Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh bình định

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN--- ---NGUYỄN ANH PHÚ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

 -NGUYỄN ANH PHÚ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÙI THỊ XUÂN, THÀNH PHỐ

QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2021

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

 -NGUYỄN ANH PHÚ

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

VÀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÙI THỊ XUÂN,

THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNH ĐỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lí đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nhữ Thị Xuân

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Nhữ Thị Xuân PGS.TS Trần Văn Tuấn

HÀ NỘI – 2021

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian tiến hành nghiên cứu, tôi cũng đã hoàn thành nội dung đề tài: “Đánhgiá thực trạng hồ sơ địa chính và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Bùi ThịXuân, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định” Luận văn được hoàn thành không chỉ là

cố gắng của bản thân mà còn có sự giúp đỡ, hỗ trợ tích cực của nhiều cá nhân và tậpthể

Lời đầu tiên, cho tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến cô giáo PGS TS.Nhữ Thị Xuân đã quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn tận tình để tôi hoàn thành tốt luận vănnày trong thời gianqua

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến lãnh đạo Trường Đại học Khoa học tự nhiên – Đại họcQuốc gia Hà Nội, phòng Công tác Chính trị Sinh viên, Phòng Đào tạo, các Khoa Phòngban chức năng đã trực tiếp và gián tiếp giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập vànghiên cứu đề tài

Ngoài ra, không thể không nhắc tới sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Văn phòngđăng ký đất đai tỉnh Bình Định - Chi nhánh Quy Nhơn, cán bộ địa chính UBNDphường Bùi Thị Xuân đã cung cấp số liệu, tài liệu để tôi hoàn thành luận văn thuậnlợi.Tuy nhiên, do hạn chế thời gian tìm hiểu và thực hiện nên chắc chắn luận văn còn nhiềuthiếu sót Rất mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô để tôi có điều kiện bổ sung,củng cố ý thức trách nhiệm, phục vụ cho công tác trong tình hình hiện nay được tốthơn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtBTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường

UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

HĐND Hội đồng nhân dân

UBMTTQ Uỷ ban mặt trận Tổ quốc

ĐKĐĐ Đăng ký đất đai

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Bảng so sánh diện tích các loại đất giai đoạn 2014 – 2019 Bảng

2.2 Bảng các trường hợp chuyển mục đích giai đoạn 2015-2019

Bảng 2.3 Bảng thống kê bản đồ địa chính trên địa bàn phường Bùi Thị Xuân

Bảng 2.4 Hệ thống sổ sách tại phường Bùi Thị Xuân

Bảng 2.5 Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình cá nhân đến ngày 31/12/2019 Bảng 2.6 Tình hình cấp giấy GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn phường Bùi Thị Xuân từ năm 2015 -2019

Bảng 2.7 Bảng tổng hợp kết quả điều tra khảo sát

Bảng 3.1 Danh mục văn bản quy phạm pháp luật về đất đai

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí phường Bùi Thị Xuân

Hình 2.2 Cơ cấu sử dụng các nhóm đất chính phường Bùi Thị Xuân năm 2019 Hình 2.3 Biểu đồ đất sản xuất nông nghiệp phường Bùi Thị Xuân năm 2019 Hình2.4 Sơ đồ trình tự, thủ tục cấp GCN phường Bùi Thị Xuân

Hình 2.4 Biểu đồ số lượng hồ sơ cấp GCNQSD đất

MỤC LỤC MỞĐẦU 1 CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ ĐĂNG KÝ,CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮUNHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀNVỚIĐẤT 6 1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyềnsởhữunhàởvàtàisảngắnliềnvớiđấtvàhồsơđịachính 6

1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng kýđấtđai 71.1.2 Khái niệm hồ sơ địa chính và thành phần hồ sơđịachính 121.1.3 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvàtài sản gắn liềnvớiđất 14

1.2 Nội dung pháp lý về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụngđất,quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất 17

1.2.1 Hệ thống văn bảnphápluật 171.2.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhàở và tài sản khác gắn liềnvớiđất 181.2.3 Điều kiện đăng kýđấtđai 191.2.4 Một số những sửa đổi, bổ sung về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậncủa Luật Đất đai 2013 sovới2003 22

1.3 Nộidungvàquytrìnhcácbướccủađăngký,cấpgiấychứngquyềnsửđất,quyềnsởhữ unhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất 25

1.3.1 Trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu cho hộ gia đìnhcánhân 251.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng choquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liềnvớiđất) 30

CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CÔNG TÁC ĐĂNGKÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮUNHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀNPHƯỜNG BÙI THỊ XUÂN, THÀNH PHỐ QUY NHƠN, TỈNH BÌNHĐỊNH34

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Bùi Thị

Xuân,thành phốQuyNhơn 34

2.1.1 Điều kiện tựnhiên 342.1.2 Điều kiện kinh tế -xãhội 38

2.2 Tìnhhìnhquảnlý,sửdụngđấttrênđịabànphườngBùiThịXuân,thànhphốQuyN hơn 42

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất phường Bùi Thị Xuân, thành phốQuyNhơn 422.2.2 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2014-2019 442.2.3 Các trường hợp xin chuyển mục đích sửdụngđất 472.2.4 Công tác quản lý diện tích đất quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcủaphường hoặc quy hoạch đã được cơ quan cấp thẩm quyền phê duyệt trênđịabànphường 48

2.3 Thực trạng hồ sơ địa chính và công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trênđịabànphườngBùiThịXuân,thànhphốQuyNhơn,tỉnhBìnhĐịnh 48

2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác đăng ký,cấp giấychứng nhận 482.3.2 Thực trạng công tác lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính của

phườngBùi Thị Xuân, thành phốQuyNhơn 502.3.3 Tình hình triển khai công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liềnvớiđất 522.3.4 Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài

sảnkhác gắn liền với đất ở phường Bùi Thị Xuân, thành phốQuyNhơn 592.3.5 Đánh giá những thuận lợi và khó khăn của công tác đăng ký, cấp

Giấychứng nhận trên địa bàn phường Bùi Thị Xuân, thành phốQuy Nhơn 66

CHƯƠNG 3.ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢQUẢN

LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬNQUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁCGẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÙI THỊ XUÂN, THÀNHPHỐ QUY NHƠN, TỈNHBÌNHĐỊNH 69

3.1 Căn cứ đưa ragiảipháp 69

3.2 Các giải phápcụthể 70

3.2.1 Giải pháp về chính sáchphápluật 70

3.2.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơđịachính 71

3.2.3 Giải pháp cải cách thủ tụchànhchính 73

3.2.4 Giải pháp về công táccán bộ 73

3.2.5 Giải pháp vềtàichính 74

3.2.6 Giải pháp về ứng dụngcôngnghệ 75

KẾT LUẬN VÀKIẾNNGHỊ 76

1 Kếtluận 76

2 Kiếnnghị 77

TÀI LIỆUTHAMKHẢO 79

PHỤLỤC 81

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luậnvăn

Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, do thiên nhiên ban tặng cho con người, có thểđáp ứng được nhu cầu của con người Đất đai cố định về vị trí, giới hạn về không giannhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng, nếu sử dụng đất đai hợp lý thì lợi ích sinh ra sẽngày một tăng Mọi hoạt động kinh tế, hoạt động dân cư đều diễn ra trên đất Đất đai làmột loại tài sản đặc biệt, một loại tài nguyên vô cùng quý giá Do vậy, việc sử dụng tiếtkiệm và sử dụng hiệu quả đất đai tạo động lực phát triển kinh tế xã hội, ổn định chínhtrị Đồng thời đặt ra yêu cầu Nhà nước phải đẩy mạnh công tác quản lý chặt chẽ vềđấtđai

Trong những năm gần đây, cầu về đất ngày một tăng, trong khi cung về đất lại cóhạn Đã đẩy giá đất lên cao đặc biệt là ở các đô thị Do vậy đã nảy sinh nhiều vấn đềtrong quản lý nhà nước về đất đai

Công tác quản lý nhà nước về đất đai đang được nhà nước quan tâm sâu sắc thôngqua các bộ Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai 2003 và gần đây nhất là Luật Đất đai

2013, kèm theo các nghị định, thông tư, văn bản pháp luật có liên quan, ngày càng chặtchẽ, hoàn thiện, đáp ứng xu thế phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Đăngký đất đai làviệc thiếtlậpmốiquanhệpháplýgiữathửađấtvàngườisửdụngđất,trêncơ sở đóNhànước đảm bảoquyềnlợi hợpphápvànghĩavụ màngườisửdụngđấtphảithựchiện,đồng thờithiếtlập hồ sơ địachínhđịachínhđầyđủchotoànbộ đấtđaitrongphạmvihànhchínhtừng xã,phường, thị trấn trongcảnướcvà cấpgiấy chứng nhậnquyềnsửdụngđấtchonhững ngườisửdụng đấtđủđiềukiện,l à m c ơ s ở đ ể

N h à nướcquảnlýchặtchẽtoànbộ đất đaitheo đúngphápluật

Để làm tốt công tác quản lý đất đai Nhà nước phải thực hiện tốt công tác cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, hướng dẫn người dânhiểu và thực hiện theo Luật Đất đai hiện hành

Phường Bùi Thị Xuân, thành phố Quy Nhơn là một phường ngoại thành dẫn đếncác vấn đề chuyển dịch đất đai trên địa bàn rất phức tạp và đa dạng Do người

sử dụng đất thực hiện các quyền của mình không đúng theo pháp luật làm cho đấtđai thường xuyên biến động liên tục với nhiều hình thức khác nhau Dẫn đến việcquản lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, vì vậy vấn đề đăng ký đất đai, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà

nước về đất đai Xuất phát từ thực tế đó luận văn đã lựa chọn đề tài:“Đánh giáthực

trạng hồ sơ địa chính và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Bùi Thị Xuân, thành phố Quy Nhơn, tỉnh BìnhĐịnh”.

