3.2.1. áp dụng chính sách thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thực hiện điều tiết thu nhập có đợc từ việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi chuyển QSDĐ thuộc
đối tợng chịu thuế thu nhập. Ngoài việc chuyển đổi, chuyển nhợng QSDĐ
nh hiện nay, cần bổ sung thêm việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất thuê, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, nhận tiền bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất,
cho, tặng, thừa kế QSDĐ, trừ các trờng hợp hiến, tặng bất động sản cho Nhà nớc hoặc các tổ chức xã hội từ thiện.
Đối tợng nộp thuế thu nhập là:
- Ngời chuyển QSDĐ trong trờng hợp chuyển nhợng có bồi thờng: chuyển
đổi, chuyển nhợng QSDĐ; góp vốn, góp cổ phần bằng giá trị QSDĐ; nhận tiền bồi thờng về đất khi Nhà nớc thu hồi.
- Ngời nhận chuyển QSDĐ trong trờng hợp chuyển nhợng không bồi th- ờng: thừa kế, cho, tặng QSDĐ.
Căn cứ tính thuế là thu nhập do chuyển nhợng QSDĐ và thuế suất, trong
đó:
- Thu nhập chịu thuế đợc xác định bằng giá chuyển nhợng QSDĐ trừ đi chi phí để có QSDĐ (giá vốn). Giá chuyển nhợng QSDĐ do hai bên thoả
thuận trong hợp đồng dân sự, nhng không đợc thấp hơn hoặc cao hơn 20%
so với giá do Nhà nớc công bố áp dụng cho năm phát sinh hành vi chuyển QSDĐ. Giá chuyển QSDĐ sẽ đợc ghi trên GCN QSDĐ để làm cơ sở cho việc xác định thu nhập chịu thuế của lần chuyển nhợng tiếp theo. Chi phí
để có QSDĐ bao gồm giá trị đất do Nhà nớc giao (nếu là đất đợc Nhà nớc giao mới hoặc đất đang sử dụng đợc hợp thức hoá và cấp GCN QSDĐ), giá chuyển nhợng QSDĐ của lần cuối cùng (nếu là đất nhận chuyển nh- ợng từ ngời khác) và các chi phí chủ sử dụng đất bỏ ra để cải thiện đất.
- Về thuế suất: áp dụng thuế suất theo số năm đầu t bất động sản, tính từ lúc mua bất động sản đến lúc bán bất động sản. Việc tính thuế nh vậy sẽ vừa đảm bảo nguồn thu từ bất động sản cho NSNN, vừa hạn chế đầu cơ
bất động sản.
Tạm thời cha áp dụng thuế thu nhập từ việc chuyển nhợng QSDĐ đối với các trờng hợp đợc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu t và cải thiện đời sống cho những ngời bị thu hồi đất. Cho ghi nợ thuế thu nhập đối với các trờng hợp nhận thừa kế QSDĐ. Khi ngời nhận thừa kế chuyển QSDĐ sẽ thu khoản thuế này.
Việc áp dụng thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ nêu trên sẽ có tác dụng sau:
Thứ nhất, tạo điều kiện để thị trờng bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch. Việc tính thuế chuyển quyền sử dụng đất nh hiện nay không dựa vào giá trị chuyển nhợng, mà chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nớc ban hành, nên các bên tham gia giao dịch vì nhiều lý do khác nhau không kê khai thật giá bán, dẫn tới việc thiếu thông tin để thực hiện việc định giá phục vụ cho thị trờng và Nhà nớc không kiểm soát đợc giá
thực tế, giới đầu cơ có cơ hội lũng đoạn giá cả thị trờng. Việc đổi mới chính sách thuế nêu trên buộc các bên giao dịch phải kê khai trung thực giá mua, giá bán thực tế vì nếu kê khai quá thấp hoặc quá cao, cơ quan thuế sẽ tính toán theo giá Nhà nớc công bố và sẽ ảnh hởng tới lần chuyển nhợng tiếp theo. Đồng thời, việc mở rộng phạm vi tính thuế cũng góp phần hạn chế việc “nhờ đứng tên hộ” hoặc “tránh thuế” khi cho, tặng QSD§.
Thứ hai, góp phần giảm bớt sự thiếu công bằng về nghĩa vụ tài chính đối với các trờng hợp đợc hởng lợi khác nhau từ việc phát triển kinh tế - xã
hội, từ công tác quy hoạch và đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nớc.
Điều này xuất phát từ việc giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội, do công tác quy hoạch của Nhà nớc và đầu t của xã hội hơn là kết quả lao động hay đầu t của ngời sử dụng đất. Việc
đánh thuế thu nhập theo thuế suất luỹ tiến sẽ đảm bảo cho các trờng hợp
đợc hởng lợi nhiều sẽ bị điều tiết nhiều hơn so với các trờng hợp đợc hởng lợi ít, các trờng hợp không đợc hởng lợi thì sẽ không bị điều tiết.
Thứ ba, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đánh trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối tợng tham gia thị trờng bất động sản, đối tợng
đầu t kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển nhợng sau khi đã đầu t, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng nh đối tợng mua bán kinh doanh nhà gắn liền với chuyển QSDĐ để lợi nhuận tơng đơng nhau nếu đầu t vốn nh nhau và tạo điều kiện cho ngời dân chuyển nhợng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của ngời kinh doanh. Qua đó, Nhà nớc vừa quản lý vừa thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển.
3.2.2. Thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế sử dụng đất
3.2.2.1. Sự cần thiết ban hành luật thuế sử dụng đất
Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất đợc ban hành trong điều kiện nền kinh tế đang chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hoá
sang cơ chế thị trờng. Đến nay, một số quy định của hai sắc thuế trên đã
không còn phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, cha góp phần quản lý thống nhất thị trờng bất động sản trong thời gian gần đây.
Việc thực hiện luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà,
đất vừa qua đã đạt đợc những kết quả nhất định. Tuy nhiên, trong thực tiễn
đã bộc lộ một số nhợc điểm cả về chính sách cũng nh thực hiện, cho nên, việc ban hành luật thuế sử dụng đất với nội dung bao trùm hai sắc thuế trên và những cải tiến mới phù hợp với thực tế là điều cần thiết.
Khắc phục nhợc điểm của các luật thuế cũ, luật thuế sử dụng đất mới sẽ
đảm bảo đợc sự thống nhất về đối tợng điều chỉnh, xây dựng căn cứ tính thuế mới. Sẽ là không hợp lý khi dùng hai sắc thuế để quản lý cùng một
đối tợng chịu thuế chung và có cùng xu hớng về căn cứ tính thuế. Luật thuế mới sẽ có nhiều u điểm hơn trong cả nội dung chính sách cũng nh tổ chức thực hiện.
Thuế sử dụng đất áp dụng chung sẽ đơn giản, dễ làm, dễ kiểm tra, giảm tính phức tạp của hệ thống thuế hiện hành. Hình thức thuế sử dụng đất mới áp dụng chung cho ngời sử dụng đất (trừ đất Nhà nớc cho thuê) sẽ không còn phức tạp trong việc xác định đối tợng chịu thuế, đối tợng nộp thuế. Sổ thuế sử dụng đất sẽ đợc lập một lần và dùng cho nhiều năm, chỉ
điều chỉnh trong trờng hợp có biến động về diện tích của chủ sử dụng đất, thay vì hiện nay phải lập 2 sổ cho cùng một việc sử dụng đất (ở nông thôn). Việc thống nhất thành một sắc thuế duy nhất sẽ tiết kiệm đợc chi phí phục vụ công tác lập sổ thuế, thông báo và tổ chức nộp thuế.
Xây dựng chung thành luật thuế sử dụng đất sẽ tiện cho việc so sánh, phân tích, đánh giá và thiết kế thuế suất, đảm bảo chính sách thu đối với đất đ- ợc rõ ràng, đồng bộ.
Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất. Việc xây dựng một giá
đất ổn định và hợp lý sẽ đảm bảo đơn giản trong tổ chức thu thuế. Mức thuế sử dụng đất đối với đất nông nghiệp giảm, mức thuế sử dụng đất đô
thị sẽ tăng so với hiện nay để đảm bảo điều tiết hợp lý và đúng đối tợng.
Mức thu thuế sử dụng đất chỉ còn động viên vào đất chứ không phải thu nhập. Nh vậy, việc áp dụng thống nhất một hình thức thuế thống nhất cho
các loại đất với căn cứ tính thuế hợp lý sẽ làm cho luật thuế mới dễ thực hiện, tăng hiệu quả quản lý đất đai, giảm chi phí và dễ hiểu.
Thuế sử dụng đất vẫn sẽ là nguồn thu bền vững và ổn định cho NSNN.
Trong luật thuế mới sẽ giảm sự điều tiết vào đất nông nghiệp nhng lại tăng
điều tiết vào đất ở - nguồn thu bị bỏ sót trong Pháp lệnh thuế cũ.
Thuế sử dụng đất sẽ có những thay đổi căn bản để tăng tính điều tiết vĩ mô nền kinh tế, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Việc thiết lập mức thuế cao đối với đất ở, đặc biệt là ở đô thị lớn sẽ tạo ra việc tiết kiệm trong sử dụng đất. Đồng thời, với mức thuế đất thấp hơn ở các khu vực kinh tế cha phát triển sẽ tạo nên sự chuyển dịch của các nhà đầu t, góp phần phân bố hợp lý sản xuất, kinh doanh và lao động. Thuế sử dụng đất vẫn tiếp tục là biện pháp tài chính quan trọng giúp Nhà nớc quản lý đợc việc sử dụng đất đai.
Nh vậy, việc thống nhất thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế đất thành một luật thuế sử dụng đất sẽ góp phần khắc phục những tồn tại của hai sắc thuế đã nêu, đồng thời đáp ứng đợc yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trờng.
3.2.2.2. Mục tiêu và yêu cầu của Luật thuế sử dụng đất
Mục tiêu:
- Động viên công bằng, hợp lý vào ngân sách đối với ngời sử dụng
đất.
- Góp phần quản lý đất đai, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.
- Thúc đẩy sản xuất phát triển, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp - nông thôn.
Yêu cầu hoàn thiện:
Luật thuế sử dụng cần đáp ứng các yêu cầu:
- Thuế sử dụng đánh vào việc sử dụng đất, có sử dụng đất thì phải nộp thuế; không phân biệt đất đang sử dụng có hay không có GCN QSDĐ; đất đợc giao mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế.
- Thuế sử dụng đất đánh theo mục đích sử dụng, không phân biệt QSDĐ là do Nhà nớc Nhà nớc giao, đi thuê hoặc nhận chuyển của ngời khác.
- Không thu thuế đối với đất đợc sử dụng vào mục đích công cộng và các mục đích mang tính cộng đồng, phi lợi nhuận.
3.2.2.3. Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất
Xây dựng lại phạm vi điều chỉnh
Trong thời gian gần đây, có nhiều ý kiến xung quanh việc bỏ thuế sử dụng
đất nông nghiệp. Vì thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng là một loại thuế quan trọng điều tiết vào sử dụng đất nên việc bỏ hay không cũng sẽ ảnh h- ởng đến việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất.
Những ngời ủng hộ bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp xuất phát từ thực trạng của bà con nông dân đang gặp nhiều khó khăn, phần lớn chỉ trông cậy vào thu nhập tạo ra qua trồng trọt chăn nuôi để trang trải mọi nhu cầu của cuộc sống, tích luỹ rất thấp. Đồng thời, số thu về thuế sử dụng đất nông nghiệp không đáng kể, hàng năm chỉ khoảng 1.700 tỷ đồng (chiếm 3% tổng số thu NSNN), có thể bù đắp dễ dàng bằng các khoản thu khác, nếu bỏ đợc sẽ giúp bà con nâng dần đời sống, tạo hiệu ứng kích cầu đáng kể rút ngắn khoảng cách giàu nghèo giữa nông thôn và thành thị.
Nếu chỉ nhìn về số thu nộp cho Nhà nớc thì cách đặt vấn đề trên là có lý.
Tuy nhiên, trên thực tế, chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp của Nhà nớc hiện nay đã thể hiện chủ trơng giảm gánh nặng thuế cho nông dân:
thuế suất giảm liên tục từ 20% sản lợng trong thời kỳ chống Pháp, xuống còn 6-7% sản lợng hiện nay, nếu xét theo tỷ lệ tăng sản lợng thực tế thì
mức động viên từ thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ vào khoảng 3-4% sản lợng. Hơn nữa, về danh nghĩa là nông dân nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp cho Nhà nớc nhng trên thực tế, toàn bộ số thu này đợc để lại địa phơng để tiếp tục đầu t vào hạ tầng cơ sở, phát triển nông nghiệp đem lại lợi ích cho bà con nông dân. Bởi vậy, nếu bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì các địa phơng, đặc biệt là các địa phơng mà sản xuất nông nghiệp là chủ yếu sẽ mất nguồn thu quan trọng trong việc phát triển kinh tế địa phơng bằng nội lực. Hiện nay, trong sản xuất nông nghiệp, ngoài thuế sử dụng đất nông nghiệp ra không còn còn sự điều tiết của bất cứ loại thuế nào nữa, cho nên nếu bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sẽ không còn công cụ tài chính để quản lý hoạt động sản xuất nông nghiệp và việc
sử dụng đất trong nông nghiệp. Khi cha có loại thuế nào khác thay thế thuế sử dụng đất nông nghiệp thì việc duy trì hình thức thuế này còn là biện pháp tạo sự công bằng giữa những ngời sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp. Cuối cùng, từ thực tế cho thấy nếu ta bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì không thể thực hiện đợc việc quản lý hiện trạng sử dụng
đất nông nghiệp do không có khoản thu trực tiếp nào thì chính quyền cơ
sở sẽ buông lỏng việc quản lý.
Tóm lại, trong giai đoạn hiện nay không nên bỏ hẳn thuế thu vào việc sử dụng đất nông nghiệp mà nên điều chỉnh dần theo hớng giảm cho phù hợp với các chính sách của Đảng và Nhà nớc đối với nông thôn, đời sống, điều kiện kinh tế nông thôn và phù hợp với tiến trình cải cách của các sắc thuế có liên quan.
Theo quy định của Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, các Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai các năm 1998, 2001 và vừa mới đây là Luật Đất đai 2003: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Vì vậy, ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc giao, tuy không phải là ngời sở hữu nhng là ngời hởng lợi trực tiếp từ đất đợc Nhà nớc giao nên có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho Nhà nớc.
Ngoài việc giữ nguyên đất nông nghiệp, Luật thuế nên bổ sung thêm đất
đi thuê của Nhà nớc đang trả tiền thuê hàng năm. Việc thu vào đất cho thuê của Nhà nớc nhằm đảm bảo công bằng với đất đợc giao mà Nhà nớc có thu tiền sử dụng đất một lần, khắc phục bất hợp lý hiện nay (đất đợc giao vừa thu tiền sử dụng đất một lần, vừa nộp thuế sử dụng đất, còn đất thuê thì chỉ nộp tiền thuê với giá cho thuê thấp hơn nhiều lần so với chi phí phải bỏ ra đối với đất đợc giao). Mặt khác, có thu vào đất thuê mới góp phần tích cực vào quản lý đất đai.
Vì vậy, phạm vi điều chỉnh thuế sử dụng đất sẽ gồm tất cả 6 loại đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất cha giao sử dụng nhng thực tế có sử dụng; sau đó sẽ loại trừ các loại đất không chịu thuế sử dụng đất theo nguyên tắc: các loại
đất đã nộp thuế hay thu khác nh thuế tài nguyên, đất cha quy chủ và cha giao cho ai sử dụng.
Đối tợng nộp thuế
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng các loại đất thuộc đối tợng chịu thuế đều thuộc đối tợng nộp thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, để thúc đẩy việc sử dụng đất, tránh bỏ hoang hoá đất đai đã đợc giao, đối tợng nộp thuế cần quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc giao đất mà không sử dụng thì vẫn phải nộp thuế sử dụng đất. Ngợc lại, một số loại đất nh: đất xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan hành chính Nhà nớc, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng an ninh, mục đích công cộng, phúc lợi xã hội không cần phải thu thuế theo quy định miễn giảm thuế, nhng nếu các loại
đất đó sử dụng không đúng mục đích thì phải nộp thuế sử dụng đất.
Sửa đổi căn cứ tính thuế
Nh đã trình bày ở các phần trên, căn cứ tính thuế sử dụng đất cũ là rất bất hợp lý, đòi hỏi phải xây dựng căn cứ mới cho phù hợp với tình hình thực tế. Căn cứ tính thuế sử dụng đất sẽ gồm: diện tích, giá đất và thuế suất Diện tích
Diện tích đất tính thuế sử dụng đất là toàn bộ diện tích các loại đất đang thực tế sử dụng của ngời nộp thuế. Mức diện tích tính thuế thấp nhất phải bằng diện tích đất ghi trong sổ địa chính, GCN QSDĐ hay quyết định giao
đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Chủ sử dụng đất phải làm thủ tục kê khai về diện tích thực tế đang sử dụng vợt qua diện tích hợp pháp để cơ
quan có thẩm quyền xem xét, chứng nhận bổ sung. Trờng hợp cha đợc cơ
quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp GCN về diện tích sử dụng thì diện tích tính thuế đợc căn cứ theo tờ khai của chủ sử dụng đất về diện tích thực tế
đang sử dụng.
Giá quyền sử dụng đất (giá đất) tính thuế
Việc xác định giá đất để tính thuế là khác nhau ở mỗi nớc: theo hạng đất hoặc theo loại đất… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp nhng có đặc điểm chung giống nhau là các nớc đều căn cứ trên vị trí địa lý, độ màu mỡ… Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp và đặc biệt là khả năng sinh lời của
đất để phân chia thành đất tốt, đất trung bình, đất xấu; từ đó để xác định giá thị trờng của đất. Giá tính thuế đất thờng đợc xác định thấp hơn giá trị thị trờng của đất.
Tại Việt Nam, khái niệm giá đất đã đợc thể hiện trong các văn kiện của
Đảng và pháp luật của Nhà nớc. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 đã quy
định: “Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử