BÁO cáo THẨM ĐỊNH GIÁ tài sản thẩm định xác định giá trị công ty cổ phần phát triển bất động sản phát đạt

Được ghi nhận ở cấp độ quốc tếkhi được xếp vào Top 200 công ty có doanh thu dưới một tỉ đô la tốt nhất châu Ácủa Forbes Asia và Giải Đồng – Giải Thưởng Kinh doanh Quốc tế TheInternationa

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Tài sản thẩm định: Xác định Giá trị Công ty cổ phần phát triển Bất động sản Phát Đạt

Thời điểm thẩm định: 31/12/2020

BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ CÁC PHỤ LỤC

PHẦN I: BIÊN BẢN VÀ CÁC PHỤ LỤC CHI TIẾT

và tài sản

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 11 năm 2021

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Về giá trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt tại thời điểm 31/12/2020

A MỤC ĐÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH

Xác định giá trị Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt

Mục định thẩm định giá: Nắm được giá trị công ty để đưa ra cơ sở phục vụ mụcđích quản trị quản lý công ty

Thời điểm xác định: Tại ngày 31/12/2020

B THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP

 Năm thành lập: 13/09/2004

Tám, Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

 Địa chỉ niêm yết: Sàn Giao dịch Chứng khoán, Sở Giao dịch Chứng khoánTP.HCM–HOSE

Cổ phiếu của Công ty được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoáng Thành phố HồChí Minh (SGDCKHCM) với mã PDR theo Giấy phép Niêm yết số 1207/SGDHCM-NY

do SGDCKHCM cấp ngày 9 tháng 7 năm 2010

Quá trình hình thành và phát triển trong 16 năm qua

Chánh Dự án khu căn hộ Sao Mai tại Quận 5, Tp.HCM

 Năm 2006: Khởi công xây dựng Dự án The EverRich 1 tại Quận 11, Tp.HCM, vớivốn đầu tư 1.100 tỷ đồng, bao gồm 2 toà tháp cao 25 tầng, có 5 tầng TTTM, 300căn hộ cao cấp và 50 văn phòng

phát triển quỹ đất cho các dự án mới tại Quận 7, Quận 9, Nhà Bè, Tp.HCM

 Năm 2008: Chính thức trở thành công ty đại chúng, tăng vốn điều lệ lên 1.298 tỷđồng Đầu tư resort cao cấp tại Cam Ranh, Hội An và Phú Quốc Ký hợp đồng vớitập đoàn Starwood và Marriott để hình thành dự án The Westin Resort & Spa,Cam Ranh, và Dự án khách sạn Marriott, Hội An

Chính thức ra mắt hệ thống nhận diện thương hiệu với logo và slogan mới

EverRich 2 Khởi công xây dựng cầu Phú Thuận từ Phú Mỹ Hưng bắc qua Dự ánThe EverRich 3 Chính thức niêm yết cổ phiếu trên sàn HoSE, đánh dấu một bướcphát triển mới của Công ty Phát Đạt

Triển khai thi công Dự án The EverRich 3 tại Phường Tân Phú, Quận 7, Tp.HCM

giao cho khách hàng Hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đầu tư cần thiết để đưa Dự

án The EverRich 3 vào giai đoạn kinh doanh

 Năm 2013: Tiếp tục triển khai xây dựng và cất nóc Block C, Dự án The EverRich

2 Đầu tư cơ sở hạ tầng, các hạng mục tạo cảnh quan bên trong Dự án TheEverRich 3 Tiến hành nghiên cứu đầu tư một số dự án bất động sản mới

hành bàn giao căn hộ cho khách hàng Khởi công dự án đầu tư xây dựng Dự ÁnBOT cầu Mỹ Lợi Khởi công xây dựng Dự án The Westin Resort & Spa, CamRanh

 Năm 2015: Triển khai xây dựng Dự án căn hộ The EverRich Infinity tại 290 AnDương Vương, Phường 4, Quận 5, Tp.HCM Khánh thành cầu Mỹ Lợi nối Long

An và Tiền Giang, đưa vào vận hành và khai thác

những con số ấn tượng từ việc bán hàng của Dự án River City (tên cũ là Dự ánThe EverRich 2) Hợp tác với Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụT.A.M thực hiện Dự án Cao ốc Văn phòng 239 CMT8, Tp.HCM Cất nóc Dự ánThe EverRich Infinity tại 290 An Dương Vương, Phường 4, Quận 5, Tp.HCM.Hoàn thành khu biệt thự Dự án The EverRich 3, tiến hành bàn giao các villa chokhách hàng Tiến hành nghiên cứu đầu tư một số dự án BT mới

Trao Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ cho cư dân tại Dự án The EverRich Infinitytại 290 An Dương Vương, Phường 4, Quận 5, Tp.HCM Trả toàn bộ các khoản nợgốc trái phiếu, nợ vay và các khoản lãi phát sinh cho các trái chủ và Ngân hàngĐông Á Đạt nhiều giải thưởng về phát triển căn hộ, phát triển dự án bất động sảncủa các tổ chức uy tín nước ngoài

Đại), Quận 9, TP.HCM Chính thức trao giấy chứng nhận sở hữu tài sản cho cưdân dự án TheEverRich Infinity Vào Top 3 IR Awards 2018 do nhà đầu tư bìnhchọn Được bình chọn Top 50 công ty kinh doanh hiệu quả nhất Việt Nam năm

2018 Được vinh danh ở vị trí 124 trong Top 500 Doanh nghiệp lợi nhuận tốt nhấtViệt Nam theo xếp hạng của Vietnam Report Được vinh danh ở vị trí 62 trongTop 500 Doanh nghiệp tư nhân lợi nhuận tốt nhất Việt Nam theo xếp hạng củaVietnam Report Được vinh danh ở vị trí 313 trong Top 500 Doanh nghiệp tư nhânlớn nhất Việt Nam theo xếp hạng của Vietnam Report Được vinh danh ở vị trí 54trong Top 500 Doanh nghiệp tăng trưởng nhanh nhất Việt Nam theo xếp hạng củaVietnam Report

 Năm 2019: Đấu giá thành công tại Dự án KĐT Du lịch Sinh thái Nhơn Hội (116,2ha), dự án Bắc Hà Thanh (55,7 ha) và khu đất số 1 Ngô Mây, TP Quy Nhơn Tăngvốn điều lệ lên 3.276,58 tỷ đồng Đầu tư 639 tỷ đồng để sở hữu 3,73 ha đất tạiBình Dương Lợi nhuận trước thuế đạt 1.105 tỷ đồng, lần đầu tiên trong lịch sửdoanh nghiệp vượt mốc 1.000 tỷ đồng Hạng 54 trong Top 500 Doanh nghiệp tăngtrưởng nhanh nhất Việt Nam theo xếp hạng của Vietnam Report Hạng 251 trongTop 500 Doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam theo xếp hạng của VietnamReport Vị trí thứ 07 trong Top 10 BCTN tốt nhất – nhóm vốn hóa lớn do SởGDCK TP.HCM phối hợp với Sở GDCK Hà Nội và Báo Đầu tư Chứng khoán tổchức

trường trên 1 tỷ đô-la vào 03/02/2021 từ đà tăng trưởng của năm 2020 Công bốđiều chỉnh tăng kế hoạch lợi nhuận trước thuế của kế hoạch 5 năm, 2019 – 2023,

từ 11.850 tỷ đồng lên 14.270 tỷ đồng, tương ứng với tỷ lệ CAGR từ 38% lên 51%.Chính thức mở rộng kinh doanh sang mảng BĐS công nghiệp với dự án đầu tiêntại khu vực Cảng Cái Mép (Bà Rịa Vũng Tàu) Được ghi nhận ở cấp độ quốc tếkhi được xếp vào Top 200 công ty có doanh thu dưới một tỉ đô la tốt nhất châu Ácủa Forbes Asia và Giải Đồng – Giải Thưởng Kinh doanh Quốc tế TheInternational Business Awards, hạng mục Thành tựu Tăng trưởng của The StevieAwards

nghiệp và cầu đường; cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất độngsản, sàn giao dịch bất động sản và quản lý bất động sản

 Quy mô cơ cấu và vốn điều lệ của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản PhátĐạt tính đến ngày 31/12/2020 (Đơn vị tính: Nghìn đồng)

 Vốn chủ sở hữu: 5,194,277,496 nghìn đồng.

Bảng 1:Tỷ lệ sở hữu các cổ phần của cổ đông

4 Phân tích ngành Bất động sản Khu Công nghiệp Việt Nam

cầu, trong đó có Việt Nam Dịch bệnh đã ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bấtđộng sản, làm suy giảm sự phát triển và suy yếu lực cầu thị trường

 Giai đoạn 6 tháng đầu năm, thị trường gần như tê liệt bởi giãn cách xã hội đểchống dịch, dự án ngưng trệ, Sàn giao dịch bất động sản tạm dừng hoạt động

 Giai đoạn 6 tháng cuối năm, mặc dù vẫn có 2 đợt bùng phát dịch bệnh nhưng thịtrường bất động sản đã thể hiện được sức mạnh, vượt qua khó khăn

2020 đạt trên 15 tỷ USD

 Báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cũng chothấy, ảnh hưởng của dịch Covid-19 cũng đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chỉgiữ lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên để duy trì hoạt động Bên cạnh đó, cókhoảng 80% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động,không phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới thất nghiệp…

động sản vừa và nhỏ ngay từ quý I Điều này được phản ánh qua tỷ lệ tiêu thụ sảnphẩm tại phân khúc nhà ở thương mại chỉ đạt khoảng 14% - thấp nhất trong vòng

4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019 Lượng giao dịchthành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019

 Đặc biệt khó khăn là phân khúc văn phòng cho thuê với tỷ lệ gia tăng khu du lịch,nghỉ dưỡng phải tạm dừng hoạt động… khiến doanh nghiệp kinh doanh hầu nhưkhông có nguồn thu Ngay như nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vựcbất động sản cũng chứng kiến sự sụt giảm mạnh kể từ quý I, tụt từ vị trí thứ 2 đangđược duy trì nhiều năm qua xuống vị trí thứ 4 và vươn lên vị trí thứ 3 khi kết thúctháng9

 Thị trường bất động sản trong những quý đầu năm 2020 đã rơi vào trạng thái “lò

xo nén” Nhiều phân khúc gần như “đóng băng” Tuy nhiên, các chuyên gia đều

kỳ vọng về sức bật trở lại của thị trường ở giai đoạn tới

 Những tháng cuối năm là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản “tăng tốc” đểhoàn thành những chỉ tiêu kinh doanh được đề ra Đó cũng là một những lý dochính khiến thị trường bất động sản có xu hướng sôi động trở lại sau thời gian dàitrầm lắng Cùng đó, niềm tin của các nhà đầu tư cũng tạo động lực thúc đẩy thịtrường phát triển

 Một trong những động thái dễ nhận thấy là việc các ngân hàng đẩy mức lãi suấthuy động xuống thấp đến mức kỷ lục đã khiến dòng tiền chảy mạnh sang kênh đầu

tư bất động sản Chớp thời cơ, nhiều chủ đầu tư chủ động tung ra hàng loạt ưu đãihấp dẫn ở các dự án lớn, có giá trị thực, thanh khoản lớn

 Hai quý đầu của năm 2020, thị trường bất động sản rơi vào “nốt trầm” với nhữngkhó khăn chung của cả nền kinh tế, nhưng sự phục hồi đã được ghi nhận kể từ quýIII và quý IV thì tín hiệu lạc quan đã bộc lộ rõ

 Tuy nhiên, thị trường bất động sản diễn biến khá đặc biệt khi có sự “lệch pha”giữa thanh khoản và giá cả Cho dù giao dịch hạn chế, thanh khoản ở mức thấpnhưng giá bất động sản lại không giảm; thậm chí có phân khúc còn tăng nhẹ Lý

do chủ yếu là thị trường vẫn thiếu nguồn cung và dòng tiền của nhà đầu tư vẫn tiếptục tin tưởng và lựa chọn bất động sản để rót vốn

 Trên thực tế, các chuyên gia cũng ghi nhận, giai đoạn dịch bệnh lại chính là quãngthời gian gian để thị trường bất động sản tái cấu trúc lại cung - cầu, phân khúc sảnphẩm, chiến lược kinh doanh…

nghiệp vay xây nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê nhà ở xã hội, Thứtrưởng Nguyễn Văn Sinh dẫn chứng

thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượtquá 20 triệu đồng/m2); trong đó có nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng

đất, thuế, thủ tục đầu tư xây dựng, cơ chế huy động vốn tạo điều kiện thuận lợi chocác doanh nghiệp đầu tư vào loại hình nhà ở này

 Các giải pháp của Chính phủ là cơ hội rất lớn để doanh nghiệp hoạt động tronglĩnh vực bất động sản, xây dựng tạo đà khôi phục lại sản xuất kinh doanh Tuynhiên, các địa phương cũng cần khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp

lý dự án bất động sản đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm để đảođảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường trong thời gian tới

 Đặc biệt, hiện có tới 28% đơn vị sàn giao dịch bất động sản có nguy cơ giải thể,32% đơn vị đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì và 40% doanh nghiệp còn khảnăng chống đỡ, nhưng không cao Đã có tới hơn 80% sàn giao dịch không códoanh thu hoặc doanh thu rất thấp, quỹ lương ngày một cạn kiệt, buộc phải cắtgiảm nhân sự (cho nghỉ việc) hoặc cho tạm nghỉ việc không lương

doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng là hơn 6.000 doanhnghiệp (chiếm 13,7%), số lượng doanh nghiệp xây dựng chờ giải thể là hơn 4.000doanh nghiệp (chiếm 12,6%)

 Bên cạnh đó về lợi thế chi phí, Việt nam là một trong những quốc gia có chi phísản xuất thấp nhất khu vực Châu Á Chi phí tại Việt Nam chỉ tương đương 73.2%khi so sánh với chi phí tại Nhật Chi phí lương công nhân Việt Nam trung bìnhkhoảng 2,218 USD/ năm

cả nước có 381 khu công nghiệp, khu chế xuất (gọi chung là khu công nghiệp)được thành lập với tổng diện tích quy hoạch 114.000ha, trong đó, diện tích đãđược giao đất và đưa vào sử dụng 90.800ha, chiếm 2,31% diện tích đất phinông nghiệp, tăng 18.800ha so với năm 2010 Sự phát triển của kinh tế Việt Namphụ thuộc chủ yếu vào hai thành phố lớn là TP HCM và Hà Nội, chiếm 56% diệntích khu công nghiệp với 54,000 nghìn ha TP HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất

cả nước, nên các khu công nghiệp bất động sản ở phía Nam có nhiều lợi thế cạnhtranh hơn

Doanh nghiệp hưởng lợi

tham gia vào xây dựng KCN Vingroup thông qua công ty con là Vinhomes đã có

dự án đầu tiên Tháng 3/2020, Công ty cổ phần đầu tư Khu công nghiệpVinhomes- Vinhomes IZ (công ty con của Vinhomes) tăng vốn điều lệ lên 6.000

tỷ đồng đã có Dự án KCN Thủy Nguyên (Hải Phòng) với vốn đầu tư hơn 4.000 tỷđồng và Tổ hợp sản xuất công nghiệp phía nam sông Lục Lâm (Quảng Ninh) vớivốn đầu tư 3.400 tỷ đồng

Sáng tạo Việt Nam (VNIP) đầu tư tại KCN Việt Phát (Long An) dự án KCN vàkhu đô thị trên diện tích 1.825 ha, trong đó KCN 1200 ha và khu đô thị 625 ha

ha, vốn đầu tư 3.300 tỷ đồng Ngoài ra, Becamex Bình Định còn có 400 ha xâydựng khu đô thị và các công trình dịch vụ

mục đích sử dụng 18.000 ha cây cao su tại các huyện Thống Nhất, Long Kháng,Long Thành, Cẩm Mỹ sang KCN, cụm công nghiệp 5.000 ha và sang sản xuấtnông nghiệp công nghệ cao và khu đô thị

Tóm lại: các chuyên gia phân tích cho rằng, khi cạnh tranh giữa các khu côngnghiệp trong và ngoài nước khốc liệt hơn, chỉ có các KCN có vị trí thuận lợi, gần cáctuyến đường giao thông, cảng biển mới có lợi thế Vì vậy, nếu không dự báo tốt thịtrường, đầu tư tràn lan sẽ tạo sự cạnh tranh lớn và không có quy hoạch tốt về các KCN,trong tương lai sẽ tạo ra nguy cơ lớn trong lĩnh vực này

5 Thông tin về tài sản thẩm định giá

nhà điều hành, nhà xưởng, các sản sản phẩm hoàn thành như bất động sản, chung

cư, khách sạn, resort cao cấp, nhà ở, căn hộ, biệt thự, … Bao gồm một số địa điểmnhư:

dự án được xây dựng trên ý tưởng về một khu đô thị hiện đại, tiện nghi vớikhông gian xanh và nhiều tiện ích vượt trội, rất thuận tiện về mặt di chuyển

 Dự án Phức hợp Thương mại & Căn hộ cao cấp Astral City nằm ngay vị trímặt tiền Quốc lộ 13, thành phố Bình Dương

Tỉnh Kiên Giang

C CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ

 Nghị định 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá vềThẩm định giá

 Thông tư 38/2014/TT-BTC của Bộ Tài Chính về việc hướng dẫn một số điều củaNghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính Phủ quy định chi tiết thihành một số điều của Luật giá về thẩm định giá.

định 89/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật giá về thẩm định giá

Giá về thẩm định giá

điều của Thông tư 56/2014/TT-BTC ngày 28/04/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá

của Nghị định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá

định giá Việt Nam số 11

định 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành một số điều của Luật Giá

định giá số 13

định giá trị doanh nghiệp

2 Các văn bản pháp quy về bất động sản

2.1 Pháp luật về kinh doanh bất động sản

 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chi tiết một sốđiều của Luật kinh doanh bất động sản

bỏ một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhànước của Bộ xây dựng

phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; Khai thác, chế biến, kinhdoanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng;quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở,Quản lý sử dụng nhà và công sở

quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

số điều của nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 của chínhphủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; Khaithác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanhvật liệu xây dựng; Quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; Kinh doanh bất động sản,phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

số điều của thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thốngđốc ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng

định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo,

bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bấtđộng sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

số quy định của thông tư số 10/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2015 của Bộxây dựng quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản

lý vận hành nhà chung cư, thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm

2015 của bộ xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất độngsản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất độngsản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động củasàn giao dịch bất động sản và một số quy định của quy chế quản lý, sử dụng nhàchung cư ban hành kèm theo thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm

2016 của bộ trưởng bộ xây dựng

của nghị định số 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thốngthông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

một phần văn bản quy phạm pháp luật có về điều kiện đầu tư kinh doanh do bộxây dựng ban hành

chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dƣỡngkiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản;việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư

ngân hàng

 Công văn số 30/BXD-QLN ngày 16 tháng 02 năm 2017 hướng dẫn thực hiện điều

56 luật kinh doanh bất động sản do bộ xây dựng ban hành

tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản

lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

2.2 Pháp luật về nhà ở

điều của nghị định 99/2015/-NĐ-CP ngày 20/10/2015 của chính phủ quy định chitiết và hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật nhà ở

và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

lại nhà chung cư

lý nhà ở xã hội

xây dựng

và bảo trí công trình xây dựng

số điều của các thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư

 Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 vv quy định viêc phânhạng và công nhận hạn chung cư.

về nhà chung cư

của nđ số 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin vềnhà ở và thị trường

được từ cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; thanh toántiền chênh lệch khi thuê nhà ở công vụ và quản lý tiền thu được

luật nhà ở và nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở

một số nội dung của nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015của chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

một số nội dung của nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015của chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

dụng nhà chung cư

dụng nhà ở công vụ

thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hìnhthành trong tương lai

 Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn cho vayvốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ

pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư

ưu đãi nhà ở xã hội tại chính sách xã hội theo quy định tại nghị định số 100/2015/NĐ-CP của chính phủ trong trung hạn

chênh lệch lãi suất thực hiện chính sách cho vay nhà ở xã hội theo nghị định số100/2015/NĐ-CP

nhà ở xã hội tại ngân hàng chính sách xã hội theo quy định tại nghị định số100/2015/NĐ-CP của chính phủ

công vụ

phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030

giá chuẩn cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chưa được cải tạo, xây dựng lại

hiện luật nhà ở số 65/2014/QH13 và luật kinh doanh bất động sản số66/2014/QH13

2.3 Pháp luật về xây dựng

 Luật sửa đổi, bổ sung Điều 6 và phụ lục 4 về danh mục ngành, nghề đầu tư kinhdoanh có điều kiện của luật đầu tư số 03/2016/QH14 ngày 22 tháng 11 năm 2016

xây dựng

 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 05 năm 2015 quy định chi tiết một sốnội dung về quy hoạch xây dựng

và bảo trì công trình xây dựng

xây dựng

sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng

điều Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ vềquản lý dự án đầu tư xây dựng

hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng

một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhànước của Bộ xây dựng

 Nghị định 72/2019/NĐ-CP ngày 30 tháng 08 năm 2019 sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 về lập, thẩmđịnh, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày

06 tháng 5 năm 2015 quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng

xây dựng

lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ

án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước

hợp đồng xây dựng

công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xâydựng

dung về hợp đồng tư vấn xây dựng

dựng công trình

và quản lý mốc giới theo quy hoạch xây dựng

nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xâydựng khu chức năng đặc thù

tuyển chọn phương án thiết kế kiến trúc công trình xây dựng

 Thông tư 14/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn về cấp giấyphép hoạt động xây dựng và quản lý nhà thầu nước ngoài hoạt động xây dựng tạiviệt nam.

phép xây dựng

định 59/2015/NĐ-CP về hình thức tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng

phê duyệt dự án và thiết kế, dự toán xây dựng công trình

đến quản lý dự án đầu tư xây dựng

độ thu, nộp lệ phí cấp giấy phép quy hoạch

độ thu, nộp lệ phí cấp giấy phép hoạt động xây dựng

độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩmđịnh thiết kế cơ sở

độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định thiết kế kỹ thuật, phí thẩm định dựtoán xây dựng

NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin nhà ở và thị trườngBất động sản

kế – cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình

 Thông tư 02/2017/TT-BXD ngày 01 tháng 03 năm 2017 hướng dẫn về quy hoạchxây dựng nông thôn.

quản lý chi phí khảo sát xây dựng

phí bảo trì công trình xây dựng

toàn lao động trong thi công xây dựng công trình

lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị

chế độ báo cáo định kỳ; sửa đổi, bổ sung, thay thế một số điều của các thông tưliên quan đến chế độ báo cáo định kỳ thuộc phạm vi quản lý nhà nước của bộ xâydựng

TT-BXD hướng dẫn về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng

quản lý chất lượng công trình được đầu tư xây dựng theo hình thức đối tác côngtư

phí xác định giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng

quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng

2.4 Pháp luật về đất đai

 Luật đất đai 2013 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013

 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Nghị định quy định chitiết thi hành một số điều của luật đất đai.

thu tiền sử dụng đất



đất, thuê mặt nước

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

trồng lúa

điều Nghị định số 35/2015/NĐ-CP ngày 13 tháng 4 năm 2015 của chính phủ vềquản lý, sử dụng đất trồng lúa

định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

thuê đất, thuê mặt nước

 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014 Về xây dựng, quản lý,khai thác hệ thống thông tin đất đai.

đất đai

định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xácđịnh giá đất

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP

kỹ thuật lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ,tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

điều tra, đánh giá đất đai

quản lý chứng chỉ định giá đất

cơ sở dữ liệu đất đai

nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa

điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

 Thông tư 333/2016/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2016 Sửa đổi thông tư77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuêđất, thuê mặt nước.

trong hoạt động đấu giá tài sản

giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khinhà nước thu hồi đất

định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn luật đất đai và sửa đổi thông tưhướng dẫn thi hành luật đất đai

hiệu lực thi hành khoản 5 điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT

77/2014/TT-BTC hướng dẫn nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuêđất, thuê mặt nước

bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền ban hành, liên tịch ban hành của Bộ Tàinguyên & Môi trường

tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc cho thuê đất

quy định tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sửdụng đất hoặc cho thuê đất

 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 06 năm 2016quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa

vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất

về việc quản lý, cấp phát, tạm ứng và hoàn trả chi phí đo đạc xác định diện tích đất

vi phạm

2016 quy định loại cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu

thông tư quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất

thông tư quy định về hồ sơ địa chính

thông tư hướng dẫn Nghị định 43/2014-NĐ-CP và 44/2014/NĐ-CP

thông tư quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,thu hồi đất

thông tư hướng dẫn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

thực hiện dịch vụ đăng ký và cung cấp thông tin đất đai, tài sản gắn liền với đất

 Quyết định 1989/QD-BTC ngày 14 tháng 08 năm 2014 đính chính thông tư76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sửdụng đất

 Nghị quyết 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21 tháng 06 năm 2007 về hạn mứcnhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụngvào mục đích nông nghiệp.

3.1 Pháp luật về thuế

tháng 06 năm 2013

năm 2010

 Luật phí và lệ phí 2015 số 97/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2015

dụng đất phi nông nghiệp

dụng đất phi nông nghiệp

một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điềucủa luật thuế thu nhập cá nhân

hiện luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thunhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết một

số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều củaluật thuế thu nhập cá nhân

 Văn bản hợp nhất số 11/VBHN-BTC ngày 15 tháng 05 năm 2017 hướng dẫn thihành NĐ số 218/2013/NĐ-CP quy định và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhậpdoanh nghiệp.

và hướng dẫn thi hành một số điều luật thuế giá trị gia tăng

dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính Phủ quyđịnh và hướng dẫn thi hành Luật thuế TNDN

3.2 Văn bản quy định khác

chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ

nhiệm Hữu hạn Ént & Young Việt Nam

 Các văn bản hiện hành và các hồ sơ, tài liệu liên quan khác

D PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

Thẩm định viên sử dụng kết hợp 3 phương pháp để thẩm định giá gồm:

phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn đầu tư FCFF, phương pháp chiết khấu dòngtiền vốn chủ sở hữu (VCSH) FCFE

 Phương pháp tham chiếu so sánh giá thị trường

 Phương pháp tài sản theo Báo cáo tài chính của CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt đãđược kiểm toán

E KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

1. Chi phí sử dụng vốn (WACC) và dự báo tốc độ tăng trưởng trong tương lai.

 Thu thập số liệu về giá quá khứ của PDR, VN-Index giai đoạn 2016 – 2020

 Rf : Tỷ suất lợi nhuận phi rủi ro (Rf ) được xác định bằng lãi suất trúng thầu tráiphiếu chính phủ kỳ hạn 15 năm phát hành năm 2021 Tổ chức phát hành ngày6/10/2021 là 2.37%

 Tốc độ tăng trung bình của danh mục thị trường VN - Index (Rm): tỷ suất sinh lời dựkiến khi đầu tư trên thị trường chứng khoán Việt Nam được thẩm định viên ước tínhtheo phương pháp thống kê theo chỉ số VN - Index trong giai đoạn 05 gần nhất thờiđiểm thẩm định giá Cụ thể là chỉ số đóng cửa của phiên giao dịch VN - Index tạingày 4/1/2016 là 574.41, chỉ số VN - Index tại ngày 31/12/2020 là 1,103.87 Dùnghàm AVERAGE tỷ suất sinh lời của VN - Index *360 (giai đoạn 2016 – 2020) ướctính được Rm = 20.87%

 Rủi ro hệ thống của công ty (β) của doanh nghiệp cần thẩm định giá được ước tính) của doanh nghiệp cần thẩm định giá được ước tínhthông qua giá quá khứ của PDR, VN-Index, dùng hàm SLOPE ước tính được β) của doanh nghiệp cần thẩm định giá được ước tính =0.4983

 Chi phí VCSH Re = Rf + β) của doanh nghiệp cần thẩm định giá được ước tính × (Rm – Rf) = 11.59%

 Rd: dùng lãi suất và tỷ trọng các khoản vay của PDR, tính trung bình cộng có trọng

 Dựa vào bảng KQHĐKD dự báo tốc độ tăng trưởng trong tương lai ( giai

đoạn 2021 – 2026 trở đi)

Dự báo tốc độ tăng trưởng năm 2021

 Doanh thu (DT) năm 2020 = DT2016(1+g)4 + DT 2017(1+g)3 + DT 2018 (1+g)2+ DT

2019 (1+g)1 + DT 2020  ước tính được g2021 = 20.74%

Dự báo tốc độ tăng trưởng năm 2022

 Doanh thu năm 2021 = DT 2017(1+g)4 + DT 2018(1+g)3 + DT 2019 (1+g)2+ DT 2020

(1+g)1 + DT 2021  ước tính được g2022 = 25.09%

Dự báo tốc độ tăng trưởng năm 2023

 Doanh thu năm 2022 = DT 2018(1+g)4 + DT 2019(1+g)3 + DT 2020 (1+g)2+ DT 2021

(1+g)1 + DT 2022  ước tính được g2023 = 21.09%

Dự báo tốc độ tăng trưởng năm 2024

 Doanh thu năm 2023 = DT 2019(1+g)4 + DT 2020(1+g)3 + DT 2021 (1+g)2+ DT 2022

(1+g)1 + DT 2023  ước tính được g2024 = 15.97%

Dự báo tốc độ tăng trưởng năm 2025

 Doanh thu năm 2024 = DT 2020(1+g)4 + DT 2021(1+g)3 + DT 2022 (1+g)2+ DT 2023

(1+g)1 + DT 2024  ước tính được g2025 = 16.23%

Dự báo tốc độ tăng trưởng năm 2026

 Tốc độ tăng trưởng năm 2026 trở đi ước tính được 6.8%, gần bằng với tốc độ tăngtrưởng của ngành BĐS

 Từ tốc độ tăng trưởng tương lai 2021 – 2026, ta tính được dòng tiền trong bảngKQHĐKD và bảng CĐKT

2. Phương pháp chiết khấu dòng Cổ tức

2.1 Dữ liệu

Cổ tức của CTCP BĐS Phát Đạt giai đoạn 2015 - 2020

Bảng I.2 1: Cổ tức giai đoạn 2015 – 2020

 Hiện giá cổ tức trong tương lai

 Hiện giá cổ tức dự kiến năm 2023 = = 3878 đồng/CP

2.3 Giá trị công ty theo phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

Theo phương pháp chiết khấu dòng cổ tức, thì giá trị VCSH CTCP bất động sảnPhát Đạt = 396,169,897  138,362= 54,814,877,946 nghìn đồng

(Bằng chữ: năm mươi bốn nghìn tám trăm mười bốn tỷ tám trăm bảy mươi bảy triệu chín trăm bốn mươi sáu nghìn đồng).

3. Phương pháp chiến khấu dòng tiền vốn đầu tư (FCFF).

3.1 Dữ liệu

Sử dụng bảng KQHDKD của PDR lấy số liệu lợi nhuận trước thuế và chi phí lãivay giai đoạn 2016 – 2026 và bảng CĐKT của PDR lấy số liệu giá trị hao mòn lũy kế củatài sản cố định hữu hình (TSCĐ HH), giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cố định vô hình

(TSCĐ VH), tài sản ngắn hạn (TSNH), nợ ngắn hạn (NNH), nguyên giá của TSCĐ hữu

hình, nguyên giá của TSCĐ vô hình, nguyên giá của BĐS đầu tư (Chi tiết tại Phụ lục số

VLĐ 7,900,143,571 9,882,158,971 11,966,676,804 13,877,589,728 16,129,582,976 17,226,394,618 Thay đổi VLĐ 1,357,269,387 1,982,015,401 2,084,517,833 1,910,912,925 2,251,993,247 1,096,811,643 Đầu tư TSCĐ (1,072,933,995) (1,604,367,142) (1,651,611,279) (1,448,039,832) (1,711,611,217) (620,848,183) Thay đổi TSCĐ (1,221,500,630) (531,433,147) (47,244,137) 203,571,447 (263,571,385) 1,090,763,034 FCFF 1,235,061,438 1,524,899,205 1,868,784,330 2,202,875,083 2,558,165,422 2,824,267,469 Hiện giá FCFF 1,116,504,491 1,246,192,010 1,380,622,417 1,471,219,660 1,544,500,972 44,654,295,803

Sử dụng tốc độ tăng trưởng (g) đã dự báo ở trên để tính toán các mục sau:

 EBIT2020 = Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế + Chi phí lãi vay = 1,563,264,732nghìn đồng

 EBIT2021 = EBIT2020 * (1+ g2021) = 1,563,264,732 * (1+ 20.74%) = 1,887,552,087nghìn đồng

 EBIT2022 = EBIT2021 * (1+ g2022) = 1,887,552,087 * (1+ 25.09%) = 2,361,107,697nghìn đồng.

 EBIT2023 = EBIT2022 * (1+ g2023) = 2,361,107,697* (1+ 21.09%) = 2,859,153,834nghìn đồng

 EBIT2024 = EBIT2023 * (1+ g2024) = 2,859,153,834 * (1+ 15.97%) =3,315,721,192 nghìn đồng

 EBIT2025 = EBIT2024 * (1+ g2025) = 3,315,721,192 * (1+ 16.23%) = 3,853,781,610nghìn đồng

 EBIT2026 trở đi = EBIT2025 * (1+ g2026 trở đi) = 3,853,781,610 * (1+ 6.8%) =4,115,838,760 nghìn đồng

Công thức:

Khấu hao năm t = ( giá trị hao mòn lũy kế của TSCĐ hữu hình năm t + giá trị haomòn lũy kế của TSCĐ vô hình năm t + giá trị hao mòn lũy kế của BĐS đầu tư năm t) –( giá trị hao mòn lũy kế của TSCĐ hữu hình năm t - 1 + giá trị hao mòn lũy kế của TSCĐ

vô hình năm t - 1 + giá trị hao mòn lũy kế của BĐS đầu tư năm t - 1)

Dựa vào công thức để tính được khấu hao của các năm:

Đầu tư TSCĐ t = (nguyên giá của TSCĐ hữu hình t + nguyên giá của TSCĐ vô hình

t + nguyên giá của BĐS đầu tư t) – ( NDH t – NDH t - 1)

Nếu NDH t > NDH t-1 thì mới sử dụng công thức trên, còn ngược lại, NDH t < NDHt-1, dùng công thức ở dưới

Đầu tư TSCĐ t = (nguyên giá của TSCĐ hữu hình t + nguyên giá của TSCĐ vô hình

t + nguyên giá của BĐS đầu tư t)

Dựa vào công thức trên tính được đầu tư TSCĐ như sau:

 Đầu tư TSCĐ 2020 = 148,566,635 nghìn đồng

 Đầu tư TSCĐ 2021 = - 1,072,933,995 nghìn đồng

 Đầu tư TSCĐ 2022 = - 1,604,367,142 nghìn đồng.

 Đầu tư TSCĐ 2023 = - 1,651,611,279 nghìn đồng

 Đầu tư TSCĐ 2024 = - 1,448,039,832 nghìn đồng

 Đầu tư TSCĐ 2025 = - 1,711,611,217 nghìn đồng

 Đầu tư TSCĐ 2026 trở đi = - 620,848,183 nghìn đồng

Công thức: Thay đổi đầu tư TSCĐ t = Đầu tư TSCĐ t - Đầu tư TSCĐ t -1

Dựa vào công thức trên tính được Thay đổi đầu tư TSCĐ như sau:

 Thay đổi đầu tư TSCĐ 2021 = - 1,221,500,630 nghìn đồng

 Thay đổi đầu tư TSCĐ 2022 = - 531,433,147 nghìn đồng

 Thay đổi đầu tư TSCĐ 2023 = - 47,244,137 nghìn đồng

 Thay đổi đầu tư TSCĐ 2024 = 203,571,447 nghìn đồng

 Thay đổi đầu tư TSCĐ 2025 = - 263,571,385 nghìn đồng

 Thay đổi đầu tư TSCĐ 2026 trở đi = 1,090,763,034 nghìn đồng

(Bằng chữ: một trăm linh ba phẩy bốn trăm sáu mươi sáu nghìn đồng trên một cổ phần).

3.3 Giá trị công ty theo phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn đầu tư

Vậy theo phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn đầu tư FCFF, giá trị VCSH công tyPDR là: 40,990,123,296 nghìn đồng

(Bằng chữ: bốn mươi nghìn chín trăm chín mươi tỷ một trăm hai mươi ba triệu hai trăm chín mưới sáu nghìn đồng).

4. Phương pháp chiết khấu dòng tiền VCSH (FCFE).

4.1 Dữ liệu

Sử dụng bảng KQHDKD của PDR lấy số liệu lợi nhuận sau thuế giai đoạn 2016 –

2020 và bảng CĐKT của PDR lấy số liệu giá trị hao mòn lũy kế của TSCĐ hữu hình, giátrị hao mòn lũy kế của TSCĐ vô hình, tài sản ngắn hạn, nợ ngắn hạn, nguyên giá của

TSCĐ hữu hình, nguyên giá của TSCĐ vô hình, nguyên giá của BĐS đầu tư (Chi tiết tại

Hiện giá FCFE 3,144,816,647 2,861,969,893 2,540,383,870 2,277,521,086 2,672,108,331 33,572,575,270

Sử dụng tốc độ tăng trưởng (g) đã dự báo ở phương pháp chiết khấu dòng cổ tức đểtính toán các mục sau:

Lợi nhuận ròng: