Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng nhóm nhà ở tây nam mễ trì tại phường phú đô quận nam từ liêm thành phố hà nội convert

Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2013 đến nay; - Thu thập, tài li

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-****** -Khuất Văn Doanh

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÓM NHÀ Ở TÂY NAM MỄ TRÌ TẠI PHƯỜNG PHÚ ĐÔ, QUẬN NAM TỪ LIÊM,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Hiệu

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNGGiáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Nguyễn Hiệu PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài:“Đánh giá thực trạng công tác thu hồi

đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây nam Mễ Trì tại phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội” hoàn toàn là kết

quả nghiên cứu, tìm hiểu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứmột công trình nghiên cứu nào của người khác Trong quá trình thực hiện luận văn tôi

đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu các kết quả trình bày trongluận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân tôi

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nộidung khác trong luận văn của mình

Hà nội, ngày 27 tháng 01 năm 2019

Tác giả luận văn

Khuất Văn Doanh

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡnhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thànhbản luận văn này

Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Hiệu đã trực tiếphướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn Tôi xin chân thành cảm

ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Trường Đại học KHTN - ĐHQGHN đãtạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằngUBND quận Nam Từ Liêm, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, UBNDquận Nam Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Nam Từ Liêm, Ban Bồithường, Giải phóng mặt bằng quận Nam Từ Liêm, các Phòng ban chức năng của quậnNam Từ Liêm, UBND phường Phú Đô và nhân dân có đã giúp đỡ tôi trong thời giannghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn bè

đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này Một lần nữatôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà nội, ngày 27 tháng 01 năm 2019

Tác giả luận văn

Khuất Văn Doanh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết đề tài .1

2.Mục tiêu nghiên cứu .2

3.Nhiệm vụ nghiên cứu .2

4.Phạm vi nghiên cứu .2

4.1 Phạm vi không gian 2

4.2 Phạm vi khoa học 3

5.Cấu trúc Luận văn .3

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .5

1.1 Những vấn đề chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng thực hiện Dự án .5

1.1.1 hồi đất Thu 5

1.1.2 thường Bồi 6

1.1.3 Hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi đất 6

1.1.4 định cư Tái 6

1.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành .10

1.2.1 Cơ sở pháp lý 10

1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 11

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 14

1.3 Khái quát về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .17

1.3.1 Ở ngoài nước 17

1.3.2 trong Ở nước 22

1.4 Cơ sở tài liệu và phương pháp nghiên cứu .30

1.4.1 Cơ sở tài liệu 30

1.4.2 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 31

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GPMB DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÓM NHÀ Ở TÂY NAM MỄ TRÌ 33

2.1.Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu .33

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 36

2.2.Một số Dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .41

2.3.Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .46

2.4.Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì .49

2.4.1 Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì 49

2.4.1.1 Khái quát về Dự án 49

2.4.1.2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án 50

2.4.1.3 Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp, tái định cư 62

2.4.2 Đánh giá kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án 68

2.4.2.1 Đánh giá chung 68

2.4.2.2 Những tồn tại và hạn chế trong công tác bồi thường và hỗ trợ GPMB của Dự án 71

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GPMB CỦA DỰ ÁN .73

3.1.Quan điểm đề xuất giải pháp .73

3.2.Nhóm các giải pháp cụ thể .73

3.3.Tổ chức thực hiện .73

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .77

TÀI LIỆU THAM KHẢO .79

HĐND Hội đồng nhân dân

KHHGĐ Kê hoạch hóa gia đình

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Cơ cấu kinh tế quận Nam Từ Liêm năm 2016 – 2017 37

Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2017 47

Bảng 2 3: Hiện trạng diện tích đất tự nhiên các phường thuộc quận Nam Từ Liêm năm 2017 48

Bảng 2.4: Kết quả về đối tượng và điều kiện được bồi thường của dự án 52

Bảng 2.5: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp 56

Bảng 2.6: Chênh lệch thực tế giữa giá bồi thường đất nông nghiệp các giai đoạn 57

Bảng 2.7: So sánh giá bồi thường đất nông nghiệp tại một số quận trên địa bàn Thành phố Hà Nội 57

Bảng 2.8: Kết quả thực hiện bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu trên đất của dự án 59

Bảng 2.9: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đơn giá bồi thường các loại đất 61

Bảng 2.10: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 61

Bảng 2.11: Hỗ trợ đối với đất không đủ điều kiện được bồi thường của dự án 63

Bảng 2.12: Kết quả hỗ trợ tài sản, vật kiến trúc, công trình trên đất của dự án 64

Bảng 2.13: Kết quả hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ khác 65

Bảng 2.14: Kết quả hỗ trợ gia đình chính sách của dự án 66

Bảng 2.15: Đơn giá hỗ trợ di chuyển mộ 67

Bảng 2.16: Tổng hợp kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ 68

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm 3

Hình 2 1: Dự ánVinhomes Gardenia và TT hội chợ triển lãm Quốc gia 42

Hình 2 2: Dự án Apex Tower và các công trình sử dụng sai mục đích xung quanh 43

Hình 2 3: Đường dân sinh của người dân bị lấn chiếm 44

Hình 2 4: Hàng loạt kho, xưởng xây dựng trên đất nông nghiệp tại phường Trung Văn .46

Hình 2.5: Khu nhà ở Tây Nam Mễ Trì 51

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Công tác thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự ánphát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển kinh tế xãhội Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khaithực hiện các dự án Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sứcnhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân

cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt đối với các

hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, của từng địa phương

Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì là một dự án quan trọng tại khuvực cửa ngõ phía Tây thành phố Hà Nội do Công ty cổ phần Xây dựng và phát triềnnhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư Có vị trí tại mặt Đại lộ Thăng Long, phía Bắc giápchợ Phú Đô, phía Nam giáp Đại lộ Thăng Long, phía Đông giáp dân cư phường Phú

Đô, phía Tây giáp sông Nhuệ Theo quy hoạch chi tiết, dự án có diện tích 5,749 ha trênđịa bàn phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm Trong tổng số 5,749 ha diện tích đất phảithu hồi có 1,68 ha đất nông nghiệp được giao theo Nghị định 64/CP và khoán 10, diệntích đất nông nghiệp do các hộ gia đình cá nhân quản lý là 3,18 ha, đất ở đã được cấpGCN là 323,2 m2 còn lại là đất mương đường, đất công ích do UBND phường quản lý0,85668 ha Trong phạm vi dự án có nhiều hộ dân đã tự chuyển đổi mục đích sử dụngđất nông nghiệp, lấn chiếm đất xây dựng công trình nhà ở, nhà xưởng, lều lán Cụ thể

có 125 nhà xưởng xây dựng trên đất nông nghiệp

Trong quá trình thực hiện dự án bắt đầu từ năm 2008 đến nay, mặc dù đã được

sự quan tâm chỉ đạo của UBND Thành phố, UBND quận Nam Từ Liêm, các ngành,các cấp nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, bấtcập và cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành, ảnh hưởng nghiêm trọng đếntiến độ thực hiện triển khai dự án Tính đến thời điểm tháng 9/2018, trong tổng số 195

hộ dân bị thu hồi đất mới chỉ có 125 hộ nhận tiền đền bù, hỗ trợ và bàn giao mặt bằngvới diện tích 3,393 ha Vì vậy, việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất,GPMB của dự án này sẽ rút ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp gópphần xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Hà Nội

Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài: Đánh giá thực trạng công tác thu

9

hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây nam

Mễ Trì tại phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá được thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằngcủa Dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì và làm rõ nguyên nhân, vướng mắcdẫn đến việc chậm tiến độ thực hiện của Dự án Từ đó đề xuất một số giải phápđểcông tác giải phóng mặt bằng của Dự án nghiên cứu nói riêng và cho công tác thuhồi đất, GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung đạt được hiệu quả cao hơn

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2013 đến nay;

- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, GPMB dự án xây dựng nhóm nhà ở Tây Nam Mễ Trì;

- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư;

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án;

- Đề xuất một số giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho Dự án

4 Phạm vi nghiên cứu

4.1 Phạm vi không gian: Tổng diện tích 5,749 ha thuộc Dự án trên địa bàn phường Phú

Đô, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Quận Nam Từ Liêm được thành lập theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27tháng 12 năm 2013 của Chính phủ, trên cơ sở điều chỉnh địa giới hành chính củahuyện Từ Liêm cũ, gồm 5 xã: Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Tây Mỗ, Đại Mỗ; 536,34

ha và 34.052 nhân khẩu của xã Xuân Phương; 137,75 ha và 23.279 nhân khẩu của thịtrấn Cầu Diễn

Địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm:

- Phía bắc giáp quận Bắc Từ Liêm

- Phía tây giáp huyện Hoài Đức

- Phía nam giáp quận Hà Đông

- Phía đông giáp quận Cầu Giấy, quận Thanh Xuân

Quận Nam Từ Liêm có diện tích 3.227,36 ha (32,27 km²), dân số là 236.700người (2017).

Hình 1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm

4.2 Phạm vi khoa học: Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ

những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án Đề xuất một

số giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho Dự án

5 Cấu trúc Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và các phụ lục, nội dung củaLuận văn được cấu trúc thành 3 chương như sau:

Chương 1 Cơ sở khoa học và phương pháp nghiên cứu

Chương 2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB Dự án Xây dựng nhóm nhà ở Tây nam Mễ Trì

Chương 3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB của Dự án

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1 Những vấn đề chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng thực hiện Dự án

1.1.1 Thu hồi đất

Thu hồi là việc lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị người khác lấy(Nguyễn Như Ý, 2001) Ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đạidiện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất vì vậy, khái niệm thu hồi đất gắn liền với sựtồn tại của quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai

2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất củangười được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất viphạm pháp luật về đất đai [14]

Về bản chất, thu hồi đất chính là việc chuyển quyền sử dụng đất theo một cơchế bắt buộc thông qua biện pháp hành chính Việc thu hồi đất có những đặc điểm sauđây (Đào Chung Chính, 2014): (1) Xảy ra theo một yêu cầu cụ thể (thu hồi đất do nhucầu vì lợi ích chung) hoặc trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm pháp luật về đấtđai; do không còn nhu cầu sử dụng đất); (2) Việc thu hồi đất phải bằng một quyết địnhhành chính cụ thể, trong đó phải thể hiện rõ vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi; tên, địachỉ của tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi Quyết định thu hồi đất được ban hành bởimột cơ quan hành chính có thẩm quyền theo luật định (UBND cấp tỉnh, UBND cấphuyện); (3) Được thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ và được quy định riêngđối với từng trường hợp [6]

Ở nước ta, thu hồi đất là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối hiện nay Thực tiễnthực hiện quá trình này còn gặp phải rất nhiều khó khăn Ở hầu hết các địa phương,hàng loạt các đơn thư khiếu nại của người dân liên quan đến bồi thường giải phóngmặt bằng, tái định cư, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi thu hồi đất diễn ra rấtcăng thẳng Nhiều dự án treo, nhiều công trình xây dựng dang dở, ngổn ngang vẫn cònđang tiếp tục chờ đợi được tháo gỡ Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp đang mỏi mònmong đợi có một cơ chế đầu tư thông thoáng, một hành lang pháp lý an toàn dễ chịu

để nhanh chóng có “đất sạch” đầu tư

1.1.2 Bồi thường

Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nướctrả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”

Người có đất bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới

có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thìđược bồi thường bằng tiền, giá đất tính tiền bồi thường theo mục đích đang sử dụng tạithời điểm có quyết định thu hồi đất

Nguyễn Quang Tuyến (2009) nêu rõ: “Bằng việc pháp luật ghi nhận và bảo hộquyền của người sử dụng đất thì dường như người SDĐ ở nước ta là người “sở hữu”một loại quyền về tài sản đó là “quyền SDĐ” [16]; bởi lẽ, người SDĐ được pháp luậttrao cho các quyền năng liên quan đến quyền SDĐ: Quyền chuyển nhượng, chuyểnđổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền SDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh,góp vốn bằng quyền SDĐ Như vậy, khi pháp luật đã thừa nhận quyền SDĐ là loạiquyền về tài sản của người SDĐ thì khi Nhà nước thu hồi đất (có nghĩa là người SDĐ

bị mất quyền SDĐ do hành vi thu hồi đất của Nhà nước), Nhà nước phải bồi thường vềđất và thiệt hại về tài sản gắn liền với đất cho người SDĐ”

1.1.3 Hỗ trợ khi Nhà Nước thu hồi đất

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bịthu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Khoản 14, Điều 3, Luật Đất đainăm 2013)

Khi Nhà nước thu hồi đất sẽ gây ra ít nhiều xáo trộn trong cuộc sống hằng ngàycủa người có đất bị thu hồi Người sử dụng đất mất tư liệu sản xuất, mất công ăn việclàm, mất nơi sinh sống và mất đi nền tảng văn hóa nơi sinh sống buộc họ phải thíchnghi với những thay đổi sau khi bị thu hồi đất Để giúp cho họ vượt qua khó khăn đóthì bên cạnh việc bồi thường, Nhà nước ta đã có các chính sách hỗ trợ ổn định đờisống, ổn định sản xuất và tạo việc làm cho người bị thu hồi đất

1.1.4 Tái định cư

TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; dichuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ

sở vật chất, tinh thần tại đó

Hiện nay ở nước ta, Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định

mà mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thứcsau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở

1.1.5 Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.5.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức

thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nềnkinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi cácvăn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợpvới tình hình thực tế

Cùng với lịch sử phát triển của đất nước, công tác quản lý đất đai cũng dầnđược hoàn thiện bằng hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật Hệ thống các văn bảnnày từ chỗ chỉ là nhưng văn bản dưới luật, có cả những văn bản chỉ quy định tạm thờiđến chỗ Nhà nước ban hành Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, rồi đến Luật Đấtđai 2003 và đến nay là Luật Đất đai 2013 Theo đó, chính sách bồi thường, GPMBcũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầuthực tế Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạtđược những kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việcphát triển các dự án đầu tư

Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, sự chồng chéo của pháp luật đất đai qua cácthời kỳ mà công tác bồi thường GPMB còn gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thựctiễn triển khai các dự án đầu tư tại nhiều địa phương trên cả nước đã cho thấy công tácbồi thường GPMB chịu ảnh hưởng rất lớn bởi việc ban hành các văn bản quy phạm vềquản lý và sử dụng đất đai

1.1.5.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là điềukiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốtnguồn tài nguyên đất không chỉ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn

là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụngđất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyếtđịnh tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệpvào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyếtnhững vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.

Để bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nướcđóng vai trò tổ chức thì cần phải thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch

sử dụng đất để Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB muốn đạt được các yêu cầunhư là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất đều phải dựa trên một quyhoạch và kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạocung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất nhằm thực hiện các mụctiêu công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc cóảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất trong hoạt động quản lýnhà nước về đất đai

Nguyễn Đức Minh (2001) đã nêu rõ: “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tácđộng tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thựchiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định củaLuật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồiđất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyểnnhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường” [8]

1.1.5.3 Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng kýquyền sở hữu, quyền sử dụng Đăng kí đất đai là cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụcho việc theo dõi quản lý của nhà nước đối với các hoạt động liên quan đến đất đai, là

dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai,lập và quản lý hồ sơ địachính Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng kýquyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSDĐ

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổchức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho sửdụng đất

được thực hiện các quyền của mình và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sửdụng đất Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đốitượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường.

Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng

ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Vì vậy mà côngtác bồi thường GPMB gặp rất nhiều khó khăn Để công tác bồi thường GPMB thuậnlợi, tiến độ GPMB nhanh hơn thì cần phải thực hiện tốt công tác đăng ký đất đai, cấpGCNQSDĐ

1.1.5.4 Yếu tố giá đất và định giá đất

Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB hiệnnay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ:“Giá đất là giá trị QSDĐ tính trên mộtđơn vị diện tích đất” và “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diệntích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [14]

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trongcác trường hợp sau đây: do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy địnhcăn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chínhphủ quy định; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; doUBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định dựa trên cơ sở điều tra, thuthập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệuđất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp

Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có nhữnghiểu biết về định giá đất Định giá đất là những phương pháp kinh tế nhằm tính toánlượng hóa giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham giatrong một thị trường nhất định Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ướctính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đãđược xác định tại một thời điểm xác định

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: theo mục đích sử dụngđất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổbiến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giátrúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc

thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùngmục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhauthì có mức giá như nhau (Điều 112 Luật Đất đai 2013).

Hiện nay, Chính phủ quy định có 05 phương pháp định giá, bao gồm: phươngpháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương phápthặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh

Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh

tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của pháp luật,nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuynhiên, hiện nay giá đất do các địa phương quy định và công bố hầu như không theođúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phátsinh khiếu kiện

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốtthì công tác GPMB sẽ gặp khó khăn, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến

độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư

tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồngthời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiếtphải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường [3]

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành

1.2.1 Cơ sở pháp lý

Cơ sở pháp lý cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất gồm có:

- Luật đất đai năm 2003;

- Luật đất đai năm 2013;

- Các Nghị định: số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật đất đai; số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; số45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về thu tiềnthuê đất, thuê mặt nước; số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; số 47/2014/NĐ-CP ngày15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất; số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một sốquy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT, quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cưkhi Nhà nước thu hồi đất

1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

1.2.2.1 Nguyên tắc bồi thường

Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đấttrong Luật Đất đai năm 2013 được quy định tại 2 điều (Điều 41, 42 và 43) và trên thực

tế không thể thể chế, truyền tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiệnthống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồithường về đất, hỗ trợ và tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành Khắc phục hạnchế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắcbồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đấtthành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) Trong đó quy định cụ thể các nguyêntắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đấtkhi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào

đó thống nhất thực hiện Nội dung cụ thể nguyên tắc bồi thường như sau:

1 Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quyđịnh tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loạiđất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất

cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyếtđịnh thu hồi đất

3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, côngbằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Nguyên tắc trên thể hiện khi nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân màngười dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồithường thiệt hại.Quy định trên phù hợp với nguyên tắc dân sự được quy định trong Bộluật dân sự 2005.Khi Nhà nước lấy đất thì bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không

có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương Cách tiếp cận nàyxuất phát từ quan niệm coi đất đai là tài sản có thể được trả thay bằng tiền bồi thường

để mua được một thửa đất tương đương Quy định này cũng nhằm ngăn ngừa tìnhtrạng người bị THĐ đòi hỏi giá bồi thường quá cao do giá trị của đất đai tăng lên từviệc chuyển mục đích SDĐ hoặc do sự đầu tư của Nhà nước mang lại

Việc bồi thường phải dân chủ khách quan, tức là phải đảm bảo khi người dân bịthu hồi đất mà có các đủ điều kiện nhận bồi thường, họ phải được bồi thường Đây làquyền liên quan tới lợi ích chính đáng mà không một ai hay tổ chức cá nhân nào khôngcho họ thực hiện

Điều 88 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất, kinh doanh khiNhà nước thu hồi đất

1 Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại

về tài sản thì được bồi thường

2 Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh

mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”

Đây là môt điểm mới của luật đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét bồi thường

về đất không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tài nguyên và tư liệu sản xuất Trênthực tế, ngoài ý nghĩa là tài sản, đất đai còn là tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất

và nguồn sống của con người Vì đất là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nênnhà đầu tư ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản còn phải bồi thường về thunhập, sinh kế cho người mất đất Nếu chỉ là khoản hỗ trợ trong một thời gian nhấtđịnhthì coi như đã phó mặc việc tìm sinh kế mới cho người mất đất Do đó, thay vì phómặc gánh nặng hỗ trợ đào tạo nghề đối với người mất đất cho Nhà nước, nhà đầu tưcần phải được yêu cầu cùng bàn bạc với người mất đất về cơ hội tìm sinh kế mới cho

họ; đồng thời, nhà đầu tư phải chi trả cho người mất đất một khoản tiền tương ứng vớimức thu từ sử dụng đất trước đây cho tới khi người bị mất đất có nguồn thu nhập mới

và theo nguyên tắc, càng để lâu, chi phí bồi thường càng lớn để bắt buộc nhà đầu tưkhông thể trì hoãn Theo nguyên tắc này, nhà đầu tư cần nghiên cứu rất kỹ lưỡng đấtđai trong bài toán đầu tư để chi phí ít nhất, chính quyền địa phương cũng khó đánh đổimọi giá cho sự phát triển, như vậy chắc chắn sẽ giảm được tham nhũng từ đất đai vàbảo vệ được nguồn lực đất đai

1.2.2.2 Nguyên tắc hỗ trợ, tái định cư

Khoản 1, Điều 83 quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Cụthể như sau:

“1 Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy địnhcủa Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy địnhcủa pháp luật.”

Thứ nhất, quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làmcho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nôngnghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường

Thứ hai, quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà nguồn thu nhậpchính từ hoạt động kinh doanh dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyểnchổ ở

Thứ ba, một trong các hình thức hỗ trợ là hỗ trợ về chỗ ở, tái định cư Nhằmkhắc phục tình trạng một số khu vực tái định cư chất lượng còn thấp, không đồng bộ

về cơ sở hạ tầng, chưa đảm bảo tiêu chí có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở

cũ Nhiều địa phương chưa lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn nênnhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự

án mà người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà để ở nhiều năm mà vẫn chưa được bố trívào khu tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về lập và thực hiện dự án táiđịnh cư, bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở

Nhìn chung, thu hồi đất là một việc làm thường xuyên của Nhà nước vì mụcđích quốc phòng an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng và các mục đích phát triểnkinh tế Nhìn chung, việc làm này là vì lợi ích công Tuy nhiên, khi thực hiện thu hồiđất lại có sự va chạm với các lợi ích trong xã hội, điển hình là lợi ích của những tổchức, cá nhân đang sử dụng đất trên thực tế Để thực hiện việc làm này trước hết cầnthực hiện những nguyên tắc trên một cách chặt chẽ, quy củ và cân bằng được giữa hailợi ích là công và tư.

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.3.1 Chính sách bồi thường

Điều 1 Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ về điều kiện được bồi thường về đấtkhi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội

vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàngnăm, có GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung làGiấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừtrường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ởnước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tạiViệt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưađược cấp

- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất

do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này mà chưa được cấp

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụngđất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu côngnghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp

GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này mà chưa được cấp.

- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không

có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện đượccấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này mà chưa được cấp

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định củaLuật này mà chưa được cấp

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tưnước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tưxây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất mộtlần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này màchưa được cấp

1.2.3.2 Chính sách hỗ trợ

Các nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

- Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy địnhcủa pháp luật (Khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2013)

Theo Điều 83 Luật Đất đai 2013, các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất baogồm:

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất: các đối tượng, điều kiện được hỗ trợ ổn

định đời sống và sản xuất được quy định tại Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi

đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở(được quy định cụ thể tại Điều 84 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21 Nghị định47/2014/NĐ-CP);

- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

- Hỗ trợ khác

1.2.3.3 Chính sách tái định cư

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chứclập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Khu tái định cư tập trung phảixây dựng CSHT đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điềukiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiệnsau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc CSHT của khu tái định cư (Điều 85 Luật Đấtđai 2013)

Theo Điều 87 Luật Đất đai 2013,tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMBđược Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí táiđịnh cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ

ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tạitrụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thuhồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương

án bố trí tái định cư Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà táiđịnh cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bốtrí tái định cư cho người có đất thu hồi

Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất

có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư Ưu tiên vị trí thuận lợi chongười có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công vớicách mạng Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố côngkhai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi

có đất thu hồivà tại nơi tái định cư

Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định

cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định Trường hợp người có đất thu hồi được bố

trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tốithiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

Suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặcbằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư Trườnghợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở táiđịnh cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diệntích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của phápluật về nhà ở Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diệntích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của phápluật về nhà ở Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiềncho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằngđất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư Căn cứ điều này và tình hình cụ thể của địaphương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà ở,bằng nhà ở và bằng tiền (Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

1.3 Khái quát về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.3.1 Ở ngoài nước

1.3.1.1 Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình

đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điềutiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hànhtheo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộcvào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhànước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất củadân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường [11]

Khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất kỳ một dự án nào, công trìnhnào đều phải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ sở hữu khu đấttrên cơ sở một hợp đồng bởi vì pháp luật đất đai Thái Lan cho phép tồn tại hình thức

sở hữu tư nhân về đất đai

Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản năm 1987, áp dụng cho việctrưng dụng đất phục vụ vào các mục đích xây dựng công cộng, an ninh quốc phòng.Luật này quy định về nguyên tắc thu hồi đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại

tài sản được bồi thường, trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trìnhcác cấp phê duyệt Ngoài ra, Luật này còn quy định thủ tục thành lập các cơ quan, uỷban tính toán bồi thường tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tựkhiếu nại, giải quyết khiếu nại, trình tự đưa ra tòa án.

Giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại phải căn cứ vào giá do một Uỷ ban củaChính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá trên thị trường chuyển nhượng bất động sản.Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt Nếu phải di chuyển nhà đến nơi mới, Uỷban này sẽ chỉ đạo cho người dân biết mình đến đâu, phải trả tiền một lần, được chothuê hay mua trả góp Tuy nhiên cũng có trường hợp bên bị thu hồi không chấp nhận,

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra, xem xét một lần nữa xem đã hợp lýchưa và dù đúng hay không nếu người bị thu hồi không chuyển đi sẽ bị cưỡng chế thựchiện Việc khiếu nại sẽ tiếp tục do toà án giải quyết

Ở Thái Lan việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng bị di dời đượcthực hiện rất tốt, gần như ngay từ đầu, xấp xỉ 100% các hộ dân đã hiểu và chấp hànhcác chính sách bồi thường, GPMB của Nhà nước [6]

1.3.1.2 Singapore

Ở Singapore, nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó cung cấp cho cácđơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê) Giải pháp này giúpSingapore tránh được tình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền

bù giải phóng mặt bằng

Cụ thể, về thu hồi đất, sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhànước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết địnhtrong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất– Land Acquisition Act) Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc thu hồi đất bắt buộcphục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị Hạnchế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết Công tác thu hồi đất phảiđược sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi

đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng Việc thu hồi đất được tiến hành theo từngbước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân từ 2 – 3 năm Nếu người dânkhông chịu di dời, Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đấtcông (State Lands Encroachment Act)

Về chính sách đền bù, mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản củachủ sở hữu và các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý… Nếu người dân không tin tưởngNhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhànước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giáthấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhànước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nướckhông thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việctháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách

về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp Ngoài ra, nhà nước Singapore còn cócác chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời Trongquá trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hội đồng đền

bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủ bất độngsản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm

Vấn đề tái định cư, chính sách tái định cư của Singapore gắn liền với bố trí nhà

ở công – loại nhà do nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện.Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore.Singapore thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công chongười dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB) Đượcthành lập từ năm 1960, cho đến nay với khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấpnhà cho 85% dân số Singapore, trong đó có 2% thuê căn hộ (năm 2001)

giá gốc [11].

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thứctham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua Ủy ban côngdân (RC) do người dân bị ảnh hưởng thành lập để yêu cầu mức bồi thường cụ thể,cũng như các vấn đề hỗ trợ khác, hoặc có thể khiếu kiện để hủy dự án Ngoài việctham vấn thông qua RC, người dân có thể tham vấn với dự án thông qua Ủy ban về bồithường Để hiểu được yêu cầu của người dân và giải quyết khiếu nại, người đứng đầuchính quyền địa phương sẽ thành lập Ủy ban này Ủy ban sẽ tổ chức tham vấn về việcđịnh giá tài sản, quy mô của đất còn lại, xây dựng kế hoạch phục hồi thu nhập và địađiểm tái định cư, và các vấn đề khác theo yêu cầu của người dân Trong trường hợptham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế

Theo Đạo Luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng năm 2009, đối vớithửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặc xét xử của tòa án, khoản bồi thường

sẽ được tính dựa trên mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thờigian sử dụng, và giá….của những thửa đất tương tự gần đó Định giá để bồi thường sẽ

do chuyên gia định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trungbình của các giá trị định giá Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10%hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ

đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại

Hình thức bồi thường ở Hàn Quốc được trả bằng tiền mặt Các chủ sở hữu tàisản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đấtthay thế hoặc nhà ở xã hội Đối với đất nông nghiệp, nếu như đất bị thu hồi trước khithu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi thường được tính dựa trên số hoamàu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố, đồng thời phải đủ hỗ trợngười nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình trên cơ sở 2 lần tổng thu nhậphàng năm từ sản xuất nông nghiệp Còn đối với đất ở và các loại đất khác sẽ tính theogiá thị trường

Các biện pháp phục hồi thu nhập không có quy định trong Luật thu hồi và bồithường Tuy nhiên, một số Luật mới ban hành như Luật về phát triển các thành phốkinh doanh năm 2005 và Luật về hỗ trợ Pyeongtaek-si,… đã đưa ra một số căn cứ để

hỗ trợ sinh hoạt, bao gồm: Đào tạo nghề và ưu tiên tuyển dụng trong các dự án xây

dựng khu đô thị; Cung cấp địa điểm để kinh doanh thương mại trong các tòa nhàthương mại cho các nhân công bị sa thải (không quá 27m2 một hộ gia đình).

Đối với khu tái định cư phải bao gồm các CSHT thiết yếu như đường xá, hệthống nước và nước thải Chi phí cho việc xây dựng các CSHT này sẽ do chủ đầu tưchi trả [2]

1.3.1.4 Australia

Ở Australia, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 05bước: (1) Bộ trưởng gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộtrưởng về việc bán đất cho Nhà nước; (2) Khi thảo luận không có kết quả thì cơ chếchiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo chính thức của Nhà nước vềviệc sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang; (3)Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; (4) Các thủ tục định giá đấttheo thị trường được tiến hành; (5) Chủ đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án đểgiải quyết tranh chấp về giá bồi thường

Mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá Trước đây, cáccục này đều là cơ quan hành chính của Bang Sau đó, các cơ quan này được chuyểndần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai vàđịnh giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường Giá tính mức bồi thường

là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tựnguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định Nguyên tắc chung khi thực hiện bồithường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi không đạtđược thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩmquyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai [13]

Theo Điều 55 Đạo luật quản lý đất đai WA1997: “Nguyên tắc “giá trị đối vớichủ sở hữu” thừa nhận rằng mức bồi thường cao hơn giá trị thị trường Giá trị đối vớichủ sở hữu bao gồm: Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng; Giá trị đặc biệt do sởhữu hoặc việc sử dụng đất bị thu hồi; Thiệt hại do thửa đất bị chia cắt; Thiệt hại về tiếng

ồn hoặc các thiệt hại khác; Không tính đến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm đi

do bị thu hồi Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được quyết định với

cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định giá Bộ trưởng sau khitham vấn, phải quyết định các vấn đề có liên quan như quyền, lợi ích, giá trị tài sản,…

Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tựnguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định [2].

Luật về thu hồi tài sản năm 1989 và Luật quản lý đất đai WA1997 ở Australiaquy định chỉ có một hình thức bồi thường duy nhất là bồi thường bằng tiền mặt Nhưvậy, so với Hàn Quốc hình thức bồi thường của Australia có phần hạn chế hơn HànQuốc cũng sử dụng một hình thức bồi thường bằng tiền mặt, tuy nhiên các chủ sở hữutài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đấtthay thế hoặc nhà ở xã hội Ngoài ra, các công trình tái định cư ở Australia không cóquy định cụ thể, mà chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà mới

Nói chung, vấn đề thu hồi, bồi thường và GPMB ở các nước trên vẫn còn nhiềubất cập do đặc thù kinh tế- xã hội của từng khu vực Từ cơ sở trên có thể rút ra bài họcnhư sau:

- Về thu hồi đất: nên có một cơ quan thẩm định giá đất độc lập để đảm bảo tính kháchquan Đưa ra các chỉ tiêu để định giá đất tại thời điểm bị thu hồi, đặc biệt chú trọngđến vị trí khu vực bị thu hồi và tầm quan trọng của dự án

- Về hình thức bồi thường và hỗ trợ: Phương thức thanh toán có thể là tiền mặt hoặc cáchình thức khác để người dân có nhiều sự lựa chọn khi bị thu hồi đất Có những chínhsách cụ thể về tài sản trên đất khi

- Về tái định cư: Cần có một cơ quan chuyên trách về xây nhà giá rẻ cho các hộ dân bịthu hồi đất Khu tái định cư phải bao gồm các cơ sở hạ tầng thiết yếu đảm bảo cuộcsống an sinh xã hội cho người dân

1.3.2 Ở trong nước

Năm 2001, Viện nghiên cứu Địa chính – Tổng cục Địa chính đã thực hiện đề tài

về điều tra nghiên cứu xã hội học chính sách bồi thường, GPMB Mục tiêu của đề tài

là thông qua kết quả nghiên cứu xã hội học để tổng hợp, phân tích và đánh giá nhữngmặt tích cực, tiêu cực trong quá trình áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường và hỗtrợ TĐC, đồng thời xác định nguyên nhân của những mặt tiêu cực làm hạn chế hiệuquả của việc áp dụng chính sách và ảnh hưởng của nó đối với đời sống xã hội tronggiai đoạn hiện nay và từ đó đưa ra những luận cứ phù hợp trong việc xây dựng chínhsách bồi thường, GPMB

Kết quả nghiên cứu đã khẳng định, bất kỳ trong giai đoạn nào, những quy định

về bồi thường, GPMB đều phải đảm bảo tính ổn định về chính trị xã hội, ổn định sảnxuất, đảm bảo công bằng xã hội Chính sách bồi thường, GPMB hiện hành còn cónhững nội dung chưa phù hợp với thực tế, không đáp ứng kịp yêu cầu phát triển kinh

tế – xã hội, cần phải sửa đổi, bổ sung Nhà nước cần quy định cụ thể các chế tài xử lýcác trường hợp sai phạm trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB đểduy trì kỷ cương pháp luật đảm bảo tính pháp chế trong công tác bồi thường, GPMB ởnước ta

Đề tài “Nghiên cứu những vấn đề kinh tế đất trong thị trường bất động sản”năm

2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Hiện nay chưa có quy định cụ thể vềtrình tự, thủ tục định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất Đây chính

là những nguyên nhân gây nên tình trạng thực hiện bồi thường GPMB kéo dài, làm tổnhại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trườngđầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất ” Do chưa cóquy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cáchgiải quyết khác nhau Đại đa số trường hợp đều có biểu hiện nặng về áp đặt giá đấttheo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thịtrường Hầu hết các dự án đều chưa đạt được tính đồng thuận của những người bị Nhànước thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

* Giai đoạn trước năm 1993:

Văn bản pháp luật đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và TĐC bắt buộc ởViệt Nam là Nghị định 151/TTg ngày 15 tháng 04 năm 1959 của Thủ tướng Chính phủquy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất

Về mức và cách tính bồi thường, Nghị định 151/TTg có quy định:

- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một số tiền bằng

từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng

- Đối với nhà cửa và kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại đúng mức

- Đối với mồ mả căn cứ và tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển

Sau đó, Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ban hành ngày 06 tháng 07 năm 1959hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg đã nêu rõ “Có hai cách bồi thường: bồi thườngbằng ruộng đất, bồi thường bằng tiền Nhưng bồi thường bằng ruộng đất là tốt nhất vàchủ yếu”.

Trên cơ sở Hiến pháp (năm 1980), Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định186/HĐBT ngày 31/5/1990, về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sửdụng vào mục đích khác Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước vàđược điều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụngvào mục đích khai hoang, phục hoá, định canh và định cư cho nhân dân vùng bị thuhồi đất

Luật Đất đai năm 1987 ra đời nhưng không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhànước thu hồi đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): "Bồithường thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình bồi hoàn thành quả lao động

và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật"

Nói chung là, do thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là có giá trị nên cácchính sách bồi thường, GPMB còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồithường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì nhữngchính sách này cũng đã đóng vai trò tích cực trong việc GPMB để thu hồi đất đáp ứngyêu cầu phát triển của đất nước

* Giai đoạn từ năm 1993 – 2003:

Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thay thế cho LuậtĐất đai 1987 Đây là văn bản pháp luật quan trọng đối với việc thu hồi đất và bồithường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai 1993 quy định các loại đất sửdụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấpGCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồithường khi Nhà nước thu hồi đất

Tại điều 12 Luật quy định: “ Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuếchuyển quyền sử dụng đất hoặc thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sảnkhi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi Chính phủ quy định khung giá cácloại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”

Điều 27 Luật quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đấtđang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợiích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại ”.

Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông quangày 02/12/1998 Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng cơbản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế

- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001 Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật Đất đai ngày 29 ngày 6 năm 2001 quy định cụ thể hơn về việc bồithường thiệt hại và GPMB

Trong thời kỳ 1993 – 2003, chính sách thu hồi đất và bồi thường, GPMB đã cónhững tiến bộ nhằm đáp ứng được yêu cầu phát triển của đất nước ta Tuy nhiên, cơchế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trong thời kỳ này vẫn còn một sốnhược điểm như sau:

- Vấn đề xác định giá đất để tính bồi thường cho người bị thu hồi đất chưa theo mộtchuẩn mực nhất quán; có nhiều quyết định của UBND các tỉnh về giá đất để tính bồithường còn thiếu cơ sở; giá đất do các địa phương quy định hầu hết đều thấp hơn giáđất trên thị trường; người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bịthu hồi đất phi nông nghiệp thường được lợi

- Các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí bồi thường, GPMB vào tổng mức đầu tưcủa dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả cho người bị thu hồi đất không đầy đủ

và kịp thời

* Giai đoạn từ năm 2003 – 2013:

Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thay thếLuật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001, chính sách về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở nước ta đã có nhiều thay đổi và ngàycàng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tếthị trường đặt ra Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cụ thể hóa thôngqua quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai 2003: “Nhà nước thu hồi đất đang sửdụng để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng; phát triển kinh tế” và Điều 42 Luật Đất đai 2003: “Nhà nước sẽ phê duyệt

phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi để giải phóngmặt bằng”.

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã có rất nhiều các văn bản dưới luậthướng dẫn chi tiết, cụ thể và phù hơn với tình hình thực tế Nhìn chung, các văn bảnpháp luật về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong giai đoạn này đã thể hiệnđược tính khả thi trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động bồi thường, GPMBcủa Nhà nước

* Giai đoạn 2013 đến nay:

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa VIII, Quốc hội đãbiểu quyết thông qua Luật Đất đai năm 2013 Nhằm đảm bảo tốt hơn quyền và lợi íchhợp pháp cho người bị thu hồi đất, giảm thiểu khiếu kiện trong bồi thường, GPMB,Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa những những quy định còn phù hợp của Luật đấtđai 2003 đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm đưa chính sách vềbồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Nghị quyết 19/NQ-TW đi vào cuộc sống (Nguyễn

đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và tươngđối giữ được nguyên tắc công bằng.

Tuy nhiên, hiện nay vấn đề về GPMB diễn ra rất chậm, chưa có hiệu quả, cònnhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư,triểnkhai dự án, đồng thời công tác quy hoạch quản lý xây dựng còn nhiều bất cập ảnhhưởng đến tiến độ của các dự án

Công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội:

Hà Nội là một trong những địa phương phải tiến hành thu hồi diện tích đất lớn

để đáp ứng yêu cầu phát triển Từ khi triển khai Nghị quyết số 08-NQ/TU ngày

15-9-2016 của Ban Thường vụ Thành ủy về "Nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác bồithường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn2016-2020 và những năm tiếp theo", công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn TP HàNội đã có nhiều chuyển biến tích cực

Từ năm 2010 đến tháng 6/2016, trên địa bàn Thành phố có 3.073 dự án phảithực hiện thu hồi đất; đã hoàn thành GPMB 1.711 dự án, với tổng diện tích đất hơn8.462 ha; chi trả hơn 54.829 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ cho 213.554 tổ chức, hộgia đình, cá nhân và bố trí tái định cư cho 9.924 hộ gia đình, cá nhân phải di chuyểnchỗ ở Năm 2017, toàn thành phố triển khai 1.727 dự án, thu hồi đất với diệntích

7.258 ha, liên quan đến 87.311 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Kết quả thực hiện giảiphóng mặt bằng (tính đến ngày 29-12-2017): Đã phê duyệt 32.175 phương án với sốtiền bồi thường, hỗ trợ 14.268 tỷ đồng; đã chi trả 12.144 tỷ đồng cho 27.588 tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân; nhận bàn giao mặt bằng 1.058ha đất tại 326 dự án Những kếtquả đó đã góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững ổn định chính trị - xãhội và đóng góp tích cực vào thành tựu chung của sự nghiệp xây dựng, phát triển Thủ

đô trong những năm qua

Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khiến công tác thu hồi, bồi thường và GPMBcòn bộc lộ hạn chế, bất cập Tiến độ GPMB của phần lớn các dự án, kể cả một số dự

án trọng điểm còn chậm; việc giải quyết yêu cầu tái định cư chưa đồng bộ, có mặt còn

bất cập; tình trạng khiếu nại liên quan đến GPMB vẫn diễn biến phức tạp; việc côngkhai, minh bạch trong cơ chế, chính sách và tổ chức thực hiện còn hạn chế; công tác

tuyên truyền, vận động lúc có dự án chưa được thực hiện sâu rộng; còn thiếu các giảipháp đột phá về trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện nhiệm vụ GPMB Để gỡ những nútthắt này cần sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị và sự đồng thuận của người dân.

Đơn cử như dự án tiếp nước, cải tạo, khôi phục sông Tích thực hiện từ năm

2011 trên địa bàn 9 xã ở huyện Ba Vì, đã giải phóng mặt bằng gần 180,4 ha; cònkhoảng 50 ha chưa thực hiện, liên quan đến 17 gia đình, cá nhân Nguyên nhân dotrước đây, một số hộ tự chia tách, gộp thửa, chuyển nhượng không đúng quy định, dẫnđến sai lệch hiện trạng và hồ sơ sử dụng đất về vị trí, diện tích các thửa đất; hoặc sailệch về họ, tên chủ sử dụng; chênh lệch diện tích giữa bản đồ giải thửa và sổ mục kê Ngoài ra, hiện trạng sử dụng đất dọc sông Tích phức tạp, nhiều diện tích người dân sửdụng ngoài sổ sách cũng gây khó khăn cho việc xác định nguồn gốc và chủ sử dụngđất

Cá biệt, có tình trạng, dự án đã giải phóng mặt bằng xong nhưng vẫn nằm imgần chục năm mà chưa thể thi công công trình Ví như, tại địa bàn xã Thanh Lâm (MêLinh), Dự án biệt thự nhà vườn, thương mại và dịch vụ tổng hợp Hưng Nga, được triểnkhai từ năm 2007, trên tổng diện tích 97.952m2 Chủ đầu tư đã hoàn thành việc bồithường, hỗ trợ, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án Sau thời gian tạmdừng triển khai dự án để rà soát theo yêu cầu của Bộ Xây dựng và UBND TP Hà Nội,cuối năm 2009, chủ đầu tư được phép tiếp tục thực hiện Tuy nhiên, khi chủ đầu tư thicông công trình (tháng 3-2010), hàng chục hộ dân thôn Phú Nhi, xã Thanh Lâm tớingăn cản, với lý do chưa được giao đất dịch vụ thì không giao mặt bằng Ngoài ra, trênđịa bàn huyện Mê Linh còn nhiều dự án khác như: Trung tâm đào tạo và phát triển thểdục thể thao (diện tích 60.000m2 tại xã Thanh Lâm), Khu nhà ở làng hoa Tiền Phong(diện tích 419.312,5m2 tại xã Tiền Phong)… đều trong tình trạng dở dang từ năm2007-2008, đến nay vẫn không thể thi công do người dân ngăn cản, đòi hỏi phải đượcnhận đất dịch vụ mới bàn giao mặt bằng cho dự án

Còn tồn tại nhiều dự án không thu hồi được đất cho thuê có thu tiền Như tạihuyện Đông Anh đã phê duyệt và có quyết định thu hồi đất từ năm 2007, tuy nhiên, 11năm qua, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất vào mụcđích xây dựng nhà ở (dự án đấu giá đất) tại thôn Thiết Bình (xã Vân Hà) vẫn chưa

được triển khai do vướng mắc từ công tác giải phóng mặt bằng Ngày 18-1-2007,

UBND thành phố Hà Nội có Quyết định 268/QĐ-UBND thu hồi đất tại một số xã

thuộc huyện Đông Anh, trong đó có 3.217m2 đất tại thôn Thiết Bình (xã Vân Hà) đểthực hiện dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở Vào năm 1992, để lấy nguồn thuphục vụ cho các hoạt động, HTX Nông nghiệp Vân Hà đã ký hợp đồng cho thuê đấtvới một số cá nhân và doanh nghiệp với thời hạn theo từng hợp đồng cụ thể (có thờiđiểm cho thuê đất từ 1 đến 2 năm, có thời điểm cho thuê chỉ 6 tháng) Kết thúc hợpđồng, HTX lại ký hợp đồng thuê mới với các doanh nghiệp và cá nhân Từ khi cóQuyết định 268/QĐ-UBND ngày 18-1-2007 để thực hiện dự án đấu giá quyền sử dụngđất, UBND xã đã mời các doanh nghiệp, hộ gia đình (gọi chung là hộ thuê đất) lên họpbàn, yêu cầu các hộ thuê đất thu dọn tài sản trả lại mặt bằng và tiến hành thanh lý hợpđồng Tuy nhiên, cả 4 trường hợp thuê đất không hợp tác với UBND xã để làm thủ tụcthanh lý hợp đồng Khi ký các hợp đồng thuê thầu đều ghi rõ khi hợp đồng hết hạn,Nhà nước trưng dụng, thu hồi đất thì các hộ thuê đất đều phải có trách nhiệm bàn giaolại mặt bằng cho UBND xã Tuy nhiên, dù UBND xã Vân Hà và Ban Bồi thường giảiphóng huyện Đông Anh trước đây (nay là Trung tâm Phát triển quỹ đất) đã tiến hànhđầy đủ các bước về thông báo, vận động, tuyên truyền, hỗ trợ tháo dỡ và di dời tài sảnnhưng đến nay vẫn còn Công ty TNHH Tân Hồng và một hộ gia đình chưa chấp nhậnbàn giao mặt bằng Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất của UBND thành phố triểnkhai dự án, UBND huyện Đông Anh đã chỉ đạo UBND xã thông báo, tuyên truyền vàtrực tiếp đối thoại với cá nhân, doanh nghiệp thuê đất, vận động, tuyên truyền để các

hộ tự nguyện bàn giao mặt bằng, tuy nhiên, đến nay, còn 2 trường hợp vẫn cố tình

không chấp hành Ngày 6-12-2017, UBND thành phố Hà Nội có văn bản số11646/VP-ĐT giao UBND huyện Đông Anh tiếp tục tuyên truyền, vận động, thuyếtphục các hộ gia đình, tổ chức đồng thuận và chấp hành quyết định thu hồi đất, bàngiao mặt bằng để thực hiện dự án Trường hợp phải áp dụng biện pháp cưỡng chế đểthu hồi đất, UBND huyện Đông Anh căn cứ quy định tại Điều 70, 71 Luật Đất đai năm

2013 và các quy định của pháp luật liên quan để tổ chức thực hiện, bảo đảm tuyệt đối

an toàn, an ninh trật tự trên địa bàn Thực hiện chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội,Chủ tịch UBND huyện Đông Anh đã thành lập Ban thực hiện cưỡng chế huyện và tổchức thực hiện các nội dung theo chỉ đạo của UBND thành phố vào cuối tháng 1-2018

Để giải quyết triệt để vấn đề thu hồi, bồi thường, GPMB và hỗ trợ tái định cưtại các dự án có thu hồi đất, UBND TP Hà Nội đã thực hiện Nghị quyết 08-NQ/TU