gia đình

và cá nhân nói riêng Các hoạt động của thị trường bất động sản chủ yếu dựavào kết quả định giá đáng tin cậy Hiện nay, Việt Nam đang trên con đườnghội nhập với thế giới, nền kinh tế nước ta đang phát triển mạnh mẽ khôngngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực ào ạt tăng trưởng Các nhà đầu tư trong và ngoàinước đều thừa nhận tiềm năng khi đầu tư vào bất động sản là rất lớn Đi cùng

xu thế phát triển đó, hoạt động định giá ở nước ta cũng được chú trọng pháttriển và đã có những bước tiến đáng kể Tuy nhiên, công tác định giá vẫn chỉ

ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành và phát triển, vì vậy nó còn ẩnchứa nhiều vấn đề phức tạp; điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt độngcủa thị trường bất động sản Bởi vậy, nghiên cứu những vấn đề còn tồn tạitrong công tác định giá ở nước ta là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó

đề ra các giải pháp khắc phục những hạn chế, khó khăn

Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam (được chuyển đổi từTrung tâm Thẩm định giá Bộ Tài Chính), là đơn vị đầu ngành trong lĩnh vựcđịnh giá bất động sản ở nước ta Công tác định giá của công ty đã thu đượcnhiều thành tựu quan trọng với hơn 40.000 bất động sản được công ty địnhgiá Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động định giá của công ty vẫn còn tồn tạinhiều bất cập đòi hỏi cần được Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm

và giải quyết nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá của Công ty

Từ thực tế hoạt động định giá ở nước ta nói chung và quá trình nghiêncứu tại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam, em lấy tên đề tài

Chuyên đề thực tập cuối khóa

chuyên đề tốt nghiệp là: "Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Địnhgiá và Dịch vụ tài chính Việt Nam".

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu hoạt động định giá tại công ty tập trung giải quyết các mụctiêu cơ bản sau đây:

- Nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản

- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản của công ty địnhgiá và dịch vụ tài chính Việt Nam

- Trên cơ sở thực trạng nghiên cứu từ đó đưa ra những biện pháp, kiếnnghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng vàcủa cả nước nói chung

3 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các hoạt động như: định giátài sản, bất động sản, cổ phiếu, thương hiệu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứucủa chuyên đề này tập trung vào hoạt động định giá bất động sản Trong đó,tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giá bất động sản, thựctrạng hoạt động định giá tại công ty định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam,

và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của công ty

4 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác nhưphương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp phân tích, tổnghợp và xem xét những ưu điểm, hạn chế còn tồn tại trong công tác định giábất động sản tại công ty dịch vụ và định giá tài chính Việt Nam từ đó đề xuấtnhững giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế còn tồn tại

5 Kết cấu đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung của chuyên đề được trình bày ở

ba chương như sau:

Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Chương 2: Hoạt động định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Địnhgiá và Dịch vụ tài chính Việt Nam

Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sảntại Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam

Qua đây, em xin gửi lòng cảm ơn chân thành của em tới thầy cô giáoGS.TSKH Lê Đình Thắng và toàn thể cán bộ nhân viên tại Công ty Định giá

và Dịch vụ Tài chính Việt Nam đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ em hoàn thànhchuyên đề tốt nghiệp này

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước cộng hoà XHCN Việt Nam tạiđiều 174 có quy định: "Bất động san là những tài sản không thể di dời đượcbao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản theo quy định của pháp luật

Như vậy, bất động sản trước hết đó là tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, cáccông trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai mà không thể didời được Một bất động sản có thể chỉ là một thửa đất hoặc nhà ở, công trìnhxây dựng hoặc nhà ở, công trình xây dựng cùng với khuôn viên đất của nhàhoặc công trình đó

Bất động sản khác với những loại hàng hoá và dịch vụ khác ở chỗ quátrình giao dịch bất động sản diễn ra tương đối dài và không dễ dàng chuyển

Chuyên đề thực tập cuối khóa

đổi thành tiền Những đặc điểm này chính là những nhân tố làm tăng sự cầnthiết phải có những định giá viên chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá.

1.1.2 Định giá bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản

Có rất nhiều cách khác nhau để tìm hiểu về định giá bất động sản.Thông thường người ta thường sử dụng hai khái niệm như sau:

- Định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bấtđộng sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đựơc xác định

- Định giá bất động sản là một nghệ thuật khoa học về ước tính giá trịcho một mục đích cụ thể của bất động sản cụ thể tại thời điểm nhất định, cócân nhắc đến tất cả đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến tất cảcác yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm cả các loại đầu tư lựachọn

Như vậy, định giá bất động sản là công việc phức tạp nó không chỉ mangtính khoa học, mà còn là một nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giáphải có kiến thức chuyên môn về nghiệp vụ vững vàng và sự nhạy cảm tốt đốivới thị trường Quá trình định giá bất động sản là quá trình áp dụng cácphương pháp khoa học để tính giá trị của một bất động sản đó Quá trình nàykhông thể tách rời mục đích định giá bất động sản

1.1.2.2 Bản chất của định giá bất động sản

Bất động sản thường bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền vớiđất, nhưng trong nhiều trường hợp bất động sản là đất đai, nên định giá bấtđộng sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất Mặtkhác do bất động sản là đơn vị thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sửdụng và về mục địch sử dụng nên việc định giá bất động sản không thể táchrời định giá đất với định giá tài sản gắn liền với đất Trong đó:

- Định giá đất: là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ chomột mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Mụcđích sử dụng đất là yếu tố ảnh hưởng mang tính quyết định đến giá trị của đất,

Chuyên đề thực tập cuối khóa

vì vậy khi định giá người định giá phải xác định rõ mục đích sử dụng củamảnh đất mà mình tiến hành định giá

- Định giá tài sản trên đất: Giá trị tài sản trên đất được tính căn cứ vàochi phí xây dựng hoàn thành để tạo ra công trình trên mảnh đất đó Do vậy, đểước tính giá trị của công trình, ta phải dựa vào chi phí của từng hạng mụccông trình, của từng bộ phận trong công trình đồng thời phải tính đến cả cáckhoản khấu hao và các khoản giảm giá khác

1.2 Đặc điểm của định giá bất động sản

Đối tượng của định giá là các bất động sản do vậy đặc trưng của hoạtđộng định giá phần lớn được quy định bởi những đặc điểm của bất động sản

Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó,

vì vậy việc định giá bất động sản cũng có đặc điểm khác với định giá tài sảnthông thường Định giá bất động sản cũng có những đặc trưng cơ bản sau đây

- Bất động sản là loại hàng hoá cố định, không di dời được nên trong quátrình định giá buộc phải có giai đoạn khảo sát, điều tra thực địa nơi có bấtđộng sản định giá toạ lạc Đồng thời cũng phải thông qua nhiều nguồn thôngtin khác để năm được diễn biến của thị trường bất động sản, đặc biệt là nhữngthông tin về thị trường bất động sản tại khu vực có bất động sản định giá toạlạc

- Một trong những đặc điểm của bất động sản là mang tính cá biệt, độcnhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí), phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữacác bất động sản Trong thực tế khó có một phương pháp định giá có thể xácđịnh chính xác giá trị của bất động sản Vì vậy, định giá chỉ là sự ước tính giátrị của bất động sản

- Khi định giá bất động sản ngoài vệic tuân theo các kỹ thuật định giácòn phải đảm bảo sự phù hợp giữa nội dung định giá với những quy định củaNhà nước về chế độ sử dụng đối với từng loại đất, loại nhà, gắn với cácquyền, nghĩa vụ, và đặc biệt là nghĩa vụ tài chính của người được Nhà nướcgiao đất, cho thuê, công nhận được quyền sử dụng đất Quá trình định giá bất

Chuyên đề thực tập cuối khóa

động sản mà thoát ly khỏi đặc điểm này thì việc định giá trở nên vô nghĩa vàkhông đem lại kết quả.

