Thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản

Điều 161 của Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời điểm xác điịnh quyền sở hữu đối với tài sản : “ Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của B

LỜI MỞ ĐẦU

Hiện nay, xã hội ngày càng đa dạng vàphát triển mạnh với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội hội chủ đã kéo theo nhiều loại hàng hóa ra đời Con người sản xuất ra các mặt hàng không chỉ để phục vụ cho mình mà còn mang ra trao đổi, buôn bán với các ca nhân, doang nghiệp, tổ chức khác Điều

đó đòi hỏi họ phải hiểu rõ ai là chủ sở hữu thực sự và các thiết hại phải chịu khi tài sản bị mất mát hay hư hỏng sau cuộc trao đổi hàng hóa đó? Để nhằm xác định rõ chủ sở hữu, thời điểm chịu rủi ro của các chủ thể trong cuộc giao dịch mua bán và nhằm giải quyết các tranh chấp liên quan đến tài sản này thì nhà làm luật đã xây dựng các điều luật trong bộ luật dân sư 2015 để điều chỉnh các quan hệ tài sản có liên quan này Để làm rõ hơn các quy định này,

em xin chọn đề tài sau:

“Phân tích quy định của Bộ luật dân sự 2015 về thời điểm xác lập quyền

sở hữu và thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản”.

NỘI DUNG

1 Khái niệm

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Mua bán là một quan hệ pháp luật mà người mua và người bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định, thông qua việc mua bán làm phát sinh, chấm dứt quyền tài sản của người mua và người bán

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên báncó nghĩa vụ chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền bán tài sản,bên mua trả tiền có nghĩa vụ nhận tài sản mua và trả tiền cho bên bán theo thời hạn, số lượng, phương thức theo thỏa thuận.Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của bộ luật này, luật nhà ở và luật khác có liên quan

Thời điểm xác lập quyền sở hữu là là thời điểm mà quyền sở hữu tài sản được xác lập đối với một hay nhiều chủ thể xác lập

Rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản là tổn thất đối với tài sản mua bán (bị mất, hư hỏng một phần, hư hỏng toàn bộ) do yếu tố khách quan gây ra, nghĩa là những tổn thất, mất mát xảy ra không phải do lỗi của con người Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng trong việc ai phải chịu những rủi ro khách quan Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự thì chủ sở hữu tài sản phải gánh chịu thiệt hại khi tài sản bị rủi ro

Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản phải được phép giao dịch bao gồm vật, giấy tờ có giá trị và quyền tài sản Trường hợp theo quy định của luật, tài sản bị cấm hoặc bị hạn chế chuyển nhượng thì tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán phải phù hợp với các quy định đó Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ nhưng không đơn thuần là là vật cụ thể mà còn là vật hình thành trong tương lai.Đối

tượng của hợp đồng mua bán còn là quyền tài sản như chuyển giao quyền đòi

nợ, mua bán quyền sử dụng đất đai, mua bán quyền sở hữu các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ

2 Phân tích các quy định của BLDS 2015 về thời điểm xác lập quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.

Điều 161 của Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời điểm xác điịnh quyền sở hữu đối với tài sản : “ Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan, trừ trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp luật không có quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao” Theo điều luật này, có 3 thời điểm xác lập quyền sở hữu là theo quy định của pháp luật đối với từng trường hợp cụ thể, nếu không có quy định cụ thể của luật về thời điểm xác lập quyền thì các bên chủ thể thỏa thuận, các chủ thể không thỏa thuận thì đó là thời điểm chuyển giao tài sản Thời điểm chuyển giao tài sản là thời điểm mà chủ thể có quyền

hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản Việc chuyển quyền

sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác và tài sản mua bán là vật không phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm bên mua đã trực tiếp nhận tài sản Ví dụ như khi bạn ra chợ mua một bó rau, lúc bạn trả tiền và nhận bó rau

từ người bán, thời điểm bạn nhận lấy bó rau là thời điểm xác lập quyền sở hữu của bạn đối với bó rau đó

Trong trường hợp tài sản mua bán là các loại tài sản khác thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được xác định như sau: Nếu đối tượng mua bán là tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì có hai thời điểm thường được lựa chọn để xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm chuyển giao về mặt pháp lí(thời điểm sang tên chủ sở hữu) hoặc thời điểm chuyển giao về mặt thực tế(thời điểm trực tiếp nắm giữ tài sản) Quyền sở hữu đổi với tài sản đó được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu tài sản và được cấp đăng kí hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu Ví dụ như khi bán mua

xe máy từ công ty xe máy honda, thời điểm bạn đăng kí, được cấp giấy chứng nhận đăng kí là thời điểm xác lập quyền sở hữu của bạn đối với chiếc xe máy

đó Bên cạnh đó, đối vưới quyền sử dụng đất hay tài sản trên đất lại có nhưng quy định khác về việc xác lập quyền sử hữu đối với loại tài sản này và được quy định trong luật đất đai2013, luậy nhà ở 2014 Theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đat 2013 quy định: “3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể

từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm sang tên, là thời điểm bên có quyền được ghi vào sổ địa chính thì mới xác lập quyền Theo khoản 1,3 điều 12 của Luật nhà ở 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: “1 Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà

ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

3 Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền

mua nhà ở cho chủ đầu tư Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.” Thời điểm các bên thực hiện xong các nghĩa vụ cơ bản của hơp đồng mua bán là thời điểm việc thanh toán và bàn giao nhà, trừ trường hợp luật có thỏa thuận khác

Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản, thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển giao quyền sở hữu cho bên mua theo khoăn 1, 3 của Điều 450 của Bộ luật dân sự 2015: “1 Trường hợp mua bán quyền tài sản thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải trả tiền cho bên bán

3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ về quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định.” Thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán có đối tượng là quyền tài sản kể từ thời điểm bên mua nhận giấy tờ xác nhận về quyền sở hữu đối với quyền về tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký chuyển giao quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định Lúc người mua nhận được các giấy tờ xác nhận quyền tải sản,giấy tờ đã được đăng kí chuyền giao quyền sở hữu sang tên mình thì

đó là thời điểm xác lập quyền sở hữu đối người mua.Đối với quyền tài sản thuộc loại quyền không phải đăng kí quyền sở hữu như quyền đòi nợ thì thời điểm chuyển quyền cúng như là thời điểm xác lập quyền sở hữu là thời điểm bên mua nhận được các loại giấy tờ chứng minh quyền đòi nợ của bên bán.Đối với các trường hợp không có giấy tờ chứng minh quyền thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là thời điểm bên có nghĩa vụ thừa nhận nghĩa vụ đối với bên bán quyền.Nếu quyền tài sản thuộc đăng kí như quyền sử dụng đất thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho bên mua chính là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền cho bên mua

Ngoài ra, Theo koản 2 Điều 452 quy định về quan hệ mua sau khi sử dụng thử: “2 Trong thời hạn dùng thử, vật vẫn thuộc sở hữu của bên bán Bên bán phải chịu mọi rủi ro xảy ra đối với vật, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong thời hạn dùng thử, bên bán không được bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, thế chấp, cầm cố tài sản khi bên mua chưa trả lời” Điều luật này quy định vật dừng thử thuộc về bên bán trong thời hạn dùng thử Vì trong thời hạn dùng thử , bên mua vẫn chưa đưa ra quyết định mua hay không mua đối với tài sản nên trong khoản thời gian này vật dùng thử vẫn thuộc về bên bán Trong khoản1 điều 453 về mua trả chậm, trả dẩn: “Các bên có thể thỏa thuận

về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Trong thời gian mua trả chậm, trả dần thì bên bán được bảo lưu quyền tài sản vầ khi hết thời gian trả chậm, trả dần thì tài sản thuộc về bên mua Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợicho bên bán tài sản và nang cáo ý thức trách nhiệm của người mua trong việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền mua bán

3 Phân tích các quy định của BLDS 2015 về thời điểm chịu rủi ro trong

hợp đồng mua bán tài sản

Rủi ro đối với tài sản là những sự kiện khách quan tác động vào tài sản khiến cho tài sản mua bán bị mất mát, hư hỏng Chỉ được xác định là rủi ro khi thiệt hại xảy ra không phải xuẩt phát từ hành vi con người Việc phân tích trách nhiệm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán là cơ sở pháp lí quan trọng để giải quyết các tranh chấp xảy ra giữa bên mua và bên bán khi tài sản đã bị mất mát, hư hỏng Trách nhiệm rủi ro bên mua và bên bán được xác định như sau: Theo Điều 441 của Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản:

“1 Bên bán chịu rủi ro với tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác

2 Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng kí quyền sở hữu thì bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng kí, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Việc xác lập thời điểm chịu rủi ro đối với tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản trước hết do các bên thỏa thuận Theo thỏa thuận giữa các bên, rủi

ro xảy ra đối với tài sản ở bất kì thời kỳ thời điểm nào khi hợp đồng chưa chấm dứt có thể do bến bán hoặc bên mua chịu Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận, pháp luật xác định thời điểm chịu rủi ro đối tài sản dựa vào thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang bên mua Theo

đó, đối với tài sản không đăng kí quyền sở hữu thì Điều luật này dựa dựa vào thời điểm giao, nhận tài sảnđể phân định trách nhiệm giưuã bên mua và bên bán trong hợp đồng Bên bán chịu rủi ro đối vưới tài sản trước khi tài sản được giao cho bên mua, bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác Đối với tài sản phải đăng kí quyền sở hữu như nhà, quyền sử dụng đất, ô

tô, xe máy, tàu bay, việc phân định trách nhiệm chịu rủi ro giưã bên bán và bên mua không dựa trên thời điểm giao nhậntài sản mà dựa trên thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí sở hữu tài sản, cụ thể, bên bán chịu rủi ro đến thờikhi hoàn thành thủ tục đăng kí, bên mua phải chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí, trừ trường hợp luật có thỏa thuận khác Như vậy,

kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản mua bán thì bên mua phảỉ chịu rủi ro kể cả trường hợp bên mua chưa nhận tài sản mua bán

Có một số trường hợp đặc biệt như trong quan hệ mua trước khi dùng thử, quan hệ mua trả chậm trả dần hay quan hệ chuộc lại tài sản Theo khoản

2 Điều 452 của Bộ luật dân sự 2015 quy định : “2 Trong thời hạn dùng thử, vật vẫn thuộc sở hữu của bên bán Bên bán phải chịu mọi rủi ro xảy ra đối với vật, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trong thời hạn dùng thử, bên bán không được bán, tặng cho, cho thuê, trao đổi, thế chấp, cầm cố tài sản khi bên mua chưa trả lời.” Như vậy, Trong thời hạn dùng thử, tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên bán nên nếu có rủi ro xảy ra thì bên bán phải chịu trách nhiệm Hay trong quan hệ mua trả chậm, trả dần thì Khoản 2 Điều 453 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “2 Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Theo điều luật này thì bên mua phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng gặp phải rủi ro.Mặc dù, bên bán được bảo hưu uqyền sở hữu trong suốt thời gian trả chậm, trả dần nhưng bên mua có toàn quyền sử dụng khai thác tài sản để mang lại lợi ích cho mình nên phải chịu rủi ro

Chịu rủi ro trong quan hệ chuộc lụa tài sản theo khoản 2 Điều 454 quy định: “2 Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” Thì bên mua phải chịu rủi đối với tài sản Như vậy, thời điểm chịu rủi ro đối với tài sản không phải đăng kí sở hữu

và tài sản đăng kí sở hữu được xác định theo quy định trên Tiuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận khác hay pháp luật có quy định khác thì vẫn ưu tiên áp dụng thỏa thuận giữa các bên hoặc quy định luật chuyên nghành Ví dụ như A mua của B chiệc xe ô tô nhưng sau khi thực hiện xong việc thanh toán và giao nhận tài sản thì A có thỏa thuận để chiếc ô tô này ở đại lí B trong 5 ngày để xây dựng chỗ để xe và được B đồng ý Hai bên có thỏa thuận nếu trong khoản thời gian này gặp rủi ro thì A tựu chịu trách nhiệm Do sét đánh là cháy đại lí

của B bao gồm cả xe của A nên trong trường hợp này A đã thỏa thuận với B rằng A sẽ tự chịu trách nhiệm chủ thể chịu rủi ro là A

4 Mối quan hệ giữa thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi

ro trong hợp đồng mua bán tài sản

Qua sự phân tích ở trên, thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản có mối quan hệ chặt chẽ với thời điểm chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua cũng chính là thời điểm xác lập quyền sở hữu Theo Điều 161 của Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu: “ 1 Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.” thì thời điểm chịu rủi ro được quy định tương thích với thời điểm xác lập quyền sở hữu Sự tương thích giữa hai vấn đề này

là hoàn toàn hợp lí vì nguyện tắc chung chủ sở hữu phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản Phù hợp với nguyên tắc này, bên mua phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản kể thừ khi họ trở thành chủ sở hữu đối với tài sản theo khoản 1 Điều 162 của Bộ luật dân sự 2015quy định về chịu rủi ro đối với tài sản: “ 1 Chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình trừ trường hợp

có thỏa thuận khác hoặc Bộ luật này, luật khác có liên quan” Qua điều luật trên, chúng ta thấy được mối quan hệ khăng khít giữa thời điểm xác lập quyền

sở hữu và thời điểm chịu rủi ro đối với tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản Nguyên tắc chưng ở đây là ai là chủ sở hữu thì người đó phải chịu rủi ro, bên bán chỉ chịu rủi ro khi không còn chủ sở hữu khi có lỗi chậm giao tài sản

KẾT LUẬN

Quả thật việc xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản có ý nghĩa hết sức quan trọng Nó giúp cho chúng ta cũng như những người giải quyết các vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp xe ai là chủ sở hữu, ai là người chịu rủi ro trong một hợp đồng mua bán tài sản Điều này đã tạo thuận lợi rất lớn cho những người thực thi pháp luật tránh việc sai sót, hay các quan điểm khác nhau trong xét xử Đồng thời, việc xác định rõ cũng nhằm giúp cho giảng viên, sinh viên học tập nghiên cứu

dễ dàng thuận tiện hơn

DANH MỤC THAM KHẢO