CHƯƠNG 2. THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG
2.2. Thu phí công chứng
2.2.1. Thu phí công chứng theo quy định của Thông tư 257/2016/TT-BTC
Theo điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 và khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT- BTC về việc quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng;
phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động Văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ Công chứng viên quy định:
“Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản: Tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay” (điểm a.a6 khoản 2 Điều 4);
“…TT5. Loại việc: Công chứng việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng, giao dịch (Trường hợp sửa đổi, bổ sung tăng giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch thì áp dụng mức thu tương ứng với phần tăng tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 4 Thông tư này) mức thu là 40 nghìn đồng/trường hợp” (khoản 3 Điều 4).
Như vậy, trong trường hợp công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản mà trong nội dung hợp đồng thế chấp có ghi, thể hiện giá trị khoản vay, số tiền vay thì mức thu phí công chứng được tính trên giá trị khoản vay, còn trong trường hợp nội dung hợp đồng thế chấp bất động sản không ghi, thể hiện giá trị khoản vay, số tiền vay thì mức thu phí được tính trên giá trị định giá bất động sản.
Ví dụ 1: Hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 368, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/3/2020 (chi tiết xem Phụ lục 03), trong nội dung hợp đồng, số tiền vay được thể hiện tại khoản 2 Điều 1 quy định về nghĩa vụ được bảo đảm “nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa vụ trả các khoản phải trả (sau đây viết tắt là “CKPT”) với số tiền nợ gốc/số tiền bảo lãnh ban đầu là: 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng)…”, cho nên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương áp dụng mức thu phí công chứng trên số tiền vay theo Thông tư 257/2016/TT-BTC là 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng).
Ví dụ 2: Hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 365, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/3/2020 (chi tiết xem Phụ lục 04), trong nội dung hợp đồng không ghi nhận số tiền vay, giá trị khoản vay nên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương áp dụng mức thu phí công chứng trên giá trị định giá QSDĐ tại khoản 1.1 Điều 1 của hợp đồng nêu trên “Giá trị TSTC: 5.011.046.400 (bằng chữ: Năm tỷ không trăm mười một triệu không trăm bốn mươi sáu nghìn bốn trăm đồng chẵn). Việc xác định giá
trị này chỉ làm cơ sở tham chiếu khi ACB cấp tín dụng, không áp dụng khi xử lý TSTC” là 3.205.000 đồng (ba triệu hai trăm linh năm nghìn đồng), mức phí được thu theo quy định Thông tư 257/2016/TT-BTC và làm tròn đến hàng nghìn.
Như vậy, quy định trên được áp dụng trong trường hợp công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp bất động sản, có 3 diễn biến có thể xảy ra khi áp dụng quy định thu phí công chứng nêu trên vào hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp bất động sản.
Trường hợp thứ nhất, hợp đồng liền kề trước của hợp đồng sửa đổi, bổ sung được thu phí theo giá trị khoản vay, đồng thời, trong nội dung hợp đồng sửa đổi, bổ sung có ghi giá trị khoản vay mới cao hơn giá trị khoản vay liền kề trước đó hoặc không ghi giá trị khoản vay, số tiền vay mà giá trị bất động sản được định giá cao hơn giá trị khoản vay liền kề trước đó thì mức thu phí đối với hợp đồng sửa đổi, bổ sung nêu trên được tính trên giá trị phần tăng thêm của giá trị khoản vay mới hoặc giữa giá trị định giá bất động sản trừ đi giá trị khoản vay cũ liền kề.
Ví dụ 1: Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 345, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/02/2020 (chi tiết xem Phụ lục 05). Tại Điều 1 của hợp đồng sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 1 của hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng số 2476, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/10/2019 (chi tiết xem Phụ lục 06) quy định “Nghĩa vụ được bảo đảm của bên B (bên thế chấp) theo hợp đồng này đối với khoản nợ gốc, số dư bảo lãnh (chưa bao gồm lãi, tiền phạt, phí và các chi phí có liên quan khác) tại mọi thời điểm là 1.100.000.000 đồng (bằng chữ: Một tỷ một tram triệu đồng)”, nghĩa vụ bảo đảm của hợp đồng thế chấp được công chứng số 2476, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/10/2019 là 850.000.000 đồng. Cho nên, Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương áp dụng mức thu phí trên giá trị khoản vay tăng thêm 250.000.000 đồng là 250.000 đồng.
Ví dụ 2: Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 321, quyển số
01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/02/2020 (chi tiết xem Phụ lục 07). Tại Điều 1 của hợp đồng sửa đổi, bổ sung đã xóa bỏ nội dung tại khoản 3.4 Điều 3 của hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng số 381, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/01/2016 (chi tiết xem Phụ lục 08) “giá trị nghĩa vụ được bảo đảm đối với các khoản nợ gốc và/hoặc số dư bảo lãnh và/hoặc số tiền cấp tín dụng (chưa kể lãi, phí và các khoản phải trả khác) tại một thời điểm không vượt quá 300.000.000 đồng (bằng chữ: Ba trăm triệu đồng chẵn). Như vậy, từ hợp đồng thế chấp ban đầu có ghi số tiền vay, khi ký kết hợp đồng sửa đổi, bổ sung các bên đã thỏa thuận xóa bỏ điều khoản thể hiện số tiền vay. Cho nên, Phòng Công chưng số 2 tỉnh Bình Dương thực hiện việc thu phí công chứng dựa trên khoản tăng thêm giữa giá trị tài sản được định giá lại tại Điều 2 của hợp đồng sửa đổi, bổ sung trừ đi giá trị khoản vay của hợp đồng thế chấp ban đầu.
Trường hợp thứ hai, khi trong hợp đồng liền kề trước của hợp đồng sửa đổi, bổ sung được thu phí theo giá trị định giá bất động sản, mà trong hợp đồng sửa đổi, bổ sung không ghi giá trị khoản vay hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung có ghi giá trị khoản vay cao hơn giá trị định giá bất động sản trước đó thì mức thu phí công chứng được tính trên giá trị chênh lệch giữa giá trị định giá bất động sản hoặc giá trị khoản vay ghi trong hợp đồng sửa đổi, bổ sung trừ đi giá trị định giá bất động sản trước đó.
Ví dụ: Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 643, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 14/4/2020 (chi tiết xem Phụ lục 09). Tại Điều 2 của hợp đồng sửa đổi, bổ sung khoản 1.2 Điều 1 về giá trị tài sản thế chấp của hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp QSDĐ được công chứng số 1252, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/6/2019 (chi tiết xem Phụ lục 10) như sau: “Giá trị TSTC: 6.210.053.500 đồng (Bằng chữ: Sáu tỷ hai trăm mười triệu không trăm năm mươi ba nghìn năm trăm đồng chẵn)…”. Tuy nhiên, tại Điều 1 và Điều 2 hợp đồng được công chứng số 1252 nêu trên ghi nhận: “…Tổng giá trị nghĩa vụ được bảo đảm đối với các khoản nợ gốc và/hoặc số dư bảo lãnh và/hoặc số tiền cấp tín dụng
(chưa kể lãi, phí, các khoản phải trả khác) tại một thời điểm không vượt quá 100%
giá trị tài sản thế chấp” và “Giá trị TSTC: 4.228.000.000 đồng (Bằng chữ: Bốn tỷ hai trăm hai mươi tám triệu đồng chẵn)…”. Cho nên, trong trường hợp này, Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương áp dụng mức thu phí công chứng được tính trên phần tăng thêm của giá trị định giá bất động sản tại hợp đồng sửa đổi, bổ sung ngày 14/4/2020 trừ đi giá trị định giá bất động sản tại hợp đồng thế chấp đã được công chứng số 1252 nêu trên.
Trường hợp thứ ba, đối với tất cả trường hợp giá trị định giá bất động sản hoặc giá trị khoản vay được ghi trong hợp đồng sửa đổi, bổ sung thấp hơn giá trị định giá bất động sản hoặc giá trị khoản vay của hợp đồng liền kề trước thì không có sự tăng thêm của giá trị định giá bất động sản hay giá trị khoản vay, cho nên mức thu phí công chứng là 40 nghìn đồng.
Ví dụ: Hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 684, quyển số 01TP/CC- SCC/HĐGD ngày 14/3/2018 (chi tiết xem Phụ lục 11) thu phí theo giá trị tài sản tại thời điểm đó, do trong hợp đồng không ghi giá trị khoản vay, số tiền vay. Cho nên, khi ký kết hợp đồng sửa đổi, bổ sung thì trong nội dung hợp đồng bổ sung giá trị khoản vay tối đa, nhưng giá trị khoản vay này lại thấp hơn giá trị tài sản được sử dụng để tính phí công chứng tại hợp đồng thế chấp đã được công chứng số 684 nêu trên. Vì thế, TCHNCC chỉ có thể thu 40 nghìn đồng trong trường hợp này theo hợp đồng sửa đổi, bổ sung được Công chứng viên Phòng Công chứng số 2 tỉnh Bình Dương chứng nhận số 369, quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/3/2020 (chi tiết xem Phụ lục 12).
Như vậy, việc áp dụng quy định tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 và khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC sẽ có ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của từng chủ thể khác nhau trong hợp đồng thế chấp bất động sản như: TCTD, chủ thể thế chấp tài sản và TCHNCC. Cụ thể đối với từng chủ thể như sau:
2.2.1.1. Tổ chức tín dụng
Khi áp dụng quy định tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 và khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp được TCTD soạn thảo sẵn thì gặp phải hai tình huống sau đây:
Thứ nhất, nếu trong hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung có ghi số tiền vay, giá trị khoản vay thì Tổ chức hành nghề công chứng sẽ áp dụng mức thu phí công chứng dựa trên giá trị khoản vay, số tiền vay. Trong trường hợp này, chủ thể thế chấp bất động sản chỉ đóng mức phí tương ứng với số tiền vay, cho nên TCTD sẽ không gặp phải bất kỳ sự “phản kháng” nào từ phía chủ thể thế chấp.
Nhưng, tại một khía cạnh khác, việc thể hiện, ghi số tiền vay hay giá trị khoản vay vào hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung lại không phù hợp với mẫu hợp đồng thế chấp của TCTD, mẫu hợp đồng thế chấp được quy định sử dụng chung trong tất cả trường hợp giao dịch thể hiện ý chí điều hành của chủ sở hữu, ví dụ: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, ngân hàng TMCP Á Châu, ngân hàng TMCP Đông Á….
Thứ hai, nếu trong hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung không ghi số tiền vay, giá trị khoản vay thì mức thu phí công chứng được tính trên giá trị định giá bất động sản. Trong trường hợp này, TCTD gặp phải sự không đồng tình từ phía chủ thể thế chấp vì họ phải đóng mức phí công chứng cao hơn nhiều so với mức phí được tính trên số tiền vay, giá trị khoản vay, ví dụ: Giá trị định giá bất động sản là 10 tỷ đồng nhưng giá trị khoản vay chỉ 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc không thể hiện giá trị khoản vay trong hợp đồng thế chấp lại cho thấy sự tuân thủ đúng quy chế hoạt động của TCTD, sử dụng đúng mẫu được ban hành sử dụng chung khi thực hiện giao dịch, đảm bảo được thông qua tại hoạt động kiểm soát nội bộ của TCTD.
Thực tế cho thấy, TCTD thường lựa chọn hình thức hợp đồng không thể hiện giá trị khoản vay, số tiền vay, vì vừa đảm bảo việc thực hiện theo đúng quy chế hoạt động vừa chuyển “trách nhiệm” cho chủ thể thế chấp. Đồng thời, các TCTD lợi
dụng quy định pháp luật tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC để công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung mà không cần đóng phí công chứng cho nghĩa vụ mới hoặc khoản vay thêm, cụ thể: Trường hợp công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung với mục đích thay đổi số hợp đồng tín dụng được dẫn chiếu trong hợp đồng thế chấp trước đó. Trong trường hợp này, TCTD đã lợi dụng khoản 3 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC để công chứng hợp đồng sửa đổi, bổ sung nêu trên.
Khi hợp đồng tín dụng cũ hết hạn hoặc chủ thể thế chấp đã trả hết khoản vay thì TCTD phải tiến hành giải chấp nghĩa vụ cũ để ký kết hợp đồng thế chấp mới theo hợp đồng tín dụng mới, nhưng TCTD lại tiến hành ký kết hợp đồng sửa đổi, bổ sung sửa đổi số hợp đồng tín dụng mà không thay đổi giá trị định giá bất động sản hay giá trị khoản vay. Vì vậy, trường hợp này TCHNCC chỉ có thể thu 40 nghìn đồng phí công chứng do chỉ công chứng sửa đổi số hợp đồng tín dụng mà không sửa đổi, bổ sung tăng giá trị định giá bất động sản hay giá trị khoản vay.
2.2.1.2. Chủ thể thế chấp
Đối với chủ thể thế chấp bất động sản, nếu trong hợp đồng thế chấp xác định giá trị khoản vay, số tiền vay thì chủ thể thế chấp chỉ phải đóng mức phí công chứng tương ứng số tiền vay, giá trị khoản vay, đồng thời xác định chính xác số tiền được giải ngân theo quy chế hoạt động của TCTD tránh tình trạng bị cán bộ của TCTD lợi dụng, chiếm đoạt tài sản.
Trường hợp, trong hợp đồng thế chấp không ghi số tiền vay, giá trị khoản vay thì chủ thể thế chấp bắt buộc phải đóng mức phí dựa trên giá trị định giá bất động sản theo quy định tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, khi đó lợi ích của chủ thể thế chấp bị ảnh hưởng, do có thể giá trị khoản vay của chủ thể thế chấp rất thấp so với giá trị định giá bất động sản nhưng phải đóng mức phí công chứng được tính trên giá trị định giá bất động sản. Trong khi số tiền vay, giá trị khoản vay được TCTD và chủ thể thế chấp xác định theo hợp đồng tín dụng được ký kết giữa hai bên, đến khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp để bảo đảm cho khoản vay nêu trên thì việc thu phí công chứng được tính trên giá trị định
giá bất động sản, điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng quyền tự do thỏa thuận được ghi nhận tại khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015 “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”.
2.2.1.3. Tổ chức hành nghề công chứng
Trường hợp thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp bất động sản có ghi giá trị khoản vay, số tiền vay thì mức thu phí được tính tên giá trị khoản vay, số tiền vay theo đúng quy định tại điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT- BTC không có gì để phân tích. Tuy nhiên, trong trường hợp TCHNCC thu phí công chứng theo giá trị định giá bất động sản thì phát sinh hai vấn đề sau đây:
Thứ nhất, việc thu phí công chứng theo giá trị định giá bất động sản có thể thu được mức phí cao, được lợi về giá trị kinh tế nhưng có thể bị phản ứng tiêu cực từ chủ thể thế chấp, như đã trình bày ở phần chủ thế thế chấp.
Thứ hai, việc thu phí công chứng theo giá trị định giá bất động sản đối với việc công chứng hợp đồng thế chấp có thể dẫn đến khả năng “trốn phí” công chứng của TCTD như đã trình bày ở phần “Tổ chức tín dụng” tiểu mục 1, nhóm tiểu mục 1, mục 2, Chương 2 (2.2.1.1), dù biết trường hợp này chủ thể thế chấp đã ký kết hợp đồng tín dụng mới với nghĩa vụ mới (hợp đồng tín dụng cũ hết hạn) và khoản vay thêm (số tiền cho vay trong hợp đồng tín dụng tăng lên), nhưng TCHNCC chỉ có thể thu 40 nghìn đồng, nếu thu phí công chứng theo giá trị khoản vay thêm hay khoản vay mới theo hợp đồng tín dụng mới so với hợp đồng tín dụng cũ sẽ vi phạm điểm a.a6 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, nếu thu phí công chứng 40 nghìn đồng sẽ không đảm bảo được nguồn thu đầy đủ để nộp thuế và tạo điều kiện cho hành vi “trốn phí” của các TCTD.