1.3 Sự cần thiết của hoạt động định giá bất động sản

- Định giá bất động sản là cơ sở giúp Nhà nước quản lý, điều tiết thị trường bất động sản.

Quản lý, điều tiết thị trường bất động sản là một trong những nhiệm vụquan trọng trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Nhà nướcquản lý thị trường bất động sản thông qua các hoạt động như: thu thuế, thuhồi và bồi thường đất đai Để các hoạt động đó đựơc thực hiện tốt thì một yêucầu đặt ra là công tác định giá bất động sản cần phải được chú trọng pháttriển

+ Định giá bất động sản giúp xác định các loại thuế liên quan đến bấtđộng sản

Số tiền thuế căn cứ vào giá trị thị trường của bất động sản Việc khôngnắm được giá trị thị trường bất động sản sẽ dẫn tới việc thất thu thuế Hoạtđộng định giá sẽ làm cho việc xác định các loại thuế liên quan đến bất độngsản được tính toán chính xác và thoả đáng hơn

+ Định giá bất động sản giúp xác định các khoản đền bù thiệt hại bấtđộng sản

Khi Nhà nước thu hồi đất đai của các cá nhân, tổ chức để xây dựng cáccông trình công cộng thì việc xác định giá trị thị trường những bất động sản

bị thu hồi sẽ làm cho công việc này được tiến hành một cách chuẩn mực hơn.Trong các trường hợp khác, khi chủ sở hữu mua bảo hiểm cho bất động sảncủa họ thì việc xác đinhk giá trị thị trường bất động sản cũng là cần thiết

- Định giá bất động sản làm cơ sở cho đổi mới doanh nghiệp Nhà nướcHiện nay, đi cùng với quá trình đổi mới, phát triển kinh tế là sự đổi mớidoanh nghiệp Nhà nước là: cổ phần hoá, giải thể, chuyển hình thức sở hữu

Để việc đổi mới doanh nghiệp Nhà nước đạt hiệu quả cao thì phải xác định

Chuyên đề thực tập cuối khóa

được chính xác giá trị doanh nghiệp Hoạt động định giá sẽ làm cho việc xácđịnh giá trị doanh nghiệp được chính xác hơn.

- Định giá bất động sản giúp người kinh doanh bất động sản hoạch địnhchiến lược kinh doanh

Để kinh doanh bất động sản có được hiệu quả cao người kinh doanh bấtđộng sản cần hoạch định ra một chiến lược kinh doanh Nội dung của mộtchiến lược thường bao gồm: cơ sở xây dựng chiến lược; lập dự án đầu tư (liênquan tới giá); tính toán khả năng đầu tư (tính toán các khoản tài chính) Địnhgiá sẽ giúp cho việc xây dựng chiến lược của người kinh doanh có hiệu quảcao

- Định giá bất động sản giúp việc mua bán, giao dịch quyền sở hữu hoặc

sử dụng bất động sản diễn ra thuận lợi hơn

Trong một giao dịch bất động sản, giá trị thị trường bất động sản là căn

cứ quan trọng cho các bên giao dịch mua - bán bất động sản Trong các giaodịch mua bán bất động sản, người bán thường có xu hướng chào bán bất độngsản với mức giá cao hơn mức dự kiến Ngược lại, người mua thường có xuhướng trả lời thấp hơn giá trị thị trường của bất động sản Do vậy, hoạt độngđịnh giá sẽ góp phần thúc đẩy các giao dịch mua - bán trên thị trường diễn rathuận lợi hơn

- Định giá bất động sản làm cơ sở cho định giá bất động sản làm tài sảnđảm bảo tiền vay

Khi nhận bất động sản thế chấp, các tổ chức tín dụng thường cần đượckhẳng định là giá trị thị trường của bất động sản đảm bảo phải cao hơn phầnvốn vay mà bất động sản là tài sản đảm bảo Hoạt động định giá góp phần xácđịnh chính xác giá trị thị trường của bất động sản, từ đó hạn chế được nhữngrủi ro có thể xảy ra trong hoạt động tín dụng

chia cắt theo các vùng địa lý, theo các trung tâm chính trị, kinh tế, thươngmại, dịch vụ, du lịch với khả năng cung cầu rất khác nhau Vì vậy, định giábất động sản cũng phải tuân theo những nguyên tắc nhất định Những nguyênttắc cơ bản trong định giá bất động sản có mối liên hệ mật thiết, luôn đi vớinhau và bổ sung cho nhau, vì thế rất ít khi chúng được xem xét một cáchriêng rẽ, tách biệt Để kết quả định giá sát với giá trị thị trường, việc định giáphải tuân theo những nguyên tắc cơ bản được trình bày ở dưới đây.

2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một bất động sản được đánh gái là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu tại thờiđiểm định giá bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đangcho thu thập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhậpròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại

và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất vàtốt nhất được xem như là một trong những nguyên tắc quan trọng nhất củađịnh giá bất động sản Nguyên tắc này đòi hỏi bất động sản được định giá trên

cơ sở ứng dụng mà tại thời điểm định giá nó có khả năng tạo ra thu nhập lớnnhất hoặc đạt hiệu quả cao nhất

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất được phản ánh ở 4mặt sau đây:

- Về mặt vật chất: khi một bất động sản thoả mãn được nhiều sự lựachọn sử dụng nhất thì nó được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhấttốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản đó là hợp pháp, phù hợp với nhữngquy định của Nhà nước

- Về mặt sử dụng: khi một bất động sản tạo ra thu nhập ròng cao nhấthoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất thì việc

sử dụng bất động sản đó được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất

- Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất,tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá trong quá trình định giá phải chỉ

ra được khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản và những lợi ích củaviệc sử dụng đó

2.2 Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị trường được xác định bởi sự tác độngqua lại giữa các lực lượng cung và lực lượng cầu trên thị trường Khi lượngcung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên;khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường

sẽ giảm Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tănghoặc giảm tuỳ theo chế độ tăng, giảm của cung và cầu Như vậy, giá cả trênthị trường có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.Khi định giá, phải phân tích và đánh giá sự ảnh hưởng của cung - cầuđến giá trị thị trường của bất động sản ở hiện tại cũng như là ở tương lai Khiphân tích thông tin trên thị trường phải cân nhắc đến tình trạng thị trườngtrước khi thực hiện các điều chỉnh

2.3 Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tạo ra thu nhập của bất động sản

Nội dung nguyên tắc: Thu nhập của bất động sản được tạo ra bởi sựđóng góp của 4 yếu tố, đó là: lao động, vốn, đất đai và quản lý Nguyên tắcnày cho rằng để xác định giá trị thực của một bất động sản, cần phải đánh giáđầy đủ sự tham của bốn yếu tố nói trên trong quá trình tạo ra thu nhập từ bấtđộng sản Việc đánh giá đó được thực hiện thông qua hoạt động xem xét,đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Trong quá trình đánh giá ta thường đưagiá trị của từng yếu tố về cùng một mốc thời gian với mục đích đảm bảo tínhthống nhất về mặt giá trị Trong quá trình định giá, cần phải căn cứ vào 4 yếu

tố đó để xác định đúng giá trị của bất động sản đang định giá

2.4 Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc này cho rằng, định giá một bất động sản phải căn cứ trên cơ

sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản (cả địa điểm vàcông trình xây dựng phải được định giá với cùng một tính chất sử dụng) Trên

Chuyên đề thực tập cuối khóa

thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau:như để ở, để kinh doanh thương mại - dịch vụ, vì thế, một bất động sản cùngmột lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau: giá trị để ở, giá trị để kinhdoanh thương mại - dịch vụ

"Nhất quán" được hiểu: đó là sự phù hợp giữa mục đích sử dụng đất vàmục đích đầu tư công trình Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mangtính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bộbất động sản Vì vậy, khi định giá bất động sản không được lẫn lộn với cácmục đích sử dụng khác, mà cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính củabất động sản, hay chính là căn cứ vào mục đích sử dụng đất

2.5 Nguyên tắc cân đối

Nguyên tắc cân đối cho rằng: Giá trị thu được từ một bất động sản sẽ đạt

ở mức cao nhất khi sự đầu tư giữa bốn yếu tố sản xuất: đất đai, lao động vốn

và quản lý đạt tới trạng thái cân đối Cân đối trong thị trường bất động sảnđược hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trườngmột bất động sản hoặc các bất động sản trong cùng một khu vực để giá trị thuđược từ chúng đạt ở mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép:

- Trong trường hợp áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyêntắc cân đối chỉ ra rằng giá trị thị trường đạt tới tối đa khi các yếu tố tạo ra bấtđộng sản đạt tới trạng thái cân đối, nghĩa là sự kết hợp của 4 yếu tố đầu vào:lao động, vốn, đất đai, quản lý là phù hợp nhau

- Trong trường hợp áp dụng đối với một khu vực cụ thể, nguyên tắc nàychỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹđất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý Khi ápdụng đối với một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó, nguyên tắc cân đốithường được kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

Chuyên đề thực tập cuối khóa

2.6 Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng: Các yếu tố trong thị trường bất động sảnkhông bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố tự nhiên, kinh tế, nhà nước và phápluật, xã hội, môi trường luôn tác động đến bất động sản tạo ra các thay đổinhư: thay đổi trong nhu cầu, thị hiếu; trong quá trình sử dụng (hao mòn, lạchậu, ) Những thay đổi đó làm cho giá thị trường bất động sản luôn biếnđộng

Tuân thủ nguyên tắc này đòi hỏi người định giá ngoài việc hiểu rõ nhữngnhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, còn phải dựđoán được các yếu tố tác động tới giá cả thị trường tại thời điểm hiện tại, cònphải dự đoán các yếu tố tác động tới giá cả thị trường ở thời điểm tương lai

2.7 Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,cung bất động sản thường phản ứng chậm hơn so với cầu (cung không đápứng đủ cầu) nên tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như cácloại hàng hoá thông thường Cạnh tranh trong thị trường bất động sản là biểuhiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi íchcủa bản thân Các mảnh đất tuy không giống nhau nhưng chúng vẫn có thểthích một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thaybằng một vị trí hoặc một loại nhà riêng biệt, nhưng người đó cũng có thể thaybằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn hơn Nhà kinhdoanh bất động sản cũng có thể chuyển từ thị trường bất động sản của địaphương này đến thị trường bất động sản của địa phương khác để đạt đượcmục đích của họ, đó là tối đa hoá lợi nhuận

Yếu tố cạnh tranh đóng vai trò quan trọng, nên khi định giá bất động sảncần phải xem xét đến nhân tố này Nếu như bất động sản đang định giá nằmtrong môi trường cạnh tranh thì người định giá phải căn cứ vào giá trị đượchình thành trên thị trường Ngược lại, nếu bất động sản mang tính độc quyềncao thì phải sử dụng phương pháp chuyên biệt cho bất động sản đó

Chuyên đề thực tập cuối khóa

2.8 Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất độngsản phụ thuộc vào lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bấtđộng sản là bao nhiêu (nghĩa là với sự hiện diện hay vắng mặt nó, sẽ làm chogiá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu)

Với nội dung như trên, nguyên tắc đóng góp chỉ ra rằng khi định giá bấtđộng sản cần phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố bất động sản vàogiá trị của bất động sản nói chung

2.9 Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi cho rằng khi có sự gia tăng liêntục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cốđịnh, thì nhu cầu ròng sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự giatăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập ròng trong tương lai.Nghĩa là phần sinh lợi không tăng lên đồng đều khi tăng yếu tố đầu tư

Vì vậy, khi định giá phải xem xét lợi nhuận trước mắt cũng như lợinhuận ở trong tương lai

2.10 Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc ngoại ứng cho rằng: trong một quần thể bất động sản luôn có

sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản Sự tác động qua lại đó làm tănghoặc giảm giá trị của bản thân bất động sản Những bất động sản có giá trịthực thấp nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giátrị cao, thì giá trị thị trường của bất động sản đó có chiều hướng tăng so vớigiá trị thực của chính nó Và ngược lại, một bất động sản có giá trị thực caonhưng nằm trong một khu vực mà giá trị của những bất động sản ở đó đaphần thấp, thì giá trị thị trường của nó có xu hướng thấp hơn giá trị thực

2.11 Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc thay thế chỉ ra rằng: giá trị thị trường của một bất động sảnchủ thể có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí mua một bất động sản thay thếkhác tương tự về giá trị so với bất động sản chủ thể, với điều kiện không có

Chuyên đề thực tập cuối khóa

sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế đó Một người mua cẩntrọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trên thị trườngmở.

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giábất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thunhập

- Phương pháp lợi nhuận

Trong định giá, không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ

có phương pháp thích hợp nhất Một phương pháp được đánh giá là phù hợpnhất khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng đầy đủ, dễdàng và chính xác và kịp thời

3.1 Phương pháp so sánh

3.1.1 Khái niệm

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằng cách

so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu cần định giá với bất động sản tương tự

đã bán trên thị trường để ước tính giá trị thực của bất động sản mục tiêu từ giábán của bất động sản so sánh

3.1.2 Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa vào việc tuânthủ "nguyên tắ thay thế" đó là: không một người mua nào sẽ bỏ ra một số tiềnnếu người đố tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Theo nguyên tắc này: giá trị bất động sản mục tiêu được coi là hoàn toàn cóthể ngang bằng với giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được.

