CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.2. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp và điều kiện thế chấp đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
1.3.2. Quy định pháp luật về thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016
Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 là Thông tư của Bộ Tài chính quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ Công chứng viên, được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 20/10/2017 (sau đây tác giả xin được viết tắt là Thông tư 257/2016/TT-BTC).
Thông tư này áp dụng đối với: “Tổ chức, cá nhân yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, yêu cầu lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng;
yêu cầu chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản;
yêu cầu thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng, thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng, cá nhân được cấp thẻ công chứng; tổ chức thu phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ Công chứng viên; tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ Công chứng viên”.4
Người nộp phí, lệ phí bao gồm:
“- Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng;
- Tổ chức, cá nhân khi yêu cầu chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản phải nộp phí chứng thực;
- Cá nhân khi nộp hồ sơ tham dự kiểm tra kết quả tập sự hành nghề công chứng để bổ nhiệm Công chứng viên hoặc cá nhân khi nộp hồ sơ bổ nhiệm lại Công chứng viên thì phải nộp phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng;
- Tổ chức khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy đăng ký hoạt động Văn phòng công chứng phải nộp phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng;
- Cá nhân khi được cấp mới, cấp lại thẻ Công chứng viên phải nộp lệ phí cấp thẻ Công chứng viên”.5
Theo như nội dung điều chỉnh của Thông tư 257/2016/TT-BTC thì có ba khoản thu trong hoạt động công chứng đó là: Lệ phí, phí và thù lao. Trong đó, “phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả nhằm cơ bản bù đắp chi phí và mang tính
4 Khoản 2 Điều 1 Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016.
5 Điều 2 Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016.
phục vụ khi được cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp dịch vụ công; lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước” (khoản 1, 2 Điều 3 Luật Phí và Lệ phí năm 2015); thù lao là “Tiền trả cho những công việc đã được thực hiện bởi những người làm nghề tự do như bác sĩ, kiến trúc sư và các nhận viên bổ trợ tư pháp theo thỏa thuận mà không theo biểu giá do Nhà nước quy định”6 hoặc theo một quan niệm khác “Thù lao là khoản tiền công bù đắp cho sức lao động đã bỏ ra để thực hiện một công việc, căn cứ vào khối lượng, chất lượng công việc theo thời gian lao động hoặc theo thoả thuận giữa các bên”7.
Dựa vào các khái niệm trên thì phí công chứng được hiểu là khoản tiền mà người yêu cầu công chứng phải trả cho TCHNCC nhằm bù đắp một phần chi phí.
“Phí công chứng bao gồm phí công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, phí lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng” (khoản 1 Điều 66 LCC năm 2014). Thù lao công chứng là khoản tiền mà người yêu cầu công chứng phải trả
“khi yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, văn bản và các việc khác liên quan đến việc công chứng” (khoản 1 Điều 67 LCC năm 2014). Như vậy, Phí công chứng và thù lao công chứng là những khoản tiền mà người yêu cầu công chứng phải nộp theo quy định khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch. Nhưng trong luận văn này, tác giả chỉ xin đề cập đến vấn đề thu phí công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản được thu theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.
6 Nhà pháp luật Việt – Pháp – Nguyễn Văn Bình, Mai Thanh Hiếu, Trần Quang Hiếu, Nguyễn Hữu Huyên, Đỗ Thị Hương Nhu, Trần Đức Sơn, Nguyễn Hồng Thao, Trần Anh Tuấn, Nguyễn Thị Vân Anh, Vũ Thị Thanh Vân (Nhóm biên soạn): Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp – Việt, Nxb. Từ điển Bách khoa, 2009.
7 Viện Khoa học pháp lý – Nguyễn Đình Lộc, Uông Chu Lưu, Hoàng Thế Liên, Phạm Văn Lợi, Dương Thanh Mai, Nguyễn Ngọc Hòa (Hội đồng biên soạn): Từ điển Luật học, Nxb. Tư pháp - Bộ tư pháp - Từ điển Bách khoa, 2006.
Việc thu phí công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 66 LCC năm 2014 “Mức thu, chế độ thu, nộp, sử dụng và quản lý phí công chứng được thực hiện theo quy định của pháp luật”, đồng thời viện dẫn sang điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC “Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản: Tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay”. Như vậy, có thể thấy rằng quy định của pháp luật rất rõ ràng. Trường hợp trong hợp đồng thế chấp bất động sản có ghi giá trị khoản vay, giá trị bảo đảm hoặc số tiền vay thì TCHNCC căn cứ vào giá trị khoản vay thu phí công chứng, trường hợp không thể hiện giá trị khoản vay thì thu phí công chứng theo giá trị định giá tài sản. Nhưng vấn đề không nằm ở đây vì quy định pháp luật quá rõ ràng, vấn đề phát sinh tại hợp đồng thế chấp của TCTD (bên nhận thế chấp) soạn thảo sẵn, cụ thể là ngân hàng. Thực tế, trong hợp đồng thế chấp của ngân hàng soạn sẵn như Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Đông Á, Ngân hàng TMCP Seabank, Ngân hàng TMCP CTBC, Ngân hàng TMCP Shinhan,…đều không thể hiện rõ số tiền vay. Tại nội dung nghĩa vụ bảo đảm, phía ngân hàng thể hiện giá trị bảo đảm thường là toàn bộ giá trị định giá tài sản hoặc dẫn chiếu số hợp đồng tín dụng hoặc không thể hiện số tiền vay. Điều này mô hình chung dẫn đến việc TCHNCC thu phí công chứng không tương ứng với số tiền vay của bên thế chấp, dẫn đến quyền lợi của bên thế chấp tài sản bị ảnh hưởng nghiêm trọng, còn việc tại sao ngân hàng không thể hiện cụ thể số tiền vay trong hợp đồng thế chấp?
và tại sao người yêu cầu công chứng, bên thế chấp tài sản luôn chấp nhận việc đóng nhiều hơn mức phí công chứng so với số tiền thực vay? Vấn đề này tác giả xin được giải quyết tại Chương 2 của Luận văn này.