CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG
2.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp
2.1.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng văn bản quy phạm pháp luật
2.1.1.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở
Theo pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở quy định về điều kiện để thực hiện các quyền đối với tài sản khi tham gia giao dịch thế chấp bất động sản về hình thức có bốn điều kiện, trong đó có điều kiện chứng minh bất động sản thế chấp không có tranh chấp. Cụ thể, điểm b khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 quy định về người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: “Đất không có tranh chấp” và điểm b khoản 1 Điều 118 LNƠ năm 2014 quy định về giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: “Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn”. Dựa vào nội dung được thể hiện trong hai Điều luật trên, có thể hiểu rằng quy định này được áp dụng đối với người sử dụng đất, người sở hữu tài sản mà không phải là nghĩa vụ của một ai khác.
Với quy định này, khi người sử dụng đất, người sở hữu tài sản muốn thực hiện việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản thì phải có nghĩa vụ chứng minh bất động sản không có tranh chấp với TCHNCC nơi tỉnh hoặc thành phố có
bất động sản tọa lạc10. Tuy nhiên, trên thực thế pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở lại không quy định một chủ thể chứng minh bất động sản không có tranh chấp bằng cách nào? Bằng loại hình văn bản nào? Việc quy định “mở” như vậy cũng nhằm tạo điều kiện cho người dân thực hiện quyền của mình, người dân có thể chứng minh bất động sản của mình không có tranh chấp theo nhiều cách khác nhau, không ràng buộc một điều kiện chứng minh mà tùy theo điều kiện từng địa phương nơi có bất động sản. Nhưng đối với quy định “mở” lại mô hình chung tạo sự khó khăn cho người dân khi thế chấp bất động sản, có rất nhiều sự lựa chọn cho người dân cũng như nhiều sự lựa chọn cho TCHNCC nơi có bất động sản và mỗi nơi lại hiểu một hướng khác nhau, một số địa phương cũng như TCHNCC yêu cầu văn bản chứng minh bất động sản không có tranh chấp phải là “đơn xác nhận bất động sản”
hoặc “phiếu yêu cầu cung cấp thông tin địa chính” hoặc “đơn xác nhận đất không tranh chấp” được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận, một số địa phương khác thì không cần văn bản chứng minh và thậm chí có địa phương không thực hiện việc xác nhận văn bản chứng minh bất động sản không có tranh chấp mà yêu cầu Công chứng viên phải trực tiếp phối hợp với địa phương đi xác minh.
Đối với việc thực hiện quy định nêu trên tại địa bàn tỉnh Bình Dương thì hiện nay, việc chứng minh bất động sản không có tranh chấp của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản thế chấp bất động sản được áp dụng theo hướng xác nhận của UBND cấp xã. Các TCHNCC trên địa bàn tỉnh Bình Dương đều chấp nhận văn bản có xác nhận của UBND cấp xã với nội dung xác nhận bất động sản không có tranh chấp mà không cần tuân thủ hình thức nhất định. Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản có yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải tự liên hệ với UBND cấp xã “xin” xác nhận tình trạng đất bằng văn bản. Đồng thời trong trường hợp bất động sản bị ngăn chặn, người sử dụng đất, người sở hữu tài sản còn phải
10 Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải tuân theo “địa hạt”, được quy định tại Điều 42 LCC năm 2014 “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
cung cấp giấy tờ chứng minh bất động sản không đang trong tình trạng bị ngăn chặn cho UBND cấp xã, để UBND cấp xã xác nhận bất động sản không có tranh chấp bằng văn bản.
Như vậy, một quy định “mở” tạo điều kiện cho người dân quyền được lựa chọn trong nghĩa vụ chứng minh bất động sản không có tranh chấp. Quy định pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở khiến cho việc áp dụng rất lúng túng trong cách hiểu và trở thành thụ động trong cơ chế thực hiện, dẫn đến quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Không dừng lại ở đó, quy định pháp luật “chuyên ngành” về công chứng lại có quy định theo hướng trao quyền cho Công chứng viên, gây khó khăn cho người dân khi có yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, cụ thể như sau:
2.1.1.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng quy định của Luật Công chứng
Theo quy định Luật công chứng: “Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì Công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, Công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng” (khoản 5 điều 40 LCC năm 2014). Khi người sử dụng đất, người sở hữu tài sản không cung cấp giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp hoặc chứng minh không rõ ràng làm cho Công chứng viên nghi ngờ về tính pháp lý của bất động sản thì trong trường hợp này Công chứng viên sẽ là người chủ động trong việc xác minh bất động sản không có tranh chấp theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng.
Nhưng trên thực tế, Điều luật này trao cho Công chứng viên một quyền lực gần như tuyệt đối và “phủ định” quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về
nhà ở. Theo quy định pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở thì người sử dụng đất và người sở hữu tài sản có thể cung cấp mọi loại giấy tờ có nội dung chứng minh bất động sản không có tranh chấp, nhưng theo quy định tại khoản 5 điều 40 LCC năm 2014, trường hợp người sử dụng đất, người sở hữu tài sản cung cấp văn bản chứng minh bất động sản không có tranh chấp nhưng không được Công chứng viên chấp nhận do nghi ngờ tính pháp lý của giấy tờ chứng minh hoặc văn bản chứng minh không đúng hình thức thì bắt buộc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hay người yêu cầu công chứng phải yêu cầu Công chứng viên xác minh hoặc thực hiện theo yêu cầu của Công chứng viên để giao dịch được công chứng một cách thuận lợi nhất. Như vậy, Công chứng viên nắm toàn quyền chi phối trong trường hợp này, có thể nói ý chí chủ quan của Công chứng viên là yếu tố quyết định, quyền quyết định của Công chứng viên quá lớn dẫn tới khả năng xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu công chứng nói chung và người sử dụng đất, người sở hữu tài sản nói riêng.
Mặt khác, một trường hợp cụ thể thường xảy ra tại các địa phương phát triển về dịch vụ công như Thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố Hồ Chí Minh là một trong số ít địa phương phát triển về mảng công chứng, Thành phố Hồ Chí Minh đã phát triển thành công phần mềm quản lý công chứng với chức năng tra cứu thông tin giao dịch, tra cứu thông tin ngăn chặn về tài sản và Thành phố Hồ Chí Minh đang triển khai phần mềm như một công cụ chứng minh bất động sản không có tranh chấp. Như vậy, khi người sử dụng đất, người sở hữu tài sản đến TCHNCC trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu chứng nhận hợp đồng thế chấp bất động sản thì không cần giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp và người yêu cầu công chứng cũng không cần yêu cầu Công chứng viên xác minh tính pháp lý của tài sản trong trường hợp người yêu cầu công chứng không làm rõ được hoặc Công chứng viên cảm thấy nghi ngờ. Trường hợp này, Công chứng viên sẽ tự kiểm tra tính pháp lý của bất động sản có tranh chấp hay không và thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định pháp luật kể cả khi không có yêu cầu xác minh từ người yêu cầu công chứng, hoạt động này được ngầm hiểu cho tất cả giao dịch bất
động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, không loại trừ công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản.11
Đối với việc áp dụng quy định nêu trên tại Tỉnh Bình Dương có thể nói rất bất cập. Tỉnh Bình Dương hiện nay đang trong giai đoạn đưa phần mềm quản lý công chứng vào hoạt động chính thức theo Quyết định 29/2019/QĐ-UBND ngày 03/12/2019 của UBND Tỉnh Bình Dương. Tuy nhiên, Tỉnh Bình Dương lại không có cơ chế xử lý thông tin giao dịch đối với tài sản đã giao dịch trước ngày phần mềm quản lý công chứng hoạt động chính thức. Do đó, các giao dịch về bất động sản trên địa bàn Tỉnh Bình Dương vẫn phải yêu cầu giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp trong trường hợp bất động sản được cấp giấy chứng nhận trước ngày phần mềm quản lý công chứng được đưa vào sử dụng, trường hợp bất động sản được tạo lập sau ngày phần mềm quản lý công chứng được đưa vào sử dụng thì Công chứng viên có thể thực hiện việc công chứng hợp đồng, giao dịch như Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định pháp luật.
Như vậy, nghĩa vụ chứng minh bất động sản, QSDĐ và TSGLVĐ, trong trường hợp áp dụng “triệt để” LCC năm 2014 có thể được chuyển giao cho Công chứng viên trong bất kỳ trường hợp nào kể cả khi không có sự yêu cầu từ người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hay người yêu cầu công chứng. Từ đó có thể thấy pháp luật “chuyên ngành” về công chứng quy định không phù hợp với tinh thần chung của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở, dẫn đến sự “đối kháng” quyền của người yêu cầu công chứng, sự lạm quyền của Công chứng viên khi thực hiện việc công chứng.
11 Xem trang tin Báo Pháp luật – Kim Phụng, https://plo.vn/phap-luat/noi-tim-thong-tin-ngan- chan-nha-dat-690046.html, đăng tải ngày 21/3/2017 [truy cập ngày 24/3/2020].