CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG
2.1. Nghĩa vụ chứng minh tài sản thế chấp không có tranh chấp
2.1.2. Nghĩa vụ chứng minh tài sản không có tranh chấp khi áp dụng văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ
Theo tinh thần chung của việc thực hiện pháp luật từ xưa đến nay thì “công dân được làm những gì pháp luật không cấm, còn cơ quan công quyền chỉ được làm những gì pháp luật cho phép”12, trường hợp Công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản cũng tương tự như vậy. Trong thực tiễn hoạt động công chứng trên địa bàn Tỉnh Bình Dương, các TCHNCC cũng như Công chứng viên phải thực hiện theo văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ của Sở Tư pháp.
Trong đó có nội dung về chứng minh bắt động sản thế chấp được Sở Tư pháp hướng dẫn thực hiện thông qua bộ thủ tục hành chính được niêm yết công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND Tỉnh Bình Dương và biên bản kết luận trong cuộc họp trao đổi nghiệp vụ công chứng, cụ thể:
Trong giai đoạn kể từ ngày LĐĐ năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004 cho đến trước ngày 22/05/2018 Quyết định số 1309/QĐ-UBND của UBND Tỉnh Bình Dương có hiệu lực thi hành quy định về thủ tục thực hiện các giao dịch đối với tài sản như QSDĐ, nhà ở tại 60 thủ tục hành chính trong lĩnh vực công chứng đã được niêm yết trên Cổng thông tin điện tử của UBND Tỉnh Bình Dương. Trong thành phần hồ sơ thế chấp bất động sản do người sử dụng đất, người sở hữu tài sản cung cấp bắt buộc phải có “đơn xác nhận tình trạng bất động sản”.
Đồng thời, theo nội dung tại Thông báo số 03/TB-STP của Sở Tư pháp ngày 14/11/2014 (chi tiết xem Phụ lục 01) về kết luận của Giám đốc Sở Tư pháp tại phiên họp trao đổi nghiệp vụ công chứng ngày 24/10/2014 tại Mục 3 Phần II về tình hình vi phạm pháp luật trong hoạt động công chứng và một số sai sót cần rút kinh nghiệm có quán triệt như sau: “3. Về việc xác nhận tình trạng bất động sản, tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định một trong các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền là “Đất không có tranh chấp”. Thời
12 Xem trang tin Báo Mới – Vạn Bảo, https://baomoi.com/khong-cam-va-cho-phep/c/5322494.epi, đăng tải ngày 06/12/2010 [truy cập ngày 26/3/2020].
gian qua, Sở Tư pháp đã có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng giấy xác nhận tình trạng bất động sản đúng theo quy định tại Điều 35, 36 Luật công chứng và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 (Văn bản số 422/STP-BTTP ngày 11/05/2011 về việc chấn chỉnh hoạt động của TCHNCC). Tuy nhiên, việc không xác minh tình trạng bất động sản sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Thực tế vừa qua cho thấy: hầu hết các trường hợp lừa đảo liên quan đến công chứng hoặc các trường hợp phải hủy hợp đồng đều không thực hiện xác minh tình trạng bất động sản.
Do đó, thời gian tới đề nghị các công chứng viên tuân thủ quy định của Luật Đất đai, đảm bảo mọi trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất đều không có tranh chấp thông qua việc xác minh, xác nhận tình trạng bất động sản hoặc thủ tục khác theo quy định. Trường hợp không xác minh về bất động sản mà gây hậu quả nghiêm trọng hoặc gây thiệt hại thì công chứng viên phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật”.
Mặt khác, dẫn chiếu đến văn bản số 422/STP-BTTP của Sở Tư pháp về việc chấn chỉnh hoạt động của TCHNCC ngày 11/5/2011 (chi tiết xem Phụ lục 02), có ghi nhận ý kiến của Sở Tư pháp như sau: “…Tuy nhiên, hồ sơ yêu cầu công chứng theo quy định của Luật Công chứng và quy định tại Thông tư Liên tịch số 04/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất thì không quy định phải có giấy xác nhận tinh trạng bất động sản nhưng để bảo đảm ăn toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì trong trường hợp công chứng viên có nghi ngờ đối tượng của hợp đồng, giao dịch thì công chứng viên có thể đề nghị người yêu cầu công chứng cung cấp giấy xác nhận tình trạng bất động sản cũng có thể được coi là một trong các hình thức để người yêu cầu công chứng làm rõ về đối tượng của hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản cho công chứng viên”.
Như vậy, Sở Tư pháp đã có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng giấy xác nhận tình trạng bất động sản khi thực hiện công chứng các giao dịch về QSDĐ, trong đó có thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản. Sở Tư pháp cho rằng, việc cung cấp giấy xác nhận tình trạng bất động sản phải do người sử dụng đất, người sở hữu tài sản cung cấp dưới vai trò người yêu cầu công chứng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 và khoản 1 Điều 118 LNƠ năm 2014 trong mọi hợp đồng, giao dịch liên quan đến QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở mà người sử dụng đất, người sở hữu tài sản chủ động cung cấp. Kể cả trong trường hợp, người sử dụng đất, người sở hữu tài sản không cung cấp được giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp thì Công chứng viên có quyền yêu cầu người sử dụng đất, người sở hữu tài sản cung cấp giấy xác nhận tình trạng bất động sản để làm rõ nghi ngờ của Công chứng viên về bất động sản nêu trên như một trong các hình thức để người sử dụng đất, người sở hữu tài sản chứng minh về đối tượng của hợp đồng với Công chứng viên theo quy định của pháp luật công chứng. Đồng thời theo quy định LCC năm 2014 Công chứng viên chỉ xác minh tình trạng bất động sản thông qua bằng văn bản, hình thức xác minh có thể bằng việc gửi văn bản hay biên bản trực tiếp xác minh, trường hợp này, không thể xem đơn xác nhận của UBND cấp xã là một hình thức xác minh của Công chứng viên về tình trạng bất động sản.
Công chứng viên sẽ phải tiến hành xác minh tình trạng bất động sản thông qua việc xác minh hoặc thủ tục khác theo pháp luật về công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng nêu trên. Qua hai văn bản “chỉ đạo nghiệp vụ” nêu trên, có thể thấy quyền chứng minh bất động sản chuẩn bị thế chấp của người sử dụng dụng đất, người sở hữu tài sản bị bó hẹp trong một hình thức nhất định là giấy “xác nhận tình trạng bất động sản” và quyền này có thể chuyển thành nghĩa vụ bất cứ lúc nào tùy thuộc vào ý chí chủ quan của Công chứng viên.
Bên cạnh đó, cho đến hiện nay, vẫn chưa có văn bản khác bãi bỏ, thay thế hoặc phủ định giá trị nội dung thông báo số 03/TB-STP của Sở Tư pháp ngày 14/11/2014 về kết luận của Giám đốc Sở Tư pháp tại phiên họp trao đổi nghiệp vụ công chứng ngày 24/10/2014 (chi tiết xem Phụ lục 01) và văn bản số 422/STP-
BTTP của Sở Tư pháp về việc chấn chỉnh hoạt động của TCHNCC ngày 11/5/2011 (chi tiết xem Phụ lục 02). Đến khi bộ thủ tục hành chính năm 2018, năm 2019 được ban hành kèm theo Quyết định số 1309/QĐ-UBND ngày 22/5/2018, Quyết định số 2687/QĐ-UBND ngày 17/9/2019 và triển khai thực hiện Công văn số 100/STP-VP của Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương ngày 04/07/2018 về việc niêm yết công khai thủ tục hành chính quy định “Việc tổ chức tiếp nhận, giải quyết TTHC cho cá nhân, tổ chức phải đảm bảo theo đúng nội dung TTHC đã được niếm yết, công khai và các quy định của pháp luật có liên quan về tiếp nhận TTHC” và thủ tục về giao dịch thế chấp đối với tài sản như QSDĐ, nhà ở quy định trong 60 thủ tục hành chính trong lĩnh vực công chứng đã được niêm yết trên Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh Bình Dương thì trong thành phần hồ sơ đã thay thế “đơn xác nhận tình trạng bất động sản” bằng “các giấy tờ chứng minh bất động sản không có tranh chấp” do người sử dụng đất, người sở hữu tài sản cung cấp cho Công chứng viên. Cho nên, tuy bộ thủ tục hành chính đã được chỉnh sửa cho phù hợp theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở nhưng các TCHNCC vẫn áp dụng hình thức chứng minh tình trạng bất động sản không có tranh chấp bằng văn bản do UBND cấp xã nơi có bất động sản xác nhận.
Như vậy, nghĩa vụ chứng minh tài sản là bất động sản không có tranh chấp trong giao dịch thế chấp bất động sản được tỉnh Bình Dương xác định cụ thể là người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hay người yêu cầu công chứng và phải theo hình thức văn bản nhất định đã được hướng dẫn cụ thể kèm theo thông báo số 03/TB-STP của Sở Tư pháp ngày 14/11/2014 về kết luận của Giám đốc Sở Tư pháp tại phiên họp trao đổi nghiệp vụ công chứng ngày 24/10/2014 (chi tiết xem Phụ lục 01) và văn bản số 422/STP-BTTP của Sở Tư pháp về việc chấn chỉnh hoạt động của TCHNCC ngày 11/5/2011 (chi tiết xem Phụ lục 02). Nội dung hướng dẫn của văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nghiệp vụ nêu trên chỉ dựa vào tinh thần pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở mà không bám sát vào quy định pháp luật cụ thể. Quy định pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở tạo điều kiện cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản lựa chọn hình thức chứng minh bất động sản không có tranh
chấp phù hợp nhất hoặc có thể yêu cầu Công chứng viên xác minh tình trạng bất động sản theo pháp luật về công chứng, tuy nhiên văn bản hướng dẫn, chỉ đạo về nghiệp vụ lại khoanh vùng cụ thể, xác định chủ thể là người sử dụng đất, người sở hữu tài sản hay người yêu cầu công chứng phải có nghĩa vụ chứng minh, cung cấp giấy tờ chứng minh tình trạng bất động sản không có tranh chấp loại trừ trách nhiệm của Công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản.