NANG CAO HIU QU DU t d AN TAI KHAI

Các chiến lược phát triển nhà ở [3] theo quy hoạch với những chỉ tiêu phát triển hợp lý đảm bảo mức tăng xây dựng theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu nhà ở được vạch ra một cách cẩn trọn

NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN TÁI KHAI THÁC CHUNG CƯ CŨ KHU B KIM LIấN – BÀI HỌC TỪ

DỰ ÁN THÍ ĐIỂM NHÀ Ở CAO TẦNG B4, B14 KIM LIấN

Ks Đào Đức Cường2

Ths Hoàng Thị Khánh Vân3 Túm tắt

Hiện nay trờn địa bàn thành phố Hà Nội cú 1.155 nhà chung cư cũ cao từ 4-6 tầng và

10 khu nhà thấp tầng từ 1-3 tầng ở trong tỡnh trạng xuống cấp nghiờm trọng, cần được cải tạo xõy dựng lại để đảm bảo an toàn tớnh mạng cho nhõn dõn đồng thời làm thay đổi cảnh quan, kiến trỳc đụ thị, bổ sung quỹ nhà ở chung cư cao tầng để đỏp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong thời đại đụ thị hoỏ Chớnh phủ đó cú Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 của Chớnh phủ [4] và Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội [8] về việc xó hội hoỏ đầu tư trong việc cải tạo xõy dựng mới nhà chung cư cũ với mục đớch thay thế, xoỏ bỏ nhà nguy hiểm trờn địa bàn thành phố Tuy nhiờn từ khi cú chủ trương của Chớnh phủ tới nay, chưa cú dự ỏn nào được thuận lợi triển khai Thụng qua bài học từ dự ỏn thớ điểm Nhà ở cao tầng B4, B14 Kim Liờn để nghiờn cứu cỏc khú khăn gặp phải trong quỏ trỡnh đầu tư xõy dựng cỏc nhà chung cư cũ và đưa ra cỏc giải phỏp khả thi đảm bảo gúp phần triển khai thuận lợi dự ỏn và tỏi khai thỏc chung cư cũ Kim Liờn là một vấn đề cấp bỏch cần được quan tõm

Abstract

There are 1.155 old public houses and 10 low-rise buildings of 1-3 floors in Hanoi, which are serious downgraded, in need of redevelopment for safety life of people, changing urban landscape and increasing stock house to meet demands of urbanization The Government issued a resolution on investment socialization in the redevelopment and reconstruction old public housing to ensure meeting the target that completed most these redevelopment and reconstruction projects Till now, however, there are hardly successful projects which implementing smoothly According lessons from the B4, B14 Kim Lien pilot projects, the paper addresses disadvantages and difficulties in redevelopment and reconstruction old public housing projects and also recommends some feasible solutions

to ensure Kim Lien project implementation and operation successful

Mở đầu

Đến năm 2009, dõn số sống tại đụ thị trờn thế giới đạt 3,42 tỷ người Tại cỏc nước đang phỏt triển, theo dự bỏo, vào năm 2050 sẽ tăng từ 2,5 tỷ lờn 5.19 tỷ [2] Tại Việt Nam, sự chuyển dịch từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế thị trường và sự di dõn từ nụng thụn

ra thành thị sẽ làm dõn số đụ thị tăng một triệu người/năm, đạt trờn 65 triệu người [1]

Đáp ứng nhu cầu cải thiện điều kiện sống và đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng tại các

đô thị trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, những tiêu chí về khu đô thị kiểu mẫu với tỷ lệ nhà chung cư cao tầng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn đã được thực hiện ở các khu đô thị lớn trên thế giới Bước vào thời kỳ đô thị hoá, nhu cầu nhà ở ngày càng lớn và phức tạp, chung cư là một trong những phương cách quan trọng để giải bài toán khó trên

Xu hướng chung về nhà ở của cỏc đụ thị lớn trờn thế giới là đưa vào sử dụng cỏc chung

cư cao tầng với nhiều ưu điểm như tận dụng và sử dụng diện tớch đất hợp lý và hiệu quả

1

Giảng viờn khoa Kinh tế và Quản lớ xõy dựng-Đại học Xõy dựng, Email: toan41xf@yahoo.com

2

Ban QLDA dự ỏn thớ điểm Nhà ở cao tầng B14 Kim Liờn, học viờn lớp cao học QLDA 05/2014- ĐHXD

3 Viện kỹ thuật cụng trỡnh đặc biệt-Học viện Kỹ thuật quõn sự, Email: dohoang789@yahoo.com

cao trong điều kiện quỹ đất đụ thị ngày càng chật hẹp; tạo điều kiện thuận lợi khụng chỉ

về phương diện khụng gian kiến trỳc mà cũn cả về hành chớnh, xó hội; đồng thời tạo điều kiện phỏt triển hệ thống hạ tầng đụ thị theo tiờu chuẩn hiện đại, tạo được cảnh quan khoỏng đạt, bảo đảm mật độ cõy xanh, cụng viờn, sõn chơi cho khu dõn cư; giỏ thành căn

hộ thấp, cú thể đỏp ứng nhu cầu của nhiều tầng lớp dõn cư

Các chiến lược phát triển nhà ở [3] theo quy hoạch với những chỉ tiêu phát triển hợp lý

đảm bảo mức tăng xây dựng theo kịp mức tăng dân số và nhu cầu nhà ở được vạch ra một cách cẩn trọng để có thể phần nào đối phó kịp thời với sức ép về nhà ở đô thị được dự báo

là sẽ rất nặng nề trong tương lai gần

I DỰ ÁN THÍ ĐIỂM NHÀ Ở CAO TẦNG B4, B14 KIM LIấN (DỰ ÁN)

1.1 Một số thụng tin về dự ỏn [10]

1.1.1 Hiện trạng khu B - Kim Liên trước khi thực hiện Dự án

Khu B1 - B14 là khu nhà ở chung cư 4 đến 5 tầng xây theo kiểu nhà ở lắp ghép Triều Tiên Các căn hộ được thiết kế không khép kín, 2 đến 3 hộ chung khu phụ Do không được

đầu tư nâng cấp thường xuyên, khu nhà B đã cũ nát và xuống cấp nhanh chóng Các căn hộ không còn đáp ứng được nhu cầu ở tối thiểu của các hộ gia đình đã dẫn đến việc người dân

tự ý cơi nới, lấn chiếm các khoảng đất lưu không giữa các dãy nhà Các công trình bị biến dạng nhiều về hình thức kiến trúc kể cả mặt bằng cũng như mặt đứng công trình, dẫn đến bộ mặt kiến trúc đô thị của khu nhà ở tồi tàn và nhếch nhác Chất lượng ở và môi trường sống trong khu vực kém không đáp ứng được nguyện vọng của đại đa số người dân cũng như công tác quản lý chính quyền địa phương và công tác quản lý đô thị

Các giải pháp xây dựng thí điểm trước đây như xây chen, xây ốp tại các dự án cải tạo các khu tập thể cũ như tại khu tập thể Thành Công, khu B6 Trung Tự đã bộc lộ nhiều nhược điểm như làm cho diện tích xây dựng lớn, hiệu quả sử dụng đất thấp, môi trường sống của cả khu vực bị giảm và xấu đi, bộ mặt kiến trúc đô thị hầu như không được cải thiện, quĩ nhà ở để giải quyết các vấn đề đặt ra của thành phố không đáp ứng được Vì thế, ngay từ đầu dự án đầu tư xây dựng cải tạo chỉnh trang khu nhà ở Kim Liên - Hà Nội năm

1998 do Công ty Xây lắp, Xuất nhập khẩu vật liệu và kỹ thuật xây dựng làm chủ đầu tư, đã xác định phương án cải tạo khu B1 - B14 là phá bỏ các khu nhà quá cũ không còn đủ tiêu chuẩn sử dụng, xây mới theo quy hoạch các nhà ở cao tầng hiện đại nhằm nâng cao chất lượng nhà ở, đáp ứng điều kiện sống của người dân đô thị Tuy nhiên, đồ án quy hoạch này vẫn vướng phải một số hạn chế là mật độ xây dựng còn cao, chưa tạo được không gian công cộng lớn để làm bãi đỗ xe và sân vườn cảnh quan đô thị Chưa giải quyết được vấn đề

di dân tại chỗ do vậy chưa tạo được tâm lý an tâm cho người dân cũng như không tận dụng

được diện tích tầng hầm để xe và chưa giải quyết một cách triệt để về vấn đề giao thông Căn cứ vào đặc điểm hiện trạng địa hình, hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng dân cư, hiện trạng các công trình kiến trúc và các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nghiên cứu và xung quanh dự án, có thể đánh giá như sau:

Hiện trạng của khu vực nghiên cứu có nhiều điểm thuận lợi cho việc quy hoạch xây dựng khu nhà ở Việc đầu tư tại đây cũng rất phù hợp với quy hoạch chung thành phố, quy hoạch không gian chức năng vùng và đặc biệt là phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương

* Thuận lợi:

- Khu vực dự án là một khu có mạng lưới các công trình công cộng và hạ tầng xã hội phục vụ dân sinh tương đối đầy đủ;

- Quy hoạch chi tiết phường Kim Liên tỷ lệ 1:500 đã được Uỷ ban nhân dân thành phố

Hà Nội phê duyệt, là cơ sở và định hướng cho việc nghiên cứu quy hoạch khu vực;

- Khu đất xây dựng nằm trên một địa hình bằng phẳng và ổn định;

- Hệ thống giao thông xung quanh khu vực là các trục đường huyết mạch của thành

phố như Kim Liên - Ô Chợ Dừa, Phạm Ngọc Thạch;

- Nền đất phía dưới khu vực nghiên cứu chưa có các công trình ngầm lớn, không cản trở việc khoan cọc nhồi và xây dựng các tầng hầm;

- Khu vực nghiên cứu quy hoạch có giá trị đất cao, là cơ sở để thu hồi vốn

- Hồ sơ thiết kế xây mới nhà B4, B7, B10, B14 đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt và nhà B7, B10 đã được tiến hành xây mới là yếu tố rất thuận lợi cho việc đẩy nhanh tiến độ dự án Đồng thời việc xây dựng 4 dãy nhà trên đòi hỏi dự án quy hoạch phải sớm thực thi để có một hệ thống hạ tầng đồng bộ

* Không thuận lợi:

- Dân cư hiện tại đang cư trú, đây là một khu dân cư có mật độ dân số cao, tình trạng cơi nới lấn chiếm bừa bãi nên công việc GPMB và chính sách đền bù sẽ gặp nhiều khó khăn, trở ngại

- Các tuyến điện cao thế với hành lang rộng đi qua chiếm mất nhiều diện tích (2.5ha tương đương 10%) của khu đất và đặc biệt là chia cắt khu đất thành 3 phần không vuông vắn

- Hiện chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000 cho khu vực, việc quy hoạch có nhiều khó khăn

- Do đặc điểm địa hình của khu vực dự án thấp, hệ thống thoát nước mưa chưa đáp ứng được nhu cầu nên nhiệm vụ đặt ra là phải giải quyết được tình trạng ngập úng Hơn nữa, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật của dự án đều đã xuống cấp, quá tải cần phải thay mới hoàn toàn

1.1.2 Một số căn cứ pháp lý về việc triển khai thực hiện Dự án

Dự án đã được nghiên cứu từ năm 2001 trước bức xúc về nhu cầu nhà ở đô thị và thực trạng xuống cấp của nhà ở và hạ tầng kỹ thuật khu tập thể Kim Liên

Chủ trương phá dỡ và xây mới khu chung cư Kim Liên đã được thông qua từ năm 1998 với quyết định số 108/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến 2020

Các căn cứ pháp lý khác:

- Quyết định số 1862/QĐ-UB và 1863/QĐ-UB ngày 09/5/1998 của UBND thành phố

Hà Nội về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết và ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng phường Kim Liên - quận Đống Đa, Hà Nội, tỷ lệ

1 :500

- Quyết định số 32/2000/QĐ-UB ngày 03/4/2000 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết Quận Đống Đa - Hà Nội tỷ lệ 1 :2000

- Thông báo số 37/TB-VP ngày 07/3/2001 của văn phòng UBND thành phố Hà Nội về kết luận của đồng chí Đỗ Hoàng Ân, Phó chủ tịch UBND thành phố tại cuộc họp về việc

tổ chức đầu tư xây dựng 2 nhà ở chung cư cao tầng tại nhà B4 và B14 khu tập thể Kim Liên, quận Đống Đa

- Quyết định số 13/2001/QĐ-UB ngày 28/3/2001 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt chỉ giới đường đỏ khu vực phường Kim Liên, Đống Đa - Hà Nội

- Thông báo số 70/TB-KH&ĐT ngày 16/4/2001 của Tổ công tác trọng điểm UBND thành phố Hà Nội về kết luận của đồng chí Đỗ Hoàng Ân - Phó chủ tịch UBND thành phố

Hà Nội tại cuộc họp Tổ công tác trọng điểm thành phố về việc triển khai đầu tư xây dựng hai nhà ỏ cao tầng B4 và B14 khu tập thể Kim Liên

- Công văn số 1424/UB-KH&ĐT ngày 19/6/2001 của UBND thành phố Hà Nội về việc thống nhất về nguyên tắc việc triển khai đầu tư xây dựng thí điểm nhà căn hộ cao tầng tại khu B Kim Liên

- Thông báo số 159/TB-VP của văn phòng UBND thành phố Hà Nội về việc thông báo kết luận của đồng chí Đỗ Hoàng Ân - Phó chủ tịch UBND thành phố tại cuộc họp nghe

báo cáo tình hình chuẩn bị đầu tư xây dựng các nhà ở cao tầng B4, B7, B10 và B14 khu tập thể Kim Liên, phường Kim Liên, quận Đống Đa

- Công văn số 763/KTST-HC ngày 10/8/2001 của Kiến trúc sư trưởng thành phố Hà Nội về việc KT-QH phương án thiết kế nhà B khu tập thể Kim Liên

- Quyết định số 6289/QĐ-UB ngày 24/10/2001 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt đơn vị làm Chủ đầu tư và vốn chuẩn bị đầu tư Dự án Cải tạo chỉnh trang nâng cấp đồng bộ các công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, xã hội khu nhà B tập thể Kim Liên

- Quyết định số 5475/QĐ-UB ngày 12/3/2002 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt nguyên tắc tái định cư cho dự án xây dựng thí điểm nhà B7, B10, B4, B14 khu tập thể Kim Liên - Đống Đa - Hà Nội

- Công văn số 370/KTST-HC ngày 17/4/2002 của Kiến trúc sư trưởng thành phố Hà Nội về việc KT-QH điều chỉnh tổng mặt bằng nhà B khu tập thể Kim Liên

- Công văn số 825/QHKT-P2 ngày 05/6/2003, số 2459/QHKT-TH ngày 30/12/2003

và số 627/QHKT-P2 ngày 13/4/2004 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội về việc thỏa thuận hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1 :500 khu nhà ở từ B1 đến B14 khu tập thể Kim Liên, quận Đống Đa, Hà Nội

- Quyết định số 3478/QĐ-UB ngày 04/6/2004 và quyết định số 2097 ngày 20/4/2005 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt nguyên tắc tái định cư và giá bán nhà khi thực hiện dự án xây dựng thí điểm nhà B7, B10 Kim Liên, quận Đống Đa

- Quyết định số 146/2004/QĐ-UB và số 147/2004/QĐ-UB ngày 22/9/2004 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt và ban hành Điều lệ quản lý xây dựng theo Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1 :500 khu nhà ở từ B1 đến B14 khu tập thể Kim Liên phường Kim Liên, quận Đống Đa - thành phố Hà Nội

- Thông báo số 75/KH-UB ngày 09/12/2005 của UBND thành phố Hà Nội về kế hoạch triển khai thực hiện Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 5730/QĐ-UBND ngày 25/12/2006 của UBND Thành phố Hà Nội về việc giao đất tại phường Kim Liên cho Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Hồng để thực hiện Dự án phá dỡ và xây dựng mới chung cư cao tầng B4 và B14 Khu Tập thể Kim Liên 1.1.3 Nội dung dự án

a Cơ chế tỏi định cư

Theo chủ trương của UBND thành phố, toàn bộ tầng 1 của hai khối nhà này được xõy dựng kiốt để kinh doanh Cỏc hộ ở tầng 1 (cũ) được ưu tiờn thuờ lại lại cỏc kiốt tầng 1

cú diện tớch tương đương với hợp đồng cũ (khụng phải đấu thầu như cỏc dự ỏn khỏc) Ngoài ra: Theo quyết định 5475/Qé-UB ngày 12/8/2002 của UBND thành phố, cỏc căn

hộ tầng 1 được nhận lại diện tớch tỏi định cư tương đương với diện tớch theo hợp đồng thuờ nhà ở cũ và được mua thờm 1 căn hộ từ tầng 5 trở lờn Cỏc hộ gia đỡnh ở tầng 1 ghộp đụi, cú hai hợp đồng thuờ nhà ở riờng biệt, cú hộ khẩu riờng được bố trớ chung 1 cửa hàng tại tầng 1 và mỗi hộ được mua thờm 1 căn hộ từ tầng 5 trở lờn

Nguyờn tắc tỏi định cư, đền bự, hỗ trợ GPMB để thực hiện dự ỏn đó được xỏc định tại Cụng văn số 2682/UB-XDéT ngày 7/11/2001 của UBND thành phố Theo đú, những

hộ gia đỡnh chưa mua nhà theo Nghị định 61/CP tại 4 khu chung cư trờn khi mua nhà theo Nghị định 61/CP tại nhà mới xõy dựng thỡ được hưởng chớnh sỏch và giỏ mua nhà như cỏc

hộ đó mua nhà ở tại nhà cũ đối với diện tớch cú trong hợp đồng thuờ cũ, bảo đảm nguyờn tắc cụng bằng giữa cỏc hộ Căn hộ tỏi định cư sẽ được bố trớ đỳng tầng cũ với diện tớch tối thiểu là 45m2, cú đầy đủ khu cụng trỡnh phụ khộp kớn

Cỏc hộ tầng 2, 3, 4 đang ở ghộp đụi, cú hai hợp đồng riờng biệt, cú hộ khẩu riờng, ngoài việc bố trớ 1 căn hộ theo tiờu chuẩn tỏi định cư tại tầng cũ, được mua thờm 1 căn hộ

theo đơn giỏ phờ duyệt của UBND thành phố Trường hợp mua thờm căn hộ phải thanh toỏn ngay tiền mua nhà, khụng ỏp dụng theo phương thức trả dần Giỏ bỏn theo quyết định

số 15/Qé-UB, ngày 17/1/2003, được tớnh theo 3 vựng- tức là phõn bổ giỏ đất vào cỏc tầng, đồng thời ỏp dụng cho cỏc hộ dõn đó được thanh toỏn đầy đủ tiền đền bự đất và nhà theo quy định

éối với diện tớch trong hợp đồng được mua nhà theo quyết định tại Nghị định 61/CP, ngày 5/7/1994 của Chớnh phủ, khi mua căn hộ của nhà mới xõy dựng lại, được hưởng chớnh sỏch và giỏ mua nhà như cỏc hộ đó được mua nhà ở cũ éối với diện tớch vượt trội so với diện tớch trong hợp đồng thuờ nhà cũ hoặc diện tớch đó mua theo Nghị định 61 cộng thờm diện tớch phụ phõn bổ (bếp, xớ, tắm) thỡ cỏc gia đỡnh mua theo giỏ quyết định tại quyết định số 3478/Qé-UB Phần diện tớch nộp tiền được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Trường hợp cỏc hộ lấn chiếm đất lưu khụng (tầng 1 khu nhà cũ), Ban quản lý dự

ỏn vốn ngõn sỏch đang phối hợp cựng cơ quan chức năng trỡnh UBND thành phố cơ chế tỏi định cư và biện phỏp thỏo gỡ

Trong thời gian di chuyển để phỏ dỡ nhà cũ, xõy dựng nhà mới, cỏc hộ dõn được

bố trớ nhà ở tạm Trường hợp cỏc hộ tự thuờ nhà ở tạm thỡ được hỗ trợ tiền thuờ nhà trong thời gian thi cụng với cỏc mức: diện tớch thuờ nhà (diện tớch ở tại nhà cũ theo hợp đồng) nhỏ hơn 20m2, hỗ trợ 400.000 đồng/hộ/thỏng; diện tớch thuờ nhà từ 21m2 đến 25m2, hỗ trợ 500.000 đồng/hộ/thỏng; diện tớch thuờ nhà từ 26m2 trở lờn được hỗ trợ 600.000 đồng/hộ/thỏng Cỏc hộ sử dụng diện tớch nhà ở hợp phỏp tại tầng 1, cú đăng ký kinh doanh được hỗ trợ trong thời gian di chuyển theo mức 400.000 đồng/hộ/thỏng với cỏc hộ

ở tầng 1 nhà B4, B14 Kim Liờn; hỗ trợ 300.000 đồng/hộ/thỏng với cỏc hộ ở tầng 1 nhà B7, B10 Kim Liờn

b Hạ tầng khụng bị quỏ tải

Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội ở đõy sẽ khụng bị quỏ tải do số dõn sẽ tăng lờn khi cỏc chung cư cao tầng được đưa vào sử dụng, đỏp ứng cỏc tiờu chuẩn của khu chung

cư cao tầng hiện đại

Thực hiện chủ trương xó hội hoỏ đầu tư của Chớnh phủ [4], để đảm bảo triển khai thực hiện đạt mục tiờu đề ra là đến năm 2015 xoỏ bỏ những nhà nguy hiểm trờn địa bàn thành phố, khụng để tỡnh trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở thành vấn đề xó hội, UBND Thành phố Hà Nội đó chớnh thức giao cho Cụng ty Cổ phần Xõy dựng Sụng Hồng (INCOMEX) - Tổng Cụng ty Sụng Hồng làm chủ đầu tư thực hiện dự ỏn Phỏ dỡ, xõy mới nhà B4, B14 Kim Liờn, tiến tới giai đoạn sau là nghiờn cứu điều chỉnh toàn bộ quy hoạch Khu B Kim Liờn

Ngày 25/12/2006, UBND TP Hà Nội ra Quyết định số 5730/QĐ-UB, thu hồi 17.204m2 đất tại phường Kim Liờn, quận Đống Đa, giao cho Cụng ty CP xõy dựng Sụng Hồng thực hiện dự ỏn phỏ dỡ và xõy mới nhà chung cư cao tầng B4 và B14 khu tập thể Kim Liờn Nội dung của dự ỏn là phỏ dỡ 2 nhà chung cư cũ B4, B14 Kim Liờn, xõy mới hai chung cư mỗi nhà cú 2 đơn nguyờn cao 14, và 17 tầng (B14), 14 và 21 tầng (B4) với nguyờn tắc tỏi định cư tại chỗ cho cỏc hộ dõn đang sinh sống, những phần diện tớch cũn lại chủ đầu tư được phộp kinh doanh Cơ chế tạm cư, tỏi định cư và GPMB sẽ được lấy ý kiến đồng thuận từ người dõn trước khi triển khai

II Tổng hợp những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện Dự áN

2.1 Thuận lợi của Dự án so với Dự án xây dựng đô thị mới

- Quỹ nhà cần tái khai thác của thành phố là những quỹ nhà ở những khu vực trung tâm thành phố, có địa thế rất thuận tiện về giao thông và đặc biệt hạ tầng xã hội

- Những quy hoạch chi tiết về những khu tái khai thác lớn như Kim Liên đều đã được UBND Thành phố phê duyệt ở mức quy hoạch tỷ lệ 1:500, là cơ sở và định hướng cho việc nghiên cứu quy hoạch tổng thể cả khu nói chung và từng căn nhà chung cư nói riêng

- Khu vực nghiên cứu tái khai thác có giá trị đất cao, là cơ sở để thu hồi vốn

- Cùng với những cơ chế ưu đãi với nhà đầu tư thực hiện dự án tái khai thác mà Chính phủ đặt ra, nếu có cơ chế GPMB rõ ràng rành mạch thì việc triển khai thực hiện đầu tư xây dựng và thu hồi vốn sẽ đạt mục tiêu đề ra của dự án

2.2 Khó khăn của Dự án so với Dự án xây dựng đô thị mới

Cải tạo xây dựng các khu chung cư cũ là công việc lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp

đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư Thành phố, những khó khăn nổi cộm đang gặp phải là:

a Về quy hoạch đụ thị

Mụ hỡnh quy hoạch tiểu khu ở với những tiờu chuẩn nhà ở trong thời kế hoạch bao cấp của cỏc chung cư cũ khụng cũn phự hợp với mụ hỡnh phỏt triển trong kinh tế thị trường, đời sống xó hội của đụ thị hiện đại Tuy vậy, theo qui định [5],[6] trong cỏc khu chung cư cũ tại Hà Nội đều nằm trong khu vực hạn chế phỏt triển, chỉ được cải tạo theo hướng: giảm mật độ cư trỳ bỡnh quõn, giảm mật độ xõy dựng, tăng cỏc diện tớch cõy xanh, khụng gian cụng cộng, diện tớch đỗ xe, , khụng làm tăng thờm dõn số vào khu vực nội thành, tầng một khụng dựng làm chỗ ở mà chỉ dành cho nhu cầu cụng cộng, diện tớch nhà

ở sau xõy dựng chỉ bố trớ cho tỏi định cư tại chỗ và phục vụ cỏc dự ỏn GPMB khỏc trong nội thành Những qui định này đang là những tham số trở ngại trong bài toỏn về qui mụ xõy dựng (tầng cao, mật độ xõy dựng, hệ số sử dụng đất) của cỏc nhà đầu tư cũng như mong muốn của nhiều người sẽ sống trong cỏc nhà chung cư cũ sau cải tạo xõy dựng

Nhà đầu tư cần diện tớch nhà ở để bỏn thu hồi vốn và sinh lói, người được định cư thỡ muốn sẽ cú nhà ở rộng hơn, tiện nghi hơn Vỡ vậy, cỏc chủ đầu tư dự ỏn đều đề nghị được xõy dựng với cỏc chỉ tiờu cao hơn qui định trong Quy chuẩn xõy dựng Việt Nam, trong cỏc quy hoạch chi tiết cỏc quận nội thành đó được phờ duyệt (như: mở rộng lũng nhà thờm từ 4 đến 6m về một phớa, cụng trỡnh mới cao gấp nhiều lần cụng trỡnh cũ - khu Nguyễn Cụng Trứ được đề xuất cao 5 đến 27 tầng, mật độ xõy dựng 40%, hệ số sử dụng đất 4,4 lần ) Những đề xuất này làm tăng cục bộ về dõn số trong khu hạn chế phỏt triển, trong khi đú vườn hoa, sõn chơi, nhà trẻ, trường học, đường sỏ, cống rónh, nước sạch, vệ sinh tại đõy khụng tăng kịp để đỏp ứng chất tải đụ thị

Trong cỏc năm 2005, 2006, UBND Thành phố Hà Nội đó tớch cực chỉ đạo lập quy hoạch chi tiết xõy dựng thớ điểm cỏc khu chung cư cũ ở Kim Liờn, Văn Chương, Nguyễn Cụng Trứ, nhưng bài toỏn về quy hoạch thỡ vẫn chỉ là sự vận dụng tối đa cỏc tiờu chuẩn qui phạm hiện hành trong khuụn khổ được phộp Cú thể vỡ thế mà mới cú 3 khu chung cư

cũ này được nghiờn cứu lập quy hoạch, trong đú, khu B Kim Liờn (B1-B14) là khu duy nhất cú quy hoạch chi tiết xõy dựng được duyệt Ngoài ra, chưa cú dự ỏn xõy dựng cải tạo chung cư cũ nào cú quy hoạch chi tiết đồng bộ cả quy hoạch kiến trỳc lẫn hạ tầng cơ sở văn minh hiện đại, xứng tầm ở Thủ đụ

b Về người đang sống trong cỏc nhà chung cư cũ

Điều tra xó hội học cho thấy, đa phần những hộ dõn sống ở cỏc tầng cao của nhà chung cư cũ đều đồng tỡnh với chủ trương cải tạo [9] Ngược lại, những hộ sống ở tầng 1 thỡ khụng đồng ý vỡ họ cú khả năng cơi nới diện tớch ở, cú khả năng kinh doanh, khai thỏc căn hộ của mỡnh để sinh lời nờn khụng dễ chấp nhận phỏ đi xõy lại để mất tầng 1 rồi lại phải chuyển lờn ở trờn tầng cao Ngay cả khi buộc phải như vậy thỡ họ vẫn cú “lợi thế“ (đối với cả diện tớch mà họ cơi nới, lấn chiếm ở tầng một) để thỏa thuận về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tỏi định cư khi bị thu hồi đất

Thực tế việc xây dựng lại nhà chung cư B4, B14 đáp ứng hầu hết nguyện vọng của các hộ dân (khi chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học, có tới 81% số hộ dân đồng thuận với việc phá dỡ nhà chung cư cũ, xây mới) Bởi lẽ, nhà B4 và B14 nằm trong quần thể Khu B Kim Liên đã được xây dựng từ những năm 1960 của thế kỷ trước Hiện tại mật

độ dân số ở đây đã tăng rất cao nhưng công trình lại xuống cấp nghiêm trọng, hạ tầng cũ nát, diện tích lưu không bị lấn chiếm không đảm bảo đời sống của các hộ dân Hơn nữa, các căn hộ lại được thiết kế với diện tích 24 m2 , không có công trình phụ; đó là chưa kể đến các căn hộ ghép đôi, trong khi đó số nhân khẩu trong từng hộ là 5 - 6 người, thậm chí

có hộ lên đến 9 người, có cả 3 thế hệ cùng sinh sống

Quyền sở hữu, sử dụng nhà ở tại các chung cư cũ khá đa dạng Cư dân trong các chung cư cũ đều có những hoàn cảnh kinh tế khác nhau phần lớn là khó khăn, thu nhập không cao, năng lực tài chính dành cho đầu tư nhà ở thấp, lại chưa kịp thay đổi lối sống dùng bếp lò, nơi giặt, chỗ phơi với thang máy, điều hoà, ống thu rác của nhà chung cư hiện đại, chưa có ý thức bảo vệ tu bổ môi trường ở Rõ ràng là rất khó huy động được vốn

để cải tạo xây dựng chung cư cũ từ chính những người dân đang sống tại đây

c Về nhà đầu tư

Luôn lấy lợi nhuận là mục tiêu cao nhất, các nhà đầu tư chưa thể tập trung vào cải tạo xây dựng chung cư cũ vì sự hấp dẫn của những cơn sốt của thị trường nhà chung cư cao cấp Thị trường nhà chung cư cao cấp đang phát triển với tiềm năng rất lớn, vượt ra khỏi ranh giới các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội Lợi nhuận từ những dự án đầu tư này lớn hơn, hấp dẫn hơn nhiều so với việc đầu tư vào các khu chung cư cũ Cũng

vì thế, đến nay các nhà đầu tư mới chỉ quan tâm tới những khu vực chung cư cũ có địa tô cao để dễ kinh doanh, thu hồi vốn nhanh

d Về tái định cư, tạm cư

Theo qui định của Thành phố, các chủ đầu tư xây dựng cải tạo chung cư cũ phải tự

lo việc GPMB, tạm cư cũng như tái định cư Theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XIII kỳ họp thứ 8, từ năm 2007 Thành phố sẽ không bố trí ngân sách xây dựng quỹ nhà tái định cư mà sẽ bàn giao toàn bộ quỹ nhà tái định cư (cơ sở vật chất và tài chính) cho Quỹ Đầu tư Phát triển Hà Nội để quản lý thu hồi và cho các dự án mới vay Như vậy quỹ nhà tái định cư cũng đang được thị trường hóa Với thực trạng nhà cửa và những người dân đang sống trong các nhà chung cư cũ nêu trên, câu chuyện tái định cư, tạm cư của các chung cư cũ quả là rất khó cho các nhà đầu tư, trong khi việc GPMB và tái định cư để đầu tư các khu đô thị mới lại đơn giản hơn nhiều Tổ chức thi công tại các khu chung cư cũ cũng khó khăn vì đây là những khu dân cư đông đúc, đường sá chưa được xây dựng mở rộng, các khoảng đất công bị chiếm dụng nên phải GPMB và tái định cư thêm cho cả diện tích cần thiết để triển khai thi công xây dựng (các khu Kim Liên, Văn Chương)

Theo dự kiến ban đầu, dự án xây mới chung cư B4, B14 Kim Liên sẽ được khởi công vào quý 3/2006, nhưng thực tế đến quý 2/2008, dự án B4, B14 mới có thể tiến hành xây mới được Lý giải về sự chậm trễ trên, ông Phạm Hùng- Giám đốc Công ty cổ phần xây dựng Sông Hồng (thuộc TCty xây dựng Sông Hồng), khi triển khai thực tế dự án đã bị kéo dài do vướng ở khâu GPMB và khu nhà tạm

cư của người dân không đảm bảo Chủ đầu tư và Hội đồng GPMB quận Đống

Đa đã phải mất rất nhiều thời gian trong việc thống nhất phương án đền bù, tái định cư cho các hộ dân, đặc biệt là tầng 1; đấy là chưa kể đến việc phải giải quyết chỗ ở cho 72 hộ dân sống lấn chiếm ở ngoài sân, xử lý tồn tại của 25 hộ dân sống trên đất lưu không của nhà B7, B10 cũ

Hội đồng GPMB quận Đống Đa đã phải lên kế hoạch thực hiện việc GPMB

theo 3 đợt Đợt thứ nhất, UBND Quận đó cú quyết định di dõn dõn đợt I gồm 93

hộ từ tầng 2 đến tầng 4 của nhà B4, B14; Đợt thứ II, di dõn 32 hộ tầng 1; đợt III,

di dõn 72 hộ lấn chiếm ngoài sõn Kế hoạch là vậy, nhưng tỡnh hỡnh thực hiện cũn khỏ phức tạp Hiện cũn đến 15 hộ dõn tầng 1 nhà B4 chưa tạo điều kiện cho

tổ cụng tỏc vào điều tra để xõy dựng phương ỏn Sở Tài nguyờn mụi trường và nhà đất (trong văn bản số 1303/TNMTNĐ-TNĐT, ngày 9/4/2007) đó cú ý kiến chớnh thức: nếu cỏc hộ dõn tầng 1 khụng cho kờ khai sẽ sử dụng tài liệu của ngành địa chớnh quản lý để tiến hành lờn phương ỏn đền bự, hỗ trợ tỏi định cư, di dõn, GPMB Riờng về 72 hộ dõn sống ngoài sõn nhà B4, B14 và 25 hộ dõn hiện đang ở trờn đất lưu khụng nhà B7, B10 cũ, cụng ty và UBND Quận Đống Đa đó làm xong phương ỏn đền bự, hỗ trợ tỏi định cư phự hợp với tỡnh hỡnh GPMB chung của Quận Đống Đa

Việc xõy dựng phương ỏn, hỗ trợ đền bự, GPMB của dự ỏn B4, B14 đó khú khăn, mất thời gian cho chủ đầu tư là vậy, khõu bố trớ tạm cư cũng tốn kộm và hao tổn thời gian khụng ớt Sau khi cú ý kiến của cỏc hộ dõn nhà B4, B14 đề nghị khu vực tạm cư (nhà B7, B10 cũ) phải cú nơi phơi quần ỏo, bếp và vệ sinh khộp kớn (trước phải dựng chung ở hành lang); Cụng ty cổ phần xõy dựng Sụng Hồng đó bỏ ra hơn 12 tỷ đồng xõy ốp thờm khu cụng trỡnh phụ, chỉnh trang lại nhà B7, B10 phục vụ nhu cầu của cỏc hộ dõn

e Về cơ chế chớnh sỏch

Cơ chế chớnh sỏch rừ ràng và hấp dẫn là điều quan trọng nhất đối với cỏc nhà đầu

tư Hiện tại, chưa cú cơ chế đầu tư, chớnh sỏch bồi thường, tỏi định cư hiện hành cũn nhiều bất cập khiến cỏc chủ đầu tư dự ỏn xõy dựng chung cư cũ chưa biết bồi thường, hỗ trợ GPMB ra sao đối với cỏc diện tớch cơi nới, lấn chiếm đất cụng vốn rất phổ biến tại cỏc chung cư cũ Trong khi cỏc ngành chức năng cũn đang xõy dựng cơ chế, chớnh sỏch để thớ điểm cho cải tạo xõy dựng chung cư cũ thỡ cỏc ngõn hàng thương mại đang đua nhau tung

ra những “sản phẩm” cho vay hấp dẫn, làm giảm bớt khú khăn huy động vốn của thị trường bỏn và cho thuờ nhà chung cư mới

III GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỰ ÁN TÁI KHAI THÁC CHUNG CƯ

CŨ KHU B KIM LIấN

3.1 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả Kinh tế - Tài chính

a Tối ưu hoá phương án đầu tư

 Về giải pháp kỹ thuật

- Vấn đề quy hoạch - mật độ xây dựng: Với những dự án tái khai thác như khu B Kim Liên cần nâng cao mật độ xây dựng so với tiêu chuẩn cũ và để sử dụng hiệu quả hơn quỹ đất đô thị, đồng thời đảm bảo thu hồi vốn cho chủ đầu tư

- Vấn đề các giải pháp kỹ thuật khác cho dự án (kết cấu, kiến trúc, điện, nước ): Khụng nhất thiết phải qui định quỏ chi tiết về diện tích sử dụng tối thiểu (VD: phòng khách 14m2, sảnh 3m3, phòng ngủ đơn 10m2, ), sửa đổi những bất hợp lí trong Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323:2004 “Nhà ở cao tầng - tiêu chuẩn thiết kế” do Bộ Xõy dựng ban hành ngày 2-11-2004 [7]

+ Nâng cao chất lượng của công tác thiết kế nhà cao tầng nói chung và nhà ở tái

định cư nói riêng;

 Về vấn đề tài chính và tiến độ thực hiện

Dự án được thực hiện với quy mô và nguồn vốn lớn, do vậy cần phải nghiên cứu tiến độ thực hiện và giải ngân một cách chính xác và hợp lý, đảm bảo việc đầu tư vừa đúng tiến độ, vừa có thể sử dụng hiệu quả nhất nguồn vốn tại từng thời điểm

Để thực hiện điều này, giải pháp đưa ra phải nghiên cứu áp dụng phương pháp khoa học trong kiểm soát việc thực hiện dự án dựa trên ba tiêu chí cơ bản là tiến độ, chi phí và

chất lượng

 Về vấn đề hiệu quả kinh tế tài chính

Đứng trên giác độ nhà đầu tư, chỉ tiêu quan trọng là hiệu quả kinh tế của dự án, để

đảm bảo dự án có hiệu quả cao cần phải chú ý tới tiến độ huy động vốn và nâng cao khả năng đối với việc huy động các nguồn vốn từ bán nhà theo đúng tiến độ đã đề ra của phương án đầu tư dự kiến như tính toán ở trên Làm được điều này, cần phải quan tâm tới công tác marketing cho dự án ngay từ khi dự án bắt đầu được triển khai

b Về vấn đề quản lý thực hiện dự án

Vấn đề quản lý dự án nằm ở 3 khâu: lập kế hoạch tiến độ, tổ chức và điều phối dự

án, kiểm soát thực hiện dự án

 Hoàn thiện công tác lập kế hoạch dự án

Để nâng cao chất lượng công tác lập kế hoạch dự án, cần đảm bảo việc lập kế hoạch được thực hiện một cách có logic và trung thực.Trong trình tự lập kế hoạch cho mỗi

dự án, có cái nhìn tổng thể và tìm ra những nhân tố ảnh hưởng tới trình tự thông thường của bản kế hoạch, những đặc trưng khác biệt của dự án so với các dự án khác, có sự thảo luận và tìm tòi để đưa ra bản kế hoạch chi tiết phù hợp và sát thực nhất với dự án

 Hoàn thiện công tác tổ chức và điều phối dự án:

Tổ chức bộ máy quản lý dự án phù hợp với kế hoạch được lập và sử dụng mô hình quản lý ma trận - trực tuyến - tham mưu để điều phối việc thực hiện dự án

 Kiểm soát việc thực hiện dự án:

Kiểm soát tiến độ thực hiện dự án bằng sơ đồ mạng, thường xuyên cập nhật những thông tin thực tế mà kế hoạch không phù hợp phải điều chỉnh, để có được một lịch tiến độ phù hợp nhất với thực tế và có chỉ đạo công việc hợp lý nhất

Kiểm soát chất lượng thực hiện bằng cách sử dụng đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm chuyên môn cũng như thực tế

3.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả Kinh tế - Xã hội

a Nhóm giải pháp liên quan đến đẩy nhanh tiến bộ giải phóng mặt bằng (GPMB)

Vấn đề GPMB phụ thuộc chủ yếu vào hai yếu tố:

- Yếu tố khách quan là các văn bản quy định của Nhà nước đối với vấn đề đền bù GPMB và nguyện vọng của người dân đang sinh sống tại nơi thực hiện dự án

- Yếu tố chủ quan là cơ chế GPMB do chủ đầu tư đề xuất để đảm bảo được sự đồng thuận của các hộ dân nhanh nhất, từ đó tiến độ của công tác GPMB được đảm bảo

Vì vậy để đẩy nhanh tiến độ GPMB cần kết hợp hai yếu tố trên một cách hài hoà và hợp lý nhất, dựa trên cơ sở chính là nguyện vọng của người dân đang sinh sống tại khu vực GPMB và sự minh bạch rõ ràng của cơ chế của Nhà nước Một số giải pháp đề xuất:

 Đối với tác động khách quan

Theo chỉ đạo [4] về một số giải pháp thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, hư hỏng và xuống cấp, UBND tỉnh, thành phố phải ban hành cơ chế, chính sách cụ thể về việc xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn; đưa ra lộ trình, kế hoạch cụ thể cải tạo các chung cư cũ

Một vấn đề quan trọng ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện triển khai dự án cải tạo chung cư cũ chính là Quy chế cải tạo chung cư cũ, sau 20 lần dự thảo vẫn chưa được chính thức hoàn thiện và ban hành Hà Nội xây dựng quy chế thí điểm mà lâu hơn và dự thảo nhiều lần hơn xây dựng cả một bộ lụât Điều đó là bằng chứng về "sức ì lớn' và sự lúng túng trong quản lý (trong khi đã có rất nhiều hướng dẫn, cơ sở để triển khai 0 vẫn không thể tự định ra phương hướng cụ thể cho mình) Điểm vướng nhất dẫn đến chưa thể thụng qua được bản quy chế là giải phỏp về quy hoạch - kiến trỳc Lỳc đầu cũng đó cú dự định là cho nõng cao mật độ xõy dựng tại cỏc khu này, mặc dự khụng bảo đảm quy chuẩn xõy dựng nhưng sẽ cõn đối được lợi ớch của cỏc bờn

Theo Incomex, quy định về cỏc trường hợp tự cơi nới, xõy dựng cụng trỡnh trờn đất

lấn chiếm tại khu vực dự ỏn buộc phải bàn giao mặt bằng mà khụng được bồi thường về đất, nhưng được ưu tiờn mua căn hộ trong dự ỏn theo giỏ kinh doanh và chủ đầu tư buộc phải tuõn thủ quy định này [4] Trờn thực tế, việc để cỏc hộ dõn lấn chiếm và sinh sống trờn đất lấn chiếm quỏ lõu (trước những năm 90) một phần do khõu quản lý Một cơ chế linh hoạt nhằm hỗ trợ GPMB cho cỏc đối tượng này để đẩy nhanh tiến độ dự ỏn là điều cần thiết

 Đối với tác động chủ quan từ phía doanh nghiệp

+ Công khai minh bạch toàn bộ nội dung và quá trình thực hiện dự án của nhà đầu tư, đảm bảo lợi ích của người dân không bị ảnh hưởng

+ Đảm bảo cuộc sống của người dân trong thời gian thực hiện xây dựng bằng các cơ chế hợp lý, trong đó gồm có: nhà tạm cư, hỗ trợ di chuyển đồ đạc, hỗ trợ chi phí điện nước nơi ở tạm, hỗ trợ chi phí kinh doanh hoặc nơi kinh doanh đối với những hộ có cửa hàng đang kinh doanh (nếu có) Để làm tốt điều này cần làm tốt công tác điều tra xã hội học tại khu vực thực hiện dự án

+ Về cơ chế bồi thường khi cải tạo chung cư cũ cũng được kết hợp hài hoà từ lợi ích của người dân, các quy định của chính phủ và chủ trương của nhà đầu tư, như sau:

Theo Nghị quyết số 34/NQ- CP ngày 3/7 của Chớnh phủ về một số giải phỏp thực hiện việc cải tạo, xõy dựng lại cỏc khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp quy định:

Chủ đầu tư dự ỏn phải lập phương ỏn bồi thường, bố trớ tạm cư, tỏi định cư cho những người đang sở hữu, sử dụng hợp phỏp nhà ở tại chung cư cũ trỡnh cơ quan cú thẩm quyền xem xột, phờ duyệt trước khi thực hiện việc phỏ dỡ chung cư cũ

Việc bồi thường, bố trớ tạm cư, tỏi định cư được thực hiện thụng qua hỡnh thức thanh toỏn bằng tiền hoặc bằng nhà ở trong phạm vi dự ỏn (sau khi cải tạo, xõy dựng lại) hoặc bằng nhà ở tại cỏc địa điểm khỏc

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ khụng cú nhu cầu tỏi định cư tại chỗ sau khi dự ỏn hoàn thành thỡ được phộp bỏn căn hộ của mỡnh cho chủ đầu tư theo giỏ thỏa thuận trước khi thực hiện việc phỏ dỡ chung cư cũ

Người đang thuờ chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước (chưa mua theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chớnh phủ), nếu cú nhu cầu sở hữu căn hộ mới, thỡ được giải quyết mua căn hộ đú theo mức giỏ do UBND cấp tỉnh quy định; nếu cú nhu cầu tiếp tục thuờ thỡ được thuờ căn hộ mới theo giỏ thuờ nhà ở xó hội do UBND cấp tỉnh ban hành

Cỏc trường hợp tự cơi nới, xõy dựng cụng trỡnh trờn đất lấn chiếm tại khu vực dự

ỏn khụng được bồi thường về đất (trừ trường hợp đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của phỏp luật), chỉ được ưu tiờn mua căn

hộ trong phạm vi dự ỏn theo giỏ kinh doanh (nếu cú nhu cầu) và được hỗ trợ bằng tiền tương đương 10% giỏ xõy dựng mới cụng trỡnh đú để thực hiện việc phỏ dỡ, di chuyển

Cỏc cụng trỡnh hạ tầng xó hội hiện cú (nhà trẻ, trường học, trạm y tế ) trong khu chung cư cũ, nếu phải phỏ dỡ thỡ chủ đầu tư dự ỏn cú trỏch nhiệm bồi thường cho chủ sở hữu bằng tiền hoặc cụng trỡnh mới với diện tớch tương đương diện tớch cũ đó thu hồi trước khi phỏ dỡ

Chớnh phủ cho phộp chủ đầu tư dự ỏn ỏp dụng một số cơ chế sau đõy:

- Hỗ trợ thờm diện tớch hoặc bự thờm bằng tiền cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuộc diện tỏi định cư (kể cả cỏc trường hợp đó cú sở hữu hoặc đang thuờ nhà ở) để thực hiện mục tiờu giải phúng nhanh mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ dự ỏn trờn cơ sở bảo đảm hiệu quả đầu tư

- Cỏc trường hợp đang ở tầng thấp phải chuyển lờn tầng cao được xem xột, hỗ trợ thờm diện tớch (hoặc bự bằng tiền) tựy theo điều kiện cụ thể của từng dự ỏn