BTHK Luật Dân sự 2

Với mong muốn góp phần hoàn thiện hơn nưa các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp NƠHTTTL, nhằm chỉ ra những bất cập, rủi ro hiện có và khẳng định vai trò, vị trí của biện pháp thế chấp này trong nền kinh tế thị trường sôi động ngày nay, em xin chọn đề tài số 06 “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật” làm BTHK môn Luật Dân Sự của mình. Trong quá trình nghiên cứu , tìm hiểu , và hoàn thiện BTHK, chắc chắn cá nhân em sẽ không tránh khỏi những hạn chế , thiếu sót. Vì vậy em rất mong sẽ nhận được những lời góp ý của các thầy cô giáo trong tổ bộ môn để bài làm được hoàn thiện đầy đủ và thuyết phục hơn . Em xin trân thành cảm ơn !

MỞ BÀI

Hoà nhịp chung vào sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản luôn tăng trưởng và biến động không ngừng Tại Việt Nam thế chấp tài sản là biện pháp rất được ưa chuộng, và việc

sử dụng loại hình NƠHTTTL làm tài sản thế chấp là hình thức được áp dụng điển hình và phổ thông nhất hiện nay Thế chấp là một biện pháp chứa đựng nhiều rủi ro, và càng rủi ro hơn khi tài sản thế chấp là NƠHTTTL Thực tiễn khi thực hiện loại thế chấp này đã phát sinh không ít tranh chấp Tuy nhiên, những lợi ích mà loại thế chấp này mang lại cho sự pháp triển của thị trường bất động sản là không thể phủ nhận Do vậy cần phải tạo hành lang pháp lý đầy đủ, chặt chẽ, phù hợp với thực tiễn và thúc đẩy nền kinh tế thị trường, thì việc nghiên cứu một các có hệ thống, khoa học các quy định pháp luật về thế chấp NƠHTTTL và việc áp dụng phù hợp vào thực tiễn các giao dịch dân sự, kinh tế là hết sức cấp thiết

Với mong muốn góp phần hoàn thiện hơn nưa các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp NƠHTTTL, nhằm chỉ ra những bất cập, rủi ro hiện có

và khẳng định vai trò, vị trí của biện pháp thế chấp này trong nền kinh tế thị

trường sôi động ngày nay, em xin chọn đề tài số 06 “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật” làm BTHK

môn Luật Dân Sự của mình Trong quá trình nghiên cứu , tìm hiểu , và hoàn thiện BTHK, chắc chắn cá nhân em sẽ không tránh khỏi những hạn chế , thiếu sót Vì vậy em rất mong sẽ nhận được những lời góp ý của các thầy cô giáo trong tổ bộ môn để bài làm được hoàn thiện đầy đủ và thuyết phục hơn

Em xin trân thành cảm ơn !

NỘI DUNG

I. Cơ sở lý luận chung về nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở

1

Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 tại Khoản 4 Điều 3 thì

“Nhà, công trình hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.” 1

Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây Dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

như sau : “Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong

dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà

ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc

đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)” 2

Khi Luật Nhà ở 2014 ra đời, NƠHTTTL được hiểu là “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”3

2. Đặc điểm nhà ở hình thành trong tương lai.

Dựa vào khái niệm và các quy của pháp luật về NƠHTTTL, có thể nhận xét nhà ở hình thành trong tương lai có một số đặc điểm như sau:

Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản trong quan hệ thế chấp và là đối tượng của quyền sở hữu.

Bộ Luật Dân sự và pháp luật hiện hành đã ghi nhận nhà ở hình thành đã ghi nhận nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản được phép tham gia giao dịch thế chấp Tuy đây là một dạng tài sản đặc thù và các giao dịch liên quan sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro so với các tài sản hiện có nhưng để bắt kịp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội hiện nay khi các giao dịch dân sự liên quan đến dự án, chung cư, hình thành trong trong tương lai ngày càng nhiều thì phải xem nó là một loại tài sản và đưa nó vào giao dịch thế chấp Việc thừa nhận NƠHTTTL là một loại tài sản đã làm đa dạng, phong phú hơn các loại tài sản tham gia giao dịch thế chấp, tạo điều kiện dễ dàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình một cách linh hoạt hơn

1 Khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

2 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây Dựng,

Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường

3 Luật Nhà ở 2014

Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai chưa tồn tại trong thời điểm giao kết hợp đồng dân sự

Khác với tài sản thông thường, NƠHTTTL chưa được hình thành tại thời điểm giao kết hợp đồng Đây là một trong những tiêu chí cơ bản để phân biệt tài sản hiện hữu thông thường với tài sản hình thành trong tương lai hay cụ thể ở đây

lá NƠHTTTL Chính vì tính chất “chưa có thực tại thời điểm giao kết” nên các giao dịch liên quan đến nhà ở hiện hữu vì không có gì bảo đảm chắc chắn nhà ở đó sẽ được hình thành (do nhiều nguyên nhân tiềm ẩn làm cho nhà ở bị trì hoãn, tạm dừng xây dựng,…) hoặc nảy sinh hững khó khăn trong việc giám sát, quản lý nhà ở hoặc xử lý, phát mại NƠHTTTL

II. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Khái niệm

Cho đến hiện nay đã có nhiều văn bản pháp luật khác nhau đề cập đến nhưng khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vẫn không được giải thích, định nghĩa Dựa vào quy định về khái niệm thế chấp tài sản và

NƠHTTTL có thể rút ra một khái niệm như sau : “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc một bên (bên thế chấp) dùng nhà đàn trong quá trình hình thành của mình để bảo đame thực hiện nghĩa vụ Dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao nhà ở (sau khi hình thành) cho bên nhận thế chấp.”

2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản do vậy, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cũng mang những đặc điểm chung của biện pháp thế chấp :

• Không có sự chuyển giao tài sản

• Đáp ứng linh hoạt các bên của chủ thể

Tuy nhiên do thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có đối tương là một loại tài sản đặc thù, tài sản”chưa có thực” tại thời điểm giao kết vì vậy, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ mang những đặc điểm của biện pháp thế chấp tài sản nói chung mà còn mang những đặc điểm của một biện pháp bảo đảm tính dụng :

• NƠHTTTL quy định một số quyền và nghĩa vụ đặc biệt

• Giá trị bảo đảm thường được lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm

• Có đầy đủ cơ sở pháp lý để bên cho vay có quyển ưu tiên xử lý tài sản

3

Thế chấp NƠHTTTL còn có những đặc chưng khác với thế chấp tài sản thông thường:

• Tiềm ẩn nhiều rủi ro

• Chủ thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có sự khác biệt so với chủ thể của hợp đồng thế chấp nói chung: Bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp NƠHTTTL phải là các TCTD đang hoạt động tại Việt Nam( Điều147, Luật Nhà ở 2014) Trong khi bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản thông thường không phân biệt chủ thể thế chấp và không có quy định bắt buộc bên nhận thế chấp phải là TCTD, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam

• Đối tượng của hợp đồng thế chấp là một chủ thể đặc biệt, được hình thành trong tương lai nên trong giao kết giao dịch bảo đảm các bên sẽ phải thiết lập thêm các quyền, nghĩa vụ đặc biệt Trong đó chú trọng đến các quyền, nghĩa

vụ liên quan đến quá trình hình thành tài sản thế chấp là NƠHTTTL

• Khi nhận thế chấp NƠHTTTL của các tổ chức, cá nhân mua từ các chủ đầu tư xây dựng thì bên nhận thế chấp luôn mong muốn giao kết hợp đồng/văn bản thoả thuận 3 bên : bên thế chấp-bên nhận thế chấp-chủ đầu tư

III. Thực tiễn thực thi pháp luật, những bất cập, hạn chế về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong quá trình thực thi pháp luật về vấn đề thế chấp NƠHTTTL, có một số bất cập, hạn chế và vướng mắc nảy sinh như sau:

1. Bất cập, vướng mắc trong việc xác định tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai.

Hiện nay, các quy định pháp luật về tài sản HTTTL không đồng nhất, dẫn đến cùng một tài sản nhưng có nhiều cách xác định không thống nhất, cụ thể :

Thứ nhất, có nhiều cách hiểu khác nhau khi xác định một tài sản là tài sản HTTTL, đặc biệt là đối với nhà ở Nếu xác định theo Khoản 2 Điều 320 BLDS

2005 thì tài sản HTTTL phải là tài sản chưa hình thành, tức là chỉ có những căn hộ chung cư, nhà liền lề, nhà biệt thự xây thô đang trong quá trình thi công mới được coi là nhà ở HTTTL Nhưng nếu xác định theo Khoản 2 Điều

4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP sửa đổi tại Nghị định số 11/2012/NĐ- CP thì tài sản đã hình thành nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm tại thời điểm giao kết cũng được coi là tài sản HTTTL, do đó, nhà ở HTTTL bao gồm

cả căn hộ chung cư đã xây dựng xong, đã có biên bản bàn giao nhà nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Do có nhiều văn bản đề cập đến tài sản HTTTL mà các văn bản đó lại không nhất quán nên việc nhận diện và xác định tài sản HTTTL nói chung và xác định nhà ở HTTTL nói riêng trên thực tế chưa được thống nhất Có nhiều

ý kiến cho rằng việc đưa căn hộ đã hình thành, thậm chí bên bảo đảm đã ở trong nhà đó nhưng nhà ở lại chưa được đăng ký quyền sở hữu thuộc đối tượng là nhà ở HTTTL rõ ràng là chưa hợp lý và dường như là mâu thuẫn với chính thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương lai”

Thứ hai, nếu căn cứ theo Nghị định số 11/2012/NĐ-CP: nhà ở mà sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì nhà ở đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật cũng được coi là nhà ở HTTTL4 Ở đây, phải chăng nhà làm luật đã xác định nhà ở chưa đăng ký quyền sở hữu sẽ được coi là nhà ở HTTTL, và ngược lại, nhà ở đã đăng ký quyền sở hữu không được coi là nhà

ở HTTTL nữa; mốc phân biệt hai đối tượng tài sản chính là thời điểm đăng ký quyền sở hữu tài sản đó Quy định này lại một lần nữa khác với quy định Khoản 2 Điều 320 BLDS 2005 về điều kiện để một tài sản được coi là tài sản HTTTL là: Tài sản HTTTL thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết (quy định này không hề đề cập đến việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở)

Qua đây cho thấy, việc nhận thế chấp nhà ở HTTTL vốn đã tiềm ẩn những rủi ro nên việc xác định đối tượng tài sản được tham gia giao dịch này càng cần có sự cụ thể hơn, thống nhất và chặt chẽ hơn

2 Hạn chế, vướng mắc thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2.1 Hạn chế, vướng mắc khi thực hiện thủ tục công chứng

Về hình thức hợp đồng thế chấp tài sản, Điều 343 của BLDS 2005 quy định: “Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký” Chính

vì vậy vấn đề bắt buộc công chứng hay không bắt buộc công chứng còn chưa được làm rõ thì các bên tham gia giao dịch lại gặp phải một vướng mắc nữa là: Khi các bên đến tổ chức công chứng yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp

4 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP

5

nhà ở HTTTL (có thể là do bắt buộc công chứng hoặc do tự nguyện yêu cầu công chứng theo quy định tại Điều 2 Luật công chứng) có thể sẽ bị công chứng viên từ chối công chứng Sở dĩ có việc từ chối yêu cầu công chứng này vì:

(1) Cơ sở pháp lý để công chứng viên chứng nhận hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn chưa rõ ràng

(2) Việc từ chối yêu cầu công chứng còn xuất phát từ vấn đề về trách nhiệm công chứng hợp đồng, giao dịch của công chứng viên theo Luật công chứng

2.2 Vướng mắc khi thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm

Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm, mang ý nghĩa công bố, công khai quyền của bên bảo đảm đối với bên thứ ba Theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm thì có hai dạng đăng ký là đăng ký bắt buộc và đăng ký theo yêu cầu

Khoản 1 Điều 3 của Nghị định nêu rõ các trường hợp phải đăng ký là: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; cầm cố tàu bay, thế chấp tàu bay; thế chấp tàu biển; các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định Theo quy định này thì thế chấp nhà ở HTTTL không thuộc đối tượng bắt buộc phải đăng ký nhưng nếu các bên có yêu cầu thì vẫn có thể được đăng ký theo trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định này Thực tế thì khi nhận thế chấp nhà ở HTTTL, TCTD luôn muốn đăng ký thế chấp hợp đồng đó

để được quyền ưu tiên khi xử lý tài sản bảo đảm, góp phần hạn chế rủi ro khi cấp tín dụng Tuy nhiên, khi yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL tại cơ quan có thẩm quyền, các bên sẽ gặp phải một số vướng mắc dẫn tới không thực hiện được yêu cầu này Từ thực trạng pháp luật nêu trên, thiết nghĩ, các

cơ quan có thẩm quyền nên đưa ra những quy định cụ thể cũng như những hướng dẫn chi tiết để các bên tham gia giao dịch thế chấp tài sản HTTTL nói chung và thế chấp nhà ở HTTTL nói riêng có thể yên tâm hơn về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình sẽ được đảm bảo, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả trong quá trình thực thi pháp luật

3. Vướng mắc về vấn đề định giá tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai

Định giá tài sản thế chấp là một vấn đề rất phức tạp, có ảnh hưởng tới quyền, nghĩa vụ của tất cả các bên trong quan hệ thế chấp, đặc biệt là dễ gây rủi ro cho hoạt động tín dụng của ngân hàng Nếu định giá quá cao, cao hơn giá thị trường thì đến khi tài sản phải đưa ra xử lý thì ngân hàng có khả năng không thu hồi được toàn bộ gốc, lãi và các chi phí khác Ngược lại, nếu định giá quá thấp sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu vay và khả năng vay của khách hàng, gián tiếp làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng của ngân hàng

Hiện nay, các quy định của pháp luật về việc xác định giá trị tài sản thế chấp khá thông thoáng giúp các bên dễ dàng thỏa thuận hơn khi định giá nhưng đồng thời cũng gây ra những vướng mắc, dễ nảy sinh tiêu cực trong quá trình định giá Việc pháp luật cho phép các bên tham gia quan hệ thế chấp

tự do thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm về việc định giá có thể dẫn tới các vấn

đề như các bên có thể lợi dụng để làm tăng khống giá trị tài sản thế chấp để có thể vay vốn nhiều hơn dẫn đến gia tăng rủi ro tín dụng Việc định giá tài sản là nhà ở HTTTL, một loại “vật không có thực” thì việc định giá càng khó khăn, phức tạp hơn

4 Bất cập, khó khăn trong thủ tục xử lý tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai

Việc xử lý tài sản trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn, phức tạp và không TCTD nào mong muốn Có thể kể đến những khó khăn, vướng mắc như:

(1)Trong quá trình định giá tài sản, có thể do chưa nắm bắt thực tế thị trường bất động sản nên việc định giá tài sản thế chấp còn chưa chính xác, nhiều khi định giá cao hơn giá trị thực tế Điều này dẫn đến khi xử lý tài sản, ngân hàng

có khả năng không thu hồi đủ vốn do giá trị tài sản thấp hơn khoản nợ mà khách hàng phải trả cho ngân hàng;

(2)Có những trường hợp, khi không thể bán được tài sản hoặc bán được nhưng giá trị rất thấp thì khách hàng sẽ yêu cầu TCTD nhận chính tài sản đó Nếu 7

TCTD nhận thì sẽ phải tốn rất nhiều chi phí liên quan đến việc bảo quản, lưu giữ và vốn của TCTD sẽ tồn đọng ở tài sản cho đến khi xử lý được tài sản đó;

(3)Sự biến động của thị trường bất động sản cũng gây tác động đến quá trình

xử lý tài sản thế chấp Khi nhận thế chấp, giá trị tài sản trên thị trường cao nhưng khi xử lý thì giá trị lại giảm sút

Ngoài những vướng mắc nêu trên thì khi xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL, các TCTD có thể sẽ gặp những khó khăn dưới đây:

(4)Vướng mắc trong việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản

(5)Vướng mắc khi thực hiện các thủ tục xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL

Những khó khăn mà TCTD gặp phải như nêu trên có thể là do bản thân hoạt động tín dụng của ngân hàng vốn chứa đựng sẵn nhiều rủi ro (rủi ro đem lại từ phía khách hàng, từ phía tác động của nền kinh tế ) nhưng phần lớn lại xuất phát từ việc pháp luật hiện hành chưa quy định đầy đủ những trình tự, thủ tục xử lý nhà ở HTTTL một cách đồng bộ, thống nhất giữa các quy định về giao dịch bảo đảm với các ngành luật liên quan như Luật công chứng, Luật nhà ở

IV. Hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

1 Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành

trong tương lai

1.1 Xây dựng, kiện toàn hệ thống các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy rằng tài sản HTTTL nói chung và nhà ở HTTTL nói riêng là loại tài sản mang tính đặc thù Vì vậy, cần thiết phải

có một hệ thống quy định riêng, cụ thể để điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này Hệ thống quy định này phải đáp ứng được các tiêu chí:

• Bao quát đầy đủ các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở HTTTL

• Phải được đặt trong một giải pháp tổng thể để tránh sự chồng chéo giữa các văn bản liên quan

• Đảm bảo việc khắc phục những bất cập, những kẽ hở của pháp luật khi vận dụng vào thực tế

Trong bối cảnh hiện nay, khi mà nhu cầu thế chấp và nhận thế chấp bằng nhà ở HTTTL đang tăng cao thì việc xây dựng, kiện toàn hệ thống các quy định pháp luật về vấn đề này càng được đặt ra cấp thiết hơn Điều này giúp giảm thiểu được các rủi ro, đảm bảo cho quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch bảo đảm

1.2 Nâng cao vai trò của cơ quan chức năng trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

• Cần có sự phối hợp đồng bộ của các bộ, ngành chức năng có liên quan trong việc xây dựng và thực thi pháp luật

• Nâng cao hơn nữa vai trò trung tâm của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

2 Các giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình

thành trong tương lai

• Bổ sung quy định về xác định tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai : Do

khái niệm pháp luật không thống nhất và các quy định dễ gây nhầm lẫn nên hiện nay việc xác định thế nào là nhà ở HTTTL gặp nhiều khó khăn Việc xác định này là điều kiện tiên quyết để thực hiện toàn bộ quá trình thế chấp nhà ở HTTTL, đòi hỏi phải có những quy định hướng dẫn cụ thể Khi xây dựng các quy định làm căn cứ cho việc xác định nhà ở HTTTL thì một điều cần lưu ý đó

là trong suốt quá trình xây dựng cần đi theo đúng hướng, cụ thể là xác định đúng đối tượng, đối tượng ở đây là nhà ở HTTTL chứ không phải là quyền tài sản Bên cạnh đó, pháp luật cần quy định chặt chẽ về quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan trong quan hệ thế chấp nhà ở HTTTL

9

• Bổ sung quy định về cách thức định giá tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai : Mục tiêu của hoạt động định giá tài sản thế chấp là hỗ trợ tối

đa cho hoạt động tín dụng, đáp ứng yêu cầu về định giá tài sản trong hoạt động cho vay Vì vậy, các ngân hàng cần áp dụng các giải pháp phù hợp để đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu này

• Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai : Theo đó cần hoàn thiện các quy định về công chứng hợp đồng thế

chấp nhà ở hình thành trong tương lai và các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

• Đưa ra các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai : Khi giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế

chấp, TCTD và cả bên thế chấp, bên vay vốn đều không mong muốn xảy ra trường hợp dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, khi không còn lựa chọn nào khác thì các bên sẽ phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để đạt được mục đích thu hồi nợ cho vay của TCTD Để nâng cao hiệu quả của hoạt động

xử lý tài sản cần có những giải pháp liên quan đến vấn đề này như sau:

(1) Xây dựng các quy định hướng dẫn xử lý tài sản thế chấp

(2) Nâng cao hiệu quả hoạt động của công ty quản lý nợ và khai thác tài sản

Tóm lại, để giải quyết những vướng mắc liên quan đến việc thế chấp nhà ở HTTTL như: vấn đề xác định nhà ở HTTTL, vấn đề định giá tài sản thế chấp

là nhà ở HTTTL, thủ tục giao kết hợp đồng thế chấp nhà ở HTTTL, vấn đề xử

lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL không chỉ đòi hỏi phải xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất mà còn cần có sự quan tâm, phối hợp và chỉ đạo của các cấp, các ngành và sự tham gia tích cực, chủ động của các bên liên quan Bên cạnh đó, để phát huy vai trò tích cực của chế định thế chấp nhà

ở HTTTL và hạn chế thấp nhất những rủi ro cho các bên khi tham gia quan hệ thế chấp nhà ở HTTTL thì các cơ quan chức năng cần có sự kiểm soát chặt chẽ quá trình thực thi pháp luật, phát hiện và xử lý nghiêm những hành vi lạm dụng quy định của pháp luật để hưởng lợi, ví dụ như việc bên thế chấp dùng vốn của ngân hàng giải ngân vào mục đích khác không phải mục đích xây