Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam 10 Chương 3 = Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động kinh doanh dịc
Trang 1HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
KHOA LUẬT
BÀI TẬP LỚN HỌC PHẦN: TỐ TỤNG HÌNH sự
Mã Bài tập lớn: SỐ 08
HỌ VÀ TÊN MssV
Lớp niên chế Nhóm lớp tín chỉ
ĐIẺM TRUNG BÌNH:
Trang 2Mục lục
I MỞ ĐẦU 3
II NỘI DUNG 4
Chương 1 Cơ sở lý luận về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 4
1. Khái niệm 4
2. Đặc điểm, mục đích, ý nghĩa của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 5
3. Sự cần thiết của hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản 6
2 Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam 10 Chương 3 = Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam 14
III KÉT LUẬN 15
Trang 3ĐÈ TÀI: PHÁP LUẬT VÈ KINH DOANH DỊCH vụ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
DANH MỤC Tử VIẾT TẮT
G Mớ ĐẨU
8 Lý do chọn đề tài
Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản là một lĩnh vực hấp dẫn, thu hút sự quan tâm đặc biệt của nhà đau tu trong và ngoài nuớc Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung và hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản nói riêng luôn tiềm ần nhiều rủi ro, gây thiệt hại lớn đến tổng thể nền kinh tế, đến tâm lý nhà đầu tu trong lĩnh vực này Chính vì vậy, nhà nuớc cần xây dựng và hoàn thiện pháp luật
về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của các nhà đau tu, nhằm thúc đầy thị truờng, kích thích nhu cầu và làm tăng giá trị của bất động sản Từ những lý do trên, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam’ ’ có một ý nghĩa quan trọng
2 Mục đích của đề tài
dịch vụângỉỉcPíĩịêẺ íỉằil tiộn (gpiffl?^uậtệYàsfáfi.vấnđề thực tiễn về hoẨt động kin' doanh
Đánh giá thực trạng, rút ra các uu điểm hạn chế bất cập, để từ đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
4 Nhiệm vụ của đề tài
Một là, làm rõ các vấn đề lý luận về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
Hai là, nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật ở Việt Nam về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Ba là, đua ra quan điểm và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao tính hiệu quả của hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
4 Đổi tượng và phạm vi nghiên cứu
Trang 4Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận và các quy định pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
Phạm vi nghiên cứu:
Cơ sở lý luận về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Phân tích các quy định pháp luật hiện hành về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
Đưa ra nhận xệt về các quy định của pháp luật ViệLNạm đối với ho.ạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và đề xuất một số giải pháp cụ thể từ thực tiên hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
> Phươngphảp nghiên cứu:
Tiểu luận sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh
Phương pháp phân tích được sử dụng để làm sáng tỏ các căn cứ, cơ sở khoa học về các quy định pháp luật
Phương pháp chứng minh được sử dụng để chứng minh các luận điểm, các căn cứ là hợp pháp, nhằm đề xuất phương án xây dựng, hoàn thiện
Phương pháp so sánh sử dụng để đối chiếu, đánh giá pháp luật hiện hành với các vămbản pháp.ỊuâLcó biêu lực trước đó và thực tiên áp dụng
3 BO cực tiểu iuạn: Ngoài phan mở đau, tiêu mẫm gom 3 chương, kết luận và tài liệu
Chương 1 Cơ sở lý luận về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Chương 2.Thực trạng pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
Chương 3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam
II NỘI DUNG
Chương 1 Cơ sở lỷ luận về dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
1 Khái niệm
Theo quy định tại khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì kinh doanh bất động sản là việc đầu tư von để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bản, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bắt động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bắt động sản; dịch vụ sàn giao dịch bắt động sản; dịch
vụ tư vắn bắt động sản hoặc quản lỷ bắt động sản nhằm mục đích sinh lợi.1
Như vậy, về cơ bản có hai loại hình hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gOm:
Tự mình kinh doanh bất động sản, bao gOm xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại,cho thuê mua.bất.động sản
Trang 51 Khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
Trang 6Kinh doanh dịch vụ bất động sản: dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản
Khác với kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ để phục vụ việc mua, bán, thuê, cho thuế bất động sản bao gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản? Sàn giao dịch bất động sản? Tư vấn, quản lý bất động sản
, Dịch vụ sàn .giao dich bất động .sản: Là việc thực hiện các giao dich mua bán, chuyển nhưỢng, cho thuế, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản! Tô chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản? giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin ve bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch? kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch? làm trung gian cho các bên trao đôi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.2
2, Đặc điểm, mục đích, ỷ nghĩa của dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Đặc điểm:
khi mĩ'íÁự'íấtqteàỉíệgiaỉ'ứícBă tH khôửg lpimi'ióglớlivàitíiiềli^lịcời ígonkB ộỉ>áỉtehquy định, các dự án bất động sản chất lượng thì mới được đưa lên sàn giao dịch
Thứ hai, thủ tục pháp lý diễn ra trên sàn giao dịch được tiến hành nhanh gọn, hạn
chế thấp nhất các rủi ro
Thứ ba, các chuyên gia sẽ thực hiện chức năng môi giới và tư vấn cho khách hàng
nhằm giúp họ đưa ra quyết định cuối cùng
Thứ tư, các dịch vụ và thông tin về dự án được cung cấp ngay tại sàn giao dịch.
Hình thức cung cấp này được tiến hành theo 2 chiều Một chiều là cho nhà nước để thực
hiện chứCÀUăuy kiểm ;spát,,;quản lý.,icòn.chiềư CÒUJÃÌ âà cho khách hàng, nhà đầu tư có nhu cầu về bấuaộng sản với mục đícn tim Kiêm iợỉ nhuận
Mục đích'. Dịch vụ sàn giao dịch BĐS là noi để các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện bán, cho thuê hoặc cho thuê mua BĐS thuộc quyền sở hữu của mình, ngoài ra sàn còn là noi cung cấp các dịch vụ về BĐS nhằm hỗ trợ cho thị trường BĐS như: dịch
vụ đấu giá, định giá, quảng cáo, tư vấn BĐS Mục đích thành lập sản giao dịch BĐS là
để các hoạt động kinh doanh BĐS, đặc biệt là hoạt động mua bán, cho thuê BĐS diễn ra minh bạch, giúp Nhà nước kiểm soát tốt hon thị trường này và để hạn chế tối đa các rủi
ro cho người dân
Ỷ nghĩa, vai trò'.
2Nguyễn Tiến Đạt, Điêu kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản, https://azlaw.vn/dieu-kien-kinh-doanh-dich-vu-bat-dong-san.htm, truy cập ngày 26/10/2021
Trang 7Thông qua sàn giao dịch BĐS, các thông tin được cung cấp qua sàn giao dịch BĐS
đã được qua sàng lọc và kiểm duyệt kỹ càng Cho nên, tại đây có các thông tin chính xác
và kịp thời Điều này có ý nghĩa quan trọng với rất nhiều chủ thể:
• Nhà nước: Nắm bắt được các hoạt động giao dịch và kinh doanh trên thị trường Đây là co sở để đưa ra các biện pháp quản lý và điều tiết kịp thời Ngoài ra, việc
ngyiPŨáchgiép nướn lý kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính, đảm bảo nguồn thu
• Với các nhà đầu tư và kinh doanh: Là các sản phẩm bất động sản được tiêu thụ
Đồng thời, noi đây cũng cung cấp các thông tin để nắm bắt xu hướng, nhu cầu khách hàng
• Với những người mua BĐS: Có một noi mua bán đảm bảo thông tin chính xác, giúp các giao dịch an toàn và hiệu quả hon.3
4 Sự cần thiết của hoạt động kỉnh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Có thể nói rằng, việc Nhà nước quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh
BĐS ,phải dụrcJìi,ệiì bản, cLì.o t'uê các BĐS thuộc quyền isởhữu của mình.qua sàniỗiao dịch BĐS là một bước ngoạt trong hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ra Việc than' lạp các sàn giao dịch BĐS để bán, cho thuê BĐS là một trong những giải pháp quan trọng và cần thiết để hạn chế tối đa các giao dịch ngầm, không chính thức, làm cho thị trưởng BĐS phát triển minh bạch, trong đó việc mua bán BĐS sẽ được công khai, tạo điều kiện
để những người có nhu cầu có thể dễ dàng tiếp cạn được nhà ở
Sàn giao dịch BĐS không phân biệt đối tượng tham gia là tổ chức hay cá nhân Xét tổng thể thì việc dưa BĐS giao dịch qua sàn sẽ giúp cho Nhà nước quản lý được các giao dịch BĐS, từ đó có những chính sách kịp thời để điều tiết thị trưởng, bảo đàm hoạt động kinh doanh BĐS theo đúng định hướng và đúng yêu cầu đạt ra, góp phần thúc đẩy doanh nghiệp phát triển, lành mạnh hóa thị trường BĐS
Chương 2: Thực trạnb pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn biho dịch bất động sản
ở Việt Nam.
1 Pháp luật về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
1.1. Phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Phạm vỉ hoạt độnb của sàn giao dịch bất động sản:
Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS
3 Trần phương, Sàn giao dịch bất động sản, https://nhadatmoi.net/tin-tuc/san-giao-dich-bat-dong-san-la-gi-
ban-chat-vai-tro-va-chuc-nang.htm l truy cập ngày 26/10
Trang 8Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; giởi thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin ve BĐS cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về BĐS bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS
1.2 Điều kiện thành lập của sàn giao dịch bất động sản
Căn cứ theo điều 69 LKDBĐS 2014 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản:4
Tổ chức, cá nhân muốn thành lập sản giao dịch bất động sản phải đảm bảo đủ điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sản giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giởi bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giởi bất động sản
1 - xi" Sàngiao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, co sở vật chất,
kỹ thuật đáp ứng yêu cầu noạí đọng?
Thứ nhất, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thành lập sản giao dịch BĐS thì bắt buộc
phải thành lập doanh nghiệp, có đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật Khi doanh nghiệp thực hiện đăng ký kinh doanh dịch vụ sản giao dịch BĐS thì phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giởi BĐS Người quản lý, điều hành sản giao dịch BĐS phải đáp ứng một số điều kiện nhất định, đó là phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dường kiến thức về quản lý, điều hành sản giao dịch BĐS và không bị cấm hành nghề theo quyết
» đủng:Oìaụsft‘ỵót'iạí W ể ng ườêậưẳếiỹ l úìlđMna qsy đso dỊàí bóAgàẹva trò hết sức quan trọng, quyết định sự thành công hay thất bại của sàn, bảo đảm để sàn hoạt động có uy tín
Thứ hai, phải có co sở vật chất, kỹ thuật phù hợp vởi nội dung hoạt động của sản giao dịch BĐS Co sở vật chất của sàn được hiểu ở 2 khía cạnh, đó là co sở kỹ thuật và
co sở vật chất; co sở kỹ thuật là hệ thống các máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động của sản như bàn ghế, hệ thống máy tính, máy chiếu, máy quay ; còn co sở vật chất là địa điểm, trụ sở hoạt động của sản.5
Thứ ba, sàn giao dịch BĐS phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn
định Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch thì sàn phải thông báo tởi co quan quản lý
4 Điều 69 LODBĐS 2014
5Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tìết một số điều của Luật Oinh doanh bất động sản
Trang 9nhà nưởc tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết Đây là một trong những điều kiện để hạn chế tình trạng kinh doanh không ổn định hoặc kinh doanh không lành mạnh của sàn, việc chuyển địa điểm, thay đổi tên gọi liên tục có thể gây thiệt hại cho khách hàng nên cần phải có những điều kiện khắt khe để gắn trách nhiệm của sản trong kinh doanh BĐS 6
1.3 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được phép hoạt động dưởi các nội dung quy định tại Điều 70 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Bao gồm:7
Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản? giởi thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản
1.4. Trình tự, thủ tục thành lập sàn giho dịch bất động sản
Trình tự đãnb Oỷ hoạt độnb sàn biao dịch bất độnb sản:
Theo khoản 6 Điều 2 Thông tư 28/2016/TT-BXD, thủ tục mở sàn giao dịch bất động sản được thực hiện theo 02 bưởc sau:8
Bước 1: Thành lập doanh nghiệp
- Doanh nghiệp lựa chọn loại hình công ty phù hợp và nộp hồ sơ đến Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh/thành phố nơi doanh nghiệp đặt trụ sở chính
- Có 02 cách thức để nộp hồ sơ, cụ thể:
+ Cách 1: Nộp hồ sơ trực tiếp tại Phòng Đăng ký kinh doanh
+ Cách 2: Đăng ký qua mạng tại Cổng thông tin Quốc gia về đăng ký doanh nghiệp (https://dangkykinhdoanh.gov.vn) bang chữ ký số công cộng hoặc sử dụng tài khoản đăng ký kinh doanh
Bước 2: Thông báo hoạt động đến Sở xây dựng hoặc Cục quản lý nhà và thị trường
bất động sản
6 3 Bùi Lê Thương, Điêu kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, https://luatminhkhue.vn/dieu-kien-thanh-lap-san-g
7 Điêu 70 Luật kinh doanh bât động sán“năm 2014
8 Khoản 6 Điều 2 Thông tư 28/2016/TT-BXD
Trang 10- Sau khi thành lập doanh nghiệp, đơn vị thành lập cung cấp cỏc thụng tin của sàn giao dịch đen Sở Xõy dựng cấp tỉnh nơi sàn hoạt động hoặc Cục Quản lý nhà và thị truờng bất động sản
- Cỏc Sở Xõy dựng/Cục Quản lý nhà và thị truờng bất động sản cú trỏch nhiệm đăng tải cụng khai cỏc thụng tin của sàn do đơn vị thành lập sàn cung cấp trờn Cổng thụng tin điện tử của đơn vị mỡnh để phục vụ cụng tỏc quản lý
- Khi cú thay đổi một trong cỏc thụng tin tại thụng bỏo hoặc khi sàn chấm dứt hoạt động hoặc khi bị giải thể, phỏ sản, đơn vị thành lập sàn cú trỏch nhiệm thụng bỏo để điờu chỉnh hoặc xúa thụng tin
1.5 Quyền và nghĩa vụ của cỏc chủ thể tham gia hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản
* Quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản:
Sau khi đuợc phộp thành lập sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh đuợc phộp thực hiện cỏc quyờn của mỡnh cũng nhu chịu trỏch nhiệm vờ cỏc nghĩa vụ kốm
9
IrỡOrA ỊYè.O11 ^71 ^70 T nnt L^è Tè X è /lAOlỡn riQí /1/ A TèÍT c Ổ Tè miv / lỈTlrỡ />11 IrỡO Tỡrỡll* con*
txxe^x ^7ivu F /X, ^^7^^^u /: ^^u-ậ-t -krxxxx doaxxxx 0 X ^x^xxx^x SẤXX quy
^xịxxxx cu- LXXw xxxx^x sa-u-:
vẽ cỏc quyờn:
Sàn giao dịch bất động sản đuợc phỏp luật ghi nhận cỏc quyờn sau:
- Yờu cầu khỏch hàng cung cấp hồ sơ, thụng tin vờ bất động sản đuợc đua lờn sàn giao dịch bất động sản
- Từ chối đua lờn sàn giao dịch bất động sản cỏc bất động sản khụng đủ điờu kiện đua vào kinh doanh
- Đuợc thu phớ dịch vụ của khỏch hàng cú bất động sản đuợc đua lờn sàn giao dịch bất động sản
- Yờu cầu khỏch hàng bồi thuờng thiệt hại do lỗi của khỏch hàng gõy ra
- SCỡgớWfđỡỉớiWớ? trong hợp đồng
Đi kốm với cỏc quyờn trờn, sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện nghờm tỳc, đầy đủ cỏc nghĩa vụ của mỡnh theo quy định Đú là:
- Thực hiện chế độ bỏo cỏo theo quy định của phỏp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nuớc cú thẩm quyờn
- Thực hiện nghĩa vụ vờ thuế với Nhà nuớc theo quy định của phỏp luật
- Bảo đảm bất động sản đuợc đua lờn sàn giao dịch phải cú đủ điờu kiện đuợc giao dịch
- Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điờu kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản