Chương II: PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai /bất động sản Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như: - Quyền và phạm vi giao dịch bất động sản; - Kê khai đ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I HÀ NỘI

PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ & TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

GIÁO TRÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nhà Xuất bản

Chương II PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1 CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 KHỎI NIỆM VỀ PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN

a Hệ thống Phỏp Luật

Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên

cơ sở mô hình luật (Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủyếu là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; LuậtLục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2 nước này(Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ (Nhánh Xã hội chủnghĩa) Tuy nhiên Luật bất động sản của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang mà chỉtrong phạm vi từng bang Vì vậy, Luật Mỹ (American Law) được hiểu theo nghĩa chung vànguồn gốc chung của luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản

b Hỡnh thức văn bản pháp luật về bất động sản

Pháp luật về bất động sản được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau: Hiến phỏp;

Bộ luật: Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970) ;

Luật: Luật xác lập bất động sản Thuỵ Điển (1970); Luật quản lý bất động sản đô thịnước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư Ma-lai-xia (1985), Luật Đất đaiViệt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2003)

Pháp lệnh: Pháp lệnh Đăng ký Bất động sản Thuỵ Điển (1970), Pháp lệnh Nhà ở ViệtNam (1991)

c Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai /bất động sản

Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như:

- Quyền và phạm vi giao dịch bất động sản;

- Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; Các thủ tục về chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp phápcủa người bán và người mua bất động sản;

Định nghĩa: Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với

một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó:

- Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với bấtđộng sản

- Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tựnhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phỏt triển, thuhoạch và cỏc hỡnh thức khỏc.

- Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp

lý của bất động sản

Cỏc hỡnh thức sở hữu về bất động sản: Cú 3 hỡnh thức sở hữu về bất động sản:

- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);

- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);

- Sở hữu cỏ nhõn (chủ sở hữu là cỏ nhõn)

Quyền của chủ sở hữu bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt

động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồmchiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc

từ bỏ bất động sản

Xác lập quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một

pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyểnnhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án

Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi:

thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định củacấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án

b Các quyền sử dụng đất ( pháp luật đất đai Việt Nam)

"Chuyển quyền sử dụng đất" là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luậtđất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đó liờn tục cụ thể hoỏ thànhcỏc quyền cụ thể; và đến Luật đất đai 2003 thỡ đó được chi tiết hoá thành "9 quyền" là:chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thếchấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61)

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hỡnh thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử

dụng đất và không có mục đích thương mại; được thực hiện trong những trường hợp sauđây:

- Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồngthuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện

cư, giải toả xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún ruộng đât

- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không cũnkhả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Trongtrường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiềnứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trịđất đai Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là :

- Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất

- Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyểnquyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất

- Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất

- Mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai,nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm phỏp

Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất

Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tỡnh huống đặc biệt, người nhận quyền sửdụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế

Thế chấp quyền sử dụng đất

Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay Đất đai dùng làm vậtthế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng Khi người thế chấp đến kỳkhông thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanhtoán để thu hồi vốn

Gúp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Là một hỡnh thức mà người có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần đểtham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp

c Quyền cầm cố

Định nghĩa: Quyền cầm cố là quyền của người nhận cầm cố đối với bất động sản của

người đi cầm cố sẽ được đảm bảo để người nợ hoàn thành trách nhiệm tài chính và các tráchnhiệm khác

- Chủ của bất động sản có thể là người cầm cố; Cả người đi vay và bên thứ ba cũng cóthể là người cầm cố Người cầm cố chỉ có thể là người có quyền mang đi cầm cố

- Người nhận cầm cố là người có quyền về tài sản của người đi cầm cố theo quy địnhcủa pháp luật hoặc hợp đồng thế chấp

Quy định về việc cầm cố

- Đối tượng của cầm cố có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền bất động sản.

Tài sản cầm cố có thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế tiếp) Trong trường hợp nàyyêu cầu của người nhận cầm cố thứ hai sẽ được thực hiện khi đáp ứng yêu cầu của người cầm

d Quyền thế chấp

Định nghĩa: Thế chấp là một dạng của cầm cố khi bất động sản cầm cố (cả động sản

và bất động sản) thuộc sở hữu của người cầm cố hoặc bên thứ ba;

- Cỏc cụng trỡnh cú trờn đất mang thế chấp hoặc đang được xây dựng không được coi

là một phần bất động sản thế chấp trừ khi người thế chấp ghi trong hợp đồng;

- Đối tượng của thế chấp có thể thành đối tượng của một thế chấp khác (thế chấp kếtiếp) Thế chấp kế tiếp được phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước đó Nếu cóthế chấp kế tiếp thỡ yờu cầu của người thế chấp đầu tiên phải được đáp ứng trước;

- Người mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà người thế chấp có được Vỡvậy người mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba - người chủ sở hữu của cụng trỡnh cútrước khi thế chấp và bán bất động sản đó;

- Ngưũi thế chấp cú quyền xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn thửa đất mang đi thế chấp

mà không cần sự đồng ý của người nhận thế chấp Tuy nhiên nếu công trỡnh xõy dựng gõy rahoặc cú thể gõy ra thiệt hại cho thửa đất, thỡ người nhận thế chấp có quyền yêu cầu thay đổihơp đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trỡnh được xây dựng trên thửa đấtthế chấp;

- Bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, cộng đồng và quyền thông hành địa dịch(Servitude) không được coi là đối tượng thực hiện thế chấp

đ Quyền thông hành địa dịch ( Servitude- QTHĐD)

Định nghĩa: Chủ sở hữu một thửa đất được quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất bên

cạnh cho phép sử dụng hạn chế đối với thửa đất bên cạnh đó như đi qua thửa đất (đi bộ hoặc

xe đạp), lắp đặt và sử dụng đường điện, nước, khí, điện thoại Quyền đó gọi là quyền thônghành địa dịch (THĐD)

Các quy định về quyền thông hành địa dịch

- Quyền THĐD có thể được xác lập tự nguyện hay bắt buộc Quyền THDD tự nguyệnđược xác lập bởi thoả thuận bằng văn bản có công chứng giữa người có yêu cầu THĐD vàngười chủ sở hữu thửa đất bên cạnh;

- Quyền THĐD bắt buộc được thiết lập bởi toà án khi người có yêu cầu THĐD chứngminh được không thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện bằng thoả thuận;

- Quyền THĐD phải đăng ký nhà nước theo thủ tục pháp luật quy định và được giữnguyên khi các quyền liên quan đến thửa đất có thiết lập quyền THĐD được bán cho ngườikhác;

- Chủ thửa đất có thiết lập quyền THĐD có quyền yêu cầu người hưởng quyền THĐDđền bù cho việc thiết lập quyền THĐD trên thưả đất của mỡnh

- Vấn đề liên quan đến nhà và căn hộ với tư cách là bất động sản là quan hệ pháp lýgiữa nhà, đất, căn hộ với chủ sở hữu đất Căn hộ sở hữu cỏ nhõn là mụ hỡnh phổ biến ngoài racũn cú cỏc mụ hỡnh khỏc như: Nhà Hợp tác (Cooperative Housing), trong đó một tổ chức cóquyền sở hữu tài sản cũn người thuê ký hợp đồng thuê vĩnh viễn một căn hộ nào đó; Sở hữuchung (Codominium Ownership) trong đó mỗi người có quyền sở hữu căn hộ riêng đồng thờiđược hưởng lợi từ phần chung của toà nhà và thửa đất

b Quy định về tài sản cố định

Pháp luật bất động sản các nước đều quy định: Nhà và các phương tiện khác thuộc

thửa đất với tư cách là tài sản cố định và tương tự các trang thiết bị cần thiết trong nhà nhưbếp, hệ thống cấp nước cũng là tài sản cố định Nếu tài sản là do chủ sở hữu đất tạo lập thỡkhụng cú vấn đề gỡ, nếu do người thuê tạo dựng trên đất thỡ cần phải cú những quy định cụthể để đảm bảo lợi ích của cả chủ sở hữu đất và người thuê.

c Quy định về việc phân định thửa đất

Các hệ thống mà quyền sở hữu đất là cơ sở của tài sản thỡ việc phõn định bất động sản

là rất quan trọng Các quốc gia theo Luật Chung (Common Law) có xu hướng chấp nhậnđường ranh giới ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (Contract of Conveyance) Các nước theo

hệ thống Luật Lục địa (Continental Law) có xu hướng dựa vào cơ sở Địa chính nhà nước,trong đó đường ranh giới các thửa đất được thể hiện rất chính xác

2.2 CHUYỂN NHƯỢNG (TRANSFER)

a.Hợp đồng và chứng thư (Contract and Deed)

Hầu hết các quốc gia đều áp dụng quy trỡnh chuyển nhượng theo hai bước Các bênràng buộc nhau bằng một hợp đồng và tiến hành giao dịch bằng chứng thư Hợp đồng thường

có chữ ký của người bán và người mua, đôi khi chỉ có chữ ký của người bán (Với các nướctheo Luật Chung, hợp đồng thường khoáng đạt hơn và các điều khoản quan trọng thườngđược thể hiện bằng ngôn ngữ cổ chắc chắn)

Hợp đồng phổ biến được thể hiện dưới hỡnh thức văn bản, tuy nhiên hợp đồng miệngcũng được chấp nhận (Anh, Thuỵ Điển, Đức quy định hợp đồng viết không phải là bắt buộc)

b Đăng ký: Registration

Khỏi niệm: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo hộ sau khi được đăng ký

nhà nước; Để khuyến khích việc đăng ký giao dịch bất động sản, pháp luật các nước quy địnhkhông chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũngđược đăng ký Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định

từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị

Phõn loại: Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản:

Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được thực hiệnvào sổ đăng ký (ngày thỏng, mục kờ) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các vănbản khác;

Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa trên cơ

sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động sản liên quan đến

sở hữu và thế chấp

Thông tin về bất động sản: Tất cả cỏc tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất

động sản (nhà đầu tư, người mua, người cho vay, người cầm thế chấp và các bên liên quankhác) đều cần thiết tiếp cận với thông tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản liên quan đếngiao dịch Khả năng tiếp cận của công chúng đối với thông tin đăng ký bất động sản là quantrọng; quy định của các nước về vấn đề này cũng rất khác nhau, ở CHLB Đức chỉ có cácchuyên gia mới được quyền truy cập thông tin đăng ký, bất kỳ sự tra cứu nào cũng phải đượcphép của cơ quan đăng ký, trong khi ở Mỹ thông tin được truy cập trên mạng Các nước Bắc

Âu (Thuỵ Điển, Na Uy, Phần Lan) là các quốc gia có hệ thống thông tin đất đai (LandInformation System) hiện đại khá hoàn chỉnh

Hệ thống một cửa (One Stop System):

Cải cỏch thủ tục hành chính là một vấn đề bức xúc đặt ra đối với nền hành chính cácnước nói chung trong đó đặc biệt đối với các công việc liên quan đến giao dịch bất động sản

Hệ thống Một cửa (One Stop System) cho phép người dân chỉ phải tới một cơ quan để giảiquyết các công việc liên quan đến bất động sản của mỡnh Hà Lan là một nước đang hướng

tới thực hiện việc cải cách này với sự kết hợp giữa hệ thống thông tin đất đai (LIS) và hệthống thông tin bất động sản (Real Property Information System).

2.3 XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐĂNG KÝ

a.Xây dựng hồ sơ đăng ký nhà nước

- Một số nước chính phủ trung ương chịu trách nhiệm về hồ sơ đăng ký (Anh, Hà Lan,Thuỵ Điển, Đan Mạch, NaUy), hệ thống hồ sơ đăng ký được xây dựng hiện đại với sự trợgiúp của công nghệ thông tin ( Hệ thống thông tin địa lý-GIS, hệ thống thông tin đất đai-LIS)

- Một số nước khác việc đăng ký giao cho chính quyền địa phương, việc xây dựng hồ

sơ đăng ký phức tạp hơn và chất lượng kém hơn Ví dụ ở Mỹ có khoảng 3000 hạt, riêng Texas

có 254 hạt, hạt nhỏ nhất chỉ có 140 nhân khẩu, trong lúc hạt lớn nhất có 3 triệu nhân khẩu, tất

cả các hạt đều có hồ sơ đăng ký riờng, việc truy cập thụng tin chỉ cú thể tiến hành tại hạt nơi

có bất động sản

b Xây dựng hồ sơ đăng ký tư nhân

Trong điều kiện đặc thù của Mỹ xuất hiện hỡnh thức bảo hiểm quyền sở hữu Cáccông ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực này quản lý hồ sơ không chính thức của liên bang và

sử dụng chúng để tỡm kiếm thụng tin về quyền sở hữu (Title Searches) Việc tỡm kiếm cúhiệu quả nờn cỏc cụng ty cú thể thu lợi, cũn khỏch hàng sử dụng dịch vụ phải chi phớ cao

2.4 TRỢ GIỲP PHỎP LÝ

Tại Lục địa Châu Âu và các nước chịu ảnh hưởng của pháp luật Đức, Pháp, Tây BanNha, sự tham gia của các cơ quan công chứng trong việc chuyển nhượng bất động sản là bắtbuộc Nhiệm vụ của công chứng viên là soạn thảo văn bản và đảm bảo thoả thuận của các bên

là đúng pháp luật

Tại các nước khác như Mỹ, Anh và Thuỵ Điển hợp đồng do các bên tự soạn thảo đượccoi là hợp lệ Thông thường các bên giao dịch vẫn nhờ đến sự trợ giúp pháp lý của luật sư vàcác đại lý bất động sản; Các công ty kinh doanh bất động sản cũng có xu hướng sử dụng cácđại lý hoặc người môi giới để tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng hơn

2.5 THUẾ VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

a Thuế Bất động sản

Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tính theo giá trị bất động sản Pháp luật quyđịnh đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế bất động sản Thuế bất độngsản thuộc thẩm quyền trung ương (Thuỵ Điển), hoặc địa phương (Mỹ, Đan Mạch)

b Định giá bất động sản

Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản Thuế bất động sản phải căn cứvào giá thị trường của bất động sản Việc định giá bất động sản giúp cho thị trường bất độngsản hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả người bán và người mua

2.6 TỚN DỤNG

a Người cho vay (Creditor ): Thị trường bất động sản là một thị trường khổng lồ.

Điều kiện tiên quyết cho một thị trường tín dụng bất động sản là phải có Luật Ngân hàngđược xây dựng tốt và có hiệu lực Vai trũ của nhà nước là giám sát các hoạt động của ngườicho vay và xác định cơ số vốn Tại các quốc gia công nghiệp như CHLB Đức và các nướcBắc Âu hỡnh thành cỏc tổ chức tớn dụng chuyờn nghiệp như Ngân hàng thế chấp (Các Hiệphội xây dựng), ở các nước Nam Âu tín dụng bất động sản cũng là một dịch vụ quan trọng củacác ngân hàng thông thường

b Cho vay dài hạn: Thị trường bất động sản cần các khoản cho vay đầu tư dài hạn,

hầu như không cần các khoản cho vay ngắn hạn Vấn đề là người cho vay phải huy động đượccác nguồn dài hạn để đáp ứng các khoản vay này Ở nhiều nước, quỹ lương hưu là một trongnhững nguồn quan trọng nhất Lũng tin là một yếu tố chủ đạo trong việc cho vay dài hạn khi

công chúng lựa chọn ngân hàng để gửi tiền lương hưu Điều này phụ thuộc vào nghiệp vụ chovay và quy mô tài sản thế chấp của ngõn hàng.

c Hợp đồng thế chấp: Hỡnh thức thế chấp cổ điển chỉ là một giao dịch chuyển

nhượng trong đó cho phép người vay mua lại tài sản của mỡnh thụng qua việc tuõn thủ cỏcquy định của điều khoản vay Tuy nhiên ngày nay thế chấp thông thường là tài sản được sửdụng như vật đảm bảo cho một khoản vay và người vay vẫn có quyền sở hữu Cách thôngthường để đăng ký thế chấp là người vay ký một giấy hẹn trả tiền (Promisory note) coi nhưbằng chứng vay nợ Người cho vay chuyển giấy này đến cơ quan đăng ký để đăng ký Hoặcngười vay đến phũng đăng ký xin cấp một giấy chứng nhận thế chấp (Mortgage deed), sau đóchuyển giấy chứng nhận cho người cho vay làm bằng chứng cho việc thế chấp

“Với mục đích xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng, đất đai được chia nhỏ thànhcác thửa riêng biệt, trong thực tiễn ở hầu hết các nơi trên thế giới, các thửa đất được xác địnhranh giới theo chiều thẳng đứng, về lý thuyết trục này tớnh từ tõm trỏi đất theo hướng dây dọilên phía thiên đỉnh”

Như vậy một thửa đất (Hay một đơn vị bất động sản) được xác định theo ranh giớinằm ngang và ranh giới thẳng đứng tạo thành hỡnh khối Vớ dụ điển hỡnh để minh họa ở đây

là nhà cao tầng chung cư trên một thửa đất, một trường hợp nữa là các công trỡnh kiến trỳcdạng chõn cột xõy phớa trờn đất thuộc hành lang đường sắt (chủ công trỡnh cú thể thuê phầnkhông gian phía trên đường sắt do Nhà chức trách quản lý đường sắt cho thuê)

b Các hệ thống xác lập quyền về bất động sản

Ở Úc tồn tại hai hệ thống xác lập quyền về bất động sản: Một là hệ thống “Torrens”hay được gọi là hệ thống mới xác lập quyền về nhà đất/bất động sản Hệ thống này do Bá tướcRobert Torrens sáng lập; hệ thống thứ hai theo Luật chính thống của Liên hiệp Anh, là hệthống cũ

Nguyờn lý cơ bản của hệ thống “Torrens” là việc xác lập quyền về đất dựa trên cơ sởđăng ký và cấp giấy chứng nhận về nhà đất/bất động sản, không đũi hỏi cỏc loại chứng thưgiao dịch, các giấy tờ có liên quan khác và công việc thẩm tra phức tạp tốn thời gian như yêucầu ở hệ thống cũ

Theo hệ thống “Torrens” chủ đất nắm một giấy chứng nhận, trong đó có ghi diện tích,các nội dung về pháp lý, tỷ lệ bản vẽ mặt bằng thửa đất, chỉ dẫn cơ sở bản đồ mặt bằng lưugiữ liên quan đến thửa đất, lịch sử các giao dịch/chuyển dịch liên quan tới thửa đất kể từ khithửa đất đó được đăng ký theo Luật núi trờn

Hệ thống “Torrens” đó tạo nờn những chuyển biến mới trong cỏc giao dịch chuyềnquyền nhà, đất/bất động sản ở Úc

Các quyền về đất

Theo Luật của Anh quốc, quyền sở hữu về đất không mang tính tuyệt đối, người dânchỉ được quyền sở hữu bất động sản trên đất; Về lý thuyết, chỉ được quyền thuê đất của Nữhoàng, nhưng trên thực tế có dạng thuê đất dài hạn (999 năm) được hưởng các lợi ích giốngnhư sở hữu

Ở Úc một phần năm diện tích đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, cũn lại dưới dạng thuêhoặc được quyền sử dụng Luật pháp ở tất cả cỏc bang của Úc đều chế định các mối quan hệgiữa chủ sở hữu đất và người thuê nhà đất/tá điền Trong một số trường hợp Luật khống chếmức tiền thuê theo từng loại nhà đất/bất động sản và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi củangười thuê nhà đất/tá điền và bảo đảm các quyền của chủ đất.

3.2 PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC

Ngày 15 tháng 9 năm 1986 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế tàisản nhà đất

Ngày 29 tháng 9 năm 1988 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế sửdụng đất đai thành phố, thị trấn của nước CHND Trung Hoa”

Ngày 8 thỏng 8 năm 1988 Bộ Xây dựng, Cục Vật gia, Cục quản lý hành chính côngthương ban hành “ Thông tri về tăng cường quản lý thị trường giao dịch tài sản nhà đất “

Ngày 31 tháng 12 năm 1990 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lýsản tịch, sản quyền nhà ở thành phố”

Năm 1992 Bộ Xây dựng ban hành “ Biện pháp tạm thời về quản lý giỏ cả nhà đất thịtrường thành phố”

Ngày 26 tháng 11 năm 1993 Quốc vụ viện ban hành “ Điều lệ tạm thời về về thuế giátrị gia tăng nhà đất nước CHND Trung Hoa”

Ngày 5 tháng 7 năm 1994 Trung Quốc ban hành “ Luật tài sản nhà đất”;

[12] Hoàng Hà Luật Tài sản nhà đất NXB Đại học Chính Pháp Trung Quốc 1997.Bản dịch Nguyễn Quang Thọ và Tôn Gia Huyên 2004

b Nhiệm vụ quản lý thị trường nhà đất

Theo quy định của Luật Tài sản nhà đất nước CHND Trung Hoa 1994:

Xây dựng cơ quan quản lý thị trường nhà đất, tăng cường quản lý vĩ mụ của cơ quanquản lý hành chớnh với thị trường nhà đất ;

Xõy dựng hoàn thiện cỏc loại phỏp quy về quản lý thị trường nhà đất để quy phạm hoáhành vi giao dịch nhà đất nhằm làm cho hoạt động hoạt động quản lý thị trường nhà đât cóchỗ dựa về pháp luật;

Cải cách chế độ nhà ở và chế độ cho thuê nhà hiện hành;

Xử lý hành vi giao dịch phi phỏp, ngăn cản hành vi xâm chiếm quyền tài sản nhà đất

c Nội dung chủ yếu về quản lý thị trường bất động sản

Hạn chế khách thể giao dịch nhà đất: Không cho phép mua bán, cho thuê , thế chấpđối với nhà đất không hợp pháp ;

Quy phạm hành vi giao dịch như: Thẩm tra xem xét việc giao dịch thuộc quyền tài sảnnhà đất có rừ ràng khụng, việc chuyển nhượng tài sản nhà đất có được 2 bên đồng ý khụng;

Điều phối giá cả nhà đất , chủ yếu là dựa vào giá chuẩn về nhà, đất các loại của nhànước để cung cấp cho các bên giao dịch;

Bảo đảm thu thuế cho nhà nước , ở Trung Quốc việc thu thuế này chủ yếu do sở giaodịch đảm nhiệm

4 PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Hiện nước ta chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ cho việc quản lý thịtrường bất động sản Việc quản lý, sử dụng đất đai được điều tiết bởi Luật Đất đai (1993,

1998, 2001); việc quản lý nhà ở được điều tiết bởi Pháp lệnh Nhà ở (1992); các quan hệ về đấtđai, nhà ở trong giao dịch dân sự được điều tiết bởi Bộ luật Dân sự

4.1 CHẾ ĐỘ SỞ HỮU

a Sở hữu đất đai

Hiến pháp 1992 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyờn tronglũng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nướcđầu tư vào các xí nghiệp, công trỡnh thuộc cỏc ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xó hội,khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phũng, an ninh cựng cỏc tài sản khác mà pháp luật quyđịnh của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17)

Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu.Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiệnnhững quyền năng cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất), quy định thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, định giáđất Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đainhư: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền

sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đấtmang lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hỡnh thức giao đất,cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy địnhquyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 tiếp tục khẳng định Nhà nướckhông thừa nhận việc đũi lại đất đó giao cho người khác sử dụng trong quá trỡnh thực hiệnchớnh sỏch đất đai của Nhà nước cách mạng qua các thời kỳ

Bộ luật dân sự quy định: Những quy định khác về quyền sở hữu (Từ Điều 270 dến284) như: Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản (Điều 270); Quyền sở hữu đốivới mốc giới ngăn cách các bất động sản (Điều 271);

b Sở hữu nhà ở: Pháp lệnh Nhà ở 1991 quy định: Quyền có nhà của công dân (Điều

1); Quỹ nhà ở bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Nhà ở thuộc sở hữu tổ chức xó hội, tổchức kinh tế; Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân (Điều 2)

4.2 CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ

a Quản lý đất đai

Hiến pháp 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quyhoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất chocác tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ,bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất Nhà nướcgiao theo quy định của pháp luật" (Điều 18) (NXB Chính trị Quốc gia )

Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể chế độ quản lý đất đai:

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Để bảo đảm sự phù hợp với việc quản lý đất đai

tại đô thị và tính thống nhất trong sử dụng đất phát triển đô thị, không giao cho phường, thị

trấn, các xó thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị lập quy hoạch sử dụng đất mà do Uỷban nhân dân cấp trên trực tiếp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đồng thời để tránh tỡnhtrạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất “treo” như hiện nay, Luật quy định: Diện tích đất ghitrong kế hoạch sử dụng đất đó được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trỡnh hoặcphải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thỡ cơquan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc huỷ bỏ

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất: Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo;giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổchức, cá nhân nước ngoài Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xó, thành phố thuộc tỉnh quyếtđịnh giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; giao đất đối với cộng đồng dân cư

Thu hồi đất, bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Nhà nước thực

hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm để chủ động quỹđất cho đầu tư phát triển Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ đất (do Uỷ ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường,giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đó thu hồi đối với trường hợp sau khi quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư Về bồi thường khi thuhồi đất, Luật đất đai quy định rừ những trường hợp được bồi thường về đất (những người cógiấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định) Những người không có giấy tờ về quyền sửdụng đất thỡ khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương phải thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.Khu tái đinh cư phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy định cấp nào

có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thỡ cấp đó cóthẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai: Luật Đất đai quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực

hiện tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất Theo đó, Văn phũng này được thành lập theohướng: Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp thuộc Sở Tài nguyên vàMôi trường, có trụ sở chính và các chi nhánh được bố trí để tạo thuận lợi cho người tham giathực hiện các thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai Văn phũng đăng ký quyền sửdụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chínhgốc và thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý đất đai theo cơ chế "một cửa"

Quản lý tài chớnh về đất đai: Giá đất bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường; khi có chênh lệch lớn so với giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thỡ phải điều chỉnh cho phù hợp.Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố vàongày 01 tháng 01 hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đaicủa năm đó Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó cóquyền sử dụng đất, cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giáđất đểthuận lợi trong giao dịchquyền sử dụng đất

Ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đât để thực hiện các quy định của LuậtĐất đai 2003 về giá đất

Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất

đai được quy định rừ hơn, đồng thời với việc mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất

đai của tũa ỏn nhõn dõn (giải quyết khụng chỉ đối với người có giấy chứng nhận quyền sửdụng đất mà cả những người có giấy tờ về quyền sử dụng đất) Trường hợp tranh chấp đất đai

mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loạigiấy tờ về quyền sử dụng đất thỡ việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quanhành chính, không khởi kiện ra tũa ỏn nhõn dõn vỡ tũa ỏn nhõn dõn khụng cú cơ sở giảiquyết, cụ thể là: việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện ở hai cấp, trong đó cấp thứhai là cấp giải quyết cuối cùng Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được thực hiện theo trỡnhtự: Người sử dụng đất gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân đó ra quyết định hành chínhhoặc có hành vi hành chính bị khiếu nại, Uỷ ban nhân dân đó ra quyết định hành chính hoặc

có hành vi hành chính bị khiếu nại có trách nhiệm giải quyết lần đầu; Trường hợp đương sựkhông đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thỡ cú quyền gửi đơn khiếu nại đến Uỷ bannhõn dõn cấp trờn trực tiếp hoặc khởi kiện ra tũa ỏn nhõn dõn; quyết định giải quyết khiếu nạicủa Uỷ ban nhân dân cấp trên trực tiếp là quyết định giải quyết cuối cùng; Trường hợp Uỷban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cấp giải quyết khiếu nại lần đầu màđương sự không đồng ý thỡ cú quyền khởi kiện ra toà ỏn nhõn dõn; Việc giải quyết khiếu nại

về đất đai không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định hành chính giải quyết tranhchấp đất đai

1993 đó quy định; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sửdụng đất

Thời hạn sử dụng đất: Luật đất đai quy định cụ thể các trường hợp sử dụng đất ổn

định lâu dài, các trường hợp sử dụng đất có thời hạn trên cơ sở kế thừa các quy định về thờihạn sử dụng đất của Luật đất đai năm 1993 (đất ở thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài, đấtnông nghiệp trồng cây hàng năm là 20 năm, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, cây côngnghiệp là 50 năm) Đối với đất thuê thỡ thời hạn được thực hiện theo hợp đồng thuê đất

Hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Luật đất

đai năm 2003 chỉ quy định hạn mức giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, nếuvượt hạn mức giao đất phải chuyển sang thuê đất trừ diện tích đất thuê, đất nhận chuyểnnhượng, đất được thừa kế, tặng cho Để bảo đảm công bằng, đồng thời khuyến khích sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi thủy sản, sản xuất muối, Luật đất đai cũng quy định hạn mứcgiao đất trong trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng nhiều loại đất (đất trồng cây hàngnăm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối) Chínhphủ trỡnh ủy ban thường vụ Quốc hội quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nôngnghiệp của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nhằm trỏnh tập trung đất sản xuất nông nghiệp với quy môlớn vào một số người, phù hợp với tiến trỡnh cụng nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước và điềukiện kinh tế - xó hội của từng vựng

Về sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức: Luật quy định đối với doanh nghiệp nhà

nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuấtnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối trước ngày 01 tháng 01 năm 1999thỡ nay phải chuyển sang thuờ đất hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất Trường hợp tổchức được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thuỷ sản, làm muối nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc sử

dụng không hiệu quả thỡ Nhà nước thu hồi để đưa vào sử dụng

Đất sử dụng cho kinh tế trang trại: Luật quy định chủ trang trại được chủ động

chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất đó được Uỷ ban nhân dâncấp huyện xét duyệt, nhằm tạo điều kiện để các chủ trang trại khai thác có hiệu quả đất đai,

mở rộng quy mô sử dụng đất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá

Đất ở (vườn, ao): Luật đất đai quy định đất ở, vườn, ao trên cùng một thửa đất thuộc

khu dân cư ở nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở, không phải

là đất nông nghiệp; đất ở, đất trong khuôn viên xung quanh nhà ở thuộc khu dân cư đô thị,phù hợp với quy hoạch xây dựng được xác định là đất ở Bổ sung quy định cụ thể về xác địnhdiện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất ở mà có vườn, ao (trường hợp đất ở mà cókhuôn viên xung quanh nhà ở được hỡnh thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, ngày Hiếnpháp có hiệu lực thi hành và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệulực thi hành) Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương khi xác định đất ở,đất vườn của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trong bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm quyền lợichính đáng của người sử dụng đất có vườn, ao

Đất khu công nghệ cao, khu kinh tế (cơ chế giao lại đất): Luật đất đai quy định Uỷ

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất một lần cho Ban quản

lý Khu cụng nghệ cao, khu kinh tế; Ban quản lý được giao lại đất, cho thuê đất cho người đầu

tư vào Khu công nghệ cao, khu kinh tế nhằm tạo điều kiện thuận lợi, thu hút đầu tư

4.4 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CHỦ SỞ HỮU NHÀ Ở

a Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Quyền lựa chọn hỡnh thức giao đất, thuê đất: Luật đất đai quy định: “Tổ chức kinh

tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đượclựa chọn hỡnh thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất” Quy định này tạo điềukiện thuận lợi cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chủ động trong sử dụng đất, tăng nguồn thungân sách từ quỹ đất và tạo thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản; xoá dần sự khácbiệt về quyền sử dụng đất giữa người Việt Nam ở trong nước và người Việt Nam định cư ởnước ngoài, động viên người Việt Nam định cư ở nước ngoài hướng về Tổ quốc, tham gia xâydựng đất nước

Về các quyền của tổ chức sử dụng đất: Luật đất đai quy định tổ chức kinh tế được

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyểnmục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đó trả hoặc tiền đó trả cho việc nhận chuyểnnhượng, chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có cácquyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất, được thế chấp, bảo lónh, gúpvốn bằng quyền sử dụng đất Qui định này tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bấtđộng sản, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư có đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, khôngnhất thiết phải thuê đất của Nhà nước

Về quyền của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật đất đai năm 2003 đó kế thừa cỏc quyền

theo quy định của Luật đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụngđất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất không phải là đất thuê, không quy định các điềukiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và quyền thừa kế quyền sử dụng đất nôngnghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúcđẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước

Giải quyết các trường hợp Nhà nước mượn đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn: Luật Đất

đai quy định trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn cho mượn đất có giấy tờ theo quy định củaLuật đất đai thỡ được Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc trả lại bằng tiền hoặc giao đấtmới, chỗ ở mới

Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân

nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam: Luật Đất đai quy định ngoài các quyền và nghĩa vụ

chung của người sử dụng đất thỡ người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhânnước ngoài thuê đất cũn cú cỏc quyền tương ứng với hỡnh thức trả tiền thuờ đất hàng nămhay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanhnhà ở thỡ cú quyền bỏn hoặc cho thuờ nhà ở theo quy định của Chớnh phủ

b Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở

Pháp lệnh nhà ở (1991) quy định:

Quyền sở hữu nhà ở (Điều 15): Nhà nước, tổ chức xó hội, tổ chức kinh tế , cỏc nhõn

cú quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cacỉ tạo mua,nhậnthừa kế, tặng cho và cỏc hỡnh thức khỏc theo quy định của pháp luật

Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài (Điều 16):

Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trongthời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước Quốc tế mà Việt Nam ký kếthoặc tham gia không có quy định khác

Quyền của chủ sở hữu nhà ở (Điều 17): Chủ sở hữu nhà ở cú quyền sử dụng, cho

thuờ, cho ở nhờ, thế chấp, bảo lónh, uỷ quyền quản lý hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở chongười khác theo quy định pháp luật

Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở (Điều 18)

Chủ sử hữu nhà ở có các nghĩ vụ sau đây:

1 Đăng ký nhà ở tại Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền;

2 Nộp thuế theo quy định của pháp luật;

3 Bảo quản và sửa chữa nhà ở Khi cải tạo nhà ở phải xin phộp Uỷ ban nhõn dõn cấp

cú thẩm quyền;

4 Phải phá dỡ nhà ở bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc để quy hoạch xây dựng.Trong trường hợp nhà ở phải phá dỡ để thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ sở hữuđược đền bù theo quy định của phỏp luật

4.5 THỦ TỤC HÀNH CHỚNH

a Thủ tục hành chớnh trong quản lý và sử dụng đất

Luật Đất đai quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất theo hướng

cơ chế “một cửa”, thủ tục hồ sơ đơn giản, thời gian thực hiện các thủ tục được rút gọn nhằmthống nhất và cụng khai hoỏ thủ tục hành chớnh trong quản lý đất đai, tạo điều kiện thuận lợicho người sử dụng đất thực hiện các quyền, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính

Luật Đất đai quy định : Trách nhiệm của chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp: Chủ tịch

Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những viphạm phỏp luật về quản lý và sử dụng đất tại địa phương Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xó

cú trỏch nhiệm phỏt hiện và ngăn chặn kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép,chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện và áp dụng các biện pháp ngăn chặn kịpthời việc xây dựng các công trỡnh trờn đất lấn chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địaphương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tỡnh trạng của đất trước khi vi phạm

Xử lý trỏch nhiệm của thủ trưởng, công chức, viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp

và cán bộ địa chính cấp xó trong việc vi phạm trỡnh tự thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh

4.6 THUẾ ĐẤT VÀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THUÊ ĐẤT

a Thuế sử dụng đất Nông nghiệp 1993

Đối tượng chịu thuế là đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất có mặt nước

nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng; thực hiện thu thuế theo hộ gia đỡnh; Căn cứ tính thuế: diện tích

sử dụng đăng ký theo sổ Địa chính; hạng đất căn cứ vào các yếu tố chất đất, vị trí địa hỡnh,khớ hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu; biểu định xuất thuế (Tính bằng Kg thóc trên một đơn

vị diện tích đối với từng hạng đất; Thu thuế bằng tiền, quy đổi từ thóc theo giá thị trường.Thuế sử dụng đất nông nghiệp mức độ huy động không lớn (6-7% sản lượng hàng năm)nhưng quá phức tạp, chưa đảm bảo công bằng, hợp lý

b Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đỡnh sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức diện tích 1994

c Luật Thuế Thuế Chuyển quyền sử dụng đất 1994

d Pháp lệnh thuế nhà đất (1992), Pháp lệnh bổ sung sửa đổi thuế nhà đất 1994

Đối tượng chịu thuế nhà đất: nhà ở, đất ở, đất xây dựng công trỡnh (Tạm chưa thu đốivới nhà ở) Các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế trên khác nhau về cỏc yếu tố hỡnh thànhnờn giỏ đất so với đất nông nghiệp Nhưng mức thuế đất lại được tính trên cơ sở thuế sử dụngđất nông nghiệp, căn cứ và phân hạng đất và vị trí đường phố (không căn cứ vào giá đất).Mức huy động thuế nhà đất cũn rất thấp so với tiềm năng của nó

e Các chế độ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: Trong đó có biện pháp hỗ trợ tiền

sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất hoặc chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuêđất, chế độ thu lệ phí trước bạ và các chính sách khác: Cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xâydựng cơ sở hạ tầng; Quỹ đầu tư phát triển nhà; hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho chocác đối tượng chính sách xó hội Núi chung cỏc chớnh sỏch và biện phỏp tài chớnh chưa đượcđổi mới triệt để, cũn dấu ấn bao cấp và chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự hỡnh thành và phỏt triểncủa Thị trường bất động sản

4.7 TỚN DỤNG

Luật Ngân hàng và các tổ chức tín dụng hiện nay, không cho phép các ngân hàngthương mại trực tiếp hoạt đông kinh doanh bất động sản; Ngoài hoạt động chính thực hiệnchức năng 3 trung tâm tiền tệ, tín dụng và thanh toán, các ngân hàng cũn đẩy mạnh các hoạtđộng dịch vụ: Ngân quỹ, kiều hối, thẻ tín dụng và dịch vụ nhà đất

Ví dụ Dịch vụ nhà đất của ACB bao gồm: quảng cáo nhà rao bán, hướng dẫn thủ tụcpháp lý về chuyển nhượng, thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng, cho vay vốn để muanhà; hoạt động dịch vụ nhà đất là phương tiện để thúc đẩy, phát triển hoạt động tín dụng, nhất

là cho vay để xây dựng, sửa chữa, mua nhà; Các hoạt động dịch vụ nhà đất của Ngân hànggián tiếp tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản, tuy nhiên mức độ cũn hạn chế

so với tiềm năng của Hệ thống này

Nhà nước đó ỏp dung một số chớnh sỏch, biện phỏp để thúc đẩy sự hỡnh thành vàphỏt triển thị trường bất động sản như : khuyến khích tạo điều kiện để các ngân hàng thươngmại tham gia vào các hoạt động của thị trường bất động sản; lập quỹ hỗ trợ đầu tư phát triểnnhà, thực hiện hỗ trợ cho các đối tượng chính sách, người nghèo, thu nhập thấp mua nhà; hỗtrợ vốn đầu tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mới thành lập

Cõu hỏi ụn tập

1 Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc quyền về bất động sản

2 Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc quy định pháp luật về phân định bất động sản vàđăng ký bất động sản

3 Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch các quy định pháp luật về giao dịch bất động sản( chuyển nhượng; giá và định giá bất động sản; thuế bất động sản)

4 Trỡnh bầy, phõn tớch và so sỏnh cỏc đặc điểm chủ yếu của Pháp luật bất động sản Úc

và Trung Quốc

5 Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về chế độ sở hữu và quản lý bất động sản( đất đai,nhà ở) theo quy định hiện hành của Luật Đất đai và Pháp lệnh Nhà ở nước ta

6 Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về cỏc quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đấtđai 2003

7 Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch về cỏc nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quyđịnh của Luật đất đai 2003-

Chương III ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1 KHÁI QUÁT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 KHÁI NIỆM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Việc đăng ký Nhà nước về bất động sản có ý nghĩa: Các quyền về bất động sản đượcbảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của

dữ liệu địa chính

1.2 VỊ TRỚ, VAI TRŨ CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Đăng ký bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi íchcộng đồng cũng như lợi ích công dân

a Lợi ích đối với nhà nước và xó hội

- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyểnnhượng ;

- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trỡnh cải cỏch đất đai, bản thân việc triển khaimột hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cỏch phỏp luật

- Giám sát giao dịch đất đai;

- Phục vụ quy hoạch;

- Phục vụ quản lý trật tự trị an;

b Lợi ích đối với công dân

- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản

- Khuyến khích đầu tư cá nhân;

- Mở rộng khả năng vay vốn ( thế chấp);

- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản ;

- Giảm tranh chấp đất đai

1.3 CHỨC NĂNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Chức năng của đăng ký nhà nước về bất động sản:

- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước;

- Hỗ trợ cho việc hỡnh thành thị trường bất động sản;

- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất độngsản;

- Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản cho các cơquan quản lý nhà nước trung ương,cơ quan quản lý địa phương,các cơ quan tư pháp, phápnhân, các ngân hàng và mọi công dân

1.4 ĐỐI TƯỢNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Đối tượng đăng ký nhà nước về bất động sản bao gồm:

- Các quyền về bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng,quyền cho thuê, quyền cầm cố, thế chấp và quyền thừa kế

- Đăng ký nhà nước về bất động sản cho các chủ bất động sản : Các quyền đối với bấtđộng sản được nhà nước bảo hộ, sử dụng hoàn toàn các quyền đối với bất động sản bao gồm

bán, tặng, để thừa kế và trao đổi.

2 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN.

2.1 HỒ SƠ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

a Khỏi niệm

- Hồ sơ đất đai và bất động sản (HSBĐS ) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới

thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với bất động sản HSBĐS được lập đểphục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

- Nhà nước cần HSBĐS để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản

lý, giỏm sỏt, sử dụng và phỏt triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập HSBĐS đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có cácquyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với mộtchi phí thấp

2.2 PHÂN LOẠI HỒ SƠ BẤT ĐỘNG SẢN (HSBĐS)

Hồ sơ bất động sản chia thành 2 loại theo chủ thể thiết lập hồ sơ, đó là hồ sơ nhà nước

và hồ sơ tư nhân

a Hồ sơ Nhà nước

Là hồ sơ do Nhà nước lập ra để thực hiện chức năng, quyền hạn, nhiệm vụ của nhànước như thu thuế, quản lý, bảo hộ chủ quyền bất động sản cho các chủ sở hữu Hồ sơ nhànước theo mục đích lập hồ sơ được chia thành 2 loại: hồ sơ phục vụ thu thuế (fiscal casdastre)

và hồ sơ pháp lý phục vụ việc bảo đảm an toàn phỏp lý đổi với chủ quyền bất động sản

Hệ thống hồ sơ phục vụ thu thuế

Theo mục đích được chia làm 2 loại:

- HSBĐS đơn thuần phục vụ thuế (pure fiscal cadastre) là loại hồ sơ kiểm kê bấtđộng sản được thành lập để nhà nước nắm được quỹ đất để phục vụ việc thu thuế Việc kêkhai đất đai vào sổ kiểm kê đất đai (land inventory) không bảo đảm sự an toàn pháp lý về chủquyền cho cỏc chủ sở hữu

- Hồ sơ địa chính đa mục tiêu (multipurpose cadastre) là loại hồ sơ ngoài mục đíchthu thuế cũn chứa cỏc thụng tin về bất động sản phục vụ quy hoạch, thống kê, quản lý

Hồ sơ pháp lý

Hồ sơ pháp lý được chia thành 2 loại:

- Hồ sơ đăng ký giao dịch (deed registration) là hồ sơ đăng ký nội dung các giao dịch

về đất đai và bất động sản được thể hiện trong các văn tự giao dịch (deeds) Hồ sơ đăng kýgiao dịch đăng ký bằng chứng về việc một vụ giao dịch đó được thực hiện nhưng khôngkhẳng định chủ quyền bất động sản - đối tượng của vụ giao dịch - có hoàn toàn hợp pháp haykhông

- Hồ sơ đăng ký chủ quyền (title registration) là hồ sơ đăng ký chủ quyền hợp phápcủa chủ sở hữu bất động sản

Có thể nói một cách khái quát rằng việc đăng ký giao dịch chính là đăng ký sự kiệnphỏp lý cũn việc đăng ký quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó Hệquả pháp lý của 1 vụ giao dịch về đất đai là một hoặc nhiều quyền hoặc toàn bộ chủ quyền đấtđai của người bán được chuyển cho người mua Trong hồ sơ đăng ký chủ quyền chỉ đăng kýnhững thông tin về chủ đất mới, các quyền của người đó đối với đất và các thông tin về thửađất mà không đăng ký nội dung hồ sơ giao dịch

2.3 NGUYÊN TẮC ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Có 4 nguyên tắc cơ bản sau đây:

a Nguyên tăc đăng nhập hồ sơ (the booking principle);

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ có nghĩa là một biến động về quyền đối với bất động sản,đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhậpvào sổ đăng ký đất đai

b Nguyên tắc đồng thuận (the consent principle);

Nguyên tắc đồng thuận: người được đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền(tittle) phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đóđăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

c Nguyờn tắc cụng khai (the principle of publicity);

Nguyên tắc công khai: hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tracứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chớnh xỏc và tớnh phỏp lý của thụng tin phải đượcpháp luật bảo vệ

Trờn thực tế, mức độ công khai thay đổi tuỳ theo quốc gia ở một số quốc gia (HàLan, Bỉ, Pháp, Scotland) bất cứ ai muốn đều có thể tiếp cận hồ sơ đăng ký đất đai ở một sốquốc gia khác, đối tượng được phép tiếp cận hồ sơ đăng ký hẹp hơn, thí dụ, ở Đức chỉ nhữngngười có quyền lợi liên quan theo quy định của pháp luật mới được phép tiếp cận thông tinđăng ký, ở Anh cho tới năm 1990 chỉ có chủ sở hữu và những người được chủ sở hữu chophép mới được tiếp cận thông tin đăng ký của họ

d Nguyờn tắc chuyờn biệt hoỏ (the principle of speciality).

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá: trong đăng ký, chủ thể (người có quyền cần đăng ký) vàđối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rừ ràng, đơn nghĩa, bất biến vềpháp lý

- Việc chuyên biệt hoá các đối tượng đăng ký có vai trũ quan trọng đối với việc xácđịnh chủ quyền về pháp lý của các chủ thể cụ thể đối với tài sản cụ thể Việc chuyên biệt hoá

tài sản đăng ký đạt được trên cơ sở định nghĩa rừ ràng và mụ tả chớnh xỏc đơn vị đăng ký

- Các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại lấy thửa đất làm đơn vị đăng ký Việc xác địnhthửa đất một cách chuyên biệt là lĩnh vực của đo đạc và bản đồ Việc xác định một cáchchuyên biệt các chủ thể thường được thực hiện thông qua việc dùng tổ hợp các thông tin nhânthân như họ và tờn, ngày sinh, mó số thẻ căn cước, mó số đăng ký công dân (civil code); tên,địa chỉ, mó số xỏc định một tổ chức Tuy nhiên, tính chuyên biệt hoá đối với các đối tượngđăng ký cũng không phải bao giờ cũng được thoả món đầy đủ, đặc biệt là đối với chủ thể tậpthể của các quyền được đăng ký (chủ sở hữu, chủ sử dụng)

Việc tuân thủ những nguyên tắc trên đảm bảo cho hệ thống đăng ký đất đai thực sự cóhiệu lực và hiệu quả, làm đơn giản hoá các giao dịch và giảm bớt những khiếu kiện về chủquyền đối với đất đai

2.4 ĐƠN VỊ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN - THỬA ĐẤT

a Đơn vị đăng ký

Đơn vị đăng ký- thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặckhông liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơvới tư cách là một đối tượng đăng ký cú một số hiệu nhận biết duy nhất

Ngày nay, đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất.Trên thế giới đó hỡnh thành cỏc hệ thống đăng ký đa mục tiêu Như ở châu Âu có hệ thốngĐịa chính đa mục tiêu (multi-purpose cadastre) Đối với hệ thống mới này, việc định nghĩa

một cách rừ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lừi Thụng thường, đơn vị đăng ký

là thửa đất (land parcel) , được định nghĩa là một phần liên tục của bề mặt trái đất trên đất

liền, mà ở đó mỗi thuộc tính cần quản lý là đồng nhất trong toàn bộ thửa đất đó Quy mô thửađất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha

b Thửa đất

- Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đất trong đăng ký không đượcxác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định Lý do của việc này là trong sổđăng ký, các thông tin đăng ký được ghi sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Cách ghichép thông tin như vậy làm cho việc tra cứu trở nên phức tạp, dễ nhầm lẫn và bỏ sót thông tinkhi số lượng các vụ giao dịch được đăng ký tăng lờn

Từ yêu cầu về sự thuận tiện cho việc tra cứu phát sinh đũi hỏi về việc tổ chức thụngtin theo cỏc đối tượng quản lý nào ớt biến động và dễ nhận biết Do tính chất không di dờiđược nên thửa đất là đối tượng phù hợp nhất đối với việc tổ chức thông tin Hệ thống đăng kývăn tự giao dịch Scotland ngay từ khi thành lập đó cú một cụng cụ phục vụ tra cứu là Bảng tracứu (Search Sheet), bảng này tổ chức thụng tin theo thửa đất Mỗi thửa đất là một mục(account) nhập thông tin Các thông tin của mỗi giao dịch được đăng ký trong hệ thống hồ sơtheo quy định được bóc tách và ghi chép vào mục tra cứu của từng thửa trong hệ thống bảngtra cứu Sáng kiến tổ chức thông tin của Hệ thống Scotland đó làm cho hệ thống này hoạtđộng hiệu quả hơn hẳn các hệ thống đăng ký giao dịch của cỏc nước khác

Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếubằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đó cúđũi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà cũn đũi hỏi cú sơ đồ hoặcbản đồ với hệ thống mó số nhận dạng thửa đất không trùng lặp (unique parcel identifier)

Đối với hệ thống địa chính đa mục tiêu, bản đồ cần được lập trong một hệ toạ độthống nhất trên một vùng lónh thổ lớn hoặc thậm chớ trong phạm vi toàn quốc Nhưng cũngcần nhấn mạnh rằng việc đăng ký đất đai vẫn có thể thực hiện được trên cơ sở sơ đồ thưả đấtvới các ranh giới được mô tả hoặc đo đạc với độ chính xác khác nhau, từ việc sử dụng các địavật sẵn có tới việc chôn các cột mốc trên thực địa và xác định toạ độ của chúng Một số nướcđang phát triển thường xây dựng hệ thống đăng ký theo phương thức tiệm tiến (incrementaldevelopment/ progresive development) với ưu tiên hàng đầu là xác lập nhanh chủ quyền bấtđộng sản của công dân với nhiều mức độ pháp lý khỏc nhau, từng bước nâng cao chất lượngbản đồ và hoàn thiện thủ tục pháp lý khi điều kiện cho phép

2.5 ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ

a Đăng ký văn tự giao dịch

Khỏi niệm

Giao dịch đất đai (land conveyancing): là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa

vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp(mortgage), nghĩa vụ (charge), cho thuê (lease), quyết định phê chuẩn (assent), tuyên bố bantặng (vesting declaration), văn kiện phong tặng (vesting instrument), tuyên bố từ bỏ quyền lợi(disclaimer), giấy sang nhượng (release), và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tếcác giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyểngiao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản (simple ternancy agreement ), thuênhượng dài hạn (trả tiền hàng năm - lease at rack-rent), phát canh thu tô dài hạn (long lease at

a ground rent), thuê danh nghĩa kèm thu lói (nominal lease with a premium), cho quyền địadịch (grant of easement), thế chấp (mortgage) và các quyền khác, đặc biệt là hỡnh thức giaodịch phổ thụng nhất là mua bỏn bất động sản

Văn tự giao dịch (deed): Là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó

thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thựchiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là

bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đó được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải

là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Thí dụ một văn

tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán đó tự nguyện bỏn, bờn mua đó tự nguyện mua,giỏ cả và phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống nhất các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên Văn tự mua bán cóthể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chínhquyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên khụng thể là bằng chứng phỏp lý về việc bờn bỏn cúquyền sở hữu hoặc sử dụng hợp phỏp đối với nhà và đất đem ra mua bán

Đăng ký văn tự: Là hỡnh thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu

là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đốitượng đăng ký là bản thõn cỏc văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể đượcsao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Tớnh chất

Do tớnh chất và giỏ trị phỏp lý của văn tự giao dịch (deed), dù được đăng ký haykhông đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ phỏp lý khẳng định quyền hợp phápđối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mỡnh, bờn mua phải tiến hành điềutra ngược thời gian để tỡm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mỡnh mua

Phạm vi ỏp dụng

Hỡnh thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xuhướng Luật La Mó và Luật Đức (the Roman Law and German law) như Pháp, ý, Hà Lan,Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng củacác quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á

Hỡnh thức đăng ký văn tự giao dịch được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới nhưngmức độ thành công và mức độ được xó hội chấp nhận rất khác nhau ở Anh, ngay từ năm

1870, Hội đồng Hoàng gia (The Royal Commission) đó đánh giá hệ thống đăng ký văn tựgiao dịch là một hệ thống “rắc rối, không làm tăng độ an toàn pháp lý, nờn cho ngừng hoạtđộng” Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giaodịch điển hỡnh đó được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quảhoạt động Ở Scotland, hệ thống đăng ký giao dịch cũng có hiệu quả cao, nhưng cuối cùng,chính quyền ở đây cũng quyết định thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền

b Đăng ký quyền (Registration of title)

Khỏi niệm

Trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và cáclợi ích mà người được giao quyền (entittled person) hoặc các bên liên quan được đảm bảothực hiện và hưởng lợi

Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giaodịch mà hệ quả phỏp lý của cỏc giao dịch được đăng ký vào sổ Núi cỏch khỏc, đối tượngtrung tâm của đăng ký quyền chớnh là mối quan hệ phỏp lý hiện hành giữa bất động sản vàngười có chủ quyền đối với bất động sản đó Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cảquyền, lợi ích và nghĩa vụ của người được giao quyền Giao dịch bất động sản khi được thựchiện sẽ tạo ra một tỡnh trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tỡnh trạngphỏp lý mới đó

So sánh 2 hệ thống đăng ký, có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sựkiện phỏp lý cũn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó

Nguyờn tắc

- Nguyên tắc phản ánh trung thực (the mirror principle): là hồ sơ đăng ký phản ỏnhtrung thực tỡnh trạng phỏp lý

- Nguyên tắc khép khép kín (the curtain principle): Những quyền đó được đăng ký thỡtất cả cỏc chứng cứ phỏp lý khỏc, kể cả cỏc chứng cứ đó cú trước khi đăng ký được thực hiện

sẽ không cũn hiệu lực thực hiện

- Nguyên tắc bảo hiểm ( the insurance principle): các bên thứ ba bị thiệt hại do hệthống đăng ký không chính xác, không đầy đủ sẽ được nhà nước bồi thường

3 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NƯỚC

3.1 ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở SCOTLAND

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland Triển khai năm 1617 theo một đạo luật củaThượng viện Scotland, hệ thống đăng ký văn tự giao dịch có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp

lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn phỏp lý đượcbảo đảm thông qua việc luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đó đăng ký Tínhcông khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổđăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điềukiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rừ ràng Tương phản với hệ thống đăng

ký của Anh vốn duy trỡ "bớ mật cỏ nhõn" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland

là hệ thống cụng khai ngay từ buổi đầu hỡnh thành và phỏt triển

Quy trỡnh đăng ký theo hệ thống Scotland

- Đăng ký thông tin khai báo ;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biờn bản (Minute Book)

- Hồ sơ gốc (Record Volume)

- Bảng tra cứu (Search Sheet)

Các Hồ sơ gốc (Record Book ) và các Sổ biên bản (Minute Book) được gửi tới Vănphũng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượnglớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉcần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩmtra

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sé được đóng dấu chính quyền(official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ

3.2 ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở MỸ

Đăng ký văn tự giao dịch của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tínhgian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết cónhững quyền tài sản (estate) và lợi ích (interest) nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đấthoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo LuậtĐăng ký của Mỹ năm 1640 và đó được phát triển ra toàn Liên bang

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề

về quyền ưu tiên (priority) và nguyên tắc nhận biết (notice) Các điều luật được chia thành 3loại: quy định quyền ưu tiên theo trỡnh tự (race statutes), quy định về quyền ưu tiên theonguyên tắc nhận biết (notice statutes) và quy định hỗn hợp (race-notice statutes)

Điều luật theo nguyờn tắc trỡnh tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước.Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dự cho giao dịch chưađăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tốgian lận

Điều luật theo nguyên tắc nhận biết (notice) : không dành quyền ưu tiên cho trỡnh tựđăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợiliên quan tới bất động sản mà người ấy mua thỡ vẫn được an toàn về phỏp lý

Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic vớicác quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếukhông biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước.

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký văn tự giao dịch, hệ thống này ở Mỹ, dù theonguyên tắc ưu tiên trỡnh tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng kýchứng cứ về cỏc quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra mộtchuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng làchủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không

3.3 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ VĂN TỰ GIAO DỊCH Ở HÀ LAN

Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch nângcao Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đó được duy trỡ hàng trăm năm, khi

có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó tức là tỡnh trạng phỏp lý hiệnhành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vàomột hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trỡnh tự chặt chẽ (theo hệ thốngthửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Dutch Cadastre (Hệ thống địa chính Hà Lan) Sự chuẩnxác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quảtương tự như một hệ thống đăng ký quyền Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giaodịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trỡ hệ thống hoạt động liên tục và quytrỡnh phỏp lý xỏc định chủ quyền (land adjudication) Việc xác định chủ quyền (landadjudication) ở đây được hiểu là một quá trỡnh mà tất cả cỏc quyền đang tồn tại liên quan đếnmột thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng

ký Cần phõn biệt khỏi niệm xác định quyền và xỏc lập quyền (grant/establish a title) Xác

định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, cũn xỏc lập quyền là việc tạo ramột quyền mới mà trước đó chưa có Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệthống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện Tuy nhiên, do hệ thống này vậnhành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vàongân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tàichớnh (finance automomy)

3.4 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ QUYỀN CỦA ÚC (HỆ THỐNG TORRENS)

Hệ thống này được Torrens đưa vào sử dụng ở Nam Úc năm 1858, chịu ảnh hưởngcủa hệ thống đăng ký quyền của Anh và hệ thống đăng ký tàu biển của Đức Tuy nhiên hệthống Torrens đó cú chủ trương đưa việc đăng ký quyền đối với đất đai thành quy định bắtbuộc Đây là một nhân tố chính làm cho Hệ thống Torrens triển khai thành công ngay từ đầu.Theo Luật Bất động sản Nam Úc 1858 ( South Australia Real Property Act 1558) đất công(Crown land) khi được giao có thời hạn (leasehold) sau ngày 01 tháng 7 năm 1858 đều phảiđăng ký theo hệ thống Torrens Vào thời điểm đó ở Nam Uc đất công (crown land) chưagiao cũn chiếm tỷ lệ rất lớn, việc khai khẩn lập đồn điền cũng đang phát triển mạnh, do đó

số lượng các vụ đăng ký vào hệ thống Torrens rất lớn Phần lớn đất mới giao nên việc xácđịnh nguồn gốc pháp lý rất dễ dàng Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai

và bất động sản của Uc (Hệ thống Torrens):

- Bằng khoán được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu

về về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phũng cho đăng ký biến động lâu dài

- Bằng khoán đất là một văn bản được trỡnh bầy dễ hiểu cho cụng chỳng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giỏ thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật ,tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

Hệ thống Torren đó được áp dụng thành công ở nhiều nơi trên thế giới : sau đó đượcthực hiện ở các Bang của Úc và một số quốc gia trên thế giới như New Zealand, Malaixia,Bruney, Fiji, Kenya, Uganda, Morocco, Tunis, Syria, Senegan, Sudan, Guinea, Congo, IvoryCoast, Trinidat-Tobago, Jamaica, một số bang của Mỹ như California, Colorado, Georgia,Virginia, Washington

4 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.

4.1 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỜI KỲ TRƯỚC 1975

a Thời kỳ phong kiến

Lịch sử cũn ghi nhận từ thế kỷ thứ sỏu, nhà nước phong kiến đó tổ chức việc đạc điền

để quản lý điền địa; dưới triều đại nhà Lê (từ năm 1428-1788) đó ban hành Quốc triều hỡnhluật (cũn gọi là Luật Hồng đức) đó quy định rất cụ thể việc quản lý, bảo vệ nghiêm ngặt chế

độ sở hữu đối với ruộng đất của công và của tư nhân; giao cho quan lại có trách nhiệm đo đạc

và lập sổ ruộng đất để quản lý và thu thuế; người dân sở hữu ruộng đất, kể cả người sử dụngđất công điền đều có trách nhiệm khai báo chính xác ruộng đất do mỡnh sở hữu, sử dụng vớinhà nước Tuy nhiên chứng tích của việc đăng ký đất trong lịch sử Việt Nam mà ngày nay cũnlưu giữ lại được chỉ cũn hệ thống sổ địa bạ thời Nguyễn (Gia Long -1806) ở một số nơi thuộcBắc bộ và Trung bộ và hệ thống địa bộ thời Minh Mạng

c Thời kỳ ngụy quyền Sài Gũn trước năm 1975

Sau năm 1954, Miền Nam Việt Nam dưới chế độ nguỵ quyền Sài gũn, đăng ký đất chủyếu kế thừa các hệ thống đăng ký đất đó được thực hiện theo chế độ quản thủ điền địa đượcthực hiện dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam bộ gồm: Chế độ quản thủ địa chính áp dụng

ở một số địa phương thuộc Trung kỳ; chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam

Kỳ đó thực hiện từ trước năm 1925; tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925

Tuy nhiờn từ 1962, Chớnh quyền Sài Gũn đó cú sắc lệnh 124-CTNT triển khai cụngtỏc kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925 Nhưvậy từ 1962 trên phần đất ở Miền Nam thuộc Nguỵ quyền Sài Gũn kiểm soỏt đăng ký theoTân chế độ điền thổ và chế độ quản thủ điền địa

4.2 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN THỜI KỲ TỪ 1975 ĐẾN 2003

a Đăng ký bất động sản trước khi có Luật đất đai (năm 1988)

Trước năm 1980, Nhà nước công nhận chế độ sở hữu đất đai của nhiều thành phầngồm: Nhà nước, tập thể và tư nhân Tuy nhiên, ngay từ khi thực hiện cải cách ruộng đất (năm1957), toàn bộ ruộng đất của địa chủ đó bị tịch thu và chia cho nụng dõn không có hoặc thiếuruộng đất; tiếp đó thực hiện hợp tác hoá sản xuất nông nghiệp do Đảng và Chính phủ phátđộng, đại bộ phận nông dân đó đóng góp ruộng đất của mỡnh (ở nhiều địa phương kể cả đấtvườn) vào hợp tác xó; do đó hiện trạng ruộng đất ở Miền Bắc và một số vùng ở Miền Nam đó

cú rất nhiều thay đổi; Ttrong điều kiện chiến tranh, đất nước bị chia cắt hệ thống bản đồ, sổ bộruộng đất từ thời Pháp thuộc để lại đó khụng được cập nhật, chỉnh lý nờn khụng cũn sử dụng

được nữa Công tác địa chính trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất đểnhà nước có các thông tin về diện tích các loại đất phục vụ cho yêu cầu xây dưng kế hoạchphát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xó và tập đoàn sản xuất, khai hoangxây dựng vùng kinh tế mới Hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: sổ mục kê đất

và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất (đo đạc bằng mọi công cụ hiện có: thước vải, thướcthép, thước dây tre, bàn đạc cải tiến) hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ Thông tin đất đai xác địnhtrên sổ sách chủ yếu thông qua điều tra và xác định theo hiện trạng thực tế gồm: diện tích, loạiđất và tên người sử dụng, không làm các thủ tục kê khai và xem xét cơ sở pháp lý, lịch sử sửdụng đất như các chế độ trước vẫn làm

Năm 1980 Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định 201-CP ngày 1/7/1980 của vềthống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Thủtướng chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng vàđăng ký thống kờ duộng đất; Tổng cục Quản lý ruộng đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày5/11/1981 ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kờ ruộng đất trong cả nước việc đăng

ký đất đai mới được bắt đầu được thực hiện trở lại ở Việt Nam

Theo quy định này, việc đăng ký đất đai được thực hiện thống nhất cả nước theo mộttrỡnh tự thủ tục chặt chẽ,

Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai quy định khá đầy đủ và chi tiết, trong đó bản đồ giảithửa và sổ đăng ký ruông đất, sổ mục kê đất là tài liệu cơ bản của hồ sơ thể hiện các nội dungđăng ký đất gồm: Hỡnh thể đường ranh giới thửa (trên bản đồ), tên chủ sử dụng ruộng đất (họtên, tuổi, chỗ ở), số hiệu thửa đất và tờ bản đồ, xứ đồng, diện tích, sử dụng chính thức hay tạmgiao, loại đất, loại thổ nhưỡng, hạng đất, tỡnh hỡnh thuỷ lợi; cỏc tài liệu này được lập thành 2

bộ lưu giữ ở 2 cấp xó, huyện để theo dừi, quản lý biến động đất đai; sổ đăng ký ruông đất và

sổ mục kê đất phải được Uỷ ban nhân dân xó và huyện phờ duyệt mới chớnh thức cú giỏ trịphỏp lý

b Đăng ký bất động sản từ khi có Luật đất đai 1988 đến 2003

Từ khi có Luật Đất đai (năm 1988): việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai, trở thành một trong 7 nội dungnhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai thuộc trách nhiệm của chính quyền cỏc cấp

Thực hiện Chỉ thị 299-TTg việc đo đạc và đăng ký thống kờ ruộng đất đó lập được hệthống hồ sơ đăng ký ruộng đất cho toàn bộ ruộng đất nông nghiệp và một phần đất thuộc khudân cư nông thôn ở một số tỉnh đồng bằng; Tổng cục Địa chính đó ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này đó tạo ra một sự chuyển biếnlớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam

Từ sau Luật đất đai năm 1993: Tổng cục Địa chính đó xõy dựng và ban hành hệ

thống sổ sỏch địa chính mới theo Công văn 434CV/ĐC tháng 7/1993 để áp dụng tạm thờithay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định 56/ĐKTK năm 1981; sau 2 năm thử nghiệmTổng cục Địa chính đó sửa đổi hoàn thiện để ban hành chính thức theo Quyết định 499/QĐ-

ĐC ngày 27/7/1995 Như vậy kể từ tháng 8 năm 1995, hệ thống đăng ký đất đó cú sự thay đổi

cơ bản trên phạm vi cả nước cả về nội dung đăng ký, biểu mẫu sổ sách địa chính cho quản lý

và hệ thống thông tin đất đai

Năm 1998 Tổng cục Địa chính đó ban hành Thụng tư số 346/1998/TT-TCĐC hướngdẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ thay thế hoàn toàn Quyếtđịnh 56/ĐKTK năm 1981; Thông tư này cũng quy định bổ sung, sửa đổi việc viết giấy chứngnhận quyền sử dụng đất theo Thông tư 302-ĐKTK ngày 28/10/1989

Năm 2001 Tổng cục Địa chính một lần nữa sửa đổi quy định về thủ tục đăng ký đấttheo Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001; Thông tư này đó quy định rừ những

thủ tục công việc có tính bắt buộc phải thực hiện thống nhất, không hướng dẫn cách làm (nhưThông tư 346/1998/TT-TCĐC) để các địa phương tuỳ điều kiện nhân lực và công nghệ củamỡnh cú thể vận dụng cho phự hợp; đặc biệt Thông tư này sửa đổi cơ bản thủ tục đăng kýbiến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính đơn giản, dễ thực hiện hơn để đẩy mạnh việc cấp giấychứng nhận ở các địa phương.

Năm 1994 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữunhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị; theo quy định này, hệ thống đăng ký đất đai có một sốđiểm mới: người sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

Năm 1998 Chính phủ đó ban hành Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 vềviệc quản lý tài sản nhà nước; theo quy định này, tất cả các cơ quan nhà nước, các đơn vị sựnghiệp, đơn vị thuộc lực lượng vũ trang, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị- xó hội, tổ chức

xó hội, tổ chức xó hội- nghề nghiệp đều phải đăng ký đất đai, nhà và cụng trỡnh xõy dựngkhỏc gắn liền với đất đai Việc đăng ký được thực hiện tại cơ quan quản lý cụng sản cỏc tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương và được cấp giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhàđất trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của Bộ Tài chính tại Quyết định số20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999

Như vậy với việc ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 và Nghị định số14/1998/NĐ-CP ngày 06/3/1998 việc đăng ký đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất đóđược triển khai thực hiện cho một số phạm vi đối tượng gồm: đất có nhà ở tại đô thị của cácthành phần kinh tế; đất xây dựng trụ sở của các cơ quan, tổ chức thuộc hệ thống chính trị

c.Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam

- Việc đăng ký bất động sản ở Việt Nam chủ yếu mới được thực hiện đối với đất đai

và đến nay đó được thực hiện trên phạm vi cả nước, xong mới cơ bản hoàn thành việc đăng

ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; việc cấp giấy chứng nhận các loạiđất khác đặc biệt đối với đất ở, nhà ở đô thị cũn tồn đọng nhiều

- Hệ thống đăng ký bất động sản ở Việt Nam hiện nay chưa có sự thống nhất về thủtục, biểu mẫu hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận và cơ sở thông tin bất động sản

- Hệ thống đăng ký đất đai quá coi trong đối với việc lập các sổ địa chính, sổ mục kêđất; chưa coi trọng đúng mức đối với việc lập, quản lý các giấy tờ, chứng từ của quá trỡnhthực hiện cỏc thủ tục đăng ký đất; các tài liệu này hiện cú nhiều tồn tại về phỏp lý và kỹ thuật;việc quản lý rất phõn tỏn làm hạn chế giỏ trị tra cứu sau này

- Việc tổ chức thực hiện đăng ký đất cũn phõn cấp trỏch nhiệm cho quỏ nhiều cơ quan,nhiều cấp; chưa xác định rừ trỏch nhiệm chớnh thuộc về cơ quan nào; đây là nguyên nhânchính của tỡnh trạng phức tạp về thủ tục, hồ sơ đăng ký đất hiện nay, ảnh hưởng nhiều đếntiến độ thực hiện và chất lượng công việc mà nhiều địa phương đó rất tốn cụng sức để thựchiện cải cách nhưng không thể cải cách triệt để được

4.3 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

a Luật đất đai năm 2003 quy định

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Điều 6);

- Việc đăng ký quyền sử dụng đất được đăng ký tại văn phũng đăng ký quyền sử dụngđất;

- Hồ sơ địa chính bao gồm: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theodừi biến động đất đai;

- Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất: Số hiệu, kích thước,

hỡnh thể, diện tớch, vị trớ, người sử dụng đất, nguồn gốc mục đích thời hạn sử dụng đất, giáđất tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đó thực hiện và chưa thực hiện, giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, biếnđộng trong quá trỡnh sử dụng đất và các thông tin có liên quan (Điều 47);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất cho người sử dụngđất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, trường hợp có tài sản gắn liềnvới đất thỡ tài sản đó được ghi trên giấy CN QSD Đất

b.Thực hiện các quy định của Luật đất đai 2003

Xây dựng các văn bản hướng dẫn thực hiện các quy định của Luật đất đai năm

- Bộ Tài nguyên và Môi trường đó ban hành Thụng tư 28/2004/ TT-BTNMT ngày 1tháng 11 năm 2004 Về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Triển khai các văn phũng đăng ký đất đai và bất động sản;

Xây dựng các trung tâm thông tin đất đai và bất động sản để hoàn thiện và nâng cao

hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản

3 Trỡnh bầy nội dung và phõn tớch cỏc nguyờn tắc đăng ký bất động sản

4 Đơn vị đăng ký bất động sản ? Vị trí, vai trũ của thửa đất trong đăng ký bất động sản

5 Phân biệt đăng ký giao dịch và đăng ký quyền; trỡnh bầy những đặc điểm chủ yếu của

hệ thống đăng ký giao dịch Scotland

6 Phân biệt đăng ký giao dịch và đăng ký quyền; trỡnh bầy những đặc điểm chủ yếu của

hệ thống đăng ký quyền Torrenss

7 Thực trạng đăng ký bất động sản Việt Nam

8 Các giải pháp hoàn thiện hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiệnnay

Chương V THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN

1 VỊ TRỚ, VAI TRŨ THỤNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU THÔNG TIN QUỐC GIA

1.1 NHU CẦU THÔNG TIN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản là thị trường hàng hoá đặc biệt có giá trị lớn - hàng hoá bấtđộng sản Việc giao dịch bất động sản được pháp luật quy định Nhà nước thực hiện chứcnăng quản lý thông qua việc thiết lập hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản, xâydựng các chính sách tài chớnh, kinh tế, xó hội nhằm điều tiết hoạt động của thị trường bấtđộng sản, tổ chức đăng ký, định giá bất động sản, hỗ trợ các doanh nghiệp kinh doanh, dịch

vụ bất động sản và cung cấp thông tin bất động sản để đảm bảo thị trường hoạt động thôngthoáng, lành mạnh, tuân thủ pháp luật, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên giao dịch

Trong thị trường bất động sản, tất cả các bên tham gia như: người bán , ngưới mua bấtđộng sản, các công ty kinh doanh bất động sản, các văn phũng dịch vụ, mụi giới, văn phũngluật sư, các ngân hàng, tổ chức tín dụng ở các mức độ khác nhau đều quan tâm đến thông tin

về bất động sản ; nhu cầu thông tin về bất động sản rất lớn

Việc cung cấp thông tin bất động sản có nhiều hỡnh thức: Rao bỏn trờn cỏc phươngtiện thông tin truyền thông: phát thanh, truyền hỡnh, bỏo chớ ( nhiều bỏo địa phương có cácphụ trương thông tin mua bán nhà đất phát hành hàng ngày), niêm yết thông tin, quảng cáo tạicác sàn giao dịch bất động sản, các văn phũng dịch vụ, mụi giúi

Tại một số nước tiên tiến như Thuỵ Điển, Úc… , ngoài các hỡnh thức trờn, việc cungcấp thụng tin bất động sản được thực hiện thông qua các ngân hàng dữ liệu đất đai (Land DataBase), ngân hàng dữ liệu bất động sản (Property Data Base) được thiết lập trên cơ sở côngnghệ thông tin; tùy theo điều kiện của từng Quốc gia mà hệ thống có thể xây dựng dưới dạngtập trung hoặc phân tán Hệ thống bao gồm các mối liên kết chặt chẽ với các cơ quan liênquan như cơ quan đăng ký, toà ỏn, ngõn hàng phục vụ nhiều đối tượng sử dụng Hệ thốngcũng bao gồm các thông tin chi tiết về định giá bất động sản, tạo ra cơ sở về thông tin và thamgia tích cực vào thị trường bất động sản

Ở nước ta hiện nay đó cú một số hệ thống thụng tin đất đai cấp Tỉnh quản lý chi tiếtcác thông tin về thửa đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phục vụ công tác đăng ký và cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, hệ thống thông tin đất đai mới chủ yếu nhằmmục đích phục vụ công tác quản lý, chưa phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản.Xây dựng Hệ thông tin đất đai bất động sản trên cơ sở ứng dụng công nghệ thông tin theohướng Chính phủ điện tử để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất động sản, làmột nhu cầu cấp thiết trong giai đoạn hiện nay

1.2 THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU QUỐC GIA

a Hệ thống Cơ sở dữ liệu quốc gia ( HTCSDLQG)

Công nghệ thông tin đó tạo nờn bước ngoặt trong quỏ trỡnh phỏt triển cụng nghệ của

xó hội loài người Công nghệ cơ khí đó giỳp con người thay thế lao động thủ công bằng máymóc và công nghệ thông tin đó tạo điều kiện thay thế từng bước lao động trí óc của conngười Sự phát phát triển của công nghệ thông tin đó làm thay đổi phương thức sản xuất vàtrỡnh độ dân trí được nâng cao dẫn đến nhu cầu xây dựng một cơ sở dữ liệu quốc gia thốngnhất trên nền tảng công nghệ thông tin

HTCSDLQG là một trong cỏc thành phần nền tảng của kết cấu hạ tầng về thụng tin.CSDL quốc gia bao gồm các CSDL chuyên ngành để tạo thành một hệ thống CSDL thốngnhất Mỗi CSDL thành phần có tính độc lập tương đối, được tạo thành từ thông tin của một sốngành và địa phương Hệ thống CSDL quốc gia tạo mối liên kết ngang giữa các CSDL thành

phần với các chức năng trao đổi, chia sẻ thông tin đồng thời tạo mối liên kết dọc theo cấu trúcphân cấp của hệ thống chức năng quản lý Nhà nước.

HTCSDLQG bao gồm các thành phần: Cơ sở dữ liệu về chính trị: luật pháp, tổ chức,cán bộ; cơ sở dữ liệu kinh tế: nguồn lực- tài nguyên thiên nhiên, đất đai, lao động và vốn, quyhoạch kế hoạch phát triển kinh tế, kết quả hoạt động kinh tế: nông nghiệp, công nghiệp và

dịch vụ; cơ sở dữ liệu xó hội: dõn số, lao động văn hoá, giáo dục, y tế, thể thao v.v Cơ sở dữ

liệu đất đai là một thành phần không thể thiếu được của HTCSDLQG

b Cơ sở dữ liệu đất đai (CSDLĐĐ)

Các thành phần cấu thành của CSDL ĐĐ gồm:

(1) Thụng tin về hệ thống quy chiếu

(2) Thông tin về hệ toạ độ, độ cao Nhà nước

(3) Thụng tin về hệ thống bản đồ địa hỡnh cơ bản

(4) Thông tin về đường biên giới và địa giới hành chính

(5) Thụng tin về mụ hỡnh độ cao địa hỡnh

(6) Thông tin về các loại đất phân theo hiện trạng sử dụng

(7) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

(8) Thông tin về bản đồ thửa đất (bao gồm nhà cửa, tài sản trên đất)

(9) Thông tin về chủ sử dụng đất

(10) Thông tin về các dữ liệu có liên quan đến người dân

Phân loại CSDLĐĐ

- Theo dạng thụng tin:

+ Cơ sở dữ liệu đồ hoạ bao gồm các thành phần (1), (2), (3), (4), (5)

+ Cơ sở dũ liệu văn bản bao gồm cỏc thành phần (6), (7), (8), (9), (10)

-Theo nguồn thụng tin

+ Thông tin đầu vào: Dữ liệu bản đồ Thu thập từ bản đồ trên giấy, bản đồ số, số liệu

đo mặt đất, số liệu đo ảnh hàng không, vũ trụ; Dữ liệu thuộc tính Thu thập từ nội dung bản

đồ cũ, điều tra thực địa, sổ sách tài liệu, hồ sơ, số liệu điều tra cơ bản

+ Thông tin đầu ra: Phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước của Chính quyền Trung ương,địa phương; phục vụ trực tiếp yêu cầu quản lý của ngành ; phục vụ cho quản lý cỏc ngànhkhỏc; phục vụ thông tin đất đai cho nhu cầu sinh hoạt của ngành

Vai trũ của CSDLĐĐ trong HTCSDLQG

(1) Tạo cơ sở địa lý thống nhất để thể hiện thuộc tính không gian cho các cơ sở dữ liệukhác như dân cư, tổ chức, kinh tế, xó hội, tài chớnh, kế hoạch, phỏp luật, phục vụ cho côngtác quy hoach, kế hoạch, phân tích các hoạt động kinh tế xó hội theo cỏc yếu tố địa lý

(2) Tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa cácơ sở dữ liệu trong HTCSDLQG để hỡnh thànhmột hệ thống quản lý thống nhất, một quy hoạch phỏt triển thống nhất và một cụng cụ kiểmsoỏt quỏ trỡnh triển khai cỏc hoạt động kinh tế xó hội

(3) Hầu hết các dữ liệu của các cơ quan đều có liên quan đến thuộc tính không giancủa dữ liệu đó; Các hoạt động chính trị, kinh tế, xó hội đều gắn với tài nguyên đất và quan hệđất đai nên yếu tố đất đai luôn cần thiết cho các cơ sở dữ liệu của các ngành khác

(4) CSDLĐĐ phục vụ cho các mục đích quản lý Nhà nước về dân sự, hành chính, lónh

thổ, quy hoạch, kế hoạch.

(5) CSDLĐĐ phục vụ trực tiếp các hoạt động sản xuất, nghiên cứu khoa học, giáo dụcđào tạo, phục vụ an ninh quốc phũng

(6) CSDLĐĐ phục vụ nhu cầu xó hội hoỏ thụng tin và nõng cao dõn trớ

(7) CSDLĐĐ có tính liên ngành rất cao, việc xây dựng hệ CSDL về tài nguyên đất vàcác tài nguyên thiên nhiên và môi trường phải có sự phối hợp của nhiều ngành khỏc nhau

(4) Cơ sở dữ liệu về các căn hộ ( Địa chỉ và cỏc hạn chế)