Bà C ở trên mảnh đất 120 m2. Hiện diện tích đất này đang có tranh chấp về ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề. Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền cho ông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N. Năm 2007, bà C chết không để lại di chúc. Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này. UBND xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với lý do bà không có người thừa kế. Ông H không đồng ý với quyết định thu hồi đất này đã viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện: 1. Anh (chị) sẽ sử dụng các kỹ năng gì để tư vấn cho ông H hiểu được việc làm của mình là đúng hay sai? Vì sao? 2. Xây dựng nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong vụ việc này?
Trang 1MỤC LỤC
TÌNH HUỐNG 1
NỘI DUNG 1
1 Anh (chị) sẽ sử dụng các kỹ năng gì để tư vấn cho ông H hiểu được việc làm của mình là đúng hay sai? Vì sao? 1
2 Xây dựng nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong vụ việc này? 3
2.1 Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn 3
2.2 Thỏa thuận hợp đồng dịch vụ tư vấn 4
2.3 Xác định vấn đề pháp lý cần tư vấn 5
2.4 Xác định nguồn luật áp dụng 7
2.5 Trả lời tư vấn 8
KẾT LUẬN 10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10
0
Trang 2TÌNH HUỐNG
Bà C ở trên mảnh đất 120 m2 Hiện diện tích đất này đang có tranh chấp
về ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề Do tuổi già, bà C làm giấy
ủy quyền cho ông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Năm 2007, bà C chết không để lại di chúc Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này UBND xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với lý do bà không có người thừa kế Ông H không đồng ý với quyết định thu hồi đất này đã viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện:
NỘI DUNG
1 Anh (chị) sẽ sử dụng các kỹ năng gì để tư vấn cho ông H hiểu được việc làm của mình là đúng hay sai? Vì sao?
Trong tình huống trên, ông H đã thực hiện hai hành vi: Thứ nhất là làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất sau khi bà C chết không để lại di chúc, thứ hai là viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện về quyết định thu hồi mảnh đất kia của UBND xã X Để tư vấn cho ông H hiểu được việc làm của mình là đúng hay sai, luật sư tư vấn cần chủ động tìm hiểu sự việc, các quy định pháp luật có liên quan, từ đó đưa ra nhận định hợp lý, chính xác Tuy nhiên, để tư vấn cho ông H hiểu được việc làm của mình là đúng hay sai thì luật sư tư vấn cần sử dụng những kỹ năng sau:
Trường hợp tư vấn trực tiếp bằng lời nói:
Thứ nhất, kỹ năng mô tả, phân tích và đánh giá thông tin Gồm các nội
dung sau: biết mô tả toàn bộ sự việc; biết nêu các cơ sở pháp lý được sử dụng để giải quyết sự việc; biết trình bày, phân tích các giải pháp; biết đưa ra lời khuyên
và ý kiến cho khách hàng; biết hướng dẫn thực hiện giải pháp Trong kỹ năng
1
Trang 3này, luật sư cần có khả năng diễn giải và tổng hợp vấn đề tốt Việc đưa ra các căn cứ pháp lý phù hợp làm tăng độ tin cậy trong lời tư vấn của luật sư Nếu việc làm của ông H là đúng, luật sư cần trình bày các bước tiếp theo để ông thực hiện Nếu việc làm của ông H là sai, luật sư cần nhẹ nhàng giải thích là sai ở đâu, và các biện pháp thay thế Trong khi tư vấn, luật sư cần lưu ý kỹ năng vận dụng kiến thức pháp luật, đạo đức xã hội để tư vấn, giải đáp, hướng dẫn, đưa ra lời khuyên, đưa ra định hướng cho khách hàng tháo gỡ vướng mắc pháp luật
Thứ hai, kỹ năng sử dụng ngôn ngữ để truyền đạt thông tin Gồm các nội
dung sau: biết sử dụng ngôn ngữ phù hợp với trình độ, đặc điểm của khách hàng; biết sử dụng ngôn ngữ chính xác, khoa học Để ông H có thể hiểu được lời tư vấn của mình, luật sư cần chú ý sử dụng ngôn từ hợp lý phù hợp với trình độ hiểu biết của khách hàng Ví dụ: tránh dùng những từ ngữ chuyên ngành nếu ông
H không am hiểu pháp luật
Thứ ba, kỹ năng sử dụng biểu cảm phi ngôn ngữ khi trình bày vấn đề.
Bao gồm: Biết sử dụng động tác biểu đạt thông tin; biết thể hiện ánh mắt; biết thể hiện tư thế, điệu bộ cử chỉ phù hợp với nội dung thông tin1 Đây là những kỹ năng phi ngôn ngữ mà phải luyện tập mới có được Về ánh mắt, khi truyền đạt nội dung tư vấn, luật sư không nhìn chằm chằm vào khách hàng Cái nhìn đúng mực là ánh nhìn thẳng và tập trung vào khách hàng Trong khi trình bày luật sư cũng tránh có những biểu hiện như chỉ trỏ vào mặt của khách hàng, ngoáy mũi hay cắn móng tay, chống tay lên cằm hay gác chân lên ghế,… Những biểu hiện thiếu chuyên nghiệp đó sẽ làm giảm niềm tin ở khách hàng
Ngoài ra, luật sư tư vấn cũng cần thể hiện tác phong chuyên nghiệp của mình thông qua việc đến đúng giờ, ăn mặc lịch sự thể hiện sự tôn trọng cũng như
1 Chu Liên Anh, Kỹ năng tư vấn pháp luật của luật sư, Luận án tiến sỹ, Hà Nội, 2011
2
Trang 4vị thế của mình với khách hàng Thêm nữa luật sư cũng nên để điện thoại ở chế
độ im lặng để không làm gián đoạn cuộc nói chuyện
Trường hợp tư vấn bằng văn bản:
Thứ nhất, kỹ năng soạn thảo thư tư vấn: Một thư tư vấn chuẩn mực và chuyên nghiệp thường bao gồm các phần sau: Phần mở đầu; mô tả tóm tắt sự việc và nêu các tài liệu mà ông H đã cung cấp; liệt kê các văn bản quy phạm pháp luật áp dụng; xác định các vấn đề mà luật sư được yêu cầu tư vấn; phân tích
sự việc, đưa ra giải pháp và lời khuyên của luật sư; phần kết thúc Ngoài việc đảm bảo nội dung của thư tư vấn, luật sư cần chú ý đến kỹ thuật trình bày văn bản Một thư tín được đánh máy cẩn thận, trình bày sáng sủa chắc chắn sẽ gây thiện cảm cho người đọc Để ông H dễ dàng nắm bắt nội dung tư vấn, luật sư cần chia đoạn và xuống dòng theo từng ý Một nguyên tắc mà người soạn thảo cần biết là mỗi trang đánh máy phải được chia tối thiểu thành hai đoạn2
Ngoài ra, một lưu ý nữa là luật sư phải trả lời đúng hẹn để chứng tỏ thái
độ chuyên nghiệp của luật sư và khiến cho khách hàng cảm tưởng là thật sư luật
sư dang cố gắng để làm hài lòng họ Trong trường hợp chưa thể đưa ngay lời tư vấn, luật sư nên ghi nhận với khách hàng về yêu cầu đó và hẹn thời gian để trả lời
2 Xây dựng nội dung cụ thể các bước tư vấn pháp luật đất đai cho ông H trong vụ việc này?
2.1 Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn
Nắm bắt được câu chuyện của khách hàng và biết được khách hàng mong muốn điều gì là mục đích của giai đoạn tiếp xúc khách hàng và tìm hiểu yêu cầu
tư vấn Khi tiếp xúc với khách hàng là ông H , luật sư tư vấn cần chú ý không
3
Trang 5được tỏ ra bi quan hoặc lạc quan thái quá sau khi biết được những thông tin đầu tiên của ông H Rõ ràng trong vụ việc này còn nhiều vấn đề cần làm sáng tỏ, như
là mảnh đất của bà C có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, bà C còn người thân nào khác không, có quyết định thu hồi đất của UBND xã không… Do vậy, luật sư tư vấn có thể yêu cầu ông H cung cấp thêm tài liệu cần thiết để nhận định toàn diện vụ việc Trong vụ việc của ông H, ông đến tìm luật sư sau khi đã thực hiện các hành vi là làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất sau khi bà C chết không để lại di chúc, thứ hai là viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện về quyết định thu hồi mảnh đất kia của UBND xã
X Như vậy, sau khi đã thực hiện những hoạt động trên, ông H muốn biết xem việc làm của mình có đúng pháp luật không, các bước cần triển khai tiếp theo là
gì để có thể được thừa kế mảnh đất mà bà C để lại
2.2 Thỏa thuận hợp đồng dịch vụ tư vấn
Kết thúc giai đoạn tìm hiểu yêu cầu của khách hàng, luật sư đã có thể tự mình có được nhận định và kết luận sơ bộ vụ việc, đánh giá được tính chất và dự kiến được khối lượng công việc, thời gian để xử lý công việc, từ đó có cơ sở để thỏa thuận hợp đồng dịch vụ tư vấn3
Đối với hợp đồng dịch vụ tư vấn pháp lý thì điều khoản quan trọng nhất
là điều khoản về trả phí tư vấn Về bản chất, phí tư vấn là khoản tiền công mà khách hàng phải trả cho luật sư tư vấn khi được cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai Về nguyên tắc, luật sư bỏ thời gian công sức để thực hiện hoạt động tư vấn thì họ phải được hưởng phí tư vấn Khoản tiền phí này không phụ thuộc vào
vụ việc có được giải quyết hay không Khi đàm phán về điều khoản này, luật sư cần lưu ý ghi rõ tổng số tiền phí tư vấn mà khách hàng phải trả trong hợp đồng tư vấn Để tránh trường hợp sau khi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý mà khách
4
Trang 6hàng không trả tiền phí tư vấn thì khi ký hợp đồng dịch vụ tư vấn pháp lý, luật sư yêu cầu ông H trả trước 50% tổng số tiền phí tư vấn, số tiền còn lại cần được ghi
rõ ngày giờ cụ thể phải thanh toán
2.3 Xác định vấn đề pháp lý cần tư vấn
Vấn đề pháp lý là bản chất công việc mà khách hàng đang muốn thực hiện, vấn đề mà khách hàng đang phải đối mặt Từ vấn đề pháp lý chủ chốt này, khi đi sâu vào nghiên cứu hồ sơ, luật sư có thể xác định rõ thêm các vấn đề pháp
lý khác phái sinh cần giải quyết đồng bộ để đảm bảo tính pháp lý đầy đủ và chặt chẽ4 Như vậy, để xác định vấn đề pháp lý của vụ việc, luật sư tư vấn cần nghiên cứu kỹ lưỡng và thấu đáo hồ sơ của khách hàng và tìm ra những vấn đề mấu chốt cần giải quyết
Xét tình huống trên, ông H đến tìm gặp luật sư tư vấn vấn đề như sau: bà
C sống trên mảnh đất 120m2 Ông H là người họ hàng xa được bà C ủy quyền giải quyết việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N Năm 2007, bà C chết không để lại di chúc Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này UBND xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh đất của bà C với lý do bà không có người thừa kế Ông H không đồng ý với quyết định thu hồi đất này đã viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện Như vậy, mong muốn của ông H là làm thế nào để mảnh đất đó không bị thu hồi
và ông H được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất Để đáp ứng yêu cầu của ông H, câu hỏi pháp lý đặt ra trong đầu luật sư sẽ là: người được ủy quyền giải quyết việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất có thuộc diện thừa kế di sản hay không? Quyết định thu hồi đất của UBND xã X có hợp pháp không? Có cách nào để ông
H được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất không?
5
Trang 7Về vấn đề ông H có thuộc diện thừa kế di sản của bà C không, câu trả lời
là “không” Thứ nhất, Theo quy định tại Điều 589 Bộ luật dân sự 2005 thì một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết Đối chiếu quy định trên với trường hợp này thì bà C đã chết, hợp đồng ủy quyền đã hết hiệu lực Vì bà C chết mà không để lại di chúc, nên luật sư tư vấn căn cứ vào Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005 để xác định ông H có thuộc hàng thừa kế theo quy định pháp luật hay không:
“1 Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết
là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2 Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3 Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”.
6
Trang 8Vì ông H chỉ là người họ hàng xa của bà C được ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai nên ông H không thuộc hàng thừa kế của bà C Trong trường hợp bà C có người thừa kế thì ông H cần phải giao lại mảnh đất cho những người thừa kế của bà C để thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế
Thứ hai là quyết định thu hồi đất của UBND xã X Nếu bà C không có người thừa kế hợp pháp thì mảnh đất này sẽ bị Nhà nước thu hồi căn cứ vào Điều 38 khoản 7 Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, thẩm quyền thu hồi đất trong trường hợp này thuộc về UBND cấp huyện căn cứ Điều 44 Luật Đất đai 2003: “Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam” UBND xã X chỉ có thẩm quyền quản lý mảnh đất này sau khi UBND cấp huyện việc thu hồi đất5 Như vậy, quyết định thu hồi đất của UBND xã X là trái thẩm quyền
Thứ ba là có cách nào để ông H được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất không? vì bà C chỉ ủy quyền cho ông H giải quyết tranh chấp đất đai chứ không
hề chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H, ông H cũng không phải là đối tượng được thừa kế theo pháp luật nên ông H sẽ không hiển nhiên được sử dụng
và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó Tuy nhiên, nếu ông H
có nhu cầu sử dụng mảnh đất đó thì luật sư tư vấn ông H chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giấy tờ xin giao đất hoặc thuê đất tùy mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật, sau đó gửi hồ sơ đến UBND xã X để UBND xã chuyển lên Phòng Tài nguyên và Môi trường Luật sư cần giải thích rõ với ông H rằng việc ông H có được quyền sử dụng đất không phải là được chuyển nhượng hay thừa kế từ bà C
mà được nhận trực tiếp từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền
7
Trang 92.4 Xác định nguồn luật áp dụng
Khi nghiên cứu hồ sơ vụ việc, luật sư tư vấn cần chú ý các mốc thời gian ngày/ tháng/ năm mà tại thời điểm đó tình huống phát sinh Bởi lẽ mốc thời thời gian sẽ gợi ý cho luật sư xác định được việc tra cứu văn bản pháp luật đất đai thích hợp Để đánh giá hành vi của một chủ thể là hợp pháp hay không hợp pháp cần đối chiếu với văn bản pháp luật đất đai được ban hành vào thời điểm hành vi
đó phát sinh Trong tình huống trên, luật sư cũng cần chú ý những từ khóa quan trọng như thu hồi đất, khiếu nại, thừa kế,… Những từ này sẽ là gợi ý quan trọng
để luật sư tìm kiếm các văn bản pháp luật đất đai có liên quan Hoặc các từ như UBND, cá nhân sẽ giúp luật sư xác định các chủ thể liên quan đến vụ việc Vì bà
C chết năm 2007, đó là thời điểm mà Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Khiếu nại, tố cáo 1998 (sửa đổi, bổ sung năm 2005) đang có hiệu lực Vậy luật sư cần căn cứ vào các luật này cùng các văn bản dưới luật có liên quan để giải quyết vụ việc
2.5 Trả lời tư vấn
Luật sư tư vấn đưa ra đề xuất như sau:
Đối với trường hợp của ông H, rõ ràng là ông không có quyền thừa kế mảnh đất bà C để lại Ngoài ra, hợp đồng ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa ông H và bà C cũng đã chấm dứt từ khi bà C chết Vậy nên có thể nói là ông
H không có bất kỳ quyền hay lợi ích nào liên quan đến mảnh đất đó nữa Điều 2 Luật Khiếu nại, tố cáo 1998 (sửa đổi, bổ sung năm 2005) quy định:
"Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính hoặc quyết định kỷ
8
Trang 10luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
Do vậy, trong trường hợp này, quyết định thu hồi đất của UBND xã X không liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích của ông H Như thế, dù ông H có gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND huyện thì vụ việc này cũng không được thụ lý giải quyết6 Thay vào đó, luật sư có thể đề xuất làm đơn kiến nghị gửi đến Chủ tịch UBND xã X để giải quyết, xem xét lại quyết định thu hồi đất nếu người vi phạm là cán bộ địa chính cấp xã7
Nếu ông H có nhu cầu sử dụng mảnh đất đó, thì sau khi có quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện và đất đã được giải quyết tranh chấp với bà N thì luật sư tư vấn cho ông H các phương thức tiếp cận đất đai từ nhà nước là giao đất, cho thuê đất và quy trình thủ tục giao đất, cho thuê đất như sau: Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm có: Đơn xin giao đất (cho thuế đất) theo mẫu; sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú dài hạn; chứng minh thư; Nếu ông H xin giao đất, thuê đất
để sản xuất kinh doanh thì phải có phương án đầu tư sản xuất kinh doanh Sau đó gửi hồ sơ đến UBND xã X để UBND xã X chuyển lên Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện Khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ địa chính cấp xã kiểm tra hồ sơ Đối với trường hợp còn thiếu các giấy tờ thì trả lại hồ sơ và hướng dẫn bổ sung
hồ sơ Trường hợp hồ sơ hợp lệ sẽ được tiếp nhận vào sổ tiếp nhận Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ do cán bộ địa chính xã X chuyển lên và thẩm tra Trường hợp hồ sơ còn thiếu các giấy tờ thì trả lại và đề nghị cán bộ địa chính xã hướng dẫn khách hàng bổ sung Sau khi được các phòng ban có liên quan cho ý kiến thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ làm tờ trình gửi UBND huyện ra quyết định giao đất (cho thuê đất) Nếu UBND huyện ra quyết định
6 Điều 32 – khoản 1 Luật Khiếu nại, tố cáo 1998 (sửa đổi, bổ sung năm 2005)
7 Điều 144 Luật Đất đai 2003
9