Trêng ®¹i häc thng m¹i TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI KHOA KINH TẾ LUẬT KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài “PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ[.]
Tính cấp thiết nghiên cứu của đề tài khóa luận
Sự phát triển kinh tế đa thành phần và xu hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa đã làm QSDĐ ở trở thành hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế, thúc đẩy các hoạt động giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và thừa kế Người sử dụng đất (NSDĐ) có quyền chuyển nhượng QSDĐ của mình để nhận giá trị quy đổi thành tiền hoặc tài sản khác, theo quy định pháp luật Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất và tốc độ phát triển kinh tế thị trường đã dẫn đến nhiều bất cập trong quy trình chuyển nhượng QSDĐ, bao gồm trình tự, thủ tục và quản lý nhà nước Do đó, nghiên cứu các vấn đề pháp lý là cần thiết để đảm bảo sự vận hành hiệu quả trong việc chuyển nhượng QSDĐ.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một vấn đề pháp lý quan trọng và cần thiết trong thực tiễn Bài viết này tập trung vào việc phân tích pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đồng thời làm rõ những thiếu sót của pháp luật hiện hành trong việc thực hiện các hợp đồng này tại Công ty cổ phần đầu tư Investcom.
Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan
Trước đây đã có một số công trình tiêu biểu nghiên cứu về vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tiêu biểu như:
Năm 2014, Phạm Tuấn Anh đã hoàn thành Luận văn thạc sỹ tại Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài “Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng QSDĐ nhằm hạn chế giao dịch tư lợi” Luận văn nêu rõ cơ sở lý luận cho việc hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật đất đai, và từ đó, tác giả đã tiến hành phân tích chi tiết các quy định hiện hành về hoạt động này.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc hạn chế các giao dịch tư lợi Bài viết nghiên cứu các quy định liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ nhằm ngăn chặn mục đích tư lợi, tuy nhiên, các giải pháp và thực tiễn áp dụng vẫn chưa đầy đủ và chưa bao quát hết nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Tác giả Phạm Quang Huy với Luận văn thạc sỹ được bảo vệ vào năm 2014 với đề tài:
“Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lại” tại Đại học quốc gia
Luận văn của tác giả Phạm Quang Huy tập trung vào hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định liên quan đến đề tài Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu còn hạn chế, chưa đi sâu vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và các vấn đề liên quan như phạm vi, hoạt động, nội dung và thực tiễn áp dụng của hợp đồng này tại các địa phương.
Luận văn thạc sỹ của Phạm Thị Thanh Vân về “Chuyển nhượng QSDĐ ở theo pháp luật Việt Nam” bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, đã phân tích khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ, cho thấy đây là một giao dịch đặc thù chịu sự chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Luận văn nhấn mạnh vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh giao dịch này và nêu rõ các yêu cầu cần thiết cho sự điều chỉnh pháp luật Qua việc nghiên cứu quá trình phát triển và thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, tác giả chỉ ra những thành tựu cũng như những hạn chế, bất cập cần được sửa đổi, bổ sung Luận văn cũng đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, tạo nền tảng cho các nghiên cứu tiếp theo của tác giả trong lĩnh vực này.
Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thùy Trang, bảo vệ năm 2017 tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật hiện hành của Việt Nam”, đã nghiên cứu các vấn đề lý luận cơ bản và thực trạng áp dụng pháp luật Luận án cũng phân tích những vướng mắc cơ bản trong quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm góp phần hoàn thiện khung pháp lý trong lĩnh vực này.
3 định pháp luật, thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan đến việc áp dụng pháp luật về
HĐ chuyển nhượng QSDĐ ở, trên cơ sở đó đề xuất định hướng hoàn thiện pháp luật, đảm bảo phù hợp giữa lý luận, pháp luật và thực tiễn
Ngoài ra, liên quan đến vấn đề này còn có các công trình nghiên cứu được công bố trên các Tạp chí khoa học như:
Bài viết của tác giả Lê Sĩ Nam trên Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 7(291), 2012, đề cập đến hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan tại Tòa án Tác giả phân tích các loại hợp đồng chuyển nhượng, quy định pháp lý hiện hành, cũng như những khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm cải thiện quy trình pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Bài viết của tác giả Nguyễn Quang Tuyến trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2015 phân tích sự tác động của Luật đất đai 2013 đối với việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Luật này đã tạo ra khung pháp lý rõ ràng, thúc đẩy giao dịch và đầu tư vào bất động sản, đồng thời cải thiện tính minh bạch và quyền lợi của người dân trong việc sử dụng đất Những thay đổi này đã góp phần nâng cao giá trị bất động sản và thu hút nguồn vốn đầu tư, từ đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế trong lĩnh vực bất động sản.
Bài viết của tác giả Võ Văn Hòa, đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân số 4/2018, tập trung vào việc hoàn thiện quy định liên quan đến chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Tác giả phân tích các vấn đề pháp lý hiện tại và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong giao dịch bất động sản.
Bài viết “Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến doanh nghiệp” của tác giả Lê Minh Châu trên Tạp chí kiểm sát, số 8/2018
Các công trình nghiên cứu trước đây đã tiếp cận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ nhiều góc độ khác nhau, nhưng chưa giải quyết đầy đủ các vấn đề lý luận và pháp luật liên quan Đề tài “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở - Thực tiễn tại công ty cổ phần đầu tư Investcom” sẽ nghiên cứu toàn diện các quy định pháp luật về loại hợp đồng này, nhằm đưa ra giải pháp hiệu quả cho việc thực hiện hợp đồng giữa các bên và giảm thiểu tranh chấp xã hội.
Đối tượng, mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Bài khóa luận tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một trong những mối quan hệ phổ biến và quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là tại Công ty cổ phần đầu tư Investcom Nghiên cứu này tập trung vào những vấn đề phức tạp liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ, nhằm làm rõ các khía cạnh pháp lý và thực tiễn thi hành của loại hợp đồng này.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là khảo sát các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và thực tiễn thực hiện các quy định này.
Bài viết này tại Công ty cổ phần đầu tư Investcom nêu rõ bốn định hướng nhằm chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Từ đó, bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến HĐ chuyển nhượng QSDĐ, đặc biệt là các giải pháp cụ thể cho HĐ chuyển nhượng QSDĐ.
Phương pháp nghiên cứu
Bài khóa luận này được xây dựng dựa trên các nguyên tắc và phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê Nin cùng với tư tưởng Hồ Chí Minh, đồng thời áp dụng các quan điểm của Đảng và Nhà nước trong quá trình đổi mới Ngoài ra, khóa luận còn kết hợp các phương pháp nghiên cứu cụ thể để đạt được hiệu quả tối ưu trong việc phân tích và trình bày nội dung.
Phương pháp lịch sử cụ thể: Phương pháp này được sử dụng ở Chương 1 của bài
KLTN để tìm hiểu lịch sử hình thành các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở
Phương pháp phân tích: Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong Chương 1 và
Chương 2 sẽ phân tích các cơ sở lý luận và quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Mục đích của việc này là làm nổi bật những lý luận chung mà pháp luật đã quy định, từ đó giúp chúng ta nhận diện rõ ràng các vấn đề hạn chế và bất cập giữa quy định pháp luật và thực tế thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Phương pháp so sánh được áp dụng trong Chương 2 để đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phương pháp này giúp chỉ ra những chồng chéo và mâu thuẫn trong quy định pháp luật, từ đó làm rõ thực trạng pháp luật Việt Nam hiện nay liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
Phương pháp tổng hợp được áp dụng để đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả, dựa trên những so sánh và đánh giá hạn chế từ thực tiễn ở chương hai.
5 hiệu lực thực thi pháp luật về HĐ chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ ở nói chung và của Công ty cổ phần đầu tư Investcom nói riêng.
Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
Ngoài các phần mở đầu, lời cảm ơn, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục viết tắt, KLTN gồm 3 chương:
Chương 1 trình bày các vấn đề lý luận liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhằm làm rõ khái niệm và các nguyên tắc cơ bản Chương 2 phân tích thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đồng thời đánh giá thực tiễn thực hiện tại Công ty Cổ phần Đầu tư Investcom, từ đó đưa ra những nhận định và khuyến nghị cần thiết để cải thiện quy trình này.
Chương 3 trình bày định hướng và các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam Việc nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này là cần thiết để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan Các giải pháp đề xuất bao gồm cải cách quy định pháp lý, tăng cường công tác quản lý nhà nước, và nâng cao nhận thức cho người dân về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
1.1.1.1 Khái niệm đất ở Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá và là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế trong nông lâm nghiệp, nó vừa có giá trị xã hội vừa có giá trị về kinh tế đời sống Con người không thể sống mà không có đất, mọi hoạt động sống của con người đều ít nhiều lấy đất đai làm nền tảng Từ Luật Đất đai năm 1993 quy định đất đai được chia ra làm nhiều loại khác nhau, lãnh thổ đất đai của Việt Nam được chia ra làm sáu loại: đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất ở nông thôn, đất ở đô thi, đất chưa sử dụng
Căn cứ vào Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định về Đất ở tại nông thôn:
Đất ở tại nông thôn do hộ gia đình và cá nhân sử dụng bao gồm đất xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, cùng với vườn và ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn Những diện tích này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước phê duyệt Việc xác định rõ diện tích vườn ao trong thửa đất không chỉ giúp quản lý và sử dụng đất hiệu quả mà còn tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp liên quan.
Theo khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai 2013, đất ở tại đô thị bao gồm các loại đất phục vụ cho việc xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, cùng với vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị Điều này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ các tiêu chí để phân loại đất ở tại nông thôn và đô thị Theo đó, đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, nếu phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sẽ được xác định là đất ở tại nông thôn hoặc đô thị.
Như vậy, đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất ở nông thôn và đất ở đô thị
1.1.1.2 Khái niệm về quyền sử dụng đất ở
Nhà nước giữ vai trò đại diện cho quyền sở hữu đất đai, có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất, nhưng không trực tiếp sử dụng mà giao cho tổ chức, cá nhân qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất ở Các tổ chức, cá nhân này không phải là chủ sở hữu đất nhưng được Nhà nước trao quyền sử dụng Người được cấp quyền sử dụng đất không chỉ có quyền khai thác lợi ích từ đất mà còn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng, thực hiện các giao dịch dân sự và kinh tế, và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Tuy nhiên, họ cũng phải thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, bao gồm việc nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, và tiền sử dụng đất ở.
Luật Đất đai năm 2013 cùng với các Luật Đất đai trước đó đã xác định rõ ràng rằng người sử dụng đất (NSDĐ) có quyền tương tự như quyền của chủ sở hữu, bao gồm các quyền như cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo tác giả Phạm Hữu Nghị (2005), những quyền này đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển đất đai.
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, theo định nghĩa trong Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 1, QSDĐ là một phần của quyền sở hữu đất Nhà nước trao quyền giao đất và cho thuê đất cho người sử dụng đất, kèm theo những quyền và nghĩa vụ cụ thể trong suốt thời gian thuê hoặc nhận giao đất.
Khi nhận quyền sử dụng đất ở, người sử dụng đất không chỉ được hưởng quyền lợi mà còn phải thực hiện các nghĩa vụ pháp lý Bên cạnh những nghĩa vụ cụ thể liên quan đến việc sử dụng đất ở, họ cũng cần tuân thủ các nghĩa vụ chung theo quy định của pháp luật đất đai.
Quyền sử dụng đất ở (QSDĐ ở) là quyền hợp pháp của người sử dụng đất, cho phép họ khai thác các đặc điểm của đất để phục vụ mục đích cá nhân Bên cạnh đó, người sử dụng đất cũng có quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật.
1.1.1.3 Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là quyền quan trọng của chủ sở hữu, cho phép đất ở trở thành hàng hóa đặc biệt Giao dịch này thực chất là việc mua bán đất ở thông qua hợp đồng, trong đó bên chuyển nhượng tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng một phần diện tích đất và chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định pháp luật, với thỏa thuận giữa hai bên để thực hiện giao dịch Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải tuân theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về hình thức và thủ tục, đánh dấu sự tiến bộ so với Bộ luật Dân sự 2005 Để đảm bảo tính hợp pháp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cần được lập thành văn bản và tuân thủ quy định của pháp luật Việt Nam.
Theo khoản 10 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, "Chuyển QSDĐ" được định nghĩa là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ một cá nhân hoặc tổ chức sang một cá nhân hoặc tổ chức khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (QSDĐ) là một giao dịch dân sự, trong đó quyền sử dụng đất được chuyển từ một chủ thể sang chủ thể khác Người nhận QSDĐ có quyền đầu tư và khai thác lợi ích từ đất, đồng thời phải thanh toán một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ cho bên chuyển nhượng Để giao dịch này có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo vệ, nó phải tuân thủ các quy định của Pháp luật Dân sự, Luật Đất đai và các luật liên quan, cũng như các điều khoản về điều kiện, nội dung và hình thức.
1.1.1.4 Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo luận án tiến sĩ của Nguyễn Thùy Trang năm 2017, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở có bản chất là một loại hợp đồng về QSDĐ Sự khác biệt chính giữa hợp đồng này và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói chung nằm ở đối tượng của hợp đồng Cụ thể, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở bị thu hẹp hơn so với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông thường.
Sự khác biệt về đối tượng của hợp đồng (HĐ) đã dẫn đến sự mở rộng hoặc thu hẹp về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) so với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến tính pháp lý và hiệu quả của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Việc hiểu rõ các khác biệt này là cần thiết để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình chuyển nhượng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (QSDĐ ở) là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (NSDĐ) và bên nhận chuyển nhượng, nhằm chuyển giao đất và QSDĐ ở trên thửa đất được pháp luật công nhận Theo Nguyễn Thùy Trang, hoạt động này dựa trên ba đặc trưng chính và yêu cầu giá cả phải được thống nhất giữa các bên Sau khi chuyển nhượng, bên nhận sẽ tiếp nhận quyền và nghĩa vụ liên quan, trong khi bên chuyển nhượng không còn bất kỳ quyền lợi hay nghĩa vụ nào đối với đất và QSDĐ đã chuyển giao.
Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở mặc dù mới được hình thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng việc chuyển nhượng đất đai đã tồn tại từ lâu, gắn liền với quá trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân Theo Hiến pháp 1980, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở luôn liên quan đến chế độ sở hữu toàn dân, cho thấy chế độ này có trước và hợp đồng chuyển nhượng là phát sinh sau Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tương tự như mua bán tài sản khác, tuy nhiên, cần tuân thủ các quy định về thủ tục, điều kiện, nội dung và hình thức chuyển nhượng đất ở.
Lịch sử chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển và thay đổi pháp luật Từ năm 1945, khi Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời, nhiều quy định cũ về ruộng đất đã được bãi bỏ, mang lại nền độc lập cho người dân Sau năm 1975, nhà nước thực hiện cải cách xã hội chủ nghĩa, khuyến khích nông dân đóng góp ruộng đất vào các hợp tác xã sản xuất, với cơ chế quản lý ruộng đất mang tính tập trung Trong giai đoạn này, cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động xã hội, dẫn đến việc hợp đồng chuyển nhượng, mua bán hay tranh chấp đất đai, đặc biệt là đất ở, hầu như không xảy ra và các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ không được pháp luật công nhận, được xem là bất hợp pháp.
Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên của đất nước được Quốc hội thông qua, đánh dấu một bước ngoặt to lớn Lần đầu tiên, Nhà nước có một văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể, chi tiết về cơ chế quản lý đất đai Tại luật này, Nhà nước quy định cụ thể về cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai, quy định hình thức giao đất cho
Trong luật đất đai, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước trao quyền và nghĩa vụ sử dụng đất Quy định về đất ở vẫn dựa trên cơ chế hoạch định tập trung, cho phép người sử dụng đất khai thác và sử dụng, nhưng nghiêm cấm mua bán và chuyển nhượng, trừ những trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật.
Năm 1987, mâu thuẫn giữa quy định pháp luật và thực tiễn trong quan hệ mua bán nhà và chuyển nhượng đất ở ngày càng gia tăng Điều này dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động, vượt ra ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai thứ hai có hiệu lực từ ngày 15/10/1993, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong việc điều chỉnh quan hệ đất đai, cho phép tổ chức và cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Luật Đất đai 1993 còn thiếu cụ thể trong các quy định về hợp đồng chuyển nhượng, dẫn đến việc cần chờ đợi nhiều văn bản hướng dẫn sau này, và mãi đến năm 1999 mới có quy định chi tiết về thủ tục này Luật đất đai mới đã thể hiện những ưu điểm trong việc điều chỉnh quan hệ đất đai trong thời kỳ mới, đồng thời khẳng định quyền sử dụng đất lâu dài và ổn định.
Sự phát triển nhanh chóng của kinh tế xã hội đã làm cho các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường thay đổi, khiến Luật Đất đai 1993 không còn phù hợp Do đó, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003, khẳng định quyền của người sử dụng đất, bao gồm quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Tuy nhiên, trong giai đoạn này, quy trình và thủ tục chuyển nhượng còn nhiều hạn chế, như hình thức chuyển quyền, chủ thể chuyển quyền, phân loại đất, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Những yếu tố này đã dẫn đến sự hình thành một thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không được pháp luật điều chỉnh và quản lý một cách chặt chẽ.
Việc xây dựng hệ thống đất đai đã chỉ ra rằng pháp luật hiện hành còn nhiều bất cập và không đồng bộ Để khắc phục những vấn đề này, Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua nhằm thay thế Luật Đất đai 2003 Luật mới không chỉ kế thừa những nội dung hợp lý của luật cũ mà còn đảm bảo sử dụng đất đai hiệu quả hơn Đặc biệt, Luật Đất đai 2013 công nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa có thể tham gia vào thị trường bất động sản và quy định các chính sách quản lý tài chính liên quan đến đất đai.
Thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam đã trải qua nhiều thay đổi quan trọng từ các luật đất đai năm 1993, 2003 cho đến Luật Đất đai 2013 Những cải tiến này không ngừng được thực hiện nhằm phù hợp với cơ chế thị trường và đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội Quyền chuyển nhượng QSDĐ ở đã được quy định rõ ràng, thể hiện sự nhất quán với đường lối đổi mới, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực đất đai.
Nguyên tắc về pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Thứ nhất, nguyên tắc tự do hợp đồng
Theo nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng, các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền quyết định mọi vấn đề liên quan mà không bị can thiệp bởi bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào, kể cả Nhà nước Tuy nhiên, sự tự do ý chí này phải tuân thủ pháp luật và đạo đức xã hội, đảm bảo rằng các thỏa thuận không vi phạm các quy định hiện hành.
Các bên trong hợp đồng phải đảm bảo rằng sự thoả thuận của họ không vi phạm các quy định pháp luật và chuẩn mực xã hội Theo Điều 3 BLDS 2015, nguyên tắc tự do, tự nguyện trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo vệ, miễn là các cam kết không trái với đạo đức xã hội Đồng thời, các bên có quyền tự do thoả thuận, miễn là không vi phạm các quy định của BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2020 và các văn bản pháp lý liên quan khác.
Thứ hai, nguyên tắc trung thực, thiện chí
Nguyên tắc trung thực và thiện chí là nền tảng quan trọng trong mọi hợp đồng dân sự, đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Dù hợp đồng đơn giản hay phức tạp, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đều phải dựa trên sự trung thực Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng cần cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin về tài sản Nguyên tắc này không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn ngăn chặn tình trạng cưỡng ép hoặc cản trở ý chí Tuân thủ các quy tắc này sẽ giúp tránh tranh chấp và xử lý vi phạm một cách nhanh chóng.
Thứ ba, nguyên tắc thực hiện hợp đồng không vi phạm pháp luật, không xâm phạm đến quyền lợi ích hợp pháp của người khác
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, các bên cần đảm bảo tuân thủ pháp luật và các quy tắc đạo đức xã hội, đồng thời phải cam kết không gây thiệt hại đến quyền lợi của nhau.
Lợi ích của người thứ ba trong hợp đồng liên quan đến đất đai chủ yếu thể hiện ở lợi ích của Nhà nước, vì đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước Các bên tham gia hợp đồng cần thực hiện quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận, nhưng đồng thời phải đảm bảo rằng các thỏa thuận này không xâm phạm đến quyền lợi của các chủ thể khác trong xã hội.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ THỰC TIỄN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ INVESTCOM
Thực trạng pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 14 1 Về giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình mà các bên thể hiện ý chí và xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự theo nguyên tắc và trình tự nhất định Để thực hiện việc này, các chủ thể cần tuân thủ các quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, cùng với các nghị định, thông tư và văn bản hướng dẫn liên quan.
2.1.1.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở a) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Căn cứ vào Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được quy định là:
Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở là doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ ở, các doanh nghiệp này cần tuân thủ những điều kiện pháp lý nhất định Cụ thể, pháp luật yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo việc tổ chức và quản lý QSDĐ ở được thực hiện một cách chặt chẽ, minh bạch và công khai, từ đó tạo dựng uy tín và thương hiệu cho hoạt động kinh doanh của tổ chức.
Chủ thể kinh doanh bất động sản phải có vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ đồng Việt Nam để đảm bảo hoạt động theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS năm 2020 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Việc duy trì mức vốn này là cần thiết, bởi đất ở là hàng hóa có giá trị lớn, yêu cầu doanh nghiệp phải có khả năng tài chính vững mạnh để thực hiện kinh doanh hiệu quả.
Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bao gồm hộ gia đình và cá nhân, có thể là những người đầu tư vào đất ở nhằm mục đích mua bán kiếm lời hoặc những người sở hữu đất nhưng không có nhu cầu sử dụng Theo quy định của pháp luật, họ có quyền chuyển nhượng đất ở cho các chủ thể khác Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ là những cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu sử dụng đất.
Theo Điều 14 của Luật Kinh doanh BĐS 2020, đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chủ yếu là hộ gia đình và cá nhân Các hộ gia đình và cá nhân trong nước, không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu, vẫn có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thông qua việc mua bán, thừa kế, tặng cho nhà ở và công trình gắn liền với quyền sử dụng đất, hoặc nhận quyền sử dụng đất từ các dự án phát triển nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Ngoài hộ gia đình và cá nhân, các doanh nghiệp và tổ chức cũng có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Các chủ thể này có thể là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hoặc các ngành nghề khác Để thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ hoặc dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần đáp ứng các điều kiện về chủ thể kinh doanh.
2.1.1.2 Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Căn cứ vào điều kiện giao kết hợp đồng tại Điều 117 BLDS 2015 và khoản 1 Điều
167 Luật Đất đai 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở được coi là hợp pháp khi có đủ 4 điều kiện sau:
Người tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải có năng lực hành vi dân sự Theo Điều 188 của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định.
− Có giấy chứng nhận QSDĐ ở
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là điều kiện quan trọng, đóng vai trò là căn cứ pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Qua đó, người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, đặc biệt trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.
Giá trị của giấy chứng nhận QSDĐ ở được thể hiện ở các phương diện như sau:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất ở
+ Giấy chứng nhận QSDĐ ở là một quyền chung của người sử dụng đất ở
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là điều kiện thiết yếu giúp người sử dụng đất thực hiện các quyền và lợi ích cơ bản theo quy định của pháp luật.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là tài liệu pháp lý quan trọng, giúp giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.
Để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), Luật đất đai quy định rằng chỉ những thửa đất không có tranh chấp mới được phép chuyển nhượng Các tranh chấp có thể bao gồm vấn đề biên giới với đất lân cận, quyền sử dụng giữa các đồng sở hữu hoặc với các chủ thể khác trong trường hợp QSDĐ đang được thế chấp, bảo lãnh hoặc cho thuê Chỉ sau khi giải quyết xong mọi bất đồng giữa các bên, quyền sử dụng đất mới có thể được chuyển nhượng.
QSDĐ ở không được chuyển nhượng nếu đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án Điều này được quy định bởi Nhà nước nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở.
Những người tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn toàn tự nguyện, đảm bảo quyền tự do cá nhân và không bị áp lực từ bất kỳ tổ chức hay doanh nghiệp nào.
Mục đích của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là đảm bảo tính hợp pháp và tuân thủ đạo đức xã hội Các quy định pháp luật cấm những hành vi nhất định nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan Đồng thời, đạo đức xã hội phản ánh những chuẩn mực ứng xử được cộng đồng thừa nhận, giúp duy trì sự tôn trọng và hòa hợp trong quan hệ xã hội.
2.1.1.3 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản và có công chứng nhà nước Quy định này nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, do tài sản liên quan có giá trị lớn và rủi ro cao Do đó, việc lập hợp đồng bằng văn bản và tuân thủ các thủ tục giao dịch là cần thiết để tăng cường sự cẩn trọng cho các bên.
17 giao kết hợp đồng, bảo đảm tính rõ ràng, minh bạch của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở, hạn chế thấp nhất vi phạm, tranh chấp xảy ra
Thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại công ty cổ phần đầu tư Investcom
đất ở tại công ty cổ phần đầu tư Investcom
Công ty Cổ phần Đầu tư Investcom, được thành lập vào ngày 21 tháng 3 năm 2005 với tên gọi ban đầu là Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại quốc tế Đông Dương, chuyên hoạt động trong các lĩnh vực sản xuất, thương mại và đầu tư bất động sản.
Investcom không chỉ hoạt động trong lĩnh vực sản xuất và thương mại cao su thiên nhiên, mà còn đầu tư mạnh mẽ vào các công ty thành viên và liên kết trong mảng cơ sở hạ tầng, bất động sản, nghỉ dưỡng và sân golf Công ty đã triển khai hàng loạt dự án lớn với tổng vốn đầu tư lên đến hàng trăm triệu USD, nổi bật là Khu Biệt thự và Khách sạn Vườn Phượng Hoàng tại Hạ Long, Khu đô thị cao cấp Vườn Phượng Hoàng tại Tuy Hòa, và Khu nghỉ dưỡng cao cấp Vườn Phượng Hoàng tại Phú Yên.
2.2.1 Về giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Công ty cổ phần đầu tư Investcom, với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, tự hào có đội ngũ nhân viên pháp chế giàu kinh nghiệm Chúng tôi cam kết tuân thủ đầy đủ các điều kiện, hình thức và trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật.
Công ty CPĐT Investcom, được cấp giấy phép kinh doanh số 0101627686 vào ngày 21/03/2005, hoạt động dưới hình thức Công ty cổ phần Với tư cách là doanh nghiệp, công ty có quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Theo quy định, doanh nghiệp phải có vốn điều lệ không thấp hơn vốn pháp định để thực hiện chuyển nhượng, và do công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, cần đáp ứng yêu cầu của Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2020 và Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP với vốn pháp định là 20 tỷ đồng Với vốn điều lệ ban đầu là 37,5 tỷ đồng, công ty hoàn toàn đủ điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ.
Trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của công ty CPĐT Investcom, chủ thể nhận chuyển nhượng chủ yếu là hộ gia đình và cá nhân Để thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần đảm bảo các điều kiện pháp lý phù hợp.
Công ty CPĐT Investcom cam kết tuân thủ nghiêm ngặt quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, đảm bảo rằng tất cả các thửa đất và nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều đáp ứng đầy đủ các điều kiện chung.
Để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, cần đảm bảo các điều kiện pháp lý như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp và không bị kê biên Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng cần tuân thủ các quy định hiện hành để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của giao dịch.
Theo Điều 167 Luật Đất đai và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, tất cả giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Công ty CPĐT Investcom đều phải được thực hiện bằng văn bản và có công chứng nhà nước Công ty áp dụng mẫu hợp đồng chuyển nhượng để ký kết với khách hàng, nhằm tiết kiệm thời gian, giảm thiểu công sức trong quá trình đàm phán và hạn chế rủi ro từ sự khác biệt nhận thức giữa các bên trong hợp đồng.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại công ty cổ phần đầu tư Investcom, doanh nghiệp cần cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin về quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo quy định pháp luật để niêm yết trên sàn giao dịch BĐS Sau khi hoàn tất giao dịch và được xác nhận qua sàn, Investcom sẽ chuẩn bị hồ sơ và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho khách hàng theo đúng quy định.
2.2.2 Về thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở a) Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Công ty CPĐT Investcom thực hiện đầy đủ quyền hạn và nghĩa vụ theo quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để thu hút khách hàng, công ty đã điều chỉnh quyền lợi của mình bằng cách quy định rằng họ có quyền không bàn giao đất cho bên nhận chuyển nhượng cho đến khi nhận đủ tiền thanh toán.
Theo quy định, 75% giá trị hợp đồng (chưa bao gồm thuế) sẽ được thanh toán khi bàn giao đất chuyển nhượng, trong khi 25% còn lại sẽ được thanh toán theo cam kết trong hợp đồng Nếu bên nhận chuyển nhượng chậm thanh toán, họ sẽ phải trả lãi suất cơ bản theo quy định của Ngân hàng Nhà nước cho số tiền chậm trả Về nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, theo Nghị định 218/2013/NĐ-CP, công ty phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 20% trên lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản kể từ ngày 1/1/2016.
4 Khoản 2 Điều 11 Nghị định 218/2013/NĐ-CP
Theo quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) không phải chịu thuế giá trị gia tăng Bên cạnh đó, các khoản phí như lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính và phí công chứng sẽ được công ty CPĐT Investcom hỗ trợ một nửa hoặc chi trả toàn bộ, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng.
Vào ngày 12 tháng 5 năm 2021, Công ty CPĐT Investcom đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Việt An với diện tích 447m2 tại Khu Biệt thự và khách sạn Vườn Phượng Hoàng, Quảng Ninh, với giá 26,8 tỷ đồng Theo Quyết định số 38/2019/QĐ-UBND, lệ phí trước bạ cho biệt thự 2 tầng trở lên là 8.951.000 đồng/m2, do đó ông Nguyễn Việt An phải chi trả lệ phí trước bạ là 20.005.485 đồng Ngoài ra, ông cũng phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ và phí thẩm định hồ sơ, tổng cộng là 30.246.885 đồng Tuy nhiên, theo thỏa thuận hợp đồng, Công ty CPĐT Investcom sẽ chịu trách nhiệm thanh toán các khoản phí này Để đảm bảo thực hiện hợp đồng, công ty đã đưa ra các biện pháp chế tài, bao gồm phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, nhưng đã gặp khó khăn trong việc bàn giao đất đúng thời hạn, dẫn đến tranh chấp và mất uy tín.
Công ty CPĐT Investcom thực hiện giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hình thức thanh toán trong hợp đồng dựa trên thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng, đảm bảo tính minh bạch và linh hoạt trong giao dịch.
5 Điều 6 Nghị định 20/2019/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
Công ty cung cấp căn hộ với giá chuyển nhượng từ 3,8 tỷ đến 6,5 tỷ đồng/căn, bao gồm đầy đủ nội thất, trong khi biệt thự có giá từ 26 tỷ đến 54 tỷ đồng/căn (bàn giao thô) Khách hàng có thể thanh toán linh hoạt bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng, đảm bảo sự hài lòng cho cả hai bên trong giao dịch.
2.2.3 Việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Các kết luận và phát hiện qua nghiên cứu
2.3.1 Về pháp luật hiện hành
Pháp luật Việt Nam hiện nay về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tương đối phù hợp với thực tiễn Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng có thể thực hiện nhanh chóng và đúng pháp luật.
7 Điều 39 Luật Kinh doanh BĐS 2020
28 luật, số lượng các vụ tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở cũng giảm một cách đáng kể
Các tổ chức và cá nhân tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật liên quan Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này được quy định rõ ràng, thể hiện sự tương xứng giữa quyền của bên này và nghĩa vụ của bên kia Cùng với việc chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng được chuyển giao, bao gồm nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính Quy định này không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia mà còn bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu, với Nhà nước đóng vai trò đại diện.
Trong những năm gần đây, vấn đề đất đai và quyền sử dụng đất (QSDĐ) cùng với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã thu hút sự chú ý của toàn xã hội Mặc dù pháp luật có nhiều ưu điểm, nhưng vẫn tồn tại những vấn đề giữa luật cũ và luật mới, đặc biệt là một số hạn chế và bất cập trong quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất ở cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc giấy chứng nhận sở hữu nhà gắn liền với QSDĐ để thực hiện chuyển nhượng Tuy nhiên, hiện nay nhiều chủ sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận này, gây khó khăn trong việc chuyển nhượng QSDĐ Điều này phụ thuộc lớn vào công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ của Nhà nước, nhưng tiến độ cấp vẫn chậm chạp, mặc dù đã triển khai từ năm 1993.
Thứ hai, về thủ tục và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) hiện nay còn thiếu tính thống nhất và ổn định, gây khó khăn trong việc thực hiện Quy trình đăng ký không hợp lý và phân tán về thẩm quyền, khiến các cơ quan thiếu sự phối hợp chặt chẽ trong thủ tục hành chính Thực tế cho thấy sự không đồng nhất giữa các điều luật dẫn đến tranh chấp liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Theo quy định tại Điều 95 và Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký, trái với quy định của Công chứng năm 2014 rằng "Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng" Thực tế, sự khác biệt trong cách hiểu và áp dụng các quy định này đã dẫn đến nhiều vướng mắc trong việc giải quyết các vụ án tại Tòa án Nhân dân, ảnh hưởng đến chất lượng xét xử.
Thứ ba, về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Nhiều quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất, tạo điều kiện bình đẳng cho doanh nghiệp trong việc sử dụng và sở hữu đất ở Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai 2013 của Việt Nam quy định rằng tổ chức và cá nhân nước ngoài không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc đầu tư vào các công trình hạ tầng như doanh nghiệp nội địa Điều này dẫn đến sự không công bằng, trở thành rào cản cho tổ chức và cá nhân nước ngoài tham gia vào thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang phát triển mạnh mẽ ở các đô thị và khu vực có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, trong khi đó, ở nông thôn, trung du và miền núi, thị trường này vẫn còn kém phát triển Sự phân khúc này cho thấy rằng pháp luật hiện hành thiếu cơ chế đồng bộ để hình thành và thúc đẩy sự phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở những khu vực chưa phát triển này.
Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định pháp luật hiện nay còn hạn chế so với các chủ thể được phép mua bán, chuyển nhượng nhà ở Luật Kinh doanh BĐS 2020 yêu cầu các chủ thể kinh doanh đất ở phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trong khi các chủ thể khác chỉ tham gia vào các giao dịch dân sự thông thường Sự hạn chế này đã gây cản trở quyền tự do và linh hoạt trong việc định đoạt tài sản đất ở trong kinh doanh, đồng thời tạo ra sự phức tạp trong thủ tục hành chính.
Thứ tư, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Theo Điều 405 BLDS 2015, hợp đồng theo mẫu là hợp đồng mà một bên đưa ra các điều khoản để bên kia phản hồi trong thời gian hợp lý Nếu bên nhận được đề nghị đồng ý, thì coi như đã chấp thuận toàn bộ nội dung hợp đồng mẫu Hình thức hợp đồng này mang lại nhiều lợi ích, giúp tiết kiệm thời gian và công sức trong quá trình đàm phán với khách hàng.
Hợp đồng mẫu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) chưa được quy định cụ thể theo pháp luật, dẫn đến việc các doanh nghiệp thường đưa ra các điều khoản bất lợi cho người nhận chuyển nhượng Điều này gây ra sự phân chia lợi ích không công bằng và là nguyên nhân chính dẫn đến nhiều tranh chấp trong lĩnh vực chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ năm, về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Điều 38, 39, 40, 41 Luật Kinh doanh bất động sản vẫn chưa được quy định một cách cụ thể, dẫn đến những thiếu sót trong việc áp dụng Mặc dù pháp luật đã nêu rõ quyền và nghĩa vụ, nhưng lại thiếu các biện pháp chế tài cụ thể để xử lý vi phạm, gây ra nhiều mâu thuẫn giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ Điều này chính là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ sáu, về các biện pháp chế tài khi vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Hiện nay, các biện pháp chế tài xử lý vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan Tuy nhiên, những biện pháp này chưa đủ sức răn đe và mạnh mẽ để buộc các bên tham gia giao dịch tuân thủ nghiêm ngặt, dẫn đến nguy cơ phát sinh tranh chấp Trong trường hợp không thể tự hòa giải, Tòa án nhân dân nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo quy định pháp luật, nhưng thực tế cho thấy quá trình này thường gặp khó khăn, phức tạp và kéo dài.
Thứ bảy, giá chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
Giá đất chuyển nhượng hiện nay đang là một vấn đề nghiêm trọng trong pháp luật, dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực về kinh tế và xã hội Mức giá do Nhà nước quy định thường quá thấp và cứng nhắc, thậm chí có khi thấp hơn hàng chục lần so với giá thị trường, gây ra sự bất công xã hội, tham nhũng và thất thu ngân sách Ngược lại, giá đất trên thị trường lại cao hơn giá trị thực, cản trở các giao dịch chuyển nhượng Tình trạng giá đất thị trường ngày càng khó kiểm soát và không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến đầu cơ đất đai, làm cho bất động sản trở nên xa vời với doanh nghiệp nhỏ và người dân có thu nhập thấp.
2.3.2 Về thực tiễn thực hiện
2.3.2.1 Một số thành tựu đạt được
Trong những năm gần đây, công ty cổ phần đầu tư Investcom đã chú trọng đầu tư mạnh mẽ vào lĩnh vực bất động sản, dẫn đến sự gia tăng đáng kể các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Việc nắm vững và hiểu rõ pháp luật liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng là vô cùng cần thiết cho bộ phận pháp chế của công ty Với kinh nghiệm dày dạn, đội ngũ nhân viên pháp chế của Investcom đã tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ, đảm bảo tính hợp pháp trong các giao dịch.