Ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng tại quận đống đa thành phố hà nội

Chính vì vậy, bản đồ góp phần manglại cơ hội thành công cho các chiến lược tiếp thị.Từ các vấn đề cấp thiết nêu trên, đề tài luận văn ―Ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu của chuỗ

Hà Nội - 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-Mai Thùy Vân

ỨNG DỤNG GIS TRONG PHÂN TÍCH VỊ TRÍ TỐI ƯU CỦA CHUỖI NHÀ HÀNG TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-Mai Thùy Vân

ỨNG DỤNG GIS TRONG PHÂN TÍCH VỊ TRÍ TỐI ƯU CỦA CHUỖI NHÀ HÀNG TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Bản đồ, viễn thám và hệ thông tin địa lý

Mã số: 8440211.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS Nguyễn Thị Thúy Hằng

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng bản thân Toàn

bộ quá trình nghiên cứu được tiến hành một cách khoa học, các số liệu, kết quả trìnhbày trong luận văn là chính xác, trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn

Mai Thùy Vân

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình củacác thầy cô, gia đình, bạn bè và đồng nghiệp Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡquý báu đó Trước hết, tôi xin được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS.Nguyễn Thị Thúy Hằng, người đã trực tiếp hướng dẫn tận tình cũng như định hướng

về phương pháp làm việc và phương pháp nghiên cứu, tạo mọi điều kiện để tôi hoànthành luận văn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo trong bộ môn Bản đồ,

và địa thông tin, các thầy cô trong khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên,Đại học Quốc gia Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt những năm học vừa

qua.Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn với gia đình, người thân và bạn bè về

sự động viên giúp đỡ trong suốt quá trình học tập và hoành thành luận văn

Hà Nội, tháng 3 năm 2020

Học viên

Mai Thùy Vân

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC HÌNH VẼ vi

DANH MỤC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 6

1.1.Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu 6

1.1.1 Trên thế giới 6

1.1.2 Tại Việt Nam 10

1.1.3 Một số khái niệm liên quan đến vị trí tối ưu 11

1.2.Cơ sở lý luận về nghiên cứu ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu 16

1.2.1 Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP để lựa chọn vị trí tối ưu

chuỗi nhà hàng 16

1.2.2 Mô hình xác suất Huff 24

1.2.3 Tích hợp mô hình Huff và AHP 26

1.2.4 Tích hợp GIS và mô hình Huff và AHP 27

1.3.Sơ đồ các bước nghiên cứu 28

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC XÂY DỰNG CSDL CHUỖI NHÀ HÀNG LẨU NƯỚNG KHU VỰC NGHIÊN CỨU 29

2.1.Đặc điểm tự nhiên và kinh tế, xã hội khu vực nghiên cứu 29

2.1.1 Đặc điểm chung về điều kiện tự nhiên và vị trí địa lý 29

2.1.2 Đặc điểm kinh tế và xã hội 31

2.1.3 Dữ liệu thu thập 34

2.2.Xây dựng cơ sở dữ liệu GIS 51

2.3.Phân tích đặc điểm phân bố và khách hàng mục tiêu của chuỗi nhà hàng lẩu nướng 55

2.3.1 Đặc điểm phân bố 55

2.3.2 Đặc điểm khách hàng mục tiêu 58

CHƯƠNG 3 THỰC NGHIỆM ỨNG DỤNG GIS TRONG PHÂN TÍCH VỊ TRÍ TỐI ƯU CỦA CHUỖI NHÀ HÀNG LẨU NƯỚNG TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 64

3.1.Bài toán lựa chọn vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng 64

3.2.Xây dựng mô hình phân tích đa chỉ tiêu AHP 64

3.2.1 Định ra các chỉ tiêu 64

3.2.2 hình Mô xử lý dữ liệu trong phần mềm ArcGIS 66

3.3.Ứng dụng GIS với AHP và Huff lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng lẩu nướng 67

3.3.1 Phân tích các chỉ tiêu sử dụng 67

3.3.2 Thang điểm và phương pháp đánh giá 68

3.3.3 Tính trọng số các chỉ tiêu 75

3.3.4.Lựa chọn địa điểm sơ bộ 79

3.3.5.Điều tra khảo sát và đánh giá chung cuộc 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Giải thích chữ viết tắt

AHP Quá trình phân tích thứ bậc

VSATTP Vệ sinh an toàn thực phẩm

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1 Sơ đồ mô tả bài toán phân tích thứ bậc 18

Hình 1.2 Số mờ dạng tam giác 23

Hình 1.3 Các bước lựa chọn vị trí tối ưu nhà hàng tại quận Đống Đa, Hà Nội 28

Hình 2.1 Bản đồ hành chính quận Đống Đa 30

Hình 2.2 Công cụ Euclidean Distance 49

Hình 2.3 Công cụ Raster Calculator 49

Hình 2.4 Tạo dữ liệu Raster theo điều kiện 50

Hình 2.5 Chuyển đổi dữ liệu vùng Polygon sang dữ liệu Raster 50

Hình 2.6 Chuyển đổi dữ liệu điểm sang Raster 51

Hình 2.7 Chuyển đổi dữ liệu Raster to Point 51

Hình 2.8 Lược đồ quan hệ của các lớp nền 52

Hình 2.9 Lược đồ quan hệ của các lớp dữ liệu chuyên đề 53

Hình 2.10 CSDL sau khi nhập dữ liệu thuộc tính 54

Hình 2.11 CSDL sau khi nhập dữ liệu không gian 54

Hình 2.12 Phân bố vị trí các nhà hàng lẩu nướng ở quận Đống Đa 56

Hình 2.13 Đa giác Thiessen của chuỗi nhà hàng lẩu nướng quận Đống Đa 58

Hình 2.14 Quy trình các bước nghiên cứu 60

Hình 3.1 Mô hình xử lý các lớp dữ liệu trong phần mềm ArcGIS 66

Hình 3.2 Thiết lập mô hình fuzzy bằng công cụ Raster Calculator 70

Hình 3.3 Quy trình tính toán thị phần theo mô hình Huff 70

Hình 3.4 Công cụ Polygon to Raster 71

Hình 3.5 Công cụ Raster to Point 71

Hình 3.6 Dữ liệu tính toán mô hình Huff 72

Hình 3.7 Sơ đồ khối lập trình tính mô hình thị phần Huff 73

Hình 3.8 Dữ liệu thang điểm thị phần của nhà hàng dự kiến 74

Hình 3.9 Raster Calculator dùng để tính tổng hợp các tiêu chí với trọng số 80

Hình 3.10 Dữ liệu kết quả chạy Mô hình AHP kết hợp Huff 80

Hình 3.11 Kết quả lựa chọn vị trí nhà hàng tối ưu với giá trị từ 0.8 đến 0.8518 82

Hình 3.12 Tương quan vị trí nhà hàng lẩu nướng dự kiến với khoảng cách tới các nhà hàng lẩu nướng hiện có 83

Hình 3.13 Bản đồ vị trí tối ưu đặt nhà hàng lẩu nướng mới tại quận Đống Đa 86

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Ma trận vuông cấp n 18

Bảng 1.2 Ma trận vuông cấp n theo tiêu chí 19

Bảng 1.3 Đánh giá các tiêu chí theo cặp dựa vào mức độ ưu tiên 19

Bảng 1.4 Ma trận 1 cột n hàng 20

Bảng 1.5 Chỉ số ngẫu nhiên ứng với số tiêu chí lựa chọn được xem xét 21

Bảng 1.6 Phân khoảng các tiêu chí theo lý thuyết tập mờ và số mờ fuzzy 24

Bảng 1.7 Bảng ma trận tích hợp HUFF và AHP 26

Bảng 2.1 Danh sách chuỗi nhà hàng lẩu nướng của Golden Gate 36

Bảng 2.2 Danh sách Chuỗi nhà hàng lẫu nướng cạnh tranh 37

Bảng 2.3 Hình ảnh một số nhà hàng lẩu nướng điển hình trong quận Đống Đa 38

Bảng 2.4 Khoảng cách trung bình và thời gian từ một số nhà hàng lẩu nướng điển hình đến các khu tiện ích 46

Bảng 2.5 Thu nhập của cộng đồng dân cư 47

Bảng 3.1 Các tiêu chí quyết định vị trí chuỗi nhà hàng dự kiến 65

Bảng 3.2 Bảng khoảng giá trị và cách tính các chỉ tiêu phân tích 69

Bảng 3.3 Ma trận so sánh cặp chỉ tiêu lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng 76

Bảng 3.4 Bảng tiêu chí và trọng số 77

Bảng 3.5 Vector tổng trọng số và vector nhất quán 78

Bảng 3.6 Tổng hợp thông tin về ý kiến của chính quyền địa phương và cộng đồng dân cư 85

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Vị trí đặt cửa hàng thường được coi là nhân tố quan trọng nhất dẫn đến sựthành công trong việc kinh doanh Với nhóm cửa hàng liên quan ăn uống, cho dù làcửa hàng nhỏ ở địa phương hay một chuỗi cửa hàng lớn hay thương hiệu có quy môliên quốc gia, việc đặt cửa hàng ở vị trí hợp lý sẽ giúp tăng lợi nhuận cho doanhnghiệp Việc chọn được một vị trí đặt cửa hàng tốt sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cậnvới các khách hàng tiềm năng tốt hơn, giảm thiểu chi phí đầu vào và từng bước pháttriển ổn định

Tại Việt Nam, trong suốt 5 năm qua, thị trường thực phẩm và dịch vụ ănuống Việt Nam (Food and Beverage, F&B) đã có sự tăng trưởng vượt bậc, thông qua

số lượng nhà hàng, quán cafe, pub và bar tăng lên rõ rệt ở các thành phố lớn như HàNội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng Người tiêu dùng cũng sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn khi

ăn uống bên ngoài và sự tăng trưởng này diễn ra ở nhiều nhà hàng ăn uống Số liệunghiên cứu từ Statista cho thấy, doanh thu từ thị trường F&B tại Việt Nam trongnăm 2019 chạm mốc 200 tỷ USD, tăng 34,3% so với số liệu của năm 2018 Dự báođến cuối năm 2023, doanh thu của ngành hàng F&B có thể tăng lên gấp đôi, xấp xỉ

408 tỷ USD Cùng với dân số thuộc tầng lớp trung lưu gia tăng, ước đạt quy mô 45triệu người vào năm 2025, khiến cho thị trường ngành F&B trở nên tiềm năng hơnbao giờ hết [6]

Với tiềm năng phát triển cao, nhu cầu mở rộng quy mô nhà hàng càng đượccác thương hiệu chú trọng Trên thị trường Hà Nội hiện nay đã xuất hiện nhiềudoanh nghiệp với chuỗi nhà hàng lẩu nướng được mở ngày càng nhiều trên địa bàncác quận, huyện Những câu hỏi về tính tối ưu kinh tế khi mở cửa hàng tại một vị trínào đó [16], lợi nhuận thu được sẽ cao hay thấp? Nhu cầu khách hàng địa phươngtại vị trí mới của cửa hàng có được như kỳ vọng? Mức độ cạnh tranh với các nhàhàng khác cùng phần khúc như thế nào luôn được đặt ra

Do đó, nhiều doanh nghiệp đã và đang sử dụng nhiều công cụ phân tích vị tríkhác nhau nhằm xác định mục tiêu và quảng bá sản phẩm tới khách hàng Bên cạnh

đó, kết quả phân tích thường đưa ra những bản đồ kết quả, với sức mạnh trực quantrong tiết lộ những xu hướng, những mô hình và những cơ hội trong kinh doanh, màcác bảng biểu đơn thuần sẽ không thấy được Chính vì vậy, bản đồ góp phần manglại cơ hội thành công cho các chiến lược tiếp thị.

Từ các vấn đề cấp thiết nêu trên, đề tài luận văn ―Ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội‖ được

thực hiện, để xác định vị trí tối ưu khi mở mới của chuỗi nhà hàng lẩu nướng khi

mở rộng chuỗi đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

- Xây dựng cơ sở dữ liệu chuỗi nhà hàng trên địa bàn quận Đống Đa

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến vị trí đặt nhà hàng

- Xây dựng phương pháp xác định vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng

- Đề xuất vị trí đặt nhà hàng phù hợp để mang lại hiệu quả về lượng khách cũng như doanh thu

3 Giới hạn và phạm vi nghiên cứu

4 Kết quả của luận văn

- Nghiên cứu và phân tích tổng quan về ứng dụng GIS trong nghiên cứu xácđịnh vị trí tối ưu trên cơ sở các phương pháp phân tích AHP và mô hình xác xuấtHuff.

- Xây dựng bộ cơ sở dữ liệu chuỗi nhà hàng lẩu nướng trên địa bàn quận Đống

Đa, thành phố Hà Nội

- Thực nghiệm phân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng lẩu nướng tại quậnĐống Đa, trên cơ sở phương pháp AHP và mô hình Huff với CSDL đã xây dựngcho khu vực thực nghiệm

- Từ các kết quả thực nghiệm đã đánh giá và phân tích các yếu tố ảnh hưởngđến vị trí đặt nhà hàng, đề xuất vị trí đặt nhà hàng phù hợp, đểmang lại hiệu quả vềkhối lượng khách cũng như doanh thu

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

5.1 Ý nghĩa khoa học

Nghiên cứu sử dụng phương pháp ứng dụng GIS, AHP và mô hình Huffgiúp phân tích vị trí tối ưu nói chung và vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng lẩu nướngtrên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội nói riêng

Nguồn dữ liệu phục vụ cho nghiên cứu bao gồm:

- Dữ liệu mã nguồn mở OpenStreetMap: dữ liệu giao thông, vị trí các cửa hàng, chuỗi nhà hàng lẩu nướng

- Dữ liệu thu thập được từ thực địa: cập nhật số liệu, thông tin điều tra: tên nhà hàng, vị trí tọa độ nhà hàng (kinh độ, vĩ độ), địa chỉ (số nhà, đường phố, tên phường)

- Các dữ liệu thu thập khác: bản đồ ranh giới hành chính được thu thập ở trung tâm tư liệu Cục đo đạc Bản đồ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, số liệu thống

kê kinh tế- xã hội tham khảo nguồn tại Cục Thống kê Hà Nội và quận Đống Đa.

7 Phương pháp nghiên cứu

7.1 Phương pháp kế thừa dữ liệu

Phương pháp này sử dụng và kế thừa những tài liệu đã có về vấn đề nghiêncứu trước trong và ngoài nước Dựa trên những thông tin, tư liệu sẵn có để xâydựng và phát triển cơ sở dữ liệu cho nghiên cứu

Sử dụng phương pháp kế thừa dữ liệu giúp tiết kiệm được thời gian, kinhphí, tránh được sự chồng chéo khi thực hiện nghiên cứu

7.2 Phương pháp khảo sát, điều tra thực địa

- Phương pháp điều tra thực địa là phương pháp truyền thống trong nghiêncứu địa lý, phương pháp được sử dụng nhằm mục đích:

+ Khắc phục tình trạng thiếu dữ liệu cần kiểm chứng ngoài thực địa+ Tăng cường độ tin cậy chất lượng dữ liệu, nhằm nâng cao hiệu quả,

độ chính xác của kết quả nghiên cứu

+ Làm rõ tường tận các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác kết quảnghiên cứu

- , - Dữ liệu được thu thập dưới dạng điểm tọa độ (kinh độ, vĩ độ), thông tinđiểm nhà hàng (tên, địa chỉ); dữ liệu giao thông, địa giới hành chính từ mã nguồn

mở OpenStreetMap và các số liệu thống kê kinh tế, xã hội, dữ liệu từ các phiếu điềutra… Dữ liệu này là tư liệu đầu vào quan trọng được thu thập phục vụ cho quá trìnhnghiên cứu thực nghiệm

7.3 Phân tích thống kê

Phương pháp phân tích thống kê được sử dụngđể xử lý và chuẩn hóa dữ liệu

từ những dữ liệu thu thập được từ OpenStreetMap, từ thực địa và các phiếu điều tra

Thống kê là một hệ thống các phương pháp (thu thập, tổng hợp, trình bày sốliệu và tính toán các đặc trưng của đối tượng nghiên cứu) nhằm phục vụ cho quátrình phân tích, dự đoán và ra quyết định Trong nghiên cứu này phương pháp phântích thống kê rất quan trọng nhằm phân tích dữ liệu đầu vào luận văn, sau khi có kết

quả thực nghiệm việc phân tích thống kê kết quả, để đưa ra luận chứng đúng đắnnghiên cứu là yếu tố rất cần thiết.

7.4 Phương pháp bản đồ

Xây dựng các bản đồ chuyên đề đường giao thông, mật độ dân số… Việcxây dựng các bản đồ này nhằm đánh giá được tầm quan trọng của tiêu chí lựa chọn

và mối tương quan chặt chẽ của các bản đồ này với kết quả nghiên cứu đưa ra

7.5 Phân tích không gian bằng GIS

- Phương pháp phân tích không gian và các công cụ trong GIS là phươngpháp chính để phân tích mối tương quan về mặt không gian và các yêu cầu về đặcđiểm thuộc tính khác của nhà hàng, giúp tìm ra vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng lẩunướng

7.6 Phân tích đa tiêu chí

Việc lựa chọn vị trí nhà hàng tối ưu đòi hỏi phải xem xét nhiều yếu tố khácnhau như giao thông, hình dạng, diện tích của khu vực đặt cửa hàng và đặc trưngdân cư xung quanh Tuy nhiên làm thế nào để tích hợp các yếu tố này cùng lúc vớinhau, cần phải sử dụng phương pháp phân tích đa tiêu chí, nhằm tìm ra sự kết hợphợp lý và tối ưu các yếu tố liên quan nhất, giúp nâng cao độ chính xác của kết quảnghiên cứu

8 Cấu trúc luận văn:

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm các nội dung như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở khoa học xây dựng CSDL chuỗi nhà hàng lẩu nướng khu

vực nghiên cứu

Chương 3: Thực nghiệm ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu của

chuỗi nhà hàng lẩu nướng tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan các vấn đề nghiên cứu về ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ưu

1.1.1 Trên thế giới

Một trong những ứng dụng cơ bản của GIS đó là xác định vị trí tối ưu chomột mục đích nhất định Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của dữliệu lớn, việc phân tích, xác định vị trí đã phát triển mạnh mẽ, được ứng dụng trongnhiều lĩnh vực khác nhau từ bất động sản đến quy hoạch, từ kinh doanh đến tiếp thịsản phẩm

Những ứng dụng về phân tích vị trí trong kinh doanh có thể kể từ các côngtrình của Weber [9] đầu thế kỷ 20 và Christaller về lý thuyết địa trung tâm (Centralplace theory) [29] Theo quan điểm kinh tế của Walter Christaller, vị trí trung tâmtồn tại chính yếu là để cung cấp hàng hóa và dịch vụ cho dân số cư trú tại các khuvực chung quanh nó Nhưng nếu kể về thời kỳ xa hơn, lý thuyết về vị trí tối ưu đãđược các nhà toán học như Fermat, Torricelli đưa ra các bài toán kinh điển tronghình học và đại số Năm 1826, Von Thunen [28] đề xuất mô hình đánh giá các hìnhthức canh tác nông nghiệp để phân tích giá đất thuê cho các sản phẩm hàng hóanông nghiệp

Tới những năm 1960 và 1970, với sự phát triển của công nghệ thông tin vànăng lực xử lý dữ liệu của máy tính, khoa học về xác định vị trí đã có khả năngphân tích những mô hình phức tạp hơn [21]

Các mô hình vị trí đã cung cấp những công cụ & kỹ thuật hiệu quả trong xâydựng hệ thống hỗ trợ ra quyết định và phát triển các chiến lược dựa trên vị trí địa lý.Theo Grant Thrall [26], có hai quy tắc để xác định vị trí của một khu vực kinhdoanh, đó là khoảng cách và thời gian đi từ trung tâm vị trí đó ra các điểm phụ cận.Thông thường, người ta thường dùng một chuỗi các vòng tròn đồng tâm với bánkính khác nhau để xác định khoảng cách giữa khách hàng và địa điểm kinh doanh.Việc xác định thời gian đi lại phức tạp hơn, dựa trên khoảng cách mà khách hàngphải đi qua nhiều địa điểm khác nhau để tới được nơi mua sắm Tuy nhiên việc xác

định vị trí thông qua các vòng tròn này không tính đến các yếu tố có thể ảnh hưởngđến hành vi mua sắm của khách hàng như: mạng lưới giao thông, hay phân bố dân

cư, các ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo, quy định về pháp luật Do đó, người bánhàng phải dùng cách tiếp cận đa giác không đều giống như các a míp để tránh cácsai lệch theo mô hình vòng tròn đồng tâm gây ra

GIS trong marketing được sử dụng chủ yếu để phân tích vị trí tối ưu Môhình xác định vị trí đơn giản nhất là tìm vị trí giả định gần nhất Mô hình này, theo

lý thuyết về lực hấp dẫn bán lẻ của Reily [11], thường tỏ ra hợp lý trong xác địnhcác điểm bán hàng hơn là hiểu thêm về hành vi liên quan đến không gian của ngườitiêu thụ, mô hình có liên quan đến lý thuyết địa trung tâm của Christaller và quyluật nỗ lực tối thiểu [14].Quan điểm này cho rằng mỗi cá nhân thường đi đến địađiểm gần nhất để mua sắm sản phầm cần thiết, miễn là sản phẩm đáp ứng được cácyêu cầu sử dụng Tuy nhiên sự thay đổi về thói quen tiêu dùng mua ở chợ sang cửahàng hàng tiện lợi, siêu thị có thể khiến khách hàng có xu hướng đi xa hơn gần nhà

Họ không cần giảm thời gian di chuyển và chi phí mà cần thêm nhiều nhu cầu khác

Do vậy, nhiều mô hình xác định vị trí tối ưu được phát triển dựa trên những hành vitiêu dùng này

Dựa trên mô hình trọng lực cơ bản [11], tính hấp dẫn của cửa hàng được xácđịnh bởi mặt tiền bán hàng của nó [15] Theo lý thuyết này, một cửa hàng có mặttiền bán hàng rộng và chứa được nhiều sản phẩm sẽ hấp dẫn với người mua hàng.Khách hàng sẽ bị thu hút bởi một cửa hàng có mặt tiền rộng và có biển quảng cáohấp dẫn, đánh trúng nhu cầu mua hàng của họ Trong mô hình Huff, khoảng cáchđược đo bằng thời gian tiếp cận (chi phí đi lại có thể được sử dụng) Ngoài ra, xácsuất người khác có thể đi đến một cửa hàng, có nghĩa họ có thể muốn qua lại mộtvài điểm khác nhau, không giống với mô hình quyết định: họ sẽ chọn tùy thuộc vàomặt tiền bán hàng và khoảng cách theo thời gian đi lại

Xác suất mà người đó trở thành khách hàng sẽ bằng tỷ số giữa lần sử dụng cửahàng chia tổng số lần đi lại và mua sắm và sử dụng dịch vụ khác trong cùng cửa hàng

Mô hình Huff được ứng dụng trong kinh doanh như: đánh giá khả năng muasắm của khách hàng trong các cửa hàng ở cộng hòa Slovak [23]; Đánh giá các khu

vực thương mại sử dụng dữ liệu truyền thông xã hội bằng mô hình Huff hiệu chuẩn

ở Trung Quốc; phân tích các khu vực thương mại bán lẻ bằng mô hình Huff; ứngdụng Huff để dẫn đường đến các địa điểm làm đẹp Spa ở Nhật Bản

Trên thế giới, việc ứng dụng AHP trong việc ra quyết định được sử dụng kháphổ biến, đặc biệt là các quyết định liên quan đến kinh tế, xã hội và các vấn đề liênquan đến lựa chọn chỉ tiêu kinh doanh [19]

Trên thế giới, ứng dụng GIS trong việc phân tích vùng kinh doanh đã hìnhthành từ rất lâu Năm 2005, Ela Dramowicz và các cộng sự [12] đã ứng dụng thànhcông mô hình Huff vào việc phân tích thị trường bán lẻ Vùng kinh doanh sẽ đượcthể hiện bởi một bề mặt xác suất, thể hiện sự bảo trợ của khách hàng đối với mộtcửa hàng cụ thể

Trên thế giới các nhà quản lý và các nhà khoa học đã quan tâm rất sớm đếnphân tích vị trí tối ưu của chuỗi nhà hàng phục vụ nhu cầu ăn uống của người dân

Nghiên cứu của Linder G Ringo [23] sử dụng GIS, công cụ phân tích kinhdoanh để lựa chọn vị trí tối ưu thu hút cho khách hàng tiềm năng và mô hình hóa sựphù hợp vị trí để nhượng quyền thương mại cafe ở Minnesota Sử dụng công cụ GIS

và lựa chọn các tiêu chí cụ thể như: khoảng cách, thời gian, thu nhập của vị trí nhàhàng tới các địa điểm giải trí phù hợp Kết quả nghiên cứu thiết kế đánh giá đượccác vị trí lựa chọn tốt nhất, vị trí ít phù hợp và không phù hợp để đặt quán cafetrong tương lai Qua đó cho thấy GIS có thể được sử dụng để mô tả không gian vịtrí phù hợp, nơi mà một nhà kinh doanh có thể lựa chọn vị trí quán cafe tốt nhất chomình trong thời gian tới

Trong một nghiên cứu của Xiangyi Lin [19], phân tích GIS được sử dụng đểlựa chọn vị trí quán bán cafe Ngoài ra, các mô hình tương tác không gian, mô hìnhHuff và mô hình ra quyết định, quy trình phân cấp phân tích (AHP) cũng được sửdụng Kết quả cho thấy vị trí quán cafe được xác định tối ưu nhất qua kết hợp 2 môhình AHP và Huff, kết quả cũng khẳng định yếu tố giao thông và dân số là tiêu chíquan trọng để đánh giá vị trí tối ưu của quán cafe

Nghiên cứu của nhóm tác giả Bakul Budhiraja [24] sử dụng AHP và GIS đểphân tích đa tiêu chí cho thương hiệu bánh Pizza Domino ở Delhi, Ấn Độ Mục tiêu

của nghiên cứu là lựa chọn vị trí phù hợp để mở thêm các của hàng mới phục vụnhu cầu ăn bánh Pizza khu vực Delhi Việc xây dựng cửa hàng mới cần xem xét cáctiêu chí: mô hình sử dụng đất, giao thông, sở thích xã hội, thói quen ăn uống củagiới trẻ… Kết quả nghiên cứu cho thấy vị trí phù hợp để xây dựng cửa hàng bánhPizza mới là các khu định cư đô thị đông, các khu có sự kết nối với mạng lưới tàuđiện ngầm, khu trung tâm mua sắm và khu khuôn viên tập trung đông dân vănphòng và người trẻ Đây sẽ là vị trí thuận lợi nhất để lựa chọn.

Nghiên cứu của nhóm tác giả Lorri Krebs [17] sử dụng GIS để mô hình hóamạng phân phối chuỗi cung ứng thực phẩm Nghiên cứu minh họa cách thu thập vàlưu trữ dữ liệu bởi nhiều người tham gia trong mạng lưới cung ứng thực phẩm Ởđịa phương, thực phẩm có thể được lưu trữ và phân phối trong một hệ thông tin địa

lý từ đó cung cấp được thông tin chính xác và hữu ích tới người sử dụng Từ đó, cácnhà cung cấp có thể tận dụng các yêu cầu lưu trữ và phân phối kết hợp để cải thiệnhiệu suất chuỗi cung ứng của họ thông qua quy trình chính thức để hiểu và ghi lạiyêu cầu của khách hàng, một hệ thống thông tin phù hợp đáp ứng nhu cầu củanhững người tham gia Thông qua việc bổ sung các nguyên tắc cơ sở dữ liệu khônggian, giờ đây việc xử lý dữ liệu có thể tính đến các vấn đề không gian và thời gianliên quan đến phân phối thực phẩm GIS sẽ kết hợp máy chủ bản đồ dựa trênWebGIS (GeoServe) và các phần mềm CSDL không gian QGIS, PostGIS và phầnmềm trình chiếu để mọi người có thể truy cập tìm kiếm các thông tin về nhà hàng

Nghiên cứu của Dalal Hassan Badawi Fagir [13] sử dụng GIS, AHP để xácđịnh vị trí tốt nhất xây dựng nhà hàng Kết quả của nghiên cứu đã chứng minh đượcsức mạnh của GIS trong lựa chọn vị trí tối ưu nhất xây dựng nhà hàng khi xác định

vị trí tiềm năng của nhà hàng Khuyến nghị của nghiên cứu cần đưa ra nhiều tiêu chí

để phân tích tiêu chí nào cần thiết và hiệu quả để lựa chọn từ đó có thể tạo ra kếtquả thuyết phục hơn đối với việc lựa chọn vị trí tối ưu Tuy nhiên, hạn chế củanghiên cứu đã chỉ ra là việc thiếu dữ liệu thu thập, xây dựng dữ liệu, yếu tố tiêu chílựa chọn phụ thuộc vào người / chủ doanh nghiệp dẫn đến sự không chắc chắn tronglựa chọn

1.1.2 Tại Việt Nam

Việc ứng dụng GIS trong lĩnh vực kinh tế, marketing ở Việt Nam được thựchiện từ năm 2009 tới nay vẫn còn ít các nghiên cứu đề cập Điển hình, năm 2009,Nguyễn Văn Hiệp là một trong những người đầu tiên ở Việt Nam ứng dụng của GISvào kinh tế

Trần Đắc Phi Hùng và Trần Trọng Đức [2], đã sử dụng mô hình Huff để tínhxác xuất lựa chọn khu vực mua hàng và tính thị phần của các siêu thị trong khu vựcnghiên cứu Kết quả nghiên cứu sẽ là tiền đề cho các nghiên cứu sâu hơn, ở một cấp

độ chi tiết hơn, phù hợp với thực tế ở Việt Nam Tác giả đã xây dựng thành côngmột công cụ xây dựng vùng kinh doanh và phân tích thị phần của các siêu thị bán lẻdựa trên mô hình Huff Với công cụ này, các nhà doanh nghiệp Việt Nam có thêmmột công cụ phân tích thị trường, hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư Mở sang trangmới cho việc kết hợp GIS và Marketing

Nghiên cứu của Lê Thị Dung [1], ứng dụng công nghệ GIS để xác định xuhướng phát triển cũng như thị phần của thị trường kinh doanh sữa trên địa bàn quậnThủ Đức Kết quả của nghiên cứu đã xây dựng được CSDL các cửa hàng sữaVinamilk trên địa bàn quận Thủ Đức; phân tích kinh doanh hệ thống cửa hàng bánsữa bột trên địa bàn quận; đưa ra phương án tối ưu cho bài toán giả định đầu tư; xâydựng công cụ quản lý, hỗ trợ ra quyết định cho các nhà kinh doanh cũng như ngườitiêu dùng Tuy nhiên nghiên cứu có hạn chế sai số dữ liệu dẫn tới độ chính xác kếtquả chưa cao, đề tài sử dụng chủ yếu là khoảng cách đo được trên bản đồ nên chưađưa được lớp giao thông vào việc lấy khoảng cách

Nghiên cứu của Phan Hiền Vũ và cộng sự [8] tập trung vào việc xác địnhnhững vị trí tối ưu để thành lập các trạm dừng của một tuyến buýt nhanh BRT.Trước tiên, khảo sát các tiêu chí có ảnh hưởng đến sự vận hành hiệu quả của mộttrạm dừng buýt nhanh, gồm: nhu cầu đi lại, ví dụ các khu dân cư, văn phòng, khucông nghiệp, bệnh viện; phương tiện công cộng, ví dụ nhà ga metro, trạm dừng xebuýt; cơ sở hạ tầng đường giao thông, ví dụ giao lộ, bãi đậu xe,… Sau đó, mỗi tiêuchí được gán một trọng số thể hiện mức độ ảnh hưởng của nó lên sự hiệu quả của

trạm dừng xe buýt nhanh, được xác định bằng phương pháp phân tích phân cấpAHP Cuối cùng, một quy trình xử lý dữ liệu trong môi trường GIS được thiết lập đểthành lập lớp dữ liệu vị trí điểm trọng số, được chồng lớp từ tất cả các lớp dữ liệutiêu chí thành phần Theo đó, những vị trí có giá trị cao sẽ phù hợp để xây dựngtrạm dừng xe buýt nhanh Quy trình này được áp dụng để định vị các trạm dừng củatuyến xe buýt nhanh Võ Văn Kiệt – Mai Chí Thọ, Thành phố Hồ Chí Minh Kết quảxác định được 40 trạm dừng dọc theo tuyến buýt này, và đây được xem như mộttham chiếu khoa học giúp chính quyền thành phố trong hỗ trợ ra quyết định xâydựng trạm dừng BRT trên tuyến khảo sát.

* Nhận xét:

Các nghiên cứu nước ngoài đã có những bước tiến lớn trong sử dụng GIS,AHP và Huff trong kinh doanh, tuy nhiên các nghiên cứu ở Việt Nam khi sử dụngGIS, AHP và Huff trong lĩnh vực kinh doanh còn khá ít các công trình nghiên cứu

và đang từng bước tiếp cận để cải thiện

Như vậy qua các nghiên cứu trong nước và nước ngoài như đã trình bày ởtrên chưa có nghiên cứu nào đề cập đến ứng dụng GIS, AHP và Huff trong lựa chọn

vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng ở khu đô thị lớn Do vậy nghiên cứu trong luận văn gópphần giúp các doanh nghiệp Việt Nam có khả năng phân tích thị trường nhanh, hỗtrợ ra quyết định tìm vị trí nhà hàng tối ưu, từ đó gia tăng lượng khách đến cũngnhư doanh thu

1.1.3 Một số khái niệm liên quan đến vị trí tối ưu

Một số khái niệm về GIS

GIS là một tập hợp các phần cứng, dữ liệu, phần mềm và phân tích dữ liệuđịa lý giúp tạo ra bản đồ và các phân tích phức tạp khác GIS có tiềm năng to lớntrong xác định vị trí kinh doanh, bao gồm các phép phân tích dữ liệu không gian,thuộc tính và hiển thị kết quả thông qua vị trí tối ưu trên bản đồ GIS mang lại hiệuquả nhanh chóng, thể hiện phương pháp tối ưu và khoa học, tìm được những vị trímới theo tiêu chí mà người phân tích đưa ra khi có dữ liệu [10] Một số ứng dụngGIS nổi tiếng có

thể kể đến như ArcGIS của ESRI, AutoDesk Map, MapInfo Ngoài ra còn vô số cácphần mềm mã nguồn mở như QGIS, Map Window, và Open Source GIS.

Điểm đặc trưng của dữ liệu địa lý là các dữ liệu này chứa cả thông tin tọa độ

và thuộc tính Do đó, việc phân tích mối quan hệ vị trí và các thuộc tính sẽ đượcứng dụng trong lĩnh vực Geo-Marketing (kết hợp giữa GIS và marketing), giúpphân tích vị trí khách hàng và mối liên hệ qua lại giữa các thị trường mục tiêu vànhờ vậy mang lại hiệu quả rất tốt cho hoạt động của tổ chức và doanh nghiệp

1.1.3.1 Tiếp thị theo phương pháp địa lý (Geomarketing)

Trong thị trường cạnh tranh ngày nay, các nhãn hiệu thành công luôn luônlắng nghe và tìm hiểu xem khách hàng thực sự quan tâm những gì Các hình thứctiếp thị truyền thống và các hình thức trước đây đang trở nên kém hiệu quả Do đó,việc đưa công nghệ GIS vào trong tiếp thị, giúp cho việc hiển thị trực quan hóa vịtrí khách hàng về đặc trưng dân số, tâm lý, thói quen mua sắm Từ đó, cho phép cácdoanh nghiệp xác định rõ từng phân khúc khách hàng và đưa sản phẩm đến gần họhơn

Geo-Marketing [27] (tiếp thị theo phương pháp địa lý) là giải pháp ứngdụng công nghệ GIS vào lĩnh vực marketing đã được sử dụng ở nhiều quốc gia trênthế giới Đây là công cụ marketing tác động một cách trực tiếp và mạnh mẽ vào sựphát triển của thương mại hiện đại và sự tái cấu trúc của các loại hình bán lẻ, giúpnhiều doanh nghiệp nhận ra toàn cảnh của chính mình

Điểm đặc biệt của Geo-Marketing là phân tích các vùng miền địa lý để đưa

ra các giải pháp tiếp thị phù hợp với đặc điểm văn hóa xã hội của từng vùng kinhdoanh Geo-Marketing giúp giải quyết các vấn đề về quản lý kênh phân phối, quản

lý thị phần và xây dựng bản đồ cạnh tranh cho các doanh nghiệp, thương hiệu đang

có địa bàn kinh doanh ở nhiều vùng địa lý khác nhau [1]

Trong thành phần của Geo-Marketing bao giờ cũng phải có GIS với cácthành phần chính về phần cứng, phần mềm GIS (ArcGIS, QGIS, PostGIS, …), cơ

sở dữ liệu gồm dữ liệu không gian (bản đồ nền, bản đồ chuyên đề) và dữ liệu thuộctính (thông tin sản phẩm, khách hàng, thị trường, đối thủ kinh doanh, ) Cơ sở dữliệu khách hàng luôn được gắn liền với đặc điểm phân bố địa lý Mỗi phân khúc

khách hàng điều chứa các thông tin vị trí quan trọng giúp xác định khách hàng vàthói quen mua sắm của họ Việc xác định rõ các đặc trưng và xu hướng mua sắmcủa khách giúp người làm tiếp thị có được chân dung khách hàng chính xác Từ đógiúp đưa được các thông tin quảng bá tới tập khách hàng hiện có và trong tương laimột cách hợp lý và hiệu quả hơn [1, 27, 19].

Việc tìm kiếm vị trí tối ưu thông qua việc lượng hóa các lớp thông tin dữ liệu

đã có kết hợp với kiến thức chuyên gia và các công cụ hỗ trợ của GIS Việc đưa racác chỉ tiêu phục vụ cho việc thu thập các dữ liệu đầu vào hay chính là các bản đồ.Sau đó là phân khoảng các chỉ tiêu và xác định trọng số Qua các chức năng phântích không gian của GIS, chúng ta sẽ có bản đồ chiết xuất với chỉ số thích hợp chotừng vị trí Trên cơ sở đó, người ra quyết định sẽ lựa chọn phương án thích hợp nhất

là một trong các phương án có chỉ số cao nhất

1.1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng

Một trong các quyết định có ý nghĩa chiến lược đối với chuỗi nhà hàng lẩunướng là việc xác định địa điểm đặt nhà hàng của mình ở đâu để hoạt động kinhdoanh được ổn định và có hiệu quả Một vị trí đặt nhà hàng tốt có thể giúp nhà hàngnâng cao khả năng thu hút khách hàng, thâm nhập và chiếm lĩnh thị trường mới,tăng doanh thu và lợi nhuận của nhà hàng Chọn được một địa điểm tốt có thể giảmđược chi phí nguyên vật liệu, lao động, tăng sản lượng tiêu thụ và giúp cửa hàngkinh doanh ổn định Ngược lại, địa điểm không tốt có thể gây ra nhiều bất lợi vàkéo dài trong thời gian dài sẽ rất khó khắc phục Bên cạnh đó, địa điểm của doanhnghiệp cũng ảnh hưởng đến sức cạnh tranh và hiệu quả hoạt động kinh doanh

Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến vị trí đặt chuỗi nhà hàng lẩu nướng Tuynhiên, vai trò và tầm quan trọng của các nhân tố không giống nhau Trong tập hợprất nhiều các nhân tố đó cần kể đến là các điều kiện và đặc điểm tự nhiên, kinh tế,

xã hội, văn hoá

Các điều kiện tự nhiên

Những yếu tố thuộc điều kiện tự nhiên bao gồm địa hình, địa chất, thủy văn,khí tượng, tài nguyên, môi trường sinh thái Những điều kiện này phải thỏa mãn yêucầu xây dựng công trình bền vững, ổn định, đảm bảo cho chuỗi nhà hàng hoạt động

bình thường, lâu dài và không ảnh hưởng xấu đến môi trường sinh thái Trong đó,địa hình là yếu tố quan trọng để đặt vị trí nhà hàng ổn định, không gian rộng vàthông thoáng để đảm bảo môi trường nhà hàng sạch sẽ.

Các điều kiện văn hóa - xã hội

Đây là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến việc lựa chọn vị trí tối ưu Văn hoáluôn được xem như một trong những nhân tố có tác động rất lớn đến quyết định tới

vị trí nhà hàng Những nhân tố văn hóa - xã hội cần tính tới là:

- Tình hình dân số, dân sinh, phong tục tập quán, thái độ của chính quyền địaphương, khả năng cung cấp lao động, thái độ lao động và năng suất lao động

- Các hoạt động kinh tế của địa phương về nông nghiệp, công nghiệp chănnuôi, buôn bán, khả năng cung cấp lương thực, thực phẩm, dịch vụ;

- Cơ sở hạ tầng của địa phương như điện, cấp và thoát nước, giao thông vậntải, thông tin liên lạc, giáo dục, khách sạn, nhà ở

- Trình độ văn hóa kỹ thuật bao gồm số trường học, số học sinh, kỹ sư, côngnhân lành nghề, các cơ sở văn hóa, vui chơi giải trí;

- Chính sách phát triển kinh tế - xã hội của các vùng;

- Sự phát triển của các ngành bổ trợ trong vùng

- Đặc điểm của sản phẩm và loại hình kinh doanh;

- Quy mô của thị trường

Gần nguồn nguyên liệu

Nguyên liệu có ảnh hưởng lớn đến quyết định đặt nhà hàng vì nhà hàng cần

sử dụng nguyên liệu tươi sống như chế biến lương thực, thực phẩm, đồ ăn…

Khi xác định vị trí tối ưu của nhà hàng, cần phân tích các yếu tố sau:

- Chủng loại, số lượng và quy mô nguồn nguyên liệu

- Chất lượng và đặc điểm của nguyên liệu sử dụng trong quá trình sản xuấtkinh doanh.

- Khả năng sẵn có của nguyên liệu

Nhân tố lao động

Thường cửa hàng đặt ở đâu, thì sử dụng nguồn lao động tại đó là chủ yếu.Nguồn lao động dồi dào, được đào tạo, có trình độ chuyên môn, kĩ năng tay nghềcao là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đặt nhà hàng Nguồn laođộng phải gần những khu dân cư; có những chuỗi nhà hàng đặc thù cần lao động cótay nghề cao, đòi hỏi gần những thành phố lớn, gần các trung tâm đào tạo

Chi phí lao động là một trong những yếu tố cần được tính tới tuy nhiên chiphí thuê nhân công rẻ không phải là yếu tố quyết định đến quyết định vị trí tối ưu

mà thái độ lao động, năng suất lao động và chất lượng nguồn lao động, trình độchuyên môn mới thực sự là yếu tố quyết định

Nhân tố vận chuyển

Nhân tố vận chuyển cần được xem xét cả hai mặt: vận chuyển nguyên vậtliệu đến cửa hàng và chuyển sản phẩm đến thị trường tiêu thụ Chi phí vận chuyểnthường chiếm tỉ trọng lớn trong giá thành sản phẩm Nguyên tắc chung là khi chiphí vận chuyển nguyên liệu lớn hơn chi phí vận chuyển sản phẩm thì vị trí đặt nhàhàng được lựa chọn gần vùng nguyên liệu và ngược lại

Khoảng cách đến đối thủ cạnh tranh

Khoảng cách đến đối thủ cạnh tranh là yếu tố quan trọng để xác định vị tríđặt chuỗi nhà hàng

Các nhân tố ảnh hưởng đến chọn địa điểm

Sau khi đánh giá những nhân tố ảnh hưởng tới việc lựa chọn vùng, một vấn

đề quan trọng khác là tiến hành đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến chọn địa điểmđặt cửa hàng như:

- Điều kiện giao thông nội vùng;

- Hệ thống cấp và thoát nước;

- Hệ thống điện;

- Yêu cầu về môi trường, chỗ đổ chất thải;

- Diện tích mặt bằng và khả năng mở rộng sản xuất, mở rộng kinh doanh;

- Điều kiện về an toàn, bảo vệ, phòng cháy chữa cháy;

1.2 Cơ sở lý luận về nghiên cứu ứng dụng GIS trong phân tích vị trí tối ƣu

1.2.1 Phương pháp phân tích đa chỉ tiêu AHP để lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng

AHP là phương pháp phân tích phân cấp đã được sử dụng rất nhiều trong cácbài toán ứng dụng GIS nhằm khảo sát các tiêu chí lựa chọn, đưa ra tiêu chí đượcgán các trọng số thể hiện mức độ ảnh hưởng của nó đến kết quả nghiên cứu

Huff là công cụ mạnh trong xây dựng vùng, vị trí điểm kinh doanh và phântích thị phần kinh doanh đã được các nghiên cứu trên thế giới sử dụng và đã bướcđầu được sử dụng ở Việt Nam qua một số tác giả

Việc kết hợp AHP và Huff trong nghiên cứu này vừa góp phần nâng cao độchính xác lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng lẩu nướng, mặt khác đưa ra cơ sởkhoa học đúng đắn của việc lựa chọn phương pháp kết hợp này trong nghiên cứukinh doanh hiện nay có độ tin cậy cao và hứa hẹn tương lai sẽ là công cụ mạnh đểphân tích kinh doanh nhằm đem lại lợi ích kinh tế lớn cho các nhà đầu tư, các doanhnghiệp Từ nghiên cứu này khẳng định việc phát triển kinh doanh dịch vụ khi sửdụng GIS, AHP, Huff góp phần cải thiện doanh thu trong kinh doanh, một hướng

quản lý kinh doanh chặt chẽ và khoa học dành cho các nhà quản lý trong lĩnh vựcthương mại, dịch vụ.

1.2.1.1 Định ra các chỉ tiêu

Trong các nghiên cứu thực nghiệm, khi nói đến chủ đề về lựa chọn vị trí nhàhàng, các nhân tố như: khoảng cách, lượng truy cập, khả năng nhìn thấy, quy môcửa hàng và số lượng nhân khẩu luôn được đề cập Việc truy cập vào vị trí lựa chọnthường liên quan đến vị trí có gần bãi đậu xe hay không, khả năng tiếp cận giaothông và khả năng khách hàng có thuận tiện để đến không McGuire (1993) [20] đãxác định, các yếu tố của nhân khẩu học, phạm vi thị trường, dân cư so với thươngmại, khả năng tiếp cận, tuổi thọ, trực tiếp và cạnh tranh gián tiếp và khả năng hiểnthị thích hợp cho vị trí cạnh tranh của nhà hàng Những vị trí quan trọng nhất để đặtnhà hàng là phải phân tích được đặc điểm khu vực, tiện ích, thị trường, khả năngcạnh tranh, tầm nhìn và thông tin giao thông, vị trí trang web quảng cáo cho nhàhàng, tính sẵn có của dịch vụ, xem xét chi phí và loại dịch vụ của nhà hàng Việclựa chọn địa điểm cần thực hiện với quan điểm địa lý, khả năng tiếp cận giao thông,thị trường, tiếp cận cộng đồng và sự cạnh tranh trong kinh doanh.[19]

1.2.1.2 Quá trình phân tích thứ bậc AHP dựa trên mô hình

AHP là phương pháp phân tích đa chỉ tiêu được Thomas L Saaty [25] pháttriển Dựa trên nguyên tắc so sánh cặp, phương pháp AHP có thể được mô tả với 3nguyên tắc chính, đó là phân tích, đánh giá và tổng hợp AHP trả lời các câu hỏi như

―Chúng ta nên chọn phương án nào?‖ hay ―Phương án nào tốt nhất?‖ bằng cáchchọn một phương án tốt nhất thỏa mãn các tiêu chí của người ra quyết định dựa trên

cơ sở so sánh các cặp phương án và một cơ chế tính toán cụ thể Phương pháp AHP

có nhiều ưu điểm so với các phương pháp ra quyết định đa mục tiêu khác, như sau:

AHP định hướng vào việc xác định mức độ quan trọng của từng tiêu chí, đó

là điểm yếu của nhiều phương pháp ra quyết định đa tiêu chí; chính vì vậy, AHP cóthể kết hợp với các phương pháp khác dễ dàng để tận dụng được lợi thế của mỗiphương pháp trong giải quyết vấn đề

AHP có thể kiểm tra tính nhất quán trong cách đánh giá của người ra quyếtđịnh Quy trình phân tích theo thứ bậc dễ hiểu, có thể xem xét nhiều tiêu chí nhỏđồng thời với các nhóm tiêu chí và có thể kết hợp phân tích cả yếu tố định tính lẫnđịnh lượng.

* Trình tự tiến hành một phân tích thứ bậc để lựa chọn phương án

Giả sử ta có một vấn đề cần ra quyết định (gọi là mục tiêu), phải dựa trênnhiều tiêu chí (Tiêu chí C1, Tiêu chí C2, …, Tiêu chí Cn) Các phương án có thểđưa vào so sánh là PA1, PA2, … PAm Các vấn đề của bài toán được mô hình hóa ởHình 1.12 như sau:

Hình 1.1 Sơ đồ mô tả bài toán phân tích thứ bậc 1.2.1.3 Xác định trọng số

Phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Xác định mức độ ưu tiên cho các tiêu chí

Với n tiêu chí, ta thực hiện lập ma trận vuông cấp n như ở bảng sau:

Sau đó, ta tiến hành thực hiện việc so sánh các tiêu chí theo từng cặp và điềngiá trị mức độ ưu tiên của các tiêu chí vào bảng (các giá trị aij, với i chạy theo hàng,

j chạy theo cột) Các mức độ ưu tiên theo cặp của các tiêu chí được tra cứu từ Bảng

1, có các giá trị nguyên dương từ 1 đến 9 hoặc nghịch đảo của các số này Lưu ýrằng ta phải ghi hai giá trị mức độ ưu tiên cho mỗi cặp tiêu chí tùy thuộc vào việc taxem xét giá trị nào trước [25]

Giả sử tiêu chí C1 có mức độ ưu tiên bằng 1/3 tiêu chí C3, khi ấy tiêu chí C3

sẽ có mức độ ưu tiên bằng 3 lần tiêu chí C1 Ta ghi vào dòng tương ứng với C1 vàcột C3 giá trị 1/3, dòng tương ứng C3 và cột C1 giá trị 3 như trong bảng sau:

Bảng 1.2 Ma trận vuông cấp n theo tiêu chí

Có thể thấy ma trận trên nghịch đảo đối xứng theo đường chéo từ trái qua phải

Bảng 1.3 Đánh giá các tiêu chí theo cặp dựa vào mức độ ưu tiên

Ưu tiên bằng nhau cho đến vừa phải 2

Ưu tiên vừa phải cho đến hơi ưu tiên 4

Hơi ưu tiên hơn cho đến rất ưu tiên 6

Rất ưu tiên cho đến vô cùng ưu tiên 8

Bước 2: Tính toán trọng số cho các tiêu chí

Sau khi lập xong ma trận trên, người đánh giá sẽ tiến hành tính toán trọng sốcho các tiêu chí bằng cách cộng tổng các giá trị của ma trận theo cột, sau đó lấytừng giá trị của ma trận chia cho số tổng của cột tương ứng, giá trị thu được đượcthay vào chỗ giá trị được tính toán Trọng số của mỗi tiêu chí C1, C2, C3, … Cntương ứng sẽ bằng bình quân các giá trị theo từng hàng ngang Kết quả là ta có một

Trọng số

W1W2W3

…wnTuy nhiên, trước khi đưa ra kết luận cuối cùng, phải đảm bảo sự nhất quántrong cách đánh giá của chuyên gia trong suốt quá trình áp dụng phương pháp Tỷ

số nhất quán (consistency ratio – CR) được xác định như sau:

Trong đó :

CI (consistance index): là chỉ số nhất quán

Với là giá trị riêng của ma trận so sánh (eigenvalue), được tính như sau:

∑ ∑

n là số phần tử được so sánh theo cặp trong một lần tính toán, chính là kích thước

ma trận tính toán

RI (random index): chỉ số ngẫu nhiên RI được xác định từ bảng số cho sẵn

Bảng 1.5 Chỉ số ngẫu nhiên ứng với số tiêu chí lựa chọn được xem xét

RI 0.00 0.00 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 1.49 1.51 1.54 1.56 1.57 1.59

Trong mọi trường hợp, CR cần không lớn hơn 10% Với các ma trận kíchthước 3x3, CR cần không lớn hơn 5%, và giá trị tương ứng cho ma trận kích thước4x4 là 9% Nếu CR lớn hơn các mức vừa đề cập, chứng tỏ có sự không nhất quántrong đánh giá của chuyên gia và cần phải đánh giá và tính toán lại

Bước 3: Tính độ ưu tiên của các phương án theo từng tiêu chí

Ở bước này người ta tính toán cho từng tiêu chí, cách tính toán giống nhưtrong Bước 1 và Bước 2, nhưng số liệu đưa vào đánh giá là kết quả so sánh mức

độ ưu tiên của các phương án xem xét theo từng tiêu chí Như thế, người đánhgiá phải thực hiện n ma trận cho n tiêu chí khác nhau Kết quả là ta có n ma trận

1 cột m hàng

Cũng cần tiến hành kiểm tra tỷ số nhất quán để đảm bảo kết quả thu được có

độ tin cậy phù hợp

Bước 4: Tính điểm cho các phương án và lựa chọn

Đây là bước cuối cùng trong quá trình đánh giá và đưa ra phương án Taghép n ma trận 1 cột m hàng là sản phẩm ở Bước 3 thành ma trận m hàng n cột.Nhân ma trận này với 1 cột n hàng là kết quả của Bước 2, được kết quả là một matrận m hàng 1 cột Ma trận kết quả sẽ cho biết phương án tốt nhất nên chọn, làphương án có giá trị kết quả cao nhất [10]

1.2.1.2 Phân khoảng chỉ tiêu theo lý thuyết tập mờ và số mờ (fuzzy)

Lý thuyết tập mờ được tác giả Zadeh giới thiệu vào năm 1965 [30] nhằm giảiquyết những vấn đề có tính chất không chắc chắn do sự thiếu chính xác hoặc thiếu

rõ ràng Ứng dụng của lý thuyết tập mờ có thể được tìm thấy ở nhiều lĩnh vực khácnhau như trí tuệ nhân tạo, khoa học máy tính, y học, lý thuyết ra quyết định

Xét X là tập hợp gồm các phần tử Tập mờ là một tập hợp được biểu diễndưới dạng một hàm thành viên µM( ) thể hiện khả năng để thuộc vào tập M Giá trịbiểu diễn mức độ thành viên của một phần tử nằm trong khoảng từ 0 tới 1

Nếu µM( )=0 có nghĩa phần tử hoàn toàn không thuộc tập M và ngược lạinếu µM( )=1 có nghĩa phần tử hoàn toàn thuộc tập M [17]

Khái niệm số mờ (fuzzy number) được Zadeh [31]đề xuất để diễn tả một đạilượng mà giá trị của nó không thể đo lường chính xác Có rất nhiều dạng số mờ,nhưng dạng số mờ tam giác (Triangle fuzzy number) thường được dùng phổ biếnnhất Số mờ dạng tam giác được biểu diễn bằng một bộ 3 số thực (a1, a2, a3) vàbiểu diễn thông qua hàm thành viên và đồ thị như sau:

Hình 1.2 Số mờ dạng tam giác

Trong phân khoảng chỉ tiêu theo lý thuyết tập mờ và số mờ [18] mỗi chỉ tiêulại có ý nghĩa và tầm quan trọng khác nhau vì vậy cần phải sắp xếp các chỉ tiêu theotừng mục đích riêng biệt Có 2 cách tiếp cận để phân khoảng chỉ tiêu là tiếp cậnkiểu Boolean và cách tiếp cận kiểu nhân tố phân loại hoặc liên tục

a Cách tiếp cận kiểu Boolean

Cách tiếp cận này [22] dựa vào việc phân chia khu vực nghiên cứu thành 2nhóm đó là: vùng thích hợp (có giá trị là 1) và vùng không thích hợp (có giá trị là0)

Ví dụ chỉ tiêu đặt ra là nhà hàng phải cách đường phố gần nhất trong phạm vi

30 m thì các điểm nào cách đường giao thông dưới 30 m là phù hợp và có giá trị là1; vị trí nào cách đường giao thông lớn hơn 30 m thì không phù hợp có giá trị 0

Phương pháp tiếp cận này chỉ phù hợp với các trường hợp khi chúng ta biếtđược mức độ thích hợp trong một vài mục đích nhất định, do đó các chỉ tiêu nàythường là đơn giản Trong trường hợp các chỉ tiêu có mức độ quan trọng khác nhau

và độ phức tạp tăng lên thì phương pháp Boolean không thích hợp nữa vì nó đánhgiá các yếu tố đều quan trọng như nhau

b Phân khoảng các tiêu chí theo lý thuyết tập mờ và số mờ fuzzy

Bảng 1.6 Phân khoảng các tiêu chí theo lý thuyết tập mờ và số mờ fuzzy

- Giá trị phân khoảng sẽ giao động từ 0 đến 1 với chỉ tiêu cần xa đối tượngvới khoảng cách A thì từ đối tượng đến khoảng cách A giá trị sẽ tăng dần tuyến tính

từ 0 đến 1, với khoảng cách lớn hơn A giá trị của phân khoảng sẽ bằng 1

- Giá trị phân khoảng sẽ giao động từ 0 đến 1 với chỉ tiêu cần gần đối tượngvới khoảng cách A thì từ đối tượng đến khoảng cách A giá trị sẽ giảm dần tuyến tính

từ 1 đến 0, với khoảng cách lớn hơn A giá trị của phân khoảng sẽ bằng 0

1.2.2 Mô hình xác suất Huff

Mô hình Huff, đây là tên gọi chính thức của mô hình, đây là một công cụphân tích không gian hữu hiệu và hỗ trợ việc đánh giá các quyết định trong kinhdoanh về mặt địa lý Mô hình đã tồn tại hơn 40 năm và được kiểm tra qua một thờigian dài [15] Với sự phát triển của GIS, mô hình đã nhận được nhiều sự chú ý Môhình được sử dụng trong các trường hợp:

+ Đánh giá ảnh hưởng của các đối thủ cạnh tranh và sự thay đổi của thịtrường đến cửa hàng mới[1]

+ Dự đoán sự lựa chọn về mua sắm của khách hàng

+ Xây dựng cơ sở dữ liệu về khách hàng và xác định khách hàng mục tiêu.+ Xác định thị phần của từng cửa hàng nằm trong vùng nghiên cứu Mô hìnhdựa trên giả thuyết rằng khi con người đứng trước rất nhiều sự lựa chọn, xác suất

mà một lựa chọn được chọn sẽ tỷ lệ thuận với sự tiện lợi có được từ sự lựa chọn đó.Công thức chính của mô hình như sau:

là xác xuất mà một cá nhân I sẽ lựa chọn j (để có được sự tiện lợi từ lựa chọn đó) trong tất cả các lựa chọn n mà cá nhân đó có được

là sự tiện lợi mà cá nhân I có được từ sự lựa chọn j

là tổng hợp sự tiện lợi từ tất cả sự lựa chọn mà cá nhân i có được

Để mô hình có thể áp dụng được thì sự tiện lợi của mỗi sự lựa chọn phải được xác định Và sự tiện lợi Uij được xác định như sau:

là sự tiện lợi mà cá nhân i có được từ sự lựa chọn nhà hàng j

là chỉ số đo lường sự thu hút của nhà hàng j

là khoảng cách từ nhà hàng j đến khách hàng ở vị trí i

Chỉ số đo lường sự thu hút được sử dụng ở đây là quy mô của nhà hàng Sựtiện lợi của một nhà hàng được xác định bằng tỷ lệ của quy mô nhà hàng và khoảngcách từ nơi cư trú của khách hàng đến nhà hàng Nếu Sj là quy mô của nhà hàng j,Dij là khoảng cách từ i đến j và α, β là các số mũ được xác định thông qua việcnghiên cứu dữ liệu thực tế (β luôn nhận giá trị âm) Xác suất để một khách hàng ở

vị trí i chọn nhà hàng j được xác đinh theo công thức [19]:

∑

1.1.3.1 Phân tích thị phần (Market Share Analysis)

Khi xác suất đã được xác định, mô hình có thể được áp dụng trong việc phântích xem cửa hàng j sẽ hi vọng nhận được bao nhiêu phần trăm lợi nhuận từ chi phímua sắm của người dân trong khu vực địa lý i

∑

∑

Eij: chi phí mua sắm hi vọng của khách hàng ở vị trí i đối với cửa hàng j

Bi: tổng số chi phí chi phí có thể của khách hàng ở vị trí i

Tổng doanh thu (Tj) của mỗi cửa hàng có thể được xác định bằng tổng Chi phí mua sắm hi vọng của tất cả các khách hàng trong vùng nghiên cứu

1.2.3 Tích hợp mô hình Huff và AHP

Trong luận văn này, mô hình Huff được xử dụng như 1 tiêu chí của quá trìnhphân tích MCA Khi đưa mô hình Huff vào AHP với trọng số cần ước tính, sự quantrọng của Huff có lẽ được coi như cao hơn hẳn các tiêu chí khác vì nó cũng chứa kếtquả phân tích khá tổng hợp Quá trình kết hợp AHP với mô hình Huff cũng tương

tự như quá trính tạo ra kết quả phân tích đa chỉ tiêu như bình thường, làm tăng hiệuquả tổng quát của quá trình đánh giá chọn vị trí

Bảng 1.7 Bảng ma trận tích hợp HUFF và AHP

…

Với Aij = 1/Aji & Aii = 1

∑

1.2.4 Tích hợp GIS và mô hình Huff và AHP

Trong đề tài, GIS được sử dụng ở hai phần, phần đầu tiên tạo ra cơ sở dữ liệuđầu vào để phân tích đa tiêu chí và thống kê, phần thứ hai là chuyển đổi và kết nốicác dữ liệu địa lý đã được đánh giá (qua ý kiến chuyên gia chọn lọc trong các môhình AHP và Huff) để hiển thị trực quan các kết quả này

Các lớp dữ liệu bản đồ nền khu vực nghiên cứu được đưa vào cùng hệ thốngtọa độ VN-2000 bao gồm các lớp sử dụng đất, giao thông và các công trình phụ trợ(trạm xăng, nhà ga, bến xe buýt), các cửa hàng, bệnh viện, trường học, trung tâmthương mại, trụ sở cơ quan, công viên, hồ nước để đưa vào ArcMap

Một số lớp có sẵn sẽ được chuyển đổi hệ tọa độ Một số lớp thu thập từ GPS

và máy ảnh GPS được chuẩn hóa hệ thống cơ sở dữ liệu thuộc tính và nhập vàotrong GIS Sau khi chuyển đổi, các dữ liệu có thể được phân tích dễ dàng chuyểnđổi định dạng từ vector sang raster, thuận tiện cho phân tích chồng xếp sau này

1.3 Sơ đồ các bước nghiên cứu

Hình 1.3 Các bước lựa chọn vị trí tối ưu chuỗi nhà hàng tại quận Đống Đa, Hà Nội

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ KHOA HỌC XÂY DỰNG CSDL CHUỖI NHÀ HÀNG

LẨU NƯỚNG KHU VỰC NGHIÊN CỨU 2.1 Đặc điểm tự nhiên và kinh tế, xã hội khu vực nghiên cứu

2.1.1 Đặc điểm chung về điều kiện tự nhiên và vị trí địa lý

Quận Đống Đa có diện tích 9,96 km², dân số năm 2019 là 420.900 người,đông nhất trong các đơn vị hành chính của thành phố Hà Nội [7, 5]

Quận Đống Đa là một trong 4 quận trung tâm thủ đô Hà Nội Phía bắc giápquận Ba Đình, phía đông bắc giáp quận Hoàn Kiếm (ranh giới là phố Lê Duẩn),phía đông giáp quận Hai Bà Trưng (ranh giới là phố Lê Duẩn và đường GiảiPhóng), phía nam giáp quận Thanh Xuân (ranh giới là đường Trường Chinh vàđường Láng), phía tây giáp quận Cầu Giấy (ranh giới là đường Láng và sông TôLịch)

Quận Đống Đa có địa hình bằng phẳng, với ranh giới tự nhiên phía tây làsông Tô Lịch Trên địa bàn quận có khá nhiều hồ nước đã được kè hóa, góp phầnđiều hòa hệ thống thoát nước và tạo cảnh quan hấp dẫn cho các khu dân cư như: hồKim Liên, hồ Đống Đa, hồ Xã Đàn, hồ Ba Mẫu, hồ Láng, hồ Giám Quận Đống

Đa có cùng kiểu khí hậu của miền bắc là khí hậu nhiệt đới nóng ẩm, mưa nhiều và

có mùa đông lạnh

Trên địa bàn quận hiện nay có 21 đơn vị hành chính [7] là các phường: CátLinh, Hàng Bột, Láng Hạ, Láng Thượng, Kim Liên, Khâm Thiên, Khương Thượng,Nam Đồng, Ngã Tư Sở, Ô Chợ Dừa, Phương Liên, Phương Mai, Quang Trung,Quốc Tử Giám, Thịnh Quang, Thổ Quan, Trung Liệt, Trung Phụng, Trung Tự, VănChương, Văn Miếu [3]

Hình 2.1 dưới đây là Bản đồ hành chính quận Đống Đa, thành phố Hà Nộiđược biên tập thu nhỏ từ tỉ lệ 1:2000

Hình 2.1 Bản đồ hành chính quận Đống Đa30

Năm 2015, quận Đống Đa thu ngân sách đạt hơn 4.200 tỷ đồng, năm 2018tăng gấp đôi và năm 2019, lần đầu quận đạt hơn 11 nghìn tỷ đồng Nguồn thu từ cáckhoản thuế về sản xuất, kinh doanh, phí, lệ phí… Để có được kết quả đó, quận đãtập trung tăng dần tỷ trọng thương mại - dịch vụ, đổi mới mô hình tổ chức quản lýcho các doanh nghiệp, hộ gia đình tham gia hoạt động dịch vụ, thương mại.

Quận tập trung đầu tư nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội, sắp xếp lạicác chợ, xây dựng và duy trì các tuyến phố kinh doanh văn minh đô thị - thươngmại, bảo đảm an ninh trật tự và môi trường kinh doanh để khuyến khích, tạo điềukiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế, các loại hình kinh doanh dịch vụ - thươngmại phát triển, đẩy mạnh các hoạt động kinh tế

So với giai đoạn 2010 - 2015, hiện số doanh nghiệp ngoài nhà nước trên địabàn tăng 44%, số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tăng 21% Cùng với đó,tăng trưởng kinh tế luôn đạt hai con số, bình quân tăng 11,92%/năm

Kế hoạch tăng trưởng nhiệm kì 2020 - 2025 sẽ tăng trưởng kinh tế 12%; thungân sách vượt chỉ tiêu theo kế hoạch được giao; đưa tỷ trọng thương mại - dịch vụđạt 65% (năm 2019 thương mại - dịch vụ là 61,5% và công nghiệp - xây dựng là38,5%)

Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, đời sống nhân dân tăng lên , nhu cầu

về dịch vụ ăn uống của người dân tại quận Đống Đa cũng tăng nhanh khiến cho các

cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống phát triển mạnh mẽ và đa dạng với các hình thứcnhà hàng, quán ăn, quán bar… Nhằm tác đảm bảo an toàn thực phẩm (ATTP) đốivới kinh doanh dịch vụ ăn uống trên địa bàn quận năm 2020, UBND quận Đống Đaban hành Kế hoạch số 114/KH-UBND, đặt mục tiêu tăng cường kiểm soát ATTP,tạo ra sự chuyển biến rõ nét đối với kinh doanh dịch vụ ăn uống, nhằm giảm thiểu