đặt ra
2.2.1 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Luật KDBĐS có hiệu lực thi hành và hàng hoạt các văn bản hướng dẫn thi hành được ban hành đã đánh dấu một bước ngoặc quan trọng trong lĩnh vực KDBĐS nói chung và lĩnh vực môi giới bất động sản nói riêng, đây là sự thay đổi về chất trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Từ ngành nghề kinh doanh không có
điều kiện đã trở thành ngành nghề kinh doanh có điều kiện, Luật KDBĐS quy
định đầu mối cơ quan quản lý, các nguyên tắc hoạt động của môi giới bất động sản, điều kiện của chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, quyền và nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới Như vậy Luật KDBĐS ra đời, đây là hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, tuy nhiên nó vẫn chưa khắc phục được hoàn những mặt yếu kém hiện nay trong lĩnh vực môi giới bất động sản mà chỉ từng bước thực hiện. Bỡi lẽ:
Do môi giới bất động sản đã hình thành và phát triển trong một thời gian dài nhưng không có văn bản pháp luật chuyên ngành trực tiếp điều chỉnh nên hầu như môi giới bất động sản hoạt động tự phát đa dạng về hình thức và chủ thể tham gia thiếu sự kiểm soát và điều tiết của nhà nước.
Việc tổ chức triển khai thực hiện các quy định của pháp luật để áp dụng vào thực tiễn còn quá chậm .
Mặt khác, do có sự chuyển đổi quá lớn trong lĩnh vực môi giới bất động sản từ ngành nghề kinh doanh không có điều kiện sang ngành nghề kinh doanh có điều kiện do đó khi Luật KDBĐS có hiệu lực pháp luật việc áp dụng vào thực tiễn gặp những khó khăn nhất định như môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, giao dịch bất động sản phải thông qua sàn. Song trên thực tế rất ít những người hành nghề môi giới có chứng chỉ vì trước đây, ngay cả hiện nay có những người hiện đang đứng đầu công ty môi giới cũng không có chứng chỉ hành nghề môi giới vì trước đây môi giới bất động sản không phải là ngành nghề kinh doanh có điều kiện nên rất ít nhà môi giới quan tâm đến vấn đề này.
Để nâng cao hiệu quả quản lý của nhà nước trong lĩnh vực này Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định cá nhân hoạt động môi giới phải qua đào tạo, để được cấp chứng chỉ, người hành nghề môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện như
không phải là cán bộ, công chức nhà nước, có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới.
Pháp luật hiện hành quy định người môi giới bất động sản muốn có chứng chỉ người môi giới phải qua lớp đào tạo của trung tâm đào tạo hoặc các trung tâm
địa ốc có chức năng. Sau khi học xong tốt nghiệp, các Sở Xây dựng sẽ cấp chứng
chỉ hành nghề. Hiện nay, Bộ Xây dựng vừa công nhận 22 cơ sở được phép đào tạo về lĩnh vực này, đây là một trong những nhân tố góp phần xây dựng đội ngũ môi giới chuyên nghiệp.
Đối với các doanh nghiệp mới đăng ký hoạt động trong ngành môi giới bất động sản vẫn được cơ quan chức năng cấp phép và cho “nợ” chứng chỉ, chậm nhất là cuối năm 2008 doanh nghiệp phải “trả” các chứng chỉ này để đầu năm 2009 áp dụng. Chính việc quy định như vậy nên hiện nay các cơ sở đào tạo sẽ mọc lên rất nhiều.
Hơn nữa Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 quy định về khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản với các điều kiện rất
“mở” như không quy định cụ thể cơ sở nào đào tạo, giảng viên nào có kinh nghiệm được phép giảng dạy. Do đó hiện tượng nhiều trung tâm không có chất lượng, hoặc “mượn danh” bung ra dạy theo kiểu “thời vụ“ là dễ hiểu. Nhu cầu học chạy đua với thời hạn cuối của Nghị định 153/2007/NĐ-CP đang rất cao.
Bởi lẽ hiện nay nguồn nhân lực trong lĩnh vực này rất lớn nhưng nguồn cung hiện chưa có gì hết. Các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang sử dụng nhân lực theo kiểu “tay ngang”. Ngoại trừ một số ít được đào tạo từ nước ngoài, một số từ các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào thị trườngViệt Nam, còn lại
đều chưa qua đào tạo. Vì vậy, họ thường áp dụng kinh nghiệm từ những lĩnh vực khác vào thị trường bất động sản. Ngay cả những người có kinh nghiệm, hay trực tiếp điều hành các công ty về bất động sản cũng không được đào tạo bài bản. Vì
thế chất lượng nguồn nhân lực thị trường này vừa thiếu lại vừa yếu.
Vấn đề đào tạo về KDBĐS là lĩnh vực gặp nhiều khó khăn do những giảng viên chuyên nghiệp về kinh doanh bất động sản hiện nay không nhiều, tài liệu phục vụ cho công tác đào tạo còn thiếu. Nhu cầu nhân lực của ngành bất động sản cũng chuyển động theo nhu cầu của thị trường. Sự chuyển động của ngành bất
động sản kéo theo cả hai chỉ số cung và cầu nhân lực của ngành này đều tăng liên tôc.
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO thị trường bất động sản đang tỏ rõ nguồn vốn đầu tư đổ vào. Do đó việc nâng cao trình độ nguồn nhân lực trong lĩnh vực bất động sản cũng chính là lợi thế để đưa thị trường này phát triển nhanh và minh bạch.
Thị trường bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản theo hướng chuyên môn hoá. Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu về thông tin và môi giới ngày càng lớn. Do đó xuất hiện nhiều trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất. Nhiều tổ chức kinh doanh môi giới bất động sản được thành lập và hoạt động dưới các hình thức như công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh Hoạt động của các công ty này rất đa dạng nhưng chủ yếu là hoạt động môi giới, thông tin tư vấn cho người mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này tìm kiếm “nguồn hàng từ các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng cập nhật thông tin rồi liên hệ giao dịch với khách hàng.
Họ có đăng ký hành nghề có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao. Ví dụ: Công ty quản lý và khai thác bất động sản REE, công ty TNHH tư vấn – thương mại-dịch vụ địa ốc Hoàng Quân(thành phố Hồ Chí Minh) hoạt
động môi giới với 12 chi nhánh, trung tâm trong cả nước và một văn phòng tại San Jose(Mỹ), Thiên Bảo Long hoạt động tiếp thị. Các công ty có vốn đầu tư
nước ngoài cũng hoạt động môi giới nhà ở, văn phòng khá sôi nổi trên thị trường như công ty cổ phần Việt Nam Land SSG Ltd liên doanh giữa Việt Nam và Hồng Kông. Công ty liên doanh Thu Duc House- Dawon do Hàn Quốc đầu tư.
Kế đến không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể. Chỉ cần một căn phòng 3-4m2, vài tấm bản đồ quy hoạch, một chiếc điện thoại bàn là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất. Các văn phòng này làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả. Bên cạnh đó cũng có một số trung tâm ra đời chỉ nhằm phục vụ hoặc ăn theo một số dự án sau đó giải tán mà không cần đăng ký kinh doanh. Cũng đã xuất hiện một đội ngũ là cán bộ, công chức,
đặc biệt trong một số ngành nghề như địa chính tham gia hoạt động môi giới bán chuyên nghiệp để kiếm lời do họ biết được những thông tin về bất động sản qua công việc của họ. Những đối tượng này hoạt động dưới cái áo công vụ mà trên thị trường gọi là “môi giới chính sách”. Thực chất đây là những cá nhân không đăng ký kinh doanh không có chứng chỉ môi giới.
Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẽ của các cá nhân. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập, nghe ngóng được. Với cách hoạt động chộp giật như vậy thông tin bất động sản mà họ đưa ra nhiều lúc không mấy chính xác, thường không chịu sự giám sát của cơ quan nào.
Tóm lại, các chủ thể tham gia môi giới bất động sản trong thời gian qua rất
đa dạng thể hiện tự phát của hoạt động này. Do trong một thời gian dài môi giới bất động sản hoạt động không có định hướng, không có văn bản pháp luật nào trực tiếp điều chỉnh, Luật KDBĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật KDBĐS chỉ mới được ban hành gần 2 năm nay và từng bước tổ chức triển khai thực hiện nên chưa thể kịp thời chấn chỉnh được hoạt động môi giới mang tính tự phát. Bắt đầu từ ngày 1/1/2009 thì môi giới bất động sản mới chính thức hoạt
động theo nguyên tắc ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
Do thị trường bất động sản phát triển nhanh, các tổ chức, cá nhân kinh doanh trên lĩnh vực này không ngừng gia tăng về số lượng nên Hiệp hội bất động sản Việt Nam được thành lập trên cơ sở tự nguyện của các tổ chức, cá nhân hoạt
động kinh doanh bất động sản, nhằm đáp ứng nhu cầu liên kết giữa các tổ chức, cá nhân đó với nhau trong một mục tiêu. Hiệp hội bất động sản bảo vệ quyền, lợi ích của các hội viên, tham gia xây dựng, tuyên truyền, phổ biến pháp luật về KDBĐS, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh. “Tháng 2/2005 Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng đã được thành lập với 598 thành viên, trong đó có 433 doanh nghiệp và 165 cá nhân. Hiệp hội bất động sản Việt Nam ra đời với tôn chỉ mục đích nhằm tư vấn cho chính quyền về công tác quản lý thị trường bất động sản có hiệu quả 6”. Điều 15 Luật KDBĐS cũng đã ghi nhận quy định về Hiệp hội bất động sản. Hiện nay, Hiệp hội bất động sản đã có vai trò rất quan trọng trong việc tuyên truyền pháp luật, hổ trợ cho các doanh nghệp về pháp luật, tham gia đóng góp ý kiến trong các dự thảo pháp luật Tuy nhiên do chưa được quan tâm đúng mức nên đến nay hoạt động Hiệp hội bất động sản Việt Nam chỉ mới dừng lại ở vai trò là một tổ chức nghề nghiệp mà chưa có vị trí quan trọng trong đời sống thị trường bất động sản.
Hoạt động môi giới trong thời gian qua đã đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Các hình thức môi giới trên thị trường rất đa dạng đem đến cho người sử dụng những sản phẩm dịch vụ chất lượng ngày càng tốt hơn.
Nhưng nhìn góc độ khác, có thể nhận thấy về môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay đang thể hiện sự méo mó của thị trường và sự yếu kém của pháp luật. Có thể thấy trên thị trường bất động sản nước ta hiện nay xuất hiện các hình thức môi giới vừa đa dạng vừa hiện đại nhưng không theo quy định của pháp luật,
6 Yên Dung (2005),”Ra mắt Hiệp Hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”, Thời báo kinh tế Sài gòn, (6), tr. 15
các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản đã tổ chức phong phú và dưới các tên gọi khác nhau, rất tùy tiện. Họ có thể tổ chức môi giới dưới các hình thức nào chẳng hạn như thành lập trung tâm môi giới bất động sản như trung tâm nhà đất đô thị mới (Hà Nội); hoặc thành lập Công ty địa ốc Sacomreal (thuộc Ngân hàng Sacombank); sàn môi giới bất động sản do ngân hàng thành lập như
công ty địa ốc ACB (thuộc Ngân hàng ACB) ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, Công ty địa ốc An Cư Đông á (thuộc Ngân hàng Đông á); ngoài ra còn có một số công ty thành lập siêu thị nhà đất như Siêu thị Quido (thuộc Công ty cổ phần quido ( Hà Nội)
ở khía cạnh khác, cần phải kể đến đó là giá cả trên thị trường bất động sản, ở nước ta hiện nay nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh đang là một vấn đề cấp thiết trong điều kiện quỹ đất nhà nước rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn theo cơ chế xin cho. Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình. Mặt khác do thói quen tâm lý của người dân, luôn có xu hướng tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất
động sản, càng đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi. Thêm vào đó, các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất và tính pháp lý về bất động sản không được công bố công khai và đầy đủ, mà những thông tin này do các quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó, lại được đội ngũ tư vấn viên nhà đất “ khai thác triệt để “ để kiếm lời. Không ít người đã lâm vào cảnh mất hết vốn liếng vì đầu tư vào mua nhà, tài sản mà không biết chúng đã
nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa đến khi khổ chủ tìm đến thì lực lượng môi giới họ đã “cao chạy, xa bay”.
Tiếp theo phải nói đến hành vi đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới bất
động sản. Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới bất động sản là cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất
động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về bất động sản.
Hiện nay rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của người bán.
Đặc biệt là ở các dự án căn hộ chung cư. Đầu ra dự án lẽ ra phải là người có nhu cầu sử dụng nhưng phần lớn các căn hộ lại rơi vào tay các nhà môi giới và giới
đầu cơ ngay từ trước khi nó được hoàn thành. Các hành vi đầu cơ tích trữ đều không được pháp luật cho phép. Tuy nhiên các biện pháp ngăn chặn, kiểm soát hành vi trên vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh bất động sản.
Trên thực tế, môi giới trong thời gian qua cho thấy sự thiếu kiểm soát đối với những cá nhân và những trung tâm môi giới thiếu bảo đảm về cơ sở pháp lý.
Đối với những cá nhân hoạt động môi giới không có đăng ký kinh doanh thì
mang tính đơn giản chỉ là việc giới thiệu người mua với người bán để người có nhu cầu tự giao dịch tự tìm hiểu về bất động sản và ngay cả về tư cách pháp lý của các bên, mà không có kiến thức nhất định để thực hiện dịch vụ hổ trợ. Nhiều tổ chức, cá nhân thiếu đạo đức nghề nghiệp đã cố tình môi giới cả những sản phẩm không bảo đảm chất lượng. Sự thiếu rõ ràng, minh bạch, thiếu tính khả thi của pháp luật có liên quan đến bất động sản kể cả khi người được môi giới biết bên giao dịch với mình không đủ tư cách pháp lý, hoặc biết bất động sản không
đủ tin cậy về mặt pháp lý nhưng vẫn cứ thực hiện giao dịch do họ có sự kỳ vọng vào một lợi ích sẽ nhận được trong tương lai, khi nhà nước có sự thay đổi về chính sách đối với bất động sản như hợp thức hoá việc mua nhà không có giấy tờ, hợp thức hoá đất tranh chấp, lấn chiếm.
Như vậy thực tế cho thấy môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay được thực hiện dưới các hình thức như sau:
+ Hình thức thứ nhất: Người môi giới tìm đến gặp hoặc tiếp nhận yêu cầu của chủ sở hữu, khi họ có trong tay thông tin về bất động sản, về các dự án được quy hoạch, họ sử dụng đề nghị môi giới và thoả thuận thù lao. Sau đó họ tìm người cần giao dịch, họ sẽ cung cấp thông tin ấy và chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ sở hữu và đưa đến gặp gỡ để các bên mua bán tự thoả thuận với nhau. Nếu giao dịch thành công thì bên mua và bên bán phải chi một khoản tiền thù lao nhất định. Khoản tiền này được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị hợp đồng hoặc là số tiền chênh lệch giữa giá mà người bán và bên môi giới sẽ thoả thuận nhận được và giá thực bán. Giá thực bán có thể nằm hoặc không nằm trong giới hạn thoả thuận giữa các bên. Có thể nói đây là hình thức môi giới có ít sự rủi ro cho các bên giao dịch. Theo hình thức này thì bên được môi giới có thể sử dụng những dịch vụ hổ trợ môi giới tùy theo chủ thể môi giới là tổ chức hay cá nhân có trình độ chuyên môn hay không. Nếu khắc phục được tình trạng về trình độ chuyên môn thì hình thức này bảo đảm quyền và lợi ích cho cả bên môi giới và bên được môi giới.
+ Hình thức thứ hai: Bên môi giới bất động sản tìm kiếm bất động sản, sau khi tìm được họ thoả thuận với người bán về giá cả (có thể tiến hành đặt cọc một số tiền nhất định) và tìm người mua sau đó sang thẳng tên người mua. Khó có thể xác định một cách rạch ròi đây là hành vi mua đi bán lại kiếm lời của các