2 Mục tiêu nghiêncứu

Đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính và công tác đăng ký cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địabàn phường Bùi Thị Xuân, thành phố Quy Nhơn, làm cơ sở cho việc đề xuất các giảipháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tácnày

3 Phạm vi nghiêncứu

- Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu trên địa bàn phường Bùi ThịXuân, thành phố Quy Nhơn, tỉnh BìnhĐịnh

- Phạm vi về thời gian: Từ năm2015-2019

- Phạm vi về khoa học: Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và công tác đăng

ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền vớiđất

- Phân tích, đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và công tác đăng ký, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

- Phân tích những điểm mạnh và tồn tại của hồ sơ địa chính và công tác đăng

ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất trên địa bàn nghiêncứu

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quản quản lý hồ sơ địa chính và côngtác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất trên địabàn

5 Phương pháp nghiên cứu

a Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, sốliệu

- Thu thập các văn bản pháp luật liên quan đến ĐKĐĐ, cấp CGN như LuậtĐất đai 2003, 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thihành Luật Đất đai2013,

- Thu thập các Quyết định của tỉnh Bình Định về cấp Giấy chứngnhận

- Thu thập các tài liệu, các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiệntrạng sử dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và lập,quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bànphường

b Phương pháp sosánh

- Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng hồ sơ địa chính và biến động củacông tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất tại địa bàn phường Bùi Thị Xuân, thành phố Quy Nhơn từ

đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa bànphường

c Phương pháp phân tích, đánh giá tổnghợp

- Trên cơ sở những tài liệu, số liệu đã thu thập được tiến hành phân tích làm

rõ tình hình cấp giấy chứng nhận của phường Bùi Thị Xuân cũng như kết quả đạtđược của công tác cấp GCN trên địa bànphường

d Phương pháp điều tra nhanh với sự tham gia của cộngđồng

- Xây dựng mẫu phiếu điều tra, thu thập ý kiến của người dân về những vấn

đề liên quan đến thực trạng đăng ký, cấp GCN trên địa bàn phường thuộc thành phốQuyNhơnnhưthủtụchànhchính,tháiđộcánbộlàmviệc,thờihạngiảiquyếthồ

sơ, những tồn tại hạn chế trong quá trình cấp GCN.

- Từ đó đánh giá được công tác quản lý đất đai của cả thành phố, hiện trạng và

xu hướng của việc cấp giấy chứng nhận Tìm hiểu những nguyên nhân, hạn chếtrong việc chưa cấp được GCN, và đưa ra giải pháp, kiến nghị lên những cơ quan cóthẩmquyền

6 Ý nghĩa khoa học, thựctiễn

- Ý nghĩa khoa học:Công tác phân tích, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là một trong những bước quan trọng cho việc phục vụ quản lý nhà nước về đất đai,bằng cách đề ra các giải pháp nâng cao tiến độ công tác cấp giấy chứngnhận

- Ý nghĩa thực tiễn:Với kết quả đề tài là bước mở đầu cho việc tìm ra những

mặt được, mặt chưa được, những tồn tại và hạn chế của công tác đăng ký, cấp GCN

từ đó đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính đúng hẹn, phục vụ tốtcho người dân và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đấtđai

Đề ra kế hoạch cấp giấy chứng nhận hàng năm, đúng tiến độ và giải quyết một sốvướng mắc trong việc thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận Các kết quả phân tích,đánh giá thực trạng và các giải pháp của đề tài có thể làm tư liệu tham khảo phục vụcho các cơ quan quản lý nhà nước ngành Tài nguyên và Môi trường, chính quyền địaphương trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

7 Cấu trúc của Luậnvăn

Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo cấu trúc củaluận văn gồm 3chương:

Chương 1 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về đăng ký, cấp giấy chứng quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2 Thực trạng hồ sơ địa chính và công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phườngBùi Thị Xuân, thành phố Quy Nhơn, tỉnh BìnhĐịnh

Chương 3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý hồ sơ địachínhvàcôngtáccấpgiấychứngnhậnquyềnsửdụngđất,quyềnsởhữunhàởvà

tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn phường Bùi Thị Xuân, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀTÀI

SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚIĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất,quyền sở hữunhàởvàtàisảngắnliềnvớiđấtvàhồsơđịachính

Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quan trọng cho sự tồn tại và phát triển củaloài người Các nhà khoa học thổ nhưỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất (soil)

là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của cácyếu tố lý học, hóa học, sinh học

Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả cácthuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, hệ thốngthủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nước ngầm, quần thể động thực vật và mọihoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại như ruộng bậc thang, hệ thống thủylợi, đường giao thông, các tòa nhà… (FAO,1995)

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tốmang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trêntrái đất Luật Đất đai năm 1993 có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá,

là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, làđịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninhquốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạolập, bảo vệ được vốn đất đai như ngàynay!”

Để phân loại đất đai, dựa vào các tiêu chí khác nhau mà có kết quả phân loại khácnhau Dựa vào mục đích sử dụng đất, người ta phân đất đai thành: nhóm đất nôngnghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng Trong đó, nhóm đất phinông nghiệp bao gồm: Đất ở; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sựnghiệp; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất sản xuất, kinh doanh phinông nghiệp; Đất sử dụng vào mục đích công cộng; Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; Đất

làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là một loại tàisản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với con người Do

đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất đai Để là cơ sởcho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sử dụng đất, được giao đất

để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”.[8]

1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai và vai trò của đăng ký đấtđai

a Khái niệm đăng ký đấtđai

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tìnhtrạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địachính.[10]

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấychứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủgiữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đaitheo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo lập nhà ởhợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của phápluật

Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa chính vềquyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhậnđối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ củachủ sở hữu tài sản đối với Nhànước

Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục về việc sử dụngđất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền sử dụng đất, thu hồi đất,chuyển nhượng, thừa kế, Do vậy, công tác đăng ký đất đai là công việc thường xuyên

và liêntục

Theo khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với

người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.[10]

b Vai trò của đăng ký đấtđai

- Đối với Nhà nước:

Đăng ký đất đai góp phần bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Theo Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàndân Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Người

sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đấttheo các quy định của pháp luật Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất làviệc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họtrong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích củaNhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất Mà muốn bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của người

sử dụng đất thì cần phải có các thông tin chi tiết và đầy đủ về người sử dụng đất và thửađất, mà việc này chỉ có thể được giải quyết nhờ việc đăng ký đấtđai

+ Đăng ký đất đai giúp quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và bền vững đấtđai

Đăng ký đất đai nói chung và đất ở nói riêng là yêu cầu bắt buộc của nhà nước nhằmquản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất ở trong phạm vi lãnh thổ Việc đăng ký đất đai giúpnhà nước quản lý được diện tích đất đai của từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí,từng thửa đất, từng chủ sử dụng và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đaitheo đúng pháp luật

Ngoài ra, nắm chắc quỹ đất ở hiện có kết hợp với nắm chắc dân cư để dự báo nhu cầu

sử dụng đất ở cho tương lai, làm cơ sở xác định nhu cầu sử dụng đất ở cho các phương

án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân

+ Đăng ký đất đai giúp nhà nước thực hiện việc thu phí, lệ phí và các nguồn tài chínhtừđất

Các khoản thu từ đất bao gồm phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… là nhữngnguồn thu lớn của ngân sách địa phương Nhưng để giám sát, quản lý chặt

chẽ nguồn thu này thì cần phải có đầy đủ các thông tin của từng thửa đất, từng trườnghợp biến động đất đai và đăng ký đất đai sẽ giúp giải quyết vấn đề này.

+ Đăng ký đất đai để nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụngđất, kiểm soát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Công tác đăng ký đất ở nói riêng và đất đai nói chung giúp nhà nước thiết lập một

bộ hồ sơ địa chính đầy đủ, chính xác, kịp thời, làm cơ sở pháp lý cho việc giải quyếtcác tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp chongười sử dụng đất.[12]

Như vậy, đăng ký đất đai là cơ sở, là căn cứ quan trọng nhất để Nhà nước quản lý đấtđai đến từng thửa đất trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ nhưsau:

+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sởhữu nhà: Các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà là cho việc tiếnhành kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng thủ tục,đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà Ngược lại, những phát sinhxảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để yêu cầu việcđiều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý mới cho phù hợpvới yêu cầu thực tế, tình hình sử dụng và quản lý đất đai của từng địaphương

+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa học choviệc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng thực tế

để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận sẽ làquá trình kiểm tra kết quả đo đạc Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều chỉnh đểđảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất Góp phần xây dựng hệ thống thông tinđất đai điện tử hoàn thiện và chính xáchơn

+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triểnnhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là căn cứkhoa học định hướng cho việc giao đất dựa theo nhu cầu sử dụng đất của từng địaphương, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn địnhhợp lý và hiệu quả Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽ

lập ra bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất để dựa vào đóngười quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào không đượccấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.

Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất đai và nhà ở nhà quản lý có thể kiểm kêtình hình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quyhoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạchphát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế

+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là caonhấtđể xác định nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận

Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất và xây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng từ trước mà không

có giấy tờ hợp pháp Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai để lại Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nước đối chiếu với quy hoạch sửdụng đất và phát triển nhà hiện có Nếu nhà đất đó phù hợp với quy hoạch thì được Nhànước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hợp pháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sử dụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá,

bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước không quản lýđược

+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định giá nhàđất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhàtrước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chínhcủa người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hạikhi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng nhưlàm đường, xây dựng cầu… hay lấy đất cho mục đích an ninh quốcphòng…

+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình thựchiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữunhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quan trọng

trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt

để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận Ngược lạikhi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác trên đất sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơ nhà đất đầy đủ và rõ rànggiúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phát sinh sau này một cách nhanhhơn, có chặt chẽhơn.[9]

- Đối với người sử dụng đất:

Đăng ký đất đai là quá trình thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất,người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nước bảo

vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất:

+ Là cơ sở để NSDĐ yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai cũng như bảo vệ đất, sửdụng đất hợp lý và hiệu quả

+ Là cơ sở để NSDĐ được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình

+ Là cơ sở để NSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặc biệt là nghĩa

vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liên quan,…

Khi một thửa đất có các căn cứ pháp lý, nguồn gốc rõ ràng, người sử dụng đất đượcNhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thì đó chính cơ sở, là động lực cho người sửdụng đất hoàn toàn yên tâm để sử dụng đất có hiệu quả, tận dụng tối đa vai trò và giá trịcủa đất đai trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội

+ Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực và được áp dụng, hình thành nên thị trườngquyền sử dụng đất, trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để người sử dụng đất tham gia vào thị trường bấtđộng sản cũng như cũng như thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Nhà ở lại làtài sản có giá lớn, do con người tạo ra nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình, vì vậy đã nảysinh nhu cầu về quyền sở hữu nhà ở Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền côngnhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ sử dụngcócác quyền bao gồm: quyền chiếm đoạt(quản lý nhà ở), quyền sử dụng (sử dụng nhà ở vào các mục đích bất kỳ theo quy địnhcủa pháp luật nhằm mục đích kinh tế),quyềnđ ị n h đ o ạ t ( q u y ế t đ ị n h s ố p h ậ n p h á p l ý c ủ a n h à ở n h ư c h o t h u ê , b á n , c ho

mượn, tặng cho, thừa kế, phá bỏ,…) Như vậy, khi đăng ký đất đai và tài sản trên đất,người sử dụng đất có được đầy đủ tư cách pháp lý để tham gia thị trường bất sản vớinhững giao dịch dựa trên trên giấy chứng nhận, đồng thời Nhà nước bảo hộ quyền lợiích hợp pháp của người sử dụngđất.

- Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:

+ Các thông tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở để các ngânhàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh, góp vốn,…+ Đối với lĩnh vực kinh doanh, GCN là căn cứ để xác định việc góp vốn bằng quyền sửdụng đất, đảm bảo tính pháp lý của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Khái niệm hồ sơ địa chính và thành phần hồ sơ địachính

a Khái niệm hồ sơ địachính

Hồ sơ địa chính là loại tài liệu đặc thù, đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực quản lýNhà nước về đất đai Hệ thống hồ sơ địa chính đóng vai trò quan trọng trong công tácquản lý nhà nước về đất đai Hồ sơ địa chính được lập qua các thời kỳ và lưu giữ ở cáccấp hành chính khác nhau của tất cả các tỉnh, thành phố Theo Điều 4 của Luật đất đai

2003 thì “Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối với việc sử dụngđất”

b Thành phần của hồ sơ địa chính baogồm

- Bản đồ địa chính: được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền sử dụng đất

và hoàn thành sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, nghiệm thu.Ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất của thửa đất thể hiện trên bản đồ địachính được xác định theo hiện trạng sử dụng đất Khi cấp Giấy chứng nhận mà ranhgiới, diện tích, mục đích sử dụng đất có thay đổi thì phải chỉnh sửa bản đồ địa chínhthống nhất với Giấy chứngnhận

- Sổ địa chính: được in từ cơ sở dữ liệu địa chính theo đơn vị hành chính cấp

xã để thể hiện thông tin về người sử dụng đất và thông tin về sử dụng đất của người

đó đối với thửa đất đã cấp Giấy chứngnhận

- Sổ mục kê đất đai: được lập theo đơn vị hành chính cấp xã để thể hiện tất cảcácthửađấtvàcácđốitượngchiếmđấtnhưngkhôngtạothànhthửađất.Sổđược

lập cùng với việc lập bản đồ địa chính hoặc được in ra từ cơ sở dữ liệu địa chính.Thông tin thửa đất và các đối tượng chiếm đất khác trên Sổ phải phù hợp với hiện trạng

sử dụng đất Thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi nội dung thông tin so vớihiện trạng khi đo vẽ bản đồ địa chính thì phải được chỉnh sửa cho thống nhất với Giấychứng nhận Sổ mục kê đất đai được lập chung cho các tờ bản đồ địa chính theo trình tựthời gian lập bản đồ

- Sổ theo dõi biến động đất đai: được lập ở cấp xã (phường) để theo dõi tìnhhình đăng ký biến động về sử dụng đất và làm cơ sở để thực hiện công tác quản lý,thống kê hàngnăm

Việcghivàosổthựchiệnđốivớitấtcảcáctrườnghợpđăngkýbiếnđộngvềsửdụngđất đã đượcchỉnh lý, cậpnhậtvào sơ sở dữ liệu địa chính, sổ địa chính Thứ tựghivàosổthựchiệntheothứtựthờigianđăngkýbiếnđộngvềsửdụngđất

- Yêu cầu đối với thông tin ghi trong sổ theo dõi biến động đất đai nhưsau:+ Họ, tên và địa chỉ của người đăng ký biến động về sử dụng đất;

+ Thời điểm đăng ký biến động;

+ Mã thửa của thửa đất có biến động hoặc mã thửa của thửa đất mới được tạo thành

+ Bản lưu Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất

- Hồ sơ địa chính gồm các thông tinsau:

+ Số hiệu, kích thước, hình thề, diện tích, vị trí;

1.1.3 Kháiniệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản gắn liền vớiđất

a Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất làgiấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất để bảo vệ quyền vàlợi ích của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.[2]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền vớiđất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất là giấy tờ pháp lý thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người sử dụng đất

và Nhà nước Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cácloại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụngđất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn, giấychứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng Với từng trường hợp riêng biệt Nhà nước

có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN Đối với nhà ở, Nhà nước công nhận vàbảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu nhà ở của các tổ chức nên giấy chứng nhậnđược cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chứ không đơn thuần là giấy chứngnhận sử dụng nhà ở nữa Tùy theo đối tượng sở hữu mà giấy chứng nhận được cấp làgiấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị, nhà ở nông thôn thuộc sở hữu của hộ giađình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tổ chức.[10]

Theo luật đất đai 2013:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫuthống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sảntheo quy định của pháp luật về đăng ký bất độngsản.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theomẫu

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất

+ Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

+ Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì giấychứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổchức đồng quyền sử dụng

+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì giấychứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao cho người đạidiện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó

+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì giấy chứngnhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệmcao nhất của cơ sở tôn giáo đó

+ Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhàchung cư, nhà tập thể

+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì không phải đổigiấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luậtnày Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận quyền sử dụng đất đó được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.[10]

b Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụngđất

- Đối với Nhà nước:

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loạiđất và chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất Đối với mỗi loạiđất, khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đều công nhận quyền sử dụng củangười được giao đất, cho thuê đất thông qua việc các cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất.

Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau Do đó Nhà nước đã quy định cấp đồng thờiquyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên cùng một giấy chứngnhận Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất và tài sản trên đất tăng lên rất nhiều,tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản cũng như các giao dịch trênthịtrường

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiết hiện naytrong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đặc biệt là ở các vùng đô thị, việc hoànthành công tác cấp GCN là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển của các đô thị,nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp, vi phạm về đất đai(những nơi xảy ra tranh chấp đất đai, lấn chiếm, chuyển mục đích sai quy định thường

là những nơi chưa được cấp GCN)

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin thửađất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổiGCN, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đất đai, giám sát cơ sở hạ tầng,các công trình xây dựng và nhà ở trên đất, từ đó có những định hướng xây dựng kếhoạch sử dụng đất hợp lý cũng như quản lý đất đai có hiệu quả

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất còn là căn cứ xác thực nhất trong việc đánh giá tính hợp lý của hệthống chính sách pháp luật về đất đai, hiệu quả quản trị hành chính công của các cơquan Nhà nước và ý thức chấp hành pháp luật của ngườidân

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất giúp Nhà nước quản lý tốt hơn đến các giao dịch trên thị trường bất động sản, làmlành mạnh và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Phục vụ cho việc thutiền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng Khi Nhà nước nắm bắt được cácthông tin về thửa đất thì việc tính thuế sẽ trở lên chính xác và hiệu

quả, tránh tình trạng thất thu ngân sách.

- Đối với người sử dụng đất:

Ngoài việc được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp Giấy chứng nhận còn cónhiều trai trò quan trọng đối với người tham gia vào thị trường bất động sản Hiện nay,hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản đều có đặc điểm là thiếu thông tin,thiếu minh bạch Những bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận tức là đã đăng kýthông tin, có tính pháp lý được Nhà nước công nhận và bảo hộ Đó là cơ sở để ngườitham gia vào thị trường bất động sản đưa ra được quyết định đúng đắn Đồng thời tạođiều kiện cho người sử dụng đất có thể huy động vốn vay từ ngân hàng dựa vào hìnhthức thế chấp tài sản, từ đó khuyến khích đầu tư, phát triển kinh tế, xãhội

1.2 Nội dung pháp lý về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđất

hành một số điều luật của Luật Đất đai 2013;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và môitrường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền vớiđất;

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và môitrường quy định về hồ sơ địachính;

- Quyết định 21/2016/QĐ-UBND ngày 08/3/2016 của UBND tỉnh Bình Định

về Ban hành Quy chế phối hợp trong việc thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liềnvới đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh BìnhĐịnh;

- Quyết định 05/2019/QĐ-UBND ngày 14/02/2019 của UBND tỉnh Bình Định

về ban hành quy định về trình tự thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liềnvới đất và trách nhiệm phối hợp thực hiện trong công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàntỉnh BìnhĐịnh;

1.2.2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền vớiđất

Theo quy định tại Điều 105, Luật Đất đai 2013:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữunhàởvàtàisảnkhácgắnliềnvớiđấtchotổchức,cơsởtôngiáo,ngườiViệt

Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùngcấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền vớiquyền sử dụng đất ở tại ViệtNam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thựchiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấpđổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở,Giấy chứngnhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện theo quy định của Chínhphủ.[10]

1.2.3 Điều kiện đăng ký đấtđai

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCN theo quy định tại Điều 100, 101 và

102 của Luật Đất đai 2013

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai có hiệu lực thihành

+ Người được nhận chuyển đổi, chuyển nhượng , thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất sau khi xử lý hợp đồngthế chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai

+ Theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành áncủa cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,

khu kinh tế, khu công nghệ cao.

+ Người mua nhà ở và tài sản gắn liền với đất

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà ởthuộc sở hữu Nhà nước

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viêntrong gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đấthiện có

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp lại, cấp đổi GCN bị mất

Điều 100 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sảngắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ

b GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có têntrong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày15/10/1993;

c Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất, giấy tờ giao nhà tình thương, tình nghĩa gắn liền vớiđất;

d Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đấtgắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụngtrước ngày15/10/1993;

đ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sởhữu Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp choNSDĐ;

f Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định củaChínhPhủ;

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ vềchuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngàyluật này có hiệu lực thi hành mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đấttheo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN vàkhông phải nộp tiền sử dụngđất;

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp GCN, trường hợpchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của phápluật;

4 Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này có hiệu thi hành mà chưa được cấpGCN thì được cấp GCN, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thựchiện theo quy định của phápluật.[10]

Điều 101 Cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không

2 Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực thihành mà không có các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng

sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2004 mà không vi phạm về đất đai, nay đượcUBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch được cơquan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với những nơi đã có quy hoạch thìđược cấpGCN;

3 Chính phủ quy định chi tiết Điềunày.[10]

1.2.4 Một số những sửa đổi, bổ sung về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậncủa Luật Đất đai 2013 so với2003.

- Khoản 1 điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắtbuộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sởhữu”

- Luật bổ sung thêm các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng

ký đất đai trên mạng điện tử, việc đăng ký điện tử có giá trị như đăng ký trêngiấy

- Sửa đổi đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai

và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sảnkhác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.Tại khoản 15 điều 3 Luật Đất đai 2013 thay cho khoản 19 điều 4 Luật Đất đai 2003.Qua đó thấy rằng việc đăng ký đất đai không chỉ bó hẹp ở việc ghi nhậnquyềnsửdụng đất hợp pháp, là căn cứ thắt chặt việc quản lý đất đai trên phạm vitoànquốc

- Bổ sung thêm các trường hợp đăng ký lầnđầu:

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

+ Nhà ở và các tài sản gắn liền với đất mà chưa đăng ký

- Bổ sung thêm trường hợp đăng ký biến động đấtđai:

+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ

và chồng

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đấtchung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền vớiđất

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòagiải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết địnhhoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng

-bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứngnhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Sử dụng đất phù hợp vớipháp luật

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sửdụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất Trường hợp đất là tài sản chung của vợchồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng

có thỏa thuận ghi tên một người) Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợhoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tênchồng nếu có nhucầu

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất đượccấp GCN, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sửdụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất Mặc dù Luật mới quy định

“cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiềuthửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp mộtgiấy chứng nhận chung cho các thửa đấtđó

Một điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủyban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvớiđất

Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp Giấy chứng nhận ngay cả khi không

có giấy tờ về quyền sử dụng đất Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đấttrước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn đượccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhàở và tài sản khác gắn liền vớiđất và không phải nộp tiền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đấtkhông có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đãđượcsửdụngổnđịnhtừtrướcngày1/7/2014vàkhôngviphạmphápluậtvềđất

đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng

sẽ được cấp giấy chứng nhận Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loạigiấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằmgiải quyết những vướng mắc trên thực tiễn

Thay đổi về thiết lập hồ sơ địa chính tại điều 96 Luật Đất đai 2013, nhằm đáp ứng yêucầu xây dựng hệ thống thông tin đất đai điện tử

Bỏ quy định “khi chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì người nhậnquyền được cấp GCN mới” Do việc này làm làm hạn chế giá trị sử dụng của GCN vàlàm phức tạp thêm thủ tục do phải trình ký GCN mới Để xử lý bất cập này, hiện nay,

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 20/2010/TT- BTNMT cho phépxác nhận thay đổi vào các loại GCN đã cấp đối với trường hợp chuyểnquyền

+ Điều 104 Cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất, Điều 106.Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

- Về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận, Luật Đất đai 2013 có bổ sungthêm:Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấychứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữucông trình xây dựng thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo quy địnhcủa Chính phủ

1.3 Nộidung và quy trình các bước của đăng ký, cấp giấy chứng quyền

sửđất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất

1.3.1 Trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu cho hộ gia đình cánhân

a Nội dung của đăng ký đất đai lầnđầu:

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giaođất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thựchiện theo yêu cầu của chủ sởhữu

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quanquản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trịpháp lý nhưnhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sauđây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sửdụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăngký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theoquy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan Trường hợpđăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đấtđược tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy địnhcủa Chínhphủ

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểmđăng ký vào Sổ địachính

b Trình tự thực hiện

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đề nghị công nhận quyền sử dụng đất nộp (01)

bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thuộc UBND cấp xãhoặc Văn phòng UBND cấp huyện (nơi có đất), hồ sơ gồm:

+ Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất (nếu thuộc trường hợp thuê đất) và đơn đềnghị cấp Giấy chứng nhận - (theo mẫu).

+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minhthuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại LuậtNhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ Đối với cộng đồngdân cư phải có giấy xác định tên cộng đồng dân cư và cử ngườiđạidiện cộng đồng dân

cư giải quyết thủ tục hành chính (do cộng đồng dân cư tự lập, được UBND cấp xã nơi

+ Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu có tài sản và

có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu) - (bản sao chứng thực)

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về tài sản gắn liền vớiđất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xâydựng)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu)

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ, nhận quyết định công nhận quyền sử dụng đất (nếu có);+ Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ đã được UBND cấp xã nơi cóđất xác nhận (nếu hộ gia đình, cá nhân khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ) -(bản chính)

- Trình tự và thời gian giảiquyết:

UBND cấp xã: Có trách nhiệm thực hiện các công việc cụ thể như sau:

+ Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định tại Quy định này để kiểmtra, xác nhận về nguồn gốc sử dụng đất; thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đíchhiện trạng; nguồn gốc tạo lập tài sản; thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp

về đất đai, tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch; sự phù hợp quy định vềhành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng; di tích lịch

sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng (nếu có).

+Xácnhậnvà đềnghịđược ghinợtiềnsửdụng đất,ghi nợ lệphítrướcbạđốivớicáctrườnghợpcóđơnđềnghịđượcghinợtiềnsửdụngđất,ghinợlệphítrướcbạ.+ Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồđịa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đo địa chính hoặctrường hợp chưa có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thực hiện, UBNDcấp xã thông báo cho người đề nghị công nhận quyền sử dụng đất liên hệ với Chi nhánhVăn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để trích đo bản đồ địa chính thửa đất, sơ đồ nhà

ở, công trình xây dựng hoặc kiểm tra trích đo bản đồ địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở,công trình xây dựng do người sử dụng đất nộp (nếuc ó )

- (thời gian trích đo hoặc kiểm tra bản trích đo không quá (10) ngày làm việc và khôngtính vào thời gian giải quyết thủ tục công nhận quyền sử dụng đất)

+ Thông báo công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND cấp xã và tổ dân phố, khu dân

cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình UBND cấp huyệncông nhận quyền sử dụng đất trong thời gian 15 ngày; trường hợp đang sử dụng nhà đấttheo quy định tại khoản 5, 6 Điều 21 Quy định này thì phải thực hiện thông báo côngkhai kết quả kiểm tra tại biển số nhà có hồ sơ đề nghị công nhận quyền sử dụng đất;xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai (thời gian công khai kếtquả kiểm tra không tính vào thời gian giải quyết thủ tục công nhận quyền sử dụngđất).+ Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếu không phátsinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện (qua Phòng Tàinguyên và Môi trường) đề nghị công nhận quyền sử dụng đất

+ Thời gian giải quyết của UBND cấp xã không quá (15) ngày làm việc kể từ khi nhận

đủ hồ sơ hợp lệ

+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thờigian (03) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra thông báobằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị công nhận quyền sử dụng đấtbiết

- Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thực hiện các công việc sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả thủ tục hành chính thuộc Văn phòng UBND cấp huyện, thì trong thời hạn(01) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường cótrách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND cấp xã nơi có đất để lấy ý kiến xác nhận và công khaikết quả theo quy định

+ Tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và thực hiện các công việc sau: Kiểm tra hồ sơ, xácminh thực địa trong trường hợp cần thiết; thẩm tra, xác định hồ sơ đủ điều kiện haykhông đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất Trường hợp đủ điều kiện côngnhận quyền sử dụng đất thì lập Tờ trình, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện,trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất Trường hợpkhông đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thì thông báo bằng văn bản choUBND cấp xã và người đề nghị công nhận quyền sử dụng đất biết Trường hợp thuộcdiện cho thuê đất hàng năm để sử dụng tạm thời theo hiện trạng thì hướng dẫn hộ giađình, cá nhân làm thủ tục thuê đất theo quyđịnh

Thời gian thực hiện các công việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường là không quá(07) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã

- UBND cấp huyện: Thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn (03) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Tờ trình của Phòng Tàinguyên và Môi trường, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký Quyết định côngnhận quyền sử dụng đất

+ Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, trong thờihạn không quá (01) ngày làm việc Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi

số liệu địa chính đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (đối với trường hợpphải thực hiện nghĩa vụ tài chính) hoặc xác định đơn giá thuê đất (đối với trường hợpthuêđất)

+ Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu chuyển sốliệu địa chính, Chi cục Thuế có trách nhiệm: xác định nghĩa vụ tài chính và gửi lại cho

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thuộc Văn phòng UBND cấphuyện; hoặc xác định đơn giá thuê đất và gửi lại cho Phòng Tài nguyên và Môi trường

để ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất)

B6 Phòng Tài nguyên và Môi trường

B7 B5

UBND cấp xã

+ Trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc kể từ khi nhận được thông báo xác địnhnghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hànhchính thuộc Văn phòng UBND cấp huyện có trách nhiệm thu phí lệ phí theo quy định

và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, thông báo xác định, nghĩa vụ tàichính của Chi cục Thuế cho người sử dụng đất

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xin cấp ngay Giấy chứng nhận, thì trong thờihạn 02 ngày kể từ ngày thực hiện xong các công việc trên Phòng Tài nguyên và Môitrường có trách nhiệm luân chuyển hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất (bản chính) choChi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (nơi có đất) để lập Tờ trình, dự thảo Quyết định(kèm theo Giấy chứng nhận đã viết) trình UBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứngnhận trong thời hạn 05 ngày (kể từ ngày nhận được hồ sơ) và chuyển lại hồ sơ và kếtquả giải quyết thủ tục hành chính cho Phòng Tài nguyên và Môi trường sau 02 ngày kể

từ ngày UBND cấp huyện ký quyết định cấp Giấy chứng nhận

Hình 1.1 Sơ đồ trình tự, thủ tục cấp GCN

1.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhượng, thừa kế, tặng choquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền vớiđất)

a Nội dung của đăng ký biến động đấtđai:

Đăng ký biến động đai: được thực hiện cho những trường hợp đã được cấp giấy chứngnhận lần đầu hoặc đã đăng ký mà có những thay đổi về:

+ Người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liềnvới đất

+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, số hiệu, địa chỉ thửa đất Có thay đổi về tài sảntrên đất so với tài sản đã đăng ký

+ Chuyển mục đích sử dụng đất, có thay đổi thời hạn sử dụng đất

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hìnhthức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, từ hình thức Nhà nước giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất, từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụngđất

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ

và chồng

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của

tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đấtchung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền vớiđất

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòagiải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết địnhhoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đãđược thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp vớiphápluật