Sàn giao dịch bất động sản

Luận văn : Sàn giao dịch bất động sản

I Giới thiệu đôi nét về học viên

Họ tên: Nguyễn Văn Nam

Ngày sinh: 22-12-1989

Cơ quan công tác : Trường Đại học Kinh tế quốc dân

Chức vụ, nghề nghiệp : Sinh viên

Mã sinh viên : CQ491867

Lớp chuyên ngành : Địa chính 49

Số điện thoại : 0988 34 8682

Địa chỉ mail : nam.neu.wto@gmail.com

Nguyên quán : Hải Dương

II Giới thiệu về sàn giao dịch bất động sản

Tên sàn giao dịch : Sàn giao dịch bất động sản Đông Thiên Phú

Giám đốc sàn giao dịch : Nguyễn Hải Dũng

Địa chỉ: Số 122 đường Khuất Duy Tiến, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân,

Hà Nội

Diện tích : 480m2

Quá trình thành lập

Thành lập công ty TNHH Thiên Phú ngày 26/5/2003

1 Thành lập công ty TNHH Thiên Phú (tên giao dịch: Thien Phu co.,Ltd) Địa chỉ trụ sở chính: Xóm Chùa Đồng, xã Dương Liễu, huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây với 02 thành viên sáng lập

2 Vốn điều lệ đăng ký ban đầu: 500.000.000đ

3 Ngành nghề kinh doanh chủ yếu:

- Xuất nhập khẩu các mặt hàng nông lâm thuỷ sản, sản xuất và buôn bán thức ăn, nguyên liệu thức ăn gia súc

Khai thác, chế biến, xuất nhập khẩu các loại khoáng sản

1 Chuyển trụ sở chính công ty TNHH Thiên Phú từ Hà Tây về Hà Nội và đổi tên thành Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Đông Thiên Phú với 03 thành viên góp vốn

2 Thành lập chi nhánh Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Đông Thiên Phú tại Hải Phòng: số 42, đường Trần Hưng Đạo, quận Hải An, thành phố Hải Phòng.

3 Vốn điều lệ: 800.000.000đồng

4 Ngành nghề kinh doanh chủ yếu:

- Xuất nhập khẩu các mặt hàng nông lâm thuỷ sản, sản xuất và buôn bán thức ăn, nguyên liệu thức ăn gia súc

- Khai thác, chế biến, xuất nhập khẩu các loại khoáng sản

Kinh doanh các loại phế liệu

Thành lập chi nhánh HCM và chi nhánh Hà Tây năm 2005

1 Tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp từ 800.000.000đ lên 4.600.000.000đ

2 Thành lập 2 chi nhánh:

- Chi nhánh Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Đông Thiên phú tại

TP Hồ chí minh tại Số 30/1/14- Đường số 1- Phường 7- Quận Gò Vấp- TP

Hồ Chí Minh

- Chi nhánh Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Đông Thiên phú tại Tỉnh Hà Tây tại Thôn Tân Hội- Xã Trần Phú- Huyện Chương Mỹ- Tỉnh Hà Tây

3 Ngành nghề kinh doanh chủ yếu:

Vẫn giữ nguyên ngành nghề kinh doanh truyền thống, đồng thời mở rộng thêm một số lĩnh vực kinh doanh thương mại như vận tải hàng hoá đường bộ, tái chế nhựa phế liệu, dịch vụ chuyển khẩu hàng hoá

Phát triển mạnh 2006

1.Tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp lên 15.000.000.000đồng

2 Thay đổi địa chỉ chi nhánh Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Đông Thiên Phú tại Hải Phòng: số 34A, ngõ 384, đường Lạch Tray, phường Đằng Giang, quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng

Ngành nghề kinh doanh: bên cạnh những ngành nghề kinh doanh truyền thống, Công ty mở rộng và phát triển chuyên sâu về lĩnh vực kinh doanh bất

động sản bao gồm các hoạt động đầu tư, tái đầu tư, cho thuê, mua bán, trao đổi….

Công ty CP Tập đoàn Đông Thiên Phú ra đời 22/6/2007

là thành viên của Tập đoàn Đông Thiên Phú.( Ngày 28/10/2007)

Chuyển mình thành doanh nghiệp mạnh 07/03/2008

1 Tập đoàn Đông Thiên Phú mua 50% cổ phần của Công ty CP Thương mại và Sản xuất Lập Phương Thành (số 822 Lê Thanh Nghị, phường Hải Tân, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương)

2 Thành lập Công ty CP Đông Thiên Phú Miền Nam trong đó Tập đoàn Đông Thiên Phú sở hữu 87,03% cổ phần của doanh nghiệp này đồng thời giải thể chi nhánh Công ty CP tập đoàn Đông Thiên Phú tại thành phố Hồ Chí Minh

3 Tính đến thời điểm hiện nay, tập đoàn Đông Thiên Phú bao gồm 01 công ty

mẹ và 03 công ty thành viên (công ty CP Thương mại và Dịch vụ Tiến Thành, Công ty CP Thương mại và sản xuất Lập Phương Thành, Công ty CP Đông Thiên Phú Miền Nam, 01 chi nhánh (tại Hải Phòng)

4 Tính đến thời điểm hiện nay, Ngành nghề kinh doanh chủ yếu của Tập đoàn gồm:

4.1 Kinh doanh thương mại

- Duy trì, phát triển thị trường kinh doanh truyền thống bao gồm: Kinh doanh than các loại, đồng Cathode, phế liệu

4.2 Kinh doanh bất động sản bao gồm:

- Mua bán, cho thuê bất động sản

- Đầu tư xây dựng công trình nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng cao cấp

- Đầu tư, tái đầu tư các dự án Bất động sản

- Đầu tư xây dựng và cho thuê kho bãi.

4.3 Kinh doanh tài chính

- Cho thuê tài chính, cung cấp dịch vụ trên thị trường vốn

Sơ đồ tổ chức

III Nội dung hoạt động:

1.Khái niệm sàn giao dịch bất động sản

Thực ra khái niệm về sàn giao dịch bất động sản mới được thừa nhận qua Luật

kinh doanh bất động sản năm 2006 Để hiểu được ý nghĩa, mục đích và vai trò của

sàn giao dịch bất động, nhà nước đang xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn

qui chế của sàn, trách nhiệm và quyền hạn của sàn như thế nào thì theo qui định

của nhà nước

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản

thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm

công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên (Điều 59 Luật KDBĐS)

+Khách hàng có nhu cầu tư vấn thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản

Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, nhu cầu về tư vấn BĐS từ khách hàng, xử lý yêu cầu tư vấn

+Đối với khách hàng muốn thực hiện dịch vụ:

Nhân viên tư vấn xem xét hồ sơ, khảo sát thực tế quy định tại địa phương.+Cập nhật và lưu trữ thông tin

-Thực hiện dịch vụ theo hợp đồng

+Bàn giao sản phẩm dịch vụ cho khách hàng

►Mô tả quy trình :

Khách hàng Các hoạt động nghiệp vụ Xem xét hồ sơ và thực tế

Ký hợp đồng dịch vụ Thực hiện tư vấn Trả hồ sơ ; Thanh lý hợp đồng

►Chú ý :

Việc thực hiện xem xét hồ sơ và thực tế có thể xảy ra hai khả năng :

+Nếu thông tin không phù hợp thì thực hiện trở lại tìm hiểu thông tin từ phía khách hàng

+Nếu thông tin khách hàng cung cấp đã chính xác rồi thì thực hiện bước tiếp theo là kí hợp đồng dịch vụ

- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm :

+ Tư vấn pháp lý về bất động sản;

+ Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;

+ Tư vấn về tài chính bất động sản;

+ Tư vấn về giá bất động sản;

+ Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;

+ Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản

- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tưvấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Tổ chức sàn, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản nghiêm chỉnh chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại

tại khoản 2 Điều 8 của Luật này

- Đấu giá BĐS đã được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực,

bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

- Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm :

+ Trực tiếp bằng lời nói

+ Bỏ phiếu

+ Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

- Thực hiện công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp

- Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên,giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệmthực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

►Mô tả quy trình đấu giá bất động sản, hướng dẫn hoàn thành các thủ tục đăng ký đấu giá tài sản và nghiệp vụ đấu giá tài sản tài sàn giao dịch Đông

Thiên Phú : Làm việc với khách hàng:

+Ký kết hợp đồng đấu giá

+Lập biên bản nhận hồ sơ pháp lý BĐS

+Người có BĐS phải cung cấp giấy chứng nhận hợp lệ hoặc giấy tờ, bằng chứng có giá trị chứng minh quyền sở hữu BĐS hoặc quyền được bán BĐS+Khảo sát tại hiện trường bất động sản cần đấu giá

+Lập hồ sơ đấu giá ( Thống nhất giá sàn với chủ tài sản, lập quy chế đấu giá, soạn thảo, thông báo và phát hành hồ sơ mời đấu giá

+Tổ chức Phiên đấu giá có sự chứng kiến của chủ đầu tư

-Hình thức đấu giá

+Đấu giá trực tiếp bằng lời nói

+Đấu giá trực tiếp bằng hình thức bỏ phiếu kín

-Lập biên bản bán đấu giá

+Bàn giao cho chủ đầu tư biên bản đấu giá thành công

+Mời người trúng đấu giá và chủ đầu tư tới ký hợp đồng mua bán

►Quá trình được thể hiện như sau :

Nhận yêu cầu của khách hàng Thực hiện nghiên cứu hồ sơ Xác định giá khởi điểm Đàm phán kí kết hợp đồng Hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản Tiến hành các biện pháp tiến hành bán đấu giá tài sản Đấu giá tài sản Kí hợp đồng mua bất động sản

►Chú ý :

-Việc thực hiện nghiên cứu hồ sơ là rất quan trọng vì nó ảnh hưởng tới việc xác định giá khởi điểm và ảnh hưởng một cách đồng bộ tới các công đoạn sau.Do đó cần phải cập nhật và khai thác thông tin từ phía khách hàng một cách triệt để và thường xuyên giữ liên lạc với khách hàng

-Nếu việc đấu giá bất động sản không thành thì sàn sẽ thực hiện lại công việc

từ giai đoạn Đàm phán kí kết hợp đồng tới khi hoàn tất công việc đấu giá và

kí kết hợp đồng mua bất động sản

2.3 Quảng cáo bất động sản

-Thực hiện theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá

nhân khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quy

định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này

- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên

phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;

- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch

vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu tráchnhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình

gây ra

- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật

về quảng cáo

►Sơ đồ quy trình quảng cáo bất động sản :

-Tiếp nhận yêu cầu -Chụp hình

-Kí hợp đồng -Nhập dữ liệu -Tập hợp thông tin

và truy

-Thu phí quảng cáo -In tờ rơi, quảng cáo xuất cho sales

Kết thúc, gia hạn Theo dõi bất động -Viết lời giao

hoặc xóa bỏ sản cho tới -Đăng quảng cáo

►Các bước thực hiện:

tra

Lưu thông tin

Tiếp

nhận yêu

cầu

Tiếp nhận các yêu cầu của khách hàng

qua điện thoại hoặc đến trực tiếp sàn

giao dịch về rao quảng cáo, ký gửi môi

giới hoặc môi giới độc quyền

- Tư vấn cho khách hàng về dịch vụ

khách hàng có nhu cầu, chi phí đăng

quảng cáo, số lượng, nội dung, hình

thức đăng quảng cáo

- Khách hàng cung cấp thông tin và hồ

sơ pháp lý về tài sản: tình trạng nhà,

diện tích, vị trí, cấu trúc, quy hoạch,

pháp lý

- Kiểm tra tính hợp pháp của tài sản

- Ký hợp đồng đăng quảng cáo tài sản

( nếu tài sản đủ điều kiện giao dịch)

- Xác nhận với khách hàng ngày đăng

quảng cáo, số lượng

Nhân viên môi giớiNhân viên pháp lý

Trưởn

g phòng

Nhân viên môi giới

Ký hợp

đồng

Sau khi đàm phán với khách hàng và

kiểm tra tài sản giao dịch, tuỳ theo nhu

cầu của khách hàng, nhân viên môi giới

tiến hành thủ tục ký hợp đồng theo mẫu

quy định của Sàn giao dịch

Lưu giữ hồ sơ, chứng từ pháp lý của tài

sản

Hợp đồng được lập thành 02 bản, mỗi

bên giữ 01 bản để thực hiện

Nhân viên môi giớiNhân viên pháp lý

Trưởn

g phòng

Nhân viên môi giới

Thu phí quảng cáo theo đúng biểu phí

quy định

Nhân viên môi giới

Nhân viên

Thu phí

quảng

cáo

Nhân viên môi giới thông báo phòng kế

toán cử người thu tiền và xuất phiếu thu

môi giớiNhân viên

kế toánPhân

kế toán

Trưởn

g phòng

Nhân viên môi giớiNhân viên

kế toán

Xuất thông tin mới cho nhân viên môi

giới ngay sau khi ký hợp đồng và thu

phí

Nhân viên môi giới

Trưởn

g phòng

Nhân viên tổng hợp

Nhân viên tổng hợp

Đăng

quảng

cáo

Theo dõi

Nhân viên môi giới trình Trưởng phòng

duyệt phương án thực hiện

Trưởng phòng xem xét và báo cáo cho

Giám đốc sàn giao dịch

Bộ phận quảng cáoPhòng Markettin

Giám đốc sàn

Nhân viên tổng hợp

Đăng trên báo, tại sàn giao dịch

Theo dõi trên báo, lưu giữ báo

g Trưởng nhóm

Theo dõi, thông báo cho bộ phận liên

quan sửa thông tin nếu khách hàng có

yêu cầu

Theo dõi thời hạn quảng cáo của bất

động sản

Nhân viên môi giới

Trưởn

g phòng

Nhân viên môi giới

Xử lý

bất động

sản hết

hạn

Thông báo cho khách hàng đã hết hạn

quảng cáo, thuyết phục khách hàng

đăng thêm nếu BĐS chưa giao dịch

Trường hợp khách hàng không tiếp tục

sử dụng dịch vụ: thông báo bộ phân liên

quan xoá bỏ thông tin

Nhân viên môi giớiTrưởng phòng

Trưởn

g phòng

Nhân viên tổng hợp

2.4 Quản lý bất động sản

- Theo quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá

nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định

tại khoản 2 Điều 8 của Luật này;

- Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm :

+ Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ

sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;

+ Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất độngsản;

+ Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;

+ Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng

theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;

+ Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo

uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản

+ Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên vàgiá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách

nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình

gây ra

Quy trình quản lý bất động sản : Thành phần tham gia và yêu cầu công việc

Khách hàng là người có bất động sản cần quản lý

Thu thập thông tin, nhu cầu của khách hàng

Kỹ sư và Kỹ thuật và pháp lý kiểm tra hồ sơ và khảo sát thực tế BĐS

Thực hiện kí hợp đồng giữa giám đốc Sàn giao dịch và Chủ đầu tư, giám đốc

và Chủ đầu tư, có sự tham gia của Phòng pháp lý

►Sơ đồ mô tả quản lý bất động sản của sàn :

Khách hàng Bộ phận nghiệp vụ Đàm phán Kí hợp đồng Nhận bàn giao bất động sản

►Lưu ý : Khi đàm phán không được thì việc kí hợp đồng không được diễn ra

mf thay vào đó bộ phận nghiệp vụ sẽ quay trở lại với phía khách hàng để bàn bạc kĩ hơn

2.5 Quy trình dịch vụ cho thuê bất động sản :

►Thành phần tham gia giao dịch :Yêu cầu, nhiệm vụ

-Người có bất động sản cho thuê

- Bộ phận nghiệp vụ: Thu thập thông tin, pháp lý, vị trí, đặc điểm của tài sản, nhu cầu của khách hàng Kiểm tra thông tin Khảo sát thực tế BĐS

-Phòng kinh doanh, phòng pháp lý thực hiện các hoạt động nghiệp vụ

-Việc đàm phán, kí kết hợp đồng có sự tham gia của Giám đốc Sàn giao dịch

và Chủ đầu tư, giữa chủ nhà với Giám đốc sàn giao dịch, có sự tham gia của phòng pháp lý

►Sơ đồ mô tả quá trình cho thuê bất động sản :

Khách hàng Các hoạt động nghiệp vụ Xem xét tính pháp lý của bất động sản Đàm phán Kí hợp đồng Nhận bất động sản

►Lưu ý :

-Khi tính pháp lý của bất động sản đang xét đến không phù hợp thì thực hiện liên hệ với khách hàng để yêu cầu xác định hoàn chỉnh tính pháp lý Trong trường hợp xấu nhất không thể tiếp nhận được bất động sản thì trả về cho khách hàng.

-Khi tính pháp lý đã được chấp nhận, nếu đàm phán không thành công thì một lần nữa cần liên hẹ với khách hàng để điều chỉnh cho phù hợp

Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản

Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây:

·Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt

nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể);

·Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt

nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ

·Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt

nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất

·Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt

nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất

+ Nguyên tắc cung - cầu :

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung

và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại

+ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản :

Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản đó Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố Để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của từng yếu

tố về cùng một mặt bằng thời gian Các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý

+ Nguyên tắc thay đổi :

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản,

về chất lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi là một quy luật khách quan,

nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”

+ Nguyên tắc cân đối :

Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất động

sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

·Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối

·Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

+ Nguyên tắc phù hợp :

Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó Trong thực tế một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích Do đó, mỗi bất động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở, giá trị

để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng… Trong

đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản Vì vậy, khi định giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản

để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng

+ Nguyên tắc cạnh tranh :

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông thường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng

có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường bất động

sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn

+ Nguyên tắc đóng góp :

Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành

Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị

+ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi :

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

+ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác :

Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giá trị

Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại

sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần

Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

+ Nguyên tắc thay thế :

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự

về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có

sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán

Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập

+ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất :

Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn

và quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí

►Sơ đồ chung :

Tiếp xúc khách hàng, thỏa thuận kí hợp đồng Nghiên cứu hồ sơ, xác định giá trị Lập kế hoạch định giá Định giá tài sản tại hiện trường Phân tích thông tin, tính toán giá trị tài sản Dự thảo chứng thư định giá Thống nhất với khách hàng Lập báo cáo và chứng thư định giá Giám đốc kí chứng thư định giá Chuyển giao chứng thư định giá cho khách hàng

►Lưu ý :

-Định giá tài sản tại hiện trường phải dựa trên việc khảo sát thị trường và thu thập thông tin

-Trước khi chuyển giao chứng thư định giá cho khách hàng cần lưu hồ sơ

2.7 Quy trình giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản :

►Đối tượng tham gia và những yêu cầu chung :

-Người có nhu cầu mua, bán thuế/ cho thuê bất động sản.-Kiểm tra thông tin, nhu cầu khách hàng, kiểm trả tài sản, hồ sơ pháp lý, thông tin quy hoạch

- Hướng dẫn bổ sung thông tin đầy đủ vào Phiếu ký gởi ( theo mẫu)-Phiếu nội dung quảng cáo ( theo mẫu)

-Kí kết hợp đồng là nhiệm vụ và quyền giữa Sàn giao dịch và khách hàng : thực hiện các biện pháp nghiệp vụ môi giới hợp đồng theo mẫu-Cập nhật và lưu giữ thông tin

-Nhân viên kế toán thu phí dịch dựa trên mức phí do sàn giao dịch ban hành

►Sơ đồ mô tả quy trình :

Khách hàng Bộ phận nghiệp vụ Kí kết hợp đồng dịch vụ Công bố thông tin Giới thiệu khách hàng Dẫn dắt khách hàng xem tài sản Đàm phán, đặt cọc, kí kết hợp đồng Giao dịch thành công Thu phí môi giới

►Lưu ý :

-Việc công bố thông tin phải gắn liền với các nghiệp vụ môi giới

-Khi thực hiện đàm phán, đặt cọc, kí kết hợp đồng không phù hợp thì thực hiện trở lại bước giới thiệu khách hàng

2.8 Quy trình môi giới bất động sản :

Bộ phận môi giới:

Thu thập thông tin khách hàng khảo sát tài sản, hồ sơ pháp lý, xem xét nhu cầu thực tế trên thị trường Trao đổi và tư vấn khách hàng về giá, phương thức thanh toán, ký kết hợp đồng, và các vấn đề liên quan khác Lưu thông tin

• Đối với khách hàng có bất động sản bán, cho thuê BĐS: Nhân viên môi giới khảo sát địa điểm, diện tích, chụp hình của BĐS., đưa thông tin lên sàn, đăng báo, đăng truyền hình

• Đối với khách hàng là người mua, thuê BĐS: Nhân viên môi giới dẫn khách hàng đi xem BĐS

• Hợp đồng dịch vụ được ký kết giữa Chủ tài sản và Sàn giao dịch