Chế độ pháp lý về sàn giao dịch bất động sản và thực tiễn áp dụng tại sàn giao dịch bất động sản FLC 45

Những bất cập trên của thị trường bất động sản và hệ thống các sàn giao dịch bất động sản, cùng với nhận thức rằng thị trường Bất động sản của Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn g

STT Từ viết tắt Nghĩa

LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc

gia Nó là thành phần sống của xã hội loài người Sự phát triển của nền sản xuất

hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động

sản phát triển Loại hàng hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ

đó hình thành nên thị trường bất động sản Thị trường bất động sản bao gồm đất đai

và nhà ở là một bộ phận thiết yếu không thể thiếu trong đời sống con người, là

nguồn tài nguyên quý giá và không thể thay thế được Sự ra đời và phát triển của thị

trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân

Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển, cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, các

dịch vụ bất động sản liên quan ngày càng lớn Điều đó thúc đẩy thị trường giao

dịch bất động sản phát triển sôi động Tuy nhiên do Bất động sản là loại hàng hoá

có giá trị lớn và đặc tính thị trường bất động sản là không hoàn hảo nên đã dẫn đến

hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch phi chính thức,

hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền

kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước Các cơ quan nhà nước

chưa có những biện pháp quản lí thị trường bất động sản hiệu quả nên không thể

kiểm soát và điều tiết được thị trường…Bởi vậy mà thị trường bất động sản của

Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh bạch

Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố

góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường bất động sản Việt Nam cũng

không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu

khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối

thoát

Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí,

điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì Sàn giao dịch

bất động sản ra đời là một điều tất yếu Sự ra đời và phát triển của các Sàn giao dịch

bất động sản đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản Bên cạnh những

tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng lo ngại Bởi,

sự quản lí của nhà nước đối với các Sàn giao dịch bất động sản này còn chưa chặt

chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các Sàn giao dịch bất

động sản

Những bất cập trên của thị trường bất động sản và hệ thống các sàn giao dịch

bất động sản, cùng với nhận thức rằng thị trường Bất động sản của Việt Nam là một

thị trường non trẻ và sàn giao dịch Bất động sản một vấn đề khá mới mẻ, cho đến

nay ngoài các quy định của pháp luật thì vẫn chưa có nhiều công trình nghiên cứu

về lĩnh vực sàn giao dịch Bất động sản, đã cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về

hoạt động của các sàn, việc áp dụng pháp luật tại các sàn giao dịch bất động sản và

công tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết Vì vậy, em đã quyết định

lựa chọn đề tài “Chế độ pháp lý về sàn giao dịch bất động sản và thực tiễn áp

dụng tại Sàn giao dịch bất động sản FLC trực thuộc Công ty Cổ phần Tập

đoàn FLC” để thực hiện chuyên đề thực tập của mình.

Phạm vi chuyên đề thực tập chỉ tập trung chủ yếu vào phân tích, tổng hợp một

số quy định của pháp luật Việt Nam về Sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh đó,

chuyên đề cũng phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản

tại Sàn giao dịch bất động sản FLC của Công ty cổ phần tập đoàn FLC và đánh giá

thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam ở mức tổng quát

từ đó đưa ra những kiến nghị về phương hướng hoàn thiện pháp luật

Chuyên đề dựa trên phương pháp luận của Triết học Mác Lê-nin và tư tưởng

Hồ Chí Minh về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Các phương pháp chủ yếu

được dùng như: Phương pháp phân tích lý luận được dùng trong việc phân tích các

quan điểm và cách hiểu khách nhau về các biện pháp bảo đảm và khuyến khích đầu

tư và nội dung của pháp luật về vấn đề này; Phương pháp tổng hợp dùng để quy nạp

và khái quát hóa các vấn đề pháp lý trong một biện pháp ưu đãi đầu tư; Phương

pháp thống kê, so sánh đối chiếu để phân tích hệ thống pháp luật hiện hành Việt

Nam; Phương pháp lịch sử để phân tích đánh giá sự hình thành và phát triển của hệ

thống pháp luật Việt Nam về sàn giao dịch bất động sản Các số liệu trong công

trình này được lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan Nhà nước và trên các

tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v

Về kết cấu của chuyên đề, ngoài phần mở đầu, danh mục tài liệu tham khảo và

kết luận, nội dung chính của chuyên đề được chia thành 3 chương, bao gồm:

Chương I: Cơ sở pháp lý của sàn giao dịch bất động sản

Chương II: Thực tiễn áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản tại

Sàn giao dịch bất động sản FLC của Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC

Chương III: Phương hướng nâng cao hiệu quả hoạt động của Sàn giao

dịch bất động sản FLC

Với kiến thức còn hạn chế, và khoảng thời gian tìm hiểu về pháp luật và việc

áp dụng những quy định pháp luật này vào hoạt động tại Sàn giao dịch bất động sản

FLC chưa nhiều, lại có rất ít tác phẩm viết về đề tài này để tham khảo, nên trong

quá trình thực hiện chuyên đề khó tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận

được sự đóng góp ý kiến và giúp đỡ của thầy, cô giáo và nhân viên trong công ty

FLC để em tiếp tục được nghiên cứu sâu hơn và có thể hoàn thiện chuyên đề này

một cách tốt nhất

Qua đây em xin được bày tỏ lòng biết ơn đến thầy cô hướng dẫn thực tập; ban

lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ - nhân viên Công ty FLC đã tạo điều kiện thuận lợi

và giúp đỡ em trong quá trình khảo sát, nghiên cứu thực tập đạt kết quả tốt; đặc biệt

em xin chân thành cảm ơn cô giáo, ThS Lê Thị Hồng Anh - Giảng viên khoa Luật,

Trường ĐH Kinh tế Quốc dân và chị Uyên – quyền trưởng phòng pháp chế của

công ty FLC đã giúp em thực hiện chuyên đề này !

1 Sự ra đời của thị trường bất động sản và sự hình thành sàn giao dịch bất

động sản tại Việt Nam

1.1 Sự ra đời và phát triển của thị trường Bất động sản

Sự ra đời và phát triển của thị trường Bất động sản có một vai trò to lớn trong

nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước

Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân

sự năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác

đã từng bước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho thị trường bất động sản

Việt Nam ra đời và phát triển Đây chính là nền tảng cho nền sản xuất hàng hóa bất

động sản được tạo lập ngày càng đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất

lượng

Thị trường bất động sản Việt Nam chính thức được hình thành từ năm 1993,

sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đến năm 1996, lần

đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” được chính thức đề cập trong Văn

kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII Trong hơn 10 năm hoạt động và phát

triển, thị trường bất động sản Việt Nam luôn được Đảng và Nhà nước ta trú trọng

quan tâm phát triển, đặc biệt trong tình hình hiện nay, khi Việt Nam đã chính thức

gia nhập WTO, đòi hỏi của quá trình hội nhập luôn đặt thị trường bất động sản của

Việt Nam vào những thách thức của xu thế toàn cầu hoá Mặt khác, thị trường bất

động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, rất nhiều vấn đề nổi cộm của thị

trường cần giải quyết như môi trường pháp lý nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu

nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chính sách của Nhà nước chưa thực sự tạo

điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển của thị trường; thủ tục pháp lý còn rườm

rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà cho người dân Đặc biệt, sự thiếu minh bạch của

thông tin trên thị trường đã có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển lành mạnh của thị

trường bất động sản Thực tế, thông tin trên thị trường bất động sản hiện nay còn rất

nhiều bất cập, chưa rõ ràng, minh bạch, thiếu chính xác, khó tiếp cận Sự ra đời của

sàn giao dịch bất động sản góp phần khắc phục những hạn chế trên

1.2 Việc hình thành sàn giao dịch Bất động sản tại Việt Nam

Sự hình thành Sàn giao dịch bất động sản có thể coi là một tất yếu của đời

sống kinh tế - xã hội Tính tất yếu này được rút ra từ các lý do sau:

- Thứ nhất là các sản phẩm hàng hoá trên thị trường bất động sản sau khi hoàn

thành cả về mặt chất lượng mẫu mã và đặc biệt không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ

được đưa vào thị trường để tiêu thụ Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi tại

các chợ địa ốc (trung tâm giao dịch bất động sản, các siêu thị địa ốc) phát triển tới

một mức độ nhất định Nền sản xuất hàng hóa bất động sản của Việt Nam ngày một

chuyên môn hoá hơn Và nhu cầu đặt ra cho thị trường bất động sản là phải phát

triển khâu dịch vụ trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng

nhu cầu ngày một cao của xã hội Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động

sản ra đời Sàn là nơi cung cấp các dịch với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ

cao để nối giữa người mua và người bán Vì vậy mà Sàn giao dịch bất động sản ra

đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế thị trường

- Thứ hai là do những bất cập của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có sản phẩm là hàng hóa bất động sản – một loại hàng

hóa đặc biệt có giá trị lớn Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt

hàng này là rất hấp dẫn Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của thị trường bất

động sản đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường làm cho hệ thống thông

tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng Đây là điều kiện

cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hoá không đủ tiêu

chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giao dịch trên thị

trường bởi những nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định của pháp

luật vì mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua

Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trường không hoànhảo này đã nuôi dưỡng những nhà đầu cơ Nếu những nhà đầu cơ này hoạt động

theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động nhộn

nhịp hơn với những giao dịch mua đi bán lại Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là

những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người ta thường gọi là "buôn lậu bất động sản ",

họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những "cơn sốt đất giả tạo" để kích thích thị

trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm của họ Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuế

của nhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khách hàng,

cho nhà nước, cho thị trường bất động sản

- Thứ ba là căn cứ vào yêu cầu quản lí của nhà nước đối với thị trường bất

động sản

Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị

trường có sự quản lí và điều tiết của nhà nước.Và thị trường bất động sản cũng như

những thị trường hàng hoá khác đều phải chịu sự quản lí và điều tiết của thị trường

Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản là: thị trường

phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế Tuy

nhiên, có thể khẳng định rằng: công tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với thị

trường bất động sản cho đến nay còn rất yếu, thiếu và kém Điều này được thể hiện

qua thực trạng của thị trường bất động sản kém minh bạch với những tồn tại của nó

đã được phân tích ở trên Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện trạng đó là hệ

thống văn bản pháp luật còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và không đồng bộ nên

không kiểm soát được thị trường bất động sản, lại càng không xử lí được những

trường hợp vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể

Để công tác quản lí và điều tiết thị trường được hiệu quả thì các cơ quan chức

năng phải nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của thị trường bất động sản

Tuy nhiên, bởi các giao dịch bất động sản trên thị trường phổ biến là các giao dịch

ngầm nên các cơ quan quản lí không thể nắm bắt hết thông tin dẫn đến hệ thống

thông tin mà các cơ quan chức năng nắm bắt được còn rất mỏng so với thực tế Để

khắc phục được vấn đề này, phương án đặt ra là: các giao dịch bất động sản sẽ phải

thực trên sàn giao dịch Đây là một trong những nhân tố rất quan trọng cho sự ra đời

của Sàn giao dịch bất động sản không chỉ bởi tính tất yếu phù với quy luật kinh tế,

với nhu cầu của thị trường và hơn hết là bởi nó giúp nhà nước thực hiện chức năng

quản lí và giám sát thị trường

Tóm lại, sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm các mục đích:

Thoả mãn nhu cầu ngày càng cao, khó tính của khách hàng, nhà đầu tư

Khẳng định đẳng cấp, thương hiệu của chủ đẩu tư, đơn vị phân phối, tiếp thị

dự án BĐS

Minh bạch hoá thị trường BĐS

Thống kê, báo cáo, tham mưu cho ban lãnh đạo doanh nghiệp các diễn biến

của thị trường nhằm đưa ra các chiến lược và chính sách đầu tư phù hợp

Sân chơi chung cho các lĩnh vực tài chính pháp lý, bảo hiểm tham gia thị

trường BĐS

Tạo nơi cung cấp Thông tin, tiếp thị, quảng bá các dự án, sản phẩm BĐS tập

trung, hiệu quả Đồng thời là nơi cung cấp các dịch vụ để thuê chỗ giao

hoá bất động sản bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và

các tài sản khác gắn liền với đất Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức

độ nhất định Các hàng hoá bất động sản được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện

thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì thị trường

bất động sản cũng đã hoàn thiện và phát triển

Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị

trường bất động sản Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, thị trường bất động sản với

thị trường đất đai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là bất động sản; ý kiến

thứ hai cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà đất cả về giá trị và số

lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường bất động sản là các hoạt động mua bán trao

đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường

Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa

đầy đủ và khái quát Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: "TT BĐS là

tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn

ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường,

khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao

dịch BĐS Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác

định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch Trong cách diễn

dịch này, khái niệm "nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các

yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra."

b Đặc điểm

BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng

hoá nói chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố

định và không thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của

pháp luật và các chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó

mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các

hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí

Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với

những đặc điểm như sau:

Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch Bởi, đối với

hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó

nhưng HH BĐS lại khác Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên

các hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các "chợ ảo" Các chợ này

có thể là ở các trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây

nhất là trên SGD BĐS Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một

thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra

thực địa – đăng kí pháp lí Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông

qua 3 bước này Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công khai

minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước

Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích

hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn

hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích

do BĐS đem lại Đây chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS

Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc HH BĐS do đặc tính cố

định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế –

xã hội của từng vùng, từng khu vực Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc

vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu

sắc

Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo Tính không hoàn hảo bởi các

thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị

trường Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là

không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn

sốt ảo của thị trường

Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS Vì

thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài Bởi, để xây dựng các công trình

cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng,

xin phép xây dựng, thiết kế, thi công Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu

cầu BĐS lại không ngừng tăng Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với

giá cả Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả

Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên

nghiệp trình độ cao Bởi, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin

trên thị trường không công khai và minh bạch Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên

cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh

nghiệp chuyên kinh doanh BĐS)

Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn Vì, HH BĐS có giá trị

lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn TT BĐS

lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính HH

BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn.

Giữa hai thị trưòng này có mối quan hệ khăng khít với nhau Điều này được thể

hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu Á năm 1998 và sự suy

thoái nền kinh tế thế giới hiện nay

Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Vì giá trị của loại

hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc

quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là hết sức cần thiết Nhà nước quản lí TT

BĐS thông qua hệ thống văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự

chi phối của pháp luật

c Vai trò của thị trường bất động sản

TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc

dân Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà nước quản lí tốt

thì thị trường sẽ phát triển ổn định Sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh

tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu công tác quản

lí thị trường BĐS yếu kém, không kiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh

tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái

Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển: sẽ góp

phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển;

tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng

quan hệ quốc tế; ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới

chính sách đất đai, chính sách về BĐS

2.2 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản

Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát

triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều Tuy nhiên loại hàng hoá

BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện

của hàng hoá Không những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do

đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra

chợ Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng

bày thông tin để người bán và người mua tham khảo Nhờ điểm khác biệt này nên

người ta đã đặt cho nó cái tên là "sàn giao dịch bất động sản"

Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được

hiểu như sau: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản

và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" SGD BĐS là một mô hình

hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ

các dịch vụ một cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín Đặc biệt là bảo đảm

tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà

nước

3 Vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất động sản

3.1 Vai trò

a Cung cấp thông tin

Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và

trung thực Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc Thông qua sàn mà các

thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời Điều này sẽ có ý

nghĩa với các chủ thể sau:

- Đối với Nhà nước:

Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý một

cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt

động của TT BĐS Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương

pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ

sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT này

phát triển trong khuôn khổ pháp lý "dễ thở" "Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai

được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội"

HH BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng góp

đáng kể cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm

thất thu nguồn thuế quan trọng này Sàn giao dịch ra đời sẽ khắc phục được yếu

điểm này "Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển

nhượng"

Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu

cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế Giảm

đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị

trường tạo cơn sốt Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người dân phải tìm mọi cách

để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngất ngưỡng Một khi

giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế chênh lệch giữa giá bán

và giá mua lên tới 25%, phải chi phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi

xuất vay vv… và từ đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể

rủi ro nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường

- Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ:

Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa

trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có

chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to

lớn

Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản tạo ra cho nhà đầu tư những cơ hội

trong kinh doanh, đó là: Cơ hội tiếp cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng, phong

phú; Cơ hội tiếp cận các chuyên viên tư vấn đông đảo, lành nghề, am hiểu thị

trường, phục vụ chu đáo, tận tình chuyên nghiệp; Cơ hội các dịch vụ đầu tư thuận

lợi: Dịch vụ tài chính, dịch vụ pháp lý, thiết kế xây dựng; Cơ hội mở rộng quan hệ

đầu tư thông qua các hoạt động của sàn giao dịch; Tạo ra bộ mặt chuyên nghiệp

trước khách hàng, các nhà đầu tư; Giới thiệu tư vấn sản phẩm tập trung phong phú

cho khách hàng; Sức mạnh tổng hợp từ các bộ phận hỗ trợ kinh doanh phục vụ cho

các hoạt động giao dịch tại sàn giao dịch

Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh

BĐS

- Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng

sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của

khách hàng Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản

phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên

giao dịch từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản

b Vai trò cung cấp dịch vụ

Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho

bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra

nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà

Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn

rất nhiều so với giao dịch trên thị trường

c Vai trò đối với thị trường bất động sản

Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc

phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói riêng

Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi

thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạt động

kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã

hội Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá

thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng Giá bất động sản cao làm mất lợi thế cạnh

tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao

Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động củathị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp

hơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập

dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động

sản Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt

động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch

vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích

cho chủ đầu tư và người đầu tư

3.2 Chức năng

SGD BĐS có các chức năng chính là chức năng giao dịch và chức năng môi

giới

* Chức năng giao dịch

Các giao dịch thông thường trên thị trường BĐS thường phải trải qua 3 bước

là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí Quá trình thực hiện 3 bước này

mất rất nhiều thời gian Khi GD qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất

nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên

SGD Tại đó, các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro

Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát.

* Chức năng môi giới

Khi giao dịch qua sàn GD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môi giới,

với một đội ngũ các chuyên gia tư vấn có trình độ cao, sẽ không còn tâm lí sợ bị lừa

đảo, giúp khách hàng yên tâm với sản phẩm hàng hoá của mình

II/ PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

1 Hệ thống pháp luật điều chỉnh về Sàn giao dịch bất động sản

BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai trò to lớn

trong nền kinh tế quốc dân Chính vì nguyên nhân này nên có rất nhiều văn bản

pháp luật quy định trực tiếp hoặc chi phối đến hoạt động của TT BĐS như: Luật đất

đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự cùng với hệ thống văn bản dưới luật

-Luật kinh doanh BĐS;

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây dựng

hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP

ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thihành Luật Kinh doanh bất động sản;

Và mới đây nhất là Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 2 năm 2009

của Chính phủ quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch, đối với

các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi giao dịch trên sàn

Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự ra đời, tồn tại và phát triển

của SGD BĐS Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của

SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ

của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của sàn…

2 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản

2.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện

của Điều 8 là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh

doanh BĐS theo quy định của pháp luật và sau đó là những điều kiện của Điều 57

là: SGD BĐS phải có kế hoạch hoạt động của SGD BĐS; phải có cơ sở vật chất kỹ

thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý, điều hành

SGD BĐS đáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy định

Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn giản, rõràng và không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một số doanh nghiệp

địa ốc đã có sẵn tiềm lực

2.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch

Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý nhất

định Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm:

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất

động sản được thành lập Sàn giao dịch BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức, cá

nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS

- Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã

kinh doanh BĐS thành lập SGD BĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp

nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh

BĐS để hoạt động

- Hoạt động của SGD BĐS phải công khai, minh bạch, và tuân thủ pháp luật

- Sàn giao dịch BĐS, doanh nghịêp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn

giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS

- Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc

thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo

với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo

đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn Đây là những tiêu chí để nhà nước

quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TT BĐS.

2.3 Mô hình tổ chức và hoạt động của sàn

Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các

bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD

- SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS Nếu có

dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có chứng chỉ

giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp

- SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho

hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời

bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung

Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh

nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm

tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật

2.4 Quy chế hoạt động của sàn

Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung

cơ bản sau: Theo quy định của Thông tư 13/2008/TT-BXD, Sàn giao dịch bất động

sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản sau:

-Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS;

Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD BĐS;

Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS;

Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;

Quy định về thông tin BĐS đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp

thông tin về BĐS, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS

2.5 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:

-Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

Môi giới bất động sản

Khi sản phẩm hàng hóa BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải

cung các thông tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm

hiểu

Nội dung thông tin về hàng hoá bất động sản phải đầy đủ theo các nội dung

quy định tại Khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản gồm:

a Loại Bất động sản

Phải ghi rõ loại hàng hoá bất động sản cụ thể:

- Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư Nếu là nhà ởriêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn ;

- Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị,

chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ ;

- Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp haynhà xưởng, nhà máy, kho, bãi ;

- Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất

KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh ), loại đất nông nghiệp hay các loại

đất khác (nếu có)

b Vị trí bất động sản

- Đối với bất động sản tại khu vự c đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải

nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố , quận (huyện), thành phố (tỉnh) Đối

với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư Đối với khu vực

nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh;

- Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được

đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà

ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung

cư)

- Sơ đồ vị trí: vẽ vị trí bất động sản, khoảng cách đến các công trình lân cận và

lối đi tới đường chính Nếu sử dụng ảnh vệ tinh thì đánh dấu vị trí bất động sản và

chỉ dẫn lối đi ra đường chính

c Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản

Tại vị trí bất động sản hay lân cận đã có quy hoạch được duyệt ảnh hưởng đến

bất động sản như mở đường, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội,

dự án sản xuất kinh doanh

d Quy mô, diện tích bất động sản

- Đối với nhà ở: ghi diện tích đất, diện tích xây dự ng, số tầng, tổng diện tích

sàn, diện tích sàn từng tầng, số phòng, diện tích sử dụng từ ng phòng, diện tích ban

công, lô gia Riêng nhà chung cư ghi số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, diện

- Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng, mặ t cắt công trình Đối với bất

động sản có nhiều hạng mục thì mỗi hạng mục phải có đủ mặt bằng, mặt cắt

- Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu

e Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động

- Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình;

- Ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có)

- Thời điểm xây dựng, các sửa chữa lớn đã thực hiện và tình trạng kỹ thuật

- Hạ tầng xã hội ghi các hạ tầng xã hội thiết yếu gần nhất như nhà trẻ, trường

học, bệnh viện, chợ, siêu thị , bến xe, công viên, rạp chiếu phim, nhà hát

g Tình trạng pháp lý của bất động sản

Bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng và các giấy tờ có liên

quan khác đến việc tạo lập bất động sản, lịch sử sở hữu bất động sản

h Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản

Phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng Phần sử dụng chung, phần sử dụng

riêng

i Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản

Giá có thể ghi theo đơn giá hoặc tổng giá

Giá ghi theo loại tiền đồng hoặc vàng hoặc loại tiền khác Nếu ghi bằng loại

tiền khác thì phải mở ngoặc ghi thêm quy đổi ra tiền đồng

Có thể ghi thời gian có hiệu lực của giá

k Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan

Về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho

thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ (nếu có)

l Các thông tin khác

Thông tin khác về bất động sản do các bên thoả thuận hoặc do chuyên gia khảosát thu thập thông tin thực tế ghi để thấy rõ lợi ích hoặc các hạn chế khác của bất

động sản.

2.7 Quy định về công khai, minh bạch thông tin trên thị trường BĐS

Các thông tin về thị trường bất động sản phải được công khai tại trụ sở và trên

Website của sở Xây dựng Riêng thông tin về quy hoạch tại Thành phố Hà Nội và

Thành phố Hồ Chí Minh phải được công khai tại trụ sở và trên Website của Sở Quy

hoạch - Kiến trúc; thông tin về các dự án kêu gọi đầu tư và tình hình triển khai các

dự án về phát triển nhà ở, khu đô thị mới, các dự án phát triển hạ tầng đô thị, cụm

công nghiệp, khu công nghiệp phải được công khai tại trụ sở và trên Website của sở

Kế hoạch và Đầu tư

Các chủ đầu tư có dự án được duyệt phải công khai quy hoạch chi tiết 1/500

của dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm tại trụ sở cấp xã nơi có dự án

Nội dung thông tin trên thị trường bất động sản phải đảm bảo đầy đủ, rõ ràng

theo quy định sau:

- Thông tin về quy hoạch phát triển đô thị phải bao gồm các nội dung: bản vẽ

quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết 1/2000, 1/500 (nếu có) và các chỉ số quy hoạch

cơ bản;

- Thông tin kêu gọi đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm

công nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải bao gồm các

nội dung: quy mô dự án, bản vẽ quy hoạch (nếu có), các điều kiện, các yêu cầu, thời

gian, nội dung đăng ký, nơi nhận hồ sơ;

- Thông tin tình hình triển khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụmcông nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải bao gồm các

nội dung: quy mô dự án, bản vẽ quy hoạch, chủ đầu tư , tiến độ thực hiện, kết quả

thực hiện thực tế cập nhật theo quý, thời điểm dự kiến tiêu thụ sản phẩm

- Thông tin về chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hoá bất động sản của các tổ

chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải gồm các nội dung theo quy định tại Mục

4 Phần 5;

- Thông tin về các cơ sở đào tạo chuyên gia môi giới, định giá và quản lý sàn

giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh gồm: tên công ty hoặc trung tâm, địa chỉ,

lĩnh vực đào tạo, địa chỉ đào tạo, ngày đăng ký hoạt động, danh sách giảng viên.

Đồng thời phải có thông tin về các trung tâm bị đình chỉ hoạt động;

- Thông tin về chuyên gia môi giới, định giá đăng ký hoạt động trên địa bàn

tỉnh gồm họ và tên, năm sinh, nơi đào tạo, số chứng chỉ, ngày cấp, nơi cấp, ngày

đăng ký hoạt động Đồng thời phải có thông tin về việc thu hồi chứng chỉ hoặc thôi

hoạt động của các chuyên gia môi giới, định giá

- Thông tin về các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn bao

gồm tên trung tâm, địa chỉ, các hoạt động dịch vụ, tên giám đốc, số điện tại liên lạc,

website (nếu có);

h) Thông tin về tình hình giao dịch tại các trung tâm, các sàn giao dịch trên địabàn gồm các nội dung: Số lượng giao dịch, tổng giá trị giao dịch, giá cả giao dịch

Thời gian đưa thông tin trên thị trường bất động sản phải từ bắt đầu cho đến

khi sự việc kết thúc theo quy định sau:

- Thông tin về quy hoạch phát triển đô thị phải được công bố từ khi quy hoạch

được phê duyệt đến khi quy hoạch đó đã được thực thi hoàn chỉnh trên thực tế;

- Thông tin kêu gọi đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụm

công nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải từ khi các dự

án đó được phê duyệt đến khi dự án đã lựa chọn được chủ đầu tư thực hiện dự án;

- Thông tin tình hình triển khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, cụmcông nghiệp, khu công nghiệp, các dự án phát triển hạ tầng đô thị phải từ khi các dự

án đó được phê duyệt đến khi dự án được hoàn thành đưa vào sử dụng hoàn toàn;

- Thông tin về chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hoá bất động sản phải duy

trì từ lúc giới thiệu đến khi tổ chức giao dịch xong;

- Thông tin về các cơ sở đào tạo chuyên gia môi giới, định giá và quản lý sàn

giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh; về chuyên gia môi giới, định giá đăng ký

hoạt động trên địa bàn tỉnh; về các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên

địa bàn tỉnh phải liên tục và cập nhật;

- Thông tin về tình hình giao dịch tại các trung tâm, các sàn giao dịch trên địa

bàn phải cập nhật hàng tháng, hàng quý và hàng năm

2.8 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn

a Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Người quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau:

- Quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan

đến bất động sản theo quy định của pháp luật

- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lênsàn giao dịch bất động sản

- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều

kiện đưa vào kinh doanh

- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất

động sản

- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật

b Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau:

- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để

đưa vào kinh doanh

- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và

chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp

- Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản

- Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất

động sản

- Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng kí;

thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra

của cơ quan nàh nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài

chính khác theo qui định của pháp luật

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật

2.9 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn

a Quyền của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động

sản

Được thể hiện như sau:

- Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản

- Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản

- Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao

dịch bất động sản gây ra

- Các quyền khác theo qui định của pháp luật

b Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn

- Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật

2.10 Hướng dẫn về giao dịch BĐS qua sàn1

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ

các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau:

- Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem

bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua;

- Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất

động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao

dịch bất động sản;

1 Phần III Thông tư số 13/2008/TT-BXD

- Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin (theo quy định tại

Điểm 2 phần IV của Thông tư 13/2008/TT-BXD) về bất động sản cần bán, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký

giao dịch Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch

Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa

điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất

động sản phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liên tiếp trên một tờ báo phát hành

tại địa phương, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án

và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản Chi phí đăng tải thông

tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả;

- Khi hết thời hạn công khai theo quy định tại Điểm 3 Phần này, chủ đầu tư

(hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) được tổ chức việc bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản đã công khai Trường hợp cùng một loại

bất động sản có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký

nhiều hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản

được uỷ quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc

thăm hoặc đấu giá Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động

sản do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật;

- Việc đấu giá bất động sản tài sàn giao dịch thực hiện theo quy định của pháp

luật về bán đấu giá tài sản;

- Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn (theo mẫu tại phụ lục

4) để xác nhận bất động sản đã được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật;

- Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản màgiao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản thì không bắt buộc phải công khai thông

tin theo quy định tại Điểm 3 của Phần này

- Theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân

khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản

2 Điều 8 của Luật này

- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:

+ Tư vấn pháp lý về bất động sản;

+ Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;

+ Tư vấn về tài chính bất động sản;

+ Tư vấn về giá bất động sản;

+ Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;

+ Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản

- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn

bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách

nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình

gây ra

b Đấu giá bất động sản

- Theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân

khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại

khoản 2 Điều 8 của Luật này;

- Đấu giá BĐS phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thự c, bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên;

- Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm:

+ Trực tiếp bằng lời nói

+ Bỏ phiếu

+ Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

- Tổ chứ c, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải công bố

công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá

do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp

- Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giádịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm

thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

c Quảng cáo bất động sản

- Theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân

khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quy định tại

khoản 2 Điều 8 của Luật này;

- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên phương

tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác;

- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụquảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách

nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây

ra

- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật vềquảng cáo

d Quản lý bất động sản

- Theo quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá

nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định tại

khoản 2 Điều 8 của Luật này;

- Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

+ Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở

hữu, chủ sử dụng bất động sản;

+ Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động

sản;

+ Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;

+ Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo

đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;

+ Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ

quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản

+ Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và

giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm

quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

2 12 Chế tài xử phạt đối với vi phạm của các sàn giao dịch bất động sản

Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao gồm các

hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao

dịch bất động sản

Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ

50.000.000 đến 60.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền xử dụng giấy phép

kinh doanh

* Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ sở và

hành lang pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS, tạo ra một bộ phận

kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, minh bạch

và lành mạnh hơn Tuy nhiên, các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề cần

phải sửa đổi, bổ sung.

Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho các

trung tâm GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó Việc quy định cho sự ra đời

của SGD ở Luật kinh doanh bất động sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử

phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành Các quy định trong chế tài xử phạt còn

rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí

Chương II: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN FLC CỦA CÔNG TY CỔ

PHẦN TẬP ĐOÀN FLC

I/ TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN FLC

1 Quá trình hình thành và phát triển

1.1 Giới thiệu chung về Công ty

a Những thông tin cơ bản về Công ty

-Tên gọi Công ty: Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC

Tên giao dịch đối ngoại: FLC Group Joint Stock Company

Tên viết tắt: FLC., JSC

Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: Giấy chứng nhận ĐKKD số

010268313 chuyển từ ĐKKD số 0103042725 do Sở Kế hoạch và Đầu tư

thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 09/12/2009, đăng ký thay đổi lần 9 ngày

13/05/2011)

b Lịch sử hình thành và phát triển2

Tiền thân Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC là Công ty TNHH Đầu tư Trường

phú Fortune được thành lập năm 2008 Công ty TNHH Đầu tư Trường phú Fortune

được thành lập theo giấy đăng ký kinh doanh số 0102033961 cấp ngày 17/03/2008

với số vốn ban đầu là 18.000.000.000 đồng

Công ty TNHH Đầu tư Trường phú Fortune được chuyển đổi thành công ty cổ

phần từ ngày 09/12/2009 mang tên Công ty Cổ phần Đầu tư tổng hợp CRV và đổi

tên thành Công ty Cổ phần FLC vào ngày 20/01/2010

Theo Nghị quyết ĐHĐCĐ số 57/NQ/ĐHĐCĐ-2010 ngày 22 tháng 11 năm

2010, Công ty cổ phần FLC được đổi tên thành Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC

Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC là sự kết hợp hiệu quả của các đối tác mạnh, đầy

tiềm năng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản và tài chính,

2Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2010

ngân hàng Các đối tác mạnh của Công ty là Công ty Cổ phần Đầu tư Tài chính

Ninh Bắc, Công ty TNHH Hải Châu tỉnh Vĩnh Phúc

Sự ra đời của FLC là tâm huyết và nỗ lực hết mình của các cổ đông sáng lập

và thành viên hội đồng quản trị, với quyết tâm xây dựng một công ty Việt mang

đẳng cấp quốc tế Với hoạt động ban đầu là sàn giao dịch bất động sản, tư vấn đầu

tư, và tư vấn tài chính doanh nghiệp, FLC đang bắt đầu triển khai hoạt động đầu tư

vào bất động sản Đầu năm 2010, sàn giao dịch bất động sản FLC ra đời, khẳng

định quyết tâm của Công ty trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Định hướng chiến lược phát triển của FLC là trở thành một công ty mạnh và

năng động, lấy hoạt động sàn bất động sản, tư vấn đầu tư và tư vấn tài chính doanh

nghiệp, đầu tư và kinh doanh bất động sản làm trọng điểm

1.2 Vị thế của Công ty

Trong thời gian hoạt động, mặc dù gặp nhiều khó khăn do gặp phải sức cạnh

tranh mạnh mẽ từ các doanh nghiệp khác trong cùng lĩnh vực, chủ yếu là các doanh

nghiệp lơn, có truyền thống từ lâu và đặc biệt là cuộc khủng hoảng kinh tế trên toàn

thế giới 2008 đã ảnh hưởng lớn đến công ty nhưng với sự cố gắng của toàn bộ Cán

bộ công nhân viên, công ty đã có sự phát triển mạnh trong năm 2009 và 2010 Dưới

sự chỉ đạo của ban lãnh đạo, FLC đang dần hoàn thiện các sản phẩm và dịch vụ

cũng như đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, kinh nghiệm, đặt nền tảng cho sự phát

triển bền vững Hiện tại Công ty đang sở hữu một số dự án bất động sản lớn có tiềm

năng phát triển và nằm ở vị trí đắc địa tại Hà Nội và một số thành phố lân cận

Là một công ty hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chỉ mới gia nhập thị

trường trong vài năm gần đây, tuy nhiên, nhờ có đội ngũ quản lý có nhiều kinh

nghiệm trong ngành, Công ty đang từng bước tạo lập uy tín và thương hiệu “FLC”

trên thị trường Số lượng khách hàng của Công ty ngày càng tăng không chỉ dựa

vào mối quan hệ tốt sẵn có của các cán bộ quản lý mà còn dựa vào chính chất

lượng sản phẩm dịch vụ mà FLC mang đến cho khách hàng Với chiến lược

phát triển bền vững, chuyên nghiệp và hiệu quả, FLC khởi đầu từ những dịch vụ

cốt lõi như hoạt động sàn giao dịch bất động sản, tư vấn tài chính, quản trị và đầu tư

chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản để xây dựng mối quan hệ với đông đảo

khách hàng và quảng bá thương hiệu FLC, đồng thời chuẩn bị thực hiện đầu tư

những dự án nhiều tiềm năng và hiệu quả FLC định hướng trở thành một trong

những tập đoàn kinh doanh tư vấn bất động sản hàng đầu tại Việt Nam

Do FLC là một công ty mới chuyển đổi và những năm trước đây tập trung tìm

kiếm tạo lập quỹ đất và dự án trong một quãng thời gian dài nên chưa có sản phẩm

trực tiếp chào bán trên thị trường Do vậy vị thế thương hiệu của công ty vẫn đang

khiêm tốn so với các công ty cùng ngành niêm yết trên thị trường chứng khoán

Trong thời gian thời khi các dự án bất động sản của FLC chính thức có các sảnphẩm bán lẻ ra thị trường và cổ phiếu của FLC được niêm yết cổ phiếu trên thị

trường chứng khoán tập trung thì thương hiệu công ty sẽ được biết đến nhiều hơn và

khẳng định vị thế so với các công ty cùng ngành, tạo điều kiện thuận lợi cho việc

huy động vốn và tìm kiếm nhà đầu tư chiến lược

2 Tổ chức bộ máy quản lý và lao động của Công ty

2.1 Tổ chức hoạt động của Công ty

Công ty được hình thành trên cơ sở là sự kết hợp của nhiều đối tác chiến lược

Do đó, cơ cấu tổ chức của Công ty áp dụng theo mô hình Công ty mẹ - công ty con

Cụ thể như sau3:

Tại thời điểm 30/06/2011, không có công ty nào nắm quyền kiểm soát hoặc cổ

phần chi phối đối với Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC Công ty Cổ phần Tập đoàn

FLC có 4 công ty con và 1 công ty liên kết

Vốn điều lệ thực góp

5.000.000.000

Vốn thực góp của FLC

4.900.000.000

%VĐL thực góp

Vốn thực góp của FLC: 50.000.000.000 đồng tương đương 37,04%

Ngoài ra, với đặc thù là công ty cổ phần, do đó một điều không thể không nhắctới đó là cơ cấu cổ đông của Công ty

Tính tới thời điểm ngày 31/01/2011, cơ cấu cổ đông trong Công ty như sau: 4

Bảng 2: Danh sách Cổ đông nắm trên 5% vốn Cổ phần của Tập đoàn FLC

CMTND

Giá trị (tỷ đồng)

%VĐL thực góp

1 Công ty cổ phần đầu tư tài chính 5.200.000

Đại diện: Doãn Văn Phương

Công ty TNHH Quản lý Quỹ SSI 1.000.000 19/UBCK- 10

9.692.700

012942129 135589809 012942680

15,312 19 9,615

96,927

9,00 5,88 5,65

8.165.800 8.834.200

0

0 0

17.000.000

Giá trị (đồng) 170.000.000.000

81.658.000.000 88.342.000.000

0

0 0

170.000.000.000

Tỷ lệ %VĐL 100%

48,03% 51,97%

0,00%

0,00% 0,00%

100%

2.2 Cơ cấu bộ máy quản lý và lao động của Công ty

a Cơ cấu bộ máy quản lý Công ty

Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC được tổ chức và hoạt động tuân thủ theo:

Luật Doanh nghiệp đã được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt

Nam thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/07/2006

Điều lệ Công ty được Đại hội đồng Cổ đông thường niên năm 2010 thông qua

ngày 09/06/2010 có sửa đổi bổ sung theo Điều lệ mẫu áp dụng cho Công ty

niêm yết và sửa đổi ngày 09/06/2010.

Sơ đồ 1: Tổ chức bộ máy quản lý Công ty 5

Đại hội đồng Cổ đông

Đại hội đồng Cổ đông là cơ quan quyền lực cao nhất của Công ty Đại hội

đồng cổ đông quyết định tổ chức lại và giải thể Công ty, quyết định định hướng

phát triển của Công ty, bổ nhiệm, miễn nhiệm thành viên Hội đồng Quản trị, thành

viên Ban Kiểm soát.6

Hội đồng Quản trị 7

Hội đồng Quản trị là cơ quan quản trị cao nhất của Công ty, có đầy đủ quyền

hạn để thay mặt ĐHĐCĐ quyết định các vấn đề liên quan đến mục tiêu và lợi ích

của Công ty, ngoại trừ các vấn đề thuộc quyền hạn của Đại hội đồng Cổ đông Hội

đồng Quản trị do Đại hội đồng Cổ đông bầu ra

5

6

7

Nguồn: http://www.flc.vn/Content.aspx?CategoryID=19&TopID=1

Điều 13 Điều lệ Công ty.

Xem thêm tại Mục VII Điều lệ Công ty.

Ban Tổng Giám đốc 8

Ban Tổng Giám đốc bao gồm Tổng giám đốc và các phó Tổng giám

đốc, do HĐQT quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm Tổng Giám đốc là người đại

diện theo pháp luật của Công ty và là người điều hành cao nhất mọi hoạt động kinh

doanh hàng ngày của Công ty

Ban kiểm soát 9

Ban Kiểm soát do Đại hội đồng Cổ đông bầu ra, là tổ chức thay mặt cổ đông

để kiểm soát mọi hoạt động kinh doanh, quản trị và điều hành của Công ty

ự Phòng Tài chính – kế toán

b Chính sách đối với người lao động

Số lượng và cơ cấu lao động

Số lượng người lao động trong Công ty tại thời điểm 31/05/2011 là 45

người Cơ cấu lao động của Công ty như sau:

Bảng 4: Cơ cấu lao động của Công ty 10

8

9

Xem thêm tại Mục VIII Điều lệ Công ty.

Xem thêm tại Mục X Điều lệ Công ty.

10Nguồn: Bản cáo bạch của Công ty

Phân theo phân công lao động

1 Hội đồng quản trị/Ban Giám đốc

Nhìn chung, đội ngũ cán bộ chủ chốt của Công ty đều được chú ý, tuyển chọn

và đào tạo đảm bảo cho sự phát triển nguồn nhân lực lâu dài của Công ty Công

ty hiện đang sử dụng lao động với trình độ tương đối cao, hơn 90% lao động có

trình độ Đại học và trên Đại học, 4% lao động có trình độ phổ thông trung học và số

còn lại là lái xe và lao động phổ thông

Các chính sách đối với người lao động

Công ty Cổ phầnTập đoàn FLC luôn đánh giá rất cao yếu tố con người là

nhân tố hàng đầu trong sự thành công của công ty.

ế độ làm việc

Thời gian làm việc: 8 giờ/ngày từ thứ 2 đến thứ 6 và sáng ngày thứ 7 (5,5

ngày/tuần)

Lương và thưởng theo chế độ cạnh tranh và theo hiệu quả làm việc của

từng người lao động, người lao động được đánh giá lại theo từng quý

Các chế độ: thai sản, con nhỏ, nghỉ phép, nghỉ ốm, làm thêm giờ: Theo Quy

định của Luật lao động và Quy chế của FLC

ển dụng, đào tạo

Từ khi thành lập năm 2009, FLC chỉ có 9 nhân viên Đến nay, nhân sự của

Công ty đã lên đến 45 người, tăng hơn 13 lần Công ty dự kiến đến tháng 12 năm

2011 số lượng lao động làm việc tại FLC là 51 người Cán bộ có trình độ đại học và

trên đại học chiếm 94%, đội ngũ nhân sự của công ty hàng năm liên tục được bổ

sung chủ yếu từ các trường đại học trong và ngoài nước thuộc các chuyên ngành

như: Kiến trúc, xây dựng, tài chính, kế toán, quản trị kinh doanh

Nguồn nhân lực của FLC được đánh giá là được đào tạo căn bản, có tính

chuyên nghiệp cao và nhiều kinh nghiệm

Chính sách đào tạo và phát triển nhân viên là công tác được ưu tiên hàng đầu

của FLC Công tác đào tạo về chuyên môn nghiệp vụ được thực hiện một cách

liên tục và thông suốt, có hệ thống Mục tiêu của công ty là xây dựng và phát

triển đội ngũ nhân viên thành thạo về nghiệp vụ, chuẩn mực trong đạo đức kinh

doanh, chuyên nghiệp trong phong cách làm việc và nhiệt tình phục vụ khách

hàng Các nhân viên trong hệ thống FLC được khuyến khích đào tạo chuyên

sâu về nghiệp vụ phù hợp với chức năng công việc nhằm thực hiện tốt công việc

hiện tại và chuẩn bị cho những công việc có tính trách nhiệm cao hơn

ởng, phúc lợi

Mức lương trung bình hàng thàng là 9 triệu đồng

Chế độ khen thưởng

Xây dựng Quy chế lương, thưởng, hệ thống tiêu chuẩn chức danh và chính

sách nhân viên gắn liền với năng suất, chất lượng và hiệu quả công việc của người

lao động, đảm bảo cạnh tranh với các doanh nghiệp trong ngành nhằm động viên,

khuyến khích người lao động phát huy tính chủ động sáng tạo trong công việc

ế độ phụ cấp bảo hiểm xã hội

Tất cả nhân viên chính thức của FLC đều được hưởng các trợ cấp và đóng

bảo hiểm xã hội phù hợp với Luật lao động Thực hiện đầy đủ chế độ BHXH,

BHYT, BHTN cho người lao động

Người lao động được hưởng: Chế độ hưu trí; Chế độ ốm đau; Chế độ thai sản;

Chế độ tử tuất; Chế độ tai nạn lao động và bệnh nghề nghiệp Tham gia BHTN

người lao động được hưởng trợ cấp thất nghiệp, hỗ trợ học nghề, hỗ trợ tìm việc

FLC tạo môi trường làm việc an toàn, thân thiện, hiện đại, khuyến khích và tạo

điều kiện cho CBCNV học tập, nâng cao trình độ để gắn bó làm việc lâu dài tại

FLC Thêm vào đó, công ty có tổ chức cho CBCNV đi tham quan, nghỉ mát

3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Công ty

3.1 Lĩnh vực kinh doanh của công ty

Định hướng chiến lược phát triển của Tập đoàn FLC là trở thành một công ty

năng động hoạt động trên nhiều lĩnh vực trong đó lấy hoạt động kinh doanh bất

động sản, tư vấn đầu tư và tư vấn tài chính doanh nghiệp, đầu tư và kinh doanh bất

động sản làm trọng điểm Do đó, Công ty FLC là một doanh nghiệp hoạt động trong

các lĩnh vực ngành nghề rất đa dạng Theo Điều lệ của Công ty11, số lượng lĩnh vực

ngành nghề mà Công ty tham gia là 38, với Mục tiêu hoạt động của Công ty là trở

thành một công ty đầu tư bất động sản và tài chính hàng đầu của Việt Nam

Công ty hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực dịch vụ, với 8 loại dịch vụ chính,

như sau:

11Xem Điều 3 Điều lệ của Công ty

Tư vấn đầu tư

Khai thác – chế biến khoáng sản

Đầu tư tài chính (Đầu tư và khai thác dự án bất động sản)

Kinh doanh công nghệ

3.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty trong vài năm gần đây

a Sản lượng dịch vụ qua các năm

Doanh thu từ các dịch vụ của Công ty được ghi nhận khi kết quả của các giao dịch

đó được xác định một cách đáng tin cậy Trường hợp việc cung cấp dịch vụ liên

quan đến nhiều kỳ thì doanh thu được ghi nhận trong kỳ theo kết quả phần công

việc đã hoàn thành vào ngày lập bảng cân đối kế toán của kỳ đó

Bảng 5: Cơ cấu doanh thu năm 2009 – 6 tháng đầu năm 2011 12

Đơn vị: Triệu đồng

12 Nguồn: BCTC kiểm toán Công ty TNHH Đầu tư Trường phú Fortune, Báo cáo kiểm toán Công ty Cổ

phần Đầu tư CRV năm 2009, BCTC kiểm toán Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC năm 2010 và BCTC riêng

và hợp nhất Quý 2/2011 Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC