BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI ĐÀM TỐ VĂN QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ SINH THÁI SÔNG HỒNG NAM ĐẦM VẠC, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨN
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
ĐÀM TỐ VĂN
QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ SINH THÁI SÔNG HỒNG NAM ĐẦM VẠC,
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
Hà Nội - 2019
Trang 2BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
ĐÀM TỐ VĂN KHÓA: 2017 – 2019
QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH
KHU ĐÔ THỊ SINH THÁI SÔNG HỒNG NAM ĐẦM VẠC,
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS.KTS ĐÀO NGỌC NGHIÊM
Hà Nội - 2019
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, trước tiên cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới tập thể các thầy, cô giáo là giảng viên Khoa Sau Đại học - Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức quý báu về chuyên ngành Quản lý đô thị & công trình trong suốt thời gian tôi học tập tại Trường Điều này giúp tôi tự tin và vững vàng hơn để tiếp tục nghiên cứu, tìm tòi và phát triển sự nghiệp
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lòng biết ơn sâu sắc tới TS Đào Ngọc Nghiêm, người đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn và cung cấp cho tôi nhiều thông tin khoa học có giá trị trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn này
Đồng thời tôi cũng xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Sở Xây dựng Vĩnh Phúc; Sở Tài nguyên và Môi trường; Sở Kế hoạch và Đầu tư Vĩnh Phúc; Phòng Quản lý đô thị Vĩnh Yên; UBND Phường Khai Quang, Phòng Địa chính - Xây dựng phường Khai Quang và Công ty Cổ phần Thương mại Sông Hồng Thủ Đô đã cung cấp cho tôi những thông tin chi tiết, cụ thể để tôi hoàn thành luận văn này
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến bạn bè đồng nghiệp và gia đình đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này
Vĩnh Phúc, ngày … Tháng… năm 2019
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Đàm Tố Văn
Trang 4LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực
và có nguồn gốc rõ ràng
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Đàm Tố Văn
Trang 5MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các hình vẽ
MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài ……… … 1
* Mục đích nghiên cứu ……… 3
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ……… ………… 3
* Nội dung nghiên cứu ……… ……….3
* Phương pháp nghiên cứu ……… ………4
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài……… ……… ……….4
* Các khái niệm, thuật ngữ……… ……… ……….5
* Kết cấu luận văn……… ……… 7
NỘI DUNG CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KĐT SINH THÁI SÔNG HỒNG NAM ĐẦM VẠC…… … …… 8
1.1 Tình hình chung về phát triển đô thị và QHXD các KĐT trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên……….……… ………….8
1.1.1 Khái quát về thành phố Vĩnh Yên……… … ……… 8
1.1.2 Tình hình chung về phát triển đô thị và quy hoạch xây dựng… ….9
1.2 Khái quát về QLXD theo quy hoạch các KĐT trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên………… ……… ……… 11
1.2.1 Công tác tổ chức thực hiện QHĐT … ……… 11
1.2.2 Công tác quản lý phát triển theo quy hoạch…… ……… …… 13
1.2.3 Công tác QLXD theo quy hoạch ………… ……… …… 14
1.3.Thực trạng QHXD tại KĐT Sông Hồng Nam Đầm Vạc 17
1.3.1 Khái quát về KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc … …… 17
Trang 61.3.2 Thực trạng về quy hoạch và ĐTXD……… …… ………… 24
1.4 Thực trạng QLXD theo quy hoạch tại KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc 25
1.4.1 Tổ chức thực hiện quy hoạch……… ……… 26
1.4.2 Quản lý không gian kiến trúc cảnh quan……… ………… 26
1.4.3 Quản lý SDĐ……… ……….27
1.4.4 QLXD các công trình HTKT…… …… ……… 27
1.4.5 QLXD theo quy hoạch……… ……… 28
1.4.6 Tổ chức bộ máy thực hiện quản lý……… ………32
1.4.7 Vai trò của cộng đồng dân cư trong công tác QLXD theo quy hoạch.33 1.5 Đánh giá tồn tại và những vấn đề cần nghiên cứu……… … ……34
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QLXD THEO QUY HOẠCH KĐT SINH THÁI SÔNG HỒNG NAM ĐẦM VẠC……… ……… 37
2.1 Cơ sở pháp lý ……… ………….37
2.1.1 Hệ thống Văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước… ………….37
2.1.2 Hệ thống Văn bản pháp luật của Vĩnh Phúc……….…… ………….40
2.1.3 Hệ thống các Văn bản liên quan đến KĐT sinh thái sông hồng Nam Đầm Vạc … … 42
2.2 Quy định chung về QLXD theo quy hoạch…….………… ……… 43
2.2.1 Nội dung Quản lý nhà nước về quy hoạch và xây dựng đô thị… ….43
2.2.2 Các nguyên tắc Quản lý Nhà nước về xây dựng theo quy hoạch ….43
2.2.3 Tổ chức Quản lý Nhà nước về Quy hoạch và xây dựng đô thị… ….44
2.3 Một số yếu tố tác động đến QLXD theo quy hoạch trong các KĐT.47 2.3.1 Quá trình ĐTH……… …… … 47
2.3.2 Thị trường đất đai, bất động sản……… ………… ……47
2.3.3 Yếu tố quy hoạch ……… …… 48
2.3.4 Yếu tố cơ chế chính sách và thủ tục hành chính……… ………49
2.3.5 Khoa học công nghệ……… ……… 50
2.3.6 Năng lực của các cơ quan chuyên môn và chính quyền địa phương 51
Trang 72.3.7 Năng lực của chủ đầu tư dự án……… ……… 51
2.3.8 Vai trò cộng đồng……… ……… 52
2.4 Kinh nghiệm trong nước và quốc tế về quản lý thực hiện xây dựng Đô thị theo Quy hoạch……… ………… 54
2.4.1 Kinh nghiệm QLQH và xây dựng theo quy hoạch tại Nhật Bản…….54
2.4.2 Kinh nghiệm QLXD và phát triển đô thị tại Singapore……… …….57
2.4.3 Kinh nghiệm quản lý quy hoạch, quản lý dự án ĐTXD theo quy hoạch tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (TP HCM) …… …… 60
2.4.4 Kinh nghiệm quản lý quy hoạch, quản lý dự án ĐTXD theo quy hoạch tại Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra Hà Nội) ………… 62
CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QLXD THEO QUY HOẠCH KĐT SINH THÁI SÔNG HỒNG NAM ĐẦM VẠC…….… ……… 65
3.1 Quan điểm và mục tiêu ……… 65
3.1.1 Quan điểm……… ……… 65
3.1.2 Mục tiêu……… … ……….66
3.2 Các nguyên tắc chung để QLXD theo Quy hoạch……… … 66
3.2.1 Tuân thủ theo các văn bản pháp lý……… ………66
3.2.2 Phát triển đô thị bền vững……… ……… 67
3.2.3 Nguyên tắc về tuân thủ QHĐT……… … ……… 68
3.3 Các giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch……… ……… 69
3.3.1 Hoàn thiện các cơ sở pháp lý ……… …….…….69
3.3.2 Quản lý SDĐ theo đúng chức năng……….71
3.3.3 Quản lý ĐTXD theo quy hoạch……… ………….74
3.3.4 Quản lý kiến trúc, cảnh quan ……… …………81
3.3.5 Quản lý môi trường ……… …… …………83
3.3.6 Quản lý hạ tầng kỹ thuật……… … ………84
3.3.7 Quản lý khai thác sử dụng ……… …………84
3.3.8 Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện ĐTXD theo quy hoạch… …… 85
Trang 83.4 Tổ chức bộ máy quản lý KĐT Sông Hồng Nam Đầm Vạc 88
3.4.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý ……… 88 3.4.2 Nâng cao năng lực và hiệu lực quản lý ……… 90
3.5 Huy động sự tham gia của cộng đồng trong việc QLXD theo quy hoạch hoặc KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc ……… ………93
3.5.1 Xác định vai trò và lợi ích của sự tham gia của cộng đồng……… 93 3.5.2 Nâng cao khả năng huy động sự tham gia của cộng đồng trong công tác QLXD theo quy hoạch……… ………… 95
Trang 9UBND Ủy ban nhân dân
Trang 10DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
Hình 1.1 Kết cấu luận văn
Hình 1.2 Quy hoạch chung đô thị Vĩnh Phúc
Hình 1.3 Quy hoạch phân khu A4
Hình 1.4 Mô hình QLXD theo quy hoạch
Hình 1.5 Vị trí KĐT sinh thái Sông hồng Nam Đầm vạc
Hình 1.6 Quy hoạch SDĐ KĐT sinh thái Sông hồng Nam Đầm vạc Hình 1.7 Phối cảnh minh họa KĐT sinh thái Sông hồng Nam Đầm vạc
Hình 1.8 Phối cảnh minh hoạ khu khách sạn và mặt nước Đầm Vạc
Hình 1.9 Hệ thống giao thông thi công dang dở
Hình 1.10 Tuyến phố thương mại xây dựng không theo thiết kế đô thị
Hình 1.11 Sân bóng đá mini trên phần đất cây xanh
Hình 1.12 Màu sắc và hình thức kiến trúc công trình không thống nhất
Hình 1.13 Công trình biệt thự xây dựng không theo thiết kế đô thị
Hình 1.14 Khu đất Trường học chưa được ĐTXD
Hình 1.15 Thực trạng về sự tham gia của cộng đồng trong công tác quản lý
Quy hoạch và ĐTXD
Hình 2.1 Mô hình tổ chức quản lý xây dựng theo quy hoạch
Hình 3.1 Mô hình vai trò sự tham gia của cộng đồng trong QLXD theo
Trang 11MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài:
Vĩnh Yên được thành lập từ ngày 29 tháng 12 năm 1899 Trải qua nhiều giai đoạn, ngày 06/11/1996 tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa IX đã thông qua Nghị quyết “Về việc chia và điều chỉnh địa giới hành chính 1 số tỉnh” và ngày 01/01/1997 tỉnh Vĩnh Phúc được chính thức được tái lập, thị xã Vĩnh Yên là trung tâm tỉnh lỵ của Tỉnh Thành phố Vĩnh Yên được công nhận là đô thị loại II theo Quyết định số 1909/QĐ-TTg ngày 23/10/2014 của Thủ tướng Chính phủ, là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hóa - thương mại và dịch vụ tỉnh và là một trong những trung tâm kinh tế quan trọng của tỉnh và của vùng Thủ đô, cửa ngõ quan trọng để giao lưu kinh tế trong khu vực, trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, vùng lan tỏa của tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng – Hạ Long
Trong quá trình phát triển, với lợi thế về địa lý, điều kiện tự nhiên; với vai trò là động lực phát triển của tỉnh, có lợi thế so sánh với thủ đô Hà Nội, trong những năm qua thành phố Vĩnh Yên đã có tốc độ ĐTH cao; nhiều KĐTM được hình thành, tạo lập diện mạo mới cho thành phố Vĩnh Yên Tuy vậy, trong bối cảnh chung về ĐTH, tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản trong thời gian qua
và khó khăn chung về Kinh tế - Xã hội đã bộc lộ những tồn tại về phát triển đô thị,
rõ nét nhất là công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch trong các KĐTM Đây là vấn đề cần được quan tâm trong phát triển hệ thống đô thị nói chung, nhất là với các
đô thị có vị thế đặc thù trong vùng thủ đô như Vĩnh Yên, được xác định là một trong 03 cực động lực phát triển của vùng thủ đô
Trong quy hoạch chung thành phố Vĩnh Yên được phê duyệt năm 1997, KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc được xác định có vai trò quan trọng và được tập trung nghiên cứu QHXD KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc nằm trên địa giới hành chính của phường Khai Quang, là khu vực nội đô có quá trình phát triển hơn nữa, có cảnh quan thiên nhiên đặc thù (đầm Vạc) nơi có vị trí tiếp cận thuận tiện với hệ thống giao thông chính của thành phố (đường sắt Hà Nội – Lào Cai, đường đô thị từ đường sắt đi đường tránh Nam Vĩnh Yên) gắn với không gian
Trang 12xanh trung tâm và nhiều KĐT lớn như KĐT Nam Đầm Vạc, KĐT Bắc Đầm Vạc, ; KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt QHCT tỷ lệ 1/2000 tại Quyết định số 4361/QĐ-UBND ngày 01/12/2008 và phê duyệt điều chỉnh QHCT tỷ lệ 1/500 tại các Quyết định số 2857/QĐ-UBND ngày 01/9/2009, số 2172/QĐ-UBND ngày 23/8/2011 và số 573/QĐ-UBND ngày 13/3/2018; do Công ty Cổ phần Thương mại Sông Hồng Thủ Đô làm CĐT Khác với một số đô thị khác trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên; sau khi được phê duyệt QHCT, phê duyệt dự án đầu tư, CĐT đã tổ chức san nền, ĐTXD hệ thống HTKT cơ bản đồng bộ theo từng giai đoạn để thực hiện chuyển nhượng quyền SDĐ cho người dân; người dân sau khi được chuyển nhượng quyền SDĐ đã nhanh chóng thực hiện các thủ tục để xây dựng nhà ở và đến sinh sống Tuy nhiên, ngoài những
ưu điểm mà dự án đạt được, trong quá trình triển khai thực hiện và ĐTXD vẫn tồn tại nhiều nhược điểm như tiến độ triển khai ĐTXD công trình không có Giấy phép xây dựng, sai so với GPXD được cấp, không theo thiết kế đô thị được duyệt vẫn diễn ra thường xuyên; một số hệ thống HTKT vẫn chưa được ĐTXD theo đúng quy hoạch và dự án được phê duyệt… Các tồn tại này đã tác động đến diện mạo chung của thành phố, đến phát triển kinh thế xã hội Trong bối cảnh như vậy và nhất là để tuân thủ các cơ sở pháp lý mới ban hành như Luật Xây dựng (2014), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và từ yêu cầu thực tiễn của đô thị, nhất là từ sau quy hoạch điều chỉnh càng bộc lộ nhiều tồn tại cần quản lý, thì việc quản lý xây dựng theo quy hoạch đã trở thành vấn đề cấp bách và cần thiết
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, Luận văn sẽ nghiên cứu về việc Quản lý Xây dựng theo Quy hoạch KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc theo quy hoạch, đề xuất các giải pháp quản lý nhằm góp phần nâng cao hiệu quả trong quản
lý xây dựng đối với KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc nói riêng và các khu vực phát triển đô thị mới trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc nói chung
Trang 13* Mục đích nghiên cứu:
- Đánh giá thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch thành phố Vĩnh Yên nói chung và KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc nói riêng, để xác định tồn tại, nguyên nhân
- Đề xuất nhóm giải pháp để nâng cao hiệu lực quản lý xây dựng KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc nhằm xây dựng KĐT sinh thái, phát triển bền vững; góp phần đảm bảo tính thống nhất và chất lượng của không gian đô thị, gắn kết hài hoà với thành phố Vĩnh Yên và các khu vực lân cận
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác Quản lý xây dựng theo Quy hoạch
- Phạm vi nghiên cứu: KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc nằm tại phường Khai Quang, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Cụ thể như sau:
+ PhÝa §«ng gi¸p đất dân cư hiện có và Kho kỹ thuật 887;
+ PhÝa T©y gi¸p mặt nước đầm Vạc;
+ PhÝa Nam gi¸p khu đô thị Nam Vĩnh Yên;
+ PhÝa B¾c gi¸p đường sắt Hà Nội - Lào Cai
- Quy mô nghiên cứu: Trong phạm vi KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc đã được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt điều chỉnh QHCT tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2172/QĐ-UBND ngày 23/8/2011 với tổng diện tích là 39,1247ha
* Nội dung nghiên cứu:
- Tổng quan về công tác QHXD nói chung, QHXD KĐTM nói riêng tại thành phố Vĩnh Yên
- Thực trạng về công tác quản lý xây dựng các KĐTM trên địa bàn tại thành phố Vĩnh Yên nói chung và KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc nói riêng
- Hệ thống hoá cơ sở khoa học (cơ sở pháp lý, lý thuyết liên quan đến quản
lý xây dựng theo quy hoạch)
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc
Trang 14* Phương pháp nghiên cứu:
- Điều tra, khảo sát thực tế; thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc: Kiểm tra hiện trạng, thu thập các thông tin về quá trình ĐTXD và quản lý ĐTXD; thu thập các Quyết định phê duyệt nhiệm vụ, Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch, Quyết định chấp thuận CĐT; các văn bản, giấy tờ liên quan đến dự án, liên quan các thủ tục về đất; hồ sơ đồ án các giai đoạn…
- Phương pháp chuyên gia: Thu thập các ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, nhà quản lý để nghiên cứu, bổ sung lý luận về công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch; thu thập kinh nghiệm của các nước trên thế giới và kinh nghiệm của các khu đô thị trong nước trong việc quản lý xây dựng theo quy hoạch
- Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu: Trên cơ sở các thông tin đã điều tra, khảo sát và thu thập được, thực hiện phân tích thực tế việc quản lý xây dựng theo quy hoạch tại KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc; từ kinh nghiệm của các chuyên gia và các bài học kinh nghiệm về quản lý xây dựng theo quy hoạch, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐT sinh thái Sông Hồng Nam Đầm Vạc
- Phương pháp dự báo: Trên cơ sở phân tích khoa học dữ liệu và chuyên gia
để dự báo sự vận động các hoạt động xây dựng liên quan đến khu Đầm Vạc
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần vào việc hoàn thiện khung quản lý xây dựng theo quy hoạch tại các KĐTM trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng và trong nước nói chung
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp cho địa phương và CĐT có thêm căn cứ để xem xét, áp dụng vào công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch; qua đó nhằm nâng cao năng lực, vai trò quản lý nhà nước tại đại phương; đồng thời đảm bảo tính đồng bộ, hoàn chỉnh trong quá trình phát triển, xây dựng các KĐTM trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc
