Giá đất, đền bù về đất

I LUẬT ĐẤT ĐAI 2013:

Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 (được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoá XIII , kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013) có 14 Chương và 212 Điều Luật này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 Toàn bộ Chương 6 là chương Quy định về thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư , trong đó:

 Quy định về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có

21 điều (từ Điều 74 đến Điều 94)

NHỮNG THAY ĐỔI CƠ BẢN VỀ QUY ĐỊNH THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Có 03 vấn đề cơ bản như sau:

1 Luật Đất đai 2013 quy định những trường

hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61) hoặc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 62) theo hướng chặt chẽ hơn, thu hẹp hơn đối tượng đất bị thu hồi, thắt chặt tình trạng thu hồi đất tràn lan trong thời gian vừa qua

2 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về điều

kiện được bồi thường, đã tách bạch các khoản được bồi thường và hỗ trợ

Ngoài phần bồi thường thì có phần hỗ trợ để cho người bị thu hồi đất sớm ổn định cuộc sống hơn Khung chính sách quy định về những khoản bồi thường, hỗ trợ này theo quy định của Luật Đất đai 2013 là rõ ràng hơn

3 Giá đất để tính bồi thường là giá đất cụ thể

do Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định

- Có 5 Phương pháp định giá đất:

 + Phương pháp so sánh trực tiếp;

 + Phương pháp chiết trừ;

 + Phương pháp thu nhập;

 + Phương pháp tháng dư;

 + Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

- Trong 5 phương pháp nêu trên thì phương pháp thứ 5 là phương pháp được áp dụng xác định giá đất cụ thể để tính toán bồi thường về đất

Một số nội dung khác:

- Khu tái định cư phải có tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với điều kiện phong tục tập quán của từng vùng, miền

- Quy định về quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng 1 ngày (đây là 1 trong những nội dung quy định mới và là vấn đề khó khăn của các địa phương)

- Luật quy định về việc xây dựng Bảng giá đất

5 năm

 - Có những quy định tạo điều kiện cho nhà đầu tư được giao, thuê đất để thực hiện dự án; quy định về thủ tục về đất đai đơn giản hơn; quy định rõ hơn về việc thoả thuận, nhận chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

 - Có những quy định về cơ chế, chế tài mạnh buộc các nhà đầu tư phải xem xét trong quá trình xin giao đất, thuê đất Trong Luật Đất đai 2013 có quy định cho phép nhà đầu tư chậm tiến độ là 24 tháng Nếu hết thời hạn 24 tháng cho phép mà chậm tiến độ, chưa đưa đất vào sử dụng, thì Nhà nước thu hồi đất và không bồi thường về đất, cũng như không bồi thường giá trị đã đầu tư trên đất.

II NGHỊ ĐỊNH SỐ47/2014/NĐ-CP NGÀY 15/5/2014 QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU

HỒI ĐẤT

- Bố cục: 3 chương 36 điều

- Nội dung: Quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Gồm những vấn đề chủ yếu sau:

a) Quy định đối tượng, phạm vi điều chỉnh của Nghị định

b) Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, gồm những nội dung:

 - Quy định chi tiết về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

- Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ đối với đất NN vượt hạn mức;

 - Quy định chi tiết về bồi thường đối với đất ở, đất phi NN;

 - Quy định chi tiết về bồi thường nhà, công trình XD khác (không phải là nhà ở);

 - Quy định chi tiết về bồi thường do hạn chế khả năng sử dụng đất;

 - Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ về đất trong các trường hợp: đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004; diện tích đo đạc khác diện tích ghi trên giấy tờ; không có giấy tờ về quyền sử dụng đất;v.v…

- Quy định chi tiết về các khoản hỗ trợ: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề; hỗ trợ khác;

- Quy định chi tiết về chính sách hỗ trợ, tái định cư

 Ngoài ra còn quy định chi tiết về nội dung lập Phương án bồi thường, chi trả tiền bồi thường,…

c) Tổ chức thực hiện, trong đó có quy định về việc xử lý đối với những Phương án đã được phê duyệt và chưa được phê duyệt, cụ thể :

Đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất và có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được phê duyệt trước ngày 01/7/2014 thì nay thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ

NHỮNG THAY ĐỔI CƠ BẢN VỀ QUY ĐỊNH THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG

MẶT BẰNG

1 Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó không được bồi thường;

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi

2 Bồi thường về đất: Thực hiện theo 2 hình

thức: hoặc bồi thường bằng đất, hoặc bồi thường bằng tiền trong trường hợp không có đất để bồi thường

 Bồi thường về đất gắn với bồi thường về tài sản có trên đất, từ đó phát sinh khoản bồi thường về di chuyển tài sản Trước đây theo Nghị 197/CP thì di chuyển được gọi là khoản hỗ trợ, nhưng nay được nâng lên phản ánh đúng bản chất của nó là bồi thường chi phí di chuyển

3 Một vấn đề mới khá phức tạp - đó là chính

sách về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

cơ sở tôn giáo đang sử dụng

Từ năm 2003 đến trước thời điểm Luật Đất đai

2013 và Nghị định 47/CP có hiệu lực thi hành, chưa có một chế định nào quy định về bồi thường đối với đất cơ sở tôn giáo, trong bồi thường chỉ áp dụng là bố trí đất, bố trí giao đất ở vị trí, khu vực khác (tức là bố trí chứ không phải là bồi thường, nếu như có nhu cầu)

 4 Quy định về hỗ trợ:

làm;

tìm kiếm việc làm so với quy định trước đây có thay đổi mới, cụ thể: mức hỗ trợ là không quá 5 lần giá đất nông nghiệp và quy định thêm đối với trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất ở có kết hợp với kinh doanh dịch vụ, thì người sử dụng đất cũng được hỗ trợ tiền để đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.

5 Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và

Nghị định 47/CP thì theo thống kê có 23 vấn

đề mà địa phương phải quy định cụ Hiện nay, chưa có Thông tư hướng dẫn của Bộ TNMT, tuy nhiên thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh thì Sở TNMT đang trong thời gian nghiên cứu hoàn chỉnh dự thảo gửi đến các địa phương, xin ý kiến trước khi hoàn chỉnh, báo cáo, trình UBND tỉnh xem xét phê duyệt./