Đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; là việc ghi nhận QSDĐ với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận (GCN) cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất có hai loại là: đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng đất.
Về đăng ký tài sản trên đất, kể từ khi thống nhất việc cấp một mẫu giấy chứng nhận, việc đăng ký tài sản trên đất cũng vẫn được coi như tùy nhu cầu, không bắt buộc. Việc hướng dẫn đăng ký tài sản chỉ trên giấy tờ, chưa đi vào thực tế. Do vậy, hiện nay công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng là quản lý biến động về quyền sử dụng đất.
1.3.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu 1.3.1.1. Đối tượng đăng ký
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện khi người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đăng ký và được ghi nhận, người sử dụng đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được thừa nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất của mình.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17 Đối tượng thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu phải là người đang sử dụng đất và có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo pháp luật.
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 9, Luật Đất đai 2003 gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị - nghề nghiệp; tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp; tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội; tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ, tổ chức kinh tế nhận chuyển QSDĐ;
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển QSDĐ;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, phum, sóc, và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận QSDĐ;
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên Chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18 1.3.1.2. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
Các trường hợp đăng ký QSDĐ lần đầu được quy định tại Điều 38, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 cụ thể như sau:
- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
- Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
1.3.1.3. Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu.
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký QSDĐ lần đầu là cá nhân mà pháp luật quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người sử dụng đất;
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình;
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND và các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương;
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cộng đồng dân cư;
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo;
- Chủ hộ gia đình là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình;
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của mình;
- Người đại diện cho những người sử dụng đất mà có quyền sử dụng chung thửa đất là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất đó;
- Đối với đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất thì người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất là thủ trưởng đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19 1.3.2. Đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1.3.2.1. Đối tượng đăng ký biến động quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đối tượng đăng ký biến động (ĐKBĐ) về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chính là đối tượng được thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu 1.3.2.2. Các trường hợp cần đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện đối với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất được phép đổi tên;
- Có thay đổi về hình dạng kích thước thửa đất;
- Chuyển mục đích sử dụng đất;
- Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất;
- Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Có thay đổi về những hạn chế quyền sử dụng của người sử dụng đất;
- Nhà nước thu hồi đất.
Sau khi đăng ký biến động, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính sẽ được điều chỉnh, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới theo sự thay đổi đó.
1.3.2.3. Người chịu trách nhiệm đăng ký biến động
Người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký biến động QSDĐ chính là người chịu trách nhiệm thực hiện đăng ký QSDĐ lần đầu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20 1.3.2.4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
Theo Điều 98 – Nghị định 181 /2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21 4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5. Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này (tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở).
1.3.3. Vai trò của việc đăng ký biến động đối với công tác quản lý biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Chính vì vậy việc thể hiện những nội dung thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua đăng ký biến động trên hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý biến động đất đai.
Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai, các nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp mà nhà quản lý hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22 Quản lý tốt các biến động về quyền sử dụng đất sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất được chính xác hơn. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy cao. Hơn nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên đơn giản hơn rất nhiều.
Công tác đăng ký biến động trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch.
Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý nhà nước về đất đai mang tính chất định kỳ như quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì công tác đăng ký biến động phải được cập nhật đầy đủ và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp.
Công tác đăng ký biến động về quyền sử dụng đất còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và người sử dụng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23 1.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện quyền của người sử dụng đất (theo quy định của pháp luật)
Bảng 1.1. Quy trình đăng ký biến động theo quy định của pháp luật
Trách nhiệm Công việc Thời
hạn
VPĐK
Thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới
4 ngày
VPĐK
Thông báo cho người đăng ký biến động thực hiện
nghĩa vụ tài chính 3 ngày
Trả kết quả cho công dân 3 ngày
Tổng thời gian 10 ngày
1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
a) Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì thực hiện theo quy định sau:
- Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;