1-/ Điều kiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
Trong các hình thức về chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhợng là hình thức có bản chất pháp lý rất khác với các hình thức còn lại, do đó đợc pháp luật quy định chặt chẽ hơn. Giống nh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất chỉ đợc tiến hành khi có những điều kiện nhất định do pháp luật quy định. Tuy nhiên việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý gây ra nhiều hậu quả rất đáng đợc Nhà nớc quan tâm. Do đó các
điều kiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất đã đợc pháp luật quy định cho cả hai bên (bên chuyển quyền và bên nhận quyền) cụ thể là:
- Đối với bên chuyển quyền:
+ Ngời sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ đợc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho ngời khác khi không có nhu cầu sử dụng
đất; chuyển đến nơi c trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh (Điểm a, khoản 1 Điều 706 - Bộ Luật dân sự). Khi họ chuyển đến nơi c trú khác để sinh sống, sản xuất kinh doanh thì việc sản xuất kinh doanh trên mảnh đất mà họ đợc giao lại tại nơi c trú cũ là rất khó khăn hoặc không thể thực hiện đợc. Để đảm bảo quyền tự do cho c trú của công nhân mà không bị thiệt hại trong quan hệ đất đai và bảo đảm quyền sử dụng đất của họ, Nhà nớc thông qua pháp luật cho phép họ
đợc chuyển quyền sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho họ bằng số tiền do chuyển nhợng diện tích đất để làm ăn sinh sống. Quy định điều kiện này là hợp lý đảm bảo về quyền nhân thân và quyền về tài sản của các chủ thể. Điểm b khoản 1 Điều 706 - Bộ Luật dân sự quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, nếu chuyển sang làm nghề khác thì đợc phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất; hoặc dù có nhu cầu song không còn, hoặc không có khả
năng tiếp tục lao động (điểm c khoản 1 Điều 706 - Bộ Luật dân sự) và phải đợc sự cho phép của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền (Điều 707, khoản 1 - Điều 709 - Bộ LuËt d©n sù).
Trên thực tế có nhiều trờng hợp chuyển quyền sử dụng đất thoả mãn cả hai hoặc ba điều kiện (khoản 1 Điều 706) nhng luật quy định ngời sử dụng đất chỉ cần thoả mãn 1 trong 3 điều kiện kể trên thì đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
+ Ngời sử dụng đất ở đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất ở đó (khoản 2 Điều 706 - Bộ Luật dân sự). Điều kiện quy định cho việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở thoáng hơn so với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng. Và thực chất ngời sử dụng đất ở có thể chuyển nhợng bất cứ lúc nào khi xét thầy cần thiết.
- Đối với bên nhận quyền sử dụng đất:
Theo Điều 711 - Bộ Luật dân sự thì thực chất 1 ngời, 1 hộ gia đình chỉ có thể trở thành bên nhận quyền sử dụng đất khi đủ các điều kiện là:
+ Có nhu cầu sử dụng đất. Thực tế cho thấy rằng, ở nớc ta dân số hiện nay đã
là 87 triệu ngời mà đất lại không đợc cộng thêm, một số loại đất bị thu hẹp lại. Do vậy chỉ có những ngời thực sự có nhu cầu sử dụng đất mới đợc phép nhận quyền sử dụng đất từ ngời khác thông qua hợp đồng chuyển nhợng.
+ Cha có đất hoặc đang sử dụng đất dới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai và sau khi nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp có cần đảm bảo điều kiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất hay không? Ngời sử dụng đất đem thế chấp quyền
sử dụng đất cho ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nớc cho phép thành lập, tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nớc, nếu không thực hiện
đợc nghĩa vụ thì ngời nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi. Việc đấu giá này chính là việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời khác. Tổ chức đấu giá chỉ là ngời thay mặt ngời chuyển nhợng quyền sử dụng đất (chính là ngời thế chấp).
Trong trờng hợp này nhiều khi ngời chuyển nhợng không đảm bảo đủ các điều kiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất nh không chuyển nơi c trú, không chuyển sang làm nghề khác, có khả năng lao động nhng họ vẫn buộc phải chuyển nhợng quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ của mình. Do vậy trong trờng hợp này điều kiện chuyển nhợng về phía ngời chuyển nhợng không cần đặt ra. Nhng ngời đợc chuyển nhợng vẫn phải đảm bảo đủ các điều kiện của ngời nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
2-/ Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất hiện nay diễn ra không nhiều lắm, song trên thực tế vẫn xảy ra. Điều 700 - Bộ Luật dân sự quy định quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở đợc chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau khi có đủ các điều kiện sau:
- Thuận tiện cho sản xuất và đời sống:
Ngời sử dụng đất vì lý do để thuận tiện cho sản xuất và đời sống có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Ví dụ trờng hợp ông X đang sử dụng đất ở muốn chuyển đến địa phơng khác sống cùng con cháu có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất cũ lấy quyền sử dụng một diện tích đất khác ở địa phơng mới. Nh vậy chuyển đổi quyền sử dụng đất khắc phục tình trạng phân tán, manh mún đất đai.
- Sau khi chuyển đổi quyền sử dụng đất, phải sử dụng đất đúng mục đích,
đúng thời hạn trong phạm vi hạn mức đối với từng loại đất.
Để mở rộng thêm quyền của ngời sử dụng đất, Bộ Luật dân sự cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất khác mục đích. Mục đích sử dụng từng loại đất không thay đổi vấn đúng với giá trị sử dụng của nó. Sau khi chuyển đổi phải sử dụng đất đúng mục đích của đất mà mình mới đổi đợc. Việc thay đổi mục đích sử dụng do cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định, vì thế nếu các bên tự thay
đổi mục đích thì có thể bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai.
Ngời sử dụng đất phải sử dụng đất đúng thời hạn, trong hạn mức đối vớ từng loại đất sau khi chuyển đổi, phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
Ngoài các điều kiện trên, Điều 700 - Bộ Luật dân sự về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất còn quy định điều kiện chỉ đợc chuyển đổi quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất đợc quy định khi Nhà nớc giao đất. Đây là điều kiện đã
đợc quy định ở phần điều kiện chung cho 5 hình thức chuyển quyền. Bộ Luật dân sự cho phép chuyển đổi quyền sử dụng các loại đất có mục đích sử dụng khác nhau, diện tích khác nhau nếu tuân theo các điều kiện luật quy định. Do vậy khi chuyển đổi các diện tích, loại đất khác nhau về giá trị sử dụng, các bên sẽ thoả
thuận thanh toán đền bù cho nhau. Luật không khống chế phần trăm giá trị chênh lệch mà chênh lệch đó có thể bao nhiêu cũng đợc nhng các bên phải đền bù cho nhau bằng tiền. Thực chất đây là trờng hợp kết hợp vừa chuyển đổi vừa chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất. Do đó không khống chế phần trăm giá trị chênh lệch là hợp lý vì luật cho phép cả quyền chuyển đổi và quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Việc cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ở các địa bàn khác nhau dù khác tỉnh, huyện cũng mở rộng quyền, tạo điều kiện cho ngời sử dụng đất thuận tiện.
3-/ Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần thiết để ngời sử dụng đất thực hiện cả 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất của mình. Trong trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất càng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng về thế chấp quyền sử dụng đất là việc ngời sử dụng đất giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình cho ngời nhận thế chấp đề vay vốn do nhu cầu sản xuất và đời sống.
- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, thế chấp nhằm mục
đích vay vốn sản xuất. Để sản xuất chỉ có đất thôi cha đủ mà còn cần nhiều yếu tố khác nh: vốn, phát minh khoa học kỹ thuật,... đặc biệt cần vốn để đầu t. Trong khi
đó ngời sử dụng đất không có vốn phải đi vay, nhng đi vay không có gì thế chấp ngoài quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất mở ra hớng đầu t trực tiếp tới ngời sử dụng đất của các ngân hàng. Vì thế, pháp luật cho phép ngời sử dụng
đất đợc thế chấp quyền sử dụng đất. Ngời nhận thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng của ngời sử dụng đất phải là ngân hàng Việt Nam hoặc tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nớc cho phép thành lập. Có nh vậy mới đảm bảo đợc khả năng quản lý chặt chẽ việc thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng theo yêu cầu của Nhà nớc, có số vốn đủ lớn cho ngời sử dụng đất vay để sử dụng vào mục đích sản xuất, đồng thời tránh việc
lợi dụng thế chấp để chuyển nhợng trá hình.
- Đối với đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở đợc thế chấp quyền sử dụng đất do nhu cầu sản xuất và đời sống. Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất ở rộng hơn thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp: đợc thế chấp phục vụ cho cả sản xuất và đời sống. Ngời thế chấp phải chịu mọi rủi ro đến với mình nhng đợc sử dụng vốn vay cho mọi mục đích nh đầu t vào sản xuất kinh doanh, hay sắm sửa các t liệu sinh hoạt miễn là đảm bảo đợc những nghĩa vụ trả nợ.
Ngời nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở là các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nớc. Tổ chức kinh tế, cá nhân nớc ngoài hay cá nhân Việt Nam ở nớc ngoài không đợc nhận thế chấp quyền sử dụng đất ở. Quy định nh vậy là phù hợp với chính sách đất đai của Nhà nớc hiện nay.
Một vấn đề đặt ra là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở mà ng- ời sử dụng đất có đợc do chuyển nhợng, đổi, thuê, thừa kế có đợc thế chấp quyền sử dụng không? đất có đợc do chuyển nhợng, chuyển đổi, thừa kế thì ngời sử dụng cũng có quyền nh đối với ngời sử dụng đợc Nhà nớc giao, do vậy cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Riêng đất đợc thuê không đợc thế chấp quyền sử dụng vì khi hết thời hạn thuê bên thuê quyền sử dụng đất phải trả lại đất cho bên cho thuê. Chủ sử dụng đất là bên cho thuê chứ không phải là bên thuê.
4-/ Điều kiện cho thuê, quyền sử dụng đất.
Việc cho thuê quyền sử dụng đất đợc quy định tơng đối chặt chẽ và rất cụ thể thông qua các điều kiện sau:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản đợc cho thuê quyền sử dụng đất nếu hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn do thiếu lao động, thiếu vốn. Quyền sử dụng các loại đất khác nh đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, ngời sử dụng không
đợc cho thuê. Tuy nhiên sẽ có những văn bản pháp luật khác qui định về một số vấn
đề trong các trờng hợp này (ví dụ: thuê quyền sử dụng đất ở).
Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là hợp đồng có thời hạn, do vậy một trong các điều khoản cơ bản là xác định thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất. Thời hạn này do các bên thoả thuận, nhng Bộ Luật dân sự quy định không đợc quá 3 năm trong trờng hợp đặc biệt khó khăn có thể kéo dài thời hạn cho thuê (thời hạn kéo dài này do Chính phủ quy định).
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi
trồng thuỷ sản, chuyển sang làm nghề khác nhng cha ổn định có quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Đây là trờng hợp ngời sử dụng đất đang làm nghề nông, đang trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp để trồng rừng, nuôi trồng thuỷ sản nay chuyển sang làm nghề khác nhng không cần sử dụng đất nữa, nhng nghề mới này còn cha ổn định (nh tay nghề cha vững chắc, cha có nơi tiêu thụ sản phẩm,...) khiến cuộc sống của họ còn bấp bênh. Họ còn trong thời kỳ thử nghiệm nghề nghiệp mới, cân nhắc tính toán có nên bỏ hẳn nghề nông hay không, cha muốn chuyển nhợng ngay quyền sử dụng đất. Vì vậy pháp luật cho phép họ đợc cho thuê quyền sử dụng đất.
Sau một thời gian ngắn nếu đã ổn định nghề nghiệp mới, họ không còn nhu cầu sử dụng đất nữa sẽ chuyển nhợng quyền sử dụng trong thời hạn sử dụng; cũng nh có thể nghề nghiệp mới không phù hợp và họ quay trở lại canh tác nông nghiệp.
Nh vậy, những điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất hạn chế đợc quy định tại Điều 715-Bộ Luật dân sự đã thể hiện chính sách bảo vệ đất nông nghiệp, bảo vệ lợi ích của ngời sử dụng đất cũng nh không cho phép lấy đất làm phơng tiện kiếm lêi bÊt chÝnh.
5-/ Điều kiện thừa kế quyền sử dụng đất.
Chuyển sử dụng đất cũng thuộc di sản thừa kế. Cá nhân muốn đợc hởng di sản thừa kế phải là ngời không thuộc những trờng hợp bị tớc quyền di sản (Điều 646 - Bộ Luật dân sự). Riêng đối với việc hởng di sản thừa kế là quyền sử dụng
đất, Bộ Luật dân sự còn quy định những điều kiện chặt chẽ hơn.
- Cá nhân muốn đợc hởng thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, dù theo di chúc hay theo pháp luật cũng phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
+ Có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích, nghĩa là trớc hết, họ phải thực sự có nhu cầu sử dụng loại đất này, sau nữa họ phải là ngời trực canh. Nếu không có nhu cầu sử dụng đất thực sự hoặc có nhu cầu nh- ng không có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích, nh không phải là ngời làm nghề nông, không có khả năng trồng cây hàng năm,... thì không đợc thừa kế quyền sử dụng loại đất này. Nh vậy, pháp luật ngăn chặn trờng hợp ngời đợc thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng cây nàng năm, nuôi trồng thuỷ sản không có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích đem cho ngời khác thuê hoặc chuyển nhợng lại quyền sử dụng đất và sẽ ảnh hởng đến việc quy hoạch phát triển nông nghiệp của Nhà nớc.
Vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất rất phức tạp. Nếu cho phép mọi ngời đợc thừa kế rộng rãi quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ ảnh hởng đến nhu cầu sử dụng
đất của ngời khác, không thực hiện đợc chính sách đất đai của Nhà nớc. Mặt khác, hạn chế quyền thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ ảnh hởng đến quyền lợi kinh tế của những ngời thừa kế không có quyền đợc thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của Bộ Luật dân sự. Thực tế cho thấy, đất nông nghiệp ngày càng có giá trị sử dụng cao, nên chăng, Nhà nớc cần có các văn bản hớng dẫn thực hiện vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp để đảm bảo cho mọi ngời thừa kế đều đợc hởng giá trị kinh tế của việc sử dụng đất đai. Ngời sử dụng
đất có đất để sử dụng không chỉ từ con đờng đợc giao đất mà còn đợc chuyển quyền sử dụng đất. Nh vậy, họ phải bỏ của cải công sức một cách trực tiếp để có
đất. Nếu khi chết không đợc để lại thừa kế thì sẽ không yên tâm sản xuất, ngời thân của họ bị thiệt thòi. Vì vậy, trớc mắt quy định ngời thừa kế phải là ngời có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích là cần thiết nhng về lâu dài nên chăng có sự xem xét lại. Ngời thừa kế nếu không có nhu cầu sử dụng, không có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích có thể chuyển nhợng lại cho ngời cùng thừa kế hoặc ngời khác. Đặc biệt vừa qua có nhiều ý kiến tranh luận về vấn đề con đẻ của ngời chết sử dụng đất nông nghiệp không làm nghề nông có đợc thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp không?
Điều kiện này liệu có thể áp dụng cho trờng hợp ngời thừa kế trớc kia không làm nghề nông, nhng nếu đợc thừa kế quyền sử dụng đất sẽ sống bằng nghề nông
đợc không? Khi chuyển nghề nh vậy, họ có nhu cầu sử dụng đất và nếu có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích thì cần ho họ quyền hởng thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp.
+ Cha có đất hoặc đang sử dụng đất dới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai.
Vấn đề thừa kế phụ thuộc hạn mức đất có nhiều quan điểm khác nhau. Theo chúng tôi, chỉ đợc thừa kế khi đang sử dụng đất dới hạn mức là hợp lý vì nó phù hợp với chính sách của Nhà nớc về giới hạn diện tích đất mà ngời sử dụng đợc quyền sử dụng. Theo quy định của Luật đất đai, hạn mức đất đợc áp dụng không phụ thuộc quyền sử dụng đất đợc phát sinh do đợc giao hạn diện tích đất đợc thừa kế theo hạn mức đất đợc sử dụng thì quy định về hạn mức đất của Luật đất đai không còn ý nghĩa đối với quyền sử dụng đất đợc thừa kế.
Dù thừa kế theo di chúc hay theo pháp luật, ngời đợc thừa kế quyền sử dụng
đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản phải là ngời thuộc diện thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế. Những ngời này nằm trong 3 hàng thõa kÕ:
• Hàng thừa kế thứ 1: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi,