Mot vi du thường được nêu ra trong các cuốn giáo khoa về kinh tế học để phân tích tác động của giá trần là chính sách kiểm soát tiền thuê nhà. Tại nhiều thành phố ở các nước phát triển, chính quyền địa phương thường quy định mức trần cho tiền thuê mà các chủ nhà có quyền thu từ người thuê nhà. Mục tiêu của chính sách này là trợ giúp người nghèo thông qua việc làm cho giá nhà ở trở nên rẻ hơn. Các nhà kinh tế thường chỉ trích chính sách kiểm soát tiên thuê nhà như vậy. Họ lập luận rằng đó là một cách kém hiệu quả để giúp người nghèo nâng
138
cao mức sống. Một nhà kinh tế còn gọi chính sách kiểm soát tiền thuê nhà là
"cách tốt nhất để phá huỷ một thành phố, chẳng khác gì ném bom”.
Quảng đại quần chúng không thấy ngay những tác động tiêu cực của chính sách kiểm soát tiền thuê nhà, bởi vì chúng chỉ xảy ra sau nhiều năm. Trong ngắn hạn, chủ nhà chỉ có một số lượng cố định các căn hộ cho thuê và họ không thể nhanh chóng thay đổi con số này khi tình hình thị trường thay đổi. Hơn nữa, số người muốn thuê nhà trong một thành phố có thể không phản ứng mạnh đối với tiền thuê nhà trong ngắn hạn, bởi vì người ta cần có thời gian để điều chỉnh nhà ở của mình. Do đó trong ngắn hạn, cung và cầu về nhà ở tương đối ít co giãn.
Phần (a) của hình 6.3 chỉ rõ các tác động ngắn hạn của chính sách kiểm soát tiền thuê nhà đối với thị trường nhà ở. Cũng như với bất kỳ giá trần nào, chính sách kiểm soát tiền thuê nhà gây ra tình trạng thiếu hụt. Song do cung và cầu không co giãn trong ngắn hạn, nên mức thiếu hụt ban đầu do chính sách kiểm soát tiền thuê nhà gây ra thấp. Tác động chính trong ngắn hạn là làm giảm tiền thuê nhà.
Tier Cung Tién
thuê thuê
car căn Cùng
hộ hộ
Tiền thuê bị Tiền thuê bị
kiểm soát kiểm soát
thiết Iếu Đá
hụt Cầu thiếu hụt Cầu
Số căn hộ cho thuê Số căn hộ cho thuê (a) Tác động của chính sách kiểm (b) Tác động của chính sách kiểm soát soát tiền thuê nhà trong ngắn hạn tiền thuê nhà trong dài hạn
(cung và cầu ít co giãn) (cung và cầu co giãn mạnh)
Hình 6.3. Tác động của chính sách kiểm soát tiền thuê nhà. Phần (a) cho thấy tác động ngắn hạn của luật kiểm soát tiên thuê nhà: vì cung và câu về nhà ở tương đối không co giãn Irong ngắn hạn, mức giá trần được quy định bởi chính sách kiểm soát tiên thuê nhà chỉ gây ra mức thiếu hụt nhỏ về nhà ở. Phần (b) cho thấy tác động dai hạn của chính sách kiểm soát tiên thuê nhà: vì CHng và cầu về nhò Ở co giãn nhiều hơn trong dai hạn, nên chính sách kiểm soát tiễn thuê nhà gây ra mức thiếu hụi lớn.
139
BAI GIANG NGUYEN LY KINH TE VIMO
Diễn biến trong dài hạn lại rất khác bởi vì theo thời gian, người thuê và người cho thuê nhà phản ứng mạnh hơn đối với các điều kiện thị trường. Về phía cung, chủ nhà phản ứng lại tiền thuê nhà thấp bằng cách không xây thêm các căn hộ mới và không bảo dưỡng các căn hộ hiện có. Về phía cầu, tiền thuê nhà thấp khuyến khích mọi người tìm thuê căn hộ riêng (thay vì sống với cha mẹ hay thuê chung với người khác) và gây ra tình trạng ngày càng có nhiều người muốn thuê nhà. Do đó, cả cung và cầu đều co giãn nhiều hơn trong đài
hạn.
Phân (b) của hình 6.3 minh hoạ cho thị trường nhà ở trong dài hạn. Khi chính sách kiểm soát tiền thuê nhà làm cho tiền thuê nhà thấp hơn mức cân bằng, lượng cung về căn hộ giảm, trong khi lượng cầu về căn hộ tăng. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở trầm trọng.
Ở các thành phố áp dụng chính sách kiểm soát tiền thuê nhà, chủ nhà sử dụng nhiều cơ chế để phân phối nhà. Một số chủ nhà có danh sách dài khách hàng chờ đợi để được thuê nhà. Một số người khác ưu tiên người thuê chưa có con. Lại có những người phân biệt đối xử với khách hàng theo chủng tộc. Cũng có khi các căn hộ được dành cho người thuê nhà sẵn sàng đút lót những kẻ trông nom khu nhà ấy. Về bản chất, các khoản hối lộ này làm cho tổng tiền thuê nhà của căn hộ (bao gồm cả tiền hối lộ) gần với mức giá cân bằng.
Để hiểu đây đủ tác động của chính sách kiểm soát tiền thuê nhà, chúng ta phải nhớ lại một trong các nguyên lý của kinh tế học nêu ra trong bài 1: Con người phản ứng với các kích khích. Trong thị trường tự do, chủ nhà cố gắng giữ nhà sạch và an toàn, bởi vì căn hộ đó có giá cao. Ngược lại, khi chính sách kiểm soát tiền thuê nhà tạo ra sự thiếu hụt và chờ đợi, chủ nhà mất động cơ quan tâm tới lợi ích của người thuê nhà. Tại sao chủ nhà lại phải chỉ tiền để bảo dưỡng và nâng cấp nhà cho thuê trong khi người có nhu cầu thuê đang xếp hàng để thuê chúng trong tình trạng hiện tại? Xét cho cùng thì mọi người thuê được nhà với giá rẻ hơn, nhưng họ cũng phải chấp nhận ngôi nhà kém chất lượng hơn.
Các nhà hoạch định chính sách thường phản ứng lại các tác động do chính sách kiểm soát giá gây ra bằng cách đưa ra các quy định mới. Ví dụ, người ta đã quy định rằng việc phân biệt chủng tộc khi cho thuê nhà ở là phạm pháp và yêu cầu chủ nhà phải đáp ứng điều kiện sinh hoạt cần thiết tối thiểu. Song việc thực hiện các quy định này rất khó khăn và tốn kém. Ngược lại, nếu chính sách kiểm soát tiền thuê nhà bị bãi bỏ và thị trường nhà ở được điều tiết bởi các lực lượng cạnh tranh, những quy định như trên có lẽ đã trở nên không cần thiết. Trong thị trường tự do, tiền thuê nhà tự điều chỉnh để loại trừ tình trạng thiếu hụt - một nguyên nhân gây ra nhiều hành vi không mong đợi của người cho thuê nhà.
140
2. TÁC ĐỘNG CỦA GIÁ SÀN TỚI KẾT CỤC THỊ TRƯỜNG
Để xem xét ảnh hưởng của một loại chính sách kiểm soát giá khác của chính phủ, chúng ta hãy quay lại thị trường kem. Bây giờ chúng ta hãy tưởng tượng ra rằng chính phủ bị thuyết phục bởi những lời khẩn cầu do Tổ chức Quốc gia của các nhà sản xuất kem đưa ra. Trong irường hợp này, chính phủ có thể thiết lập một mức giá sàn. Cũng như giá trần, giá sàn là một nỗ lực của chính phủ nhằm duy trì giá cả ở mức khác với mức giá cân bằng. Trong khi giá trần áp đặt mức tối đa cho giá cả, thì giá sàn lại áp đạt mức tối thiểu cho nó.
Khi chính phủ quy định giá sàn cho thị trường kem, hai khả năng có thể xảy ra. Nếu chính phủ áp đặt giá sàn 2 nghìn đồng một cốc kem trong khi giá cân bằng là 3 nghìn đồng, chúng ta sẽ có kết quả như trong phần (a) của hình 6.4.
Trong trường hợp này, giá sàn không có tính ràng buộc bởi vì giá cân bằng cao hơn giá sàn. Các lực lượng thị trường sẽ đẩy nền kinh tế tới trạng thái cân bằng một cách tự nhiên và giá sàn không có tác dụng gi.
Giá -
kem Cung Giá
kem 4 a---=~
⁄ 2 Giá sàn Giá ba >
Gia can bang
bang '
0 100 Cốc kem 0 80 12 Cốc kem
Lượng ‹ cân bằng Lượng cầu LÈ cùng
(a) Giá sàn không ràng buộc (b) Giá sàn ràng buộc
Hình 6.4. Thị trường với giá sàn. Trong phần (a), chính phủ áp đặt giá sàn bằng 2 nghìn đông. Vì giá sàn thấp hơn giá cân bằng là 3 nghìn đồng, nên nó không gây ra tác động gì: giá thị trường có thể điều chính để cân bằng cung cầu về tại mức giá cân bằng, cả lượng cung và lượng câu đêu là 100 cốc kem. Trong phân (b), chính phủ áp đặt gid san bằng 4 nghìn đông, cao hơn giá cân bằng là 3 nghìn đẳng. Do đó, giá thị trường là 4 nghìn đồng. Do có 120 cốc kem được cung ứng tại mức giá này trong khi lượng cẩu chỉ bằng 80 cốc kem, nên mức thăng dư bằng 40 cốc kem.
Phần (b) của hình 6.4 cho thấy điều gì xảy ra khi chính phủ áp đặt giá sàn bằng 4 nghìn đồng một cốc kem. Trong trường hợp này, giá sàn có tính chất ràng buộc trên thị trường bởi vì giá cân bằng 3 nghìn đồng thấp hơn giá sàn.
Các lực lượng cung cầu có xu hướng đẩy giá thị trường về mức cân bằng, nhưng 14I
BAI GIANG NGUYEN LY KINH TE VIMO
khi chạm sàn, nó không thể xuống thấp hơn nữa. Giá thị trường phải bằng giá sàn. Tại mức giá sàn này, lượng kem cung ra (120 cốc) vượt quá lượng cầu (80 cốc). Một số người muốn bán kem với giá hiện hành không bán được kem. Do đó, giá sàn ràng buộc gây ra tình trạng thăng du.
Nếu giá trần và sự thiếu hụt có thể dẫn đến các cơ chế phân phối không mong đợi, thì giá sàn và sự thặng dư cũng vậy. Trong trường hợp áp dụng giá sàn, một số người bán không thể bán hết lượng kem mà họ muốn bán với giá thị trường. Những người bán biết chiều theo khuynh hướng cá nhân của người mua, có thể do mối liên hệ gia đình hay chủng tộc, sẽ bán được nhiều kem hơn so với những người không có điều kiện này. Ngược lại trong thị trường tự do, giá đóng vai trò là cơ chế phân phối và người bán có thể bán được tất cả lượng kem họ muốn bán tại mức giá cân bằng.