Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai quản lý hồ sơ địa chính tại huyện chương mỹ thành phố hà nội

Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơđịachính...29 1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và quản

Hà Nội – 2021

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-HOÀNG THANH HOÀN

ĐÁNHGIÁTHỰC TRẠNGVÀ ĐỀXUẤT GIẢI PHÁP NÂNGCAOHIỆU QUẢ CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝHỒ SƠĐỊA CHÍNH TẠIHUYỆN CHƯƠNGMỸ, THÀNHPHỐHÀNỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-HOÀNG THANH HOÀN

ĐÁNHGIÁTHỰC TRẠNGVÀ ĐỀXUẤT GIẢI PHÁP NÂNGCAOHIỆU QUẢ CÔNG TÁC

ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝHỒ SƠĐỊA CHÍNH TẠIHUYỆN CHƯƠNGMỸ, THÀNHPHỐHÀNỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS Ngô Đức Phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nângcao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội” là công trình nghiên cứu khoa học nghiêm túc của

tác giả, với sự giúp đỡ của người hướng dẫn Các nội dung nghiên cứu và kết quảnghiên cứu trong đề tài này là trung thực và chưa từng được công bố

Tác giả luận văn

Hoàng Thanh Hoàn

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em xin phép được gửi lời cảm ơn chân thành đến PGS.TS NgôĐức Phúc đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và giải đáp các thắc mắc cho em trongsuốt quá trình thực hiện đề tài và trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành Luậnvăn

Đồng thời, em cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Địa Lý,trường đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình truyền đạtkiến thức cho em trong suốt 2 năm học vừa qua

Em xin chân thành cảm ơn đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai vàphòng Tài nguyên và Môi trường Quận Hà Đông, huyện ChươngMỹđã tạo điềukiện và giúp đỡ em trong quá trình điều tra, thu thập số liệu để em có thể hoàn thànhluận văn củamình

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng mình Các số liệu,kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trongbấtkỳcông trình nào khác Các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõnguồn gốc

Trong quá trình hoàn thành luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô góp ý để bài viết được hoàn thiện hơn!

Học viên

Hoàng Thanh Hoàn

MỤC LỤC

MỞĐẦU 1

1 Tính cấp thiết củađề tài 1

2 Mục tiêunghiên cứu 2

3 Nhiệm vụnghiêncứu 2

4 Phạm vinghiêncứu 2

5 Phương phápnghiên cứu 3

6 Cấu trúcluậnvăn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀNGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất 5

1.1.1 Đăng kýđất đai 5

1.1.2 Các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến độngđấtđai 5

1.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liềnvới đất 7

1.1.4 Nội dung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liềnvới đất 8

1.1.5 Ý nghĩa của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở hữu tài sản khác gắn liềnvớiđất 12

1.1.6 Căn cứ pháp lý hiện hành của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvớiđất 14

1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của hệ thống hồ sơđịa chính 23

1.2.1 Khái niệm hồ sơđịachính 23

1.2.2 Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lýđấtđai 23

1.2.3 Các quy định pháp lý về hệ thống hồ sơđịachính 26

1.2.4 Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơđịachính 29

1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và quản lý hồ sơđịachính 30

1.3.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính ở một sốnước trênthếgiới 30

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam giai đoạn thựchiện Luật

Đấtđai 2013 36

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐHÀNỘI 39

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế -xãhội 39

2.1.1 Điều kiệntự nhiên 39

2.1.2.Thực trạng phát triển kinh tế -xãhội 42

2.1.3 Dân số vàlaođộng 43

2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Chương Mỹ, thành phốHà Nội 44 2.2.1 Tình hình quản lý nhà nước vềđấtđai 44

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyệnChươngMỹ 47

2.2.3 Biến động sửdụngđất 50

2.3 Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ, thành phốHàNội 52

2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn lực phục vụ cho công tác đăng ký cấpgiấychứngnhận 52

2.3.2 Kết quả đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyệnChươngMỹ 54

2.4 Thực trạng côngtácđăngkýbiến độngđấtđaitạihuyệnChươngMỹ,thành phốHàNội 58 2.4.1 Kết quả đăng ký biến động do chuyển quyền sửdụngđất 58

2.4.2 Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sửdụngđất 65

2.4.3 Kết quả đăng ký biến động do thuhồiđất 66

2.4.5 Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sảngắn liềnvớiđất 70

2.4.6 Các trường hợp không được chấp nhận khi đăng ký biến động đất đai tạihuyệnChương Mỹ 72

2.5 Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến người dân đánh giá về công tác đăng ký đất đai, cấp

GCN cho hộ gia đình,cánhân 73

2.6 Thực trạngcông tác quảnlýhồsơđịachínhtạihuyệnChương Mỹ, thành phốHàNội.75 2.6.1 Công tác lập và quản lý hồ sơđịachính 75

2.6.2 Công tác chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơđịachính 76

2.6.3 Thực trạng sử dụng công nghệ trong quản lý hồ sơ địa chính tạihuyện Chương Mỹ, thành phốHàNội 77

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐHÀNỘI 79

3.1 Cơ sở đề xuấtgiải pháp 79

3.1.1 Những tồn tại, hạn chế trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnvà quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành phốHà Nội 79

3.1.1.1 Đối với công tác đăng ký đất đai, cấp giấychứng nhận 79

3.1.1.2 Đối với công tác lập và quản lý hồ sơđịachính 83

3.1.2 Định hướng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hệthống hồ sơ địa chính huyện Chương Mỹ giaiđoạn2020-2025 83

3.2 Một số giải pháp đẩy nhanh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng và hoàn thiện hệ thống hồ sơđịachính 84

3.2.1 Giải pháp về hệ thống chính sách,phápluật 84

3.2.2 Giải pháp tuyên truyền, phổ biếnphápluật 85

3.2.3 Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộchuyênmôn 85

3.2.4 Giải pháp về cải cách thủ tụchànhchính 86

3.2.5 Giải pháp vềtài chính 87

3.2.6 Giải pháp hoàn thiện hồ sơđịachính 87

KẾT LUẬN VÀKIẾNNGHỊ 89

TÀI LIỆUTHAMKHẢO 92

PHỤLỤC 94

DANH MỤC KÍ HIỆU VÀ CHỮ CÁI VIẾT TẮT

CNVPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

CN-TTCN Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

VPĐKQSDĐ Văn phòng văn ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Sơ đồ quy trình đăng ký đất đai, cấp GCNlần đầu 18Hình 2.1 Sơ đồ vị trí địa lý huyệnChương Mỹ 40Hình 2.3 Cơ cấu các loại hình biến động chuyển quyền sử dụng đất chính trên địa bàn huyện ChươngMỹgiaiđoạn2017-2019 61

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Diện tích các loại đất chính của huyện ChươngMỹnăm2019 47Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Chương Mỹ (tínhđến 31/12/2019) 47Bảng 2.3 Biến động sử dụng đất của huyệnChươngMỹ 50Bảng 2.4 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Chương

Mỹ (tínhđến31/12/2019) 55Bảng 2.5 Diện tích đất ở còn tồn đọng, chưa cấp GCN trên địa bàn huyện Chương

Mỹ tínhđến31/12/2019 57Bảng 2.6 Kết quả đăng ký biến động về chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữutài sản gắn liền với đất tại huyện ChươngMỹgiaiđoạn2017-2019 59Bảng 2.7 Kết quả đăng ký biến động về tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại huyện Chương Mỹ giai đoạn2017-2019 61Bảng 2.8 Kết quả đăng ký biến động do chuyển mục đích sử dụng đất tại huyệnChương Mỹ giaiđoạn2017-2019 65Bảng 2.9 Kết quả đăng ký biến động do thu hồi đất tại huyện ChươngMỹgiai đoạn2017-2019 67Bảng 2.10 Kết quả đăng ký biến động đất đai do thế chấp tại huyệnChương Mỹ giaiđoạn 2017-2019 69Bảng 2.11 Kết quả xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất trênđịa bàn huyệnChương Mỹ giaiđoạn2017-2019 71Bảng 2.12 Tổng hợp kết quả ý kiến đánh giá của người dân về công tác đăng ký đấtđai,cấpGCN 73

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đềtài

Trong những năm gần đây, nhất là tại các đô thị, cùng với sự gia tăng dân số, sựphát triển nhanh của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăngcao trong khi đó tài nguyên đất là có hạn Vì vậy mà vấn đề đặt ra là làm thế nào để sửdụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Trước yêu cầu bức thiết đóNhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý và sử dụng đất đai

để các cấp , các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để quản lý và sử dụngđất

Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tạiĐiều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất, quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết sức quantrọng Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địachính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nướcquản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo phápluật Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sửdụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụngđất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoahọc

Hiện nay, quá trình phát triển, mở rộng thủ đô, đô thị hóa ở Hà Nội đã dẫn đếnnhiều công trình xây dựng mới, đồng thời các dự án chỉnh trang đô thị, mở rộng, nângcấp đường ngày càng nhiều, điều đó đồng nghĩa với việc làm thay đổi hoặc biến dạnghình thể các thửa đất, thêm vào đó việc chia tách địa giới hành chính cấp xã; tách, hợpthửa đất, chuyển nhượng, thay đổi tên đường phố, số nhà; việc xây dựng làm thay đổicấu trúc nhà, công trình… diễn ra khá phổ biến làm cho các thông tin của bản đồ địachính và các dữ liệu thuộc tính địa chính bị thay đổi, gây ra sự biến động đất đai ngàycàngtăng

Huyện ChươngMỹlà một huyện được đầu tư nhiều cho công tác quy hoạch xâydựng các công trình, quản lý và sử dụng đất đai Trong khi đó hệ thống hồ sơđịachínhcủahuyệnđãcũ,giátrịsửdụngkémgâyranhiềukhókhănchocôngtác

quản lý của địa phương, công tác cập nhật chỉnh lý biến động còn chậm ảnh hưởngđến quá trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.

Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn đề tài:“Đánh giá thực trạng và đề xuất

giảipháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiêncứu

- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, kết quả cấp GCN thực hiệntheo Luật đất đai 2013 và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Chương Mỹ,thành phố HàNội

- Đềxuất giải pháp nângcaohiệuquả chocôngtác đăngkýđấtđaivàcấpGCN,hoànthiệnhệthốnghồsơđịachínhtrênđịabànnghiêncứu

- Phân tích, đánh giá các vấn đề còn tồn tại, hạn chế trong công tác đăng kýđất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địa chính tại huyện ChươngMỹ

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN

và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiêncứu

4 Phạm vi nghiêncứu

- Phạm vi về không gian:Đề tài được thực hiện trên phạm vị ranh giới hành

chính huyện Chương Mỹ, thành phố HàNội

- Phạm vi về khoa học:Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đềsau:

+ Đối tượng nghiên cứu là đăng ký đất đai, cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân.+ Đề tài tập trung nghiên cứu việc đăng ký đất đai, cấp chứng nhận quyền sử dụng đất

ở, quản lý hồ sơ địa chính

- Phạm vi thời gian:tập trung vào giai đoạn2017-2019

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp:Được dùng để thu thập tài liệu, số

liệu thông tin có sẵn cần thiết cho mục đích nghiên cứu như: các văn bản pháp luật,các quy định liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp GCN, quản lý hồ sơ địachính qua các thời kì của trung ương và địa phương; Báo cáo kết quả đăng ký đấtđai, cấp GCN, báo cáo thuyết minh và biểu mẫu kiểm kê đất đai; các tài liệu trong

hồ sơ địa chính của huyện ChươngMỹ

- Phương pháp điều tra xã hội học: dùng để điều tra lấy ý kiến đánh giá của

người dân (hộ gia đình, cá nhân) về đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến độngquyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu Đề tài đã thiết kế phiếu điều tra và lấy ýkiến của 100 người sử dụng đất: điều tra 70 người sử dụng đất đến làm thủ tục tạiUBND xã (2 thị trấn và 5 xã đại diện cho khu vực phía Đông và khu vựcphíaTâycủa huyện: Thị trấn Xuân Mai, thị trấn Chúc Sơn, các xã: Thủy Xuân Tiên,Trần Phú, Thụy Hương, Phụng Châu, Phú Nam An) và điều tra 30 người sử dụngđất đến đăng ký đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Chương

Mỹ Nội dung phiều điều tra tập trung hỏi ý kiến về: hiểu biết của người dân về quyđịnh pháp luật hiện hành của thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN; thái độ của cán bộhướng dẫn hồ sơ thủ tục; mức độ đơn giản, phức tạp của thủ tục hành chính đangthực hiện; thời gian giải quyết hồ sơ so vớiquyđịnh

Phương pháp thốngkê, xửlý sốliệu:Hệthống hóa,xử lý có chọnlọc tài

liệu,thôngtinđãthuthậpchophùhợpvớimụcđíchnghiêncứutừđótìmramốiliênhệgiữa

chúng.SửdụngphầnmềmExcelđểtổnghợp,xửlýsốliệuđiềutrathuthậpđược

Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp:

Từ số liệu, tài liệu thu thập được, phân tích làm rõ thực trạng công tác đăng ký đất đai,cấp GCN đối với hộ gia đình cá nhân và hồ sơ địa chính tại khu vực nghiên cứu, từ đóđưa ra những mặt tích cực, hạn chế tồn tại làm cơ sở cho việc đề xuất giải pháp nângcao hiệu quả của công tácnàytrên địa bàn nghiêncứu

6 Cấu trúc luậnvăn

Ngoài phần mở đầu, kết luận – kiến nghị, tài liệu tham khảo, cấu trúc luận văn gồm có

03 chương:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp GCN và hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội

Chương 3: Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN

và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

1.1.1 Đăng ký đấtđai.

* Khái niệm về đăngký

Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu nhất địnhvào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân nào đó,mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy định nhất định Cónhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký bất độngsản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…[8]

* Khái niệm đăng ký đấtđai

Đăngkýđất đailàmột thủtụchành chínhxác lập mốiquanhệpháp lýgiữaNhà nước(với tưcáchlà đạidiệnchủ sở hữu) và người sử dụng đất đượcNhànướcgiaoquyềnsửdụngnhằmthiếtlập hồsơđịachínhđầy đủđểquảnlýthốngnhấtđối vớiđất đaitheopháp luật Cấp GCN chonhữngchủsởhữu đấtcóđủđiều kiện,đểxácđịnh địavịpháp lýcủahọtrongviệc sử dụng đất đối với Nhà nước vàxãhội.Đăngký đấtđai mangtính đặc thùcủa quản lý Nhà nước vềđấtđai.Đăngkýđấtđailàmộtthủtục hành chínhvì được thực hiệngiữacơquanquảnlýđấtđaicủa nhà nước với người sửdụng đất.Đâylà thủ tụchànhchínhbắtbuộcvớimọichủ sử dụngđất.[8]

1.1.2 Các trường hợp đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đấtđai

Tùy thuộc và mục đích và đặc điểm của công tác đăng ký, đăng ký đất đai được chia thành 2 hình thái: đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đấtđai

a Đăng ký đất đai lầnđầu

Các trường hợp được thực hiện:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sửdụng

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăngký

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

b Đăng ký biến động đấtđai

Đăng ký biến động đất đai là:

- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN hoặc đãđăng ký mà có thay đổi sauđây:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tàisản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớiđất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

+ Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hìnhthức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thutiền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai2013

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ

và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đấtchung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền vớiđất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòagiải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết địnhhoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đãđược thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp vớiphápluật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt QSD hạn chế thửa đất liền kề;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền vớiđất.

1.1.3.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền vớiđất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất (gọi tắt là GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Khoản 16,Điều 3 Luật đất đai 2013[7]

Theo điều 97 Luật đất đai 2013[7] quy định:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cảnước

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theoquyđịnh của pháp luật về đấtđai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấpGiấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổisang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất theoquyđịnh của Luật đất đai2013

1.1.3.2 Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất.

- Để người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cócăn cứ pháp lý trực tiếp thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của phápluật

- Xác định căn cứ pháp lý đầy đủ để Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng hợppháp của người sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấthợp pháp của người sở hữu cũng như thực hiện các chức năng quản lý của mình đốivới đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin địachính và hệ thống địa chính điện tử, trong mô hình chính phủ điệntử.

- Làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sửdụng đất, thị trường nhà ở; thúcđẩynền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhànước theo định hướng xã hội chủ nghĩa pháttriển

1.1.3.3 Yêu cầu trách nhiệm đối với cơ quan nhà nước, người sử dụng đất, chủ sởhữu tài sản gắn liền với đất trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất.

- Đối với Nhà nước: Cấp đúng thẩm quyền, đúng pháp luật, kịp thời, nhanhchóng, chính xác và ghiđầyđủ những điều ràng buộc của người sử dụng đất, người

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đảm bảo dân chủ, công bằng, côngkhai, minhbạch

- Đối với người sử dụng đất và người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền vớiđất: Xuất trình đầy đủ tất cả các giấy tờ nhà, đất và các giấy tờ liên quan, kê khaiđầy đủ, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế Coi việclàm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất vừa là quyền lợi và vừa là nghĩa vụ củamình

- Đối với các cơ quan hữu quan: Phúc đáp nhanh chóng,đầyđủ và kịp thờithông tin phục vụ việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của cơ quan Tài nguyên và Môi trường

Theo Điều 98 Luật đất đai 2013 [7] :

- GCN được cấptheotừng thửa đất Trường hợp người sử dụngđấtđangsửdụngnhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn màcóyêucầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đấtđó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchungnhà ở, tài sảnkhácgắnliềnvới đất thì GCN phải ghi đầy đủ tên củanhữngngười có chungquyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắnliềnvới đấtvà

cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu cóyêu cầu thì cấp chung một GCN và trao cho người đại diện.

- Người sử dụngđất,chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhậnGCNsaukhiđãhoànthànhnghĩavụtàichínhtheoquyđịnhcủaphápluật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sảnkhácgắn liền với đất khôngthuộc đối tượngphảithực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghinợnghĩavụtàichínhvàtrườnghợpthuêđấttrảtiềnthuêđấthàngnămthìđượcnhận GCN ngay saukhi cơ quan có thẩm quyềncấp

- Trường hợp quyền sửdụngđất hoặc quyền sửdụngđất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất làtài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vàoGCN,trừtrườnghợpvợvàchồngcóthỏathuậnghitênmộtngười

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sửdụngđất, quyền sở hữu nhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđấthoặcquyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất là tài sảnchung của vợ và chồngmàGCN đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợhoặcchồngthìđượccấpđổisangGCNđểghicảhọ,tênvợvàhọ,tênchồngnếucóyêucầu

- Trường hợp có sự chênh lệchdiệntích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tạiĐiều100 của Luật 2013 [7]hoặcGCN đã cấp màranhgiớithửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thờiđiểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người

kềthìkhicấphoặccấpđổiGCNdiệntíchđấtđượcxácđịnhtheosốliệuđođạcthực tế Người sửdụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phầndiệntích chênhlệchnhiều hơnnếucó

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranhgiớithửađấttạithờiđiểmcógiấytờvềquyềnsửdụngđấtvàdiệntíchđấtđođạcthựctếnhiều hơn diện tích ghitrên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diệntíchchênh lệch nhiều hơn (nếu có) đượcxem xét cấp GCN theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất Đai2013

1.1.4.2 Nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liến với đất và tài sản khác gắn liền vớiđất.

Căn cứ theo điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-QS của Bộ Tài nguyên và Môi trườngngày 19/05/2014 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất(gọi tắt là “Giấy chứng nhận”),thì GCN

được phát hành theo mẫu thống nhất trên toàn quốc

GCN do BTNMT phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi

cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCN gồm một tờ

có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấychứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mmx265mm;bao gồm các nội dung theo quy định như sau:

- Trang1gồmQuốc hiệu,Quốchuyvà dòngchữ"GCN"inmàuđỏ; mục

"I.Tênngườisửdụngđất, chủ sở hữu nhàở vàtài sảnkhácgắn liền với đất"và sốpháthànhGiấy chứngnhận(sốseri)gồm02 chữ cáitiếng Việtvà06chữsố, đượcinmàu đen;dấunổi củaBộTài nguyênvàMôitrường

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký GCN và cơquan ký cấp GCN; số vào sổ cấpGCN

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứngnhận"

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thayđổi sau khi cấp GCN"; nội dung lưu ý đối với người được cấp GCN; mãvạch

- Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung Giấychứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấychứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4của Giấy chứngnhận

- Nội dung và hình thức cụ thể của GCN quy định tại các Điều khoản 1 Thông tư 23được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày19/05/2014 của Chính phủ [1]

- NộidungvàhìnhthứcSổtheodõipháthànhphôiGCN;Sổtheodõinhận,cấpphátvàsửdụngphôiGiấychứngnhận;Báocáotìnhhìnhtiếpnhận,quảnlý,sửdụngphôiGCN theo mẫu tạiPhụ lục số 01 banhànhkèm theo Thông tư 23/2014/TT- BTNMT [1] ngày19/05/2014 của Chínhphủ

Ngoài ra, trên thực tế hiện nay ở nước ta vẫn đang tồn tại song song 4 loại giấy chứngnhận khác, cụ thể như sau:

- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai 1988 do

Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theomẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lýruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màuđỏ;

- Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do

Bộ xây dựng phát hành theo mẫuquyđịnh tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994của Chính phủ và theo luật đất đại 1993 Giấy chứng nhận có hai bản: Bản màuhồng giao cho chủ sử dụng đất và màu Trắng lưu lại Sở Địa chính – Nhà đất (Nay

là Sở Tài nguyên và Môitrường);

- Loại thứ3:Giấychứng nhận QSDĐ theoquyđịnh của luậtĐấtđai 2003,mẫu

giấytheo Quyết địnhsố24/2004/BTNMTngày01/11/2004vàquyết BTNMTngày21/07/2006sửađổiquyếtđịnhsố24/2004/BTNMT.Giấycóhaibản:Bảnmàuđỏgiao chochủsửdụngđất vàmàu trắnglưulaicơquanTàinguyênvàMôitrườngcấphuyện,tỉnh;

định08/2006/QĐ Loại thứ 4: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền trên đất quy định tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 10/12/2009 của

BộTài nguyênvàMôitrường.Giấymàu hồngcánhsencó nềnhoavăntrống

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ởnước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chứcnước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùngcấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sửdụng đất ở tại Việt Nam.

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện cácquyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lạiGiấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sởhữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quyđịnh của Chính phủ

1.1.5 Ý nghĩa của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu tài sản khác gắn liền vớiđất.

Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm cơ sở đểNhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để Nhà nước

có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ quyền sử dụng

và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật

Đăng ký đất đai là một trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được xác lập,thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữaNhà nước và người sử dụng đất đồng thời Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sởxác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất

Đối với Nhà nước và xã hội:Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên

Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công táccấp GCN, kết quả của công tác đăng ký đất đai là GCN và hồ sơ địa chính, thông tintrong hồ sơ địa chính giúp Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý về đất đai, cụ thểlà:

- Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụngđất

- Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…đúng đối tượng.Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đấtthì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nướctránh được tình trạng thất thu ngânsách

Kết quả của công tác đăng ký, cấp GCN còn cung cấp các tư liệu phục vụ việc đánhgiá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyềnphổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật

Giúp nhà nước giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai

GCN QSDĐ là công cụ giúp nhà nước quản lý và điều tiết sự phát triển của thị trườngbất động sản.

Đối với người dân:Nhà nước cấp GCN nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của

người sử dụng đất hợp pháp trong trường hợp xảy ra các tranh chấp lợi ích liên quanđến đất đai

Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất, nhằm sử dụng đấtđai một cách hiệu quả và tiết kiệm

Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp như: Mua bán, thừa kế,

chuyển nhượng, góp vốn…bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc biệt là nghĩa

vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế cóliênquan…

Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế hoạch

Đối với các đối tượng khác có liên quan

Ngoài hai vai trò quan trọng đối với người sử dụng đất và Nhà nước, GCNQSDĐ còn

có vai trò rất quan trọng với các đối tượng khác như đối với các ngân hàng, các tổ chứctín dụng… Bởi vì người sử dụng đất còn có thêm một số quyền khác như thế chấp, gópvốn bằng quyền sử dụng đất…

Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đấtnhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không, nhằm đảm bảo cho việckinh doanh có hiệu quả

Đốivớinhững người khôngđầu tưkinhdoanhvàođất đai(không trực tiếpsửdụngđất)thìGCNQSDĐlàcăncứpháplýđểngườisửdụng đấtyêntâm đầutưvàođất

Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản thì

GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin pháp lý cần thiết khi quyết định nhận chuyển nhượng, thuê…quyền sử dụng đất của bất động sản đó [8]

1.1.6 Căn cứ pháp lý hiện hành của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

quyềnsử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất.

1.1.6.1HệthốngcácvănbảnphápluậtcóliênquanđếncôngtácĐKĐĐ,cấpGCN

a Các văn bản do Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành

cóquy định về việc cấp GCN và các vấn đề có liênquan:

- Luật đất đai 2013 số: 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 (cóhiệulựcngày01/07/2014)

- Nghị định 43/2014/NĐ-CPquyđịnhchitiết thihành mộtsốđiềucủa luật

b Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành Trung ương ban hành

quyđịnh về cấp GCN cùng các vấn đề liên quangồm:

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Quy định về

GCNQSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Hồ

sơ địachính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Bản

đồ địachính

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định vềThống kê, kiểm kê đất đai, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụngđất.

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều củaNghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủquyđịnh vềthu tiền sử dụngđất

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hànhngày 02/06/2014 Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất, thu hồiđất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quyđịnh chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chínhphủ

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT- BNV-BTC ngày 04 tháng 4năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫnchức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Vănphòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môitrường;

* Đánh giá chung: Chính phủ, các Bộ, ngành ở Trung ương đã khẩn trương

xây dựng các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013, trong đóquy định khá chi tiết, rõ ràng, tạo cở sở pháp lý thuận lợi cho các địa phương tổchức cấp GCN được tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấpGCN

1.1.6.2Quytrình,thủtụcđăngkýđấtđai,cấpGCNtạiThànhphốHàNội

Thực hiện Luật đất đai 2013, trình tự thủ tục cấp GCN trên địa bàn thành phố vẫn ápdụng theo Điều 70, nghị định 43/2014/NĐ-CP [5] và được cụ thể tại Điều 8 thông tư24/2014/TT-BTNMT [2] kết hợp quyết định 1839/2014/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014

về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lýnhà nước của Bộ Tài Nguyên và Môitrường

Đến ngày01/7/2016, UBND thànhphố HàNộibanhành quyết

địnhsố11/2016/QĐ-UBND“Vềviệcban hành Quy chế phối hợp giữa Vănphòng Đăngkýđất

đai,ChinhánhVănphòngĐăngký đấtđai vớiPhòngTàinguyênvà Môi trường, Ủy bannhândâncấphuyện,cơ quan thuế vàcáccơquan,đơnvịkháccóliênquan trongviệcthựchiện chứcnăng,nhiệm vụ, quyềnhạncủa VănphòngĐăng ký đấtđai”,

nộidungquyếtđịnhnàyđãquiđịnhcụthểvàchitiếtcácbướcthựchiệnvàphốihợp

của cáccơ quantrongcông tácđăngkýđất đai,cấpGCNcho người sửdụng đất.Cụthể trìnhtựthủ tụcđăngký đấtđai,cấp GCNlầnđầu như sau[16]:

b) Bộphận tiếp nhậnhồsơthuộc UBNDcấp xãhoặc ChinhánhVănphòngĐăngkýđấtđaitiếpnhậnvàtrảkếtquảhồsơđăngkýđấtđai,cấpGiấychứngnhậnđốivớihộgiađình,cánhântheođịabànquảnlý

c) BộphậntiếpnhậnhồsơcótráchnhiệmghiđầyđủthôngtinvàoSổtiếpnhậnhồsơvàtrảkếtquả, trao Phiếu tiếp nhậnhồ sơ vàtrảkết quảchongườinộphồsơ Trường hợpnhậnhồsơchưađầyđủ,chưa hợplệ thìtrongthờigiantốiđa 02ngày làmviệc đối với trường

làmviệcđốivớihồsơcấpGiấychứngnhậnđồngloạt,cơquantiếpnhận,xửlýhồsơphảithôngbáovàhướngdẫn ngườinộphồsơbổsung,hoànchỉnhhồsơtheoquyđịnh

d) Bộ phận tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc, công khai quátrình giải quyết hồ sơ, niêm yết kết quả giải quyết hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ; trảlời người nộp hồ sơ về tiến độ giải quyết hồsơ

* Chuyển hồsơ:

a) Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ lập Phiếu kiểm soát quátrình giải quyết hồ sơ theo quy định về quy trình thực hiện cơ chế một cửa, một cửaliên thông trên địa bàn, chuyển hồ sơ và Phiếu kiểm soát quá trình giải quyết hồ sơcho cơ quan, tổ chức liên quan giải quyết ngay trong ngày tiếp nhận hồ sơ Trườnghợp tiếp nhận hồ sơ sau 15 giờ thì chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo phảichuyển hồ sơ, Phiếu kiểm soát đến cơ quan, tổ chức liên quan giảiquyết

b) Chuyển hồ sơ giữa Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòngĐăng ký đất đai với các cơ quan, đơn vị liên quan trong việc thực hiện các thủ tụchành chính về đấtđai:

Việc chuyển hồ sơ phải được xác nhận đầy đủ vào Phiếu kiểm soát quá trình giải quyết

hồ sơ Người nhận hồ sơ do thủ trưởng các cơ quan, đơn vị phân công đảm bảo trongthời gian làm việc luôn có người tiếp nhận hồ sơ

Trong quá trình giải quyết hồ sơ, nếu phải bổ sung giấy tờ, qua thẩm tra, xác minhchưa đủ điều kiện giải quyết hoặc chưa đồng ý với ý kiến giải quyết của Văn phòngĐăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, chậm nhất không quá 02ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết hồ sơ phải thông báo bằngvăn bản cho Văn phòng Đăng ký đất đai đối với trường hợp Văn phòng Đăng ký đấtđai chuyển hồ sơ hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai đối với trường hợp Chinhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chuyển hồsơ

* Trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đấtđai

a) Hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai sau khi được giải quyết,chuyển về Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đainơi thẩm định hồ sơ để chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính, chuyển vềnơi tiếp nhận hồ sơ để trả kết quả cho người nộp hồsơ

b) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải thông báo và trả cho người sửdụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời gian không quá 02 ngày làmviệc kể từ ngày có kết quả giải quyết (kể cả trường hợp hồ sơ không đủ điềukiện)

* Thời gian phối hợp và thực hiện thủ tục hànhchính

Thời gian thực hiện các công việc nêu tại quy chế này là số ngày làm việc không tínhthứ Bảy, Chủ nhật, ngày lễ, ngày Tết được nghỉ theo quy định của pháp luật và khôngbao gồm: thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, chủ

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sửdụng đất, sở hữu nhà ở, công trình có vi phạm pháp luật; thời gian đo đạc địa chínhthửa đất, kiểm tra kết quả đo đạc địa chính, đo vẽ hiện trạng nhà ở và công trình; thờigian niêm yết công khai và đăng tin trên các phương tiện thông tin đại chúng (trongtrường hợp mất Giấy chứng nhận)

B) Phối hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với hộ gia đình, cánhân

Văn bản ủy quyền

- Thông báo nộp tiền Hồ sơ đăng ký - Thông báo nộp tiền

TraoGCN Trả hồ sơ

Bộ phận một cửa cấp xã Kiểm tra, xác nhận vào đơn: hiện

trạng SDĐ, nguồn gốc, thời điểm, tranh chấp, quy

hoạch Công khai 16 ngày

Số liệu ĐC

-Thẩm tra, xác nhận hồ sơ đủ hay không đủ ĐKCCGN

-Trích lục, trích đo địa chính thửa đất

Cơ quan công chứng

Lãnh đạo UBND cấp huyện

Bước 1: Người sửdụng đất,tài sản gắnliềnvới đất có nhu cầu cấp Giấy

chứngnhậnnộphồ sơtạiBộphận tiếpnhận và trả kếtquảcủaỦybannhândâncấphuyện.Trườnghợp người sử dụng đấtcónhu cầu nộp hồ sơ tạiỦybannhândân cấp xãthìnộphồsơtạiBộphậntiếp nhậnvàtrả kết quả củaỦyban nhândâncấp xã

Người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, ghi đầy đủ thôngtin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả chongười nộp hồ sơ

Hồ sơ sau khi tiếp nhận được chuyển đến CNVPĐKĐĐ (nếu nộp hồ sơ tại Bộ phậntiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện) hoặc được chuyển đến côngchức địa chính cấp xã (nếu nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy bannhân dân cấp xã)

Thành phần hồ sơ, bao gồm:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK (kèm theo các mẫu số 04b/ĐK, 04c/ĐK,04d/ĐK nếu có)

Một trong các loại giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (bản sao một trongcác giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao giấy tờ và xuất trình bảnchính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặc bảnchính)

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ về quyền sởhữu cây lâu năm nêu trên đây thì phải được Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất xácnhận có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp LuậtĐất đai

Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ quyền sở hữu tài sản gắnliền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiệntrạng)

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụtài chính nếu có (bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực hoặc bản sao và xuất trìnhbản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao hoặcbản chính đối với trường hợp có 2 bảnchính)

-Số lượng hồ sơ:01 (bộ).

Bước 2: Thực hiện thẩm tra hồ sơ tại cấp xã:

a Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực

hiện:

- Trong thời gian không quá 16 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấychứng nhận đơn lẻ, không quá 26 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứngnhận đồng loạt, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức kiểm tra, xét duyệt hồ sơ vàniêm yết công khai hồ sơ tại trụ sở UBND cấp xã, khu dân cư nơi có đất theo quyđịnh tại Khoản 2, Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; xem xét giải quyết các ýkiến phản ánh về nội dung công khai, xác nhận vào đơn đăng ký, cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và gửi

hồ sơ đếnCNVPĐKĐĐ

- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính hoặc việc sử dụng đất có biến động sovới bản đồ địa chính hoặc hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu xác định lại thông tinthửa đất hoặc UBND cấp xã không đồng ý với thông tin thửa đất trên bản đồ địachính thì trước khi xét duyệt, công khai hồ sơ, UBND cấp xã phải thông báo choCNVPĐKĐĐ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địachính thửa đất do hộ gia đình, cá nhân nộp (nếucó)

- Trường hợp hồ sơ có khó khăn, vướng mắc, UBND cấp xã có văn bản đềnghị thực hiện lồng ghép trong quá trình xét duyệt, thẩm định, kiểm tra hồ sơ cấpGiấy chứng nhận với Phòng Tài nguyên và Môi trường,CNVPĐKĐĐ

Bước 3: Thực hiện thẩm tra hồ sơ tại CNVPĐKĐĐ

CNVPĐKĐĐ thực hiện các công việc sau:

- Trường hợp tiếp nhận hồ sơ tại CNVPĐKĐĐ, trong thời gian không quá 02ngày làm việc CNVPĐKĐĐ chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để thực hiện các nộidung công việc quy định tại Điểm a, Khoảnnày

- Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấychứng nhận đơn lẻ, không quá 10 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứngnhận đồng loạt kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ từ UBND cấp xã chuyển đến,CNVPĐKĐĐ thực hiện các nội dung công việc theo quy định tại Khoản 3, Điều 70Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môitrường để kiểm tra trình UBND huyện ký Giấy chứngnhận

- Trường hợp phải thực hiện lồng ghép việc xét duyệt, thẩm định, kiểm tra hồ

sơ, có văn bản đề nghịcủa:

+UBND cấp xã, CNVPĐKĐĐ cử cán bộ, cùng với cán bộ của Phòng Tài nguyên và

Môi trường hướng dẫn UBND cấp xã xét duyệt, thực hiện thẩm định hồ sơ ngay trongquá trình xét duyệt của UBND cấp xã

+CơquanQuản lý xây dựng, cơ quanNông nghiệpcấphuyện: Trong thời gian

khôngquá05 ngày làmviệc kể từngàynhận được phiếulấy ýkiếncủaCNVPĐKĐĐkèmtheohồsơliênquantớitàisản,cơquanQuảnlýxâydựng,cơquan Nôngnghiệpcấphuyệncótráchnhiệmtrảlờibằngvăn bảncụthể các nộidunglấy ýkiến theoquyđịnhtạiĐiều31, 32,33và34Nghị định số43/2014/NĐ-CP;gửiýkiếntrảlời tớiCNVPĐKĐĐ

Bước 4: Thực hiện thẩm tra hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường:

Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

- Trong thời gian không quá 02 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấychứng nhận đơn lẻ, không quá 05 ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứngnhận đồng loạt kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ do CNVPĐKĐĐ chuyển đến,Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện ký Giấychứng nhận; chuyển hồ sơ, Giấy chứng nhận đã ký choCNVPĐKĐĐ

- Trường hợp phải thực hiện lồng ghép việc xét duyệt, thẩm định, kiểm tra hồ

sơ, có văn bản đề nghị của UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường cử cán

bộ, cùng với cán bộ của CNVPĐKĐĐ hướng dẫn UBND cấp xã xét duyệt, thựchiện kiểm tra hồ sơ ngay trong quá trình xét duyệt của UBND cấpxã

Bước 5: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính:

Trách nhiệm phối hợp của Chi cục Thuế :

Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ của người sửdụng đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai do CNVPĐKĐĐ chuyển đến, Chicục Thuế có trách nhiệm xác định và ban hành thông báo các khoản nghĩa vụ tài chính

về đất đai của người sử dụng đất, thông báo cho người sử dụng đất đồng thời gửi 01bản cho CNVPĐKĐĐ để theodõi

Bước 6: Trả kết quả cho người sử dụng đất

CNVPĐKĐĐ chuyển kết quả thực hiện cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (ở cấphuyện hoặc ở cấp xã) để trao cho người nộp hồ sơ sau khi hoàn thành thực hiện nghĩa

vụ tài chính Không quá 02 ngày làm việc người sử dụng đất nhận được kết quả Ngườiđược cấp Giấy chứng nhận nộp lại bản chính giấy tờ theo quy định trước khi nhậnGiấy chứngnhận

Trình tự, thủ tục về đăng ký biến động quyền sử dụng đất:

Bước 1:Hộgia đình,cánhân chuẩnbịđầyđủ hồ sơtheoquy định,nộphồ sơtạibộphậntiếp

nhậnvàtrả kết quảgiảiquyết thủ tụchànhchính cấp huyện.Thànhphầnhồ sơg ồm :

- Đơnđềnghị đăngkýbiến độngsửdụngđất;

- Cácgiấytờpháplý cóliênquan đến việcđăngkýbiến độngsửdụng đất,đốivớitrườnghợp nộidung biếnđộngphải được phépcủa cơquan Nhànướccóthẩmquyền;

Bước 3: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách

nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa được cấp GCN ở nơichưa có bản đồ địa chính hoặc đã cấp GCN nhưng chưa có bản đồ địa chính hoặctrường hợp chuyển quyền sử dụng một phần thửađất;

- Chỉnhlýbiến độngvào GCNhoặccấp GCN đối với trườnghợpphảicấpmớiGCN

- Chỉnhlý,cậpnhậtbiếnđộngvàohồsơđịachính,cơsởdữliệuđịachính

- Trích sao hồ sơ địa chính kèm theo hồ sơ xin đăng ký biến động về sử dụngđất chuyển đến Phòng TMNT thẩm định và kýduyệt

Bước 4: Chủ sử dụng đất nhận kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết

thủ tục hành chính cấp huyện hoặc tới UBND xã, thị trấn đối với trường hợp nộp hồ sơtại xã, thị trấn; nộp lại giấy biên nhận hồ sơ; xuất trình chứng từ nộp lệ phí; ký nhậnvào hồ sơ theo dõi và trao kết quả Trường hợp nhận thay, người nhận thay phải có vănbản uỷ quyền được công chứng, chứng thực và chứng minh nhân dân của người được

uỷ quyền

1.2 Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý của hệ thống hồ sơ địachính.

1.2.1 Khái niệm hồ sơ địa chính.

Hồ sơ địa chính làtập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng vàtình trạngpháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đểphục vụ yêucầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,cá nhân có liênquan

* Theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 08 tháng 02 năm 2007 của Bộ Tài

nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính

quy định hồ sơ địa chính gồm:Bản đồ địa chính; sổ địa chính; sổ mục kê đất đai;sổ

theo dõi biến động đất đai; bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

* Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNM ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộtrưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường [2] quy định về hồ sơ địa chính, các mẫu sổsáchgồm:Sổđịachính (điệntử);Sổtiếpnhậnvàtrảkếtquảđăngký,cấpGiấychứngnhậnquyềnsử dụng đất,quyềnsởhữu nhàở vàtài sản khác gắn liền với đất;Sổ cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

1.2.2 Vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý đấtđai.

Hồ sơ địa chính đóng một vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai cũng nhưtạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động được thông suốt, thuận lợi và lànhmạnh Việc đơn giản hoá, công khai hoá, thể chế hoá quá trình lập và quản lý hồ sơ địachính cũng góp phần bảo đảm tính minh bạch của thị trường, xoá bỏ được các hoạtđộng ngầm và bảo vệ được quyền lợi chính đáng về bất động sản của côngdân

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành cácvăn bảnquyphạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thihành

các văn bản đó Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính nhà quản lý sẽ nắm được tình hìnhbiến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô Trên

cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng pháttriển kinh tế xã hội của từng cấp, nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chínhsách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từngcấp

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụngđất Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cầnkhái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đấtvớiđộtincậy rất cao.Hơnthếnữavớisựtrợ giúpcủa công nghệ thôngtin thìcông việcnàytrởnêndễdànghơnrấtnhiều,thậm chí chúngta cóthểlậpbảnđồhiệntrạngsửdụngđấttừng năm chứ không phảilà5nămmộtlần nhưquyđịnhhiệnhành

Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụngđất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô.Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối Nguyênnhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là

do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặcbiệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏichi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quyhoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,…) trong phương án quy hoạch

sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì,…? Để trả lờiđược những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xâydựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy Bên cạnh đó những thông tin liên quannhư: Chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, các tài sản gắn liền với đất…liên quan đếnnhững thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp đầy đủ từ hồ sơ địa chính Bởi vậy

để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chínhđóng vai trò rất quan trọng Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đấtchi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương

án quy hoạch

Trong những năm gần đây vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục

vụ cho các dự án liên quan đến đất đai đang là vấn đề gây nhiều bức xúc trong dư luận.Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thịtrường Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đềgiá đất Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ

đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái vớiquy hoạch: Người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư, nhiềutrường hợp khi phát hiện thì đã là “chuyện đã rồi” Dẫn đến tình trạng này là do cơquan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánhđúng thực trạng để kịp thời quảnlý

Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước về đất đaimang tính chất định kì như: Quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai, mà còn

có những công việc mang tính thường xuyên như giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tốcáo liên quan đến đất đai Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộgia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp dophương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất.Đây là nguyên nhân làm cho người sử dụng đất tham gia tranh tụng không đồng ý vớiphương án giải quyết Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ

sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ và là cơ sở pháp lý vữngchắc cho những quyết định giải quyết tranhchấp

Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân.Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đaicủa cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽgiúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của người sử dụng Ví dụ nhờ

có thông tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được cáctrường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịpthời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý tránh tình trạng “sự đãrồi”

Việc phân tích các lớp thông tin của hệ thống hồ sơ địa chính cho phép chúng ta xácđịnh được mức độ tích tụ đất đai đối với từng chủ sử dụng đất, các hiện tượng kinh tế

- xã hội nảy sinh trong quan hệ đất đai Từ đó làm cơ sở khoa họcc h o

việc hoạch định chính sách, pháp luật đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đaicho phù hợp với mục tiêu phát triển, xã hội [16]

1.2.3 Các quy định pháp lý về hệ thống hồ sơ địachính.

Hệ thống tài liệu của hồ sơ địa chính phân thành 2 loại:

- Hệ thống hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết: Hệ thống này chỉ

có một văn bản, là căn cứ để lập nên sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến độngđất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đấtđai

- Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đất đai: Hệthống này được sao lưu thành nhiều bản, có giá trị pháp lý ngangnhau

1.2.3.1 Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cầnthiết

Hồ sơ địa chính gốc là tập hợp những văn bản giấy tờ được hình thành trong quá trình

sử dụng đất nhằm xác nhận quyền sử dụng đất đối với từng thửa đất Nó được hìnhthành khi thực hiện việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất và khi thủ tục này hoàn tấtthì nó chỉ có nghĩa là tài liệu lưu trữ và dùng để tra cứu hoặc nghiên cứu khi có yêucầu của các cơ quan chứcnăng

Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chấtlượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Nó bao gồm các loại tàiliệu sau[8]:

Cáctài liệu gốchình thành trong quá trìnhđo đạc, lập bản đồ địachínhbaogồm:Toànbộthànhquảgiaonộp sản phẩm theo Luậnchứngkinh tế- kỹthuậtđãđượccơquancóthẩmquyềnphêduyệtcủamỗicôngtrìnhđovẽlập bảnđồđịachính,trừ bản đồđịachính,hồsơ kỹthuậtthửađất,sơđồtrích thửa

Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai

và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất baogồm:

+ Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kê khai đăng

ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất, các giấy tờ có liên quan đến nghĩa

vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thựchiện

+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăngký

+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất.

1.2.3.2 Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý đấtđai.

*Bản đồ địa chính

Bản đồ địa chính được lập theo quy định tại Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT của Bộtài nguyên và Môi trường [3] Bản đồ địa chính được lập ở các tỷ lệ 1:200, 1:500,1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000; trên mặt phẳng chiếu hình, ở múi chiếu 3 độ, kinhtuyến trục theo từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, hệ quy chiếu và hệ tọa độquốc gia VN-2000 và hệ độ cao quốc gia hiệnhành

Nội dung bản đồ địa chính cần thể hiện bao gồm:

- Điểm khống chế tọa độ, độ cao Quốc gia các hạng, điểm địa chính, điểmkhống chế ảnh ngoại nghiệp, điểm khống chế đo vẽ có chôn mốc ổnđịnh;

- Mốc địa giới hành chính, đường địa giới hành chính cáccấp;

- Mốc giớiquyhoạch;chỉ giới hànhlang bảo vệantoàn giaothông,thủylợi,đêđiều,hệthốngdẫnđiệnvàcáccôngtrìnhcôngcộngkháccóhànhlangbảovệantoàn;

- Ranh giới thửa đất, loại đất, số thứ tự thửa đất, diện tích thửađất;

- Nhà ở và công trình xây dựngkhác;

- Các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất như đường giao thông,công trình thủy lợi, đê điều, sông, suối, kênh, rạch và các yếu tố chiếm đất kháctheotuyến;

- Địa vật, công trình có giá trị về lịch sử, văn hóa, xã hội và ý nghĩa địnhhướngcao;

- Dáng đất hoặc điểm ghi chú độ cao (khi có yêu cầu thể hiện phải được nêu

cụ thể trong thiết kế kỹ thuật - dự toán côngtrình);

Đối với thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì mục đích sửdụng, diện tích, ranh giới về thửa đất trên bản đồ được xác định theo hiện trạng sửdụng đất Đối với các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thôngtin về thửa đất được ghi theo giấy chứng nhận đã cấp và ghi thêm thông tin khi có sựbiến động về thửa đất

*Sổ địa chính

Sổ được lập theo từng xã,phường,thị trấn; thể hiện kết quả đăng ký đấtđai,tài sản gắnliền với đất theo từng thửa đất và từng đốitượngchiếm đất không tạo thành

thửa đất ( gọi chung là thửa đất); thông tin của mỗi thửa đất được thể hiện vào 01 trang

sổ riêng

- Nội dung Sổ địa chính baogồm:

+ Thửa đất: Số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ thửa đất, diện tích, tài liệu đo đạc sửdụng;

+ Người sử dụng đất/người quản lý đất;

+ Quyền sử dụng đất/quyền quản lý đất: Hình thức sử dụng, loại đất, thời hạn sử dụng,nguồn gốc sử dụng, nghĩa vụ tài chính, hạn chế sử dụng, quyền sử dụng hạn chế đốivới thửa đất liền kề và tài sản gắn liền với đất;

+ Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

*Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

Khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vàoPhần tiếp nhận hồ sơ của Phiếu và ký vào phần người nhận hồ sơ tại Liên 2 trước khitrao cho người nộp hồ sơ; người nộp hồ sơ ký vào Phần người nộp hồ sơ tại Liên 1

- Khi trả kết quả, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tinvào Phần Trả kết quả của Phiếu và ký vào phần người trả kết quả tại Liên 2; ngườinhận kết quả ký vào Phần người nhận kết quả tại Liên 1 và nộp lại Liên 2 cho cơquan trả kếtquả

- Sau khi trả kết quả, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả có trách nhiệm lưugiữ Liên 1 và chuyển Liên 2 cùng toàn bộ giấy tờ gốc đã nhận của người sử dụngđất, chủ sở hữu tài sản cho cơ quan đăng ký đất đai đểlưu

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải đóng dấu treo tại phần tên cơ quan tiếp nhận vàđóng dấu giáp lai vào giữa hailiên

*Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sảnkhác gắn liền với đất

- Sổcấp giấy chứng nhậnquyềnsửdụng đất, quyềnsở hữu nhàởvàtàisản khácgắnliềnvới đất (sổ cấpGCN)được lậpđểtheodõi,quản lý việccấpGiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất(GCN)

Nội dung sổ cấp GCN:

+ Số thứ tự: ghi số thứ tự GCN được cấp tiếp theo số thứ tự của GCN đã cấp theo quyđịnh của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Tên và địa chỉ của người được cấp GCN được ghi như trên giấy đã cấp Trường hợp

có nhiều người cùng sử dụng chung thửa đất, sở hữu chung tài sản gắn liền đất và đượccấp mỗi người một Giấy thì lần lượt ghi tên và địa chỉ của từng người vào các dòngdưới kế tiếp

+Số phát hành GCN: Ghi mã và số thứ tự phát hành in ở góc dưới bên phải trang 1 của

GCN

+Ngày ký GCN: Ghi ngày tháng năm ký GCN.

+Ngày giao GCN: Ghi ngày tháng năm giao GCN cho người được cấp GCN hoặc đại

diện cơ quan nhận hồ sơ và trả kết quả; hình thức thể hiện: “… /…/…”

+ Họ tên, chữ ký của người nhận GCN: Người nhận GCN là đại diện cơ quan nhận hồ

sơ và trả kết quả hoặc người đại diện của tổ chức ký, ghi rõ họ tên và chức danh củangười ký

+ Ghi chú để ghi chú thích đối với những trường hợp: Thu hồi GCN, mất GCN, đồngquyền sử dụng đất

1.2.4 Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý và quản lý hệ thống hồ sơ địachính.

Theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT [2] của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về

hồ sơ địa chính:

1 SởTàinguyênvàMôitrườngcótráchnhiệmthựchiệncáccôngviệcsau:

a) Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đấtđai;

b) Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kêđất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính và các tàiliệu khác của hồ sơ địa chính ở địaphương

hoặc dạng giấy) cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sử dụng.

3 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy định tạiKhoản 2 đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước giao quản lý đất, sở hữutài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết thủ tục đăngký

4 Địaphươngchưathànhlập Vănphòng đăngkýđấtđaithìVănphòngđăngkýquyềnsửdụngđấtcáccấpthựchiệncáccôngviệctheoquyđịnhnhưsau:a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môitrường chủ trì tổ chức việc lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổđịa chính, sổ mục kê đất đai cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộcPhòng Tài nguyên và Môi trường; thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địachính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 đối với các thửa đất của các tổ chức,

cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoàithực hiện dự án đầutư

b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật, chỉnh

lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đốivới các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung cấp bản sao bản đồ địachính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Ủy ban nhân dân cấp xã sửdụng

5 Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa chính,

sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định để sử dụng phục vụ choyêu cầu quản lý đất đai ở địaphương

1.3 Cơ sở thực tiễn về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và quản lý hồ sơ địachính

1.3.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ địa chính ở một sốnước trên thếgiới

1.3.1.1 Ôtrâylia(Úc)

Từ năm 1958, toàn Liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng ký đất đaiTorrens Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam Úc Ôtrâylia là một trongnhững nước đầu tiên sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính bằng khoán nhằm hình thành sựđảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối

với đất đai, khắc phục được những rườm rà khi chuyển nhượng; đảm bảo cập nhậtthường xuyên các biến động về đất đai, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất cả về vi mô

và vĩ mô Thêm vào đó, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phícho Nhà nước

Trong hệ thống đất đai được đăng ký, mỗi thửa đất đã đăng ký được cấp một giấychứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nó Trên đó mô tả các thông tin về thửa đất,quyền sở hữu và các tài sản có liên quan Giấy này được gọi là “folio”

Tập hợp các folio, các văn bản giao dịch đã đăng ký và những văn kiện có liênquan đến thửa đất tạo thành sổ đăng ký Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của hệthống bởi thông qua hệ thống sổ này mà cơ quan đăng ký xem xét và cấp giấy chứngnhận

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đảm bảo cập nhật thường xuyên các biến động

về đất đai giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia cả về vĩ mô và vi mô Thêmvào đó về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí chonhà nước.[10]

1.3.1.2 ThụyĐiển

Phầnlớn đất đai ở Thụy Điển thuộc sở hữu tư nhân Việc phát triển đất đaikhôngphảilàvấnđềmangtínhcánhânmàlàmốiquantâmchungcủaxãhội.Vìvậy các quy địnhmang tínhpháplý liên quan đếnviệcphát triển đất đai luôn đặt ra một yêu cầu phải có sựcânbằnggiữa lợi ích riêng và lợi ích chung Pháp luật đất đai ở Thụy Điển về cơ bản làdựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai về nền kinh tế thịtrường,tuynhiênsựgiámsátchungcủatoànxãhộitồntạitrênrấtnhiềulĩnhvực

Hệ thống pháp luật đất đai ở Thụy Điển gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháplệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụthể như: Quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngânhàng dữ liệu đất đai Bên cạnh Luật đất đai còn có các văn bản pháp luật khác như:Luật hình thành bất động sản 1970, Đạo luật hình thành bất động sản 1971 quy định về

đo đạc địa chính, Luật đăng ký đất đai tự động năm 1973, Luật đăng ký đất đai tự độngnăm 1974, Đạo luật về ngân hàng dữ liệu năm 1974 quy định về hoạt động của hệthống ngân hàng dữ liệu đất đai, Luật thuế trước bạ của cơquanđăngkýđấtđainăm1984.Ngoàiracòncócácđạoluậtkhácnhư:đạoluậtvề