Khái niệm Bất động sản

vKhái niệm Bất động sản

Tæng quan vÒ thÞ tr−êng

Người thực hiện: TS TrÇn Quang Huy

Tr−êng §¹i häc LuËt Hμ Néi

I Khái niệm, đặc điểm BĐS vμ thị trường

BĐS

Muốn hiểu về BĐS thì trước hết cần phải

biết thế nμo lμ tμi sản?

1.1 Khái niệm BĐS

Vật có thực có thể hiểu lμ: Hoa lợi, lợi tức; Vật chính vμ

vật phụ; vật chia được vμ vật không chia được; Vật tiêu hao

vμ vật không tiêu hao; vật cùng loại vμ vật đặc định; Vật

đồng bộ Song, trong cách thức chia “vật có thực” thμnh các

loại khác nhau, bất động sản vμ động sản lμ những khái

niệm phổ biến vμ được pháp luật trên thế giới đề cập.

Theo Đ iều 163 BLDS năm 2005 thì tμi sản gồm: “Vật

có thực, tiền, giấy tờ có giá vμ quyền tμi sản” Vậy, vật

có thực lμ gì?

Khái niệm Bất động sản

Theo điều 174 BLDS năm 2005 thì bất động

sản đ−ợc hiểu lμ “ các tμi sản không di dời

đ−ợc” bao gồm:

1 Đất đai

2 Nhμ ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể

cả các tμi sản gắn liền với nhμ ở, công trình xây

dựng đó

3 Các tμi sản khác gắn liền với đất đai

4 Các tμi sản khác do pháp luật quy định

+ Phải lμ đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ

vμo số lượng vμ chất lượng đất đai như dt và phõn

hạng đất)

+ Căn cứ vμo mục đích sử dụng chủ yếu, đất đai được

phân loại thμnh các nhóm khác nhau

Nhμ ở, công trình xây dựng

+ Nhμ ở, công trình xây dựng không thể di dời hoặc di

dời không đáng kể: Chung cư tại các khu đô thị mới, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho

thuê…

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông;

+ Các tμi sản khác gắn liền không thể tách rời với nhμ

ở, công trình xây dựng;

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường vμ

lượng hoá thμnh giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường

nhất định

Các tμi sản khác gắn liền với đất đai

+ Vườn cây lâu năm bao gồm cả cõy trồng và đất

trồng cõy;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng

muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao;

+ Các công trình liên quan đến khai thác tμi nguyên

trong lòng đất

Các tμi sản khác do pháp luật quy định

• Luật pháp Việt Nam vμ các nước trên thế giới đều

ghi nhận một số tμi sản có thể di dời song vẫn được

Đặc điểm của BĐS

Thứ nhất, BĐS lμ hμng hoá có vị trí cố định về địa

lý, về địa điểm vμ không thể di dời được

+ Các bất động sản gắn liền với ĐĐ, mμ ĐĐ cố

định về vị trí, về không gian vμ diện tích;

+ Vị trí của BĐS vô cùng quan trọng liên quan đến

giá trị vμ giá cả BĐS, khả năng sinh lợi vμ môi

trường đầu tư lμm ăn

Thứ tư, hμng ho á bất động

quán, thị hiếu vμ tâm lý

xã hội

Thứ ba, hμng hoá bất động sản

mang tính cá biệt vμ khan hiếm

Thứ năm, hμng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau đặc biệt là quỏ trỡnh đụ thị hoỏ

Thø s¸u, hμng ho¸ B§S chÞu sù chi phèi m¹nh

mÏ cña ph¸p luËt vμ chÝnh s¸ch cña NN

2.1 KN Thị trường BĐS

Người TC Bên BL

Người mua Người nhận CN Người thuê

Người nhận TC Bên được BL

2 KháI niệm, đặc điểm của thị trường BĐS

2.2 Các đặc điểm của thị trường BĐS

Thứ nhất, tính cách biệt giữa hμng hoá với địa điểm

+ Đμm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau

+ Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực vμ độ chính xác của

thông tin

+ Đăng ký pháp lý đối với BĐS

+ Quan hệ giao dịch không thể tiến hμnh trong một thời gian

ngắn, thậm chí có thể rất dμi.

Đặc điểm của Thị trường BĐS

định:

z Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng vμ khu vực

sâu sắc

– Do đặc điểm lμ không thể di dời, cho nên BĐS gắn liền với một khu vực

cụ thể ( có thể khu vực phát triển hoặc kém phát triển, sôi động hoặc

kém sôi động )

– Mua bán bất động sản còn phụ thuộc vμo tâm lý, tập quán, thị hiếu

z Thứ tư, thị trường BĐS lμ thị trường không hoμn hảo

– Thông tin không đầy đủ vμ chính xác như các loại hμng hoá khác;

– BĐS mang tính khu vực vμ vùng sâu sắc, nên không thể so sánh một

cách phiến diện

– Trong nhiều trường hợp giá cả không có tính cạnh tranh, thể hiện sự độc

quyền của người bán khi nguồn cung hạn chế vμ khi thị trường sốt giá,

giá BĐS bị đẩy cao ( giá ảo).

– Khi thị trường đóng băng, nhμ đầu tư bán tháo hμng hoá nhằm tránh trả

lãi ngân hμng, giá BĐS trở về với giá trị thực vμ lμ cơ hội cho người có

nhu cầu thực về BĐS

Đặc điểm của thị trường BĐS

Đặc điểm của thị trường BĐS

Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với

biến động về cầu vμ giá cả BĐS

+ Thời gian tạo ra hμng hoá thường lâu hơn các hμng

hoá khác ( thông tin về đất đai, dự án đầu tư, thủ tục

xin phép xây dựng, thủ tục chuyển nhượng, thiết kế

thi công công trình…

+ Chính sách của Nhμ nước có tác động rất mạnh mẽ

đến sự bình ổn của thị trường ví dụ Nghị định

181/NĐ-CP, siết chặt cho vay BĐS, quy định về huy

động vốn theo khoản 1 Điều 39 Luật Nhμ ở

§Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S

+ Hμng ho¸ B§S th−êng cã gi¸ trÞ lín;

+ Ng−êi mua vμ b¸n th−êng Ýt cã kinh nghiÖm;

+ Qu¸ tr×nh mua b¸n gåm nhiÒu thñ tôc phøc t¹p vμ kh«ng

ph¶i ai còng n¾m v÷ng;

+ TÝnh minh b¹ch cña thÞ tr−êng kh«ng cao dÉn tíi nhiÒu rñi

ro vÒ ph¸p lý.

+ Ch−a h×nh thμnh nh÷ng tæ chøc m«i giíi, t− vÊn chuyªn

nghiÖp trong kinh doanh B§S.

Đặc điểm của thị trường BĐS

Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp

luật

+ Vì có giá trị lớn, nên việc mua bán, chuyển nhượng BĐS

phải nằm trong sự quản lý, giám sát của Nhμ nước.

+ Các hợp đồng về mua bán, CN, CT, cho thuê mua phải tuân

thủ các thủ tục về đăng ký giao dịch.

+ Nhμ nước bảo hộ các quyền vμ lơị ích hợp pháp của các bên

thông qua cấp các giấy tờ về sở hữu, sử dụng.

+ Kiểm soát tốt thị trường cũng góp phần tăng thu cho ngân

sách nhμ nước từ thuế vμ lệ phí.

Đặc điểm của thị trường BĐS

Thứ tám, Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết

với thị trường vốn.

Thứ chín, thị trường BĐS lμ thị trường mμ việc tham

gia hoặc rút ra khỏi thị trường lμ vấn đề khó khăn

vμ phức tạp

II Phân loại thị trường BĐS

1 Phân loại dựa vμo hμng hoá bất động sản trên thị

trường ( dựa vμo loại hμng hoá BĐS ):

+ Thị trường đất đai

+ Thị trường nhμ ở

+ Thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ

+ Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, cho thuê;

+ Thị trường BĐS công nghiệp

+ Thị trường BĐS du lịch

Ph©n lo¹i thÞ tr−êng B§S

2 Ph©n lo¹i theo tÝnh chÊt mèi quan hÖ gåm:

+ ThÞ tr−êng mua b¸n;

+ ThÞ tr−êng cho thuª vμ cho thuª l¹i;

+ ThÞ tr−êng thÕ chÊp vμ b¶o hiÓm

Phân loại thị trường BĐS

3 Phân loại vμo trình tự tham gia thị trường

+ Thị trường sơ cấp ( Nhμ nước giao đất, cho thuê

đất tạo ra nguồn cung đầu vμo về đất đai BĐS

cho doanh nghiệp, người dân )

+ Thị trường thứ cấp ( nơi diễn ra các giao dịch của

các bên về mua bán )

Phân loại thị trường BĐS

4 Phân loại theo mức độ kiểm soát của Nhμ

nước

+ Thị trường chính quy có kiểm soát

+ Thị trường phi chính quy không được kiểm soát

Iii Vai trò của quản lý nhμ nướ ước

3 Thμnh lập vμ kiểm

soát hệ thống giao dịch BĐS

1 Ban hμnh hệ thống văn bản pháp luật lμm cơ sở quản lý thị trường BĐS

Thị trường Bất động

sản

2 Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường

Vai trò của Nhμ nước đối với thị trường

BĐS

+ Thị trường BĐS lμ nơi gặp gỡ giữa cung vμ cầu, lμ cầu nối

giữa sản xuất vμ tiêu dùng.

+ (i) Lμ nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị

vμ (ii) từ hình thái gía trị thμnh hiện vật.

+ Khi thị trường phát triển tốt sẽ tác động tích cực đến sản

xuất, luân chuyển nguồn vốn vμ ngược lại.

Thứ nhất, phát triển thị trường BĐS góp phần

thúc đẩy sản xuất phát triển

+ Khi sản xuất phát triển thì bản thân thị trường BĐS

lμ quá trình tăng vốn cho đầu tư phát triển;

+ Thị trường BĐS phát triển sẽ lμm cho tốc độ chu

chuyển vốn nhanh, qua đó bổ sung vốn cho ĐTPT; + Các giao dịch về thế chấp, góp vốn liên doanh

bằng BĐS lμ những giao dịch lμm tăng vốn cho

ĐTPT.

Thứ hai, phát triển thị trường BĐS góp phần huy

động vốn cho đầu tư phát triển

+ Thu thuế từ BĐS ( thuế thu nhập, thuế sử dụng đất

NN, thuế nhμ đất, thuế chuyển quyền sử dụng

đất);

+ Thu phí vμ lệ phí từ giao dịch BĐS

+ Các khoản thu từ giao đất, thuê đất, bán nhμ thuộc

sở hữu nhμ nước cho người đang thuê.

* Thị trường trong nước trong mối quan hệ tác động lẫn nhau

giữa thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hμng

hoá, thị trường BĐS.

* Hội nhập quốc tế ( môi trường đầu tư hấp dẫn sẽ thu hút

nguồn vốn FDI vμo nhiều lĩnh vực, trong đó đặc biệt về

BĐS, các chính sách đối với Việt Kiều, người nước ngoμi về

mua nhμ ở tại Việt Nam ).

Thứ tư, phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng

các thị trường trong vμ ngoμi nước

Thứ năm, thị trường BĐS góp phần vμo

+ Các chính sách hiện tại về đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến sinh hoạt,

đời sống của người dân đặc biệt lμ giải quyết vấn đề nông nghiệp, nông

thôn vμ nông dân; tham nhũng về đất đai, tranh chấp khiếu kiện về nhμ

ở, ĐĐ lμ những vấn đề lớn cần phải giải quyết để ổn định xã hội

+ Nạn đầu cơ, lũng loạn thị trường BĐS khiến cho thị trường phát triển

lệch lạc méo mó, tình trạng nóng lạnh của thị trường lμm bất ổn trong

phát triển kinh tế vμ nguy cơ người thu nhập thấp không thể mua được

BĐS để sử dụng

+ Tăng cường can thiệp của Nhμ nước để ổn định thị trường, tạo điều

kiện cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận đất đai, nhμ ở để sản xuất vμ

tiêu dùng, góp phần an tâm vμo các chính sách của Nhμ nước

IV Phõn tớch, nhận định xu hướng thị trường BĐS

của thị trường BĐS theo 2 xu hướng :

4.1 Xu hướng tích cực

1 Việc ra đời các đạo Luật đất đai 2003, Luật XD năm 2003, Luật về

nhμ ở năm 2005, BLDS năm 2005, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 …

đã tạo cơ sở pháp lý để thị trường BĐS hoạt động có tổ chức;

2 Thủ tục hμnh chính về chuyển quyền SDĐ đã được PL quy định rõ

tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia các giao dịch về BĐS;

3 Các giấy tờ xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng BĐS hợp pháp đã

được PL quy định vμ từng bước hoμn thiện.

4 PL đã xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch trong hoạt động

kinh doanh BĐS;

IV Phõn tớch, nhận định xu hướng thị trường BĐS

4.1 Xu hướng tích cực

5 PL đã xoá bỏ sự phân biệt đối xử giữa các chủ thể tham

gia kinh doanh BĐS ( tuy nhiên, điều đó không có nghĩa lμ

sự cμo bằng giữa các chủ thể khác nhau về nghĩa vụ vμ

quyền lợi )

6 Quyền vμ nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh BĐS được

PL bảo hộ;

7 Xác lập các quy định về thμnh lập các tổ chức trung gian

môi giới, hỗ trợ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS;

z 8 Các quy định về giá đất, chính sách tμi chính liên quan

đến hoạt động kinh doanh BĐS từng bước được sửa đổi, bổ

sung vμ hoμn thiện

IV Phõn tớch, nhận định xu hướng thị trường BĐS

4.2 Xu hướng phát triển không thuận lợi

1 Sự không nhất quán giữa các đạo luật liên quan đến hoạt động kinh

doanh BĐS trong việc cấp giấy chứng nhận sở hữu hoặc sử dụng

5 Các thủ tục hμnh chính liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS còn

phức tạp, rườm rμ, gây phiền phức cho nhμ đầu tư;

6 Chưa xác lập được cơ chế thích hợp để xử lý tình trạng nhũng nhiễu,

tiêu cực từ phía cơ quan công quyền trong việc giải quyết các thủ tục

liên quan đến kinh doanh BĐS;

7 Tiến độ cấp GCNQSDĐ rất chậm

IV Phõn tớch, nhận định xu hướng thị trường BĐS

4.2 Xu hướng phát triển không thuận lợi của thị trường

BĐS

8 Chưa có các quy định về phòng ngừa rủi ro trong hoạt động

kinh doanh BĐS;

9 Điều kiện thực thi các phán quyết của Toμ án trong giải

quyết tranh chấp kinh doanh BĐS rất thấp;

10 Môi trường kinh doanh BĐS còn tiềm ẩn nhiều rủi ro,

nguy cơ cho các chủ thể kinh doanh BĐS;

11 Nhμ nước chậm có các chính sách điều tiết linh hoạt sự

phát triển của thị trường BĐS;

12 Mức độ hội nhập của thị trường BĐS Việt Nam còn thấp ;

Xin tr©n träng c¸m ¬n!