Chơng III: Những định hớng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị 2 I. Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện đầu t
III. Một số giải pháp và kiến nghị nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dùng
Đầu t Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng
Những kết quả của hoạt động đầu t tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị đạt đợc trong thời gian qua đã khẳng định đợc mục tiêu và chiến lợc của Tổng công ty đã và đang thực hiện.
Trong những năm tiếp theo, nhu cầu phát triển nhà ở và đô thị rất lớn, nhiều dự án có quy mô lớn đợc triển khai. Từ trớc tới nay, cơ chế đầu t các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế “xin-cho”. Theo xu h ớng phát triển của nền kinh tế thị trờng thì cơ chế “xin-cho” sẽ không thể còn tồn tại, việc tham gia của chủ đầu t xây dựng các dự án sẽ thông qua đấu thầu. Để đảm bảo thắng thầu, liên tục có dự án thực hiện, đồng thời thực hiện tốt phơng châm: Nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai, nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã đ ợc duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với Tổng công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả công tác đầu t thực hiện dự án. Đó cũng chính là một trong các điều kiện để thực hiện thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh năm 2001 và mục tiêu chiến l ợc
đến năm 2010 của Tổng công ty.
Sau đây là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả của đầu t phát triển đô thị mới trong thời gian tới:
1. Phát triển các đô thị thông qua những khu đô thị mới phải đợc thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện
đại.
Thực tế cho thấy, hiện nay điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở Hà Nội đã trở nên quá tải không đáp ứng đợc với yêu cầu phát triển đô thị. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại nh giao thông, các tuyến
điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nớc ma và nớc bẩn tách riêng, mà còn các công trình hạ tầng xã hội khác nh nhà trẻ, trờng học, bệnh viện, khu thơng mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao, cây xanh.v.v. đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất l ợng ngày càng cao của nhân dân. Các dự án khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm đã và đang
đợc đầu t hoàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các khu công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui chơi giải trí, trở thành các khu đô thị mới hấp dẫn xanh, sạch, đẹp thực sự đi vào cuộc sống, đ ợc các ngành, các cấp đánh giá cao và đợc đông đảo nhân dân chấp nhận, không ngừng tạo đợc bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại mà môi tr ờng cảnh quan và
điều kiện sống của nhân dân trong khu vực cũng đợc cải thiện rõ rệt.
2. Các khu đô thị mới phải đợc thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hớng phát triển lâu dài.
Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều loại đất với chức năng sử dụng khác nhau, ngoài đất dành cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ở bao gồm đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng. Hiện nay, hiệu quả về tài chính của các dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷ trọng đất ở thấp tầng do tập quán và lối sống của ngời dân đô thị Việ Nam. Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng các công trình kiến trúc cao tầng (trong đó có nhà ở) là xu hớng chủ yếu của
đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý giữa
đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng trong quy hoạch khu đô thị mới
để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với xu h - ớng phát triển sau này.
3. Trong việc phát triển các khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao tÇng.
Nhà ở là một trong những cơ cấu quy hoạch quan trọng của khu đô
thị mới, đợc xây dựng không những phải phù hợp với tập quán, lối sống của ngời dân Việt Nam mà còn cần phải phù hợp với xu hớng phát triển của đô
thị hiện đại. Hiện nay, trong các khu đô thị mới có các loại nhà ở cao tầng
và thấp tầng. Xét về hiệu quả thì nhà ở cao tầng có nhiều u điểm hơn nh:
Hiệu quả sử dụng đất cao, là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị,
đảm bảo việc phát triển các đô thị mang tính cộng đồng, tính xã hội cao và
đặc biệt là giá thành các căn hộ chung c thấp hơn nên có thể đáp ứng đợc nhu cầu nhà ở của nhiều tầng lớp dân c, trong đó có những ngời có thu nhập thấp. Vì vậy, cần phải có các giải pháp thiết thực để xoá bỏ tâm lý e ngại sống trên tầng cao của ngời Việt Nam nh giải quyết vấn đề giao thông đứng bằng việc trang bị các thang máy, thiết kế mẫu mã các căn hộ phù hợp và
đặc biệt là thực hiện quản lý cung cấp các dịch vụ hàng ngày cho những ng - ời dân đến định c tại các khu nhà cao tầng. Tính đến nay, Tổng công ty đã
hoàn thành đa vào sử dụng 1 chung c 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm với 144 căn hộ đã tiêu thụ hết, đang xây 2 chung c 9-12 tầng tại khu đô thị mới Định Công và 1 chung c 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm đã đợc khách hàng đăng ký và ký hợp đồng mua hết. Trong kế hoạch phát triển từ 2001-2005 Tổng công ty đề ra mục tiêu xây dựng hàng loạt các chung cu cao tầng tại các dự án đợc giao với chỉ tiêu mỗi năm hoàn thành đa vào sử dụng từ 7- 8 vạn m2 nhà ở để nhanh chóng phủ kín các dự án theo quy hoạch đợc duyệt.
4. Việc phát triển các khu đô thị mới phải đợc xây dựng kết hợp giữa tính hiện đại với việc coi trọng giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc.
Các khu đô thị mới ở Hà Nội hiện nay hầu hết đợc xây dựng trên cơ
sở đất nông nghiệp thuộc các huyện ngoại thành nơi thờng có những công trình kiến trúc có giá trị và di tích lịch sử. Vì vậy, khi quy hoạch các khu đô
thị mới cần phải có giải pháp đúng đắn để khu đô thị mới với các công trình kiến trúc hiện đại phù hợp với lối sống công nghiệp hiện đại, nâng cao giá
trị của của những di tích lịch sử hoặc công trình kiến trúc cổ trong khu vực.
Đây là yếu tố rất quan trọng đối với những khu đô thị mới nằm trong khu vực có nhiều công trình đình, chùa và có truyền thống văn hoá lâu đời nh hồ Linh Đàm. Các công trình di tích trong khu vực hồ Linh Đàm nh chùa Tứ Kỳ, chùa Linh Đàm, miếu Gàn, Đình làng Đại Từ đ ợc nghiên cứu xem xét nh là một thành phần trong tổng thể của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và đợc tôn tạo góp phần tăng thêm các u thế về cảnh quan, khí hậu, đất đai, văn hóa truyền thống khu vực.
5. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu t.
Vốn đầu t là yếu tố hết sức quan trọng và khó khăn chung cho các chủ đầu t vì các dự án phát triển khu đô thị mới th ờng đòi hỏi lợng vốn đầu t lớn. Thực tế cho thấy ngoài các nguồn vốn vay Nhà n ớc (u đãi), vay của các tổ chức tín dụng trong và ngoài nớc, vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu… Công thức sauthì vốn huy động từ nhân dân là rất lớn chiếm khoảng 40%) của nền kinh tế là tăng c lợng
vốn cần thiết cho mỗi dự án. Vì vậy việc huy động đợc nguồn vốn này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, nếu các doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vốn này thì có thể đảm bảo thực hiện có hiệu quả các dự án. Có thể thấy đợc ý nghĩa của vấn đề là ở chỗ: Thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới một mặt đem lại hiệu quả về quy hoạch, tạo ra chỗ ở khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khác kích thích tiêu dùng trong nhân dân tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình thực hiện hoàn chỉnh các dự án, góp phần vào quá trình đô thị hoá các khu dân c . Với một quy trình đầu t hợp lý, mang lại lòng tin cho nhân dân, tại các dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị đã huy động đợc tối đa nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân để đầu t xây dựng hạ tầng đồng bộ và phát triển nhà theo đúng quy hoạch đợc duyệt.
6. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành.
trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới.
Sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá
trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới cũng là một yếu tố hết sức quan trọng, nâng cao tính khả thi của dự án và đảm bảo việc bàn giao vận hành các hạng mục công trình khi hoàn thành. Trong một dự án khu đô thị mới có rất nhiều chuyên ngành nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, nhà ở.v.v. với các hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có sự phối hợp thực hiện và tham gia đầu t của các ngành, các cấp, trong đó sự phối hợp quản lý có một ý nghĩa quan trọng.
Với các bài học kinh nghiệm mà Tổng công ty đã đúc rút đ ợc qua việc thực hiện dự án, có thể thấy rõ ràng việc phát triển đô thị theo mô hình các khu đô thị mới đồng bộ kết hợp với việc cải tạo các khu đô thị cũ là h - ớng đi đúng đắn trong điều kiện phát triển của nớc ta hiện nay. Nó đòi hỏi những chính sách hợp lý, có sự quản lý thống nhất và sự đầu t xây dựng
đồng bộ hiện đại theo xu hớng thời đại kết hợp với việc bảo tồn, coi trọng và phát huy những bản sắc văn hoá, truyền thống dân tộc.
7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Hiện nay, đối với các dự án phát triển nhà và đô thị, yếu tố chủ yếu tác
động ảnh hởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là công tác thoả thuận đền bù giải phóng mặt bằng. Xác định đợc vấn đề này Tổng công ty cần phải tập trung nhân lực, trí lực vào công việc này.
Về mặt bản chất, việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quyết các mối quan hệ kinh tế vốn đã rất phức tạp và nan giải mà còn liên quan đến một loạt các vấn đề pháp lý và chính sách xã hội nh: quyền sở hữu
cá nhân, việc làm, môi trờng sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhóm lợi ích. Do đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng vừa cần có sự thận trọng vừa đòi hỏi các giải pháp toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp lý lẫn thực tiễn mà có thể quy tụ thành các nhóm giải pháp sau:
- Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập các phơng án tiền khả thi các dự án có đền bù giải phóng mặt bằng: các mức đánh giá, các cuộc khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm,… Công thức sau phải
đợc xem xét một cách kỹ lỡng thông qua các Hội đồng chuyên gia. Nên đầu t một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này; Chuẩn bị đầy đủ cơ
sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định c. Vấn đề chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tợng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả đền bù giải phóng mặt bằng; Các phơng án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu định c mới, đào tạo chuyển nghề tạo việc làm cho ngời dân có đất bị thu hồi phải là một phần bắt buộc của một dự
án và phải trình cơ quan có chức năng của Thành phố phê duyệt.
- Coi trọng các phơng thức hỗ trợ tài chính: Khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ có giá đất cao, tổ chức đấu thầu, thơng lợng, chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với các đối tác khác nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển; Đối với các hộ làm nông nghiệp cần đợc thông báo sớm kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng, các hộ này định hớng lại trong công tác và hình thành các công việc mới. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển dụng các đối tợng này trong các chơng trình việc làm của Tổng công ty.
- Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, lôi cuốn cộng đồng tham gia vào công tác đền bù giải phóng mặt bằng: quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phơng án đền bù đền bù giải phóng mặt bằng để mọi
đối tợng có liên quan đến đều biết, thống nhất tránh so bì thắc mắc và tiêu cực; Tiến hành các điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẽ tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời tổ chức các cuộc gặp gỡ giữa chủ dự án các cấp, các ngành với nhân dân;
Phát huy vai trò của các Hội trong công tác vận động quần chúng nh Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… Công thức sau của các địa phơng có đất bị thu hồi. Thực hiện ph-
ơng châm "Sống giữa lòng dân" bám sát và nắm vững t tởng của ngời dân để có giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế
để vận dụng những quy định của Nhà nớc và Thành phố để đề xuất các hình thức hỗ trợ khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.
Đối với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ
đề ra thì phải lựa chọn thông qua đấu thầu các đơn vị thi công có trình độ
năng lực và tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công hiện đại đảm bảo thi công đúng chất lợng, đúng yêu cầu kỹ thuật, không bị phá bỏ làm lại,… Công thức sau đồng thời phải có đủ nguồn vốn để thanh toán kịp thời các hạng mục công trình, giám sát liên tục chặt chẽ và nghiệm thu kịp thời. Ngoài ra việc điều phối công việc giữa các đơn vị thi công các hạng mục công trình cũng đợc quan tâm và chỉ đạo khoa học nhằm giảm sự chồng chéo công việc gây chậm tiến
độ, tập trung nguồn lực cho các công việc u tiên,… Công thức sau
8. Tăng cờng công tác quản lý đánh giá xây dựng công trình.
Giá thành sản phẩm xây dựng là một trong những vấn đề nóng bỏng, nhất là trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trờng thì vấn đề này càng trở nên phức tạp và sôi động. Việc giảm giá thành xây dựng thông qua việc lập dự toán và xét duyệt dự toán. Việc lập dự toán phải đợc lập chính xác, có căn cứ. Đồng thời việc thẩm định dự toán cũng phải là ngời có trình độ năng lực, có tinh thần trách nhiệm, để đảm bảo chi phí theo đúng quy định của Nhà nớc ban hành, chống thất thoát, lãng phí.
Đồng thời việc tổ chức đấu thầu cũng là một hình thức làm giảm giá
thành. Thông qua đấu thầu, các nhà thầu muốn thắng thầu phải tính toán, huy
động mọi khả năng, tiềm tàng, áp dụng công nghệ hiện đại, tiên tiến, phơng pháp quản lý khoa học để giảm giá thành, đảm bảo tính cạnh tranh. Thông qua
đấu thầu, có những gói thầu có thể giảm hàng chục phần trăm giá thành so với dự toán ban đầu. Nh vậy, chủ đầu t đã thành công trong việc quản lý giá xây dựng thông qua công tác đấu thầu. Tuy nhiên, việc xét chọn thầu phải cần chú ý kiểm tra, tính toán thẩm định kỹ trách tình trạng giảm giá thành làm giảm theo chất lợng và tăng thời gian thi công công trình. Ngoài ra, trong ký kết hợp đồng và giám sát thi công phải chú ý tránh tình trạng khối lợng công việc phát sinh lớn so với dự toán, so với hợp đồng.
9. Một số giải pháp từ các cơ quan quản lý Nhà nớc.
- Cần phải đơn giản hoá các thủ tục đầu t. Vấn đề đơn giản thủ tục đầu t không phải là soạn thảo văn bản mới mà là tổ chức công việc tốt hơn. Với nhận thức về sự tồn tại của mỗi cơ quan nằm trong hệ thống tổ chức Nhà nớc, trớc hết là nhằm hỗ trợ, phục vụ rồi sau đó mới là thực hiện kiểm tra việc thi hành pháp luật.
- Trong định hớng phát triển, Nhà nớc cần xác định rõ phát triển nhà ở và đô thị là lĩnh vực quan trọng nhằm đáp ứng mục tiêu quy hoạch tổng thể của Nhà nớc, nâng cao mức sống cho nhân dân về lĩnh vực nhà ở, nghỉ ngơi, vui chơi, môi trờng sinh thái… Công thức sau Trong những năm qua vốn đầu t cho lĩnh vực này còn hạn chế ảnh hởng không nhỏ đến tiến trình đô thị hoá phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc. Vậy Nhà nớc cần u tiên hơn nữa vốn và công