Chương 4: CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT
4.4. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
Điều 107. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
61 4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.
4.4.2. Nghĩa vụ riêng
Nghĩa vụ tài chính: Là những khoản đóng góp vật chất mà người sử dụng đất phải thực hiện cho nhà nước khi nhà nước trao quyền sử dụng đất hay khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. (NĐ 198, TT117)
a. Tiền sử dụng đất: là khoản tiền mà người sử dụng đất dưới hình thức phải trả tiền một lần cho NN để được NN cho phép sử dụng đất vào những mục đích nhất định.
- Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Chuyển mục đích sử dụng từ loại đất không nộp tiền sử dụng đất sang loại đất giao có thu tiền sử dụng đất.
+ Chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Sử dụng đất ổn định, lâu dài được cấp GCNQSDĐ.
+ Mua nhà đang thuê thuộc sở hữu nhà nước.
- Căn cứ xác định và mức thu tiền sử dụng đất:
+ tiền sử dụng đất được xác định trên cơ sở diện tích đất sử dụng, thời hạn sử dụng đất; đất và giá đất do NN quy định.
+ tuỳ từng trường hợp sử dụng đất mà mức thu tiền sử dụng đất sẽ khác nhau.
b. Tiền thuê đất: là khoản tiền mà các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê phải trả lại cho NN để được quyền sử dụng một diện tích đất trong một thời gian nhất định.
- Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất:
+ Được NN cho thuê đất
+ Chuyển từ hình thức giao đất sang hình thức thuê đất (chuyển mục đích sử dụng đất).
- Căn cứ xác định và mức thu tiền thuê đất: xác định theo diện tích đất thuê và giá cho thuê đất.
Giá cho thuê đất do NN quy định với hệ số tính giá thuê đất là 0.5% - 2% giá đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định.
c. Thuế sử dụng đất: là khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất dưới hình thức giao.
- Thuế sử dụng đất nông nghiệp: áp dụng đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
- Thuế nhà, đất: áp dụng đối với nhà và đất ở, đất xây dựng công trình. Hiện nay, tạm thời chưa thu thuế.
62 c. Thuế từ việc chuyển quyền sử dụng đất: là loại thuế đánh vào thu nhập mà người
sử dụng đất có được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Căn cứ tính thuế: diện tích, thuế suất 2%, 25%
e. Lệ phí trước bạ: là loại nghĩa vụ tài chính áp dụng đối với các chủ thể khi đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất giao
Lệ phí trước bạ đất được xác định theo diện tích đất, giá đất do NN quy định và tỷ lệ
% lệ phí trước bạ.
f. Lệ phí địa chính: là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi yêu cầu cơ quan NN có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính.
Lệ phí địa chính không được xác định theo giá đất của NN quy định mà mức thu lệ phí địa chính được quy định cụ thể tuỳ các công việc yêu cầu, từng trường hợp.
63
CÂU HỎI ÔN TẬP
1. Các hành vi sau đây, hành vi nào phù hợp, không phù hợp với quy định của pháp luật. Giải thích tại sao?
a. UBND huyện A quyết định cho công ty B thuê 5.000 m2 đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp;
b. UBND cấp tỉnh B uỷ quyền cho Ban Quản lý Cụm Công nghiệp cho công ty H (20% vốn đầu tư nước ngoài) thuê đất để thực hiện dự án lắp ráp ô tô.
c. Ông A chuyển nhượng 5 hecta đất trồng cây hằng năm tại Tiền Giang cho ông D hiện là giảng viên đại học Luật TP HCM;
d. Ông D góp vốn bằng quyền sử dụng 1000m2 đất thương mại, dịch vụ của mình với công ty B là tổ chức kinh tế trong nước để xây dựng nhà hàng, khách sạn.
e. Ông A hiện là giảng viên đại học sống tại TP HCM nhận chuyển nhượng 2 hecta đất trồng lúa tại Long An.
f. Bà E (có gốc Việt Nam) nhận thừa kế 500m2 đất ở tại Bình Châu, Bà Rịa - Vũng Tàu.
g. Hộ gia đình bà A cho DN B (DN có vốn đầu tư nước ngoài tại VN) thuê 100m2 đất có nhà ở gắn liền với đất để làm văn phòng làm việc.
h. UBND huyện T ban hành quyết định thu hồi 2 hecta đất nông nghiệp của ông A và không bồi thường về đất với lý do đất này được giao không thu tiền sử dụng đất.
2. Công ty A là doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, xin nhà nước cho sử dụng 20 ha đất rừng trồng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp tại tỉnh B. Hỏi:
a. Dự án của công ty A thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay công ty A tự thỏa thuận với NSDĐ trong khu vực dự án. Vì sao?
b. Nếu công ty A muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp sang đầu tư xây dựng nhà ở để bán. Việc chuyển mục đích sử dụng đất này có phải xin phép cơ quan có thẩm quyền không? Tại sao? Nếu có, thuộc thẩm quyền của cơ quan nào?
3. Hộ gia đình bà T sử dụng 2 ha đất trồng lúa từ năm 1991 đến nay (không có giấy tờ về quyền sử dụng đất), đến nay hộ gia đình bà muốn xin cấp Giấy chứng nhận. Căn cứ theo quy định của pháp luật, hãy trả lời các câu hỏi sau:
a. Cơ quan nào có thẩm quyền cấp GCN cho bà T?
64 b. Khi làm thủ tục xin cấp GCN, cán bộ xử lý hồ sơ đã trả lời từ chối cấp GCN vì lý do tại thời điểm xin cấp GCN, diện tích đất của HGĐ đang sử dụng nằm trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới theo quy hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được công bố. Việc từ chối cấp GCN có phù hợp với quy định của pháp luật không? Tại sao?
c. Giả sử sau khi được cấp Giấy chứng nhận, Hộ gia đình bà T có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên cho một cá nhân trong nước hay không? Tại sao?
Nếu giao dịch được thực hiện, xác định các nghĩa vụ tài chính phát sinh?
4. Bà A nhận thừa kế quyền sử dụng 1000 m2 đất nông nghiệp do bố là ông B để lại.
Biết thửa đất chưa được cấp GCN mà chỉ có bằng khoán điền thổ được Chính quyền cũ cấp cho ông B. Hỏi:
a. Bà A có thể xin cấp GCN trong trường hợp này không? Cơ quan nào có thẩm quyền cấp GCN?
b. Xác định thời hạn sử dụng đất của bà A trong trường hợp bà A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
c. Bà A cho rằng ông X là người sử dụng đất liền kề có hành vi lấn chiếm diện tích đất của bà. Xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp?
65