ĐỀ TÀI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ CẢ CĂN HỘ TẠI DAEGU, HÀN QUỐC NĂM 2021

Do đó, xét tình hình về nhà ở tại Hàn Quốc, nhóm số 2 đã quyết định thực hiện nghiên cứu về: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả căn hộ tại Daegu, Hàn Quốc năm 2021” - một trong những trung

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG VIỆN KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ

-*** -TIỂU LUẬN GIỮA KỲ

Môn học: Kinh tế lượng

ĐỀ TÀI: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ CẢ CĂN

HỘ TẠI DAEGU, HÀN QUỐC NĂM 2021

Lớp tín chỉ: KTE309(GD2-HKI-2021).4 Giảng viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Thúy Quỳnh Nhóm thực hiện: 02

Thành viên: Lương Thị Phong Lan - 2014120069

Lâm Như Quỳnh - 2014120121 Ngô Quỳnh Anh - 2014120006 Hoàng Thu Thủy - 2014120142 Phạm Đình Tài - 2014510075 Phạm Hữu Hoàn – 2014110107

Hà Nội, tháng 12 năm 2021

BẢNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THÀNH VIÊN TRONG NHÓM

Được đánh giá

Đánh giá

Lương ThịPhong Lan

Lâm NhưQuỳnh

Ngô QuỳnhAnh

Phạm ĐìnhTài

Phạm HữuHoànLương Thị

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng, có ảnh hưởnglớn đến sự phát triển của nền kinh tế Việc xác định được tình hình giá cả của bất độngsản là một lợi thế cho những người kinh doanh bất động sản cũng như những người cónhu cầu mua căn hộ chung cư Trên thực tế, quyết định mua căn hộ mang tính chất lợi íchtài chính nhiều hơn là tiêu dùng đơn thuần cho mục đích cá nhân Tuy nhiên, việc lựachọn một căn hộ chung cư có thể thỏa mãn được nhu cầu của con người hay không phụthuộc hoàn toàn vào giá bán của căn hộ đó Giá căn hộ khi thay đổi thường phụ thuộc vàorất nhiều yếu tố, từ sự thay đổi của tình trạng thị trường bất động sản và tài chính hay đơngiản là các yếu tố liên quan đến tiện nghi, nội thất và kiến trúc, môi trường xung quanh

Do đó, xét về cả lý thuyết kinh tế và mô hình kinh tế lượng, việc nghiên cứu các nhân tốảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư mang lại nhiều ý nghĩa cho thực tiễn

Nhu cầu về nhà ở luôn là một chủ đề nóng ở Hàn Quốc, đặc biệt là ở các thành phốlớn như Seoul, Busan, Incheon và Daegu Chỉ trong 6 tháng nửa đầu năm nay, mặc dùCovid-19, nhu cầu đối với nhà ở đã đạt đỉnh, chạm mức cao nhất so với trước đây, dẫnđến tình trạng nơi mà nhu cầu đã vượt qua cung Với nhu cầu tăng cao, các căn hộ chung

cư trở thành hình thức được đa số người Hàn Quốc ưa chuộng, từ đó giá các căn hộ trởnên tăng cao theo thời gian Đến năm 2030, ước tính sẽ có thêm 2 triệu ngôi nhà để phục

vụ nhu cầu của người dân ở các thành phố lớn, trong đó phần lớn sẽ là chung cư

Do đó, xét tình hình về nhà ở tại Hàn Quốc, nhóm số 2 đã quyết định thực hiện

nghiên cứu về: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả căn hộ tại Daegu, Hàn Quốc năm 2021” - một trong những trung tâm kinh tế của Hàn Quốc Trọng tâm của nghiên cứu này

là nhận định, xem xét và xác định mức độ tác động của các yếu tố như: diện tích căn hộ,

số tầng, loại lò sưởi, số trường đại học và bệnh viện ở gần đây Nghiên cứu của nhóm 02

sử dụng mô hình hồi quy kinh tế lượng để điều tra các yếu tố liên quan nhằm có cái nhìntổng quát hơn về xu hướng giá căn hộ chung cư và thị trường bất động sản Từ đó, ứngdụng vào thực tế để dự báo giá căn hộ chung cư giúp đẩy nhanh quá trình định giá và tiếtkiệm chi phí đưa ra khi đưa ra lựa chọn của người dân Ngoài ra, với kết luận của nghiêncứu này, chính phủ có thể điều chỉnh và tìm ra biện pháp tốt nhất giúp đáp ứng nhu cầu

Để đạt mục tiêu vừa nêu, nhóm tác giả sẽ phân tích mối quan hệ giữa các biến sốbằng việc vận dụng kiến thức bộ môn Kinh tế lượng cùng với hiểu biết từ các môn liênquan trong lĩnh vực tài chính qua 3 chương sau đây:

Chương I: Cơ sở lý luận

Chương II: Phương pháp nghiên cứu và mô hình

Chương III: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Dữ liệu trong bài nghiên cứu được thu thập từ các nguồn tin uy tín như: Ngân hàngThế giới (World Bank), Growing Science (Tạp chí khoa học chuyên ngành), Statista (Nềntảng Business Data số 1 toàn cầu), Nhóm đã sử dụng phương pháp ước lượng OLS để

phân tích và ước lượng các biến trong mô hình Kết quả nghiên cứu cho thấy: Diện tích,

số tầng, lò sưởi ảnh hưởng tích cực đến giá căn hộ còn số bệnh viện và trường học ảnh hưởng tiêu cực đến giá bán căn hộ.

Nhóm nghiên cứu xin phép gửi lời cảm ơn chân thành đến ThS Nguyễn ThúyQuỳnh - Giảng viên bộ môn Kinh tế lượng đã cung cấp những kiến thức về mặt lý thuyết

và giúp đỡ nhóm trong quá trình triển khai, nghiên cứu vấn đề của bài tiểu luận Nhóm đãrất nỗ lực tìm kiếm thông tin cũng như trau dồi kiến thức để có thể cho ra sản phẩm cuốicùng chất lượng nhất Tuy nhiên, bài tiểu luận không thể tránh khỏi những thiếu sót trongquá trình nghiên cứu do kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm của các tác giả vẫn chưathực sự đầy đủ Vì vậy, nhóm tác giả rất mong nhận được sự nhận xét, góp ý từ ThS.Nguyễn Thúy Quỳnh để có thể rút kinh nghiệm và hoàn thiện bài tiểu luận

Nhóm nghiên cứu xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN

1 Các lý thuyết liên quan đến tiểu luận

1.1 Căn hộ chung cư ở Hàn Quốc

Căn hộ chung cư là loại hình bất động sản nhà ở chiếm một phần diện tích của một(hoặc một số) công trình nhà ở Thường có một chủ sở hữu hoặc công ty quản lý cho tất

cả các đơn vị thực hiện tất cả các hoạt động bảo trì và bảo dưỡng Ở Hàn Quốc, có rấtnhiều loại căn hộ khác nhau Thông thường, căn hộ ở Hàn Quốc là một phần của tòa nhà

có khu vực đậu xe an toàn và các tiện ích khác như sân chơi, phòng tập thể dục,

Khoảng 90% đất đai ở Hàn Quốc là vùng núi, có nghĩa là họ phải sử dụng hiệu quảnguồn tài nguyên đổ bộ của mình Do đó, các tòa nhà có nhiều ưu đãi hơn, dẫn đến việchình thức nhà ở phổ biến nhất ở Hàn Quốc là các căn hộ cao tầng Theo thống kê “Phân

bố đơn vị nhà ở tại Hàn Quốc vào năm 2020 theo loại hình”, hầu hết nhà ở tại Hàn Quốc

là căn hộ, chiếm 62% tổng số các loại hình nhà ở bao gồm nhà liền kề, nhà ở không phảinhà ở và nhà liên kế

1.2 Thị trường căn hộ chung cư tại Daegu, Hàn Quốc

Daegu là thành phố lớn thứ tư ở Hàn Quốc sau Seoul, Busan và Incheon Diện tíchcủa nó là 886 km2 và là khu vực đô thị chính thức lớn thứ ba với khoảng 2,2 triệu cư dân.Daegu được coi là thành phố thủ phủ của tỉnh Gyeongsangbuk-do Dệt may, máy móc vàquang học là những ngành công nghiệp chính tại đây Ngày nay, Daegu đang cố gắng đểtrở thành trung tâm của ngành công nghiệp thời trang và công nghệ cao ở Hàn Quốc

Với tốc độ phát triển nhanh chóng, hiện nay Daegu có thể được xem là một trongnhững trung tâm kinh tế lớn tại Hàn Quốc Do đó, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng

nhanh Theo thống kê “Lượng giao dịch mua nhà ở Daegu, Hàn Quốc 2009-2020”, vào

năm 2020, số lượng giao dịch mua nhà ở Daegu, Hàn Quốc lên tới khoảng 66 nghìn, vàkhoảng 1,28 triệu giao dịch mua nhà đã được thực hiện trước đó năm

Việc chọn Daegu làm nơi nghiên cứu giá nhà ở giúp chúng ta thấy được xu hướngnổi bật của nhà ở tại các đô thị Hàn Quốc, có đủ dữ liệu để nghiên cứu, xem xét cũng nhưxác định các tác động ảnh hưởng đến giá nhà ở

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá căn hộ chung cư tại Daegu, Hàn Quốc

Kích thước căn hộ được xác định bởi diện tích sử dụng tính theo đơn vị feet vuôngnhư ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua,bao gồm cả phần diê ̣n tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công,

lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chiacác căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công cóphần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung Khi bàn giao căn hô ̣,các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hô ̣ hoặc trong phụ lục hợp đồng diê ̣n tích

sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diê ̣n tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hô ̣ đã ký

1.3.2 Số tầng của căn hộ:

Số tầng của căn hộ: Vị trí căn hộ chung cư nằm ở tầng nào bên trong tòa nhà

1.3.3 Loại lò sưởi của căn hộ:

Trong hầu hết các ngôi nhà ở Hàn Quốc, hệ thống sưởi dưới sàn được sử dụng thaycho các thiết bị điện khác để giữ ấm cho ngôi nhà vào mùa lạnh Trong nghiên cứu này,chúng tôi sẽ chỉ xem xét hai loại lò sưởi phổ biến nhất ở Hàn Quốc, bao gồm:

Lò sưởi trung tâm: Hệ thống sưởi ấm trung tâm cung cấp hơi ấm cho nhiều nơitrong tòa nhà

Lò sưởi cá nhân: Hệ thống sưởi ấm chỉ cung cấp hơi ấm cho một căn hộ và không

có mối liên hệ với các hộ gia đình khác trong cùng tòa nhà

1.3.4 Số bệnh viện và trường đại học lân cận:

Số lượng bệnh viện và trường đại học hiện có tương ứng xung quanh khu vực lâncận của căn hộ Hai chỉ số này tác động đến nhu cầu chăm sóc sức khỏe và học tập củangười dân sinh sống tại các căn hộ chung cư

2 Các nghiên cứu có liên quan

2.1 Nội dung nghiên cứu và các lỗ hổng còn tồn tại

2.1.1 Nghiên cứu trong nước

Tại Hàn Quốc, một nghiên cứu của một nhóm sinh viên từ Đại học Quốc gia

Kyungpook, Đại học Quốc gia Changwon và Đại học Công nghệ Đại Liên đã ước tính cácyếu tố quyết định giá nhà trên thị trường nhà ở Hàn Quốc, tập trung vào Seoul, vớiphương pháp hồi quy định lượng của mô hình hedonic price Biến phụ thuộc là giá nhà ở

ba tiểu vùng của Seoul Các biến Hedonic được sử dụng trong nghiên cứu này bao gồmtuổi của tòa nhà, kích thước, chiều cao tầng và số lầu, khoảng cách gần ga tàu điện ngầm,trường học và cảnh quan

Mẫu dữ liệu cho nghiên cứu này bao gồm dữ liệu đấu giá tòa án được thu thập từcác tòa án quận của Seoul từ năm 2006 đến năm 2012 Những mức giá đó được lấy ởtrước, trong và sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 để so sánh và xác định tác độngcủa cuộc khủng hoảng Phân tích thực nghiệm cho thấy rằng vị trí gần trường học có ảnhhưởng lớn nhất đến giá cả trong số các biến giả và biến này có mức độ ảnh hưởng lớn ởcác phân mức nhà giá thấp hơn Ngược lại, cảnh quan xung quanh chung cư có ảnh hưởnglớn hơn ở các phân mức cao (nhà giá cao hơn), trong khi ảnh hưởng của nó không có ýnghĩa thống kê ở các phân mức thấp Ảnh hưởng của cả 2 biến vị trí gần trường học và

Trong nghiên cứu này, ta nhận thấy một biến có thể gây ra ảnh hưởng khác nhaukhi kết hợp với các biến khác do nhược điểm của phương pháp nghiên cứu Mặt khác,nghiên cứu này đã không chỉ ra một cách rõ ràng ảnh hưởng của từng biến đối với cácbiến phụ thuộc.

2.1.2 Nghiên cứu nước ngoài

Tại Ấn Độ, một nhóm các chuyên viên thuộc Học viện Công nghệ Ấn Độ Kanpur

đã nghiên cứu về tác động của các trường cao đẳng và bệnh viện đối với thị trường bấtđộng sản địa phương trong giai đoạn 1990 - 2012 Họ đã phân tích số liệu thống kê kinh

tế ở các nhóm dân cư gần các trường đại học và bệnh viện Trong nghiên cứu này, các nhànghiên cứu xem xét ảnh hưởng của giá nhà và giá thuê nhà của từng yếu tố, bao gồm mức

độ gần trường đại học và bệnh viện, thứ hạng của trường đại học, số lượng bác sĩ và sinhviên ở mỗi bệnh viện và trường đại học tương ứng và số lượng các phòng ngủ Nghiêncứu đã chỉ ra rằng vị trí gần trường đại học và bệnh viện có ảnh hưởng mạnh nhất đến giánhà và tiền thuê nhà Tuy nhiên, nghiên cứu này không bao gồm tác động của số lượngbệnh viện và trường đại học gần đó lên giá nhà ở

Tại Việt Nam, một nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư

đã tìm hiểu các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Tp.HCM trong 6tháng đầu năm 2019 Nghiên cứu tập trung vào mối tương quan giữa giá căn hộ với diệntích căn hộ, tổng số giường, tổng số phòng tắm, mức độ gần các khu trung tâm, sự hiệndiện của các trung tâm mua sắm, thu nhập hoặc giá trị cho thuê định kỳ, ban công và hồbơi Bằng cách thu thập dữ liệu từ 124 căn hộ đã được giao dịch thành công tại Hồ ChíMinh, các yếu tố ảnh hưởng được khảo sát bằng mô hình hồi quy tuyến tính với mức ýnghĩa 1% Kết luận này được kết luận rằng kích thước, hồ bơi và ban công có ảnh hưởngtích cực đến giá nhà, trong khi các yếu tố khác dường như có mối quan hệ tiêu cực với giá

cả Mặc dù nghiên cứu rất hữu ích cho các nhà đầu tư và người dân trong việc định giá giátrị thực tế của một căn hộ, nhưng một số yếu tố phổ biến hơn của căn hộ với tầm giá thấphơn đã không được đưa vào nên dẫn đến những hạn chế còn tồn tại

Một nghiên cứu khác từ Thụy Điển cũng xem xét nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng

đến giá của căn hộ vào năm 2009 - 2010 và điều tra xem hiệu suất năng lượng có phải lànhân tố bắt buộc ảnh hưởng đến thị trường dân cư hay không bằng cách sử dụng mô hình

hồi quy hedonic Trong nghiên cứu này đã nói rằng các căn hộ với hệ thống tiết kiệmnăng lượng (sử dụng mô hình năng lượng mặt trời) có thể thay đổi quyết định của nhà đầu

tư, do đó làm thay đổi giá bán và phần bù giá trên thị trường Tuy nhiên, họ cũng tuyên bốrằng hiệu suất năng lượng chỉ mang một ảnh hưởng nhất định đến mặt bằng giá cả, nêntiến hành nhiều nghiên cứu hơn để xác minh nhận định này: “Nhìn chung, phát hiện củachúng tôi cho thấy rằng còn quá sớm để kết luận rằng hiệu suất năng lượng là nhân tố ảnhhướng vào tất cả thị trường bất động sản căn hộ chung cư Tuy nhiên, chúng tôi ghi lạirằng EPC truyền tải thông tin liên quan có khả năng làm tăng giá trị của những ngôi nhàtiết kiệm năng lượng”

Một nghiên cứu nổi bật ở Thượng Hải chỉ ra rằng tỷ lệ bán của mỗi căn hộ phụ

thuộc rất nhiều vào chênh lệch tầng Nghiên cứu một lần nữa chứng minh rằng kích thướccăn hộ có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá trị tài sản Nhóm tác giả đã thực hiện nghiên cứuthực địa ở Thượng Hải, chứng thực bằng các khảo sát có kiểm soát liên quan đến nhữngngười mua nhà tiềm năng và những người định giá bất động sản chuyên nghiệp Từ đó đãxác định được sự mâu thuẫn rõ rệt giữa mô hình bán hàng mong muốn của các nhà kinhdoanh bất động sản (bán tất cả các căn hộ trong một tòa nhà với tỷ lệ tương tự) và môhình bán hàng thực tế (bán các căn hộ tốt nhanh hơn) Các tác giả đã giải thích sự mâuthuẫn này với nguyên tắc nổi bật của Tversky, Sattath và Slovic (1988), theo đó ngườimua, những người ở chế độ lựa chọn, cân nhắc mức độ mong muốn của các tầng nhiềuhơn so với những người bán

2.2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Thị trường nhà ở và các vấn đề liên quan khác đã và đang là một trong những chủ

đề nghiên cứu phổ biến nhất trong lĩnh vực kinh tế đô thị không chỉ ở Hàn Quốc mà còn ởnhiều nước trên thế giới

Nhìn chung, các nghiên cứu này chủ yếu tập trung vào ảnh hưởng của vị trí căn hộ,diện tích căn hộ và mức sử dụng năng lượng của căn hộ đến giá căn hộ Qua đó, cũng đãđược chứng minh rằng các yếu tố liên quan có mối tương quan mạnh nhất về giá cả Tuynhiên, đây chỉ có thể được coi là một phần nhỏ của bức tranh về thị trường bất động sảncăn hộ chung cư, vì còn nhiều yếu tố liên quan hơn nữa vẫn chưa được tìm ra

Qua tìm hiểu và đúc kết kinh nghiệm từ lịch sử nghiên cứu của đề tài, nhóm tác giảnhận thấy rằng, các nghiên cứu trước đó vẫn có những xung đột trong kết luận của nhữngnghiên cứu với nhau do sự khác biệt về phạm vi nghiên cứu Hơn nữa, các nghiên cứutrên đã được thực hiện từ nhiều năm trước nên sự biến động của các yếu tố kinh tế cũng

sẽ bị ảnh hưởng do sự phát triển kinh tế - xã hội và khoa học - kĩ thuật, nhận thức và nhucầu của con người

Vì vậy, nhóm 02 quyết định thực hiện nghiên cứu này nhằm mục đích trả lời cáccâu hỏi: Yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến giá bán căn hộ tại Daegu, Hàn Quốc vàonăm 2021? Những yếu tố đó có thể ảnh hưởng đến giá căn hộ ở Daegu, Hàn Quốc vàonăm 2021 ở mức độ nào? Từ kết quả nghiên cứu đó có nên khuyến nghị tăng giá bán căn

hộ cho chủ đầu tư?

3 Giả thuyết nghiên cứu

Từ việc tìm hiểu và kế thừa các nghiên cứu đi trước, nhóm nghiên cứu nhận thấyvẫn còn tồn tại những lỗ hổng Để giải quyết vấn đề của những nghiên cứu trước, nhómxin đưa ra tiểu luận nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ ở Daegu, HànQuốc vào năm 2021 với các biến độc lập sau: diện tích căn hộ, số tầng của căn hộ, loại lòsưởi của căn hộ, số lượng bệnh viện lân cận và số lượng trường đại học lân cận

Phạm vi nghiên cứu:

Thời gian nghiên cứu: 2021

Không gian nghiên cứu: Daegu, Hàn Quốc

Nhóm xây dựng giả thuyết như sau: trong trường hợp các yếu tố khác không đổi:

H1: Tăng trưởng GDP có tác động cùng chiều với chỉ số giá chứng khoán

H2: Tỷ lệ lạm phát có tác động ngược chiều với chỉ số giá chứng khoán

H3: Lãi suất có tác động ngược chiều với chỉ số giá chứng khoán

CHƯƠNG II PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ MÔ HÌNH

1 Phương pháp nghiên cứu

1.1 Phương pháp xây dựng mô hình

Trong bài nghiên cứu, nhóm tác giả đã sử dụng phương pháp phân tích hồi quy đểxây dựng mô hình: có nghĩa là tìm hiểu sự phụ thuộc của một biến (được gọi là biến phụthuộc) trong mô hình hồi quy vào một hay nhiều biến khác (được gọi là biến độc lập)nhằm mục đích ước lượng hoặc tiên đoán giá trị kỳ vọng của biến phụ thuộc khi biếttrước các giá trị của biến độc lập Trong nghiên cứu này, nhóm phân tích mối quan hệgiữa biến phụ thuộc là giá căn hộ tại Daegu - Hàn Quốc với năm biến độc lập: diện tíchcủa căn hộ, số tầng của căn hộ, loại lò sưởi trong căn hộ, số bệnh viện lân cận, số trườnghọc lân cận

1.2 Phương pháp thu thập số liệu

Nhóm thu thập mẫu thử và giá trị ước lượng của các mẫu đó dựa trên 700 quan sáttrong năm 2020 về biến phụ thuộc giá căn hộ tại Daegu - Hàn Quốc và năm biến độc lập:diện tích của căn hộ, số tầng của căn hộ, loại lò sưởi trong căn hộ, số bệnh viện lân cận,

số trường học lân cận Dữ liệu được thu thập hoàn toàn từ Ngân hàng Thế giới (WorldBank) nên đảm bảo về tính chính xác của dữ liệu

1.3 Phương pháp xử lý dữ liệu

Sau giai đoạn thu thập dữ liệu, nhóm tiến hành xử lý dữ liệu bằng cách sử dụngphương pháp bình phương tối thiểu thông thường (OLS), dựa trên dữ liệu tìm được đểkiểm tra ý nghĩa thống kê và sự phù hợp của mô hình dựa trên các quan sát cũng như cácnghiên cứu đi trước tương tự, từ đó tìm ra kết quả tốt nhất phục vụ giai đoạn phân tích.Trong quá trình thực hiện nghiên cứu, nhóm sử dụng kiến thức của kinh tế lượng, kinh tế

vĩ mô, tài chính – tiền tệ, phương pháp định lượng và các phần mềm hỗ trợ STATA,Microsoft Excel và Microsoft Word để tổng hợp, xử lý dữ liệu cũng như hoàn thành bàitiểu luận này

2 Xây dựng mô hình lý thuyết

Sau khi nghiên cứu về các mô hình lý thuyết nhóm quyết định sử dụng phân tíchhồi quy để nghiên cứu mối quan hệ giữa biến phụ thuộc (giá căn hộ tại Daegu - Hàn

Quốc) và năm biến độc lập (diện tích của căn hộ, số tầng của căn hộ, loại lò sưởi trongcăn hộ, số bệnh viện lân cận, số trường học lân cận) trong năm 2020.

2.1 Đặc tả mô hình

Bài tiểu luận sẽ nghiên cứu sự ảnh hưởng đến giá bán căn hộ thông qua các yếu tố

về đặc điểm cấu trúc của căn hộ (diện tích, số tầng, loại lò sưởi) và đặc điểm của môitrường xung quanh căn hộ (số bệnh viện lân cận, số trường đại học lân cận)

Price=f (¿Floor , Indheater , HosNB , UniNB)

Trong đó:

• ¿ ¿: diện tích của căn hộ (tính theo feet vuông)

• Floor: số tầng của căn hộ

• Indheater: loại lò sưởi của căn hộ

• HosNB: số bệnh viện lân cận

• UniNB: số trường đại học lân cận

2.2 Mô hình hồi quy tổng thể ngẫu nhiên

Price=β0+β1¿β¿2Floor+ β3Indheater+β4HosNB +β5UniNB +ui

Trong đó:

• β0: Hệ số chặn

• β1: Hệ số góc của biến ¿ ¿

• β2: Hệ số góc của biến Floor

• β3: Hệ số góc của biến Indheater

• β4: Hệ số góc của biến HosNB

• β5: Hệ số góc của biến UniNB

• ui: Sai số ngẫu nhiên của tổng thể ứng với quan sát thứ i, đại diện cho các nhân tốkhác ảnh hưởng đến price nhưng không được đề cập đến trong mô hình.

2.3 Mô hình hồi quy mẫu dạng ngẫu nhiên

Price= ^ β0+ ^β1¿β2Floor+ ^ β3Indheater+ ^ β4HosNB +^ β5UniNB+^ ui

Trong đó:

• ^β0 : Ước lượng của hệ số chặn

• ^β1 : Ước lượng của hệ số góc của biến ¿ ¿

• ^β2 : Ước lượng của hệ số góc của biến Floor

• ^β3 : Ước lượng của hệ số góc của biến Indheater

• ^β4 : Ước lượng của hệ số góc của biến HosNB

• ^β5 : Ước lượng của hệ số góc của biến UniNB

• ui^ : Phần dư, ước lượng của sai số ngẫu nhiên

2.4 Giải thích các biến số trong mô hình và kỳ vọng của các biến độc lập lên các biến phụ thuộc

Diễn giải

¿ ¿

Diệntích cănhộ

Feetvuông(Ft2)

+

Kích thước của căn hộ ảnh hưởng trựctiếp đến giá bán Kích thước căn hộcàng lớn thì giá căn hộ sẽ càng tăng lên

Floor

Số tầngcủa cănhộ

Số thứ tự(1st, 2nd, 3rd, )

Indheater

Loại lòsưởi củacăn hộ

Biến giả (=

1 nếu căn

hộ sử dụng

lò sưởiriêng)

Biến Ý

nghĩa Đơn vị

Dấu kỳ vọng

Diễn giải

HosNB

Số bệnhviện lân

Con người có xu hướng quan tâm nhiềuhơn tới sức khỏe và đề phòng nhữngtình huống khẩn cấp Tuy nhiên, nếu sốlượng bệnh viện quá nhiều sẽ làm giácăn hộ giảm do sự khó khăn trong vấn

đề giao thông

UniNB

Sốtrườnghọc lâncận

_

Cũng như số lượng bệnh viện, số lượngtrường học sẽ ảnh hưởng tiêu cực đếngiá căn hộ nếu số lượng quá lớn vì sẽảnh hưởng đến giao thông cũng như cácvấn đề về tiếng ồn

Bảng 2.1 Giải thích các biến trong mô hình

3 Mô tả số liệu

3.1 Nguồn số liệu

Số liệu trong mẫu nghiên cứu được thu thập dưới dạng dữ liệu chéo, bao gồm 700quan sát trong năm 2020 tại Daegu - Hàn Quốc Biến phụ thuộc là giá căn hộ tại Daegu -Hàn Quốc Các biến độc lập là Diện tích của căn hộ, Số tầng của căn hộ, Loại lò sưởitrong căn hộ, Số bệnh viện lân cận, Số trường học lân cận Các dữ liệu trên đều được thuthập từ website của Ngân hàng Thế giới (World Bank)

3.2 Mô tả thống kê số liệu

Để giúp người đọc có cái nhìn tổng quan về mô hình cũng như đưa ra một số đánhgiá nhận định ban đầu, nhóm sẽ mô tả số liệu trước khi đi sâu phân tích dữ liệu Nhóm sử

dụng lệnh sum trong STATA để mô tả các biến độc lập và phụ thuộc và thu được kết quả

như sau:

Biến Số quan

sát

Giá trị trung bình

Sai số chuẩn Giá trị nhỏ

nhất

Giá trị lớn nhất

● Price: Giá căn hộ tại Daegu - Hàn Quốc đạt giá trị cao nhất lên tới 556657 USD,

thấp nhất là 32743 USD Với sai số chuẩn là 108035.8, và giá trị trung bình là192479.4

● ¿ ¿: Diện tích căn hộ đạt giá trị cao nhất lên tới 2337 Ft2, thấp nhất là 355 Ft2 Vớisai số chuẩn là 408.3298, và giá trị trung bình là 1056.814

● Floor: Số tầng căn hộ đạt giá trị cao nhất lên tới 43, thấp nhất là 1 Với sai số

chuẩn là 7.816588, và giá trị trung bình là 11.56286

● Indheater: Loại lò sưởi của căn hộ là biến giả với căn hộ sử dụng lò sưởi riêng cógiá trị là 1 tương đương với giá trị lớn nhất và căn hộ sử dụng lò sưởi chung có giá

trị 0 - giá trị nhỏ nhất Sai số chuẩn là 0.2577235, và giá trị trung bình là0.9285714 rất gần với 1 điều này chứng tỏ hầu hết căn hộ sử dụng lò sưởi riêng.

● HosNB: Số bệnh viện lân cận đạt giá trị cao nhất là 2, thấp nhất là 1 Với sai sốchuẩn là 0.4924444, và giá trị trung bình là 1.411429, điều này chứng tỏ hầu hếtcăn hộ đều gần ít nhất 1 bệnh viện

● UniNB: Số trường học lân cận đạt giá trị cao nhất là 5, thấp nhất là 0 Với sai sốchuẩn là 1.630049, và giá trị trung bình là 1.630049

3.3 Mô tả tương quan giữa các biến

Sử dụng lệnh corr trong STATA để phân tích sự tương quan giữa các biến, ta thu

- Các biến độc lập đều có tương quan tương với nhau nhưng không có tương quannào quá lớn và lớn hơn 0,8 nên mô hình có khả năng rất thấp mắc khuyết tật đa cộngtuyến

● r(Floor, ¿ ¿) = 0.2081: Mức độ tương quan yếu, hệ số tương quan mang dấu dương.

Mối quan hệ giữa số tầng và diện tích là cùng chiều

● r(Floor, Indheater) = 0.1890: Mức độ tương quan rất yếu, hệ số tương quan mang

dấu dương Mối quan hệ giữa số tầng và loại lò sưởi là cùng chiều

● r(HosNB, Floor) = 0.0836: Mức độ tương quan rất yếu, hệ số tương quan mang

dấu dương Mối quan hệ giữa số tầng và số bệnh viện lân cận là cùng chiều

● r(UniNB, Floor) = -0.0021: Mức độ tương quan rất yếu, hệ số tương quan mang

dấu âm Mối quan hệ giữa số tầng và số trường học lân cận là ngược chiều

● r(Indheater, ¿ ¿) = -0.0850: Mức độ tương quan rất yếu, hệ số tương quan mang

dấu âm Mối quan hệ giữa diện tích và loại lò sưởi là ngược chiều

● r(HosNB, Indheater) = 0.2319: Mức độ tương quan trung bình, hệ số tương quan

mang dấu dương Mối quan hệ giữa loại lò sưởi và số bệnh viện lân cận là cùngchiều

● r(HosNB, ¿ ¿) = 0.0691: Mức độ tương quan rất yếu, hệ số tương quan mang dấu

dương Mối quan hệ giữa diện tích và số bệnh viện lân cận là cùng chiều

● r(UniNB, ¿ ¿) = -0.3576: Mức độ tương quan trung bình, hệ số tương quan mang

dấu âm Mối quan hệ giữa diện tích và số trường học lân cận là ngược chiều

● r(UniNB, Indheater) = 0.2916: Mức độ tương quan yếu, hệ số tương quan mang

dấu dương Mối quan hệ giữa loại lò sưởi và số trường học lân cận là cùng chiều

● r(UniNB, HosNB) = 0.5252: Mức độ tương quan mạnh, hệ số tương quan mang dấu

dương Mối quan hệ giữa số bệnh viện lân cận và số trường học lân cận là cùngchiều

Như vậy, có sự tương quan giữa các biến độc lập nhưng không có tương quan nàođáng kể (không tiến sát 1 hay -1), không xảy ra hiện tượng tương quan hoàn hảo giữa cácbiến độc lập