Ngoài việc tác động đến các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp, thuế thu nhập còn tác động đến các nhà đầu tư phát triển các dự án BĐS, họ dè dặt hơn, cân nhắc hơn khi quyết định đầu tư. Có thể nói một trong những lý do khiến TTBĐS trì trệ là do chính sách thuế hiện nay vẫn còn chắp vá, thay đổi không theo lộ trình, mất lòng tin đối với nhà đầu tư, chưa đáp ứng yêu cầu công bằng, hợp lý. Vậy thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai hiện nay ở Việt Nam như thế nào? Giải pháp để khắc phục những bất cập? Để tìm hiểu chi tiết về vấn đề này, mời các bạn cùng tham khảo bài viết!
Trang 1SUY NGẪM VỀ THỰC TRẠNG THU THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN KHI CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
TS Nguyễn Hồ Phi Hà Ths Nguyễn Thị Tuyết Mai
Học viện Tài chính
ThS Bùi Thị Cẩm Ngọc
2 Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội
Tóm tắt
Chính sách thuế thu nhập nói chung và chính sách thuế thu nhập cá nhân nói riêng đối với chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam thời gian qua đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản (TTBĐS) ở nhiều góc độ khác nhau: Thứ nhất, chính sách thuế góp phần ổn định giá cả thị trường BĐS, chống đầu cơ nhà đất…; Thứ hai, dưới tác động của chính sách thuế thu nhập mà đặc biệt là sự ra đời của Số 161/2009/TT-BTC ảnh hưởng trực tiếp đến lượng giao dịch tại các sàn giao dịch BĐS Ngoài việc tác động đến các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp, thuế thu nhập còn tác động đến các nhà đầu tư phát triển các dự án BĐS, họ dè dặt hơn, cân nhắc hơn khi quyết định đầu tư Có thể nói một trong những lý do khiến TTBĐS trì trệ là do chính sách thuế hiện nay vẫn còn chắp vá, thay đổi không theo lộ trình, mất lòng tin đối với nhà đầu tư, chưa đáp ứng yêu cầu công bằng, hợp lý Vậy thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai hiện nay ở Việt Nam như thế nào? Giải pháp để khắc phục những bất cập?
Từ khóa: thuế thu nhập cá nhân, chuyển nhượng đất đai
1 Thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng sở hữu, quyền sử dụng đất
Thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đang thực hiện theo Luật thuế TNCN số 04/2007/QH12, đã được sửa đổi bổ sung theo quy định tại Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Theo Luật thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn thì thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,
kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; thu nhập từ chuyển nhượng quyền
sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng BĐS dưới mọi hình thức Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định là giá chuyển nhượng từng lần Giá chuyển nhượng BĐS là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng
Trang 2Ngoài ra Luật và các văn bản hướng dẫn quy định miễn thuế đối với các trường hợp sau:
- Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất
ở của các nhân trong trường hợp các nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất
- Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là BĐS giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau
Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 và Thông tư số 02/2010/TT-BTC
ngày 11/1/2010 và thông tư số 11/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của Bộ Tài
chính đã qui định việc thu thuế đối với cả trường hợp chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai, theo đó cho dù chuyển nhượng căn hộ, chuyển nhượng nền nhà hay mới chỉ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn thì người kinh doanh BĐS cũng sẽ bị điều tiết bởi thuế TNCN, đây là quyết định đúng đắn nhằm ngăn chặn các trường hợp lách luật dưới dạng góp vốn, ghi danh hợp đồng mua, bán BĐS rồi sau đó chuyển nhượng sang tay
Hình 01: Thu NSNN từ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng BĐS giai đoạn 2012- 2018
(Nguồn: Tổng cục thống kê và Báo cáo tổng kết của Bộ Tài Chính)
Có thể thấy thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS biến động theo chiều hướng tăng dần trong giai đoạn 2012 – 2018, đặc biệt tăng nhanh sau năm 2014 với tốc độ tăng trung
4,828
6,839
12,962
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
Đvt: tỷ đồng
Trang 3bình là 28,34%, đạt mức tăng cao nhất vào năm 2018 Đây là tỷ lệ tăng không hề nhỏ cho
thấy những thay đổi tích cực trong công tác thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS
Bảng 01:
Tỷ trọng thu Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS so với tổng thu NSNN, thu nội địa và Ngân sách địa phương (NSĐP) giai đoạn 2012 – 2017
Đvt: Tỷ đồng
(Nguồn: Tổng cục thống kê và Báo cáo tổng kết của Bộ Tài Chính)
Qua bảng trên có thể thấy, tỷ lệ % thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS so với tổng thu NSNN, thu nội địa và thu NSĐP cũng tăng dần qua các năm
2 Thấy gì qua thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng sở hữu nhà, quyền sử dụng đất
Thứ nhất, trong quá trình thực tế thực hiện cho thấy phương pháp tính thuế thu nhập
theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng như hiện nay không phù hợp với lý thuyết về thu thuế thu nhập, vì theo phương pháp này đối tượng nộp thuế chuyển nhượng BĐS lỗ vẫn phải nộp thuế
Mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng dẫn đến người có thu nhập cao cũng có thể nộp thuế cùng mức thuế như người có thu nhập thấp, thậm chí một số trường hợp chuyển nhượng BĐS lỗ vẫn nộp mức thuế như trường hợp có lãi nếu có giá chuyển nhượng như nhau
Mức thuế vẫn còn phân biệt đối xử giữa hai đối tượng cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú tại Việt Nam, theo đó đối tượng không cư trú tại Việt Nam chuyển nhượng BĐS lỗ vẫn phải nộp thuế thu nhập theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng Mặt khác qui định này làm gián đoạn quá trình tính thuế và tạo khe hở pháp luật cho các đối tượng trốn thuế, lách thuế Ví dụ như X bán BĐS cho Y, trong đó X là cá nhân cư trú, còn Y là
cá nhân không cư trú, khi đó hợp đồng giữa X và Y có thể khai giá chuyển nhượng thấp xuống để X không phải nộp thuế, còn Y không ảnh hưởng đến số thuế TNCN phải nộp
5 Tỷ lệ % so với tổng thu
6 Tỷ lệ % so với thu nội
7 Tỷ lệ % so với thu
Trang 4do Y chỉ nộp thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng lần sau khi Y chuyển nhượng cho đối tượng khác
Thông thường khi chuyển nhượng BĐS, người chuyển nhượng sẽ nộp thuế TNCN còn người được chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ, cả hai mức nộp này đều dựa vào giá chuyển nhượng Vì thế giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế thì cả hai bên đều có lợi, nên sẽ xảy ra trường hợp thỏa thuận giá ghi trên hợp đồng đến mức thấp nhất bằng với giá quy định của UBND cấp tỉnh
Thứ hai, phần miễn giảm thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng BĐS chưa
đáp ứng yêu cầu là công cụ quản lý vĩ mô nền kinh tế, chưa chặt chẽ khiến các đối tượng nộp thuế lợi dụng nhằm trốn thuế, lách thuế
Thứ ba, chính sách miễn thuế không khuyến khích các cá nhân đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, do miễn thuế chỉ áp dụng đối với đối tượng chuyển nhượng BĐS có một nhà ở, một đất ở duy nhất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Vì vậy, cá nhân có hai tài sản là nhà, đất trong đó chỉ có một nhà, đất có đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, khi chuyển nhượng nhà, đất này sẽ được miễn thuế; ngược lại nếu cả hai nhà đất nêu trên đều đăng
ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì khi chuyển nhượng không được miễn thuế Mặc khác, hệ thống thông tin, đăng ký đất đai hiện nay chưa hoàn thiện, không kết nối được trên phạm vi toàn quốc, nên rất khó để cơ quan thuế xác định đối tượng chuyển nhượng BĐS có hai BĐS trở lên mà chủ yếu dựa vào lời khai của người nộp thuế
- Chỉ miễn thuế đối với các cá nhân có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, điều đó có nghĩa cá nhân còn nhiều quyền sử dụng đất khác không phải đất ở khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất vẫn được miễn thuế Còn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không phải đất ở) vẫn phải nộp thuế theo qui định, phải chăng các đối tượng sử dụng đất không phải đất ở muốn chuyển nhượng đất nên chuyển mục đích
sử dụng trước (sang đất ở), sau đó chuyển nhượng thì hoàn toàn miễn thuế
- Chính sách miễn thuế chuyển nhượng BĐS đối với cá nhân có duy nhất một nhà
ở, quyền sử dụng đất ở còn mất công bằng giữa các đối tượng nộp thuế, đối với các BĐS
vì mục đích kinh doanh kiếm lời thì các nhà đầu tư sẽ tìm người đứng tên phù hợp để không bị thuế điều tiết, và người này có thể mua đi bán lại nhiều lần trong năm, miễn là mỗi lần bán chỉ đang sở hữu một BĐS Từ đó đưa đến một nghịch lý là Nhà nước khó có thể thu thuế từ người kinh doanh mà chỉ có thể thu được thuế từ các đối tượng nắm giữ tài sản không vì mục đích kinh doanh, nhưng vì lý do nào đó mà họ phải bán tải sản
- Thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là BĐS giữa “vợ với chồng, giữacha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…” những người có mối quan hệ gia đình được miễn thuế,
Trang 5đây cũng là kẻ hở pháp luật mà cá nhân thực hiện chuyển nhượng cho những người thân
có mối quan hệ gia đình để được miễn thuế nhằm mục đích lách thuế
Quy định xác nhận các đối tượng có mối quan hệ gia đình được miễn thuế khi chuyển nhượng BĐS hiện nay rất khó thực hiện đối với Việt Nam, vì thực tế có các cặp
vợ chồng không có giấy chứng nhận kết hôn mà chỉ có hôn nhân thực tế vẫn được pháp luật công nhận, nếu họ không đăng ký hộ khẩu thường trú cùng một nơi thì không có căn
cứ xác định là vợ chồng để được miễn thuế khi chuyển nhượng
- Chế độ miễn giảm không quy định hạn mức nhà, đất được miễn giảm là chưa hợp
lý, nếu cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc một đất ở duy nhất dù diện tích lớn, giá trị cao khi chuyển nhượng vẫn không bị thuế điều tiết, tuy nhiên cá nhân chỉ có diện tích đất ở rất nhỏ, giá trị thấp khi chuyển nhượng một phần của thửa đất vẫn phải nộp thuế
- Đối với phần miễn thuế thu nhập từ thừa kế và quà tặng là BĐS, do xuất phát từ cuộc sống thực tiễn, tính chất truyền thống của các gia đình Việt Nam, việc chia tách nhân khẩu và phân chia tài sản của từng gia đình thường xảy ra nhất là những vùng nông thôn,
vì vậy phần miễn thuế cần phải xác định lộ trình cho miễn thuế, sau đó thu thuế như các nước đã làm (thường các nước phát triển mức thu thuế này rất cao), một phần nhằm tăng thu NSNN, phần khác nhằm khỏa lấp những khe hở pháp luật mà ngày nay các đối tượng nộp thuế đang lợi dụng nhằm trốn thuế, lách thuế
Thứ tư, giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hiện nay vẫn còn thấp so với giá thị
trường thực tế, giá nhà làm căn cứ để tính lệ phí trước bạ cũng không sát với giá thị trường, dