Tìm hiểu, vận dụng và giải quyết các tình huống về tài chính đất đai

Tìm hiểu, vận dụng và giải quyết các tình huốngvề tài chính đất đaiĐánh giá thực trạng thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyểnquyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng NinhNgười nộp lệ phí trước bạ nhà, đất; đối tượng chịu lệ phí trướcbạ nhà, đất và giá tính lệ phí trước bạ đối với đất

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

-    -

KỲ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN HỌC KỲ II, NĂM HỌC 2020 – 2021

Đề tài bài tập lớn: Tìm hiểu, vận dụng và giải quyết các tình huống

về tài chính đất đai

Họ và tên sinh viên : Kiều Đức Mạnh

Mã sinh viên : 1811070651

Tên học phần : Tài chính đất đai Giảng viên hướng dẫn : Hoàng Thị Phương Thảo

Hà Nội, ngày 04 tháng 10 năm 2021

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i MỤC LỤC i

1 Người nộp lệ phí trước bạ nhà, đất; đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà, đất và giá tính lệ phí trước bạ đối với đất 1

2 Lập tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (dùng cho hộ gia đình, cá nhân) 8

3 Liên hệ thực tiễn 9

3.1 Các văn bản pháp luật áp dụng tại địa phương 9 3.2 Đánh giá thực trạng thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền

sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh 10

TÀI LIỆU THAM KHẢO 12

ĐỀ SỐ 05

1 Người nộp lệ phí trước bạ nhà, đất; đối tượng chịu lệ phí trước

bạ nhà, đất và giá tính lệ phí trước bạ đối với đất

1.1 Tình huống theo bài:

a) Gia đình ông bà Phương chuyển nhượng thửa đất số 19 thuộc tờ bản đồ số 34 tại xã A, huyện B cho ông Thắng.Thửa đất này của gia đình bà Phương đã được cấp Giấy chứng nhận sử dụng vào mục đích đất ở tại nông thôn, có diện tích 80,0 m2

b) Ông Bình đang sử dụng thửa đất số 87 thuộc tờ bản đồ số 26 tại xã

A, huyện B, đã được sử cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, trong đó: 450,0 m2 là đất ở, 500,0 m2 đất trồng cây ăn quả lâu năm Hạn mức đất ở tại địa

phương là 100,0 m2; giá đất ở là 15 triệu đồng/ m2 Ông Bình có thửa đất này là thửa đất duy nhất sử dụng vào mục đích đất ở trên địa bàn tỉnh C

1.2 Căn cứ pháp lý

- Luật đất đai 2013

- Điều 2 Thông tư 153/2011/TT-BTC về đất phi nộng nghiệp được các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh

1.3 Trình bày nội dung

a) Quy định về người nộp thuế trước bạ đất :

- Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 1 Thông tư số 153/2011/TT-BTC

- Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế

- Người nộp thuế (NNT) trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

o + Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế

Do vậy, đối với đất trong khu công nghiệp, thì các đơn vị được nhà nước giao đất, cho thuê đất thuộc đối tượng phải kê khai, nộp thuế

sử dụng đất phi nông nghiệp Trường hợp công ty kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện cho

thuê lại đất để thực hiện dự án đầu tư thì công ty kinh doanh hạ tầng

khu công nghiệp phải kê khai, nộp thuế

 Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuậnvề người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế

 Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải

quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất;

 Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì

người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó;

 Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 1 Thông tư số

153/2011/TT-BTC thì pháp nhân mới là người nộp thuế

 Trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà (đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê)

 Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà

nước giao đất, cho thuê đất Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng

b)Quy định đối tượng chịu thuế:

- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai năm

2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm:

+ Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;

+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục

vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế);

+ Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất;

+ Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư 153/2011/TT-BTC được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh

c)Giá tính lệ phí trước bạ với thửa đất :

2 Lập tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (dùng cho hộ gia đình,

cá nhân)

a) Tình huống :

Người nộp thuế : Ông Bình

Đối tương chịu thuế : thửa đất số 87 thuộc tờ bản đồ số 26 tại xã A, huyện B,

đã được sử cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

gắn liền với đất, trong đó: 450,0 m2 là đất ở, 500,0 m2 đất trồng cây ăn quả lâu

năm

Tờ khai thuế sử dụng phi nông nghiệp (dùng cho hộ gia đình, cá nhân) được

sử dụng theo mẫu :

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

- Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

-

- TỜ KHAI THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

- (Dùng cho hộ gia đình, cá nhân)

-

- [01] Kỳ tính thuế: Năm 2021

- [02] lần đầu: ☒ [03] bổ sung lần thứ: ☒

-

- I/ PHẦN NGƯỜI NỘP THUẾ TỰ KHAI

1 Người nộp thuế [04] Họ và tên: Phạm Văn Bình

[05] Ngày tháng năm sinh: 03/12/1968 [06] Mã số thuế:0103245445

[07] Số CMND/hộ chiếu: 132046784 [08] Ngày cấp: 12/11/1988 [09] Nơi cấp: Công an tỉnh C

[10] Địa chỉ cư trú : số 14, thôn D, xã A, huyện B, tỉnh C

[10.3] Quận/huyện: B [10.4] Tỉnh/Thành phố: C

Mẫu số: 01/TK-SDDPNN

(Ban hành kèm theo Thông tư

số 156/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài chính)

[11] Địa chỉ nhận thông báo thuế:

số 14, thôn D, xã A, huyện B, tỉnh C

[12] Số tài khoản-tại ngân hàng (nếu có):

[11.1] Điện thoại: 0966878234

2 Đại lý thuế (nếu có) [13] Tên tổ chức:

[14] Mã số thuế:

[15] Địa chỉ nhận thông báo thuế:

[15.1] Phường/xã/thị trấn:

[15.2] Quận/huyện: [15.3] Tỉnh/Thành phố:

[15.4] Điện thoại: Fax: Email:

[15.5] Hợp đồng đại lý thuế: Số hợp đồng : Ngày : / /

3 Thửa đất chịu thuế

[16] Địa chỉ: số 14, thôn D, xã A, huyện B, tỉnh C [17] Tổ/Thôn: D

[18] Phường/xã/thị trấn:A [19] Quận/huyện: B [20] Tỉnh/Thành phố: C

[21] Là thửa đất duy nhất: ☒ [22] Đăng ký kê khai tổng hợp tại (quận/huyện):B

[23] Đã có giấy chứng nhận: ☒ Số giấy chứng nhận: CN 804623

[23.1] Ngày cấp: 21/02/1998

[23.2] Thửa đất số: 87 [23.3] Tờ bản đồ số: 26

[23.4] Diện tích đất phi

nông nghiệp ghi trên GCN:

500 m2

[23.5] Mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp (đất ở, đất sản xuất kinh doanh ): đất ở

[24] Tổng diện tích thực tế sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp: 450 m 2

[24.1]

Diện tích đất sử dụng đúng mục đích: 450 m2

[24.2]

Diện tích đất sử dụng sai mục đích /chưa sử dụng theo đúng quy định: 0

[24.3] Hạn mức (nếu có): 100 m2

[24.4]

Diện tích đất lấn, chiếm: 0

[25] Chưa có giấy chứng nhận: ☐ [25.1] Diện tích:

[25.2] Mục đích đang sử dụng:

4 [26] Đối với đất ở nhà chung cư (tính trên diện tích sàn thực tế sử dụng):

[26.1] Loại nhà: [26.2] Diện tích: [26.3] Hệ số phân

bổ:

5 [27] Trường hợp miễn, giảm thuế: (ghi rõ trường hợp thuộc diện được miễn, giảm

thuế như: thương binh, gia đình thương binh liệt sỹ, đối tượng chính sách, )

6 Đăng ký nộp thuế:

☒ Nộp thuế một lần trong năm

☐ Nộp thuế theo 2 lần trong năm

☐ Nộp cho cả thời kỳ ổn định: năm:

- C ,Ngày 04 tháng 10 năm 2021

- NHÂN VIÊN ĐẠI LÝ THUẾ NGƯỜI NỘP THUẾ

hoặc

- Họ và tên: ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA

NGƯỜI NỘP THUẾ

- Chứng chỉ hành nghề số: Ký tên, ghi rõ họ tên; chức vụ và

đóng dấu (nếu có)

II/ PHẦN XÁC ĐỊNH CỦA CƠ QUAN CHỨC NĂNG

Đơn vị tiền: Đồng Việt Nam

1 Người nộp thuế [28] Họ và tên: Phạm Văn Bình

[29] Ngày tháng năm sinh: 03/12/1968 [30] Mã số thuế: 0103245445

[31] Số CMND/hộ chiếu: 132046784 [32] Ngày cấp: 12/11/1988 [33] Nơi cấp: Công an tỉnh C

2 Thửa đất chịu thuế

[34] Địa chỉ: số 14, thôn D, xã A, huyện B, tỉnh C [35] Tổ/Thôn: D

[36] Phường/xã/thị trấn: A [37] Quận/huyện: B [38] Tỉnh/Thành phố: C

[39] Đã có giấy chứng nhận ☒ Số GCN:

[39.1] Ngày cấp: 21/02/1998

[39.2] Thửa đất số: 87 [39.3] Tờ bản đồ số:

26

[39.4] Diện tích đất phi nông

nghiệp ghi trên GCN: 450 m2

[39.5] Diện tích thực tế sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp: 450 m2

[39.6] Mục đích sử dụng: Đất ở [39.7] Hạn mức:

(Hạn mức tại thời điểm cấp GCN)

[40] Chưa có giấy chứng nhận: ☐ [40.1] Diện tích:

[40.2] Mục đích đang sử dụng:

3 Trường hợp miễn, giảm thuế: [41] (ghi rõ trường hợp thuộc diện được miễn, giảm

thuế như: thương binh, gia đình thương binh liệt sỹ, đối tượng chính sách )

Không có

4 Căn cứ tính thuế

[42] Diện tích đất thực tế sử dụng: 950 m2 [43] Hạn mức tính thuế:

100 m2 [44] Thông tin xác định giá đất: [44.1] Loại đất: đất ở

[44.2] Tên đường/vùng: Nguyễn Du

[44.3] Đoạn đường/khu vực: liên thôn

[44.4] Loại đường: [44.5] Vị trí/hạng:

[44.6] Giá đất: 15 triệu/ m2 [44.7] Hệ số (đường/hẻm):

[44.8] Giá 1 m2 đất (Giá đất theo mục đích

sử dụng):

5 Diện tích đất tính thuế

5.1 Đất ở (Tính cho đất ở, bao gồm cả trường hợp sử dụng đất ở để kinh doanh)

Tính trên diện tích có quyền sử dụng:

[45] Diện tích trong hạn

mức (thuế suất: 0,03%)

[46] Diện tích vượt không

quá 3 lần hạn mức (thuế

suất: 0,07%)

[47] Diện tích vượt trên 3

lần hạn mức (thuế suất

0,15%)

5.2 Đất ở nhà chung cư (tính trên diện tích sàn thực tế sử dụng):

5.3 [50] Diện tích đất sản xuất kinh doanh – Tính trên diện tích sử dụng đúng mục

đích:

5.4 Đất sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng theo đúng quy định:

[51] Diện tích : [52] Mục đích thực tế đang sử dụng:

[53] Hệ số phân bổ (đối với nhà chung cư):

5.5 Đất lấn chiếm

[54] Diện tích : [55] Mục đích thực tế đang sử dụng:

[56] Hệ số phân bổ (đối với nhà chung cư):

Ngày 05 tháng 10 năm 2021 Ngày 05 tháng 10 năm 2021

Cán bộ địa chính xã /phường CHỦ TỊCH UBND XÃ

/PHƯỜNG (Ký tên , ghi rõ họ tên)

(Ký tên, ghi rõ họ tên, đóng dấu)

3 Liên hệ thực tiễn

3.1 Các văn bản pháp luật áp dụng tại địa phương

a Các văn bản quy phạm pháp luật về thuế sử dụng đất

- Luật 48/2010/QH12 về Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- NĐ 53/2011/NĐ-CP hướng dẫn Luật 48/2010/QH12 về Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

- TT 153/2011/TT-BTC hướng dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

b Các văn bản quy phạm pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

- TT 30/2014/TT-BTNMT về giao, cho thuê, chuyển mục đích, thu hồi đất

- TT 07/2019/TT-BTP Về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- NĐ 123/2017/NĐ-CP sửa bổ sung các nghị định về tiền Sử dụng đất, tiền Thuê đất

3.2 Đánh giá thực trạng thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển

quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh

3.2.1 Thực trạng

Trong những tháng đầu năm 2021, đại dịch Covid-19 tiếp tu ̣c diễn biến phức tạp với 02 đợt bùng phát đã tác động đến đời sống kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Ninh và trên cả nước Hoạt động sản xuất kinh doanh trong Tỉnh gặp rất nhiều khó khăn, thách thức; hầu hết các lĩnh vực, ngành kinh tế chịu tác động của dịch bệnh, trong đó một số lĩnh vực bị ảnh hưởng trực tiếp như: Giao thông vận tải, du lịch, dịch vụ, ăn uống, lưu trú…

Mặc dù, chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, song với sự quan tâm chỉ đạo của các cấp lãnh đạo với sự quyết tâm của toàn thể công chức, Cục Thuế Quảng Ninh đạt kết quả thu NSNN nói chung và thu các khoản từ đất nói riêng khá tốt

06 tháng đầu năm 2021, toàn ngành thu đạt 45,4% dự toán UBND tỉnh giao, bằng 97% cùng kỳ; trong các khoản thu từ đất có 02 khoản thu đạt tiến độ dự toán là thuế sử dụng đất nông nghiệp (đạt 54,5% dự toán, bằng 176% cùng kỳ)

và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (đạt 57,1% dự toán, bằng 129% cùng kỳ);

02 khoản thu không đạt tiến độ dự toán là thu tiền sử dụng đất (đạt 31,9% dự toán, bằng 112% cùng kỳ) và tiền thuê đất, thuê mặt nước (đạt 23,7% dự toán, bằng 51% cùng kỳ)

3.2.2 Tồn tại, vướng mắc và đề xuất một số giải pháp

a Tồn tại, vướng mắc

Theo Cục Thuế Quảng Ninh, một số khoản thu từ đất không đạt được tiến độ dự toán do việc rà soát nguồn thu, công tác đôn đốc đối với đơn vị thực hiện dự toán thu chưa kịp thời, số tiền thuế còn để tồn đọng cao; việc báo cáo

đề xuất khó khăn, vướng mắc của người nộp thuế (NNT) đối với cấp trên nhằm

tìm ra các biện pháp tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ NNT còn hạn chế

Bên cạnh đó, công tác phối hợp với các ngành trong việc thực hiện các chính sách thu liên quan đến đất đai, phối hợp với các đơn vị có liên quan giải quyết vướng mắc trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giá đất tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và

lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất) đạt hiệu quả chưa cao

Ngoài ra, một số dự án chưa được UBND tỉnh phê duyệt giá hoặc phải rà soát lại giá, chưa cập nhật quy hoạch, chưa có mặt bằng sạch, do đó ảnh hưởng lớn đến tiến độ thu NSNN đối với khoản thu này, thấp hơn so với cùng kỳ là do cùng kỳ năm 2020 có khoản nộp đột biến…

Kịch bản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2021 đưa vào chủ yếu là các

dự án mới, chưa được UBND tỉnh phê duyệt giá, đa phần các dự án có số thu lớn chưa cập nhật quy hoạch, chưa có mặt bằng sạch, chưa có nhà đầu tư… Các dự án nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ năm 2020 chuyển sang chủ yếu

là các dự án khó khăn về tài chính, khó có khả năng thực hiện nộp NSNN trong năm 2021

b Đề xuất một số giải pháp

Để hoàn thành dự toán thu các khoản thu từ đất năm 2021 trong bối cảnh dịch Covid-19 vẫn đang ảnh hưởng đến các hoạt động sản xuất kinh doanh cần triển khai một số giải pháp sau:

- Đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê: cơ quan Thuế phối hợp với các ngành liên quan để nắm chắc thông tin về dự

án, tiến độ xác định giá đất, tiến độ triển khai thực hiện và năng lực tài chính của chủ đầu tư, từ đó áp dụng các biện pháp đôn đốc thu phù hợp