XAY DNG CHIN LC h THNG SAN GIAO d

Phân tích môi trường kinh doanh của công ty...21 Nhìn từ những con số và diễn biến chung của nền kinh tế Việt Nam năm 2014 có thể nhận thấy dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế nhưng vẫn cò

UBND TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC SÀI GÒN

BÁO CÁO THỰC TẬP

ĐỀ TÀI

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC HỆ THỐNG SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP TRONG THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ Ở TP.HCM TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN LA BÀN (COMPAREAL) – CHI NHÁNH

TP.HCM

Trang phụ bìa

NGÀNH: TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNGBẬC: ĐẠI HỌC

HÌNH THỨC: CHÍNH QUYSINH VIÊN THỰC HIỆN: TRẦN NHÃ YẾNLỚP: DTN1116

KHÓA HỌC: 2011 – 2015

GVHD: Ths TRỊNH THỊ HUYỀN THƯƠNG

TP HỒ CHÍ MINH, THÁNG 3 NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và kết quả nghiên cứu là trung thực.

Ngày Tháng 3 Năm 2015 Tác giả Báo cáo thực tập

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên,em xin chân thành cám ơn cô - Ths.Trịnh Thị Huyền Thương ,giảng viên trường Đại học Sài Gòn đã trực tiếp hướng dẫn, nhiệt tình giúp đỡ emhoàn thành chuyên đề báo cáo thực tập này

Trong thời gian thực tập và hoàn thành chuyên đề báo cáo, em cũng đã nhậnđược những ý kiến đóng góp, các tài liệu cần thiết và các thông tin nghiệp vụ thựctiễn của các anh chị làm việc taị Công ty Cổ phần Bất động sản La Bàn – Chi nhánhTP.HCM

Do khả năng lý luận và kiến thức có hạn nên bài báo cáo của em không tránhkhỏi thiếu sót và chưa được hoàn chỉnh kính mong thầy (cô) hướng dẫn và các anhchị làm việc tại – Công ty Cổ phần Bất động sản La Bàn – Chi nhánh TP.HCM góp

ý kiến giúp em hoàn thiện bài báo cáo này Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảonhiệt tình này

TP.Hồ Chí Minh, Ngày tháng 03 năm 2015

Sinh viên thực hiện

Trần Nhã Yến

TRƯỜNG ĐẠI HỌC SÀI GÒN

Địa chỉ: 273 An Dương Vương, P.3, Q.5, TP.HCMĐiện thoại: 0838354003 – Fax: 0838335568Website: www.sgu.edu.vn – Email: qhdn@sgu.edu.vn

PHIẾU NHẬN XÉT SINH VIÊN THỰC TẬP

1 Họ và tên sinh viên: Trần Nhã Yến MSSV: 3111420326 Lớp: DTN1116 Ngành: Tài chính – Ngân hàng Khoa: Tài chính – Kế toán

2 Đơn vị tiếp nhận thực tập: Công ty Cổ phần Bất động sản La Bàn (Compareal) –

4 Đề tài hay nội dung thực tập: Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với khách

hàng doanh nghiệp tại Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) – PGD Lũy Bán Bích

…………, ngày……tháng 3 năm 2015 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

MỤC LỤC

Trang phụ bìa i

Lời cam đoan ii

Lời cảm ơn iii

Phiếu nhận xét sinh viên thực tập iv

Nhận xét của giảng viên hướng dẫn v

Mục lục 1

Danh mục chữ viết tắt 4

Danh mục các bảng biểu 4

Lời mở đầu 5

1 Tính cấp thiết của đề tài 5

2 Mục tiêu nghiên cứu 6

3 Phạm vi nghiên cứu 6

4 Phương pháp nghiên cứu 6

5 Kết cấu đề tài 6

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 8

1.1 Khát quát chiến lược kinh doanh 8

1.1.1 Khái niệm 8

1.1.2 Sự cần thiết 8

1.1.3 Vai trò 8

1.1.4 Yêu cầu 8

1.2 Sàn giao dịch BĐS 9

1.2.1 Khái niệm 9

1.2.2 Đặc điểm 9

1.2.3 Sự cần thiết của Sàn giao dịch BĐS 9

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CƠ SỞ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC CHO CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN LA BÀN (COMPAREAL) 11

2.1 Giới thiệu khái quát về đơn vị thực tập 11

2.1.1 Lịch sử hình thành 11

2.1.2 Quá trình phát triển 13

2.1.3 Cơ cấu tổ chức 14

2.1.4 Tình hình chung của đơn vị 15

2.2 Phân tích môi trường, đề ra chiến lược 19

2.2.1 Thực trạng thị trường nhà phố ở TP.HCM 19

2.3 Nhận xét, phân tích đánh giá khái quát về chiến lược phát triển kinh doanh của công ty đã lập trước đây 21

2.3.1 Phân tích môi trường kinh doanh của công ty 21

Nhìn từ những con số và diễn biến chung của nền kinh tế Việt Nam năm 2014 có thể nhận thấy dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế nhưng vẫn còn đó nhiều khó khăn và thách thức 21

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC HỆ THỐNG SÀN GIAO DỊCH BĐS CHUYÊN NGHIỆP TRONG THỊ TRƯỜNG NHÀ PHỐ Ở TP.HCM 31

3.1 Định hướng mục tiêu chiến lược của Sàn giao dịch BĐS 31

3.2 Giải pháp triển khai chiến lược đề xuất 31

3.2.1 Vấn đề quản lý hệ thống Sàn giao dịch 31

3.2.2 Thiết kế Sàn giao dịch 36

3.2.3 Kế hoạch kinh doanh 37

3.2.4 Các thách thức rủi ro sẽ xảy ra trong quá trình triển khai dự án,phương án

xử lý 48

3.3 Kết luận 49

3.3.1 Tính khả thi của dự án 49

3.3.2 Sự cần thiết phải đầu tư 50

KẾT LUẬN 51

TÀI LIỆU THAM KHẢO 52

PHỤ LỤC 53

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản

TNMT: Tài nguyên môi trường

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Tình hình biến động nhân sự 16

Bảng 2.2 : Kết quả hoạt động kinh doanh công ty giai đoạn 2012- 2014 17

Bảng 2.2: Các chỉ tiêu tài chính 27

Bảng 3.1: Trang thiết bị công ty 36

Bảng 3.3: Giá trị TSCĐ không được khấu hao: 39

Bảng 3.4: Lịch khấu hao ĐVT: nghìn đồng 40

Bảng 3.5: Doanh thu trong 1 tháng 41

Bảng 3.7: Chi phí mức lương của công ty 42

Bảng 3.8: Chi phí mức lương theo doanh thu tháng 1, tháng 2 và tháng 3 43

Bảng 3.9: Chi phí 46

Bảng 3.10: Báo cáo thu nhập công ty 47

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đầu năm 2015 phân khúc nhà phố, nhà nhỏ lẻ trong các khu dân cư đang có

xu hướng giao dịch mạnh với giá tăng từ 10-20% Đặc biệt, giao dịch càng tăng caosau khi bảng giá đất mới của Tp.HCM được công bố tăng gần gấp 2 lần so với nămngoái Kênh đầu tư Bất động sản trở nên hấp dẫn hơn đầu tư vào tiền gởi tiết kiệmtại ngân hàng Phân khúc nhà lẻ vẫn có giao dịch ngay cả khi niềm tin vào BĐSgiảm sâu, thị trường BĐS đóng băng bởi đây là phân khúc của nhu cầu thực Tuynhiên phân khúc thị trường nhà phố lại có nhiều trở ngại:

• Phân khúc thị trường nhà phố chỉ giao dịch tại các văn phòng môi giới bấtđộng sản không chuyên

• Cơ sở thẩm định giá chưa rõ ràng

• Giá rao bán không đúng thực tế

• Phí giao dịch không đồng nhất giữa chủ sỡ hữu và các nhà môi giới, không

có một biểu phí nhất định

• Việc tiếp thị sản phẩm tự phát, không thống nhất, không có tổ chức

• Việc mua bán nhà lẻ phức tạp hơn nhiều so với việc mua bán căn hộ vì hiệntrạng quy hoạch, giấy tờ pháp lý, mua bán, thanh toán sao cho an toàn, thời giangiao nhận nhà và việc sang tên đổi chủ cũng khá phức tạp Với người mua, việc nàychiếm rất nhiều công sức và thời gian Vì thế, rủi ro của người mua tăng lên nếu khikhông tìm hiểu kỹ các thông tin về căn nhà và hiểu những quy định của pháp luậtliên quan tới chuyển nhượng nhà đất và sở hữu nhà đất Cho dù đã có dịch vụ địa ốccủa ngân hàng giúp hỗ trợ giải quyết vấn đề này, nhưng số lượng giao dịch sử dụngdịch vụ thanh toán qua ngân hàng hiện nay vẫn còn rất ít

Như vậy đòi hỏi phải có một hệ thống sàn giao dịch bất động sản chuyênnghiệp trong thị trường nhà phố ở TPHCM Vì vậy kết quả nghiên cứu trong việcxây dựng Chiến lược hệ thống sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp trong thịtrường nhà phố ở TPHCM sẽ có đóng góp giá trị về mặt thực tiễn cho thị trường Bấtđộng sản.

2 Mục tiêu nghiên cứu

• Có cơ sở lý luận về chiến lược hệ thống sàn giao dịch bất động sản chuyênnghiệp trong thị trường nhà phố ở TPHCM

• Nghiên cứu thực trạng hoạt động giao dịch bất động sản chuyên nghiệp trongthị trường nhà phố ở TPHCM

• Đề xuất phương án xây dựng Chiến lược hệ thống sàn giao dịch bất động sảnchuyên nghiệp trong thị trường nhà phố ở TPHCM

3 Phạm vi nghiên cứu

Chuyên đề nghiên cứu tình hình sản xuất kinh doanh và môi trường kinhdoanh của công ty, đồng thời nghiên cứu thực trạng hoạt động giao dịch bất độngsản trong thị trường nhà phố ở TPHCM trong thời gian qua Trên cơ sở phân tíchnghiên cứu, xây dựng chiến lược hệ thống sàn giao dịch bất động sản chuyênnghiệp trong thị trường nhà phố ở TPHCM cho Công ty Cổ phần Bất động sản LaBàn (Compareal)

4 Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng phương pháp định tính dựa trên nguồn cơ sở dữ liệu thứ cấp: báo chí,Internet và các sách báo về giao dịch bất động sản trong thị trường nhà phố TPHCM

để tổng hợp, đối chiếu so sánh, phân tích để từ đó đưa ra nhận xét

Sử dụng phương pháp định lượng trong việc thu thập dữ liệu xây dựng môhình chiến lược

5 Kết cấu đề tài

Chương 1: Cơ sở lý luận về chiến lược hệ thống sàn giao dich bất động sảnChương 2: Phân tích thực trạng hoạt động và cơ sở xây dựng Chiến lược choCông ty Cổ phần Bất động sản La Bàn (Compareal)

Chương 3: Giải pháp xây dựng Chiến lược hệ thống sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp trong thị trường nhà phố ở TPHCM

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1 Khái niệm

Chiến lược kinh doanh là tổng hợp các mục tiêu dài hạn, các chính sách vàgiải pháp lớn về sản xuất, về kinh doanh, về tài chính và về nhân tố con người nhằmđưa hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp phát triển lên một trạng thái mới caohơn về chất Chiến lược kinh doanh là chiến lược nhằm đảm bảo sự thành công củadoanh nghiệp

- Cân nhắc lựa chọn cách thức đạt tới mục tiêu

- Giảm thiểu sai lầm, tính không chắc chắn

1.1.3 Vai trò

- Định hướng con đường phát triển của doanh nghiệp

- Tạo sự thống nhất trong hành động của doanh nghiệp

- Khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên

- Đối phó và thích nghi nhanh với những biến đổi của môi trường cạnh tranh

1.1.4 Yêu cầu

- Chiến lược phải đạt mục tiêu tăng năng lực cạnh tranh và tạo lợi thế cạnhtranh cho doanh nghiệp

- Chiến lược kinh doanh phải bảo đảm sự an toàn của doanh nghiệp

- Chiến lược kinh doanh phải xác định rõ lãnh vực và phạm vi kinh doanh củadoanh nghiệp

- Chiến lược kinh doanh phải phù hợp với môi trường cạnh tranh hiện tại vàtương lai

- Chiến lược kinh doanh phải có phương án dự phòng

- Chiến lược kinh doanh phải khai thác tối đa cơ hội.

1.2.1 Khái niệm

Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụkinh doanh BĐS Như vậy, có thể hiểu sàn giao dịch là nơi diễn ra các giao dịch, lànơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp nhau để thực hiện giaodịch về BĐS

Tại sàn giao dịch BĐS, người đại diện thực hiện các dịch vụ môi giới, địnhgiá, giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý BĐS

1.2.2 Đặc điểm

- Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra giao dịch một loại hàng hóa đặc biệt BĐS,tính đặc biệt thể hiện: Không có hàng hóa được trưng bày; Chỉ có các thông tin vềBĐS (quy hoạch, tính chất pháp lý, vị trí, địa điểm, kích thước, hình dáng, chấtlượng, nghĩa vụ tài chính, mức giá chuyển nhượng)

- Sàn giao dịch là chợ hoạt động đặc biệt tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ

và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến BĐS, các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp,hoạt động đảm bảo công khai, minh bạch, chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt

1.2.3 Sự cần thiết của Sàn giao dịch BĐS

- Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý đượccác giao dịch bất động sản từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chínhxác để điều tiết thị trường

- Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản tham gia giaodịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn Vì khi một bất động sản được giao dịch nhiều lần

sẽ đẩy giá lên rất ca, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều

do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi

- Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản tham gia giaodịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn Vì khi một bất động sản được giao dịch nhiều lần

sẽ đẩy giá lên rất ca, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều

do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi

- Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩmđược giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giaodịch từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản.

- Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trong trong việcphát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói riêng

Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọithành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạt độngkinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xãhội Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giáthành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng Giá bất động sản cao làm mất lợi thế cạnhtranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao

- Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt độngcủa thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyênnghiệp hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tưvấn lập dự án, thiết kế sản phẩm,dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lýbất động sản Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vàohoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cảdịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thăng dư cho xã hội vàlợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CƠ SỞ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC CHO CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN

 Người đại diện theo pháp luật của công ty: NGÔ HỮU TRƯỜNG

 Chức danh: Chủ Tịch Hội Đồng Quản trị

 Công ty có con dấu riêng, có tài khoản mở tại Ngân hàng trong nướctheo quy định hiện hành của Nhà nước đối với đơn vị hạch toán phụthuộc.

Công ty Cổ Phần Bất Động Sản La Bàn –Compareal là công ty dịch vụ bấtđộng sản Việt Nam được thành lập vào năm 2010 Compareal là một thành viêncủa Tập đoàn Goldsun với chức năng chính tập trung vào cung cấp dịch vụ bất độngsản:

Họat động chính:

Thị trường sơ cấp

• Tư vấn Marketing

• Bán hàng và các hoạt động tiếp thị

Thị trường thứ cấp – Chuyển nhượng

• Tư vấn Mua & Bán

Hỗ trợ khách hàng để có được sản phẩm phù hợp nhất

Giúp cho hàng triệu người Việt Nam có ngôi nhà của mình

Trong thời gian tới, Compareal sẽ tập trung chính vào mục tiêu và nhiệm vụchủ yếu như: Đổi mới doanh nghiệp, mở rộng đầu tư và thực hiện đầu tư, tăngcường công tác quản lý doanh nghiệp và phát triển nguồn nhân lực.

Compareal sẽ phát huy cao độ thành tựu đã đạt được trong những năm qua.Đồng thời khắc phục những tồn tại để duy trì sự phát triển ổn định theo định hướngcủa Công ty phù hợp với xu hướng chung của đất nước Phấn đấu đưa Công ty trởthành một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, mangđến những sản phẩm khác biệt cho khách hàng, tối đa hóa lợi nhuận cho cổđông/nhà đầu tư, vun đắp cuộc sống ấm no, hạnh phúc cho các thành viên trongCông ty và góp phần xây dựng đất nước ngày càng vững mạnh và phát triển

PHÒNG HÀNH CHÁNH NHÂN SỰ

GIÁM ĐỐC ĐIỀU HÀNH

PHÒNG SALE

& MARKETING

PHÒNG KẾ TOÁN TÀI CHÍNH

TRỢ LÝ TỔNG GIÁM ĐỐC

Theo sơ đồ trực tuyến – chức năng mỗi bộ phận đều có chủ quản phụ trách và quản

lý trong quyền hạn và trách nhiệm của họ Tạo ra sự thống nhất, tập trung cao độ,chế độ trách nhiệm rõ ràng

Chủ quản các bộ phận ít quan tâm đến yếu tố tương tác với các bộ phận khác Họthường quan tâm và chỉ đạo lực lượng trong nhóm của mình hoàn thành công việctốt, ít có sự hướng dẫn và điều động công nhân viên nhóm mình hỗ trợ những nhómkhác

Chức năng và quyền hạn của mỗi bộ phận: Sự phân bổ chức năng không rõ rang,một người đảm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác nhau, hạn chế sử dụng kiến thứcchuyên môn, nhiều tranh luận xảy ra Do đó nhà quản trị thường xuyên phải giảiquyết

2.1.4 Tình hình chung của đơn vị

Công ty cổ phần bất động sản La Bàn có các dự án sau:

 Vinhomes Central Park

 EVN Linh Trung – Thủ Đức

 Citi Home Quận 2

 The Flemington Quận 11

 The Seasons Bình Dương

 Vincom Đồng Khởi

 Masteri Thảo Điền

 Docklands Sài Gòn

 Times City

2.1.4.2 Tình hình sử dụng lao động tại đơn vị

Bảng 2.1 Tình hình biến động nhân sự

NĂM 2013 NĂM 2014 CHÊNH LỆCH

Tỷ lệ (%)

Số lượn

Qua bảng số liệu trên ta thấy, tình hình lao động của Công ty năm 2014 so với năm

2013 tăng về tính chất và trình độ Đây là điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng vàphát triển qui mô Công ty

Căn cứ vào số liệu trên bảng Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2012 - 2014,

Năm 2014

2.1.4.4 Đánh giá chung về thực trạng hoạt động

Compareal tuy chỉ thành lập được 4 năm nhưng lại có nhiều kinh nghie65otrong lĩnh vực Bất động sản Nhưng vẫn đang xây dựng thương hiệu uy tín trongngành, Trong quá trình hoạt động đồng hàng cùng những biến động của đất nước,Compareal đang dần phát triển một cách lớn mạnh hơn

Để phân tích, đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh của Compareal chúng

ta dựa vào bảng trên: Kết quả hoat động kinh doanh qua 3 năm 2012 -2014

Tuy kết quả hoạt động kinh doanh năm 2013 có chiều hướng giảm, nhưng năm

2014 kết quả đạt được tốt hơn so với hai năm trước, cụ thể là:

Doanh số bán ra năm 2013 giảm 4,816,005 ngàn đồng (giảm 3.11%) so với năm

2012 Đến năm 2014, doanh số bán ra tăng so với năm 2013 là 22,241,144 ngànđồng (tăng 14.85%), tăng so với năm 2012 là 11.27%

Lợi nhuận tăng dần qua các năm: năm 2013 tăng 28.44% so với năm 2012 tươngứng với số tiền là 220,421 ngàn đồng, năm 2014 tăng 20.29% so với năm 2013tương ứng với số tiền là 202,006 ngàn đồng

Như vậy, năm 2014 kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty tương đối khả quan:doanh số bán ra tăng, lợi nhuận cũng tăng

Mặc dù, năm 2013 doanh số bán ra giảm, nhưng lợi nhuận vẫn tăng so với năm

2012, do Công ty nổ lực trong việc tìm nguồn hàng thay thế có giá vốn thấp hơn,mặt khác Công ty cắt giảm bớt các khoản chi phí bán hàng không cần thiết

Nhìn chung, trong 3 năm vừa qua hoạt động kinh doanh của Công ty gặp không ítkhó khăn nhưng Công ty vẫn nổ lực phấn đấu, không ngừng nâng cao hiệu quả hoạtđộng kinh doanh

2.2 Phân tích môi trường, đề ra chiến lược

2.2.1 Thực trạng thị trường nhà phố ở TP.HCM

Thị trường bất động sản đã trầm lắng rất nhiều năm nay Từ cuối năm 2013đến nay thị trường đã ấm dần lên, tín hiệu tích cực hơn Cụ thể, giao dịch BĐS quatừng tháng tăng dần

Trải qua thời kỳ “sốt nóng” 2008 – 2009, thị trường đi vào trầm lắng, giágiảm 20% - 30%, có khu vực giá đã giảm 50% thì đến nay đã giữ ổn định và tiếpcận gần với giá trị thực Đó là những điều rất tích cực của một thị trường BĐS bềnvững Thêm vào đó, tín dụng BĐS tăng, nhu cầu vay BĐS tăng, ngân hàng dễ dànghơn trong việc cho vay mua BĐS

Năm 2015, với đà đi lên của hơn một năm nay, cộng với những tích cực từLuật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS sửa đổi thông qua vừa rồi, mở rộng hơn đốitượng người nước ngoài tham gia vào thị trường Đối tượng có nhu cầu nhà ở tănglên Chuyện tồn kho BĐS, nhất là những sản phẩm cao cấp sẽ giải quyết, tiêu thụ tốthơn Thị trường 2015 chắc chắn sẽ tốt như 2014 vừa rồi và còn tốt hơn

Luật Nhà ở sửa đổi mới thông qua, trong đó có điều kiện nới lỏng cho ngườinước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đã giúp thị trường bất động sản Việt Nam trởnên hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài có mong muốn đầu tư vào thị trường;giúp cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư, điều đặc biệt cần thiết chothị trường bất động sản Việt Nam vốn đã chững lại sau thời kỳ hoàng kim trướcnăm 2008

Với chính sách này, lượng lớn kiều hối giờ đây sẽ chuyển về nước ngày càngnhiều và có thể yên tâm rót vào thị trường bất động sản Điều này sẽ tạo thêm tính

thanh khoản cho thị trường nhà ở hiện đang có dấu hiệu phục hồi tương đối trên cảnước.

Có thể nói Nhà nước đang thực hiện nhiều chính sách tích cực nhằm thúc đẩythị trường BĐS vực dậy sau thời kỳ suy thoái

Phân khúc thị trường nhà phố chỉ giao dịch tại các văn phòng môi giới bấtđộng sản không chuyên

Cơ sở thẩm định giá chưa rõ ràng

Thông tin về BĐS thiếu minh bạch chủ yếu phụ thuộc vào người bán, hê quả

là người mua bị thiệt dù Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định mọi giao dịch

mà có một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịchbất động sản nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn

Giá rao bán không đúng thực tế

Phí giao dịch không đồng nhất giữa chủ sỡ hữu và các nhà môi giới, không cómột biểu phí nhất định

Việc tiếp thị sản phẩm tự phát, không thống nhất, không có tổ chức

Việc mua bán nhà lẻ phức tạp hơn nhiều so với việc mua bán căn hộ vì hiệntrạng quy hoạch, giấy tờ pháp lý, mua bán, thanh toán sao cho an toàn, thời giangiao nhận nhà và việc sang tên đổi chủ cũng khá phức tạp Với người mua, việc nàychiếm rất nhiều công sức và thời gian Vì thế, rủi ro của người mua tăng lên nếu khikhông tìm hiểu kỹ các thông tin về căn nhà và hiểu những quy định của pháp luậtliên quan tới chuyển nhượng nhà đất và sở hữu nhà đất Cho dù đã có dịch vụ địa ốccủa ngân hàng giúp hỗ trợ giải quyết vấn đề này, nhưng số lượng giao dịch sử dụngdịch vụ thanh toán qua ngân hàng hiện nay vẫn còn rất ít

Những văn bản rất quan trọng về đăng ký bất động sản, về thuế bất động sảncũng chưa được nghiên cứu, ban hành nên các giá trị phái sinh của bất động sản vẫnchưa được huy động để phát triển thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh

tế nói chung

Như vậy đòi hỏi phải có một hệ thống sàn giao dịch bất động sản chuyênnghiệp trong thị trường nhà phố ở TPHCM Đầy đủ các thành tố của một sàn giaodịch, hoạt động dựa trên nguyên tắc thống nhất

kinh doanh của công ty đã lập trước đây

2.3.1 Phân tích môi trường kinh doanh của công ty

Nhìn từ những con số và diễn biến chung của nền kinh tế Việt Nam năm 2014

có thể nhận thấy dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế nhưng vẫn còn đó nhiều khókhăn và thách thức

Năm 2014, lần đầu tiên trong nhiều năm nước ta hoàn thành được chỉ tiêu về kinh tế xã hội đã đặt ra, riêng chỉ tiêu về chỉ số giá tiêu dùng thì thấp hơn kế hoạch -điều này cho thấy dự báo của cơ quan điều hành kinh tế vĩ mô của cả nước có bước tiến, trước đây nước ta dự báo kinh tế một đằng nhưng thực tế tốc độ tăng trưởng lạigiảm thấp hơn

Năm 2014 có nhiều tác động từ bên ngoài như Trung Quốc đưa giàn khoan

981 vào vùng biển của Việt Nam, rồi diễn biến tình hình của các nước Đông Âu cũ trong đó có Ukraine cũng ảnh hưởng đến kinh tế của nước ta Sau các sự kiện ở Bình Dương và Hà Tĩnh, nước ta đã có ứng xử phù hợp với tình hình, củng cố được niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài và trong nước

Năm 2014, nước ta có những đột phá so với những năm trước, đó là giải ngân đầu tư công và vốn ODA đã đạt mức khá, tăng trưởng xuất khẩu vẫn đạt được tốc

độ mà nhiều nước trong khu vực đang phấn đấu Một điểm nữa là trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vấn đề an sinh xã hội của nước ta đã được cải thiện hơn một bước

so với năm 2013 Nếu so với mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo tăng trưởng

hợp lý và ổn định đời sống của nhân dân thì hai chỉ tiêu đầu đã đạt được, đời sống của người dân thì còn có những nơi cần phải xem xét lại.

Trước hết, phải nói rằng tốc độ tăng trưởng GDP của năm 2014, nếu so về chỉ

số tốc độ đơn thuần thì nước ta ở nhóm trung bình trong ASEAN, nhưng nếu so về tốc độ tăng tuyệt đối thì nước ta tăng chậm hơn các bạn

Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế quanh ngưỡng 5,9% phải đặt vào bối cảnh có hơn 213.000 doanh nghiệp đã báo là không có doanh thu và không có hoạt động phát sinh thuế trong năm 2014, mới thấy tiềm năng để nền kinh tế phát triển với tốc

độ cao hơn nữa vẫn còn, nếu nước ta xử lý tốt việc hỗ trợ cho 213.000 doanh nghiệpđó

Từ tháng 1-9/2014, nước ta đã vượt qua được khó khăn và điều hành thị trường theo như mong muốn Đó là việc nước ta dần loại trừ vàng và ngoại tệ như làphương tiện thanh toán mà tập trung vào đồng Việt Nam và bảo vệ được giá trị của đồng Việt Nam Điều đáng chú ý là những tháng cuối năm, tỷ giá có biến động nhưng nhìn chung cả năm 2014, tỷ giá đã ổn định do nước ta đã có nguồn dự trữ ngoại hối đủ để đáp ứng nhu cầu của các doanh nghiệp và các thành phần kinh tế khác Tuy nhiên, lãi suất cho vay so với các nước trong khu vực còn cao và đây là nhiệm vụ mà chính sách tiền tệ cần hướng tới để điều chỉnh trong năm 2015

Liên quan đến vấn đề nợ xấu, nước ta có thể nhìn thấy từ tháng 1-8/2014, nợ xấu có xu hướng tăng cao xoay quanh mức bốn đến 4,1% nhưng trong bốn tháng cuối năm 2014 và đầu năm 2015 khi thực hiện các chính sách điều tiết thì nước ta sẽdần đưa nợ xấu về mức khoảng 3% Hy vọng với mức cân đối của thị trường tiền tệ như vậy, nước ta có thể hoàn thành nhiệm vụ

Để thực hiện Hiến pháp năm 2013, trong năm 2014, Quốc hội và Chính phủ

đã ban hành một loạt các văn bản Luật liên quan đến vấn đề tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp tham gia vào quá trình phát triển kinh tế xã hội như Luật đầu tư công, Luật phá sản, Luật doanh nghiệp sửa đổi Như vậy, hệ thống pháp luật kinh tế được sửa đổi theo hướng phù hợp với Hiến pháp năm 2013 Mặt khác, trong năm 2015, hàng loạt những hiệp định thương mại tự do sẽ được ký kết

và đi vào hoạt động cũng mở ra cho nước ta khả năng phát triển thị trường khá hơn

Về giải pháp, ở đây đòi hỏi cả hai phía, thứ nhất là đối với Chính phủ là người điều hành trực tiếp thì phải chọn được những ngành, lĩnh vực, khâu đột phá, không thiên quá vào vai trò của một Chính phủ sản xuất mà phải thực hiện tốt vai trò Chính phủ là người điều phối, điều hành nền kinh tế, hạn chế can thiệp trực tiếp củaChính phủ phủ với tư cách là chủ sở hữu doanh nghiệp

Thứ hai là từ phía doanh nghiệp phải nhìn các bước đi của doanh nghiệp FDI

để nước ta chủ động tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu thì mới có thể tạo ra được thị trường và mới có thể hình thành được sản phẩm có giá trị gia tăng cao Nếu nước ta cứ tiếp tục loanh quanh trong khu vực của nước ta như thế này, với tư duy, cách quản trị doanh nghiệp như hiện nay thì sẽ rất khó bắt nhịp được với tiến bộ củakhu vực

Nước ta cũng phải thấy rằng, so với những năm trước, tốc độ tăng nợ công của nước ta trong nhiệm kỳ 2011-2015 là rất lớn Khi kết thúc kế hoạch 2006-2010,

nợ công của nước ta vào khoảng hơn 40%, nhưng đến thời điểm này, dự báo của Chính phủ là khoảng 64% vào cuối năm 2015 Như vậy, trong vòng năm năm, nợ công đã tăng 15% Đây là tốc độ tăng rất nhanh mà nước ta không mong muốn

Để xử lý tình huống đấy, ngay trong kỳ họp thứ tám vừa qua, Quốc hội cũng

đã thảo luận và trên cơ sở báo cáo về nợ công của Chính phủ, các đại biểu Quốc hộicũng như các cơ quan chức năng của Chính phủ đã thống nhất sẽ có một lộ trình thực hiện đúng chiến lược nợ công đã được thông qua, trong đó đảm bảo công khai minh bạch nguồn sử dụng nợ công để tăng cường giám sát của xã hội, cơ quan quản

lý đối với xử lý nợ công Bên cạnh đó, nước ta phải thực hiện đầu tư trọng tâm, trọng điểm khi sử dụng nguồn vốn đầu tư công đồng thời huy động các nguồn vốn của các thành phần kinh tế khác tham gia vào quá trình phát triển kinh tế xã hội, như vậy sẽ giảm được nợ công

Một ngành là một nhóm các công ty cung cấp các sản phẩm tương tự, có thểthay thế chặt chẽ với nhau Khi phân tích ngành sẽ làm sang tỏ các vấn đề then chốt

về đặc tính nổi bật của ngành mà công ty đang sản xuất kinh doanh, tính hấp dẫncủa ngành trên phương diện khả năng thu lợi nhuận bình quân, các lực lượng cạnhtranh với công ty hiện tại hay tiềm năng, và ảnh hưởng của các nhân tố này đến hoạtđộng của công ty để công ty có thể đưa ra chiến lược hoạt động thích hợp nhất.Tồn kho BĐS trong những tháng đầu năm 2015 tiếp tục giảm: Bộ Xây dựngđánh giá, lượng giao dịch bất động sản (BĐS) trong những tháng đầu năm 2015 đãđạt mức cao hơn so với cùng kỳ năm 2014

Đồng thời, giá nhà ở biến động không đáng kể Đặc biệt, tại một số dự án códiện tích nhỏ, vị trí thuận lợi và đang chuẩn bị hoàn thiện, giá chào bán tăng nhẹ.Thị trường chuyển biến tích cực chính là yếu tố dẫn đến lượng tồn kho BĐStiếp tục giảm Tổng giá trị tồn kho BĐS trong cả nước tính đến hết tháng 2 cònkhoảng 73.153 tỷ đồng so với tháng 1/2015 giảm gần 234 tỷ đồng, so với quýI/2013 đã giảm 55.396 tỷ đồng, tương đương với 22,56%.

Cụ thể, giá trị tồn kho cao nhất là đất nền nhà ở với 27.783 tỷ đồng, tươngđương hơn 8,6 triệu m2 Sau đó là lượng tồn kho căn hộ chung cư với 22.994 tỷđồng, tương đương khoảng 14.995 căn Tồn kho nhà thấp tầng khoảng 17.830 tỷđồng với 10.445 căn Ngoài đất ở và nhà ở, đất nền thương mại cũng đã tồn kho4.545 tỷ đồng, tương đương hơn 1,6 triệu m2

Theo nhận định của Bộ Xây dựng, mặc dù lượng tồn kho BĐS tiếp tục giảmtheo chiều hướng tích cực nhưng con số trên vẫn còn khá lớn Hiện nay, phần lớncác dự án chưa bán được thường nằm ở vị trí xa trung tâm khiến tốc độ giảm tồnkho cũng bắt đầu chậm lại Ngoài ra, những dự án này chưa có đủ hạ tầng đồng bộnên khó thu hút người mua vì thiếu hấp dẫn Điều này khiến chủ đầu tư khó thanhkhoản

Kết thúc năm 2014 thị trường bất động sản để lại dấu ẩn nổi bật ở mảng nhà ở.Thị trường có tính thanh khoản gấp 2 đến 3 lần năm ngoái Số lượng căn hộ đượcbán ra thị trường tăng đột biến và tỷ lệ hấp thụ cũng rất khả quan

Cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM thị trường đều diễn ra khá sôi động.Báo cáo nghiên cứu của Công ty CBRE cho thấy năm 2014 đã có gần 15.000 căn hộchào bán tại Tp.HCM từ 37 dự án và 16.200 căn từ 31 dự án tại Hà Nội Con số này

so với 2013 gần gấp 2 lần, tuy nhiên, vẫn còn thấp hơn nhiều so với giai đoạn

2010-2011 khoảng 20.000 đến 25.000 căn mỗi năm

Số lượng căn hộ đã bán trong năm qua ở 2 thành phố này cũng rất khả quan,tại Hà Nội là 10.700 căn và tại Tp.HCM là 17.000 căn.

Cũng theo CBRE, giá chào bán thứ cấp căn hộ ở phân khúc trung cấp và caocấp đều tăng lên trong khi số lượng căn hộ tồn kho tiếp tục giảm

Những thay đổi chính sách và cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ sẽ là chấtxúc tác mới Đối với lĩnh vực nhà ở bán, theo ông Marc Towsend –CEO CBRE ViệtNam, sẽ là sân chơi bình đẳng và minh bạch hơn khi luật mơi quy định lại cách tínhdiện tích căn hộ, và đặc biệt là quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài bắtđầu có hiệu lực từ 1/7/2015

Với thị trường văn phòng, việc thay đổi chính sách đó là cho phép các công ty

có vốn nước ngoài được phép cho thuê lại tài sản họ đang thuê (luật cũ không chophép –PV) hiệu lực từ 7/2015; Bên cạnh đó, công ty có vốn nước ngoài cũng sẽđược phép mua lại tòa nhà đã xây dựng để sử dụng,…

Việc thay đổi này sẽ góp phần làm tăng nhu cầu kinh doanh cho mảng BĐSthương mại văn phòng Năm 2014 nhiều tòa nhà văn phòng đã có phương thức kinhdoanh cho thuê dài hạn hoặc mua đứt diện tích và trong năm 2015 xu hướng này sẽtiếp tục với nhiều diện tích văn phòng được bán hoặc cho thuê dài hạn

Với thị trường bán lẻ, đặc điểm thay đổi trong chính sách đáng chú ý nhất đó

là luật mới cho phép thành lập DN có 100% vốn nước ngoài hoạt động ở 110/155ngành nghề như bán buôn, kinh doanh đa cấp, đại lý, nhượng quyền thương mại,…(trước đây thì chỉ được sở hữu tối đa 50% vốn điều lệ)

Điều này dự báo sẽ làm tăng nhu cầu hoạt động kinh doanh bán lẻ của cáccông ty đa quốc gia tại Việt Nam Tuy nhiên, trong ngắn hạn theo CBRE cam kếtnày chưa đem lại sự thay đổi rõ rệt vì các hãng bán lẻ nước ngoài đã tham gia thịtrường rồi Bên cạnh đó, “kiểm tra nhu cầu kinh tế -Economic Needs Test (ENT)

vẫn là một rào cản kỹ thuật, bởi muốn mở cơ sở bán lẻ thứ hai trở đi thì yêu cầu cácnhà bán lẻ nước ngoài phải vượt qua bài kiểm tra này.

Cơ sở hạ tầng cũng là một đặc điểm rất đáng chú ý trong năm 2014, là chấtxúc tác đắc lực cho thị trường BĐS trong năm qua Cả Hà Nội cũng như Tp.HCMđều có những công trình, dự án làm thay da đổi thịt đi vào hoạt động

Diện mạo mới cho Tp.HCM khi đường Nguyễn Huệ mới đang được xây dựng,

có nhiều cây cầu được thông xe như cầu Kiều, cầu Kinh Thanh Đa, cầu Lê Văn Sỹ,tuyến quốc lộ 1A hướng đườn Hương lộ 2, tuyến được sắt đô thị Metro số 1 đangxây dựng, Thủ Thiêm đang xây dựng nhiều công trình hạ tầng lớn,…

Còn tại Hà Nội, thông xe cầu Nhật Tân và đường Võ Nguyên Giáp, tuyếnvành đai 2 đang đẩy nhanh xây dựng, đường sắt Cát Linh –Hà Đông đang trong giaiđoạn nước rút hoàn thành, tuyến Nhổn Ga –Hà Nội đang xây dựng các nhà ga, nhà

ga T2 Nội Bài,…

Theo dự báo của CBRE, năm 2015 bất động sản khả quan hơn, tuy nhiên, một

số xu hướng mới sẽ nổi bất trong năm tới

Yếu tố “vị trí, vị trị và vị trí” hay “Tiền mặt, tiền mặt và tiền mặt” sẽ khôngphải là quan trọng nhất đối với BĐS nữa, mà thay vào đó là “khả năng chi trả”.Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng được CBRE dự đoán là sẽ trở lạitrong năm 2015 Xu hướng điều chỉnh diện tích căn hộ cũng sẽ vẫn là chìa khóathành công đối với các dự án

Đầu cơ trên thị trường sẽ quay trở lại trong năm 2015, và “cò” nhà đất sẽ lạixuất hiện trên mọi nẻo đường Các dịch vụ về bất động sản như đấu giá, môi giới,quảng bá thương hiệu, hình ảnh,…sẽ lên ngôi