1.2.1. Hệ thống thuế đối với bất động sản
Thuế thuế sử dụng đất
Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Ngời sở hữu đất (hoặc ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất nh một loại thuế đánh vào tài sản.
Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế thu trên tổng giá trị đất,
đất đai càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất luỹ tiến thì thuế càng lớn. Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nhợng cho ngời khác. Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về
đất đai.
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng thêm)
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát sinh hành vi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất. Đây là một loại thuế phát sinh không thờng xuyên mà phụ thuộc vào sự phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị trờng. Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị ròng đợc tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ
đi giá vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp. Đây là loại thuế trực thu. Đối tợng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập.
Mỗi nớc áp dụng một sắc thuế khác nhau nhng thông thờng là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm.
Thuế thừa kế, biếu tặng
Ngời sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bất động sản. Thuế thừa kế, biếu tặng đợc đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc tặng quà. Thuế đợc tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển nhợng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thờng là cao, tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và đợc đánh luỹ tiến. Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa ngời nhận quyền sở hữu bất động sản với ngời tặng quà hay ngời cho thừa kế.
1.2.2. Đặc điểm của thuế bất động sản
Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), còn có một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của ngân sách Nhà nớc. Đặc điểm này xuất phát từ tính cố định, không thể di dời và tính lâu bền của bất động sản. ở Việt Nam, ngay từ thời phong kiến, bằng chính sách “thái ấp”, “lộc điền”… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp thay cho việc trả lơng cho quan lại, đất đai đảm bảo nguồn tài chính chủ yếu cho hoạt động của Nhà nớc phong kiến. Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nớc đã đợc chuyển
đổi theo hớng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự tăng trởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực này, song nguồn thu từ đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp chính quyền, nhất là chính quyền địa phơng. Mặt khác, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng bất động sản cũng ngày đợc mở rộng và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan trọng. Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hoặc chỉ là giá trị tăng thêm của bất động sản, nhng dù dới hình thức nào thì để tính
đợc thuế bất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản. Việc
định giá bất động sản có thể đợc thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hoặc xác định cho từng lần đánh thuế tuỳ thuộc vào từng loại thuế và tập quán của từng nớc. Việc định giá bất động sản chính xác hay không chính xác sẽ ảnh hởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối t- ợng nộp thuế.
1.2.3. Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất
động sản
Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh. Là một bộ phận cấu thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trò nh các loại thuế khác. Trong quản lý và phát triển thị trờng bất động sản, thuế bất động sản có các vai trò cụ thể sau:
Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trờng; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trờng.
Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nớc sẽ quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyển dịch bất động sản. Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trờng, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trờng bất động sản.
Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà nớc sẽ đánh thuế cao đối với các trờng hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.
Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất
động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trờng, Nhà nớc thực hiện đánh thuế thấp hoặc không đánh thuế đối với các trờng hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung c, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp
Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản
Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nh- ợng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng. Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc gia đều có quyền nh nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó. Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu t của xã hội hơn là kết quả của lao động hay
đầu t cơ bản của ngời trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chúng; phần lớn giá
trị tăng thêm phải đợc điều tiết một cách thích hợp. Trớc đây, các nớc th- ờng quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tợng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nớc đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế. Cụ thể là, ngời nắm giữ nhiều đất hơn trung bình của xã
hội phải chịu mức thuế cao hơn những ngời nắm giữ ít đất; ngời có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối tợng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn.
Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập,
đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp một phần chi phí đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nớc, phát triển quỹ bất động sản cho ngời nghèo và các đối tợng chính sách xã hội.
Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nớc thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản, từ đó chủ động điều tiết lợng cung trên thị trờng bất động sản.
Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với
đất đai trong thực tế. Để thu đợc thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã
đợc ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lợng, quy mô bất động sản mà từng đối tợng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ ngời này sang ngời khác. Từ đó, Nhà nớc có thể chủ động trong việc điều tiết lợng cung bất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vớng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.
Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nớc thực hiện điều tiết thị trờng bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trờng hợp do Nhà nớc đầu t kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trờng ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm , các hành vi trốn tránh nghĩa vụ“ ” tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc.