Luận văn thạc sĩ nghiên cứu xây dựng phần mềm hỗ trợ định giá đất áp dụng thử nghiệm tại thị trấn phùng huyện đan phượng thành phố hà nội

DANH MỤC HÌNHình2.2:Sơđồcasửdụngusecasediagramcủahệthống...36 ình2.3:Sơđồhoạtđộngcủachứcnăng“Tìmkiếmthửađấtcầnđịnhgiá”...38 ình2.4: Sơ đồ hoạt động của chức năng“ịnh giá đất bằng phương

Hà Nội, 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Hồng Lương

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

(ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG,

HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Hồng Lương

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

(ÁP DỤNG THỬ NGHIỆM TẠI THỊ TRẤN PHÙNG,

HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Quốc Bình

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNGGiáo viênhướngdẫn Chủ tịch hội đồng chấm luậnvăn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS TrầnQuốcBình TS Bùi QuangThành

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, dữ liệu,kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳluận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõnguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Lương

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi

đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoahọc,các thầy côgiáo cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp

TôixinbàytỏsựcảmơntrântrọngnhấttớigiáoviênhướngdẫnkhoahọcPGS.TS Trần QuốcBình đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quátrìnhhoàn thành luậnvăn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo hoa

ịa l , Trường ại học hoahọc Tự nhiên, ại học Quốcgia à Nội đãnhiệttình giúp đỡ tôi trong quá trình hoànthành luận vănnày

Tôixin chân thànhcảmơntớigia đình,những người thân,cánbộđồng nghiệpvàbạnbèđãtạođiều kiệnvề mọi mặt cho tôi trong quá trìnhthựchiện đềtàinày

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Lương

MỤC LỤC

C ƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ẤT VÀ CÁC P ƯƠNGPÁP

ỊNG I Á ẤT 12

1.1 Cơ sởlluận vềgiáđất 12

1.1.1 ấtđai vàgiáđất 12

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đếngiáđất 14

1.1.3 ịnhgiáđất 15

1.1.4 Phương thức tổ chức hoạt động địnhgiá đất 16

1.1.5 Cơ sở pháplhiện hành về giá đất và định giá đất tại ViệtNam 18

1.2 Các phương pháp định giá đất tạiViệtNam 19

1.2.1 Phương pháp so sánhtrựctiếp 19

1.2.2 Phương phápchiếttrừ 20

1.2.3 Phương phápthặngdư 21

1.2.4 Phương phápthu nhập 21

1.2.5 Phương pháp hệ sốđiềuchỉnh 22

1.3 Sựcầnthiếtxâydựngphầnmềmhỗtrợđịnhgiáđất 23

1.4 Tìnhhìnhnghiêncứuvàứngdụngcôngnghệthôngtintrongđịnhgiáđất 25

1.4.1 Trênthếgiới 25

1.4.2 TạiViệtNam 27

C ƯƠNG 2: XÂY DỰNG P ẦN MỀM Ỗ TRỢỊNGIÁẤT 30

2.1 Lựa chọn giải phápcôngnghệ 30

2.2 Thiết kếhệthống 33

2.2.1 Ngôn ngữ UML trong thiết kếhệthống 33

2.2.2 Xây dựng sơ đồ casử dụng 35

2.2.3 Xây dựng sơ đồhoạtđộng 37

2.2.4 Xây dựng sơđồlớp 40

2.3 Xây dựng phần mềm hỗ trợ địnhgiáđất 44

2.3.1 Các phương pháp định giá đất sử dụng tronghệthống 44

2.3.2 Công cụ phát triểnhệthống 46

2.3.3 Chức năng định giá đất theo phương pháp so sánhtrựctiếp 48

2.3.4 Chức năng định giá đất theo phương phápchiếttrừ 53

C ƯƠNG 3: T Ử NGIỆM ỊNGIÁ ẤT TẠIT ỊTRẤNPÙNG,

UYỆN AN P ƯỢNG, TÀN PỐÀNỘI 56

3.1 hái quát về khu vựcnghiêncứu 56

3.1.1 iều kiệntựnhiên 56

3.1.2 iềukiện kinh tế -xãhội 59

3.2 Thử nghiệmphầnmềm 63

3.2.1 Thu thập thông tingiáđất 63

3.2.2 ịnhgiá đất theo phương pháp so sánhtrựctiếp 67

3.2.3 ịnhgiá đất theo phương phápchiếttrừ 70

3.3 ánhgiákếtquảthửnghiệmphầnmềm 71

ẾT LUẬN VÀ IẾNNGỊ 74

TÀI LIỆU TAMẢ O 76

DANH MỤC HÌNH

ình2.2:Sơđồcasửdụng(usecasediagram)củahệthống 36

ình2.3:Sơđồhoạtđộngcủachứcnăng“Tìmkiếmthửađấtcầnđịnhgiá” 38

ình2.4: Sơ đồ hoạt động của chức năng“ịnh giá đất bằng phương pháp so sánhtrựctiếp” 39

ình2.5:Sơđồhoạtđộngcủachứcnăng“CậpnhậtCSDL” 40

ình2.6: Mô hình cơ sở dữ liệu giá đất thể hiện bằng sơđ ồ lớp 41

ình2.7: Quy trình định giá đất theo phương pháp so sánhtrực tiếp 44

ình2.8: Quy trình định giá đất theo phương phápchiết trừ 46

Hình 2.9: Giao diện thiết kế củaQt Designer 47

ình2.10:ố i tượngđãtắtchứcnăngenabled 49

ình2.11:Tínhtoántỷlệphầntrămcủatiêuchí“ìnhdạng” 50

ình2.12: Người sử dụng sửa đổi tỷ lệphần trăm 51

ình2.13:Tínhtoántỷlệđiềuchỉnhvàmứcđiềuchỉnhtiêuchí“ìnhdạng” 52

ình2.14: Giao diện của phương phápchiếttrừ 53

ình2.15:Tínhtoángiátrịcôngtrìnhxâydựng 54

ình2.16: Cảnh báo người sử dụng nhập định dạng dữliệusai 55

ình3.1:VịtríthịtrấnPhùng 56

ình3.2: Vị trí tương quan giữa thửa đất thẩm định và các thửa đấtsosánh 65

ình3.3: Vị trí tương quan của thửa đất thẩm định với các thửa đất so sánh và thông tin thửa đất sosánh1 66

ình3.4: Giao diện của công cụ định giá bằng phương pháp so sánhtrựctiếp 67

ình3.5:Tìmkiếmthửađất 68

Hình 3.6: Nhập thông tin để tính toán mức giáchỉdẫn 68

ình3.7:Cảnhbáongườisửdụngkhinhậpsaitênxácnhận/mậtkhẩu 69

ình3.8: Dữ liệu định giá đã được cập nhậtvàoCSDL 69

ình3.9:Nhậpthôngtinđãthuthậpvàtínhgiá 70

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Danh mục các trường hợp sử dụng (use case) củahệthống 37

Bảng 2.2: Nội dung thông tin của cơ sở dữ liệugiáđất 42

Bảng 2.3: Công thức tính tỷ lệ % của 3 tiêu chí giao thông, diện tích,mặt tiền 51

Bảng 3.1: Dân số từng khu dân cư của thịtrấn Phùng 61

Bảng 3.2: Thu thập giá và các tiêu chí so sánh của 3 thửa đất đã cógiaodịch 63

Bảng 3.3: Thông tin về giá trị căn nhà các thửa đấtsosánh 67

Bảng 3.4 Tổng hợp kiến của những người tham giathửnghiệm 71

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL Cơ sở dữliệu

TN&MT Tài nguyên và Môitrường

UBND Ủy ban nhândân

GIS Geographic Information System

(Hệ thống thông tin địalý)QGIS Quantum Geographic InformationSystemUML Ngôn ngữ mô hình hóa thốngnhất

GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luậnvăn

ấtđailànguồntàinguyênvôcùngquýgiá,nguồntưliệusảnxuấtkhôngthể thay thế được

và là một nhân tố vô cùng quan trọng trong sự phát triểncủađất nước Luật đất đai

2013 đã quy định rất rõ quản lý tài chính về đất đai làmộttrong những nội dungquản l nhà nước về đất đai iều đó cho thấy, giáđấtđóng một vai trò hết sức quantrọng đối với các hoạt động kinh tế, xã hội ây là căn cứ giúp Nhà nước có thể điềutiết việc quản l đất đai thông qua giá cảnhằmbảo đảm quyền lợi của người sử dụngđất, quyền lợi của Nhà nước, nhà đầutưvà đảm bảo ổn định xãhội

Sựchênhlệchngày càng caovềcungcầuđấtđaitrênthịtrườnglàmchogiátrịquyềnsửdụngđấtngàyc à n g tăng.iềunàydẫnđếngiáđấttrênthị trường chuyển nhượng,đấugiá, biếnđộngliêntụcdướitácđộngcủanhiều yếu tố Giáđấtkhôngổnđịnhgây khókhăncho cácnhucầuthườngxuyênvề đấtđai nhưthếchấp,chothuê,bảohiểm,đầutư hoặctrongnhiềutrường hợp giải quyếtcáctranhchấpvềđấtđaikhôngxácđịnhđược giátrịcủa bất độngsản

Những thực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản là thực sự cầnthiết nhằm phục vụ cho công tác quản l Nhà nước về đất đai, hay trong việc thuthuế, lệ phí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng, để đáp ứng nhu cầucủa người sở hữu bất động sản khi thực hiện các giao dịch

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của BộTN&MTquyđịnh chi tiếtphương pháp định giá đất Hiện nay, các phần mềm hỗ trợ chocôngtác định giá đấtvận dụng theo những phương pháp định giá của BộTN&MTđãđượctriểnkhai.Nhưngtrênthựctếcácphầnmềmnàyđềumấtphí,ítđốitượngcóthể tiếp cận được gây ra sự hạn chế trong công tác địnhgiá

Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triển bởi sự tiệndụng, cho phép các nhà phát triển phần mềm có thể xây dựng các dự án mà khôngphụ thuộc nền tảng thương mại, sẵn sàng để xem, chỉnh sửa và tái phân phối Hiệnnay QGIS là một trong những phần mềm GIS có giao diện dễ sử dụng, khá phổbiến, có công cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt QGIS cho phép phân tíchkhông gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệu như PostgresSQL, MSSQL, Oracle, DB2,

Thị trấn Phùng nằm ngay trên Quốc lộ 32 và là trung tâm của huyệnanPhượng,thành phốHà Nội Trong những năm qua, cùng với sự phát triển nhanh chóng củaquá trình đô thị hóa, bộ mặt thị trấn đang từng bước thay đổi Vì vậy, nhu cầu sửdụng và giao dịch đất đai như xây dựng nhà ở, khu dân cư tăng lên rất nhanh, đấtđai trở thành hàng hoá chiến lược, là vấn đề sôi động trên địa bàn thị trấn Do vậy,việc xác định giá đất làm cơ sở giao dịch trở nên cấp thiết trong quá trình phát triểnkinh tế - xã hội của thị trấn và việc triển khai áp dụng một phần mềm hỗ trợ địnhgiá đất ở đây là một vấn đề cấp thiết

3 Nhiệm vụ nghiêncứu

- Nghiên cứu tổng quan về giá đất và công tác định giáđất

- Nghiên cứu về công nghệ GIS mã nguồnmở

- Xâydựngphầnmềmtínhtoángiáđấttheocácphươngphápđịnhgiáđấtdo Bộ TN&MT quy định

- Thử nghiệm trên địa bàn thị trấn Phùng, huyện an Phượng,

thànhphốHàNội

- Phươngphápchuyêngia:đượcsửdụngnhằmthunhậncáctrithứctổnghợp từlĩnh vực thẩm định giá đất như lựa chọn các yếu tố so sánh trong địnhgiáđất,cách thức tính toán dùng để định giá và phân tích tổng hợp ý kiến các chuyên gia

về hệ thống được xâydựng

- PhươngphápGIS:đượcsửdụngvớimụcđíchxửlý,biêntậpcácdữliệukhông gian

và ứng dụngchoviệc thiết kế và xây dựng phần mềm mã nguồnmở

- Phương pháp thử nghiệm thực tế được áp dụng nhằmkiểm chứng,đánhgiá

và hoàn thiện kết quả nghiên cứu của luận văn tại địa bàn nghiên cứu,hướngdẫn thửnghiệm cho cán bộ và người sử dụng, thu thập ý kiến đánh giá quamẫuphiếu đãchuẩnbị

6 Kết quả đạt được và ý nghĩa khoa học, thựctiễn

- Kết quả đạt được: Phần mềm hỗ trợ định giá đất theo quy địnhcủaBộTN&MT

- Ý nghĩa khoa học: Kết quả của luận văn góp phần đưa ra một giảiphápvềcông nghệ cho công tác định giáđất

- Ý nghĩa thực tiễn: Sản phẩm kết quả của luận văn sẽ góp phần hỗ trợ cácthẩm định viên trong quá trình sử dụng các phương pháp định giá đấtcủaBộTN&MT

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

ất đai là nguồn của cải, là tàisản cố định hoặc đầu tư cốđịnh, làthướcđo sự giàu có của một quốc gia ất đai còn là sự bảo

hiểmvềtàichính,nhưlàsựchuyểnnhượngcủacảiquacácthếhệvànhưlàmộtnguồn lực cho cácmục đích tiêudùng

Các Mác viết:“ất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điềukiệnđểsinhtồn,làđiềukiệnkhôngthểthiếuđượcđểsảnxuất,làtưliệusảnxuấtcơbảntrongnông, lâm nghiệp” [8] Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ mộtngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cảivậtchất đểduy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngàynay

ồngthờiđấtđaicònđượccoilàmộttàisảnđặcbiệtvìbảnthânnókhôngdolao độnglàmra màlaođộngtácđộng vào đất đai đểbiếnnó từtrạng thái hoanghóa trởthànhsửdụngvàođamục đích.ất đai cố định về vịtrí,có giới hạn vềkhông gianvà vôhạnvềthờigiansử dụng.Bêncạnhđó,đất đai còn có khảnăng sinhlợivìtrongquátrìnhsử dụng,nếubiếtvà sử dụngđấtđai hợp lýthì giá trịcủa đấtkhông những không mấtđimàcó

vớicáctàisảnthôngthườngkháctrongquátrìnhsửdụngphảikhấuhaosảnphẩm

1.1.1.2 Giá đất

ất đai là sản phẩm phi laođộng, bản thân nó không cógiá trị Do đó đối với đất đai

mà nói giá cả đất đai phảnánh tác dụng của đất đaitrong hoạt động kinh tế, nó

là sự thu lợi trong quá trìnhmua bán Nói cách khácgiácảđất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao haythấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả

đấtvàcũngcógiácảtươngứng,nhưgiácảquyềnsởhữu,giácảquyềnsửdụng,giá cả quyềnthếchấp,

Trên thực tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam tồn tại 2 mứcgiáhaycòngọilàhaigiá:giáđấtthịtrườngvàgiáđấtdoNhànướcquyđịnh.Giáđấtthịtrườngđược hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất vớicácbênkháccóliênquantrongđiềukiệnthịtrườngmởvàcạnhtranh;giáđấtNhànướcquy địnhtrên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuếvàcác mục đíchkhác của Nhà nước Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mậtthiếtvà chi phối lẫnnhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thịtrường,trongđócácmứcgiáđấtthịtrườngthườngđượcxáclậptrướccácmứcgiá đất Nhà nướcquy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnhtươngđốicòngiá đất thị trườngthường ở trạng thái động[17]

iều3 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đấttính trên một đơn vị diện tích đất” [15] Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân,giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng

đất,làtổnghòagiátrịhiệnhànhcủađịatônhiềunămđượcchitrảmộtlần,làhìnhthứcthực hiệnquyền sở hữu đất đai trong kinhtế.

Pháp luật Việt Nam cũng quy định giá đất được hình thành trong các trường hợpsau [14]:

- DoỦybannhândântỉnh,thànhphốtrựcthuộctrungươngquyđịnh;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụngđất;

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người cóliênquankhi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyềnsửdụng đất;góp vốn bằng quyền sử dụngđất.

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giáđất

a Vịtrí

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: khoảng cách đến trung tâm thành phố,trung tâm thương nghiệp hoặc các trung tâm tập trung đông dân

Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của thửa đất càng lớn

ối với mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tươngđối [28] Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nóitrênđều có vai trò quantrọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất Những thửa đất nằm tại trung tâm đôthị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đất cùng loại nằm ở cácvùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những thửađấtnằm tại các ngã 4 hay ngã 3,trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vịtrí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánhgiáưuthếvềvịtrílàcựckỳquantrọng,đặcbiệtlàđốivớiviệcxácđịnhgiáđất

b Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lôđất

Diện tích thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏquá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sửdụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quảtrưngbày và thulợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinhdoanh,thương mại vàngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

Hình dạng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tamgiác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi

cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loạinhucầu cụ thểcủa đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở,thì

loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâuthửa đất là từ 10m-15m.

c Điều kiện cơ sở hạtầng

iềukiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu baogồm:điện, điệnthoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra cònxemxét đến cấphạng, kết cấu, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần iều kiện cơ sở hạ tầng kỹthuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại giao thôngcủađịa phương, độ rộng,

độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài Cácthửađất gần các đường giaothông chính,độrộng đường lớn hay gần các hệthốngphương tiện giao thông côngcộng thì giá đất sẽ khác nhau so với các thửađấtnằm trong ngõ,ngách

d Chất lượng môitrường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm:môitrường nhânvăn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môitrườngtựnhiênnhư:địachất,địathế,độdốc,hướnggió,khôngkhí,độônhiễm chođếncácđiều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư,trìnhđộ giáodục và mức thu nhập ở khuvực

1.1.3 Định giáđất

Quyết định giá đất là một trong 8 quyền của nhà nước đối với đất đai[15]và là công

cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản l đất đai thích hợp theo địnhhướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyềnsửdụng có trả tiềntheo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa ngườiquảnl và người sử dụngđất Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và ngườisửdụng đất có quyềnchuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê, vàNhànước có quyền thu hồi đấttheo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chứcthốngnhất các công trình xây dựng cơ

sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất cóthu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầuđòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển củanềnkinh tế hàng hoá xã hội chủnghĩa

TheoW.Sealrooke(ViệnđạihọcPortsmouth,VươngquốcAnh),địnhgiáđất là sự ước tính

về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đíchsửdụng đã được xác định,

ở tại một thời điểm xác định [6] ất đai là một tàisảnđặc biệt Giá đất ngoài các yếu

tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì nó còn bị tác động bởi các yếu tốtâm lý, xã hội Do đó, việc định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị màkhông thể tính đúng, tính đủ như so vớiviệcđịnh giá các tài sản thôngthường

ịnh giá đất tạo điều kiện đểđảm bảo công bằng trongviệc thực hiện các nghĩa vụtài chính liên quan tới đấtgiữa người quảnlv à n g ư ờ i s ử d ụ n g đất,giữangười sử dụng đất với nhau

ịnh giá đất đóng vai trò rấtquan trọng trong nền kinh tế,thông qua kết quả định giá

nó giúp cho Nhà nước vàngười sử dụng đất có nhữngquyết định đúng đắn trongquản lý, kinh doanh và trongcác giao dịch dân sự khác[17]:

1 Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất,

gópphầnổn định thị trường đất

2 Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: chothuê,thế chấp, cầmcố

3 Cơ sởđểđềnbùđất khiNhànướcthuhồiđất,tính giátrịtàisảnkhithuhồi

4 Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụngđất.ịnh giá đất còn đóng góp

vào việc đảm bảo công bằng

xã hội, đặc biệt là khi giải

quyết tranh chấp đất đai, xâydựng và thực hiện luật pháp

về đất đai

1.1.4 Phương thức tổ chức hoạt động định giáđất

ịnhgiábấtđộngsảnlàlĩnhvựcđượcnhiềuquốcgiatrênthếgiới,kểcảcácnướcpháttriểncũngnhưđangpháttriểnđầutưnghiêncứutừnhiềuthậpkỷqua

Tại các nước như Mỹ, Thuỵ iển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, định giáđất và bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế Các kết quảnghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá bất

động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạođiềukiệncho các giao dịch dân sự trên thị trường bất động sản nhưmuabán,chuyểnnhượng,cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản diễn ra thuậnlợi.

Hiện nay, hoạt động định giá đất và bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa làmột công cụ của quản l nhà nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loạidịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước[26]

Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy nhà nướcnhưngnội dungđịnh giá và quản l nhà nước đối với hoạt động định giá đấtvàbấtđ ộ n g sảnnóichungtạinhiềunướctrênthếgiớicónhữngđiểmkhágiốngnhau

a số luật liên quan đến bấtđộng sản và môi giới bất

nướcđềuchỉrõđịnhgiávàquảnlýhoạtđộngđịnhgiáđấtđượcxácđịnhlàmộttrongnhững nội dung chính của hoạt động quản l nhà nước Hoạt động địnhgiáđất và bấtđộng sản diễn ra trong hành lang pháplđ ã đ ư ợ c x á c lập

Vềchếđộđịnhgiábấtđộngsản:Cáctàisảnthuộcđốitượngphảiđịnhgiálà đất và các bấtđộng sản khác gắn liền với đất Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sảnthuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyểnnhượngmụcđíchsửdụng.Việcđịnhgiáđấtvàbấtđộngsảnđượctiếnhànhtheođịnh kỳ 4 năm,

5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗinước.Trong các trường hợpphát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấphoặcchuyển mục đích sử dụng đấtthì việc định giá đất và bất động sản sẽ đượctiếnhành đột xuất theo yêu cầu[26]

Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nóichung, có 2 mô hình tổ chức định giá là: tổ chức định giá củaNhànướcvàtổchứcđịnhgiácủatưnhân.Tổchứcđịnhgiátưnhânchịusựquảnlývềmặtnhànước của cơ quan định giá nhà nước[26]:

- Tổ chức định giá của Nhà nước có chức năng xây dựng giá đấtvàbấtđộngsản,thựchiệnquảnlnhànướcvềcôngtácđịnhgiáđấtvàbấtđộngsản

trên phạm vi cả nước Theo đó, giá đất và bất động sản được định giá vàbanhànhtheo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quyđịnh củamỗinước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy banđịnhgiá Trungương phê duyệt Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản cósựtham gia địnhgiá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó cósực h ê n h l ệ c h l ớ n

1.1.5 Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất tại ViệtNam

Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là một trong những nội dung quan trọng bậc nhấthiện nay của công tác quản l nhà nước về đất đai Giải quyết đượccơchế định giáđất, thì các quy định khác liên quan đến đất đai và bất động sản sẽ được xử lý dễdàng và thuận lợi Do vậy, Nhà nước đưa ra nhiều văn bảnphápluật để làm căn cứpháp lýchovấn đề định giá đất

Luật đất đai năm 2013 quy định chi tiết nguyên tắc định giá đất tại iều

112 hi đó, nguyên tắc định giá phải đảm bảo theo mục đích sử dụng, thời hạn sửdụng, phù hợp với giá phổ biến và cùng một thời điểm với các loại đất trên thịtrường

Chính phủ đã quy định các phương pháp định giá đất tại iều 4 và iều5của Nghị định

số 44/2014/N -CP ban hành ngày 15/05/2014 Hiện nay có 05phươngphápđịnhgiáđấtlàphươngphápsosánh,chiếttrừ,thunhập,thăngdưvà hệ số điềuchỉnh Mỗi một phương pháp có yêu cầu về thông tin cần thuthậpvà những điềukiện áp dụng khácnhau

ểlàmrõhơntừngphươngpháp,Thôngtưsố36/2014/TT-BTNMTngày30/06/2014 của BộTN&MT đã quy định chi tiết về các phương phápđịnhgiáđất;xâydựng,điềuchỉnhbẳnggiáđấtcụthểvàtưvấnxácđịnhgiáđấttại.Cùngvớiđó,Thôngtưcònđưaracácvídụcụthểcủatừngphươngpháptrongthựctếđể người dân hiểu rõ hơnkhi áp dụng trong thựctiễn.

Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá bất động sản ối tượng thẩm địnhbất động sản có thể là đất là nhà ở hoặc các bất động sản thương mại,

1.2 Các phương pháp định giá đất tại ViệtNam

Theo Nghị định số 44/2014/N -CP ngày 15/05/2014 quy định về giá đất đượcChính phủ ban hành, có 05 phương pháp định giá đất là: Phương phápsosánh trựctiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phươngphápthặng dư vàPhương pháp hệ số điều chỉnh giá đất [5]

1.2.1 Phương pháp so sánh trựctiếp

Phươngphápsosánhtrựctiếplàphươngphápđịnhgiáđấtthôngquaviệcphân tích mức giá củacác thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất,vịtrí, khả năng sinh lợi, điềukiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lývềquyềnsửdụngđất(sauđâygọilàthửađấtsosánh)đãchuyểnnhượngtrênthịtrường, trúngđấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửađấtcần định giá[5]

Các trường hợp áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giátrịtài sảntrong các trường hợpsau:

- Cáctàisảncótínhđồngnhấtnhư:cáccănhộ,cácchungcư,cácdãynhàcùng xâydựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phânxưởng,cácnhàkhotrênmộtmặtbằng,cácnhómvănphòngvànhómcửahiệu

- ấttrống.

Ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹthuật

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thịtrường

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương phápkhác

Nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

- Phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực

thìmớicó thể sử dụng để so sánhđược

- Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịchsử

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh

nghiệmvàkiếnthứcthịtrườngthìmớicóthểtiếnhànhđịnhgiámộtcáchthíchhợp

1.2.2 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiếttrừ làphương pháp địnhgiáđất đốivớithửa đất cótàisảngắn liềnvớiđất bằngcáchloại trừphầngiátrịtàisản gắnliềnvới đất ra khỏi tổnggiá trịbất độngsản(baogồm giá trịđất vàgiá trịtài sản gắn liền vớiđất) [5]

Trường hợp sử dụng

ược dùng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắnliềntrongtrườnghợpkhôngcóđủsốliệuvềgiáthịtrườngcủacácthửađấttrốngtươngtựvớithửa đất cần xác địnhgiá

Ưu điểm của phương pháp chiết trừ

- Có thể định giá cho các mảnh đất có ít dữ liệu trên thịtrường

- ịnh giá cho các mảnh đất có tài sản đã qua sửdụng

Hạn chế của phương pháp chiết trừ

- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí không tạo ra giátrị

- Người thẩmđịnhgiáphải có kiến thức nhất định về

xâydựng,vềgiáthànhxâydựngvàphảicókinhnghiệmđểcóthểápdụngđượcphươngphápnày

1.2.3 Phương pháp thặngdư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đấtcótiềm năngphát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặcđượcphép chuyểnmục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chiphí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định củabấtđộng sản [5]

Ưu điểm của phương pháp thặng dư:

+ Là phương pháp định giá phù hợp với các B S có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư;

+ Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên

dễ thuyết phục khách hàng, thích hợp để đưa ra mức giá đấu giá

+Phươngphápđịnhgiánàyđượcthựchiệnthôngquaviệcmôtảmộtquátrìnhđầutư,vìvậycógiátrịtrongviệctưvấnđầutư

Nhược điểm của phương pháp thặng dư:

+ hó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện củathị trường

+ Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước tính các chiphí và giá bán

+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy, đã giảđịnh tất cả các dòng tiền xảy ra ờ cùng một thời điểm, mà giả định này là khônghiện thực

1.2.4 Phương pháp thunhập

Phương phápthunhập là phương pháp định giá đất tính bằng thươngsốgiữa mức thunhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diệntíchđất so với lãi suấttiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiềngửi VN kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mạinhànước có mức lãi suất tiền gửitiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh [5]

Ưu điểm của phương pháp thu nhập:

+ ơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng;

+Cóđộchínhxáctươngđốicaokhicónhữngthôngtinvềcácthươngvụchính xác và có thể

so sánhđược

Nhược điểm của phương pháp thu nhập:

+Trongphântíchcácthươngvụ,cầnphảiđiềuchỉnhnhiềumặt:Tuổithọ,chất lượng, thời hạncho thuê,những thay đổi về tiền cho thuê trongtươnglai, Dẫnđếnkhóthuyếtphụcđượckháchhàngbởinhữngthôngtinđãđiềuchỉnh

+ Nhiều dữ liệu ước tính, điểu chỉnh, vì vậy đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điềuchỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin ộ chính xác có thể bị hạn chế do mức độchuẩn xác của thông tin dự báo

+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai.+ Áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ B S cũng

cố định Trong khi hiệu quả của B S trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầutrong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tưlạitập trung vào lợinhuận ròng tiềmtàng

+ Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhậptừB S trongtừng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của B S

ây là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốcgianềnkinhtếthịtrườngchưapháttriểnnhưởnướcta

+ Phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt,màthườngđược sử dụng để định giá những B S cá biệt, phù hợp cho nhữngBSmang lại thunhập đều đặn qua từng thời gian gồm: trung tâm thương mại,kháchsạn, rạpchiếu phim, khu côngnghiệp,

1.2.5 Phương pháp hệ số điềuchỉnh

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sửdụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy bannhân dân cấp tỉnh) ban hành [5].

phương, giá đất cụ thể đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, giáđấttrongbảng giá đất để xây dựng hệ số điều chỉnh giáđất

Xác định giá đất của thửa đất cần định giá [3]:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnhgiáđất

1.3 Sự cần thiết xây dựng phần mềm hỗ trợ định giáđất

Ngàynay,sựchênhlệchngàycàngcaovềcungcầuđấtđaitrênthịtrườngđã làm cho giá trịquyền sử dụng đất ngày càng tăng iều này dẫn đến giá đất trên thị trường chuyểnnhượng, đấu giá, biến động liên tục dưới tácđộngcủanhiềuyếutố.Giáđấtkhôngổnđịnhgâykhókhănchocácnhucầuthườngxuyênvề đấtđai như thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, đầu tư, hoặc trong nhiềutrườnghợp giảiquyết các tranh chấp về đất đai không xác định được giá trị củabấtđộng sản Nhữngthực tế trên cho thấy định giá đất hay định giá bất động sản là thực sự cần thiếtnhằm phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai,haytrong việc thu thuế, lệphí, tiền sử dụng đất, giá đền bù giải phóng mặt bằng, đểđápứngnhucầucủangườisởhữubấtđộngsảnkhithựchiệncácgiaodịch

ịnh giá tốt sẽ đảm bảo đượcquyền lợi của doanh nghiệp,

vàcánhânkhithamgiathịtrườngcũngnhưtínhminhbạch,lànhmạnhkhôngchỉcủathịtrường bất động sản mà của cả những lĩnh vực khá nhạy cảm như tíndụngngân hàng

và sâu xa hơn là sự ổn định của cả nền kinh tế Tại Việt Nam, hoạt động định giámới phát triển khoảng 10 năm trở lại đây ến nay đã có hơn 80 doanh nghiệp đanghoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá Bộ Tài chính đã cấp phép trên 450 thẻ đăng

ký hành nghề thẩm định viên và các sở xây dựng cũng đã cấp chứng chỉ cho khoảng25.000 định giá viên bất động sản[29]

Hiện nay, các phương pháp định giá đất đã được quy định cụ thểtrongThông tư số36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyênvàMôitrường.Mỗimộtphươngphápcónhữngưunhượcđiểmkhácnhauphùhợpvớitừngtrườnghợpđịnhgiáđấtcụthể.Thựctếchothấy,phươngphápđịnhgiáđấtsosánhtrựctiếpvàphươngphápđịnhgiáđấtchiếttrừlà2phươngphápđượcsửdụngphổbiếnnhấthiệnnaybởicácthẩmđịnhviêndo2phươngphápnàyđượcsử dụng chủ yếu cho công tác định giá đất hoặc giá nhàđất liên quan đến các mục đích mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi vềtài sản, Các phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản,ngoại

trừcácbấtđộngsảnđặcbiệtnhưtrạmxăngdầu,kháchsạn,haycáccaoốcthươngmại.Kết quảcủa các phương pháp này phản ánh thực tế và khách quan giácủathịtrườngtrêncơsởthựchiệnmộtsốđiềuchỉnhthíchhợpnêndễđượcmọingườichấpnhận ngay cả các cơ quan pháp luật ộ tin cậy của các phương phápnàycàng cao khithẩm định viên thu thập và xử lý các dữ liệu đối sánh càng lớn và càng chínhxác.Tuy nhiên, thực tế hiện nay cũng cho thấy, phần lớn các thẩm định viên thực hiệncông tác thẩm định giá đất đều dựa trên việc tính toán thủ công, các thông tin về tàisản so sánh, tài sản thẩm định đều được thu thập ngoài thựcđịa,sau đó các thông tinnày được tổng hợp lại và tiến hành tính toán theo cáccôngthức, quy định của Bộ Tàinguyên và Môi trường Việc tính toán thủ công cóthể

gây ra các sai số không đáng có như sai số do nhập nhầm số liệu, sai sốtrongviệctính toán theo các công thức, ặc biệt, trong nhiều trường hợp, ngườiđithu thậpthôngtinngoài thực địa không phải là người tiến hành thực hiệnthẩmđịnh giá, do đó

độ chính xác của kết quả sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào những sốliệuthuthậpngoàithựcđịatrongkhiđóngườithựchiệnthẩmđịnhlạikhôngthểcó một cáinhìn cụ thể về mối liên hệ không gian, vị trí giữa tài sản thẩm định với các tài sản

so sánh Hơn nữa, vì việc thẩm định giá được thực hiện thủcôngnên công tác cậpnhật kết quả tính toán giá đất vào cơ sở dữ liệu của các đơn vị thẩm định cũng đượcthực hiện thủ công và do đó sẽ dễ dàng dẫn đến các saisốkhông đáng có do quá trìnhnhập liệu thủ công gâyra

Hiện nay, cũng đã có một số phần mềm thương mại hỗ trợ cho côngtácđịnh giá đấttheo quy định của pháp luật Tuy nhiên, các phần mềm này đều làcácphầnmềmcóthuphínênítđốitượngcóthểtiếpcậnđược.Hơnthếnữa,cácphần mềm này

hỗ trợ công tác định giá những vẫn không cho phép ngườidùngcó thể hiển thị bản

đồ thửa đất một cách trực quan để thẩm định viên có thể thấy được mối liên hệkhông gian giữa thửa đất thẩm định và các thửa đất sosánh.Chính vì vậy, việc xâydựng một phần mềm dựa trên nền tảng mã nguồn mởnhằmhỗtrợcôngtácđịnhgiáđấtmàởđóngườidùngcóthểthaotácvớidữliệubản đồ, đồngthời cho phép người dùng có thể thực hiện nghiệp vụthẩmđịnhc ũ n g nhưchophépngườidùngcóthểcậpnhậtkếtquảđịnhgiávàocơsởdữliệulà rấtcần thiết trong giai đoạn hiệnnay

1.4 Tình hìnhnghiêncứuvàứng dụngcôngnghệ thông tin trong định giáđất

1.4.1 Trên thếgiới

Trên thế giới, đã có nhiều tác giả ứng dụng các công nghệ tiên tiến nhằm nâng caohiệu quả của công tác định giá đất cũng như cung cấp thông tin giáđấttới ngườidân Nyarko và Lemmen (2008) đã thực hiện một nghiên cứuvềvấnđềcảitiếnquytrìnhxửlthôngtingiáđấtthôngquaviệcứngdụngcôngnghệ

ịat h ô n g t i n [ 2 5 ] T r o n g n g h i ê n c ứ u n à y , c á c t á c g i ả đ ã s ử d ụ n g c ô n g n g hệ

Mobile GIS (GIS di động) nhằm thu thập dữ liệu của một thửa đất ngoài thực địa vàsau đó sử dụng phần mềm ArcGIS để phân tích, trực quan hóa và hiển thị thông tin

về giá đất Kết quả thu được là mọi thông tin cần thiết về một thửa đất cụ thể Mark

và Cirincione (2010) thì đã cố gắng tích hợp công nghệ GIS với mô hình định giábất động sản nhằm cung cấp cho các thẩm định viên một công cụ hữu hiệu cho việcđịnh giá bất động sản [24] Nghiên cứu này của các tác giả đã sử dụng công nghệGIS với sự trợ giúp của hệ thống máy tính nhằm thẩm định giá hàng loạt các bấtđộng sản phục vụ cho mục đích thu thuế

Công nghệ GIS đang ngày càng phát triển và giúp ích rất nhiều trong việc định giáđất, giúp nâng cao độ chính xác cũng như nâng cao khả năng lưutrữ,quản lý vàcung cấp thông tin giá đất tới người dân Demetriou (2016) cũngđãứng dụng côngnghệ GIS cùng với các kỹ thuật phân tích không gian nâng cao như Phân tích hồiquy đa biến (Multiple Regression Analysis - MRA), Phântíchhồi quy trọng số địa lý(Geographycally Weighted Regression - GWR) nhằm xây dựng một quy trình địnhgiá đất tuân theo quy định của chính quyền vớitrườnghợp nghiên cứu tại cộng hòaSíp [22] Bencure và nnk (2019) đã phát triển một mô hình định giá đất mới gọi làiLVM (Innovative Land Valuation Model) nhằm mục đích thẩm định giá đất hàngloạt cho các khu vực ngoại thành sử dụng hướng tiếp cận phân tích đa chỉ tiêu, mà

ở đây cụ thể là sử dụng phươngphápphân tích thứ bậc AHP (Analytic HierarchyProcess) kết hợp với ứng dụng công nghệ GIS [20] Phương pháp AP được các tác

trọngsốcủa15yếutốcóảnhhưởngđếnviệcđịnhgiáđất.Môhìnhđượckiểmđịnhbằngsai sốtrung phương (Root Mean Square Error) đồng thời cũng được so sánhvớiphươngpháp phân tích hồi quy bội thông qua trường hợp nghiên cứu tạithànhphố Baybaycủa Philippines Công nghệ GIS được các tác giả sử dụngxuyênsuốt quá trìnhnghiên cứu từ thu thập, xử lý, chuẩn hóa, phân tích không gian đến trình bày kếtquả thuđược

Với sự trợ giúp của GIS, việc định giáđấtngày nay đã trở nên chính xác hơn, khoahọc hơn và số lượng định giáđấttrong một lần cũng được nhiềuhơn.

ơn thế nữa, cùng với sự pháttriển mạnh mẽ của cáchệthống mạngmáy tính, việc truy cập mạng để tìm hiểu thông tin cũng ngày càngphổbiến và sâurộng hơn Chính vìvậy,đã có một số nghiên cứukếthợp công nghệ GIS trên môitrường mạng để tạo ra các hệ thống WebGIS phục vụ cho việc định giá đất Cáchệthống WebGIS cómộtlợi thế to lớn làbấtkể người dùng nào ở bất kỳmộtđịa điểmnào chỉ cần có một trình duyệt web là có thể thực hiện công tác định giá đất Một

số nghiên cứu có thể nhắc đến như Dutta và Bikram (2015) đãxâydựng một hệthống hỗ trợ định giá đất trên nền Web phục vụ quy hoạch cơ sở hạ tầng ở Ấn ộ[21] Các tácgiảđã xây dựng giao diện Web cho phépngườidùng có thể địnhgiáđấttrong đó cácyếutố ảnh hướng đến giáđấtđượctínhtoán đến từng thửa đất.Ludiema và nnk (2018) cũng đã phát triển một hệ thống WebGIS phục vụ cho côngtác định giá đất hàng loạt tại Kenya [23] Các tác giả đã xây dựnghệthống với mụcđích tự động hóa quy trình định giá đất cho hàng loạt thửađấtbằng cách xây dựngmột cơ sở dữ liệu tập trung mà ở đó tất cả người dùng đều có thể truy cập thôngquamộtcổng thông tin Côngnghệđược áp dụng trong hệ thống này gồm hệ thốngGIS mã nguồnmởQuantumGIS, GeoServer và dữ liệu được lưu trữ trong hệ quảntrị cơ sở dữliệuquan hệ PostgreSQL/PostGIS ThưviệnJavaScript mã nguồn mởLeafletđượcsử dụng để phát triển giao diện ngườidùng

1.4.2 Tại ViệtNam

Tại Việt Nam, với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS, cũng đã có nhiềucông trình nghiên cứu và dự án được thực hiện nhằm áp dụng các thành tựu khoahọc công nghệ mới cho định giá đất Nguyễn Thanh Phi và nnk (2018) đã tiến hànhnghiên cứu xây dựng một hệ thống thông tin địa lý phục vụ quản lý quy hoạch đôthị và định giá đất tại địa bàn thành phố Sóc Trăng [12] Nghiên cứu này đã xâydựng thành công một hệ thống thông tin địa lý quản l giá đất và

quy hoạch đô thị với các dữ liệu được thu thập và xây dựng từ nguồn dữliệucủaUBND, Sở Tài nguyên và Môi trường Sở Khoa học và Công nghệtỉnhSócTrăng ết quả thực nghiệm đã cho thấy khi xây dựng hệ thống WebGIS tíchhợp quản l giá đất và quy hoạch đô thị sẽ giúp ích cho người dân và cácnhàquản lý

có thể tham khảo nhanh chóng giá đất của từng thửa đất hay một khu vực nàođó.Năm 2014, trường ại học Tài nguyên và Môi trường Thành phố HồChíMinh đã chủtrì một đề tài cấp Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó cáctácgiả đã nghiên cứuvàđềxuất mô hìnhhệthống thông tin định giáđấtđáp ứng các tiêu chuẩn địnhgiáđấttheo quy định của pháp luật hiện hành và ứng dụng công nghệ WebGIS mãnguồn mở xây dựng một hệ thống thông tin định giá đất Tại dự án này, thành phốBạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu được lựa chọn làmkhuvực thử nghiệm hệ thống [7] Năm

2017, Văn phòng ăng kđấtđai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường BìnhDương cũng đãthựchiện một dự ánnghiêncứu xây dựng bản đồ giáđấttrên địa bàntỉnh Bình Dương, trong đó các tácgiảđã xây dựng thành công một phần mềm ứngdụng GIS phục vụ cho công tác định giáđấtvà một bản đồ giáđấttrên nền tảngWebGIS[ 1 6 ]

Trong hội thảo ứng dụng GIS toàn quốc năm 2019 mới được tổ chức tại trường ạihọc Tây Nguyên, cũng đã có nhiều báo cáo khoa học về ứng dụng công nghệ thôngtin nói chung và ứng dụng công nghệ GIS nói riêng trong lĩnh vực định giá đất như:Nguyễn Văn Bình và nnk (2019) đã ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệuthị trường để xây dựng hệ thống thông tin giá đất trên địa bàn phường Hòa Hải,Quận Ngũ ành Sơn, Thành phố à Nẵng [1], Trương Quảng Hiển và nnk (2019)nghiên cứu ứng dụng GIS thành lập bản đồ giá đất tại phường Nhơn Phú, thành phốQuy Nhơn, tỉnh Bình ịnh [9], Trần Quốc Vinh (2019) nghiên cứu ứng dụng GIS xâydựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai [19]

Như vậy, có thể thấy rằng, xu hướng nghiên cứu về giá đất và khảnăngứng dụngcông nghệ thôngtintrong định giá và cung cấp thôngtingiá đất trên thế giới cũngnhư tại Việt Nam vẫn tiếp tục được nghiên cứu và phát triển.Cácnghiên cứu về giáđất tại Việt Nam chủ yếu tập trung vào việc định giá đất hàng loạt nhằm tính toáncùng một lúc giá trị của nhiều thửa đất và cung cấp thông tin dưới dạng bản đồ giáđất cho người sử dụng Trong khi Thông tưsố36/2014/TT-BTMNT của BộTN&MT đã quy định chi tiết các phươngphápđịnh giá đất; xây dựng, điều chỉnhbảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấnxácđịnh giá đất thì thực tế hiện nay rấtnhiều các đơn vị định giá đất vẫn thực hiện công tác thẩm định giá đất bằng cáchthủ công Do đó, nhu cầu thực tế hiện nay cần phải có một phần mềm hỗ trợ địnhgiá đất bám sát theo quy định của pháp luật nhằm hỗ trợ tốt hơn cho các thẩm địnhviên khi thực hiện công việc thẩm định giá đất phục vụ cho các giao dịch bấtđộngsản.

CHƯƠNG 2 XÂY DỰNG PHẦN MỀM HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

2.1 Lựa chọn giải pháp côngnghệ

Ngày nay, cùng với sự phát triển của công nghệ thôngtinvà các công nghệ liên quannhư trắc địa, bản đồ, công nghệ định vị từ vệ tinh (GNSS),côngnghệ viễn thám, công nghệ GIS đã tạo ra một sự phát triển bùng nổ cácứngdụng trong quản l tàinguyên thiên nhiên, môi trường, quản lý vùng lãnh thổđangành Nhờ những khảnăng phân tích và xử l đa dạng, công nghệ GIS đượccoilà công cụ trợ giúp cho việc

ra quyết định trong nhiều hoạt động KT-XH và an ninh quốc phòng của các quốcgia trên thế giới GIS giúp cho các cơ quan quản l nhà nước, các doanh nghiệp,cho tổ chức, cá nhân, đánh giá được hiệntrạngcủa các quá trình, các thực thể tựnhiên, kinh tế, quốc phòng qua các chức năng thu thập, quản lý, truy vấn, phân tích

và tích hợp các thông tin gắn với một nền hình học nhất quán trên cơ sở toạ độ củacác dữ liệu đầuvào

Công nghệ GIS mã nguồn mở hiện nay đã trở lên phổ biến và phát triển bởi sự tiệndụng.iềuthuận lợi chính của việc sử dụng các phần mềm GIS mã nguồn mở (OpenSource GIS - OSG) là chúng được cung cấp miễn phí thayvìphải mua giấy phépnhư các phần mềm thương mại, tính linh hoạt cao,cóthểtruycậpvàomãnguồncủachươngtrìnhvàkhảnăngtíchhợptốthơnvàonhữngkỹ thuậtchuẩn, cho phép các nhà phát triển phần mềm có thể xây dựng các dự án mà khôngphụ thuộc nền tảng thương mại, sẵn sàng để xem, chỉnh sửa vàtáiphânphối

ược xây dựng trên các hệ điều hành mã nguồn mở, dựa trên các cơsởdữliệu, dịch vụ Web và các kỹ thuật phát triển phần mềm, ngày nay có nhiềunhững hệ thống mã nguồn mở tồn tại vững chắc trong lĩnh vực ứng dụng GIS.Những hệ thống này có thể là những hệ quản trị cơ sở dữ liệu khônggian(nhưPostGIS), môi trường phân tích dữ liệu (như GRASS), kỹ thuật máychủchoweb (như MapServer, GeoServer, Deegree), những công cụ cho máytrạm(như

MapBuilder, MapBender), những công cụ GIS chuyên nghiệp cho máy desktopthôngthường(nhưgvSIG).Nếunóivềvấnđềtíchhợpdữliệuthìcácphầnmềmmã nguồn mở

có khả năng hỗ trợ mạnh mẽ đối với chuẩn OGC bao gồm cả các dịch vụ Web về

dữ liệu khônggian

Hiện nay QGIS là một trong những phần mềm GIS mã nguồn mở có giao diện dễ

sử dụng, khá phổ biến, có công cụ rất mạnh để xử lý dữ liệu và đặc biệt QGIS chophép phân tích không gian, thao tác trực tiếp với các loại cơ sở dữ liệu nhưPostgresSQL, MSSQL, Oracle, DB2, ây là phần mềm tương đốimạnhvà dễ sửdụng, chạy được trên các hệ điều hành: Windows, Mac OS X,Linux,BSD vàAndroid và bao gồm các ứng dụng cho[27]:

- QGIS Desktop: Tạo lập, chỉnh sửa, hiển thị, phân tích và xuất bản thôngtin địa khônggian;

- QGIS Browser: Duyệt và xem nhanh dữ liệu và siêu dữ liệu cũngnhưkéo

và thả dữ liệu từ kho dữ liệu này sang kho dữ liệukhác;

- QGISServer:Xuất bảnQGISprojectvớicác lớpdữliệuthôngquacácdịchvụWMSvàWFStheo chuẩn OGC.Cókhảnăngkiểmsoát lựa chọn các thuộctínhhoặccáchbốtríbảnđồvàhệtọađộcủanhữnglớpdữliệukhixuấtbản;

- QGIS Web Client: Cho phép dễ dàng xuất bản QGIS project lên Webvớithưviệncáckíhiệu,nhãnphongphúcũngcáccáchkếthợpcácđốitượngđểtạo bản đồWeb ấntượng;

- QGISonAndroid(beta):Phiênbảnthửnghiệmđangđượchoànthiệnđểsử dụngQGIS trên các thiết bị chạyAndroid

QGIS hỗ trợ hầu hết các chức năng cơ bản của một phần mềm GIS gồm: Quản lý

dữ liệu, đọc được nhiều định dạng dữ liệu, biên tập và xuất bản bản đồ, xuất - nhập

dữ liệu và các chức năng phân tích không gian

- QGIS hỗ trợ xử lý dữ liệu vectơ: Dữ liệu không gian dựa trên PostGIS

và PostgreSQL QGIS có khả năng đọc được hầu hết dữ liệu vectơtheochuẩnOGC, bao gồm ESRI shapefiles, MapInfo, SDTS andGML

- QGIS có khả năng đọc được dữ liệu raster được cung cấp bởithưviệnGDAL, bao gồm DEM, ArcGrid, ERDAS, SDTS vàGeoTIFF,

- QGIS cung cấp định dạng dữ liệu trên cả ảnh vectơ và raster Dữ liệukhông gian trực tuyến được hỗ trợ trong thư viện OGC-dựa trên WMShoặcWFS.QGIS trình bày và chồng xếp các dữ liệu ảnh raster và vectơ mà không cần quantâm các định dạng dữliệu

- Tạo bản đồ và thao tác dữ liệu không gian dựa trên giao diện thânthiện

- GUI có sẵn nhiều tool hỗtrợ

- Tạo, chỉnh sửa và xuất dữ liệu cho người dùng: công cụ số hóachođịnhdạng dữ liệu shapfile, công cụ địa lý mở rộng, Các công cụ GPS để nhập

và xuất định dạng GPX, chuyển đổi các định dạng GPS khác sang GPX hoặc tảixuống / tải trực tiếp lên thiết bịGPS

- Xuất bản đồ dựa trên UMNMapserver

Hình 2.1: Các hợp phần của QGIS

Chương trình nguồn mở QGIS được phát triển bằng ngôn ngữ C++nênthư viện cáchàm API của nó tương thích tốt cho việc phát triển các ứngdụngvà plugin bằngngônngữnày Ngoài ra còn cóthểdùng ngônngữPythonđểpháttriển.

