BÁO cáo NGHIÊN cứu THỊ TRƯỜNG (1)

NGUYÊN TẮC TIÊU CHUẨN CHO BÁO CÁO CDR CỦA CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN THỊNH LỘC Nghiên Cứu và Dự Báo Nghiên cứu thị trường bất động sản trong báo cáo này được thực hiện với khả n

Trang 1

LÔ ĐẤT HH1 & TT1 TẠI CỤM CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG HAI BÊN TUYẾN

ĐƯỜNG TỪ ĐÊ NGỌC THỤY ĐẾN KHU ĐTM THƯỢNG THANH

Quận Long Biên, Hà Nội

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ

Ô ĐẤT ………

SOẠN THẢO BỞI:

CÔNG TY ……….

Trang 2

NGUYÊN TẮC TIÊU CHUẨN CHO BÁO CÁO CDR CỦA CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ

BẤT ĐỘNG SẢN AN THỊNH LỘC

Nghiên Cứu và Dự Báo

Nghiên cứu thị trường bất động sản trong báo cáo này được thực hiện với khả năng tốt nhất của An Thịnh

Lộc Những dự báo thị trường trong báo cáo này được dự tính theo khả năng tốt nhất của An Thịnh Lộc, và

dựa trên những đánh giá của nhân viên của An Thịnh Lộc An Thịnh Lộc không đảm bảo tính chính xác của

những nghiên cứu và dự đoán trong báo cáo, và An Thịnh Lộc không chịu trách nhiệm về bất kỳ tổn thất nào

xảy ra do lệ thuộc vào nghiên cứu và dự báo trong báo cáo này.

Sử Dụng Báo Cáo

Bản báo cáo này không được phép sao chép lại toàn bộ hay một phần dưới bất kỳ hình thức nào nếu chưa

được sự đồng ý của An Thịnh Lộc bằng văn bản Bất kỳ những thông tin nào liên quan trong bản báo cáo này

đều phải được chấp thuận từ An Thịnh Lộc trước khi đưa ra lời phát biểu, ấn phẩm hoặc thông tư.

Xin lưu ý rằng những thông tin không được nêu rõ nguồn gốc xuất xứ thì đã được An Thịnh Lộc thu thập và kết

hợp bằng nỗ lực và kiến thức tốt nhất của An Thịnh Lộc Tiến trình thu thập dữ liệu được thực hiện dựa trên

quan điểm của An Thịnh Lộc và đã được xem xét kỹ trước khi đưa ra nhận định.

Bản nguyên tắc này được lập như một phần không tách rời của bản Báo cáo.

Cấu trúc báo cáo

I NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

1 Tổng quan kinh tế - xã hội

2 Căn hộ để bán Hà Nội

3 Biệt thự/ Nhà liền kề để bán Hà Nội

4 Văn phòng cho thuê Hà Nội

5 Bán lẻ Hà Nội

6 Kết luận

Trang 3

II TƯ VẤN Ý TƯỞNG PHÁT TRIỂN

6 Phân tích tài chính cho từng hạng mục phát triển (Relative

return)

III PHƯƠNG ÁN PHÁT TRIỂN & PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT

Trang 4

PHẦN I: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

1 Tổng quan kinh tế - xã hội

3 Biệt thự/ Nhà liền kề để bán Hà Nội

Trang 6

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

1.1 Tổng quan kinh tế

Trần lãi suất huy động liên tục giảm từ tháng 3/2016

Trần lãi suất huy động giảm xuống 9% cho các khoản gửi từ 1 dến 12 tháng, và thả

Tăng trưởng dân số Hà Nội

Tỷ lệ tăng trưởng dân số giữ mức ổn định sau khi Hà Nội mở rộng hành

Trang 7

H

ai B

à Trưng

SócSơn

HàĐông

GiaLâm

CầuGiấy

LongBiên

ThanhXuân

BaĐình

Tây HồChương Mỹ

Ba Vì Thường Tín Thanh Trì Hoài Đức

Mê Linh Ứng Hòa Phú Xuyên Thạch Thất

Mỹ ĐứcThanh Oai Quốc Oai Phúc Thọ Đan Phượng

Nhân khẩu học Hà Nội theo độ tuổi

68% dân số Hà Nội trong độ tuổi 15 – 59.

Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam, 2013

Trang 9

1.1 Tổng quan kinh tế

Du lịch Hà Nội

Trong nửa đầu năm 2016, số khách quốc tế đến Hà Nội đạt khoảng 1 triệu người,

tăng 20%, số khách nội địa đạt 7,3 triệu, tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái.

1.2 Thị trường căn hộ để bán Hà Nội

Tổng quan

Tây Hồ Residence

▪ Nguồn cung

▪ Cung sơ cấp: 10.900 căn (-9% theo quý)

▪ Cung thứ cấp: 60.700 căn (+3% theo quý)

▪ Hoạt động thị trường

▪ Tỷ lệ hấp thụ: 6% (-9 điểm% theo quý)

▪ Giá chào bán sơ cấp trung bình:

o Hạng A: 2.490 triệu VND/ m2 (0% theo quý)

o Hạng B: 1.735 triệu VND/ m2 (0% theo quý)

Trang 10

Cả nguồn cung sơ cấp và thứ cấp đều tập trung tại phía Tây

(hướng phát triển mới)

Nguồn cung sơ cấp và thứ cấp theo quận

Hoạt động thị trường sơ cấp

▪ Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm, giảm -8 điểm % theo quý.

▪ Số căn hộ chưa bán được không thay đổi nhiều so với cùng kỳ năm

Trang 11

▪ Bài học từ các dự án bán được:

o Giảm trực tiếp giá chào bán sơ cấp

hoặc bán các căn hộ xây thô.

o Ngân hàng hỗ trợ tới 70% tổng giá

trị căn hộ.

o Có tiến độ xây dựng tốt.

▪ Hạng C vẫn chiếm vai trò chủ đạo

của thị trường với 75% số căn bán

được

Hoạt động thị trường sơ cấp

Hai Bà Từ Liêm Long Thanh

Hà Trưng Biên XuânĐông

Đống Ba Đình Hoàng Gia Lâm

Hoạt động thị trường thứ cấp – Giá tiếp tục giảm

Thay đổi về giá thứ cấp theo quận

Theo quý Theo năm

Trang 12

Triển vọng tương lai: Chủ đầu tư trì hoãn tiến độ xây dựng để

4 0

20 10,000

Nguồn cung tương lai chủ yếu tập trung tại Hà Đông và Từ Liêm

Nguồn cung tương lai theo

quận

0

1 0

2 0

3 0

4 0

Hoài Khác Đức

Số căn (trục trái)

Thị phần (trục

Că

n

Trang 13

1.2 Thị trường căn hộ để bán Hà Nội

Phân tích SWOT

e25

▪Giá căn hộ ngày càng trở nên phù hợp với khả năng

chi trả hơn

▪Tính minh bạch của thị trường được cải thiện khi

đã giới hạn được việc đầu cơ

▪Thị trường đang phản ánh nhu cầu thực sự cho các

căn hộ giá rẻ và giá trung bình

▪Người mua thiếu niềm tin do hoạt động thị trường kém hiệu quả và khó khăn trong nền kinh tế vĩ mô

▪Số căn bán được không thay đổi nhiều so với năm ngoái

▪Chậm trễ trong việc xây dựng dự án do nhiều lý do, đặc biệt là thiếu vốn

▪Nguồn cầu tiềm năng từ tỷ lệ đô thị hoá và tăng

trưởng dân số cao

▪Thị trường mục tiêu đã xác định rõ sản phẩm chính

là căn hộ bình dân và trung cấp

▪Việc phát triển cơ sở hạ tầng có tác động tích cực

lên thị trường chung cư

3 Thị trường biệt thự/ nhà liền kề Hà Nội

▪ Giá tiếp tục giảm

▪ Thanh khoản của thị trường thấp

▪ Biệt thự: 672 USD đến 7.682 USD/ m2

▪ Nhà liền kề: 816 USD đến 8.306 USD/ m2

▪ Triển vọng

▪ 70 dự án, ~9.500 ha

▪ Các quận có nguồn cung lớn: Quốc Oai, Hoài Đức

, Mê Linh & Đông Anh

Trang 14

1.3 Thị trường biệt thự/ nhà liền kề Hà Nội

Phần lớn (70%) cung hiện tại nằm ở Vùng 2

Nguồn cung theo quận

Giá tiếp tục giảm nhưng với tốc độ chậm hơn

201 6

Giá trung bình theo sản

phẩm

USD/ m2

Trang 15

Quận Cầu Giấy, Tây Hồ & Từ Liêm có giá chào cao nhất do cơ

sở hạ tầng và vị trí tốt

Giá theo căn của các dự án HĐMB theo địa điểm

Giá ở Vùng 2 giảm nhiều hơn ở Vùng 1

Trang 16

Hầu hết các dự án tương lai ở Vùng 2

Cung tương lai theo thị phần và vị trí Cung tương lai theo số dự án & tình trạng dự án

GPMB, 38%

Đang làm hạ tầng, 12%

Phân tích SWOT

e32se

▪Người Việt Nam thích nhà đất hơn các loại bất ▪Các dự án xây dựng đang bị trì hoãn.

động sản khác ▪Niềm tin của người mua yếu do sự trì hoãn của

▪Giá của biệt thự/ nhà liền kề đang trở nên dễ các dự án và thiếu cơ sở hạ tầng ở các khu đô thị

▪Giá của biệt thự/ nhà liền kề vẫn ở mức cao so với khả năng tài chính của hầu hết người dân Hà Nội.

▪ Nguồn cầu tiềm năng từ tốc độ tăng dân ▪Dự thảo chính sách đánh thuế vào những căn

▪Quy hoạch Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn người sở hữu từ hai căn nhờ trở lên sẽ gây tác

2050 tạo ra các cơ hội mới cho sự phát triển động xấu lên thị trường bất động sản.

của thị trường biệt thự/ nhà liền kề ▪Nguồn cung chung cư lớn và các khu dân cư của

▪Giá biệt thự/ nhà liền kề ngày càng thấp khiến các khu vực đã phát triển đang cạnh tranh trực

cho cơ hội cho những người thích nhà đất tăng tiếp với các dự án biệt thự/ nhà liền kề.

cao ▪Chính sách phát triển nhà ở quốc gia sẽ tạo thêm

nhiều dự án nhà ở ở các khu đô thị mới, trong đó nhà chung cư chiếm đến 80% tổng số nhà ở.

Trang 17

1.4 Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội

Tổng quan

e33se

Indochina Plaza Ha Noi

▪ Nguồn cung

▪ Không có nguồn cung mới

▪ 125 tòa nhà, 1.011.000 m2 (+0% theo quý; +17% theo năm)

▪ 17 tòa hạng A, 40 tòa hạng B và 68 tòa hạng C

▪ Hoạt động thị trường

▪ Công suất: 79% (-2 điểm phần trăm theo quý; -7 điểm phần theo năm)

▪ Giá thuê: 20.5USD/ m2/ tháng (-4% theo quý; -16% theo năm

▪ Hạng A: 76% (không đổi so với quý trước), 31 USD (-0.3% theo quý)

▪ Hạng B: 80% (-4 điểm phần trăm theo quý), 21.5USD(-5% theo quý)

▪ Hạng C: 81% (không đổi so với quý trước), 14.6USD (-6% theo quý)

▪ Xu hướng chuyển sang khu vực phía Tây do giá phải chăng hơn

▪ Triển vọng

▪ Đến 2014: 56 dự án cung cấp 758.000 m2

▪ 2016: 7 trong số 13 dự án trên 10.000 m2 cung cấp ~ 115.000 m2

▪ Tập trung chủ yếu ở Cầu Giấy và Từ Liêm

Hạng A 25%

Hạng B 41%

Hạng C 34%

0

1510

20

0

50

5100

Nguồn cung hiện tại ở Long Biên thấp

Nguồn cung theo quận Nguồn cung theo hạng

Diện tích cho thuê

30200

25

Trang 18

Hoàn Kiếm là quận có hoạt động thị trường tốt nhất do là khu trung tâm

Hoạt động thị trường theo quận

Diện tích văn phòng cho thuê thêm giảm mạnh theo quý ở tất

cả các hạng

Diện tích thuê thêm theo hạng

Hạng A Hạng B Hạng C

m

2

Trang 19

Nguồn cầu chủ yếu là ở Hoàn Kiếm, Đống Đa và Cầu

Giấy

) (12,000)

Tổng diện tích đã cho thuê và diện tích thuê

thêm

Tổng diện tích cho thuê (trục trái)

(6,000)

(10,000

Long Biên sẽ gia nhập thị trường với nguồn cung 19.000 m2

Nguồn cung hiện tại Nguồn cung tương lai

Ba Đình Hoàn Kiếm Hai Bà Trưng

Cầu Giấy Thanh Xuân Đống Đa Long Biên

Trang 20

▪Sản phẩm văn phòng đa dạng về giá cả

▪Nhà điều hành và các đại lý quốc tế tham

gia vào thị trường

▪Nhu cầu văn phòng tại khu vực phía Tây bao

gồm Cầu Giấy và Từ Liêm tăng theo quý

▪Áp lực cạnh tranh giữa các tòa nhà

▪Chủ tòa nhà gặp khó khăn trong việc giữ khách thuê

▪Nguồn cung mới sẽ gặp khó khăn để hoạt động tốt do tình hình hoạt động thị trường còn khiêm tốn ở

▪Nhu cầu giảm do một số công ty giảm diện tích thuê hay chuyển sang những tòa nhà hạng thấp hơn

▪Diện tích thuê thêm giảm đáng kể theo quý

▪Thị trường văn phòng phụ thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế

▪Khó khăn trong việc dự đoán thời gian vào thị trường của các dự án tương lai

▪Cơ sở hạ tầng tiếp tục được cải thiện sẽ

hỗ trợ cho tình hình hoạt động thị trường

▪Những doanh nghiệp nước ngoài đang

quay trở lại thị trường Việt Nam

▪Dư cung có thể xảy ra trong hai năm tới gây áp lực lên hoạtđộng thị trường trên cả công suất và giá thuê

▪Số doanh nghiệp phá sản tăng lên đáng kể trong khi số doanh nghiệp mới giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái

▪Thị trường vẫn thận trọng do chưa chắc chắn về sự phục hồi kinh tế

▪ Trong 3 năm tới: 100 dự án, ~1,85 triệu m2

▪ Chủ yếu tại các quận Thanh Xuân, Hai Bà Trưng,

Cầu Giấy, Từ Liêm và Hà Đông

Hồ Gươm Plaza

Trang 21

Bà Đống Kiếm Hồ Đình Xuân Mai

Trưng Đa

Cầu Gia Hà Đông Long Từ Giấy Lâm Đông Anh Biên Liêm

▪ Khu vực nội thành: 84 dự án, khoảng 343.000 m2

▪ Khu vực ngoại thành: 39 dự án, khoảng 342.600 m2

▪ Khu vực trung tâm: 20 dự án, tổng 30.267 m2

dự án

1.5 Thị trường bán lẻ Hà Nội

Trung tâm mua sắm trở thành loại hình chính của thị trường

bán lẻ hiện đại tại Hà Nội

▪ Trung tâm mua sắm: khoảng 290.000 m2, 13 dự án, chiếm 41% thị phần

▪ Siêu thị có số dự án lớn nhất, với tổng 69 siêu thị

Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills

80706050403020100

Trang 22

Lí do chính:

▪ Các dự án mới có giá thuê thấp

▪ Các dự án hiện tại giảm giá nhằm cho thuê diện tích còn

▪ Khu vực nội thành: 94%, giảm -4 điểm % theo quý

▪ Khu vực ngoại thành: 91%, giảm -6 điểm % theo quý

Hoạt động thị trường theo vị trí

050100150200250

Trang 23

200,000

100,000

0

Nguồn cung tương lai lớn: 1,85 triệu m2 (tính đến năm 2019)

45

051015202530

Đa Mai Biên Liêm Đông ĐứcTừ Hà Hoài Quốc ĐôngOai AnhTrung Nội thành Ngoại thành tâm

Trang 24

Lô đất HH1 & TT1 tại cụm công trình xây dựng hai bêHnatNuyoiếnMđaưrkờentgPtreừsđeêntNagtioncọ TQh3ụ/20y đ1ế2n

KĐTM Thượng Thanh

▪Người tiêu dùng đang ngày càng nhận rõ lợi

ích của mô hình bán lẻ hiện đại

▪Nhà bán lẻ trong nước và quốc tế đang mở

nhiều gian hàng hơn theo hình thức bán lẻ

hiện đại

▪Thị phần kênh bán lẻ hiện đại vẫn thấp, đây

chính là tiềm năng lớn để phát triển hình thức

▪Cơ sở hạ tầng yếu kém và chi phí thuê mặt bằng là rào cản cho khách thuê nước ngoài

▪Dân số trẻ tăng cao và tốc độ đô thị hóa nhanh là

những yếu tố sẽ thúc đấy thị trường bán lẻ

▪Tầng lớp thành thị có thu nhập trung và cao cấp

tăng

▪Nhiều dự án cơ sở hạ tầng đang được hoàn

thiện

▪Số lượng lớn các chợ truyền thống ở Hà Nội đang

được chuyển đổi thành mô hình hiện đại Vì vậy,

người thuê để kinh doanh tại các chợ truyền thống

có thể tìm kiếm không gian thuê tại các địa điểm

thương mại hiện đại

▪Các chợ truyền thống không thành công sau khi chuyển đổi sang mô hình hiện đại, đã đặt ra câu hỏi như thế nào và cái gì để thay đổi để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng

▪Lạm phát cao là một mối lo ngại cho thị trường bán lẻ

▪Sức mua giảm và tỷ lệ thất nghiệp tăng có ảnh hưởng tiêu cực đến mức chi tiêu của khách hàng

▪Nền kinh tế Việt Nam vẫn cần thời gian để phục hồi

Phân tích SWOT

Trang 25

PHẦN II: TƯ VẤN Ý TƯỞNG PHÁT TRIỂN

▪Thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm giá

▪Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm tại thị trường sơ cấp

▪ Căn hộ Hạng C vẫn chiếm ưu thế trên thị trường sơ cấp với 75% tổng số căn đã bán

▪Cả cung hiện tại và tương lai tập trung chủ yếu ở phía Tây

Biệt thự và

nhà liền

kề

▪Xu hướng giảm giá vẫn diễn ra nhưng tốc độ giảm giá chậm hơn

▪Tính thanh khoản của thị trường thấp

▪ Loại hình nhà đất được người Việt Nam ưa chuộng hơn các loại hình nhà ở khác

Trang 26

2.1 Phân tích vị trí dự

án

▪ Địa điểm: phường Ngọc Thụy, Long

Biên, Hà Nội cách Hồ Hoàn Kiếm ~ 4

Km

▪ Ranh giới dự án trong tương lai

o Bắc: Nhà máy xử lý nước thải

(tương lai)

o Nam: Đường bê tông hiện tại, quy

hoạch thành đường liên khu vực

40m

o Đông: Trường mẫu giáo Ngọc

Thụy hiện hữu và Trường quốc tế

Pháp Yersin theo quy hoạch

o Tây: Dự kiến là trường học theo

quy hoạch

▪Xung quanh lô đất dự án hiện chủ yếu là

dân cư hiện hữu

52

2.1 Phân tích vị trí dự án

Quy hoạch giáp ranh khu dự án

Trường học Trạm xử lý

nước thải

Trường học

Đường 40m

Trang 27

Phía Bắc dự

án

Phía Tây dự án

1 Phân tích vị trí dự

án Hướng tiếp

cận

▪ Hướng tiếp cận 1: từ cầu

Chương Dương/ cầu

Long Biên € Đê Ngọc

Thụy € dự án

▪ Hướng tiếp cận 2: từ

đê sông Đuống € dự

án

Trang 28

lợi hơn khi các tuyến

đường liên khu vực hoàn

Trang 29

2.1 Phân tích vị trí dự án

Thông số dự án được phê duyệt

Diện tích biệt thự bình quân (m2)

315

Nguồn: Quyết định 1716/QĐ-UBND do UBND Thành phố Hà Nội ban hành ngày 25 tháng 4 năm 2016

2.2 Phân tích SWOT

▪Lô đất khá vuông vắn, ở vị trí không quá xa

khu trung tâm thành phố

▪ Môi trường sống trong lành

▪Hạ tầng xã hội cơ bản (hiện tại và tương lai)

xung quanh khá đa dạng

▪Là một phần trong cụm quần thể phát triển đô

thị mới Ngọc Thụy nối liền với khu đô thị mới

Thượng Thanh

▪Lối tiếp cận hiện hữu chưa thuận tiện

▪Phần đất thấp tầng được quy hoạch tiếp giáp với nhà máy xử lý nước thải

▪Không thuộc trục định hướng phát triển hạng mục văn phòng của Hà Nội, như các quận phía Tây

▪Nhu cầu nhà ở tại khu vực sẽ có thể phát

triển mạnh khi cở sở hạ tầng (đường liên khu

vực, đường sắt quốc gia, cầu Đông Trù…)

phát triển hoàn tất

▪Sự bất ổn của nền kinh tế vĩ mô

▪Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh, một số phân khúc có dấu hiệu dư cung

▪Luật đất đai sửa đổi ảnh hưởng đến tiến trình phát triển cũng như chi phí phát triển của dự án

Định dạng
Số trang	48
Dung lượng	4,59 MB