CHƯƠNG VI: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
II. SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
• Căn cứ cơ sở dữ liệu từ phương án thiết kế sơ bộ của dự án về quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ, sơ bộ tổng mức đầu tư được ước tính như sau:
• Công thức tổng quát ước tính sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng:
VSb = GSbBT.TĐC + GSbXD + GSbTB + GSbQLDA + GSbTV + GSbK + GSbDP
Trong đó: VSb: Sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng GSbBT.TĐC: Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sơ bộ GSbXD: Chi phí xây dựng sơ bộ
GSbTB: Chi phí thiết bị sơ bộ
GSbQLDA: Chi phí quản lý dự án sơ bộ
GSbTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng sơ bộ GSbK: Chi phí sơ bộ khác
GSbDP: Chi phí dự phòng sơ bộ
• Sơ bộ tổng mức đầu tư bao gồm:
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
Căn cứ dự kiến về địa điểm, diện tích mặt đất cần sử dụng cho dự án đầu tư xây dựng, việc ước tính chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo:
• Diện tích đất cần sử dụng
• Các chế độ chính sách về thu hồi đất, bồi thường về đất, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại địa điểm dự kiến có dự án
• Các chế độ chính sách của Nhà nước có liên quan - Chi phí xây dựng:
• Căn cứ phương án thiết kế sơ bộ của dự án thể hiện được quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án.
Chi phi xây dựng của công trình (GSbXDCT) được ước tính theo công thức sau:
GSbXDCT = P. SXD. kĐCXD + CCT-SXD
Trong đó: P: Quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án SXD: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ do Bộ Xây dựng công bố hoặc đã được thống nhất để công bố hoặc tham khảo từ dữ liệu suất chi phí xây dựng của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất dự án
kĐCXD: Hệ số điều chỉnh suất chi phi xây dựng và được xác định bằng kinh nghiêm chuyên gia
CCT-SXD: Các khoản mục chi phí thuộc dự án chưa được tính trong suất chi phí xây dựng công trình
• Đối với phương án thiết kế sơ bộ của dự án chỉ thể hiện ý tưởng ban đầu về thiết kế xây dựng công trình, thông tin sơ bộ về quy mô, công suất hoặc hoặc năng lực phục vụ theo phương án thiết kế sơ bộ của dự án
→ Chi phí xây dựng của dự án được ước tính từ dữ liệu chi phí xây dựng của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất dự án đã hoặc đang thực hiện.
- Chi phí thiết bị:
• Căn cứ phương án thiết kế sơ bộ thể hiện được quy mô, công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án thì chi phi thiết bị của dự án được ước tính như sau:
GSbTBCT = P. STB. kĐCTB + CCT-STB
Trong đó: STB: Suất chi phí thiết bị công trình, thiết bị công nghệ tính cho một đơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình do Bộ Xây dựng công bố hoặc đã được thống nhất để công bố hoặc tham khảo từ dữ liệu suất chi phí thiết bị của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất dự án
kĐCTB: Hệ số điều chỉnh suất chỉ phi thiết bị của công trình, kĐCTB được xác định, bằng kinh nghiệm chuyển gia
CCT-STB: Các khoản mục chi phi thuộc công trình chưa được tỉnh trong suất chi phi thiết bị công trình
• Đối với phương án thiết kế sơ bộ chỉ có sơ lược về dãy chuyển công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị của dự án được ước tính từ các dữ liệu chi phí thiết bị của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất dự án đã hoặc đang thực hiện
- Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác:
• Chi phí quản lý dự án (GSbQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GSbTV) và chi phí khác (GSbK) được ước tính không vượt quá 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án.
• Tỷ lệ ước tính chưa bao gồm phần chi phí lãi vay và vốn lưu động (nếu có) thuộc chi phí khác trong thời gian thực hiện của dự án.
- Chi phí dự phòng: Xác định như quy định tại mục I và bổ sung ước tính chi phí phần khối lượng không lường trước được của dự án
KHÁI NIỆM VỀ GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
• Giá xây dựng công trình:
- Giá xây dựng công trình bao gồm: Đơn giá xây dựng chi tiết và đơn giá xây dựng tổng hợp
- Đơn giá xây dựng chi tiết được xác định cho những công tác xây dựng cụ thể của công trình, được xác định từ định mức xây dựng, giá vật tư, vật liệu, nhân công, ca máy, thiết bị thi công và các yếu tố chi phí khác.
- Đơn giá xây dựng tổng hợp được xác định cho nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận chương trình, công trình làm cơ sở để xác định định mức xây dựng, tổng mức đầu tư và được xác định trên cơ sở tổng hợp từ các đơn giá xây dựng chi tiết của công trình.
VD 1: Xác định tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở
Dự án đầu tư xây dựng mới tòa nhà văn phòng 15 tầng (gồm 1 tầng hầm):
• Dự án xây dựng tại địa điểm X, tỉnh Y (liên quan đến đơn giá)
• Các cấu kiện kết cấu chịu lực (cọc, đài cọc, dầm, sản cột...) bằng bê tông cốt thép theo tiêu chuẩn Việt Nam
• Tường xây bằng gạch đặc
• Có 2 thang máy và hệ thống điện, cấp thoát nước, hệ thống phỏng chảy chữa cháy, hệ thống thông tin liên lạc của tòa nhà với thiết bị và vật liệu hoàn thiên nhà là loại trung bình tiên tiến, phổ biến có trên thị trường
→ Nguồn dữ liệu từ các bản vẽ thiết kế cơ sở của dự án Xác định chi phí xây dựng theo thiết kế cơ sở
Bảng Chi phí xây dựng tòa nhà 15 tầng ST
T Nội dung công việc Đơn vị
tính Khối
lượng Đơn giá
(đ) Thành tiền (đ)
1 2 3 4 5 6
A Chi phí xây dựng
I Chi phí xây dựng các công tác
xây dựng chủ yếu X
1.1 Phần móng
Đào móng công trình, chiều rộng móng > 20m, bằng máy
đào ≤ 2,3m3 100 m3 107,5 680.170 73.118.478
B Chi phí xây dựng các công tác khác chưa tính đến trong các
công tác trên
Y = a% của X Cộng (I+II)
• Mục I Chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu:
- Cột 2: Xác định danh mục các công tác xây dựng chủ yếu từ các bản vẽ thiết kế cơ sở
- Cột 4: Kết quả đo bóc khối lượng công tác xây dựng chủ yếu liệt kê từ tài khoản cơ sở
- Cột 5: Xác lập đơn giá tổng hợp của các loại công tác xây dựng chủ yếu: Đơn giá 680.172 đ/m3 gồm:
• Chi phí trực tiếp = 601.887đ
• Chi phí chung = 36.113đ
• Thuế thu nhập chịu thuế tính trước = 35.090đ
• Chi phí xây dựng nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công = 7.082đ
• Mục II Chi phí xây dựng các công tác khác chưa tính đến trong các công tác trên: Chi phí cho những công tác khác mà chưa thể bóc được từ bản vẽ thiết kế cơ sở thì có thể:
- Cách 1: Xác định theo tỷ lệ phần trăm so với tổng chi phí xây dựng của các công tác xây dựng chủ yếu
- Cách 2: Lấy theo kinh nghiệm chuyên gia từ các loại dự án tương tự VD 2: Xác định chi phí dự phòng của dự án đầu tư xây dựng:
Xác định chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá của dự án đầu tư xây dựng Nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng có vốn đầu tư là 5.133.385 triệu đồng, thời gian xây dựng là 3 năm (2016-2019), kế hoạch phân bổ vốn hằng năm dự kiến là 20%, 55%, 25%
Dự kiến chỉ số giá biến động bình quân năm trong thời gian xây dựng là 6% và giả sử không có mức biến động giá đột biến so với chỉ số giá bình quân (±ΔQ: Mức gia tăng lượng cầuIXDCT = 0)
Thời gian lập Tổng mức đầu tư là tháng 6 năm 2016 Tính
Với công thức xác định chi phí dự phòng GDP2 và với các dữ liệu đã cho thì năm thứ nhất không xét đến yếu tố trượt giá
• Chi phí dự phòng trượt giá năm thứ 2 là: 5.133.385 x 55% x [(1+0,06) - 1] = 169.401 (triệu đồng)
• Chi phí dự phòng trượt giá năm thứ 3 là: 5.133.385 x 25% x [(1+0,06)2 - 1] = 158.621 (triệu đồng)
→ Tổng chi phí dự phòng của dự án do yếu tố trượt giá là: 158.621 + 169.401 = 328.022 (triệu đồng)
VD 3: Xác định tổng mức đầu tư theo suất vốn đầu tư
Xác định Tổng mức đầu tư của nhà máy xi măng với công suất thiết kế 2,3 triệu tấn/năm
• Sản phẩm của dự án được tính theo sản phẩm quy đổi chung là xi măng PCB 40
• Dự án được xây dựng tại huyện X, tỉnh Y, bằng nguồn vốn vay thương mại
• Thời gian thực hiện dự án là 3 năm
• Công nghệ lò quay bằng phương pháp khô, các thiết bị công nghệ, hệ thống kiểm tra, đo lường điều chỉnh và điều khiển tự động ở mức tiên tiến.
• Các hạng mục xây dựng chính:
- Nhà máy sản xuất chính - Mỏ đả sét
- Mỏ đá vôi
• Kết cấu xây dựng các hạng mục thuộc Nhà máy:
- Tháp xây bằng bê tông cốt thép
- Các hạng mục công trình cao tầng với:
• Các khung, cột được xây bằng bê tông cốt thép đổ tại chỗ
• Sàn bê tông cốt thép kết hợp với sàn thép
• Mái bê tông cốt thép, bao che bằng tường xây, tấm lợp kim loại màu và tấm nhựa trong mờ
- Nhà kho nguyên liệu: khung thép, bao che xung quanh bằng tường thấp bằng bê tông
Các khoản mục chi phí khác (Chưa tính trong suất vốn đầu tư) a. Khoản mục chi phí Giá trị (triệu
đồng) Chi phí GPMB, tái định cư 98.847 Kiểm định chất lượng công
trình 4.073
Trợ giúp kỹ thuật nước ngoài 15.343 Các công trình ngoài nhà
máy
Đường từ nhà máy lên trạm
đất sét 21.628
Đường từ nhà máy ra mở đá
vôi 16.998
Chạy thử 43.658
b. Cộng 200.546
c. Lãi vay trong thời gian xây
dựng 608.657
• Ứng với dự án trên, có thể vận dụng Suất vốn đầu tư xây dựng nhà máy xi măng đã được công bố tại Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng:
- Suất chi phí xây dựng Nhà máy xi măng công nghệ lò quay, công suất từ 2 triệu đến 2,5 triệu tấn sản phẩm là 620.000 đ/tấn và suất chi phi thiết bị là 1.010.000 đ/tấn
- Các khoản mục chi phí khác (quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác) áp dụng phương pháp tính toán và tham khảo tỷ lệ định mức trong Công bố của cơ quan Nhà nước
(Giả định: Chi phí khác 15%, Dự phòng khối lượng phát sinh 5%, Dự phòng do yếu tố trượt giá 6,3%, Vốn lưu động ban đầu của quá trình sản xuất là 90 tỷ đồng)
Giải
d. Hạng mục chi phí Giá trị trước thuế VAT (triệu đồng)