“Bảo hành nhà ở” là việc Bên Bán thực hiện trách nhiệm bảo hành căn hộ chung cư theo quy định của Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản để khắc phục, sửa chữa, thay thế các hạngmục được l
GIẢI THÍCH TỪ NGỮ
Trong Hợp đồng này, các từ và cụm từ dưới đây được hiểu như sau:
Căn hộ được định nghĩa là căn hộ có công năng sử dụng để ở và có thể đi kèm các phần diện tích có công năng sử dụng khác trong nhà chung cư được bán/cho thuê mua kèm theo căn hộ tại Hợp đồng này; căn hộ được xây dựng theo cấu trúc khép kín theo thiết kế đã được phê duyệt thuộc nhà chung cư do Bên Bán đầu tư xây dựng, với các thông tin và đặc điểm của căn hộ được mô tả tại Điều 2 của Hợp đồng này và Phần diện tích khác trong nhà chung cư (nếu có) cùng các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ và các phần diện tích khác mà Bên Mua sẽ mua từ Bên Bán theo thỏa thuận giữa các bên tại Hợp đồng này; Phần diện tích khác là các phần diện tích trong nhà chung cư không nằm trong diện tích sàn xây dựng căn hộ nhưng được bán cùng với căn hộ tại Hợp đồng này.
Nhà chung cư được hiểu là toàn bộ khu căn hộ có căn hộ mua bán do Bên Bán làm chủ đầu tư, gồm các căn hộ, diện tích kinh doanh, diện tích thương mại và các công trình tiện ích chung của tòa nhà, kể cả phần khuôn viên (nếu có) được xây dựng tại ô quy hoạch số … thuộc dự án …, phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng.
1.3 Hợp đồng được hiểu là Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này, bao gồm toàn bộ các phụ lục và tài liệu đính kèm, cùng với mọi sửa đổi, bổ sung bằng văn bản đối với Hợp đồng này do các bên lập và ký kết trong quá trình thực hiện Hợp đồng.
1.4 “Giá bán căn hộ” là tổng số tiền bán căn hộ được xác định tại Điều 3 của Hợp đồng này.
Bảo hành nhà ở là trách nhiệm của Bên Bán đối với căn hộ chung cư, được thực hiện theo Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản và theo thỏa thuận trong Hợp đồng này, nhằm khắc phục, sửa chữa hoặc thay thế các hạng mục được liệt kê tại Điều 9 khi căn hộ bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc vận hành không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng gây ra, trong thời hạn bảo hành và phù hợp với các quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật xây dựng.
Diện tích sàn xây dựng căn hộ là tổng diện tích sàn của căn hộ, bao gồm cả phần diện tích ban công và lô gia gắn liền với căn hộ, được tính từ tim tường bao quanh đến tường ngăn căn hộ, và bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Diện tích sử dụng căn hộ là diện tích sàn xây dựng được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ, gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ và diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ Khi tính diện tích ban công, lô gia thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công, lô gia có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt Chú thích: kích thước thông thủy là kích thước được đo đến mép trong của lớp hoàn thiện tường/vách/đố kính/lan can sát mặt sàn (không bao gồm các chi tiết trang trí nội thất như ốp chân tường/gờ/phào ); diện tích sử dụng căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua căn hộ.
Phần sở hữu riêng của Bên Mua là phần diện tích bên trong căn hộ và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng, gắn liền với căn hộ; phần diện tích này được công nhận là sở hữu riêng của Bên Mua theo quy định của Luật Nhà ở.
Phần sở hữu riêng của Bên Bán là các phần diện tích bên trong và bên ngoài nhà chung cư và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật gắn liền với các phần diện tích đó Tuy nhiên, Bên Bán không bán, không cho thuê mua mà giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh và Bên Bán không phân bổ giá trị vốn đầu tư của phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán của căn hộ Các phần diện tích này được công nhận là sở hữu riêng của Bên Bán theo quy định của Luật Nhà ở.
Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại sau khi trừ phần diện tích sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở Phần này gồm các diện tích, các hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và công trình công cộng được quy định tại khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở, cùng với các phần diện tích khác do các bên thỏa thuận tại Điều 11 của Hợp đồng này.
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là 2% giá trị căn hộ và phần diện tích khác bán kèm; số tiền này được tính vào giá bán và tính trước thuế để nộp nhằm phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung của dự án chung cư.
Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là tập hợp các hoạt động quản lý và vận hành nhằm đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường, an toàn và ổn định, đáp ứng nhu cầu của cư dân và tối ưu hóa chi phí vận hành.
Bảo trì nhà chung cư là hoạt động tu bổ, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng và an toàn của tòa nhà Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm kiểm tra, quan trắc và kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng của nhà chung cư; kiểm tra và duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc thiết bị sử dụng chung của tòa nhà hoặc cụm nhà chung cư.
Bản nội quy nhà chung cư là văn bản quy định chi tiết về quản lý và sử dụng nhà chung cư, kèm theo Hợp đồng này và bao gồm tất cả các sửa đổi, bổ sung được Hội nghị nhà chung cư thông qua trong quá trình quản lý, sử dụng nhà ở.
Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là một tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng và năng lực thực hiện việc quản lý, vận hành nhà chung cư sau khi nhà chung cư được xây dựng xong và đưa vào sử dụng Nhiệm vụ của đơn vị này gồm quản lý vận hành toàn bộ hệ thống và dịch vụ tại khu chung cư, duy trì an ninh, bảo trì cơ sở hạ tầng và phục vụ cư dân; đồng thời quản lý chi phí, sổ sách và tuân thủ các quy định pháp luật về quản lý nhà ở và chung cư Việc lựa chọn một đơn vị quản lý vận hành uy tín sẽ giúp đảm bảo chất lượng dịch vụ, an toàn cho cư dân và tối ưu hóa chi phí cho ban quản trị tòa nhà cũng như các hộ dân.
Giấy chứng nhận là văn bản xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Bên Mua theo đúng quy định của pháp luật đất đai.
ĐẶC ĐIỂM CỦA CĂN HỘ MUA BÁN
Bên Bán đồng ý bán/cho thuê mua và Bên Mua đồng ý mua căn hộ chung cư với đặc điểm như sau:
2.1 Đặc điểm của căn hộ mua bán:
Đặc điểm căn hộ mua bán được xác định rõ với các thông tin: ký hiệu và địa chỉ căn hộ, diện tích sử dụng, diện tích sàn xây dựng, mục đích sử dụng, năm hoàn thành xây dựng, phần diện tích khác được mua cùng với căn hộ và các đặc điểm của căn hộ Những thông tin này được quy định tại Mục 1 Phụ lục 01 của Hợp đồng này.
Diện tích sử dụng căn hộ được xác định theo kích thước thông thủy (gọi chung là diện tích thông thủy) quy định tại khoản 7 Điều 1 của Hợp đồng và là căn cứ để tính tiền mua căn hộ theo Điều 3 của Hợp đồng.
Hai bên đồng ý rằng diện tích sử dụng ghi tại thời điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi tuỳ thực tế đo đạc khi bàn giao căn hộ; Bên Mua có trách nhiệm thanh toán cho Bên Bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ Trong trường hợp diện tích sử dụng thực tế chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn 2% so với diện tích ghi trong Hợp đồng này thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ; tuy nhiên nếu diện tích sử dụng thực tế chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích ghi trong Hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ.
Trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục của Hợp đồng mua bán, hai bên ghi nhận diện tích sử dụng thực tế khi bàn giao và diện tích chênh lệch so với diện tích ghi trong hợp đồng (nếu có) Biên bản bàn giao căn hộ và phụ lục của Hợp đồng mua bán là một phần không thể tách rời của hợp đồng này Diện tích căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho Bên Mua được xác định theo diện tích sử dụng thực tế khi bàn giao.
2.2 Đặc điểm về đất xây dựng chung cư có căn hộ: Thông tin về đất xây dựng chung cư có căn hộ nêu tại khoản 1 Điều này, gồm số thửa đất, số tờ bản đồ và diện tích đất sử dụng chung, được quy định tại Mục 1 Phụ lục 01 của Hợp đồng này.
2.3 Giấy tờ pháp lý của căn hộ:
Bên Bán cung cấp cho Bên Mua các thông tin, bản sao các giấy tờ sau đây:
- Hồ sơ, giấy tờ về đất đai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC878180 ngày 25/02/2016 do UBND thành phố Đà Nẵng cấp.
- Hồ sơ, giấy tờ về xây dựng: Giấy phép xây dựngsố 128/GPXD của Sở Xây dựng Thành phố Đà Nẵng ngày 28/05/2020.
Hồ sơ, giấy tờ liên quan đầu tư dự án và các văn bản chấp thuận dự án khác được liệt kê trong danh mục hồ sơ tại mục Căn cứ nằm ở phần đầu của Hợp đồng mua bán.
2.4 Thực trạng các công trình hạ tầng và dịch vụ liên quan đến căn hộ cho thấy đang thi công xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (nếu có) theo đúng thiết kế được phê duyệt và tiến độ dự án, đảm bảo chất lượng, an toàn và vận hành ổn định khi bàn giao Các hạng mục này bao gồm cấp thoát nước, điện, mạng viễn thông, quản lý chất thải và các dịch vụ đô thị liên quan, được thực hiện đồng bộ để đáp ứng tiện ích và tiêu chuẩn vận hành của căn hộ trong tương lai.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, Bên Bán cung cấp kèm theo hợp đồng này bản sao có chứng thực của Thỏa thuận cấp bảo lãnh số 036/22/HĐBL - 9223 ngày.
Vào ngày 30 tháng 3 năm 2022, giữa Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng The Sang và Ngân hàng TMCP Quốc Dân – Chi nhánh Đà Nẵng, văn bản số … ngày … tháng … năm … của Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng đề cập việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
2.6 Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà: không có.
GIÁ BÁN, KINH PHÍ BẢO TRÌ, PHƯƠNG THỨC & THỜI HẠN THANH TOÁN
(a) Giá bán căn hộ được tính theo công thức lấy đơn giá 01m 2 diện tích sử dụng căn hộ (x) với tổng diện tích sử dụng căn hộ mua.
Giá bán căn hộ được quy định tại đây đã bao gồm đầy đủ các khoản chi phí liên quan như giá trị quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Các thông tin chi tiết về đơn giá và giá bán căn hộ (đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất), thuế giá trị gia tăng và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bằng 2% giá bán căn hộ (kinh phí này được tính trước thuế) Giá bán căn hộ được quy định chi tiết tại Mục 1 Phụ lục 02 của Hợp đồng này.
(b) Giá bán căn hộ quy định tại điểm a khoản này không bao gồm các khoản sau:
Các khoản lệ phí trước bạ, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến việc thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua được quy định rõ và Bên Mua chịu trách nhiệm thanh toán đầy đủ các khoản phí này.
Chi phí kết nối, lắp đặt thiết bị và các dịch vụ cho căn hộ, bao gồm gas, dịch vụ bưu chính, viễn thông, truyền hình và các dịch vụ khác mà Bên Mua sử dụng, sẽ được Bên Mua thanh toán trực tiếp cho đơn vị cung ứng dịch vụ.
Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính hàng tháng và bắt đầu từ ngày bàn giao căn hộ cho Bên Mua theo thỏa thuận tại Điều 8 của Hợp đồng Bên Mua có trách nhiệm thanh toán toàn bộ kinh phí quản lý vận hành này theo các điều khoản đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm theo thông báo của Cơ quan thuế địa phương;
- Các khoản thuế, phí, lệ phí áp dụng đối với việc sở hữu Căn hộ theo các quy định của pháp luật tại từng thời điểm;
- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Nhà chung cư
Hai bên thống nhất từ ngày bàn giao căn hộ và trong suốt thời hạn sở hữu, Bên Mua phải nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành Bên Mua cũng có trách nhiệm thanh toán kinh phí quản lý, vận hành hàng tháng của chung cư và các loại phí dịch vụ khác phát sinh từ việc sử dụng các tiện ích như điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp cho nhà cung cấp.
3.2 Phương thức thanh toán tiền mua:
Bên Mua có nghĩa vụ thanh toán Giá bán Căn hộ và các nghĩa vụ tài chính khác (nếu có) theo đúng quy định của Hợp đồng, bằng tiền Việt Nam và theo hai phương thức thanh toán phổ biến là tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng vào tài khoản của Bên Bán.
Chủ tài khoản : Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng The Sang
Mở tại : Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB) – Chi nhánh Đà Nẵng
Thời điểm xác định Bên Mua đã thanh toán là khi Bên Bán xuất phiếu thu ghi nhận số tiền đã nhận thanh toán từ Bên Mua hoặc khi số tiền chuyển khoản đã được ghi có vào tài khoản của Bên Bán Tất cả các khoản phí liên quan đến việc chuyển khoản sẽ do Bên Mua chịu.
(a) Thời hạn thanh toán tiền mua căn hộ (không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 02%): Mục 2 Phụ lục 02 của Hợp đồng.
Thời hạn thanh toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 02% được quy định rõ cho Bên Mua Bên Mua có trách nhiệm thanh toán trước thời điểm ký biên bản bàn giao căn hộ, căn cứ theo thông báo bàn giao được phát hành bởi chủ đầu tư hoặc đơn vị liên quan Việc thanh toán đúng hạn sẽ đảm bảo quá trình bàn giao căn hộ diễn ra thuận lợi và đầy đủ quyền lợi liên quan đến phần sở hữu chung và chi phí bảo trì.
Bên Bán và Bên Mua có trách nhiệm nộp 02% kinh phí bảo trì vào một tài khoản mở tại ngân hàng thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể như sau:
Tên tài khoản : Tiền gửi Kinh phí bảo trì Nhà chung cư The Sang Residence.
Sau khi mở tài khoản, Bên Bán phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền Trước khi bàn giao Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung Nhà chung cư cho Ban quản trị Nhà chung cư theo quy định, Bên Bán có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán sang tiền gửi có kỳ hạn Bên Bán không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
Hai Bên đồng thuận rằng trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị Nhà chung cư và khi có phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung đã hết thời hạn bảo hành theo quy định, Bên Bán có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch và quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị Nhà chung cư, Bên Bán được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì nhưng phải có văn bản báo cáo kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí; sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị, Bên Bán phải đóng tài khoản Tiền gửi Kinh phí bảo trì Nhà chung cư tại The Sang Residence và có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng để Sở theo dõi.
Việc bàn giao cụ thể kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung của nhà chung cư được các bên thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, đã được sửa đổi tại khoản 6 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/03/2021 để bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, và các quy định này có thể thay đổi theo quy định của pháp luật tại từng thời điểm.
CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH NHÀ Ở
Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng công trình nhà chung cư, bao gồm căn hộ nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này, thực hiện đúng thiết kế đã được phê duyệt và sử dụng đúng (hoặc tương đương) các vật liệu xây dựng căn hộ mà hai bên đã cam kết trong Hợp đồng này.
4.2 Tiến độ xây dựng: Hai bên thống nhất rằng Bên Bán có trách nhiệm thực hiện việc xây dựng nhà ở đúng tiến độ được thỏa thuận và quy định tại phụ lục 03 của Hợp đồng này, đảm bảo tiến độ dự án được tuân thủ nghiêm ngặt để đáp ứng cam kết với các bên liên quan.
4.3 Bên Bán phải xây dựng đầy đủ các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở tại khu nhà chung cư của Bên Mua theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt, đồng thời bảo đảm chất lượng xây dựng theo đúng chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định.
Bên Bán có trách nhiệm hoàn thành toàn bộ các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu thiết yếu của Bên Mua tại khu nhà chung cư theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt trước ngày bàn giao căn hộ, gồm hệ thống đường giao thông, hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt, hệ thống cung cấp nước sinh hoạt và nước thải, hệ thống cung cấp chất đốt và các công trình hạ tầng xã hội liên quan.
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN BÁN
3 Điền theo thiết kế được phê duyệt.
Yêu cầu Bên Mua thanh toán đầy đủ tiền mua theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng, bao gồm các khoản phí dịch vụ và chi phí khác phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng căn hộ; và nếu Bên Mua chậm thanh toán theo tiến độ được quy định tại Điều 3, sẽ được tính lãi suất chậm thanh toán theo quy định tại khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng này.
(b) Yêu cầu Bên Mua nhận bàn giao căn hộ theo đúng thời hạn thỏa thuận ghi trong Hợp đồng này;
Trong Hợp đồng này, Bên Bán có quyền từ chối bàn giao căn hộ hoặc bàn giao bản chính Giấy chứng nhận của Bên Mua cho tới khi Bên Mua hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ thanh toán tiền theo thỏa thuận trong Hợp đồng.
Quyền ngừng hoặc yêu cầu ngừng cung cấp điện, nước và các dịch vụ tiện ích khác được trao cho Bên Mua hoặc bên nhận chuyển nhượng Hợp đồng từ Bên Mua khi họ vi phạm Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành và Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo Hợp đồng này.
Được quyền thay đổi trang thiết bị và vật liệu xây dựng của công trình nhà chung cư với giá trị chất lượng tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng; nếu thay đổi trang thiết bị, vật liệu hoàn thiện bên trong căn hộ thì phải có sự thỏa thuận bằng văn bản với Bên Mua.
Trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị nhà chung cư, cần thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của Ban quản trị, ban hành Bản nội quy nhà chung cư, thành lập Ban quản trị và lựa chọn, ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý, vận hành để quản lý vận hành nhà chung cư kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng cho đến khi Ban quản trị được thành lập.
(g) Đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo thỏa thuận tại Điều 15 của Hợp đồng này;
Điều khoản (h) quy định Bên Mua có trách nhiệm nộp phạt vi phạm Hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại khi vi phạm các thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc phải bồi thường trong Hợp đồng này, hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Dự án được ghi nhận bằng cách treo tên dự án và tên chủ đầu tư tại một phần sở hữu chung theo đúng quy định của pháp luật, nhằm bảo đảm không ảnh hưởng đến quyền sở hữu, quyền sử dụng căn hộ và phần sở hữu chung của Bên Mua.
Bên Bán được toàn quyền sở hữu, quản lý, khai thác và kinh doanh, cũng như thực hiện các quyền định đoạt hợp pháp khác theo quy định của pháp luật đối với diện tích thương mại, diện tích sở hữu riêng và các hạng mục khác thuộc sở hữu riêng của Bên Bán, miễn sao phù hợp với thiết kế được phê duyệt và các quy định pháp luật liên quan.
Bên Mua có trách nhiệm thực hiện đầy đủ và nghiêm túc tất cả các nội dung quy định trong Nội quy và các quy định liên quan khác do Hội nghị Nhà chung cư và/hoặc các cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Bên Mua có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ và đúng hạn các khoản phí dịch vụ, cũng như các chi phí khác phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng Căn hộ, theo đúng quy định tại Nội quy Nhà chung cư được đính kèm theo hợp đồng này.
Được phép tiếp cận căn hộ để thực hiện xây dựng, bảo hành, bảo trì và/hoặc các mục đích phù hợp quy định pháp luật khác theo Nội quy, kể cả sau khi căn hộ đã được bàn giao cho Bên Mua, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho Bên Mua biết trước ít nhất 03 ngày.
(n) Các quyền khác theo quy định của pháp luật và thỏa thuận trong Hợp đồng này.
5.2 Nghĩa vụ của Bên Bán:
Cung cấp cho Bên Mua các thông tin chính xác về quy hoạch chi tiết, thiết kế nhà chung cư và thiết kế căn hộ đã được phê duyệt Cung cấp cho Bên Mua kèm theo Hợp đồng này 01 bản vẽ mặt bằng căn hộ bán và 01 bản vẽ thiết kế mặt bằng tầng nhà có căn hộ bán.
Bản vẽ thiết kế mặt bằng của tòa nhà chung cư có các căn hộ bán đã được phê duyệt và đi kèm là các giấy tờ pháp lý liên quan đến việc mua bán căn hộ, bảo đảm tính hợp lệ và minh bạch cho các giao dịch bất động sản liên quan đến căn hộ tại tòa nhà này.
Chủ đầu tư chịu trách nhiệm xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng đúng quy hoạch được phê duyệt, bảo đảm đồng bộ với nội dung hồ sơ dự án và tiến độ thi công đã duyệt Khi bàn giao căn hộ cho Bên Mua, cư dân có thể sử dụng và sinh hoạt bình thường ngay từ ngày nhận nhà.
(c) Đảm bảo chất lượng xây dựng, kiến trúc kỹ thuật và mỹ thuật nhà chung cư theo đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành;
Trong thời gian chưa bàn giao căn hộ cho Bên Mua, căn hộ phải được bảo quản và thực hiện bảo hành căn hộ cùng với nhà chung cư theo quy định tại Điều 9 của Hợp đồng này.
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN MUA
Nhận bàn giao căn hộ theo Điều 2 của Hợp đồng này được thực hiện với chất lượng phù hợp các thiết bị và vật liệu nêu trong bảng danh mục vật liệu xây dựng mà hai bên đã thỏa thuận, kèm theo hồ sơ căn hộ và các tài liệu liên quan như đã quy định trong Hợp đồng.
Chỗ đỗ xe ô tô, xe máy và xe đạp cho mỗi căn hộ được bố trí tại vị trí đỗ theo thiết kế của khu căn hộ Việc bố trí chỗ đỗ xe ô tô trong nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc ưu tiên trước cho các chủ sở hữu căn hộ, sau đó mới dành cho chỗ đỗ xe công cộng Đơn giá trông giữ xe được thông báo bởi đơn vị quản lý vận hành, phù hợp với quy định của chính quyền địa phương và áp dụng đồng nhất cho tất cả các chủ sở hữu khi sử dụng nhà chung cư.
Trách nhiệm của Bên Bán là làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật, trừ trường hợp Bên Mua tự nguyện thực hiện thủ tục này theo thỏa thuận tại điểm h khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng này.
Khách hàng được toàn quyền sở hữu, sử dụng và thực hiện các giao dịch liên quan đến căn hộ đã mua theo quy định của pháp luật; đồng thời sau khi nhận bàn giao căn hộ, khách hàng được sử dụng các dịch vụ hạ tầng do doanh nghiệp cung cấp trực tiếp hoặc thông qua Bên Bán, và tuân thủ đầy đủ các quy định về sử dụng các dịch vụ hạ tầng của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ.
4 Điền theo thiết kế được phê duyệt tại thời điểm ký kết Hợp đồng.
Nhận Giấy chứng nhận sau khi thanh toán đầy đủ 100% tiền mua và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến căn hộ mua theo thỏa thuận trong Hợp đồng này và đúng theo quy định của pháp luật.
Yêu cầu Bên Bán hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (nếu có) theo đúng nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt, đảm bảo chất lượng và thời hạn cam kết Việc hoàn thành đúng nội dung và tiến độ phê duyệt giúp xác lập cam kết thực thi, giảm thiểu rủi ro cho các bên liên quan và đảm bảo tiến trình dự án diễn ra suôn sẻ Bên Bán cần tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chí kỹ thuật, biện pháp quản lý tiến độ và điều kiện bàn giao nhằm đảm bảo công trình hạ tầng được hoàn thành đúng yêu cầu và đúng thời hạn như đã quy định trong hợp đồng.
Quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ: Bên Mua có quyền từ chối nhận bàn giao khi Bên Bán chưa hoàn thành và đưa vào sử dụng các công trình hạ tầng thiết yếu phục vụ nhu cầu ở bình thường của Bên Mua theo đúng thỏa thuận tại khoản 4 Điều 4 của Hợp đồng, hoặc khi diện tích sử dụng căn hộ thực tế nhỏ hơn hoặc lớn hơn 5% so với diện tích căn hộ ghi trong Hợp đồng Việc từ chối nhận bàn giao trong các trường hợp này không được coi là vi phạm điều kiện bàn giao căn hộ của Bên Mua đối với Bên Bán.
Yêu cầu Bên Bán tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban Quản trị nhà chung cư tại khu vực có căn hộ mua khi đủ điều kiện thành lập theo quy định của pháp luật; đồng thời Bên Bán hỗ trợ thủ tục thế chấp căn hộ đã mua tại tổ chức tín dụng khi Bên Mua có nhu cầu thế chấp căn hộ tại tổ chức tín dụng.
(i) Yêu cầu Bên Bán nộp kinh phí bảo trì nhà chung cư theo đúng thỏa thuận tại điểm b khoản 3 Điều 3 của Hợp đồng này;
Bên Mua có quyền thuê Bên Bán hoặc tự mình hoặc thuê cá nhân/tổ chức để sửa chữa Căn hộ Trong trường hợp này Bên Mua cần thông báo bằng văn bản cho Bên Bán trong thời hạn ít nhất 05 ngày làm việc trước khi tiến hành sửa chữa, và các điều kiện thực hiện sửa chữa sẽ được quy định rõ.
Không được thực hiện các sửa chữa hoặc thay đổi, dù trực tiếp hay gián tiếp, có thể ảnh hưởng đến kiến trúc bên ngoài của Căn hộ và đến kết cấu chính của Căn hộ cũng như của Nhà chung cư.
Người mua cam kết tuân thủ đầy đủ Nội quy Nhà chung cư đính kèm hợp đồng trong quá trình thay đổi, sửa chữa hoặc duy tu, bảo trì căn hộ Bên Mua chịu hoàn toàn trách nhiệm với mọi vấn đề phát sinh liên quan đến việc sửa chữa và duy tu bảo dưỡng căn hộ, trừ trường hợp do lỗi của Bên Bán.
Trong thời hạn bảo hành đối với các hạng mục đủ điều kiện sửa chữa theo Mục (a) và (b) nêu trên, khi Bên Mua thực hiện sửa chữa, Hai Bên sẽ lập biên bản xác nhận và miễn trừ trách nhiệm bảo hành của Bên Bán đối với các hạng mục do Bên Mua tự sửa chữa.
Đối với việc sửa chữa, thay đổi trực tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến thiết kế và kết cấu của Căn hộ cũng như Nhà chung cư, Bên Mua chỉ được thực hiện khi đã có thông báo trước bằng văn bản cho Bên Bán với thời hạn tối thiểu 05 ngày làm việc và nhận được sự đồng ý của Bên Bán; Chấm dứt Hợp đồng theo đúng quy định của Hợp đồng này và yêu cầu Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo Hợp đồng bảo lãnh.
(l) Yêu cầu Bên Bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
6.2 Nghĩa vụ của Bên Mua:
Bên Mua phải thanh toán đầy đủ và đúng hạn số tiền mua và 02% kinh phí bảo trì cho phần sở hữu chung theo thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này, và nghĩa vụ thanh toán không phụ thuộc vào việc Bên Bán có hay không có thông báo thanh toán tiền mua.
(b) Nhận bàn giao căn hộ theo thỏa thuận trong Hợp đồng này;
Ngay từ ngày nhận bàn giao căn hộ, Bên Mua hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với căn hộ đã mua và tự đảm bảo việc mua, duy trì các hợp đồng bảo hiểm cần thiết cho mọi rủi ro và thiệt hại liên quan đến căn hộ, đồng thời tham gia bảo hiểm trách nhiệm dân sự phù hợp với quy định của pháp luật.
THUẾ VÀ CÁC KHOẢN PHÍ, LỆ PHÍ LIÊN QUAN
Bên Mua phải thanh toán lệ phí trước bạ và các loại thuế, phí khác liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật khi Bên Bán làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua và trong quá trình sở hữu, sử dụng căn hộ kể từ thời điểm nhận bàn giao căn hộ.
7.2 Bên Mua có trách nhiệm nộp thuế và các loại phí, lệ phí, chi phí (nếu có) theo quy định cho Nhà nước khi thực hiện bán căn hộ đã mua cho người khác.
7.3 Bên Bán có trách nhiệm nộp các nghĩa vụ tài chính thuộc trách nhiệm của Bên Bán cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
GIAO NHẬN CĂN HỘ
8.1 Điều kiện giao nhận căn hộ:
(a) Bên Bán đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà chung cư, căn hộ và cơ sở hạ tầng theo quy định tại Điều 4 Hợp đồng;
(b) Diện tích sử dụng căn hộ thực tế không chênh lệch cao hơn hoặc thấp hơn 5% (năm) so với diện tích sử dụng căn hộ ghi trong Hợp đồng này;
Bên Mua đã thanh toán đầy đủ tiền mua căn hộ đúng hạn bàn giao theo thỏa thuận trong Hợp đồng (bao gồm các phát sinh do chênh lệch diện tích nếu có), nộp đầy đủ giá trị bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm theo điểm a khoản 1 Điều 12 của Hợp đồng (nếu có), và đã nộp phí bảo trì phần sở hữu chung.
8.2 Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua vào thời gian theo đúng quy định tại phụ lục 03 Hợp đồng này.
Việc bàn giao căn hộ có thể diễn ra sớm hơn hoặc muộn hơn so với thời hạn quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 90 ngày kể từ thời điểm đến hạn bàn giao cho Bên Mua (Thời Gian Gia Hạn Bàn Giao) Bên Bán phải có văn bản thông báo cho Bên Mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ và đề xuất thời hạn bàn giao mới.
Trước 15 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, Bên Bán phải gửi cho Bên Mua một văn bản thông báo về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao căn hộ Nội dung thông báo giúp Bên Mua nắm rõ lịch nhận nhà và chuẩn bị đầy đủ các bước cần thiết cho quá trình bàn giao.
Căn hộ được bàn giao cho Bên Mua phải theo đúng thiết kế đã được duyệt và sử dụng đúng các thiết bị, vật liệu có trong bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà hai bên đã thỏa thuận theo Hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận tại điểm đ khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng.
Vào ngày bàn giao căn hộ được thông báo, Bên Mua hoặc người được ủy quyền hợp pháp phải đến kiểm tra tình trạng thực tế của căn hộ so với các thỏa thuận trong Hợp đồng, cùng với đại diện của Bên Bán để đo đạc lại diện tích sử dụng thực tế và ký vào biên bản bàn giao căn hộ.
Trong trường hợp Bên Mua hoặc người được Bên Mua ủy quyền hợp pháp không đến nhận bàn giao căn hộ trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo bàn giao của Bên Bán, hoặc đến kiểm tra nhưng không nhận bàn giao căn hộ mà không có lý do chính đáng (trừ trường hợp thuộc diện thỏa thuận tại điểm g, khoản 1 Điều 6 của Hợp đồng này), từ ngày đến hạn bàn giao được xem như Bên Mua đã đồng ý, chính thức nhận bàn giao căn hộ theo thực tế và Bên Bán đã thực hiện xong trách nhiệm bàn giao căn hộ theo Hợp đồng; Bên Mua không được quyền yêu cầu bất cứ lý do không hợp lý nào để không nhận bàn giao căn hộ; việc từ chối nhận bàn giao như vậy sẽ bị coi là Bên Mua vi phạm Hợp đồng và sẽ bị xử lý theo quy định tại Điều 12 của Hợp đồng này.
Ngay sau khi hai bên ký biên bản bàn giao căn hộ, Bên Mua có toàn quyền sử dụng căn hộ và chịu mọi trách nhiệm liên quan đến căn hộ đã mua, kể cả trường hợp Bên Mua có hay chưa sử dụng căn hộ này.
BẢO HÀNH NHÀ Ở
Bên Bán có trách nhiệm bảo hành căn hộ đã bán theo đúng quy định tại Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 85 Luật Nhà ở, đồng thời tuân thủ các quy định sửa đổi, bổ sung của Nhà nước áp dụng tại từng thời điểm.
Khi bàn giao căn hộ cho Bên Mua, Bên Bán có trách nhiệm thông báo và cung cấp cho Bên Mua 01 bản sao biên bản nghiệm thu, xác nhận việc đưa công trình nhà chung cư vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng, để các bên xác định thời điểm bắt đầu bảo hành căn hộ.
9.3 Nội dung bảo hành nhà ở (kể cả căn hộ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp) bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng ở khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái và sân thượng; sửa chữa cầu thang bộ, các phần ốp lát, trát; bảo hành hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt và cấp điện chiếu sáng; bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt; bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt; sửa chữa các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở Đối với các thiết bị khác gắn với căn hộ thì Bên Bán thực hiện bảo hành theo quy định của nhà sản xuất.
Bên Bán có trách nhiệm bảo hành căn hộ bằng cách sửa chữa các điểm bị khuyết tật hoặc thay thế các trang thiết bị cùng loại có chất lượng tương đương hoặc tốt hơn Việc bảo hành bằng sửa chữa hoặc thay thế chỉ do Bên Bán hoặc bên được Bên Bán ủy quyền thực hiện.
Bên Mua phải kịp thời gửi thông báo bằng văn bản cho Bên Bán khi căn hộ có hư hỏng thuộc diện được bảo hành Kể từ ngày nhận được thông báo của Bên Mua, Bên Bán có 07 ngày để thực hiện bảo hành các hư hỏng theo thỏa thuận và quy định của pháp luật; Bên Mua cũng phải tạo điều kiện để Bên Bán thực hiện bảo hành căn hộ Nếu Bên Bán chậm thực hiện bảo hành gây thiệt hại cho Bên Mua thì Bên Bán phải bồi thường cho Bên Mua theo thiệt hại thực tế phát sinh.
9.5 Căn hộ được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng Thời gian bảo hành căn hộ được tính từ ngày Biên bản nghiệm thu được ký và đưa căn hộ vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng Thời gian cụ thể: sáu mươi (60) tháng kể từ ngày Biên bản nghiệm thu được ký.
9.6 Bên Bán không thực hiện bảo hành căn hộ trong các trường hợp sau đây:
(a) Trường hợp hao mòn và khấu hao thông thường;
(b) Trường hợp hư hỏng do lỗi của Bên Mua hoặc của bất kỳ người sử dụng hoặc của bên thứ ba nào khác gây ra;
(c) Trường hợp hư hỏng do sự kiện bất khả kháng;
(d) Trường hợp đã hết thời hạn bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 5 Điều này;
Các trường hợp không thuộc phạm vi bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 3 Điều này bao gồm cả các thiết bị, bộ phận gắn liền với căn hộ do Bên Mua tự lắp đặt hoặc tự sửa chữa mà không có sự đồng ý của Bên Bán.
Sau thời gian bảo hành được thỏa thuận tại khoản 5 Điều này, mọi sửa chữa các hư hỏng trong căn hộ thuộc trách nhiệm của Bên Mua Việc bảo trì Phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
CHUYỂN GIAO QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ
Trong trường hợp Bên Mua có nhu cầu thế chấp căn hộ đã mua cho một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam trước khi Bên Mua được cấp Giấy chứng nhận, Bên Mua phải thông báo trước bằng văn bản để Bên Bán cùng Bên Mua thực hiện các thủ tục cần thiết theo quy định của tổ chức tín dụng.
Trong trường hợp Bên Mua chưa nhận bàn giao căn hộ từ Bên Bán hoặc đã nhận bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và Bên Mua có nhu cầu chuyển nhượng Hợp đồng cho bên thứ ba, các bên phải thực hiện đúng thủ tục chuyển nhượng Hợp đồng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; Bên Bán không được thu thêm bất kỳ khoản phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi thực hiện thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên Mua.
Điều 10.3 Hai bên đồng ý rằng Bên Mua chỉ được chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ cho bên thứ ba khi đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; các điều kiện cụ thể sẽ được nêu rõ sau đây.
Căn hộ mua bán không đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hoặc không thuộc diện bị hạn chế chuyển nhượng theo quyết định của cơ quan Nhà nước hoặc không có tranh chấp với Bên thứ ba, trừ trường hợp được ngân hàng thế chấp đồng ý để Bên Mua chuyển nhượng Hợp đồng cho Bên thứ ba.
Bên Mua đã thanh toán đầy đủ các nghĩa vụ đến hạn liên quan đến căn hộ đã mua cho Bên Bán theo đúng thỏa thuận trong Hợp đồng này Việc thanh toán hoàn tất xác nhận sự tuân thủ các điều khoản thanh toán và là cơ sở cho các bước tiếp theo trong giao dịch mua bán căn hộ theo hợp đồng.
Để nhận chuyển nhượng hợp đồng, bên nhận phải đáp ứng đầy đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam tại thời điểm nhận chuyển nhượng hợp đồng.
(d) Bên nhận chuyển nhượng Hợp đồng phải cam kết tuân thủ các thoả thuận của Bên Bán và Bên Mua trong Hợp đồng này.
Trong cả hai trường hợp nêu tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, người mua lại nhà ở hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ được hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ của Bên Mua theo thỏa thuận trong Hợp đồng này và trong Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư đính kèm theo Hợp đồng này.
10.5 Bên Mua và Bên nhận chuyển nhượng tự chịu trách nhiệm độc lập về nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng Hợp đồng.
10.6 Bên Mua toàn quyền thực hiện việc chuyển nhượng Căn hộ theo quy định của pháp luật sau khi được cấp Giấy chứng nhận.
10.7 Bên Mua cam kết và đảm bảo rằng, trừ trường hợp do lỗi của Bên Bán, Bên Bán sẽ không chịu trách nhiệm liên quan đến bất kỳ tranh chấp, kiện tụng hay khiếu nại nào Các tranh chấp này có thể phát sinh (i) giữa các đồng sở hữu hoặc giữa những người thừa kế của Bên Mua; (ii) giữa Bên Mua và bất kỳ Bên thứ ba nào liên quan đến Hợp đồng này cũng như việc chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ của Bên Mua được quy định tại Điều này.
10.8 Bên Bán có quyền chuyển nhượng, chuyển giao các quyền của mình cho một Bên thứ ba khi đáp ứng ba điều kiện: (i) việc chuyển nhượng, chuyển giao đó không ảnh hưởng bất lợi đến quyền và lợi ích của Bên Mua theo Hợp đồng này; (ii) Bên Mua đồng ý với việc chuyển nhượng/chuyển giao đó; và (iii) Bên Bán có văn bản thông báo cho Ngân hàng - Bên thực hiện bảo lãnh về việc chuyển nhượng/chuyển giao này.
PHẦN SỞ HỮU RIÊNG, PHẦN SỞ HỮU CHUNG VÀ VIỆC SỬ DỤNG CĂN HỘ
HỘ TRONG NHÀ CHUNG CƯ
Bên Mua được quyền sở hữu riêng đối với diện tích căn hộ đã mua theo thỏa thuận tại Hợp đồng và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ được liệt kê trong Danh mục vật liệu xây dựng căn hộ tại Mục 1 Phần A Phụ lục 01 Hợp đồng Bên Mua cũng có quyền sở hữu, sử dụng đối với phần diện tích và thiết bị thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy định tại Khoản 3 Điều này.
11.2 Các diện tích và trang thiết bị kỹ thuật thuộc quyền sở hữu riêng của Bên Bán được liệt kê tại Mục 1 Phần A Phụ lục 01 Hợp đồng.
Phần diện tích và thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu trong nhà chung cư được xác định và liệt kê tại Mục 1 Phần A Phụ lục 01 Hợp đồng Các khu vực và thiết bị chung này thuộc quyền quản lý và trách nhiệm bảo trì của tất cả chủ sở hữu, đồng thời cung cấp cơ sở pháp lý cho quyền sử dụng chung và nghĩa vụ đóng góp chi phí bảo trì Việc quy định tại Phụ lục 01 giúp tăng cường sự nhất quán trong quản lý tòa nhà, bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu và đảm bảo hoạt động hiệu quả của hệ thống cơ sở hạ tầng chung.
Trong nhà chung cư, có thể có các phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác (nếu có) Những khu vực này bao gồm văn phòng, siêu thị và các dịch vụ khác được quản lý hoặc vận hành riêng biệt so với khu vực sinh hoạt chung, ảnh hưởng đến quyền sử dụng và nghĩa vụ của các bên liên quan trong tòa nhà.
11.5 Hai bên nhất trí thỏa thuận mức kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư như sau:
Từ thời điểm Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua theo quy định tại Điều 8 của Hợp đồng này cho tới thời điểm Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và ký Hợp đồng quản lý, vận hành nhà ở với đơn vị quản lý vận hành, kinh phí quản lý vận hành được xác định là tổng chi phí quản lý và vận hành phát sinh trong khoảng thời gian kể trên.
Phí quản lý vận hành là 15.000 đồng/m2/tháng (chưa bao gồm thuế VAT) Mức phí này có thể được điều chỉnh nhưng phải tính toán hợp lý cho phù hợp với thực tế từng thời điểm Bên Mua có trách nhiệm thanh toán khoản phí này hàng tháng cho Bên Bán trong vòng 10 (mười) ngày đầu tiên của mỗi tháng hoặc một thời hạn khác trong tháng theo thông báo của Bên Bán hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành phù hợp với quy định của pháp luật và thỏa thuận tại Hợp đồng này Lần thanh toán đầu tiên sẽ cho 03 tháng đầu tiên và theo thông báo của Bên Bán tại thời điểm Bên Mua nhận bàn giao căn hộ.
Bài viết trình bày chi tiết danh mục các công việc và dịch vụ quản lý vận hành Nhà chung cư mà Bên Bán cung cấp cho Bên Mua trước khi thành lập Ban quản trị Nhà chung cư, nhằm làm rõ phạm vi bàn giao, trách nhiệm và quyền lợi của hai bên trong giai đoạn tiền thành lập và chuẩn bị vận hành.
Điều khiển, vận hành và bảo dưỡng định kỳ các hệ thống chung của Nhà chung cư như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động và hệ thống chữa cháy là trách nhiệm của ban quản trị và các đơn vị liên quan nhằm bảo đảm an toàn, hiệu quả và sự liên tục trong sinh hoạt của cư dân Các dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung và được sử dụng chung cũng được quản lý chặt chẽ để sẵn sàng sử dụng khi có sự cố.
Chúng tôi cung cấp đầy đủ các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải và chăm sóc vườn hoa, cây cảnh cho nhà chung cư, kết hợp diệt côn trùng và các dịch vụ liên quan khác để bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường, an toàn và sạch sẽ cho cư dân.
(iii) Các công việc khác có liên quan được các bên thống nhất tại Hợp đồng dịch vụ quản lý, vận hành Nhà chung cư.
Sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, danh mục công việc và dịch vụ, mức kinh phí và việc đóng phí quản lý vận hành sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết định và được Ban quản trị thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.
Trong trường hợp Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư ban hành quy định về giá quản lý vận hành, mức kinh phí này được đóng theo quy định của Nhà nước, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
TRÁCH NHIỆM CỦA HAI BÊN VÀ VIỆC XỬ LÝ VI PHẠM HỢP ĐỒNG
12.1 Hai Bên thống nhất hình thức xử lý khi Bên Mua vi phạm nghĩa vụ trong Hợp đồng như sau:
Trong trường hợp Bên Mua chậm thực hiện các nghĩa vụ thanh toán theo Hợp đồng này quá 10 ngày kể từ ngày đến hạn thanh toán, Bên Mua đồng ý thanh toán lãi chậm trả cho Bên Bán, được tính trên số tiền quá hạn từ ngày đến hạn thanh toán cho đến ngày Bên Bán nhận được số tiền chậm trả, với lãi suất 0.05% mỗi ngày.
Trong trường hợp thanh toán cho tất cả các đợt thanh toán theo Hợp đồng bị trễ hạn trên 60 ngày, Bên Bán có quyền thực hiện các biện pháp xử lý quy định tại Điểm (b) Khoản 12.1 Điều 12.
(b) Trong trường hợp Bên Mua trễ hạn thanh toán của tất cả các đợt thanh toán theo Hợp Đồng vượt quá 60 (sáu mươi) ngày, hoặc Bên Mua không nhận bàn giao khi Căn hộ đã đủ điều kiện bàn giao sau khi kết thúc thời hạn được ghi trong Thông báo bàn giao thìBên Bán gửi thông báo chấm dứt Hợp đồng cho Bên Mua Ngày chấm dứt Hợp đồng là ngày Bên Mua được xem là nhận được thông báo đó theo quy định Hợp đồng và khi đó Bên Bán được thực hiện các quyền sau:
(i) Chào bán Căn hộ cho một Bên Mua mới;
(ii) Áp dụng mức phạt vi phạm với số tiền tương ứng 30% (Ba mươi phần trăm) Giá bán Căn hộ chưa bao gồm thuế VAT; đồng thời Bên Mua sẽ phải bồi thường cho Bên Bán các thiệt hại thực tế phát sinh do việc chấm dứt Hợp đồng mà Bên Bán đã thực chi.
(iii) Thông báo với Ngân hàng về việc chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng bảo lãnh ngay tại thời điểm chấm dứt Hợp đồng, và
Bên Bán sẽ hoàn lại cho Bên Mua toàn bộ số tiền đã thanh toán cho Bên Bán (bao gồm VAT) trong tối đa 60 ngày kể từ ngày chấm dứt Hợp đồng hoặc 15 ngày kể từ ngày Bên Bán ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ với một Bên Mua mới, tùy thời điểm nào đến trước; việc hoàn trả sẽ được thực hiện sau khi đã khấu trừ các khoản tiền phạt vi phạm và tiền bồi thường cho các chi phí và thiệt hại thực tế phát sinh mà Bên Bán phải gánh chịu theo quy định tại Điểm (b) Khoản 12.1 Điều 12.
12.2 Hai Bên thống nhất hình thức xử lý vi phạm khi Bên Bán chậm trễ bàn giao Căn hộ cho Bên Mua như sau:
Trong trường hợp hết Thời Gian Gia Hạn Bàn Giao theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Hợp đồng mà Bên Bán vẫn chưa bàn giao Căn hộ cho Bên Mua, Bên Bán phải chịu phạt 0,05%/ngày.
(không phẩy không năm phần trăm một ngày) cho mỗi ngày chậm bàn giao trên tổng số tiền Bên Mua đã thanh toán
Sau 90 ngày kể từ khi hết Thời Gian Gia Hạn Bàn Giao, Bên Mua có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng hoặc chấp thuận một thời hạn bàn giao mới do Bên Bán đề xuất.
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày Bên Mua tuyên bố đơn phương chấm dứt Hợp đồng (Ngày Chấm Dứt), Bên Bán phải hoàn trả cho Bên Mua toàn bộ các khoản Bên Mua đã thanh toán, kèm theo phạt vi phạm tương đương 30% Giá bán căn hộ chưa bao gồm Thuế VAT, cộng với tiền lãi chậm bàn giao căn hộ theo quy định tại mục (a) Điều 12.2 và tiền bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh do việc chấm dứt Hợp đồng cho Bên Mua theo quy định của pháp luật.
Kể từ Ngày Chấm Dứt, Bên Mua chính thức từ bỏ mọi quyền liên quan đến Căn hộ (trừ quyền được nhận các khoản tiền Bên Bán phải hoàn trả theo quy định tại điều này); đồng thời hai bên sẽ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ còn lại và đảm bảo quyền lợi cho Bên Mua theo quy định của hợp đồng và pháp luật.
Bên Bán có quyền chào bán Căn hộ cho bất cứ Bên Mua nào khác, hoặc để Ngân hàng định đoạt Căn hộ theo quy định tại Thoả thuận cấp bảo lãnh giữa Bên Bán với Ngân hàng Quy định này cho phép Bên Bán tự do tìm kiếm Bên Mua tiềm năng, đồng thời cho Ngân hàng quyền định đoạt Căn hộ khi cần dựa trên thỏa thuận bảo lãnh liên quan, nhằm đảm bảo tuân thủ các điều khoản và an toàn giao dịch.
CAM KẾT CỦA CÁC BÊN
(a) Căn hộ nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này không thuộc diện đã bán cho người khác, không thuộc diện bị cấm bán theo quy định của pháp luật;
Căn hộ nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này được xây dựng đúng quy hoạch, đúng thiết kế và đúng các bản vẽ đã được duyệt, đã cung cấp cho Bên Mua; quá trình thi công cam kết đảm bảo chất lượng và sử dụng đúng các vật liệu xây dựng theo thỏa thuận trong Hợp đồng.
(a) Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về căn hộ mua;
Bên Bán đã cung cấp đầy đủ bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin liên quan đến căn hộ Bên Mua đã đọc kỹ, nắm bắt các quy định của Hợp đồng này cùng các phụ lục đính kèm và chủ động tìm hiểu tất cả các vấn đề mà mình cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó.
Theo Hợp đồng này, số tiền mua căn hộ là hợp pháp và không có tranh chấp với bất kỳ bên thứ ba nào Bên Bán sẽ không chịu trách nhiệm đối với các tranh chấp liên quan đến khoản tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán theo hợp đồng Trong trường hợp có tranh chấp về khoản tiền mua căn hộ, hiệu lực của Hợp đồng vẫn được duy trì và ràng buộc đối với cả hai bên.
Bên Bán có trách nhiệm cung cấp đầy đủ các giấy tờ cần thiết theo đúng quy định của pháp luật và Hợp đồng này khi Bên Bán yêu cầu, nhằm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua.
13.3 Việc ký kết Hợp đồng này giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, lừa dối.
Trong trường hợp một hoặc nhiều điều khoản của Hợp đồng bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuyên vô hiệu, không còn giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành theo quy định hiện hành của pháp luật, các điều khoản còn lại vẫn có hiệu lực thi hành giữa hai bên; hai bên sẽ cùng thỏa thuận sửa đổi các điều khoản bị tuyên vô hiệu hoặc không còn giá trị, bảo đảm sự tuân thủ pháp luật và phù hợp với ý chí của hai bên.
13.5 Hai bên cam kết thực hiện đúng các thỏa thuận đã quy định trong Hợp đồng này.
SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG
14.1 Các bên nhất trí thỏa thuận một trong các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất khả kháng:
(a) Do chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà nước;
(b) Do phải thực hiện quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường hợp khác do pháp luật quy định;
(c) Do tai nạn, ốm đau thuộc diện phải đi cấp cứu tại cơ sở y tế.
(d) Các trường hợp khác phù hợp quy định pháp luật.
14.1 Mọi trường hợp khó khăn về tài chính đơn thuần sẽ không được coi là trường hợp bất khả kháng.
Khi xảy ra một trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều này, bên bị ảnh hưởng phải thông báo bằng văn bản hoặc thông báo trực tiếp cho bên còn lại biết trong vòng 5 ngày kể từ ngày xảy ra và phải xuất trình giấy tờ chứng minh lý do bất khả kháng Việc bên bị ảnh hưởng không thực hiện được nghĩa vụ của mình do trường hợp bất khả kháng sẽ không được coi là vi phạm nghĩa vụ theo Hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để bên còn lại có quyền chấm dứt Hợp đồng này.
Trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng, việc thực hiện các nghĩa vụ theo Hợp đồng sẽ bị tạm dừng trong suốt thời gian diễn ra sự kiện đó; sau khi sự kiện bất khả kháng kết thúc, các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều 15 của Hợp đồng này.