Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng dự án xây dựng đường ô tô cao tốc hà nội hải phòng đoạn qua quận dương kinh hải phòn

Luật đất đai năm 2003 đã có những đổi mới quan trọng trong việc thu hồi đấttrong đó có việc khi Nhà nước thu hồi đất vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-Hoàng Mạnh Hải

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG Ô TÔ CAO TỐC HÀ NỘI-HẢI PHÕNG

(ĐOẠN QUA QUẬN DƯƠNG KINH, HẢI PHÕNG)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2012

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-Hoàng Mạnh Hải

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG Ô TÔ CAO TỐC HÀ NỘI-HẢI PHÕNG

(ĐOẠN QUA QUẬN DƯƠNG KINH, HẢI PHÕNG)

Chuyên ngành: Địa chính

Mã số: 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Thái Thị Quỳnh Như

Hà Nội – Năm 2012

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN 1MỤC LỤC 3

hội 9 1.3.Vấn đề bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay còn rất nhiều bất cập 11 1.4.Nội dung chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất từ khi có Luật đất đai 2003 cho đến nay 12 1.5.Quan điểm khoa học về đổi mới việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiNhà nước thu hồi đất 27 1.6.Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và khả năng ứng dụng vào Việt Nam 29 1.7.Khả năng ứng dụng các kinh nghiệm quốc tế vào Việt Nam 39

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG Ô

TÔ CAO TỐC HÀ NỘI-HẢI PHÕNG (ĐOẠN QUA QUẬN DƯƠNG KINH, HẢI PHÕNG) 47

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội 472.2 Khái quát công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng tại quận Dương Kinh và kết quảđạt được giai đoạn 2008-2010 622.3 Khái quát về Dự án xây dựng đường ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng 63

2.3.1 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thương, hỗ trợ và tái định cư của dự

án 64

2.3.1.1 Căn cứ pháp lý của dự án 64

2.3.1.2 Tiến độ thực hiện dự án 66

2.3.2 Những bài học kinh nghiệm qua thực tế triển khai công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng ở địa bàn nghiên cứu 84

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TRONG VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG Ô TÔ CAO TỐC HÀ NỘI-HẢI PHÕNG (ĐOẠN QUA QUẬN DƯƠNG KINH, HẢI PHÕNG) 87 3.1 Những ưu điểm, tồn tại 87

3.2 Đề xuất các giải pháp 90

3.2.1 Hoàn thiện chính sách pháp luật vê đất đai 90

3.2.2 Kiên toà n nôi dung chính sá ch vê công tá c bồi thườ ng, hỗ trợ và TĐC 92

3.2.3 Tăng cườ ng vai trò côn g đồng trong viêc tham gia công tá c GPMB 93

3.2.4 Nâng cao năng lưc cá n bộ và hiêu quả là m viêc của ban bồi thườ ng , hỗ trơ và TĐC (Trung tâm phá t triển quỹ đất) 93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 98

1 Tính cấp thiết của đề tài

MỞ ĐẦU

Đất đai là nguồn Tài nguyên thiênnhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn đểphân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xãhội quốc phòng, an ninh; là nguồn vốn,nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bềnvững của quốc gia

Trong quá trình đổi mới ở nước ta,đặc biệt những năm gần đây, việc xây hệthống giao thông đường bộ, cơ sở hạtầng đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầuCông nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vớimục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành mộtnước công nghiệp vào năm 2020

Thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ để giảiphóng mặt bằng để thực hiện các công trìnhquốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, côngcộng, phát triển kinh tế là một khâu quantrọng, then chốt của quá trình phát triển Bồithường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là điềukiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thựchiện các dự án Bồi thường, hỗ trợ và giảiphóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sứcnhạy cảm và phức tạp liên quan tới mọi mặtđời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân

cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhànước, của Chủ đầu tư, đặc biệt với các hộ giađình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi

cả nước, của từng địa phương

Từ thực tế đó, tôi đã

quyết định chọn đề tài:

“Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng Dự án xây dựng đường

ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng (đoạn qua quận Dương Kinh, Hải Phòng)”.

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng thực hiệncông tác thu hồi đất, bồithường hỗ trợ và tái định cưcủa Dự án xây dựng đường ô

tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòngđoạn qua quận Dương Kinhthành phố Hải Phòng Đề xuấtmột số giải pháp nâng cao hiệuquả cho

công tác giải phóng mặt bằng của Dự án nghiên cứu nói riêng và cho công tác thu hồi đất, GPMB trên địa bàn thành phố Hải Phòng nói chung.

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi thường,

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tư liệu

về công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại Dự án xây dựng đường ô

tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng đoạn quận Dương Kinh phục vụ cho mục đích đánhgiá

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, nhà

và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục vụ cho mục đích nghiêncứu

- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường tại địa bànnghiên cứu trong các năm 2008-2011 thông qua thông tin của cơ quan quản lý đấtđai, ban bồi thường của quận (nay là Trung tâm phát triển quỹ đất), trên mạnginternet và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng

để lập phương án bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất theo khunggiá do Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng quy định

- Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong diện tíchđược bồi thường, hỗ trợ đất và tài sản gắn liền với đất để thu thập các thông tin vềgiá đất, về giá bồi thường, điều kiện ăn ở của các hộ khi được bố trí tái định cư

- Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác thu hồiđất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có tínhkhoa học và phù hợp với thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sáchbồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thuhồi.

5 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của Khóaluận gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan vê vấn đê thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt

bằng.

Chương 2: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng

mặt bằng của dự án xây dựng đường ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng (đoạn qua quận Dương Kinh, Hải Phòng).

Chương 3: Đê xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện

công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư Dự án xây dựng đường ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng (đoạn qua quận Dương Kinh Hải Phòng).

CHƯƠNG 1TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT, BỒ I THƯỜ

NG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1 Một số khái niệm cơ bản

Đất nước ta đang trong giai đoạn phát triển, để thực hiện chiến lược đẩymạnh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩanhững năm qua đã có hàng nghìn dự án xây dựng nâng cấp các công trình, cơ sở hạtầng phục vụ cho quá trình phát triển Công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ là điềukiện tiên quyết để triển khai các dự án, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư.Công tác này có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và đờisống vật chất tinh thần của người bị thu hồi đất

Luật đất đai năm 2003 đã có những đổi mới quan trọng trong việc thu hồi đấttrong đó có việc khi Nhà nước thu hồi đất vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất tuỳ từng trường hợp cụ thểđược bồi thường hỗ trợ về đất theo giá đất trên thị trường trong điều kiện bìnhthường có thể bằng đất, bằng tiền, bằng nhà, ngoài ra còn được hưởng chính sách

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụngđất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [6]

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đấtthông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địađiểm mới [6].

- Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệthại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lạicuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

1.2 Nhu cầu thu hồi đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ đô thị hạ tầng kinh tế - xã hội.

1.2.1 Sự cần thiết thu hồi đất để phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, hạ tầng kinh tế

- xã hội.

- Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, việc GPMB để xây dựng công trình làkhông thể tránh khỏi Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao vàtrở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉtrong lĩnh vực kinh tế mà trong cả ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm viquốc gia

- Vấn đề bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong công tác GPMB trở thành một trongnhững điều kiện tiên quyết của sự phát triển, nếu không được xử lý tốt nó sẽ trởthành dào cản đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua

Để tạo cơ sở vật chất kỹ thuật cho đất nước phát triển theo hướng côngnghiệp hóa, hiện đại hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng côngnghiệp - xây dựng và dịch vụ, vốn đầu tư cho các lĩnh vực này luôn chiếm trên 90%trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội và do vậy đặt ra nhu cầu cần thiết phải tăng diệntích đất phi nông nghiệp để hấp thụ nguồn vốn đó Việc đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng đã tạo điều kiện cho việc hình thành các khu công nghiệp, dịch vụ, đô thị

Qua tổng hợp, so sánh các chỉ tiêu kinh tế với chỉ tiêu sử dụng đất theo diệntích các nhóm đất với giá trị tuyệt đối của GDP thì trong giai đoạn 1995 - 2000,GDP phi nông nghiệp tăng thêm 167.692 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệptăng 166.049 ha; trong giai đoạn 2000 - 2005, GDP phi nông nghiệp tăng thêm310.339 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệp tăng thêm 375.442 ha

So sánh diện tích các nhóm đất với cơ cấu kinh tế trong giai đoạn 1996

-2000, tỷ trọng GDP phi nông nghiệp cả nước tăng 2,9%, cơ cấu đất phi nông nghiệptăng 0,5%, tương đương tăng 166.049 ha; trong giai đoạn 2001 - 2005, tỷ trọngGDP phi nông nghiệp tăng 3,4%, cơ cấu đất phi nông nghiệp tăng 1%, tương đươngtăng 375.442 ha

So sánh tốc độ tăng diện tích các nhóm đất với tốc độ tăng trưởng kinh tếtrong giai đoạn 1996 - 2000, tăng 1% GDP phi nông nghiệp thì đất phi nông nghiệptăng 0,15% Trong giai đoạn 2001 - 2005, tăng 1% GDP phi nông nghiệp thì đất phinông nghiệp tăng 0,29%

Như vậy, từ các phân tích so sánh cho thấy khi cơ cấu kinh tế thay đổi dotăng trưởng kinh tế thì diện tích các nhóm đất cũng như cơ cấu sử dụng đất cũngthay đổi theo vì đất đai là phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ là tư liệu sảnxuất, là một thành phần trong hàm sản xuất, do vậy khi mục tiêu kinh tế thay đổi(do tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế) thì diện tích đất cũng thay đổi vàđược chuyển đổi mục đích sử dụng Trong 8 năm qua, từ 2001-2008 đã có khoảng

540 nghìn ha đất nông nghiệp (dự kiến từ 2001-2010 là 618 nghìn ha) chuyển sangcác mục đích phi nông nghiệp như xây dựng đường giao thông, thủy lợi, khu đô thị,khu công nghiệp , dự báo trong 10 năm tới (2011-2020), diện tích đất chuyển từnông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ là 750 nghìn ha

1.2.2 Nhu cầu đất đai và vấn đề thu hồi đất

Quá trình biến động sử dụng đất đai giai đoạn 1990 - 2010

Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2010 (tính đến thời điểm 01/01/2010) vàthống kê tình hình sử duṇ g đất trong năm 2010 (tính đến thời điểm 31/12/2010).Tổng diện tích đất tự nhiên là 33.095 nghìn ha, trong đó:

- Đất nông nghiệp: 26.226 nghìn ha, chiếm 79,24% diện tích tự nhiên

- Đất phi nông nghiệp: 3.705 nghìn ha, chiếm 11,20% diện tích tự nhiên

- Đất chưa sử dụng: 3.164 nghìn ha, chiếm 9,56% diện tích tự nhiên

Bảng 1: Biến động sử dụng đất giai đoạn 1990 - 2010

Số TT Chỉ tiêu Năm 1990(*) Năm 2000 Năm 2010

Trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai, mục tiêu phát triển kinh

tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đến năm 2020 của cả nước; quy hoạch, chiến lượcphát triển của các ngành, lĩnh vực; nhu cầu sử dụng đất của các Bộ, ngành và địaphương, cân đối và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 như sau:

- Đất nông nghiệp 26.732 nghìn ha, chiếm 80,77% diện tích tự nhiên tăng 506 nghìn

ha đưa vào sử dụng vào các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp (trong đó 1.200

- 1.300 nghìn ha cho khoanh nuôi, trồng mới rừng, 150 nghìn ha cho sản xuất nôngnghiệp và nuôi trồng thủy sản, còn lại cho các mục đích phi nông nghiệp)

1.3 Vấn đề bồi thường hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay còn rất nhiều bất cập

- Chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội, cộng đồng)

và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình , tổ chức bị ảnh hưởng)

- Kinh phí dùng để đền bù GPMB từ ngân sách Nhà nước trong khi lợi ích cho pháttriển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định và hợp pháp của nhà đầutư

- Việc dựa vào chứng cứ pháp lý để giải quyết đền bù chưa thỏa đáng bởi vì hệ thốngpháp luật chưa đồng bộ, đang trong quá trình hoàn thiện

Đất nước chúng ta đang bước vào thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa, tốc

độ đo thị hóa rất nhanh Số lượng dân số tăng kéo theo đó là phương tiện giao thôngcũng tăng nhanh dẫn đến việc quá tải, tắc nghẽn giao thông vì vậy để giải quyết vấn

đề này Nhà nước ta đã không ngừng cải tạo quy hoạch hệ thống giao thông phục vụcho quá trình phát triển đất nước Để có mặt bằng xây dựng các công trình, dựán kèm theo đó là chỗ ở của các người dân có đất bị thu hồi không thể không cóchỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ dù đó là một gia đình

Xuất phát từ yêu cầu đó chúng ta cần hiểu rõ bản chất của việc bồi thường hỗtrợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Đó là việc Nhà nước bảo đảm cho lợiích của những người dân phải di chuyển: phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiệnsống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ tạo điều kiện cho người dân sống ổnđịnh và phát triển

1.4 Nội dung chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất từ khi có Luật đất đai 2003 cho đến nay.

Nước ta là nước duy nhất trên thế giới thực hiện chế độ sở hữu toàn dân đốivới đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu thốngnhất quản lý: bao gồm quản lý theo quy hoạch và theo pháp luật Vì vậy phải giảiquyết hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư và nhà nước Chính sáchbồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất mà cụ thể ở đây là đất nông nghiệp,đất ở nằm trong tổng thể và đồng bộ với hệ thống các văn bản pháp quy hiện hànhcủa nhà nước

1.4.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và

sự chuyển đổi về chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cho đến nay

* Trước khi có luật đất đai 2003

- Từ đầu những năm 90 công cuộc đổi mới trên toàn đất nước đã tạo nhiều điều kiệnthuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ngày càng nhiều dự án đầu tưphát triển đòi hỏi phải sử dụng đất với quy mô lớn và tất yếu kèm theo là giải phóngmằt bằng, tái định cư cho người có đất bị thu hồi Trước tình hình đó các điều luật,Thông tư, Nghị định ra đời để hoàn chỉnh việc bồi thường hỗ trợ thiệt hại cho người

có đất bị thu hồi Trong đó:

- Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhànước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợiích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách trước đó của nhà nước về đền

bù, giải phóng mặt bằng

So với các văn bản trước, Nghị định 90/CP quy định mức đền bù và tính toándiện cao hơn, qui định rõ hơn đối tượng được hưởng chính sách đền bù thiệt hại,phân biệt rõ hộ gia đình, đơn vị sử dụng đất bất hợp pháp hay hợp pháp để có chế

độ đền bù hoặc không đền bù, mức độ đền bù tùy theo tính hợp pháp về quyền sửdụng đất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi đất Tuy nhiên trong quá trìnhtriển khai, thực tế cho thấy, sau khi nhà nước thu hồi đất và thực hiện giải phóngmặt bằng người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn Theo Nghị định này giá đất donhà nước qui định để đền bù thiệt hại khác xa so với giá thực tế Do vậy cần thiếtphải có một văn bản pháp luật mới thay thế nghị định 90/CP

- Nghị định 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 về đền bù thiệt hại khi nhà

nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP

So với Nghị định 90/CP, Nghị định này có rất nhiều điểm tiến bộ trong chínhsách đền bù, GPMB, tái định cư của Nhà nước đối với người bị thu hồi đất, đặc biệt

là người có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phương án đền bù bằngđất, bằng tiền hoặc bằng nhà Theo Nghị định này giá đền bù thiệt hại về đất được

tính như sau:

+ Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương qui định cho từng dự án theo đề nghị của sở Tài chính- Vật giá, có

sự tham gia của các ngành có liên quan

+ Giá để tính đền bù thiệt hại xác định trên cơ sở giá đất địa phương banhành theo qui định của chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bùphù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địaphương

Nghị định số 22/1998/ NĐ - CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một

số điều khoản mới về lập khu tái định cư cho các hộ phải di chuyển Đồng thời đãđưa ra các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của UBNDcác cấp và hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ đạo lậpphương án đền bù, xác định mức đền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân và tổ chức thực hiện đền bù theo phương án được phê duyệt, tạo sự chủđộng cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án đền bù phù hợp với điềukiện kinh tế, xã hội, quĩ đất của địa phương

Ngày 4/11/1998 Bộ tài chính ban hành Thông tư 145/1998/TT- BTC hướngdẫn thi hành Nghị định 22/1998 nêu rõ phương pháp xác định hệ số k để định giá đấtđền bù thiệt hại.Tuy nhiên trong quá trình thực hiện thông tư 145/ TT- BTC đã phátsinh một số vướng mắc, ngày 04/09/1999, Bộ tài chính đã ra văn bản số 4448/TT-QLCS hướng dẫn xử lí vướng mắc trong đền bù, giải phóng mặt bằng theo Nghịđịnh 22/1998 Cụ thể là:

+ Giá đất tính đền bù thiệt hại là giá tính theo khả năng sinh lợi đối với đấtnông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản vàgiá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương đối với các loại đấtkhác

+ Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đã phù hợp với giá đất tính theo khảnăng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì áp dụng giá đất đã đượcban hành để tính đền bù thiệt hại

+ Các trường hợp phải xác định hệ số k thì sử dụng cách tính hệ số theoThông tư 145/TT-BTC.

+ Về chi phí đầu tư vào đất thì người sử dụng đất tạm thời, đất tạm giao, chothuê, đất nhận đấu thầu không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được đền bù chiphí đã đầu tư vào đất (nếu có) và đền bù tài sản cho các công trình gắn liền với đất

Sau vài năm thực hiện Nghị định 22/CP đã đáp ứng được yêu cầu đòi hỏicủa xã hội, cơ bản phù hợp với ý trí của các đối tượng quản lí nhà nước về đất đai,phù hợp với nguyện vọng của người dân trong công tác đền bù, GPMB và tái định

cư, đảm bảo công bằng dân chủ trong xã hội Song còn rất nhiều bất cập, đặc biệttrong xu hướng phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ hiện nay thì nhiều chính sách đãlạc hậu không áp dụng được vào thực tiễn

* Sau khi có luật đất đai 2003

- Luật đất đai được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳhọp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đấtđai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thựchiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giácác loại đất

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗtrợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thựchiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khiNhà nước thu hồi đất

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất Nghị đinh số120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của

Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sửdụng đất.

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung vềviệc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụngđất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung vềquy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ tài nguyên và môitrường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồiđất, giao đất, cho thuê đất

Cho tới thời điểm này đây là những văn bản pháp lí quan trọng nhất của Nhànước thể hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và TĐC trong công tác GPMB Trong đógiá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm cóquyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo qui định của Chính phủ

Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường hỗ trợ và TĐC thiệthại khi Nhà nước thu hồi đất được áp dụng chung trên phạm vi cả nước Ngoài ra

do điều kiện, hoàn cảnh, tình hình cụ thể của mỗi tỉnh, mỗi dự án mà có những vănbản kèm theo để cụ thể hóa hoặc điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở mỗiđịa phương và từng dự án đó

- Giá đất tính bồi thường hỗ trợ hiện nay của Nhà nước Việt Nam

+ Giá đất để tính bồi thường hỗ trợ hiện nay được xác định do chủ tịchUBND tỉnh, thành phố công bố vào 01/01 hàng năm theo quy định tại Nghị định số188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 của chính phủ; Nghị định số 123/2007/NĐ –

CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số188/2004/ NĐ – CP; nếu trong thời gian từ 01/01 đến 31/12 hàng năm có sự thayđổi về địa giới hành chính hoặc điều chỉnh từ xã thành phường, thị trấn thì phươngpháp xác định và mức giá vẫn giữ nguyên như đã công bố, không bồi thường theogiá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng sau khi thu hồi

Riêng đối với đất nông nghiệp thì UBND quận, huyện căn cứ mức giá đấtnông nghiệp do UBND tỉnh ban hành và mức giá bồi thường hỗ trợ đối với đất nôngnghiệp xen kẽ trong khu dân cư và hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp caonhất trong một dự án, một khu vực để xác định giá đất nông nghiệp làm căn cứ bồithường, hỗ trợ.

Trường hợp thửa đất thu hồi tại khu vực, tại vị trí chưa được xác định trongbảng giá đất hàng năm thì UBND quận, huyện báo cáo sở tài chính thẩm định vàtrình UBND tỉnh quyết định

+ Trường hợp thửa đất thu hồi không có đủ căn cứ pháp lí để phân biệt loạiđất và mục đích sử dụng đất thì UBND quận, huyện căn cứ tình hình quản lí, sửdụng đất, tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về đất để làm căn cứ bồi thường hoặc hỗtrợ

+ Khi việc bồi thường chậm do tổ chức, cá nhân được giao thực hiện việc bồithường gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND tỉnh công bố thấphơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thờiđiểm thu hồi; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND tỉnh công bố cao hơngiá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểmtrả tiền bồi thường; ngoài ra các cá nhân, tổ chức này còn bị xử phạt theo quy định

về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Khi việc bồi thường chậm do người sử đụng đất bị thu hồi gây ra, nếu giá đấttại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồithường theo giá đất tại thời điểm bồi thường, nếu giá đất tại thời điểm bồi thườngcao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tạithời điểm có quyết định thu hồi

* Các văn bản pháp lý chủ yếu của Thành phố Hải Phòng vê thu hồi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất từ năm 2006-2010.

- Quyết định 1518/QĐ-UB ngày 12/7/2006 về việc ban hành Quy định về hạn mứccông nhận quyền sử dụng đất ở, đất vườn ao liền kề trong cùng thửa đất có nhà ởcủa hộ gia đình cá nhân

- Quyết định 1761/QĐ-UBND ngày 19/9/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố vềviệc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồiđất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.

- Quyết định số 2539/QĐ-UBND ngày 20/12/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố

về việc ban hành giá đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

- Quyết định số 393/QĐ-UBND ngày 11/3/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố vềviệc thu hồi đất tại phường Hòa Nghĩa, quận Dương Kinh để bồi thường, giải phóngmặt bằng phục vụ việc giao đất cho Tổng Công ty Phát triển hạ tầng và Đầu tư tàichính Việt Nam để thực hiện Dự án xây dựng đường ô tô cao tốc Hà Nội- HảiPhòng

- Quyết định số 1237/2008/QĐ-UBND ngày 28/7/2008 của UBND thành phố HảiPhòng; Quyết định số 2640/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của Uỷ ban nhân dânthành phố Ban hành giá đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng;

- Quyết định số 1240/QĐ-UBND ngày 29/7/2008, Quyết định 2235/2005/QĐ-UBngày 26/9/2005 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc ban hành đơn giá vật kiếntrúc

- Quyết đinh số 1074/2008/QĐ-UBND ngày 30/6/2008 về việc sửa đổi, bổ sung dungmột số điều tại quyết định số 1761/2007/QĐ-UBND ngày 19/9/2007 quy định vềchính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bànthành phố Hải Phòng

- Quyết định 877/2008/QĐ-UBND ngày 28/5/2008 ban hành quy định trình tự, thủtục vêt thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, góp vốnbằng quyền sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấttrên địa bàn thành phố Hải Phòng

- Quyết định số 130/2010/QĐ-UBND ngày 22/01/2010 của Uỷ ban nhân dân thànhphố Hải Phòng Ban hành quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng;

- Công văn số 1231/UBND-ĐC ngày 12/3/2010 của UBND thành phố Hải Phòng vềviệc bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường ô tô cao tốc Hà Nội-

Hải Phòng tại quận Dương Kinh;

- Quyết định 1609/2010/QĐ-UBND ngày 30/9/2010 ban hành quy định về trình tự,thủ tục thu hồi đất; giao đất; cho thuê đất; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhànước thu hồi đất; cấp giấy chưng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và một số thủ tục hành chính khác trong quản lý, sử dụngđất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

- Quyết định 2295/2010 QĐ-UBND ngày 31/12/2010 ban hành quy định giá các loạiđất trên địa bàn thành phố Hải Phòng năm 2011

1.4.2. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất

* Ở một số nước như Đức, Thuỵ Điển… việc bồi thường GPMB được thực

hiện theo 5 nguyên tắc sau:

1- Đảm bảo để người sử dụng đất có tình trạng kinh tế sau khi bị thu hồi đất giốnghoặc tương tự với trước khi bị thu hồi

2- Người sử dụng đất được bồi thường theo giá thị trường kể cả những huỷ hoại khác.3- Giá trị bồi thường bằng giá trị mất đi hoặc giảm giá

4- Những ảnh hưởng khác tới kinh tế của người sử dụng đất (ngoài đất) cũng đượctính, nếu bị giảm cũng được bồi thường

5- Bồi thường trên nguyên tắc đất được sử dụng tốt nhất và cao nhất (HBU)

* Ở Việt Nam việc bồi thường hỗ trợ GPMB được thực hiện theo 5 nguyên tắc sau:

1- Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích nhà đầu tư:

- Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết địnhchính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tínhbồi thường đất và tài sản Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biệnpháp xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của Nhà đầu tư.Tất cả các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42,

43, 45, 47 và 49 Nghị định 197/2004/NĐ – CP.

- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các quyềncủa người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật đất đai Thựchiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất củamình Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao chongười khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất mộtcách thoả đáng cụ thể:

+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thườngbằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thườngthì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do Uỷ ban nhândân cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2, Điều 6 Nghị định số197/2004/NĐ-CP)

+ Ngoài bồi thường hỗ trợ về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗtrợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề, … ổn định đời sốngcho người bị thu hồi đất (Các Điều 27, 28, 29 và 32 Nghị định 197/2004/NĐ – CP)

+ Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạtầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ(Điều 35 Nghị định 197/2004/NĐ – CP)

- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở

hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất Để khuyếnkhích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi tàichính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại chi phíbồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức caonhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như

đã quy định tại Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều 5, khoản 3 Điều

6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất.Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bịthu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện

quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nướcđưa đến dân giàu, nước mạnh.

2- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giaodịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự canthiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thịtrường Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất củamình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với Luật đất đai vàcông tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và bàn bạc dânchủ

Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp

và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phảithông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch dichuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Khoản 2 Điều 39Luật đất đai 2003)

Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hộiđồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộctỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồiđất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiếnphương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làmviệc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vàtrụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyếtđịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết địnhgiải quyết lâu dài Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếunại có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịchUBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người

bị thu hồi đất Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồiđất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải

quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất,giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyếtđịnh (Điều 49, Nghị định 197/2004/NĐ – CP).

1.4.2 Các chính sách của Nhà nước về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay

Luật đất đai 2003 qui định Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; Nhà nước thực hiệnviệc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tưxây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớntheo quy định tại Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, được bổ sung tại điều 34, 35Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ

* Chính sách bồi thường:

- Luật đất đai 2003 qui định Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất màngười bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện đểđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luậtđất đai thì người bị thu hồi đất được bồi thường,

- Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùngmục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trịquyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

- Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất

để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền,người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyểnđổi ngành nghề, bố trí việc làm mới; quy định thời hạn thu hồi các loại đất

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủqui định và nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ:

- Vê bồi thường đất:

+ Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện theo qui định của luât đấtđai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét để hỗ trợ.

+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thườngbằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thườngthì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thuhồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênhlệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

- Vê giá đất để tính bồi thường:

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thờiđiểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy địnhcủa Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng;

Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ, Nghịđịnh 123/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2006 của Chính phủ và Nghị định69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung quiđịnh Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được Uỷban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; khôngbồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm

có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp

- Bồi thường vê tài sản:

Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại,thì được bồi thường; mức bồi thường tài sản theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghịđịnh 69/2009/NĐ-CP

* Chính sách hỗ trợ:

- Luật đất đai 2003 qui định loại đất vườn ao, Nghị định 197/2004/NĐ-CP qui định

Hỗ trợ đất nông nghiệp trong vườn ao và trong khu dân cư

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP qui định: Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư,đất vườn ao liền kề với đất ở trong khu dân cư (bao gồm đất nông nghiệp trongvườn ao có nhà ở riêng rẽ, dọc theo kênh mương, đường giao thông), ngoài

việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục đích sử dụng còn được hỗtrợ bằng tiền; giá tính hỗ trợ từ 20% đến 50% giá đất ở liền kề; Nghị định69/2009/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung qui định Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đấtvườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được côngnhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trongcùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoàiviệc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợbằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lầnhạn mức giao đất ở tại địa phương; đất nông nghiệp trong địa giới hành chínhphường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn, thửa đất nôngnghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồithường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trungbình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương;diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.

- Hỗ trợ di chuyển:

Nghị định 197/2004/NĐ-CP qui định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy địnhphù hợp với thực tế tại địa phương đối với Hộ gia đình khi Nhà nước thu hồi đấtphải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất3.0.0 đồng; di chuyển sang tỉnh khác được hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 5.000.000 đồng; Người bị

thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trívào khu tái định cư), được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thờigian và mức hỗ trợ cụ thể do; Nghị định 69/2009/NĐ-CP Chính phủ không qui địnhmức cụ thể mà giao cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tế tạiđịa phương

- Hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất:

Nghị định 197/2004/NĐ-CP qui định Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuấtnông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao,được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ

ở và trong thời gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển

đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế – xãhội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 12 tháng Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01nhân khẩu/01tháng tương đương 30 kg gạo tính theo thời giá trung bình tại địaphương Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung qui định thu hồi từ 30% đến70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trongthời gian 06 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếuphải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thờigian hỗ trợ tối đa là 24 tháng; thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sửdụng thì được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải dichuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải

di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiệnkinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

- Hỗ trợ chuyển đổi nghê nghiệp và tạo việc làm

Nghị định 197/2004/NĐ-CP qui định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định Hộgia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tíchđất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong

độ tuổi lao động cho phù hợp với thực tế ở địa phương; Nghị định 17/2006/NĐ-CPsửa đổi bổ sung qui định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thuhồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp mà không được Nhà nước bồi thường bằngđất nông nghiệp tương ứng thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làmbằng việc được giao đất có thu tiền sử dụng đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sảnxuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp; giá đất được giao bằng giá đất nôngnghiệp tương ứng cộng với chi phí đầu tư hạ tầng trên đất; Nghị định 84/2007/NĐ-

CP, tiếp tục sửa đổi bổ sung qui định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nôngnghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không đượcNhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọngnhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nôngnghiệp theo quy định tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng

giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cưphù hợp với quy hoạch Giá đất ở được giao bằng giá loại đất nông nghiệp tươngứng đã thu hồi cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư Nghị định số69/2009/NĐ-CP, Chính phủ đã qui định “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuấtnông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất để bồi thườnghoặc giao theo qui định tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-

CP thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền theo giá đất nông nghiệp còn được hỗtrợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong các hình thức bằng tiền

từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp, diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mứcgiao đất nông nghiệp tại địa phương;

* Hỗ trợ khác:

- Ngoài việc hỗ trợ quy định của Chính phủ, căn cứ vào tình hình thực tế tạiđịa phương, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác đểbảo đảm ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất; trường hợp đặc biệttrình Thủ tướng Chính phủ quyết định;

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn sống chính từ sảnxuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng mà không đủđiều kiện được bồi thường theo quy định thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềnxem xét hỗ trợ phù hợp với thực tế của địa phương

* Chính sách tái định cư và hỗ trợ tái định cư:

- Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP qui định Người sửdụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định

cư bằng một trong các hình thức bằng nhà ở, bằng giao đất ở mới, bằng tiền để tự lochỗ ở mới Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiệncác dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở chongười bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạchchung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằnghoặc tốt hơn nơi ở cũ

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngoài việc kế thừa chính sách tái định cư của Nghịđịnh Số 197/2004/NĐ-CP đã qui định bổ sung hổ trợ tái định cư “Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiên được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiên tương đương với khoản chênh lệch đó”.

1.5 Quan điểm khoa học về đổi mới việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Những thách thức trong sử dụng và thu hồi đất.

Thách thức về bố trí lại vùng công nghiệp, đô thị theo hướng bảo vệ nghiêmngặt đất chuyên trồng lúa và giải quyết được chuyển đổi cơ cấu lao động, ngànhnghề nông thôn vùng đồng bằng:

Thách thức về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo cơ chế thị trường vớiviệc chịu tải của khả năng tài chính ngân sách, nguồn thu từ đất và thu hút đầu tư:

Quan điểm về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư Về sử dụng đất

- Trong quá trình phát triển của đất nước, nhu cầu của các ngành, lĩnh vực luôn luôntăng, thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác là điều tất yếu và điều này đồngnghĩa với việc giải bài toán quy hoạch một cách có hiệu quả, cân đối được nhu cầu

sử dụng đất của các ngành Quy hoạch sử dụng đất là thành phần không thể thiếuđược trong hoạch định chiến lược, lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hộiquốc gia, đồng thời với đặc điểm tài nguyên đ ất là một trong nhóm tài nguyên cóđặc thù là hạn chế bởi số lượng và cố định về vị trí vì vậy ở một khía cạnh khác quyhoạch sử dụng đất lại là những chỉ tiêu khống chế để điều chỉnh các chỉ tiêu trongquy hoạch phát triển kinh tế - xã hội

- Trong tương lai cần phải đặt vấn đề khai thác hợp lý nguồn tài nguyên trong đó cótài nguyên đất, bảo vệ môi trường thành tiêu chí đầu tiên khi xét duyệt các dự ánquy hoạch Cần nhìn nhận vấn đề quy hoạch sử dụng đất được thực hiện đối với mộtđối tượng tĩnh, hạn chế bởi số lượng và có vị trí cố định, vì vậy đối với

quy hoạch sử dụng đất căn cứ đầu tiên lập quy hoạch là phải căn cứ trên tổng dự trữtài nguyên quốc gia, sau đó mới đến các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội và saunữa là nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực.

Vê bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất:

- Liên quan đến tính chất sở hữu hoặc sử dụng đối với đất đai vì sự khác biệt ở đâychính là quyền định đoạt (định đoạt thông qua mục đích sử dụng đất, thông qua thờihạn sử dụng và thông qua mức hạn điền) Tuy nhiên sự sở hữu hay sử dụng đối vớiđất đai cũng chỉ mang tính chất tương đối, vì dù có sở hữu tư nhân về đất đai đichăng nữa thì khi Nhà nước cần đất để sử dụng vào các mục đích quốc gia, lợi íchcông cộng thì người dân vẫn phải chấp hành việc giao lại đất cho nhà nước và nhậnmức bồi thường theo đúng quy định

- Liên quan đến các đối tượng sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật việc côngnhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng khác nhau như: Hộ gia đình, cá nhân, tổchức trong nước,cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cưở nướcngoài Vì vậy, các chính sách bồi thường thiệt hại cũng cần nghiên cứu cho từng đốitượng khác nhau

- Liên quan đến các mục đích sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật Việt Nam,mỗi thửa đất chỉ được sử dụng vào một mục đích nhất định, tuy nhiên trong thực tếmột số thửa đất ở những vị trí nhất định có thể sử dụng vào nhiều mục đích khácnhau (để ở, kinh doanh, văn phòng, cho thuê…) và lợi nhuận thu được chính từ lợithế của thửa đất mang lại Vì vậy, khi tính giá trị để bồi thường thiệt hại khi thu hồiđất cần tính đến vấn đề này và đây cũng là nguyên nhân gây khiếu kiện nhiều nhấttrong các khiếu kiện có liên quan đến đất đai

- Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi thu hồi đất để sử dụng vào mục đíchquốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì nhà nước đứng ra thuhồi, tính giá bồi thường theo quy định của nhà nước và giao đất “sạch” cho nhà đầu

tư hoặc người sử dụng đất mới Còn trong trường hợp thu hồi đất cho các mục díchnhư kinh doanh, thương mại, đầu tư phát triển thì nhà đầu tư có thể tự thỏa thuậnvới người dân theo mức giá bồi thường được thỏa thuận Điều này sẽ dẫn đến

việc không bằng bằng nều 2 thửa đất ở cạnh nhau, của cùng một chủ sử dụng haycủa 2 chủ sử dụng khác nhau sẽ có mức giá bồi thường rất khác nhau nếu được thuhồi cho các mục đích phát triển khác nhau Điều này đi ngược lại với nguyên tắc vềbồi thường thiệt hại chính là việc hoàn trả lại cho người sử dụng giá trị của đất dựatrên khả năng sinh lời của thửa đất mang lại (địa tô) chứ không phụ thuộc vào vàomục đích mà thửa đất đó sẽ được sử dụng sau khi thu hồi.

- Về bồi thường thực hiện theo chính sách định giá theo cơ chế thị trường nhưng đổimới việc sử dụng đất, phân bố lại dân cư, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng kinhtế- xã hội để có giá đất rẻ hơn, vì đất đai vùng đồng bằng hầu như đã khai thác triệt

để do lịch sử dân tộc Việt Nam là một quốc gia nông nghiệp, với đa số dân cư sốngdựa chủ yếu vào ruộng đất và chuyên trong lúa nước đồng thời khai thác các nguồntài nguyên thiên nhiên (nước, rừng, biển, v.v.), đất đai là nguồn lực, là đầu vào chủyếu, thậm chí là quan trọng bậc nhất của nền kinh tế Theo định hướng này thì tậndụng được lợi thế đất rẽ, chi phí bồi thường thấp; tuy nhiên phải đầu tư hạ tầng kỹthuật đến chân tường rào vào các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp và khu

du lịch dịch vụ đồng thời có chính sách ưu đãi để khuyến khích nhà đầu tư đếnvùng đất mới

1.6 Kinh nghiệm quốc tế về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

và khả năng ứng dụng vào Việt Nam.

Thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa để phát triển đất nước tấtyếu phải chuyển đổi một phần diện tích đất đai từ khu vực nông nghiệp sang khuvực phi nông nghiệp Nhu cầu chuyển đổi đất đai đang tạo nên một áp lực ngàycàng tăng Trong 8 năm qua, từ 2001-2008 đã có khoảng 540 nghìn ha đất nôngnghiệp (dự kiến từ 2001-2010 là 618 nghìn ha) chuyển sang các mục đích phi nôngnghiệp như xây dựng đường giao thông, thủy lợi, khu đô thị, khu công nghiệp , dựbáo trong 10 năm tới (2011-2020), diện tích đất chuyển từ nông nghiệp sang phinông nghiệp sẽ là 750 nghìn ha

Các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những nước có tốc độ phát triển kinh

tế nhanh trong vòng 30 năm trở lại đây cũng đã trải qua những vấn đề trong quản lývà

sử dụng đất tương tự như ở Việt Nam hiện nay Kinh nghiệm về quản lý và sử dụngđất của các quốc gia trên thế giới, nhất là ở các nước cũng đã trải qua thời kỳchuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, những nước có nhiều điểm tương đồng về chế độ sởhữu, văn hóa với Việt Nam trong việc giải quyết những vấn đề trên: làm thế nào

để có thể cân bằng được giữa nhu cầu đất cho phát triển các mục đích phi nôngnghiệp nhưng lại phải đảm bảo ổn định xã hội, công bằng và phát triển bền vững?.Chính vì vậy, việc nghiên cứu, học tập kinh nghiệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗtrợ, tái định cư của một số quốc gia, tổ chức quốc tế sẽ rất hữu ích cho Việt Namtrong việc xây dựng và thực thi chính sách pháp luật đất đai về thu hồi đất, bồithường, hỗ trợ, tái định cư đối với người sử dụng đất có đất bị thu hồi

1.6.1 Cơ chế thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư trên thế giới và Việt Nam

1.6.1.1 Mô hình chuyển đổi đất đai

a) Mô hình chuyển đổi đất đai ở một số quốc gia:

- Mô hình chuyển đổi đất đai ở Hàn Quốc

Mô hình ở Hàn quốc cũng có một số điểm cần nghiên cứu áp dụng vào ViệtNam Ở Hàn Quốc, Chính phủ phê duyệt quy hoạch phân bổ đất đai, quy hoạch cácvùng đất để phát triển công nghiệp và đô thị, sau đó thực hiện theo cơ chế điềuchỉnh lại đất đai Kinh phí đầu tư dự án và lợi ích từ dự án được tính toán trênnguyên tắc chia sẻ lợi ích với các chủ sở hữu đất đai, các chủ sở hữu có thể đượcnhận lại một phần đất thuộc khu vực đã chuyển đổi Tổng Công ty đất đai (quốcgia) được thành lập để thực hiện chương trình phát triển các khu đô thị (tổ chức nàytương tự như Tổ chức phát triển quỹ đất ở Việt Nam)

Cơ chế này cho phép thu lại hầu hết lợi ích từ dự án đầu tư hạ tầng và tạo các

vị trí xây dựng với giá rẻ cho các công ty đầu tư xây dựng Theo Luật Phát triển đôthị (năm 1999), các nhà đầu tư tư nhân được phép đề nghị các dự án đầu tư pháttriển đô thị miễn là đạt được sự đồng thuận của 2/3 ý kiến của chủ sở hữu đất đai tạikhu vực Tại Việt Nam, cần xem xét việc đổi mới Tổ chức phát triển quỹ đất nhằmđổi mới cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc

- Mô hình chuyển đổi đất đai ở Nhật Bản

Luật trưng dụng đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định việctrưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được phápluật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên, đê điều, hồ chứa nước, cảng biển.Khuyến khích mọi trường hợp sử dụng đất, kể cả trường hợp thuộc diện trưng dụngđất thực hiện chuyển đổi đất đai tự nguyện qua việc giao dịch đất đai thông thường.Nhà nước sẽ quay trở lại biện pháp trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thôngthường bị trở ngại và phải được người có thẩm quyền cho phép khi thấy phù hợp lợiích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết

- Mô hình chuyển đổi đất đai ở Đài Loan

Theo Luật, Nhà nước trưng thu đất vì lợi ích công cộng thuộc các ngành:Quốc phòng; Giao thông; Công dụng; Thuỷ lợi; Vệ sinh công cộng và bảo vệ môitrường; Trụ sở cơ quan Chính phủ, chính quyền địa phương và các công trình côngcộng khác; Giáo dục, học thuật và văn hoá; Phúc lợi xã hội; Quốc doanh; Các ngànhkhác theo quy định của pháp luật

Mô hình chuyển đổi đất đai tự nguyện là một cơ chế được thực hiện dựa trên

sự thỏa thuận trực tiếp giữa nhà đầu tư dự án và người đang sử dụng đất trên cơ sởthực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất giữa các bên theo quy định của pháp luật

và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt Ở hầu hết tất cả cácnước, cơ chế này được áp dụng cho tất cả các dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuậncủa nhà đầu tư

- Mô hình chuyển đổi đất đai ở Trung Quốc

Mô hình ở Trung Quốc có khá nhiều điểm giống mô hình đang triển khaitrong xây dựng các khu công nghiệp ở Việt Nam Bước thứ nhất là chuẩn bị khu vựcđất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để chuẩn bị thu hồi và giao cho nhà đầu tư

hạ tầng sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp Bước thứ hai là thu hồi đất của hợptác xã nông nghiệp bằng quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền Bướcthứ ba là nhà đầu tư nhận giao đất hoặc cho thuê đất từ Nhà nước để đầu tư hạ

tầng, sau đó chuyển nhượng hoặc cho thuê đối với các nhà đầu tư sản xuất kinh doanh.

Sự khác nhau về cách làm giữa mô hình ở Trung Quốc và ở Việt Nam thểhiện ở bước thứ hai: ở Trung quốc thì đất thu hồi thuộc các hợp tác xã nông nghiệp,còn ở Việt Nam thì đất thu hồi chủ yếu thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cánhân Ngoài những dự án lớn có hạ tầng chung được thực hiện như trên, ở Việt NamNhà nước còn giao đất, cho thuê đất trực tiếp cho từng dự án đầu tư thông qua cơchế lựa chọn trực tiếp nhà đầu tư hoặc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự

án có sử dụng đất

Kinh nghiệm của Trung quốc có thể xem xét, học tập để ứng dụng ở ViệtNam trong việc xác định ranh giới của các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyểnđổi đất đai bắt buộc Có thể, cơ chế này chỉ nên áp dụng cho các dự án lớn đòi hỏilựa chọn nhà đầu tư sơ cấp để xây dựng hạ tầng chung, sau đó nhà đầu tư sơ cấp sẽcho thuê hoặc chuyển nhượng mặt bằng gắn với hạ tầng cho các nhà đầu tư thứ cấp

để trực tiếp đầu tư sản xuất hoặc dịch vụ thông qua thương thảo trực tiếp, đấu thầuhoặc đấu giá

b) Mô hình chuyển đổi đất đai ở Việt Nam

Ở Việt Nam có 2 cơ chế chuyển đổi đất đai: Chuyển đổi đất đai bắt buộc vàchuyển đổi đất đai tự nguyện theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai

- Cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc

Phạm vi áp dụng: Cơ chế này được áp dụng cho các trường hợp bao gồm:chuyển đổi đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,lợi ích công cộng; các dự án đầu tư bằng vốn hỗ trợ phát triển chính thức của chínhphủ các nước hoặc các tổ chức quốc tế (ODA) hoặc bằng 100% vốn đầu tư trực tiếpcủa nước ngoài (FDI); các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khucông nghệ cao, phát triển khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn, khu du lịch, khuchăn nuôi tập trung; các dự án đầu tư phát triển kinh tế bằng vốn đầu tư trong nướchoặc vốn liên doanh với nước ngoài có mức vốn đầu tư thuộc nhóm lớn nhất (gọi lànhóm A, mức vốn của nhóm này được quy định cụ thể cho từng ngành kinh tế)

- Cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện:

Phạm vi áp dụng: Cơ chế này được áp dụng cho các dự án đầu tư kinh tế vìmục tiêu lợi nhuận có vốn đầu tư trong nước hoặc vốn liên doanh với nước ngoàivới tổng vốn đầu tư thuộc nhóm dưới nhóm A

Nhận xét về điểm mạnh và điểm yếu của 2 cơ chế chuyển đổi đất đai:

Đến nay, cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc đã được triển khai trong khoảngthời gian 20 năm qua; cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện đã được triển khaikhoảng thời gian 10 năm qua, trong đó 5 năm trước được triển khai chưa chính thức

và 5 năm sau được triển khai chính thức Từ quy định của luật pháp và quá trìnhthực hiện luật pháp, có thể đưa ra những điểm mạnh và điểm yếu của mỗi cơ chếtrong bảng dưới đây

Bảng 2: Cơ chế chuyển đổi đất đai:

Cơ chế chuyển đổi đất đai bắt

người bị thu hồi đất thì có thể rút

ngắn thời gian thực hiện vì được sự

trợ giúp của các cơ quan lãnh đạo

địa phương

Nếu đạt được sự đồng thuậncao,thời gian thực hiện khá ngắn.Bảo đảm sự chia sẻ quyền lợithỏa đáng giữa nhà đầu tư và ngườiđang sử dụng đất; lợi ích của Nhànước và của cộng đồng

Giảm đi đáng kể tình trạng khiếukiện, tạo ổn định xã hội trong quátrình phát triển kinh tế

Giảm đáng kể chi phí, nhân lựccủa bộ máy hành chính và khắcphục được tình trạng có thể về quanliêu, tư lợi của bộ máy hành chính

Cơ chế này phù hợp với kinh tếthị trường, buộc nhà đầu tư phải

năng động, v.

Cơ chế này loại bỏ được các nhàđầu tư đưa ra dự án nhằm mục đíchchiếm đất nhưng không có năng lựctài chính để đầu tư, chờ giá đất tăngcao để chuyển nhượng cho nhà đầu

tư khác

Điểm

yếu

Thường thiếu khách quan từ phía

các cơ quan hành chính do tâm lý

muốn ưu tiên phát triển kinh tế, hay

thiên vị về phía quyền lợi của nhà

đầu tư, giải quyết không thỏa đáng

quyền lợi của người bị thu hồi đất

Đòi hỏi sự tham gia của nhiều

cơ quan hành chính nên phải tăng

nhân lực của bộ máy hành chính và

tăng chi phí hành chính

Tính quan liêu vốn có của bộ

máy hành chính có thể gây thiệt

thòi, bất lợi cho tất cả các bên tham

gia vào các thủ tục hành chính

Cơ chế này rất gần với cơ chế

"xin - cho" của nền kinh tế bao cấp,

từ đây dễ phát sinh tham nhũng, cán

bộ quản lý dễ gắn quyền lợi riêng

của mình vào quyết định phân chia

lợi ích của các bên tham gia

Trong triển khai ở Việt Nam,

Chưa có quy định của pháp luật

để giải quyết tình trạng người đang

sử dụng đất không muốn hợp tác vớinhà đầu tư, nói giá đất rất cao để nhàđầu tư không thể tiếp cận được quỹđất Vì điểm yếu này nên hiện nayhầu hết các nhà đầu tư đều mongmuốn được áp dụng cơ chế chuyểnđổi đất đai bắt buộc

chưa có sự tham gia của hệ thống

định giá bất động sản theo giá thị

trường, từ đây dễ dẫn tới tình trạng

khó giải quyết các bất đồng ý kiến

về giá đất và tài sản trên đất

Pháp luật chưa quan tâm tới lợi

ích của cộng đồng nên thường nhà

đầu tư phải tăng thêm chi phí không

chính thức để bảo đảm lợi ích của

cộng đồng

Do không giải quyết thỏa đáng

giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư nên số lượng khiếu kiện của

người bị thu hồi ngày càng tăng, gây

a) Kinh nghiệm thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư của nước Úc

Ở Ôxtrâylia có các quy định pháp luật về thu hồi cưỡng chế đất cho mục đíchcông cộng của Chính phủ khối thịnh vượng Anh, của Chính phủ mỗi Bang, của các

cơ quan có thẩm quyền khác theo Luật định Những cơ quan có thẩm quyền nói trên

là những tổ chức đáp ứng các dịch vụ công cộng như cấp, thoát nước, cung cấp điện,giao thông, nhà ở, và các dịch vụ khác liên quan đến nhu cầu của cộng đồng Quyềncưỡng chế thu hồi đất được Chính phủ giao cho một cơ quan có thẩm quyền thựchiện bằng cách mua trên cơ sở thỏa thuận, hoặc trong trường hợp không đạt đượcthỏa thuận giữa các bên thì áp dụng biện pháp cưỡng chế

Các chính quyền dân chủ không chiếm đoạt tài sản của công dân một cáchthông thường là không chi tiền đền bù Chính phủ Ôxtrâylia ban hành Luật tạo cơ

sở luật pháp để đền bù cho các chủ có đất bị thu hồi Nói chung, pháp luật về đền bù

chưa thống nhất trong toàn khối Liên hiệp Anh và cả trong từng bang cụ thể Sựkhác nhau thể hiện ở các vấn đề cần được xem xét để xác định số tiền đề bù Điềunày phụ thuộc vào các quy định luật pháp cụ thể ở các Đạo luật được áp dụng Vìvậy, điều quan trọng là các Nhà định giá đền bù phải nắm vững các quy định phápluật liên quan đến đối tượng bị thu hồi cưỡng chế.

Trừ một số ngoại lệ, các Đạo luật của Khối liên hiệp Anh của bang ít haynhiều đều thống nhất quy định về đền bù trong trường hợp thu hồi cưỡng chế đất,nhưng cần nhấn mạnh thêm rằng Nhà định giá cần phải nghiên cứu và hiểu tình hình

cụ thể ở nơi có đất bị thu hồi, Giá đền bù quy định riêng cho chủ nhà/đất trừ nhữngtrường hợp đặc biệt, các chủ đất bị thu hồi phải được đặt vào điều kiện tài chínhngang bằng với trước đây khi đất chưa bị thu hồi Chủ đất này được quyền nhận giáđất cũ của mình Giá này không bao gồm phần tăng giá do đã có hoặc sẽ có cáccông trình công cộng

b) Kinh nghiệm thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư của nước Cannada

Tại Canada, cũng như phần lớn các nước phát triển, Chính phủ nỗ lực rấtnhiều để thu mua đất bằng cách đàm phán với chủ sở hữu đất Họ tham vấn ngay từban đầu trong quá trình thu mua, thậm chí kể cả tại những nơi mà luật pháp khôngbắt buộc làm điều này Thủ tục thu hồi quyền sở hữu không bắt đầu nếu rõ ràng cónhững chủ sở hữu đất không đồng ý (Không đặt bất kỳ thời hạn nào cho đến khi sựthu hồi quyền sở hữu chính thức bắt đầu) Chính phủ tiếp nhận quyền sở hữu đấtngay từ lúc đầu của quá trình, kể cả tại những nơi vẫn đang tranh chấp về số tiền bồithường Chính phủ phải đề nghị bồi thường do các nhà thẩm định tính toán (thường

là thẩm định viên chính phủ, nhưng đôi khi có thể thuê ngoài), và người chủ sở hữuđất chấp nhận đề nghị này, nhận tiền mặt mà không từ bỏ yêu cầu bồi thường caohơn, tuy nhiên cũng trong lúc này, Chính phủ tiếp nhận được quyền sở hữu đất và

có thể ban hành một thông báo thu hồi tài sản hợp pháp Quy trình này chỉ thích hợpcho những nơi mà quy định về luật pháp và quản trị tốt là mạnh, chi phí mà chủ sởhữu phải trả cho luật sư và thẩm định viên sẽ được bồi thường, và có một thị trườngnhà đất tích cực và có đủ tiền bồi thường để mua đất/nhà thay thế

Chính phủ liên bang và từng bang của Canada đều có luật thu hồi quyền sởhữu riêng biệt, nhìn chung khá thống nhất trên toàn Quốc gia.

c) Kinh nghiệm thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư của nước Mỹ

Tòa án tối cao năm 2005 dùng từ “sử dụng công” một cách rộng rãi, chophép thu hồi quyền sở hữu với mục đích duy nhất là tăng doanh thu thuế Điều nàycho phép tài sản được chuyển nhượng cho các nhà phát triển tư nhân 27 bang của

Mỹ đã phản ứng lại quyết định của Tòa án tối cao bằng cách thay đổi luật của bang

họ là hạn chế thu hồi quyền sở hữu cho mục đích tái phát triển Ví dụ ở bangMinnesota, “sử dụng công” ám chỉ “giảm thiểu khu vực hoang phế” hoặc giảm cáctài sản bị bỏ hoang Đây có thể bao trùm một khu vực của một thành phố mà trong

đó các tòa nhà bị bỏ hoang hoặc bị dột nát nghiêm trọng

Tòa án có vai trò trung tâm trong hệ thống tại Mỹ Cơ quan có thẩm quyềnthu hồi quyền sở hữu phải nộp hồ sơ xin phép lên tòa, trong đó có quyết định việcthu hồi quyền sở hữu là hợp pháp và chỉ định các ủy viên để xác định bồi thường.Tại Mỹ, bồi thường cho những tổn thất kinh doanh là khá hạn chế, trong phần lớntrường hợp cơ quan thu hồi quyền sở hữu sẽ không thanh toán các khoản chi phíliên quan đến pháp luật và thẩm định của người chủ sở hữu

Thể chế luật pháp của các nước Canada, Mỹ, Úc đưa ra một vài tham khảorất tốt về vấn đề quản trị, quy trình thủ tục, quản lý và nguyên tắc của bồi thường.Tại những quốc gia này, không có điều khoản đối xử đặc biệt nào cho những người

có hoàn cảnh khó khăn hay cho sự phát triển khu thay thế, khu nhà ở Một sốnguyên nhân của việc này là Thu hồi quyền sở hữu hiếm khi được sử dụng với mụcđích tái phát triển các khu dân cư Quyền sở hữu và chiếm dụng đất rất rõ ràng,không có việc chiếm dụng đất không chính thức Hiếm có việc xây dựng và sử dụngđất bất hợp pháp, ngay cả bởi những người nghèo, điều này không được cơ quan cóthẩm quyền chấp thuận Những người bị ảnh hưởng nhận thức rõ và đầy đủ quyềncủa họ, ngòai ra họ rất dễ dàng tiếp cận các luật sư Đất thay thế thường có sẵn trênthị trường, do đó những người bị ảnh hưởng thấy thỏa mãn với số tiền bồi trường

và chi phí tái di dời

Đức là nước đi tiên phong trong việc thực hiện hợp nhất đất và tái điều chỉnhvào đầu thế kỷ 20, điều này đã được áp dụng thành công tại Nhật Bản, Hàn Quốc vàmột số nước khác Về vấn đề này, hệ thông pháp luật của Hàn Quốc là ví dụ tốt choViệt Nam Hàn Quốc là nước giầu kinh nghiệm trong việc phát triển chiều sâu và táiphát triển các khu đô thị thuộc sở hữu của nhiều người, bao gồm các vấn đề nhưxây dựng cơ sở hạ tầng, tái quy hoạch các khu nhà, bồi thường cho người bị ảnhhưởng và di dời khi cần thiết Có một điều quan trọng cần lưu ý đó là bắt buộc phải

có sự nhất trí cao của các chủ sở hữu trước khi thu hồi quyền sở hữu được ủy quyềnthực hiện – 95% trong trường hợp tái phát triển

d) Kinh nghiệm thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư của nước Hàn Quốc

Luật thu hồi đất và bồi thường là bộ luật chung quy định các nguyên tắc vàthủ tục thu hồi đất (tự nguyện và không tự nguyện), bồi thường và tái định cư Nóđược áp dụng cho mọi trường hợp, trừ khi có điều khoản đặc biệt nào nằm trongđạo luật khác Các nguyên tắc thực hiện chi tiết hơn sẽ được quy định trong QuyếtĐịnh của Tổng thống

Luật phát triển đô thị quy định các dự án phát triển đô thị sẽ thực hiện bằngcách tái cơ cấu đất, thu hồi quyền sở hữu hoặc kết hợp cả hai Trong khuôn khổLuật phát triển đô thị, nếu một dự án tư nhân phục vụ lợi ích cộng đồng, chủ dự án

có thể được cho quyền thu hồi quyền sở hữu nếu họ sở hữu hơn 2/3 mảnh đất hoặcđược sự đồng ý của 2/3 các chủ đất khác Đối với các dự án tái phát triển, ngưỡng

là 95% Các quy định của Luật thu hồi đất và bồi thường và các thủ tục sẽ áp dụngcho loại thu hồi quyền sở hữu này

Toàn bộ chi phí thu hồi đất và tái định cư, bao gồm bồi thường, di dời, phụchồi sinh kế (nếu có) sẽ thuộc chi phí của dự án Chủ dự án phải trả trước nhữngkhoản trên Chi phí của việc thu hồi và tái định cư sẽ được thu hồi khi bán đất đãphát triển

Hệ thống pháp luật của Hàn Quốc là ví dụ hữu ích cho Việt Nam bởi đây làkhung pháp lý được thiết kế chuyên cho tái phát triển khu đô thị mà đã thực thithành công trong rất nhiều năm Hiệu quả của nó được minh chứng với thực tế hơn