...Đào Thị Thanh Nhàn.pdf

...Đào Thị Thanh Nhàn.pdf tài liệu, giáo án, bài giảng , luận văn, luận án, đồ án, bài tập lớn về tất cả các lĩnh vực ki...

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯNG HOÁ, HUYỆN TAM NÔNG, TỈNH PHÚ THỌ

GIAI ĐOẠN 2010- 2013

Sinh Viên Thực Hiện: Đào Thị Thanh Nhàn

Người Hướng Dẫn: TS Nguyễn Thị Hải Yến

Hà Nội, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường

Để hoàn thành tốt bài khóa luận này, bằng tấm lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn cô giáo TS Nguyễn Thị Hải Yến - giảng viên khoa Quản lý đất đai trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nộiđã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo Trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội Đặc biệt các thầy, cô giáo Khoa Quản Lý Đất Đai là những người đã dạy bảo và hướng dẫn em tận tình trong suốt những năm học tập và rèn luyện tại trường

Em xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ, chuyên viên phòng tại nguyên môi trường - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Nông tỉnh Phú Thọ đã tạo điều kiện và nhiệt tình giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập tốt nghiệp

Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực bản thân, đặc biệt là kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên đề tài của em không tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy, cô giáo và các bạn sinh viên để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 28tháng 5năm 2014

SINH VIÊN

Đào Thị Thanh Nhàn

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC BẢNG v

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

3 Yêu cầu của đề tài 3

4 Ý nghĩa của đề tài 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cở sở khoa học về đất và giá đất 4

1.1.1 Khái niệm, đặc trưng của đất đai 4

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 5

1.1.3 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất 8

1.2 Cơ sở pháp lý về giá đất hiện nay của Việt Nam 11

1.2.1 Căn cứ pháp lý 11

1.2.2 Một số quy định về giá đất và định giá đất hiện nay ở Việt Nam hiện nay 12

1.3 Tình hình biến động giá đất trên thế giới và ở Việt Nam trong những năm gần đây 14

1.3.1 Tình hình biến động giá đất trên thế giới 14

1.3.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam 18

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.3 Nội dung nghiên cứu 26

2.4 Phương pháp nghiên cứu 26

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu 26

2.4.2 Phương pháp xử lý số liệu 27

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hộicủa thị trấn Hưng Hóa, huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ 28

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 29

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội của thị trấn Hưng Hóa, huyện Tam Nông, tỉnhPhú Thọ 31

3.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Hưng Hóa 39

3.2 Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất đai của thị trấn 40

3.2.1 Công tác quản lý đất đai 40

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 46

3.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hưng Hóa huyện Tam Nông , tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 - 2013 47

3.3.1 Tình hình biến động giá đất theo khung giá Nhà nước quy định trên địa bàn bàn thị trấn Hưng Hóagiai đoạn 2010- 2013 47

3.3.2 Tình hình biến động giá đất theo giá thị trường trên địa bàn thị trấn Hưng Hóa giai đoạn 2010- 2013 52

3.3.3 So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực trên thị trường tại thị trấn Hưng Hóa giai đoạn năm 2010 - 2013 62

3.3.4 So sánh giá đất theo giá thị trường của thị trấn Hưng Hóa và các xã lân cận trong huyện Tam Nông 67

3.3.5 Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hưng Hóa qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý 71

3.4 Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thị trấn giai đoạn 2010 - 2013 75

3.4.1 Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thị trấn 75

3.4.2 Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn thị trấn 76

3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục sự bất cập giữa khung giá đất nhà nước ban hành và giá đất thị trường trên địa bàn thị trấn Hưng Hóa 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

PHỤ LỤC 84

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất năm 2013 18 Bảng 3.1: Tình hình phát triển dân số giai đoạn 2010 - 2013trên địabàn thị trấn Hưng Hóa 31 Bảng 3.2: Hiện trạng phân bố theo các khu trên địa bàn Thị trấn năm 2013 33 Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Hưng Hóa năm 2013 46 Bảng 3.4: Quy định về giá đất ở tại một số khu vực thị trấn Hưng Hóa giai đoạn 2010- 2013 49 Bảng 3.5: Quy định về giá đất nông nghiệp tại một số khu vực thị trấn Hưng Hóa giai đoạn 2010- 2013 51 Bảng 3.6: Diễn biến giá đất ở trên thị trường tại thị trấn Hưng Hóa giai đoạn 2010 -

2013 53 Bảng 3.7: Diễn biến giá đất nông nghiệp trên thị trường ở thị trấn Hưng Hóa giai đoạn 2010 - 2013 58 Bảng 3.8: Diễn biến giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trên thị trường ở thị trấn Hưng Hóa giai đoạn 2010- 2013 60 Bảng 3.9: So sánh giá đất ở theo quy định và giá thị trường trên địa bàn thị trấn Hưng Hóa giai đoạn 2010 - 2013 63 Bảng 3.10: So sánh giá đất nông nghiệp theo quy định và giá thị trường trên địa bàn thị trấn Hưng Hóa giai đoạn 2010- 2013 64 Bảng 3.11: So sánh giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định và giá thị trường trên địa bàn thị trấn Hưng Hóa giai đoạn 2010- 2013 66 Bảng 3.12: so sánh giá đất ở trên thị trường tại thị trấn với xã Cổ Tiết và Hương Nộn 70 Bảng 3.13: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hưng Hóa qua

ý kiến của người dân 72 Bảng 3.14: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn thị trấn Hưng Hóa qua

ý kiến của cán bộ quản lý: 74

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trò của đất đai ngày càng được nâng lên Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người; con người dựa vào đó tạo nên sản phẩm cung cấp cho cuộc sống của mình Không có đất thì không có bất cứ ngành sản xuất nào, không có quá trình lao động và do vậy không có sự tồn tại của xã hội loài người Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai cũng trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, … và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường bất động sản Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lý của Nhà nước Trong mấy năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh, thay vì đầu tư vào vàng và chứng khoán, các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS Khi đó vấn đề đất đai là một vấn đề cấp thiết hơn bao giờ hết

Sau 28 năm đổi mới toàn diện, đất nước ta đã thu được thành tựu to lớn, có ý nghĩa rất quan trọng, nhịp độ phát triển kinh tế nhanh, tăng trưởng khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới-thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, thực hiện nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy các nguồn lực để đầu tư phát triển Các dự

án đầu tư ngày càng tăng kèm theo đó là tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ trên cả nước, tạo sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất công nghiệp, dịch vụ và đất đô thị ngày càng lớn… Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục

tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản

lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Do vậy, việc sử dụng

có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương

Thị trấn Hưng Hóa, huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ là thị trấn thuộc khu vực trung du, miền núi phía Bắc, có quốc lộ nối Hà Nội với Lào Cai, tỉnh lộ 316B nối từ QL32A tại UBND huyện đi La Phù của huyện Thanh Thủy, cùng với đường của thị trấn nối huyện Thanh Thủy tạo nên một hệ thống giao thông huyết mạch, thuận lợi cho việc giao lưu hàng hóa với bên ngoài, phát triển nền kinh tế phong phú đa dạng, góp phần quan trọng trong sự đổi mới của bộ mặt thị trấn.Cùng với sự phát triển chung của đất nước, thị trấn Hưng Hóa cũng có những bước tiến to lớn về kinh tế - xã hội, văn hóa, chính trị Thị trấn Hưng Hóa là trung tâm kinh tế xã hội chính trị, thương mại và dịch vụ của huyện Tam Nông, chính vì vậy nhu cầu đất đai cho các lĩnh vực, ngành nghề hoạt động ngày càng cần thiết Dân số ngày càng gia tăng, quỹ đất có hạn do vậy việc phân bổ, quản lý đất phù hợp trở thành vấn đề cần được xem xét, chú ý Giá đất ở đô thị trên địa bàn thị trấn trở thành vấn đề cần được quan tâm hàng đầu

Từ thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn cho thấy áp lực đối với đất đai ngày càng gia tăng, đặc biệt trong giai đoạn tới do nhu cầu đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống nhân dân Chính vì vậy, nơi đây

đã và đang diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, trao đổi, mua bán… liên quan đến đất đai đã làm giá đất biến động rõ rệt nhất

Để tìm hiểu sâu hơn vấn đề này dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS Nguyễn

Thị Hải Yến, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá tình hình biến động giá

đất trên địa bàn thị trấn Hưng Hoá, huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010- 2013”

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá tình hình sự chênh lệch giá đất do nhà nước quy định với giá đất trên thị trường và biến động giá đất hàng năm tại thị trấn Hưng Hóa, huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010- 2013

- Đề xuất các giải pháp cơ bản nhằm khắc phục sự bất cập về khung giá đất của nhà nước nói chung và tỉnh Phú Thọ nói riêng, đảm bảo khắc phục sự chênh lệch giữa giá đất nhà nước quy định và giá đất thị trường

3 Yêu cầu của đề tài

- Đảm bảo tính chính xác, trung thực, khách quan của tài liệu, số liệu khi điều tra, thu thập

- Đánh giá được chính xác biến động giá đất tại thị trấn Hưng Hóa, huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 - 2013

- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và các quy định của pháp luật hiện hành

4 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công việc sau này

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường bất động sản của thị trấn Hưng Hóa nói riêng và của huyện Tam Nông nói chung Đồng thời tìm

ra mặt tích cực và hạn chế của sự biến động giá đất trên địa bàn thị trấn từ đó đề xuất ra những giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực

tế của thị trấn Hưng Hoá cũng như trên địa huyện Tam Nông

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cở sở khoa học về đất và giá đất

1.1.1 Khái niệm, đặc trưng của đất đai

* Khái niệm về đất đai

Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 của Việt Nam quy định:

“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)… Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất của xã hội

* Đặc trưng của đất đai

- Có vị trí cố định: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí

cố định đã quy định tính chất vật lý, hóa học, sinh thái của đất đai, đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì… của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hòa hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ Vì vậy, mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng

- Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày

càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung

về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào

đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ

sở hữu về đất đai

- Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng Tính lâu bền của đất đai đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai

- Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước…) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa…) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên Tính khác nhau này trong đất

sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất Như vậy, trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng

(Nguồn: Nguyễn Thế Huấn (2012),“Bài giảng định giá đất”, trường Đại

Học Nông Lâm Thái Nguyên)

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất

* Khái niệm về giá đất

Tại điều 4 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003)