Doanh nghiệp cồ phần A có quyền sử dụng 5ha đất trong khu công nghệ cao X để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử. Do mâu thuẫn nội bộ dẫn tới quyết định: tháng 7 năm 2015, doanh nghiệp A thực hiện chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư nước ngoài.
Trang 1MỞ ĐẦU
Doanh nghiệp cồ phần A có quyền sử dụng 5ha đất trong khu công nghệ cao X để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện điện tử Do mâu thuẫn nội bộ dẫn tới quyết định: tháng 7 năm 2015, doanh nghiệp A thực hiện chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư nước ngoài
Hỏi:
- Việc chuyển nhượng dự án được thực hiện như thế nào?
- Hãy tư vấn cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam?
NỘI DUNG
1 Việc chuyển nhượng dự án được thực hiện như thế nào?
Nhà đầu tư bỏ vốn bằng loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản nhằm tiến hành các hoạt động đầu tư với các dự án có đề xuất bỏ vốn trung
và dài hạn trên địa bàn cụ thể và trong khoảng thời gian xác định Về mặt nguyên tắc, nhà đầu tư được quyền sở hữu và định đoạt cũng như quyền chuyển nhượng dự án đầu tư thuộc quyền sở hữu của mình Nhằm mục đích tạo điều kiện linh hoạt cho các nhà đầu tư, Pháp luật Việt Nam cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án do mình thực hiện cho nhà đầu tư khác
Căn cứ Điều 37 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu
tư, việc chuyển nhượng dự án được thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ sau để nộp lên Cơ quan đăng
ký đầu tư:
Trang 2- Văn bản đề nghị điều chỉnh dự án đầu tư;
- Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự
án đầu tư;
- Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc tài liệu khác có giá trị pháp lý tương đương;
- Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu
tư là cá nhân, bản sao Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc tài liệu khác
có giá trị pháp lý tương đương đối với nhà đầu tư là tổ chức của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng;
- Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc văn bản quyết định chủ trương đầu tư (nếu có);
- Bản sao Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC;
- Bản sao một trong các tài liệu sau của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự
án đầu tư: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính, bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư, tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư1
Bước 2: Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
Cơ quan đăng ký đầu tư tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ thì tiếp nhận hồ sơ, cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ cho Nhà đầu tư; nếu thành phần hồ sơ chưa đầy đủ thì chuyên viên tiếp nhận/hướng dẫn giải thích để nhà đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ
1 theo quy định tại Điều 37 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư có hiệu lực kể từ ngày 27 tháng 12 năm 2015
Trang 3Ghi chú : Trong trường hợp Nhà đầu tư ủy quyền cho người khác đi nộp hồ
sơ và nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính thì người làm thủ tục nộp hồ sơ
và nhận kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đầu tư phải xuất trình Giấy chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu hoặc các giấy tờ chứng thực cá nhân hợp pháp khác và cá giấy tờ sau:
Hợp đồng cung cấp dịch vụ giữa Nhà đầu tư và tổ chức làm dịch vụ nộp hồ
sơ, nhận kết quả và giấy giới thiệu của tổ chức đó cho cá nhân thực hiện nộp hồ
sơ, nhận kết quả; hoặc
Văn bản ủy quyền cho cá nhân thực hiện nộp hồ sơ, nhận kết quả theo quy định của pháp luật
Bước 3: Xem xét, giải quyết hồ sơ
Đối với dự án thuộc một trong các trường hợp: (1) dự án được cấp Giấy
chứng nhận đăng ký đầu tư và không thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư; (2) dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thuộc trường hợp quyết định chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận hành:
Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 01 bộ hồ sơ cho Cơ quan đăng
ký đầu tư
Cơ quan đăng ký đầu tư xem xét điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong thời hạn 10 ngày làm việc kể
từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư: Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu
tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây (quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật
Đầu tư):
Trang 4- Không thuộc một trong các trường hợp bị chấm dứt hoạt động (quy định
tại khoản 1 Điều 48 của Luật đầu tư):
Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án;
Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;
Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp sau mà nhà đầu tư không có
khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động (quy định tại khoản 2 và khoản 3
Điều 47 của Luật đầu tư):
- Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài;
- Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có)
Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ:
Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 04 bộ hồ sơ với các giấy tờ như trên Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ,
Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư
Trang 5Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Cơ quan đăng ký đầu tư, các cơ quan được gửi hồ sơ có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình
Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ theo quy định,
Cơ quan đăng ký đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, có ý kiến gửi
Bộ Kế hoạch và Đầu tư về nội dung:
+ Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật
về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Điều kiện quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có)
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư lập báo cáo thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư
Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo thẩm định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư
+ Đối với dự án không cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư được gửi cho nhà đầu tư
+ Đối với dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Trong thời hạn
05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng
ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư
Đối với dự án đầu tư thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh:
Trang 6Nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư nộp 08 bộ hồ sơ với các giấy tờ như trên Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ,
Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để lấy ý kiến thẩm định về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư;
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Cơ quan đăng ký đầu tư, các cơ quan được gửi hồ sơ xin ý kiến có ý kiến về điều kiện chuyển nhượng thuộc phạm vi quản lý của mình;
Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Cơ quan đăng
ký đầu tư lập báo cáo về việc đáp ứng điều kiện chuyển nhượng dự án;
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo của Cơ quan đăng ký đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư;
+ Đối với dự án không cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư được gửi cho nhà đầu tư
+ Đối với dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: Trong thời hạn
03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng
ký đầu tư cho nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư
Đối với dự án đầu tư đã được quyết định chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư
đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn và đưa dự án vào khai thác, vận hành thì không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư khi chuyển nhượng dự án đầu tư
Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư và thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư đó thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục cấp hoặc điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư tại Ban Quản lý
Trang 7khu công nghệ cao, sau đó thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật tương ứng với từng loại hình tổ chức kinh tế
Bước 4: Nhà đầu tư căn cứ vào ngày hẹn trên Giấy tiếp nhận hồ sơ đến nhận kết quả giải quyết tại Cơ quan đăng ký đầu tư.
Sau khi thực hiện các bước trên, nhà đầu tư sẽ nhận được:
Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (thay đổi nhà đầu tư) theo Mẫu II.2 ban hành kèm theo Thông tư số 16/2015/TT-BKHĐT
Văn bản điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, UBND cấp tỉnh đối với dự án không cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
2 Hãy tư vấn cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc thực hiện giao dịch
về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam?
Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án bất động sản (gọi tắt là dự án) cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Tuy nhiên, không phải tất cả các dự án đều được chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng dự án chỉ được thực hiện khi đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện đối với dự án được chuyển nhượng:
- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt
- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư
Trang 8xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt
- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền;
- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu
tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt
Điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần
dự án chuyển nhượng
Điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: Phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án2
Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án thuộc
về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Thủ tướng Chính phủ, cụ thể như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư
Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng dự án đối với
dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư3
2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015
3 Điêu 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015
Trang 9Khi thực hiện việc nhận chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ có những quyền lợi sau:
Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai
Không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án
Trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư chuyển nhượng làm thủ tục trả lại đất cho Nhà nước; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng trong thời hạn quy định kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ Hồ sơ gồm có hợp đồng chuyển nhượng dự án và Giấy chứng nhận đã cấp
Ngoài ra, do sản xuất linh kiện điện tử thuộc ngành nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư nên để được hưởng những ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, nhà đầu tư nước ngoài cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
Đơn đề nghị được miễn, giảm tiền thuê đất, trong đó ghi rõ: Diện tích đất thuê, thời hạn thuê đất; lý do miễn, giảm và thời gian miễn, giảm tiền thuê đất (bản chính);
Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao);
Biên bản xác nhận thời gian tạm ngừng hoạt động của Ban quản lý Khu công nghệ cao đối với trường hợp đề nghị được miễn tiền thuê đất trong thời gian tạm ngừng hoạt động (bản sao)
Trang 10Người sử dụng đất thuê đất trong Khu công nghệ cao thực hiện dự án đầu tư nộp hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất tại Ban quản lý Khu công nghệ cao trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày có quyết định cho thuê đất Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất, Ban quản lý Khu công nghệ cao xác định và ban hành quyết định miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định Thời điểm miễn tiền thuê đất tính từ ngày có quyết định cho thuê đất Trường hợp chậm làm thủ tục miễn, giảm tiền thuê đất thì khoảng thời gian chậm làm thủ tục không được miễn, giảm tiền thuê đất4
KẾT LUẬN
Trên đây là phần trình bày của em Dù đã chuẩn bị kĩ lưỡng nhưng do kiến thức còn hạn chế nên bài làm của em chắc chắn còn tồn tại nhiều thiếu sót Vì vậy em rất mong được thầy cô tận tình chỉ ra những yếu kém để em có thể rút kinh nghiệm cho những bài tập sau này
Em xin chân thành cảm ơn!
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Luật Đầu tư năm 2014;
2 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2015;
3 Luật Đất đai năm 2013;
4 Quy định miễn, giảm tiền thuê đất trong khu Công nghệ cao, Tạp chí tài chính điện tử
Trang 114 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư có hiệu lực kể từ ngày 27 tháng 12 năm 2015;
5 Thông tư số 16/2015/TT-BKHĐT ngày 18 tháng 11 năm 2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định biểu mẫu thực hiện thủ tục đầu tư và báo cáo hoạt động đầu tư tại Việt Nam có hiệu lực kể từ ngày 02 tháng 01 năm 2016;
6 Nghị định 99/2003/NĐ-CP ngày 28/08/2003 của Chính phủ Về việc Ban hành quy chế khu công nghệ cao;
8 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
9 Danh mục công nghệ cao được ưu tiên đầu tư phát triển theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ
Trang web:
http://vanban.chinhphu.vn
www.moj.gov.vn/
http://tapchitaichinh.vn/
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1 NỘI DUNG 1