Về cơ bản , phần mềm QGIS được cấu tạo từ các lớp thư viện cơ bản sau[27]:

QGIS

• Thư viện QGIS Core: chứa tất cả thành phần xửlc ơ b ả n c ủ a GIS

• ThưviệnQGISGUI:chứatấtcảcácthànhphầngiaodiệncơbảncủa

• ThưviệnQGISAnalysis:Cungcấpcáctoolphântíchchodữliệukhông

gian dạng raster và vector của chương trình

Một trong những lợi thế của QGIS là tích hợp các plugin chức năng mã nguồn mởđược phát triển bằng ngôn ngữ Python và C++ nên hỗ trợ tốt choviệcnghiên cứu vàphát triển trong việc tiếp cận các ứng dụng OSG Các plugin này được xây dựng vàphát triển bởi các tổ chức và cá nhân phi lợi nhuận dướidạngthư viện liên kết độngDLL hoặc mã nguồn Python Plugin được quản lýbởitrình quản lý các plugin chophép downloadvềtừ server (QGIS Official Plugin Repository) tại địachỉ:http://plugins.qgis.org/plugins

2.2 Thiết kế hệthống

2.2.1 Ngôn ngữ UML trong thiết kế hệthống

UML (Unifield Modeling Language) là một ngôn ngữmôhình hoá thống nhất cóphần chính bao gồm những ký hiệu hình học, các phương pháphướngđối tượng sửdụng để thể hiện và miêu tả các thiết kế của một hệthống[30].UMLcóthểđượcsửdụnglàmcôngcụgiaotiếpgiữangườidùng,nhàphântích,nhàthiết kế và nhà phát triển phầnmềm

Cách thức xây dựng các mô hình trong UML được coi là rất phù hợpđểmô tả các hệthống cả về cấu trúc cũng như hoạt động Cách tiếp cận theomôhình của UML giúpích rất nhiều cho những người thiết kế và thực hiệnhệthốngthôngtincũngnhưnhữngngườisửdụngnó;tạonênmộtcáinhìnbaoquátvà

đầy đủ về hệ thống dự định xây dựng Cách nhìn bao quát này giúpnắmbắt trọn vẹncác yêu cầu của người dùng; phục vụ từ giai đoạn phân tích đến việcthiếtkế, thẩmđịnh và kiểm tra sản phẩm ứng dụng công nghệ thông tin Các mô hìnhhướngđốitượngđượclậpcũnglàcơsởchoviệcứngdụngcácchươngtrìnhtựđộng sinh mã trong ngônngữ lập trình hướng đối tượng[30].

UML sử dụng một hệ thống ký hiệu thống nhất biểu diễn các phần tử mô hình Tập

hợp các phần tử mô hình tạo thành cácsơ đồ UML(UML diagrams) Có các loại sơ

đồ UML chủ yếu sau [10]:

- Sơ đồ lớp (ClassDiagram)

- Sơ đồ đối tượng (ObjectDiagram)

- Sơ đồ ca sử dụng (Use CaseDiagram)

- Sơ đồ tuần tự (SequenceDiagram)

- Sơ đồ trạng thái (State MachineDiagram)

- Sơ đồ hoạt động (ActivityDiagram)

ể thiết kế hệ thống hỗ trợđịnh giá đất, đề tài sử dụng 3loại sơ đồ là sơ đồ ca sửdụng, sơ đồ hoạt động và sơđồlớp

- Sơ đồ ca sử dụng (Use-case diagrams): Biểu diễn sơ đồ chức năng của

hệ thống Từ các yêu cầu của hệ thống, sơ đồ ca sử dụng sẽ phải chỉ ra hệ thốngcần thực hiện những điều gì để thỏa mãn các yêu cầu của người dùng hệthốngđó[10] Mối quan hệ trong một ca sử dụng bao gồm các “actor” Mỗi “actor” có thể

là một người, một tổ chức hoặc một hệ thống bên ngoài tương tácvớihệthống.Mộtcasửdụngminhhọamộtđơnvịchứcnăngđượchệthốngcungcấp

- Sơ đồ hoạt động (Activity diagrams): Sơ đồ nắm bắt hành động và cáckếtquảcủachúng.Sơđồhoạtđộngtậptrungvàocôngviệcđượcthựchiệntrongkhi thực thimột thủ tục (hàm), các hoạt động trong một lần thực thi mộttrườnghợp sử dụnghoặc trong một đối tượng Sơ đồ hoạt động có dạng giống nhưsơđồ quy trình(Flow Chart) haysửdụng trong phân tích thiết kế có cấu trúc Nó chỉ ra các bước

thực hiện, các hành động, các nút quyết định và điều kiệnrẽnhánh để điều khiểnluồng thực hiện của hệthống.

- Sơ đồ lớp (Class Diagrams): là sơ đồ đưa ra những hình ảnh vềquanhệcấu trúc và những ứng xử về chức năng của các lớp (class) Một lớp làmột sự trừu tượng trong đó nó nhấn mạnh đến đặc tính chung, bỏ qua nhữngđặctínhriêng biệt Một đối tượng là một thể hiện của một lớp Trong sơ đồ lớp,mộtlớpđược trình bày bởi hình chữ nhật hiển thị: tên, các phương thức(operations)vàthuộctính(attributes)củanó.Têncủalớplàbắtbuộc,cònphươngthứcvàthuộctínhcóthểđượcthểhiệnhoặckhông.Sơđồlớpthườngđượcdùngđểthiếtkếcơsở dữ liệucho các hệ thống thôngtin.

2.2.2 Xây dựng sơ đồ ca sửdụng

Các bước để xây dựng một sơ đồ ca sử dụng gồm:

- Bước 1: Tìm các tác nhân của hệ thống(actor)

+ Ai sử dụng hệ thống này?

+ Có hệ thống nào tương tác với hệ thống nào?

Luận văn đã nhận dạng được 2 nhóm người sử dụng của hệ thống:Nhàquản lý vàNgười sử dụng Trong khuôn khổ của luận văn thì không có hệthốngnào kháctương tác với hệ thống định giá đất

- Bước2:Tìmcáctrườnghợpsửdụng(usecase)

+ Các tác nhân sử dụng chức năng gì trong hệthống?

Luận văn xác định các tác nhân trong hệ thống định giá đất sẽ sử dụng 4 chức năng:tác tìm kiếm thửa đất, định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp, định giábằng phương pháp chiết trừ và cập nhật kết quả lên cơ sở dữ liệu

- Bước 3: Xác định quan hệ giữa tác nhân (actor) và trường hợpsửdụng(usecase)

Phân tích và xác định các loại quan hệ giữa các tác nhân và trường hợpsửdụng, giữacác tác nhân với nhau, giữa các trường hợp sử dụng với nhausauđónốichúnglạichúngtasẽđượcbảnvẽcasửdụng.Sơđồ casửdụngcủahệthốngđịnh giáđất được trình bày trên hình2.2