2.1. Thực trạng thị trờng bất động sản ở Việt Nam
2.1.2.3. Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật còn diễn ra khá phổ
trên thị trờng
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nớc ta đã có những bớc phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân c tăng lên nhanh chóng, do vậy, nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt và sản xuất kinh doanh cũng tăng. Việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đem lại những khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực đầu t kinh doanh khác không thể so sánh đợc. Chính vì vậy, trong nền kinh tế đã xuất hiện những đối tợng
đầu cơ đất đai để kiếm lời. Hiện tợng đầu cơ đất đai diễn ra dới nhiều hình thức khác nhau nh: xin giao đất, nhận chuyển nhợng QSDĐ tại các khu vực sẽ quy hoạch khu đô thị, khu dân c, các công trình kết cấu hạ tầng… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp nhng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc thuê lại ngời bán trông coi, bảo vệ để chờ giá đất lên cao mới đem ra bán. Theo báo cáo của các địa phơng, trong số 13.042,6 ha đất nông nghiệp chuyển nhợng trái phép đã đợc thống kê thì đa số ngời nhận chuyển nhợng không có nhu cầu sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, mà chủ yếu đầu cơ để bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất. Việc sử dụng đất không
đúng mục đích đợc giao, đợc thuê cũng diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả kiểm tra của các cơ quan chức năng, tính đến hết tháng 6/2003, có tổng số 107.377 trờng hợp sử dụng đất không đúng mục đích đợc giao, đ- ợc thuê, với tổng diện tích là 14.036,3 ha, nhng mới xử lý đợc 20.098 vụ với tổng diện tích là 1.531,2 ha.
Đối với các cơ quan HCSN và DNNN hiện đang sử dụng đất tiếp quản từ chế độ cũ hoặc đợc giao trớc năm 1993, do không phải nộp tiền sử dụng
đất hoặc phải nộp tiền thuê đất ở mức thấp, nên tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất để cho thuê diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả tổng kiểm kê tài sản cố định tại các cơ quan HCSN (ngày 01/01/1998) và DNNN (ngày 01/01/2000), các cơ quan HCSN vẫn đang dùng quỹ nhà đất thuộc trụ sở làm việc vào sản xuất kinh doanh, cho thuê hoặc bố trí nhà ở (chiếm tới 26% tổng quỹ đất đợc giao); các DNNN có tới 33% quỹ đất sử dụng vào các mục đích nh cho thuê, làm nhà ở và không có nhu cầu sử dụng. Bên cạnh đó, có tới 76% nhà đất của các DNNN và 25% của các cơ quan HCSN cha đợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nớc bị các cá nhân lấn chiếm trái phép là khá lớn. Chỉ riêng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tổng diện tích đất đang sử dụng của các cơ quan HCSN và DNNN là 218.947.402 m2, nhng đã có tới 61.145.728 m2 đợc sử dụng vào các mục
đích cho thuê, làm nhà ở… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp, còn 8.003.613 m2 không có nhu cầu sử dụng nhng không trả lại cho Nhà nớc (Biểu số 3).
Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về bất động sản trên thị trờng luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất
động sản biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao một cách bất hợp lý. Cùng với “cơn sốt” bất động sản, giá nhà
đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Nhiều ngời ví nhà đất đô thị và các vùng ven nh “con ngựa hoang không yên cơng lồng lên từng đợt và hiện
đang phi đợc đại” và có thể “sánh vai” với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nớc phát triển. Theo ớc tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tại thành phố Hồ Chí Minh nh sau: giá đất ở một số nơi,
đặc biệt là vùng ven đô tăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng từ 2 - 2,5 lần, kể cả giá ban đầu của chủ đầu t là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.
Giá cả bất động sản tăng vọt trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối của quy luật cung - cầu. Quan hệ cung - cầu về bất động sản bị mất cân đối nghiêm trọng. Cầu về bất động sản mà chủ yếu là đầu t với mục đích kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về bất động sản là có hạn
và tăng chậm. Việc đầu t vào ồ ạt vào bất động sản có những nguyên nhân sau:
- Do số lợng ngời đổ về làm ăn sinh sống tại các đô thị lớn ngày một gia tăng và một số lợng không nhỏ những ngời có khả năng kinh tế ở các tỉnh cũng đầu t mua nhà đất ở các thành phố lớn tạo nên áp lực tăng cầu về nhà
đất.
- Nhà nớc đã ban hành chính sách cho phép Việt kiều và ngời Việt Nam ở nớc ngoài đợc phép mua nhà ở Việt Nam. Mặc dù số lợng Việt kiều trực tiếp mua nhà ở rất ít nhng với lợng kiều hối chuyển về nớc (qua con đờng chính thức và không chính thức) lên đến 2tỷ USD/năm, trong bối cảnh hiện nay, sẽ có một lợng lớn tiền kiều hối đầu t vào thị trờng bất động sản.
BiÓu sè 3:
Tình hình quản lý, sử dụng nhà, đất của các cơ quan HCSN và DNNN trên
địa bàn thành phố hồ chí minh
STT Chỉ tiêu Tổng số
Chia ra Các cơ quan trên địa bàn thành phố
Các cơ quan của thành
phè I Về đất (cơ quan HCSN và
DNNN) Trong đó:
- Sử dụng vào mục đích chính - Sử dụng vào mục đích khác - Cha sử dụng, không cần dùng Chia ra:
218.947.402
149.798.062 61.145.728 8.003.613
36.032.628
30.892.684 4.544.373 595.572
182.914.744
118.905.378 56.601.355 7.408.041
1 Các cơ quan HCSN:
- Sử dụng vào mục đích chính - Sử dụng vào mục đích khác:
+ Dùng cho sản xuất kinh doanh + Cho thuê
+ Làm nhà ở
- Cha sử dụng, không cần dùng
45.478.402 33.628.062 6.505.728 6.131.852 245.562 125.830 5.353.613
3.902.628 3.662.684 94.373 39.232 13.306 41.835 145.572
41.584.774 29.965.378 6.411.355 6.092.620 232.256 83.995 5.208.041 2 Các DNNN:
- Sử dụng vào mục đích chính - Sử dụng vào mục đích khác:
+ Cho thuê
+ Sử dụng vào mục đích khác (đơn vị HCSN trong Tổng công ty, nhà
ở )… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp
165.108.000 116.170.000 54.640.000 7.480.000 47.160.000
32.130.000 27.230.000 4.450.000 400.000 4.050.000
132.978.000 88.940.000 50.190.000 7.080.000 43.110.000
II Về nhà (cơ quan HCSN):
Trong đó:
- Làm việc
- Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ
- Làm nhà ở
6.746.892 6.389.173 268.213 89.506
1.269.657 1.152.800 54.869 61.988
5.477.235 5.236.373 213.344 27.518
Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính
- Yếu tố tâm lý, tập quán cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các biến động phức tạp trên thị trờng bất động sản. Tâm lý phổ biến của ngời Việt Nam là muốn đợc sở hữu nhà gắn liền với đất. Ngay cả đối với những ngời có thu nhập trung bình cũng muốn sở hữu một mảnh đất với một căn nhà giản đơn hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất. Trong điều kiện đó, chủ trơng về quy hoạch đô thị không cho phép quy hoạch nhà chia lô càng gây tác động tâm lý, làm mất cân đối thêm trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chính vì vậy, giá đất luôn có xu hớng tăng nhanh hơn giá nhà.
Trớc biến động mạnh về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nớc hầu nh bó tay, không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả. Ngay cả
các doanh nghiệp Nhà nớc kinh doanh nhà ở cũng bị cuốn vào vòng xoáy của thị trờng. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung c tại các đô thị mới do các công ty kinh doanh nhà ở cũng tăng với tốc độ không kém giá cả
bất động sản trên thị trờng tự do. Trong khi các công ty đợc hởng rất nhiều u đãi nh: không phải nộp tiền sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn u đãi… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp Nh vậy, những u đãi này không đến đợc với ngời dân bình thờng.
Một số biện pháp hành chính đa ra nhng ít tính khả thi. Chẳng hạn nh ngày 6/12/2001, UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về những nguyên tắc quản lý, xây dựng các khu đô thị mới, trong đó có quy định các dự án xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu t phải dành 50% diện tích sàn xây dựng để bán cho cán bộ công nhân viên chức, ngời có thu nhập thấp với giá quy định của thành phố, phần còn lại mới bán ra thị trờng nhng quy định này vẫn cha đi vào cuộc sống.