CHƯƠNG I: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Xác định tổng mức đầu tư của dự án
1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng)
Các căn cứ xác định:
- Nội dung chi phí:
+ Chi phí quản lí dự án
+ Chi phí lập dự án khả thi
+ Chi phí thẩm tra tính khả thi
+ Chi phí khảo sát thiết kế
+ Chi phí thiết kế
+ Chi phí thẩm tra thiết kế
+ Chi phí thẩm tra dự toán
+ Chi phi lâp hô sơ mơi thâu va đanh gia hô sơ dư thâu xd
+ Chi phí giám sát thi công xây dựng
+ Chi phi kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng
+ Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
+ Chi phí kiểm toán quyết toán
+ Chi phí bảo hiểm công trình
+ Chi phí tư vấn và chi phí khác còn lại
- Căn cứ Nghị định số 68/2019/NĐ-CP ngày 14/8/2019 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
- Căn cứ Thông tư 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây Dựng về định mức chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
- Căn cứ vào khối lượng và đơn giá ở huyện Gia Lâm
- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT =10%), bảo hiểm theo quy định.
1.4.1. Chi phí quản lý dự án:
- Công thức tính: GQLDA = NQLDA * (GXD + GTB) + Trong đó:
G XD: Chi phí xây dựng trước thuế.
G TB: Chi phí thiết bị trước thuế.
G XD + G TB =185.982.365,6 + 17.304.450,0 = 203.286.815,6 (ngđồng)
=203,3 (tỷ đồng)
- NQLDA: Định mức chi phí quản lý dự án theo tỉ lệ % (Tra bảng phụ lục 1 thông tư 16/2019/TT-BXD) ta có:
Trong đó:
- NQLDA: là định mức chi phí quản lí dự án theo quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính : tỷ lệ %
- Gt : là quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính định mức chi phí quản lí dự án; đơn vị tính triệu đồng
- Ga: là quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận dưới quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính định mức; đơn vị tính triệu đồng
- Gb: là quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cận trên quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị cần tính định mức; đơn vị tính triệu đồng
- Na: là định mức chi phí quản lí dự án tương ứng với Ga đơn vị tính
%
- Nb: là định mức chi phí quản lí dự án tương ứng với Gb đơn vị tính
%
NQLDA = 1,442(203,3−200)+1,796(500−203,3)
500−200
NQLDA = 1,792%
Vậy chi phí quản lý dự án là
GQLDA = 1,792% x 203.286.815,6 =3.642.899,736 đồng 1.4.2.Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng
1.4.2.1.Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi - Công thức tính: GLDA = NLDA * (GXD + GTB).
NLDA: Định mức chi phí lập dự án khả thi theo tỉ lệ % (Tra theo bảng 2.2 quyết định 16/2019/TT-BXD) có:
NLDA =0,287 (203,3−200)+0,402(500−203,3) = 0,4007%
500−200
NLDA = 0,4007%
Vậy chi phí lập dự án là : NLDA = 0,4007% 203.286.815,6= 814.570,27 đồng 1.4.2.2.Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi
GTTHQ = NTTHQ * (GXD + GTB)
Trong đó:
MTTHQ: định mức chi phí thẩm định dự án tính hiệu quả và khả thi của dự án, tính theo tỷ lệ %. Tra theo bảng số 2.15 quyết định 16/2019/TT-BXD ta có:
NTTHQ =0,046 (203,3−200)+0,070(500−203,3) = 0,0697%
500−200
NTTHQ = 0,0697%
Vậy chi phí thẩm định dự án là : NLDA = 0,0697% x 203.286.815,6=
141.690,9 đồng 1.4.2.3.Chi phí thiết kế
Chi phí thiết kế hạng mục chính:
- Công thức: GTKi = GXdi * NTki * (0.9*k + 0.1) (theo mục IV.5.3 quyết định 16/2019/TT-BXD) Trong đó:
- GTKi: Chi phí thiết kế.
- NTKi: Định mức chi phí thiết kế theo công bố.
- GXDi: Chi phí xây dựng trong dự toán của từng công trình.
- k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế do công trình lặp lại trong dự án.
- k = 1: công trình thứ 1.
- k = 0.36: công trình thứ 2
- k = 0.18: công trình thứ 3 trở đi.
- 0.1: Chi phí giám sát tác giả (10%)
- Các căn cứ:
+ Công trình gồm 2 bước thiết kế: Thiết kế cơ sở & Thiết kế bản vẽ thi công.
+ Chi phí xây dựng (chưa thuế VAT) của cả dự án GXD = 185.982.365,6 (ng đồng)
+ Chi phí xây dựng (Chưa có thuế VAT) của từng hạng mục là:
GXDA =11.150.407,44 ( đồng) GXDB =56.499.345,46 ( đồng) GXDC = 39.039.921,16( đồng) GXDD =60.409.785,08( đồng)
+ Tra “Phụ lục 2 và bảng 5 thông tư 16/2019/TT-BXD” để xác định cấp công trình và định mức chi phí thiết kế: Nhà A, B, C, D thuộc loại công trình cấp III có:
Bảng : Chi phíí́ thiết kế các hạng mục chíí́nh công trình
Nhà
A(n=4) B(n=15)
C(n=17) D(n=15)
Nhà điều hành
Tổng chi phí thiết kế Chi phí thiết kế các hạng mục phụ:
- Chi phí thiết kế các hạng mục cơ sở hạ tầng như : sân bãi đỗ xe, đường giao thông, hệ thống cấp điện ngoài nhà, cổng, hàng rào, vỉa hè, vườn hoa, ...
- Công thức: GTKHTP= GXDHTP * NTKHTP * (k + 0,1)
GXDHTP: Chi phí xây dựng hạng mục phụ; GXDHTP= 14.165.999,11(đồng) NTKHTP: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 13 thông tư 16/2019/TT-BXD):
k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1 0.1: Chi phí giám sát tác giả (10%)
GTKHTP = 14.165.999,11 x 2,207% (1+ 0,1) = 312.643,6 (đồng) - Chi phí thiết kế hệ thống cơ sở ngoài nhà:
GTKHTCN= GHTCN * NTKHTCN * (k + 0.1)
GHTCN: Chi phí xây dựng hệ thống cấp nước; GHTCSNN = 3.341.989,16 ( đồng).
NTKHTCN: Định mức chi phí thiết kế theo công bố (Tra bảng 13 thông tư 16/2019/TT-BXD); NTKHTCN = 2,36%.
k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức CPTK lấy cho công trình cấp IV; k = 1,44
0.1: Chi phí giám sát tác giả (10%)
GHTCSNN = 3.341.989,16 x 2,36% x (1,44 + 0,1) =121.461,254 ( đồng).
- Chi phí thiết kế san lấp mặt bằng được tính bằng 40% chi phí thiết kế của công trình giao thông cấp 4 (theo mục IV.3.7 thông tư 16/2019TT-BXD)
+ Ta có: Chi phí thiết kế công trình giao thông: GTKGT = GGT * NGT * (k + 0.1) GGT: Chi phí xây dựng công trình giao thông; GGT =72.519,23 ( đồng)
NGT: Định mức chi phí thiết kế theo tỉ lệ (Tra bảng 9 thông tư 16/2019 TT- BXD ngày 26/12/2019); NGT = 1,37%.
k: Hệ số điều chỉnh giảm định mức chi phí thiết kế; k = 1.
0.1: Chi phí giám sát tác giả (10%)
GTKGT =72.519,23 x 1,37% x (1 + 0,1) =1.092,87(đồng)
Vây chi phi thiêt kê san lâp măt băng: GTKSLMB = 40% x 1.092,87 = 437,148 ( đổng)
Bảng : Chi phí thiết kế các hạng mục phụ công trình(1000đồng) STT
1
2
3
4
STT Hạng mục
1 Hạng mục chính
2 Hạng mục phụ
Tổng 1.4.2.4.Chi phí khảo sát thiết kế
- Chi phí khảo sát thiết kế lấy bằng 30% chi phí thiết kế: GKSTK = 30% x GTK GKSTK = 30% x 14.773.497,13 = 4.432.049,14 ( đồng)
1.4.2.5.Chi phí thẩm tra thiết kế - Công thức: GTTTK = NTTTK x GXD
+ Trong đó: GXD = 185.982.365,6 (đồng)
NTTTK: Định mức chi phí thẩm tra thiết kế theo tỉ lệ % (Tra theo bảng 16 thông tư 16/2019TT-BXD);
NTTTK = 0,112%
GTTTK = 0.112% x 185.982.365,6 = 208.300,25(đồng) 1.4.2.6. Chi phí thẩm tra dự toán:
- Công thức: GTTDT = NTTDT * GXD + Trong đó:
NTTDT: Định mức chi phí thẩm tra dự toán (Tra theo bảng số 17 thông tư 16/2019 TT-BXD);
NTTDT = 0,109%
GXD: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT =185.982.365,6 (đồng) GTTDT = 0,109% x 185.982.365,6 = 202.720,78( đồng) 1.4.2.7. Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu.
1.4.2.7.1. Chi phíí́ lập hỗỗ̃ sơ mờồ̀i thầu vàồ̀ đánh giá hồồ̀ sơ dự thầu thi công xây dựng tíí́nh theo định mứí́c tỷ lệệ̣ phần trăm (%):
GTVXD = NTVXD * GXD Trong đó:
+ NTVXD: Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng tính theo định mức tỷ lệ phần trăm (%): Tra theo bảng 19 thông tư 16/2019 TT-BXD ngày 26/12/2019 ta có:
NTVXD = 0,084%
Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng trước thuế GTGT:
GTVXD = 0,084% x 185.982.365,6 = 156.225,19( đồng)
1.4.2.7.2 Chi phíí́ lập hỗỗ̃ sơ mờồ̀i thầu vàồ̀ đánh giá hồồ̀ sơ dự thầu cung cấp lắp đặt thiết bị:
GTVTB = NTVTB x GTB
Trong đó: GTB = 17.304.450,0( đồng)
- NTVTB: định mức chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu cung cấp, lắp đặt thiết bị tính theo tỷ lệ %. Tra theo bảng 20 thông tư 16/2019 TT- BXD ngày 26/12/2019 ta có:
NTVTB = 0,351%
Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp lắp đặt thiết bị trước thuế GTGT:
GTVTB =0,351% x 17.304.450,0 = 60.738,46( đồng)
Chi phí lập hỗ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu : GTVXD + GTVTB = 156.225,19 + 60.738,46 = 216.963,65 ( đ) 1.4.2.8. Chi phí giám sát thi công:
Chi phi giam sat thi công bao gôm chi phi giam sát xây dưng (GGSXD) va chi phi giam sat lăp đăt thiêt bi (GGSTB)
Chi phíí́ giám sát xây dựng:
- Công thức: GGSXD = NGSXD * GXD
+ Trong đó:
NGSXD: Định mức chi phí giám sát thi công theo tỉ lệ (Tra theo bảng 21 thông tư 16/2019TT-BXD):
NGSXD = 1,585%
GGSXD = 1,585% x 185.982.365,6 = 2.947.820,5 ( đồng) Chi phíí́ giám sát lắp đặt thiết bị:
- Công thức: GGSTB = NGSTB x GTB
+ Trong đó: GTB = 17.304.450,0( đồng)
NGSTB: Định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (Tra theo bảng 22 thông tư 16/2019TT-BXD):
NGSTB = 0,747%
GGSTB = 0,747% x 17.304.450= 129.264,24 ( đồng) Vây chi phí giám sát thi công:
GGSTC = GGSTB + GGSXD = 129.264,24 + 2.947.820,5 =3.077.084,74 ( đồng) 1.4.2.9.Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng
Tạm tính bằng 30% GGSTC
GKĐ =30% x GGSTC = 30% x 3.077.084,74 =923.125,422 (đồng) 1.4.2.10. Chi phí quan trắc giám sát môi trường Tạm tính bằng 450 triệu đồng
1.4.2.13.Các chi phí tư vấn liên quan khác Tạm tính bằng 800 triệu đồng
1.4.3.Các chi phí khác
1.4.3.1.Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán
Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán tối đa = Ki-TTPD % x Tổng mức đầu tư (Theo điều 20, Thông tư số 10/2020/TT-BTC ban hành ngày 20/2/2020) Tổng mức đầu tư tạm tính của dự án
TMĐT (sơ bộ) = GXD + GTB + GQL,TV,K Trong đó
GQL,TV,K= 15% ( GXD+ GTB) = 15% x (185.982.365,6 + 17.304.450,0 )
= 30.493.022,34 (đồng)
TMĐT (sơ bộ) = GXD + GTB +15%( GXD + GTB)
= 185.982.365,6 + 17.304.450,0 + 30.493.022,34 ( đồng)
= 233.779.837,9 (đồng) KTTPD = 0,189%
Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán là:
GTT,PDQT = 0,189% x 233.779.837,9 = 441.843,89 ( đồng) 1.4.3.2.Chi phí quản lý quyết toán
- Công thức: GKT = NKT * TMĐT
TMĐTDA: Tổng mức đầu tư của dự án; TMĐTDA = 233.779.837,9 NKT = 0,285%
GKT = 0,285% x 233.779.837,9 = 666.272.538( đồng) 1.4.3.3.Chi phí bảo hiểm công trình
Căn cứ Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 11 năm 2015 của chính phủ quy
địngbảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng
Căn cứ Thông tư 329/2016/TT-BTC ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2016 GBHCT = KBH * TMĐT( sơ bộ )
Với KB tra Phụ lục 7 Thông tư 329/2016 có KBH =0,8% mức khấu trừ là M
GBHCT = 0,8% x 233.779.837,9 = 1.870.238,7 ( đồng) 1.4.3.4.Chi phí khánh thành thi công dự án
Tạm tính bằng 500 triệu đồng 1.4.3.5.Chi phí còn lại khác Tạm tính bằng 1,5 tỷ đồng.
Bảng 1.6: Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
S T T 1
I Chi phí quản lý dự án
II 1
2
3 4 5 6 7
8
9
10
11 III
1
2
3
4
5
Tổng cộng
1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án
Căn cứ xác định : Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm. Trong dự án này sử dụng theo tỉ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích.
- Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm (10% - 15%).(Trong Dự án này ta chọn nhu cầu vốn lưu động bằng 10% doanh thu cho thuê diện tích)
- Ghi chú: Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định.
Bảng 1.7: Chi phí mua sắm công cụ dụng cụ
Đơn vị: 1000đ ST
Loại dụng cụ T
1 Bàn uống nước
2 Ghế thấp ngồi uống
nước
3 Hộp màn
4 Nệm trải giường đôi
5 Nệm trải giường đơn
6 Ga trải giường
7 Màn tuyn
8 Vỏ gối
9 Ruột gối
10 Đèn ngủ nấm
11 Chăn
12 Ri đô che cửa
13 Thảm chân giường
14 Thảm chùi chân
15 Ấm chén uống nước
16 Cốc thủy tinh
17 Bình thủy tinh
18 Phích đựng nước
sôi
19 Đĩa đựng cốc thủy
tinh
20 Gạt tàn thuốc lá
21 Lọ hoa
22 Hộp đựng chè
23 Bô nhựa đổ nước
24 Sọt rác nhựa
25 Mắc treo quần áo
26 Dép đi trong nhà
27 Tranh treo tường
28 Bàn chải quần áo
29 Gương
30 Giá treo quần áo
31 Đèn điện 32 Đèn trang trí 33 Giá phơi đồ
34 Bàn chải đánh giày 35 Đồng hồ treo tường
36 Hộp y tế
37 Bàn làm việc phòng ngủ
38 Ghế làm việc Tổng cộng Scho thuê
Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất.
Ta dử dụng cách theo tỷ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích để xác định nhu cầu vốn lưu động ban đầu cho dự án.
Doanh thu cho thuê được xác định bằng công thức :
Trong đó : Scho thuê= diện tích .
Diện tích sàn cho thuê chiếm 80 % tổng diện tích sàn : Diện tích sàn
= 22052.726 x 80 % = 17642.1808 m2 Doanh thu cho thuê diện tích năm đầu tiên là :
DTcho thuê năm 1 = 17642.1808 x 2 x 12 x 75% = 317559.26 triệu đồng . (Giả sử công suất cho thuê năm đầu tiên là 75 %)
Doanh thu cho thuê năm đầu tiên theo công suất (công suất 75 %) : DT cho thuê năm thứ 1 = 317559.26 triệu đồng.
Tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu khoảng 10% đến 15%. Ở đây ta lấy tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu là 10%
Nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ 1 là 10% x DT = 31755.926 triệu đồng.
Nhu cầu vốn lưu động = Vốn lưu động công cụ dụng cụ + 10% *DT
= 5296.621 + 31755.926 = 37052.547 triệu đồng
Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án là 37052.547 triệu đồng.
Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng
Bảng 1.8. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng ( 1000đ)
STT
1 2 3
4
5