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về bất động sản so sánh đã thu thập được

để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất (theo kinhnghiệm thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản so sánh)

Bước 4: Xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất độngsản so sánh Đồng thời, dựa vào những yếu tố khác biệt đó tiến hành điềuchỉnh giá của bất động sản Nguyên tắc điều chỉnh lấy bất đống sản mục tiêulàm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh Nếu bấtđộng sản so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêuthì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngượclại Nội dung cụ thể:

- Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và quy đổi giá của các động sản so sánh

về bất động sản mục tiêu nhằm loại bỏ sự khác biệt giữa các bất động sản cần

so sánh về diện tích, kích thước

- Lập bảng so sánh các chỉ tiêu khác nhau giữa bất động sản so sánh vàbất động sản mục tiêu Những yếu tố cần phải xem xét trong quá trình điềuchỉnh là

Chuyên đề thực tập cuối khóa

+ Vị trí mặt bằng của bất động sản: kích thước lô đất, hình dáng lô đất,địa điểm, quy mô lô đất

+ Tình trạng pháp lý của bất động sản

+ Tình hình quy hoạch

+ Các công trình xây dựng trên đất

+ Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, thời điểm giao dịch,động cơ giao dịch

+ Các điều kiện thị trường như: lạm phát, giảm phát, sự dao động cungcầu và sức mua trên thị trường

- Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh Có hai cáchđiều chỉnh: điều chỉnh gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ

+ Điều chỉnh gộp: Điều chỉnh số tiền tính gộp của các sự khác biệt giữabất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu

+ Điều chỉnh theo tỷ lệ: Điều chỉnh theo tỷ lệ % trên cơ sở cộng hoặc trừđơn giản các yếu tố khác biệt

Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu trên cơ sởgiá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

3.1.4 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế

- Đất trống

3.1.4.2 Yêu cầu

- Chất lượng của thông tin phải cao

Định giá giá trị hiện tại của bất động sản, nhưng lại căn cứ vào nhữngthông tin tìm được trong quá khứ, do vậy dễ gây ra tình trạng quên, nhầm lẫn,

Chuyên đề thực tập cuối khóa

bỏ sót Vì vậy, để đảm bảo độ chính xác khi sử dụng phương pháp so sánh đòihỏi chất lượng của thông tin phải phù hợp, đáng tin cậy và kiểm tra được Từ

đó cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá: phải thu thập được càng nhiềuthông tin càng tốt và phải đảm bảo được hệ thống thông tin sàng lọc có hiệuquả và cập nhập

- Thị trường phải ổn định

Nếu thị trường có biến động phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được

độ chính xác cao hoặc đối tượng so sánh có tính chất giống nhau về mọi mặt

3.1.4.3 Hạn chế

- Phương pháp so sánh dựa vào những thông tin, chứng từ mang tínhchất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị hiện tại Do vậy, nếu thịtrường biến động mạnh, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong mộtthời gian ngắn thì khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp

- Phương pháp này đòi hỏi định giá phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trường thì mới có thể tiến haàn định giá chính xác

- Phương pháp so sánh thực hiện được khi có đủ giao dịch về các bấtđộng sản tương tự, do vậy nó chỉ sử dụng ở những nơi có thị trường phát triểnhoặc đang phát triển Tại những nơi thị trường kém phát sinh, số lượng nhữnggiao dịch ít, thông tin so sánh thu thập được không đáp ứng đủ yêu cầu, thìkết quả định giá sẽ có độ chính xác kém, không có cơ sở vững chắc và thiếusức thuyết phục

- Việc phân tích so sánh bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khănnên sử dụng phương pháp so sánh là rất khó

3.2 Phương pháp chi phí

3.2.1 Khái niệm

Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị bất động sản dựatrên việc tính toán chi phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mònhữu hình và vô hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với bất độngsản đang định giá, sau đó cộng với giá đất để thành giá bất động sản

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công thức sau:

Giá bất động sản = Giá đất + (Chi phí xây dựng - Giảm giá)

3.2.2 Cơ sở lý luận

Dựa trên "nguyên tắc thay thế", phương pháp chi phí hay còn gọi làphương pháp giá thành giả định rằng, giá trị của bất động sản mục tiêu có giátrị tương đương với chi phí tạo ra một bất động sản giống như vậy và coi đây

là một vật thay thế Vì vậy, khi có đầy đủ thông tin hợp lý thì người mua sẽkhông bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xâydựng công trình có lợi ích tương tự Phương pháp chi phí được xem làphương pháp tổng hợp của 2 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp ổnđịnh giá đất và phương pháp chi phí để định giá công trình xây dựng gắn liềnvới đất

3.2.3 Các bước thực hiện

Quá trình định giá theo phương pháp chi phí diễn ra trong 5 bước:

Bước 1: Xác định, ước tính giá trị mảnh đất của bất động sản

Coi mảnh đất đó đất trồng Giả định việc sử dụng hiện tại là sử dụnghiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Xác định chi phí hiện tại để tái tạo lại hoặc để thay thế nhữngcông trình hiện tại có trên mảnh đất

- Chi phí tái tạo công trình: là chi phí để tái tạo tất cả các bộ phận nhưnguyên trạng của công trình hiện có (không tính đến các yếu tố công năng vàtính hữu dụng của nó)

- Chi phí thay thế: là chi phí để tạo ra một công trình mới nhưng có côngnăng, tính hữu dụng tương đương với công trình cần định giá

Bước 3: Xác định tổng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình trên đất,xem xét tất cả mọi nguyên nhân gây ra sự mất giá này: do yếu tố tự nhiên, doyếu tố lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài

- Những nguyên nhân làm giảm giá công trình:

Chuyên đề thực tập cuối khóa

+ Sự giảm giá tự nhiên: là những tổn thất do tác động của những lựclượng tự nhiên (tác động vật lý, hoá học) làm công trình xây dựng bị hư hỏng,nứt, lún

+ Lỗi thời chức năng: là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại củabất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện hoặc do thiết bịlạc hậu gây ra

+ Lỗi thời về kinh tế: là tổn thất về giá trị do những điều kiện kháchquan ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường xã hội xungquanh bất động sản, những thay đổi về luật pháp hay những điều kiện kinh tếkhác gây ra

- Phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình: Có ba phương pháptính giảm giá tích luỹ của công trình, đó là:

+ Phương pháp kỹ thuật: tính chi phí giảm giá dựa trên các điều tra khảosát sự thay đổi và suy giảm kỹ thuật của công trình

+ Phương pháp thị trường: thông qua việc so sánh, tính toán các tỉ lệgiảm giá của các bất động sản tương tự đã trao đổi trên thị trường để rút ra tỷ

lệ giảm giá cho bất động sản mục tiêu

+ Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ ,khỏi chi phí hiện tại để có giá trịhiện tại trên mặt đất

=- Bước 5: Tính chi phí giảm giá của các công trình phụ trợ nếu các côngtrình đó đi kèm theo công trình chính

Bước 6: Tính giá trị của bất động sản

= Giá đất + +

Chuyên đề thực tập cuối khóa

3.2.4 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế

3.2.4.1 Đối tượng

Phương pháp chi phí thường được sử dụng cho mục đích định giá bấtđộng sản để tính thuế, thuế suất theo giá trị và vị trí của nó Đôi khi phươngpháp này còn được sử dụng trong định giá để đền bù khi bất động sản bắtbuộc phải thu hồi Ví dụ do mở đường phải dỡ bỏ ngôi nhà nằm trên phầndiện tích con đường đi qua theo quy hoạch

Đối với các bất động sản không tạo ra các nguồn thu nhập hoặc các bấtđộng sản đặc thù nên không có những giao dịch tương tự để so sánh, ví dụnhư những công trình công cộng: trường học, bệnh viện thì phương phápchi phí sẽ là phương pháp định giá chính được áp dụng

Việc định giá bất động sản theo phương pháp này thường được dùng đểđối chiếu với kết quả định giá theo phương pháp khác

3.2.4.2 Yêu cầu

Phương pháp giá thành căn cứ vào chi phí để ước tính giá trị bất độngsản vì thế để kết quả giá có độ chính xác cao, thì việc xác định, tính toán chiphí một cách chính xác là một yêu cầu không thể thiếu được đối với phươngpháp này Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với người định giá, đó là phảinắm vững được những quy định hiện hành về đơn giá xây dựng; đồng thờicũng phải tìm hiểu thêm giá trị thị trường của từng loại vật liệu xây dựngcông trình gắn liền với đất

Khi sử dụng phương pháp chi phí cần phân biệt giữ

đất và giá trị công trình trên đất, bởi vì chỉ có công trình trên đất mới bịkhấu hao Mặt khác, không thể dùng phương pháp chi phí để xác định giá đất,

do vậy để tính được giá trị mảnh đất thì phải dùng phương pháp thu nhậphoặc phương pháp so sánh

Chuyên đề thực tập cuối khóa

3.2.4.3 Hạn chế

Cũng như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí cũng sử dụngnhững dữ liệu thị trường để làm căn cứ định giá, nên những hạn chế củaphương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp chi phí

Chi phí nói chung không tạo ra giá trị, không bằng với giá trị nên nó chiphí không phản ánh được giá trị thị trường của bất động sản

Phương pháp chi phí sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng củanhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

Việc ước tính số tiền giảm giá nhiều khi vẫn dựa vào ý kiến chủ quancủa người định giá Trên thực tế, vẫn chưa có một phương pháp thống nhất đểtích tổng giảm giá tích luỹ

Phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo về kỹ thuậtxây dựng và phải có kinh nghiệm

3.3 Phương pháp thu nhập

3.3.1 Khái niệm

Phương pháp thu thập (phương pháp vốn hoá hay phương pháp đầu tư)

là phương pháp định giá bất động sản dựa vào tổng nguồn thu nhập mang lại

từ bất động sản đó trong suốt thời gian khai thác, sử dụng Bản chất củaphương pháp này là tiến hành chuyển hoá các luông thu nhập tương lai vềhiện tại để xác định giá trị của vốn đầu tư, đó cũng là giá trị của bất động sản

3.3.2 Cơ sở lý luận

Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa vào "nguyên tắc dựbáo" lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, giá trị thịtrường hiện hành của một bất động sản phụ thuộc vào giá trị hiện tại của tất cảcác khoản thu nhập tương lai có thể thu được từ bất động sản đó Như vậy, cóthể xác định được giá trị của một bất động sản nếu biết trước thu nhập hàngnăm được tạo ra từ bất động sản đó

Chuyên đề thực tập cuối khóa

G = + + + +

Trong đó:

NOI: giá trị hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần thu được

r: lãi suất bình quân của năm

n: số giai đoạn hoặc giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập

Phương pháp này áp dụng để định giá đối với những bất động sản có thunhập không đều thời gian có giới hạn

3.3.4 Các bước tiến hành

Bước 1: Tính tổng nguồn thu nhập hàng năm mang lại từ bất động sản cótính đến tất cả các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập đó

Bước 2: Tính các chi phí bỏ ra để có được nguồn thu nhập đó

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Bước 3: Tính thu nhập ròng (thu nhập ròng là hiệu số giữa doanh thu thuđược từ việc khai thác, sử dụng bất động sản với chi phí bỏ ra để có đượcdoanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế).

Thu nhập ròng = thu nhập - Chi phí - Thuế

Bước 4: Xác định hệ số văn hoá

Trong đó, tỷ lệ vốn hoá là lãi suất lợi tức mà người định giá căn cứ vào

đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản

Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để xác định ra giá trị thị trường củabất động sản đang định giá

3.3.5 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế

3.3.5.1 Đối tượng

- Phương pháp vốn hoá được áp dụng rộng rãi đối với những bất độngsản tạo ra thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư

- Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng

- Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận

3.3.5.2 Yêu cầu

Khi tính toán các tỉ lệ lợi nhuận, tỉ lệ thu hồi vốn người định giá phảiquan tâm và đưa các yếu tố rủi ro, bất lợi của thị trường vào tính toán và điềuchỉnh

Ngoài ra, người định giá cũng cần phải dự đoán được giá bán thu hồi vàthanh lý tài sản để có thể định giá trong những trường hợp như: cho thuê theohợp đồng, thế chấp bất động sản để vay vốn tại ngân hàng thương mại

3.3.5.3 Hạn chế

Một trong những hạn chế của phương pháp này là các tham số để tínhgiá trị bất động sản đòi hỏi phải có độ chính xác cao, trong khi đó việc xácđịnh chúng lại tiến hành trong điều kiện dự kiến trước Việc dự báo nhiều khikhông chính xác do không thể dự báo trước được những biến động, những rủi

ro có thể xảy ra, điều này làm cho độ chính xác của kết quả tính toán thường

bị hạn chế Tuy vậy, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp

Chuyên đề thực tập cuối khóa

định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệchlớn thì phải áp dụng các phương pháp định giá khác để tính toán.

Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tươnglai Ngoài ra, kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của tham sốtính toán cũng là một hạn chế của phương pháp này

Trên đây là 3 phương pháp định giá bất động sản được áp dụng phổ biếnnhất, Ngoài ra còn có một số phương pháp khác cũng được áp dụng để địnhgiá bất động sản như: phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận

3.4 Phương pháp thặng dư

3.4.1 Khái niệm

Phương pháp thặng dư (phương pháp phát triển lý thuyết) là phươngpháp xác định giá trị của bất động sản bằng cách phát triển đa dạng bất độngsản thành nhiều công trình, đạt được mục tiêu phát triển cao nhất, tốt nhất và

sẽ tương ứng với một giá trị của công trình cao nhất Sau khi trừ đi chi phíđầu tư phát triển có được giá trị của bất động sản

Giá trị còn lại = Giá trị công trình sau khi phát triển - Chi phí phát triển

3.4.2 Cơ sở lý luận

Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dưđòi hỏi phải quán triệt đầy đủ các nguyên tắc định giá Tuy nhiên, trong cácnguyên tắc thì "nguyên tắc đóng góp" giữ vai trò quan trọng nhất Theonguyên tắc này, giá trị của một bất động sản được xác định trên cơ sở của sự

có mặt hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm

đi là bao nhiểu

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư, chiphí marketing, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác

Bước 4: Xác định giá trị còn lại

Giá trị = Giá trị phát triển - Chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trịcòn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu.Giá đất = Giá trị còn lại - Chi phí quản lý - Thuế - Chi phí tài chính củađất - Lợi nhuận liên quan đến đất

3.4.4 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế

3.4.4.2 Yêu cầu

Khi sử dụng phương pháp giá trị còn lại đòi hỏi người định giá phải xemxét và quyết định hình thức sử dụng cao nhất, tốt nhất để tăng giá trị một bấtđộng sản, dự báo giá trị của bất động sản sau khi nó hoàn thành Đây là mộtcông việc hết sức khó khăn và để thực hiện công việc đó người định giá phải

có kiến thức- kỹ năng và kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xácđịnh đúng cơ hội sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

Phương pháp này tính đến kỳ vọng tương lai nhưng lại không tính đếngiá trị thời gian của tiền nên đã giả định tất cả các dòng tiền đều xảy ra tạimột thời điểm, giả định này không hiện thực.

Với những hạn chế trên, phương pháp thặng dư thường bị phê phán làkhông gọn và chứa đựng nhiều biến số

3.5 Phương pháp lợi nhuận

3.5.1 Khái niệm

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năngsinh lợi ước tính của việc sử dụng bất động sản, trừ đi các khoản chi phí hoạtđộng kinh doanh còn lại một khoản dư ra thu nhập thực hàng năm của bấtđộng sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp đầu tư

3.5.2 Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận được xây dựng chủ yếu dựa vào giả thiết: tự bảnthân bất động sản cho một luồng thu nhập, và thu nhập đó được coi như lợinhuận thu được của người kinh doanh, từ đó tạo nên giá trị của bất động sản.Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất là nguyên tắc quan trọng củaphương pháp lợi nhuận

Chuyên đề thực tập cuối khóa

3.5.4 Đối tượng, yêu cầu, hạn chế

3.5.4.1 Đối tượng

Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp không thể áp dụngđược phương pháp so sánh và có mức độ độc quyền nhất định về bất độngsản Độc quyền này có thể do luật pháp quy định (độc quyền hợp pháp): phápluật nghiêm cấm phát triênr, xây dựng bất động sản ở một khu vực nhất định.,Hoặc độc quyền tự nhiên: do sự cản trở của điều kiện tự nhiên, con ngườikhông thể xây dựng được

3.5.4.2 Yêu cầu

Số liệu thu thập về chi phí, doanh thu là số liệu thực, được lấy từ sổ sách,phải xem xét qua thời gian để tính ra các yếu tố không bị ảnh hưởng bởi cácyếu tố khác thường

Việc xác định lợi nhuận định mức của người kinh doanh, lợi nhuận sửdụng vốn cho người kinh doanh cũng như hệ số vốn hoá phải căn cứ vào các

số liệu thực tế của hoạt động kinh doanh đó trong vùng hoặc công trình bấtđộng sản tương tự

3.5.4.3 Hạn chế

Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thựccủa bất động sản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự làm việcchăm chỉ, cũng như là tài năng của người vận hành bất động sản đó

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với những bất động sản mà hoạtđộng của nó tạo ra lợi nhuận Một hạn chế khác của phương pháp này, đó là:đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này

Chuyên đề thực tập cuối khóa

4 NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

4.1 Nhân tố ảnh hưởng tới giá bất động sản

Có ba nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêngcũng như đối với bất động sản nói chung, cụ thể là:

4.1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

- Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao haythấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trịbất động sản Ở những nơi thấp, hay bị ngập nước vào mùa mưa thì giá trị củabất động sản sẽ thấp và ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức bên ngoài của bất động sản: Nếu 2 bất động sản có giá xâydựng như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì sẽ cópgiá trị cao hơn và ngược lại

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm; ồn ào haytĩnh lặng đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằmtrong vùng thường hay gặp sự cố của thiên tai thì làm cho giá trị của bất độngsản bị giảm sút và ngược lại

lại từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó trên thị trườngcàng lớn và ngược lại.

- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện nước, vệsinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ vàchất lượng càng tốt thì giá trị bất động sản càng tăng

4.1.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan tới bất động sản

- Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý vềquyền sở hữu nhà, sử dụng đất, giấy phép xây dựng hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản: tình trạngcho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sởhữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung; tất cả những quy định liên quan nàyđều có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

4.1.3 Các yếu tố chung bên ngoài

- Các yếu tố chính trị pháp lý: Những thay đổi trong đường lối chínhsách của Nhà nước, chính quyền địa phương có thể tác động trực tiếp giántiếp đến cung của bất động sản hoặc cầu về bất động sản, từ đó ảnh hưởngđến giá thị trường của bất động sản Cụ thể là:

+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: chính sách khuyến khíchđầu tư bên ngoài vào địa phương

 Chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản

- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Bao gồm các yếu tố kinh tế liênquan như:

Chuyên đề thực tập cuối khóa

+ Tình hình cung - cầu bất động sản trong khu vực;

+ Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khuvực; các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực;

+ Thu thập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhómcao, trung bình hay thấp) so với các khu vực khác

+ Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng;

+ Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tíndụng trong khu vực

Những nhân tố kinh tế vĩ mô này có thể tác động tới cung, tới cầu hoặc

cả cung và cầu bất động sản từ đó tác động tới giá trị thị trường bất động sản

- Các yếu tố xã hội: Nhân tố xã hội có những ảnh hưởng quan trọng đếngiá trị bất động sản Trong một khu vực, khi mật độ dân số tăng cao do tốc độtăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản tại nơi đó sẽ tăng Mặt khác,những yếu tố khác như: chất lượng dịch vụ y tế, chất lượng giáo dục, cũng cóảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Tình trạng những người sống trongbất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mốiquan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống nhữngvấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

4.2 Những nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động định giá bất động sản

- Sự phát triển của thị trường bất động sản

Định giá bất động sản là một dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bấtđộng sản, góp phần làm minh bạch hoá thị trường bất động sản Do là mộtyếu tố quan trọng của thị trường bất động sản, nên sự phát triển của thị trườngbất động sản tác động lên hoạt động định giá Nếu thị trường phát triển sôiđộng sẽ thúc đẩy hoạt động định giá phát triển mạnh; ngược lại nếu thị trườntrầm lắng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động định giá

- Những quy định của Nhà nước về hoạt động định giá bất động sản

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Hành lang pháp lý là yếu tố không thể thiếu để hoạt động định giá tồn tại

và phát triển Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản phápluật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh liên quan đến hoạt động định giá

Cụ thể như:

+ Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH theo đó định giá được chínhthức công nhận là một nghề trong nền kinh tế;

+ Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 11 năm 2003 quy định

cụ thể việc thực hiện một số điều trong pháp lệnh giá số UBTVQH;

40/2002/PL-+ Quyết định số 21/2004/QĐ-BTC về việc cấp, quản lý, sử dụng thẻthẩm định viên về giá;

Các văn bản pháp lý liên quan đến định giá đó đều là cơ sở, là nền tảngcho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá bất động sản Bêncạnh mặt tích cực đó thì vẫn còn tồn tại những mâu thuẫn, chồng chéo trong

hệ thống các văn bản liên quan đến định giá bất động sản Ví dụ như: Bộ Tàichính đã ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá về các nội dung: Tiêu chuẩn vềđạo đức, chứng thư định giá, về chứng thư, báo cáo định giá, về các nguyêntắc định giá, cơ sở định giá, tuy nhiên tiêu chuẩn quan trọng đựơc các nhàđịnh giá sử dụng thường xuyên là các phương pháp định giá thì vẫn chưa banhành Những hạn chế trong hệ thống văn bản pháp luật đó đã ảnh hưởngkhông nhỏ đến hoạt động định giá bất động sản: làm cho nó phát triển không

ổn định và còn mang tính tự phát Vì vậy, trong thời gian tới các văn bảnhướng dẫn thi hành cần được hoàn thiện để hoạt động định giá phát triển vàtrở thành một nghề thực sự có ích cho xã hội

- Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá

Định giá viên đóng một vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bấtđộng sản, họ là người trực tiếp thực hiện quy trình định giá bất động sản bắtđầu từ bươc thu thập thông tin cho đến bước cuối cùng là lập chứng thư địnhgiá Trong khi tiến hành định giá, ngoài việc vận dụng những lý luận định giá

Chuyên đề thực tập cuối khóa

thì các định giá viên cũng phải dựa trên những kinh nghiệm thực tế của mình

để tiến hành định giá bất động sản cụ thể, Do đó,với một người định giá cóchuyên môn và kinh nghiệm sẽ đưa ra kết quả chính xác hơn Ngoài ra, địnhgiá bất động sản là một lĩnh vực khó đòi hỏi nhà định giá phải có nghiệp vụchuyên môn vững vàng, am hiểu về xây dựng, kinh tế, tài chính có khả năngphân tích, dự đoán các khả năng hiện tại, tương lai của bất động sản,

Ngoài ra, năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh hưởngtới quá trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị Quá trìnhnày đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá bất động sản Người địnhgiá phải được đào tạo về nghiệp vụ định giá, kỹ năng làm việc và phải có tinhthần trách nhiệm cao

Hiểu về định giá nhưng ứng dụng nó trong mỗi trường hợp cụ thể khôngphải dễ dàng, điều này đòi hỏi người định giá phải có trình độ chuyên môncao và thực sự am hiểu pháp luật và phải biết phân tích số liệu tài chính

- Các thông tin liên quan đến bất đống sản cần định giá bất động sảnTheo lý thuyết định giá để sử dụng các phương pháp định giá một cách

có hiệu quả thì phải có đầy đủ những thông tin trong lĩnh vực bất động sản,bao gồm: thông tin về quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết; về tình trạngpháp lý của bất động sản; về giá cả thị trường Qua đây ta thấy, thông tin làyếu tố sống còn đối với hoạt động định giá bất động sản Nguồn thông tin và

độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kếtquả định giá Đồng thời, thông tin còn quyết định đến tiến trình hoàn thànhcông việc của người định giá là nhanh hay chậm Tuy nhiên, thông tin cũngmang lại những rủi ro đánh kể cho người định giá, do vậy người định giá cầnphải biết cách thu thập, xử lý phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏnhững thông tin không cần thiết cho hoạt động định giá bất động sản

- Các yếu tố kinh tế - xã hội

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Ngoài các nhân tố: hành lang pháp lý, sự phát triển của thị trường bấtđộng sản, năng lực của người định giá, thông tin ảnh hưởng đến hoạt độngđịnh giá, ta phải kể đến các yếu tố thuộc về kinh tế - xã hội

Sự phát triển không ngừng của các ngành kinh tế như: xây dựng, kiếntrúc, cùng với sự tiến bộ không ngừng của khoa học kỹ thuật đã kéo theo sựthay đổi không ngừng của các bất động sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, tuổithọ cũng như chất lượng của công trình Tất cả chúng đều ảnh hưởng tới việcđịnh giá các chi phí cấu thành sản phẩm và tới kết quả của việc điều chỉnhnhững khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, tác độngtới việc tính các khoản chi phí thay thuê, chi phí tái tạo công trình

Các yếu tố về xã hội cũng có ảnh hưởng không nhỏ tới công trình hoạtđộng định giá Các yếu tố về xã hội bao gồm tâm lý, sở thích, thị hiếu, tràolưu, phong tục tập quán Những yếu tố này tác động tới giá của bất động sản.Như vậy, từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá bất độngsản ta thấy rằng định giá không phải là một hoạt động độc lập mà chịu sự tácđộng của nhiều nhân tố Do vậy, công tác định giá bất động sản đòi hỏi ngườiđịnh giá phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm làm việc thực tế

5 CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặtchẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ Mộtquy trình thẩm định bao gồm bước, cụ thể là các bước sau:

Bước 1: Xác định vấn đề:

Đây là bước đầu tiên của quy trình định giá, nó là căn cứ để người địnhgiá lên kế hoạch một cách chi tiết, cụ thể Trong bước này ta cần giải quyếtnhững vấn đề sau:

- Nhận dạng về bất động sản cần định giá: địa chỉ, diện tích, hình thể

- Xác định các quyền của bất động sản: quyền sở hữu toàn phần, quyền

sở hữu bộ phận

Chuyên đề thực tập cuối khóa

- Thiết lập mục đích định giá: mục đích định giá quyết định phương thứctiến hành định giá và ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của bất động sản

- Xác định loại giá trị nào cần được định giá: giá trị thị trường, giá trịbảo hiểm hay giá trị thế chấp

- Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liê và tài liệu cần thiết choviệc định giá bất động sản Cụ thể:

+ Tài liệu sử dụng cho việc định giá phải được sàng lọc có lựa chọn vàphải có những thông tin, dữ liệu thị trường để kiểm chứng

+ Việc xác định phương pháp định giá phải được xem xét kỹ lưỡngthông qua các điều kiện cần thiết người định giá phải lựa chọn ra phươngpháp định giá phù hợp và các phương pháp hỗ trợ nếu có

- Thiết lập này có hiệu lực của việc định giá: Người định giá phải xácđịnh ngày nhận được yêu cầu từ khách hàng, trên cơ sở đó thiết lập các điềukiện thị trường và tài liệu cần thiết cho việc định giá Việc thiết lập ngày địnhgiá nên có sự thoả thuận với khách hàng về giá dịch vụ mà họ phải trả và thờigian hoàn thành

Bước 2: Lập kế hoạch định giá:

Để xây dựng nên kế hoạch, người định giá cần giải quyết các vấn đề sau:

- Xem xét các yếu tố cung và cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính

và quyền của bất động sản được mua bán và đặc điểm của thị trường

- Xem xét về các tài liệu: tài liệu về thị trường và tài liệu về bất động sản

so sánh

- Xem xét và phát triển các nguồn tài liệu: nguồn tài liệu phải là cácnguồn tài liệu đáng tin cậy nhất Số liệu được sử dụng phải đúng đắn, chínhxác và phải được kiểm chứng bằng dữ liệu thị trường

- Thiết kế các chương trình nghiên cứu: bao gồm hình thức và những nộidung cần thiết phải đề cập trong báo cáo

- Lên chương trình thời biểu công tác: xác định thời hạn cho phép củatrình tự các bước phải tuân theo

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Bước 3: Thu thập tài liệu

Nhằm thu thập đầy đủ các thông tin cần thiết, người định giá phải xácđịnh được những thông tin nào là chủ yếu và thông tin nào là thứ yếu Cácthông tin cần thu thập bao gồm:

- Thông tin chung: Thu thập thông tin về vùng đang định giá như: kinh

tế, xã hội, môi trường, các chính sách của chính phủ đối với vùng đó

- Thông tin cụ thể: Thông tin cụ thể về bất động sản cần định giá và bấtđộng sản so sánh

- Số liệu về cung - cầu cạnh tranh trên thị trường

Bước 4: Phân tích tài liệu

Căn cứ vào những nguồn thông tin thu thập được, người định giá tiềnhàng các loại phân tích sau:

- Phân tích thị trường: Phải xác định những lực lượng thị trường nào cóảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đang là đối tượng của hoạt động địnhgiá

- Phân tích tài sản: quá trình phân tích bất động sản phải bao gồm cácyếu tố sau:

+ Các đặc điểm có thể so sánh được, ví dụ giá bán, giá cho thuê

+ Việc sử dụng bất động sản, việc sử vị trí đất và việc sử dụng tài sản cảitạo một cách tốt nhất, cao nhất trong tình trạng hiện nay

Người định giá nên kiểm chứng số liệu thu thập được, các thông tin thuthập được cần giữ bí mật, không được phép công khai

Bước 5: Lựa chọn phương pháp định giá

Từ kết quả của những phân tích trên sẽ lựa chọn phương pháp định giáthích hợp để áp dụng Khi lựa chọn, định giá viên cũng cần phải cân nhắc sựhợp lý, ưu điểm cũng như hạn chế của mỗi phương pháp Đồng thời cũng phảicăn nhắc tới kiểu loại, thuộc tính của bất động sản và mục đích của định giá

Bước 6: Báo cáo định giá

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của công việc định giá Nộidung của báo cáo định giá phụ thuộc vào bản chất, mục đích của hoạt độngđịnh giá Kết quả định giá thường được trình bày trong một báo cáo định giávới các nội dung chính sau:

- Mục đích của công việc định giá bất động sản

- Miêu tả chính xác bất động sản được định giá

- Thời gian ước tính giá trị

- Số liệu minh hoạ và phân tích

- Những điều kiện hạn chế

Trong một báo cáo, người định giá thận trọng phải trình bày những điềukiện hạn chế của kết quả định giá do thông tin thị trường hay do ảnh hưởngcủa những yếu tố khác

Chuyên đề thực tập cuối khóa

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤTÀI CHÍNH VIỆT NAM

1 Khái quát những đặc điểm cơ bản của công ty định giá và dịch vụ tài chínhViệt Nam.

1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty.

Thành lập và phát triển Tiền thân của Công ty Dịch vụ và định giá tàichính là Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính Trung tâm thẩm định giáđược thành lập từ Trung tâm Thông tin và thẩm định giá trực thuộc Ban VậtGiá Chính Phủ, được thành lập từ tháng 02 năm 1998 Trung tâm là đơn vịđầu tiên về lĩnh vực thẩm định giá được thành lập tại Việt Nam Từ tháng 8năm 2003, Trung tâm là Đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Bộ Tài Chính vàđược đổi tên như hiện nay Trung tâm hoạt động theo Quyết định số38/2004/QĐ-BTC ngày 16/4/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc banhành Quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm thẩm định giá Ngày06/9/2007 Bộ trưởng tài chính ký quyết định số 3004/QĐ-BTC phê duyệtphương án chuyển Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài Chính thành Công tyĐịnh giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam, Đông Bắc, Việt Bắc, Tây Bắc công

ty đều có các chi nhánh và các văn phòng đại diện tại đó

Hiện nay, công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triểnthông qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, các Văn phòng đại diện ởmột số địa phương khác Hiện nay, Công ty đang tham gia vào Ban Hiệp hộithẩm định giá ASEAN Công ty đã được tổ chức chứng nhận chất lương quốc

tế của Vương quốc Anh cấp chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng theo tiêuchuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005

Chuyên đề thực tập cuối khóa

1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ

+ Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng

+ Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng

+ Môi giới kinh doanh tài sản: động sản, bất động sản và doanh nghiệp.+ Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinhdoanh của công ty như: kinh tế thị trường, giá cả bằng Tiếng Việt và tiếngnước ngoài theo quy định của pháp luật

+ Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất

và tiêu dùng

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

TỔNG GIÁM ĐỐC

Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Phó tổng giám đốc

Ban kiểm soát

Văn

phòng

Phòng tài chính kế toán

Phòng nghiệp

vụ 1

Phòng nghiệp

vụ 2

Phòng nghiệp

vụ 3

Trung tâm đấu giá

Các phòng khác

Các văn phòng đại diện Các chi nhánh

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Tư vấn

+ Xây dựng phương án giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá,

+ Tư vấn đầu tư, mua - bán doanh nghiệp

+ Tư vấn đấu giá tài sản

+ Tư vấn Marketing

- Các ngành nghề khác phù hợp với năng lực Công ty và được pháp luậtcho phép

2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại công ty định giá

và dịch vụ tài chính Việt Nam

2.1 Hoạt động định giá của công ty

2.1.1 Mục đích định giá

Công ty Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam là công ty hoạt độngtrong lĩnh vực định giá và định giá bất động sản là hoạt động phát triển mạnhnhất trong công ty Công ty là đơn vị đầu tiên trong cả nước cung cấp dịch vụđịnh giá bất động sản cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân với các mụcđích sau:

- Cổ phần hoá, mua bán doanh nghiệp

- Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp

- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng

- Xử lý tài sản trong các vụ án

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

2.1.2 Loại tài sản định giá

Công ty giá hầu hết các loại bất động sản như: Quyền sử dụg đất khu đất

dự án, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại cao ốc văn phòng; chung cư;trang trại

2.1.3 Tiêu chuẩn định giá bất động sản của công ty.

Tiêu chuẩn định giá của công ty tuân thủ theo tiêu chuẩn định giá củaViệt Nam Cụ thể là những tiêu chuẩn sau:

- Cơ sở định giá: "Giá trị thị trường"

Chuyên đề thực tập cuối khóa

Theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính

về việc ban hành ba tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì giá trị thị trườngđược định nghĩa như sau: "Giá trị thị trường của một bất động sản là mức giáước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa mộtbên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trongmột giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mạibình thường"

- Nguyên tắc thẩm định giá:

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất;

Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc thay thế

2.1.4 Phương pháp định giá được lựa chọn

Độ chính xác của một kết quả định giá không những phụ thuộc vàothông tin, dữ liệu mà còn phụ thuộc vào nhận định chủ quan của định giáviên, trong đó việc lựa chọn sử dụng phương pháp định giá bất động sản: nếungười định giá lựa chọn được phương pháp phù hợp với bất động sản sẽ gópphần làm tăng độ chính xác của kết quả định giá; và ngược lại sẽ làm cho kếtquả định giá trở nên kém chuẩn xác Tại công ty định giá và Dịch vụ tàichính Việt Nam, các chuyên viên định giá thường sử dụng kết hợp cácphương pháp định giá sau:

Chuyên đề thực tập cuối khóa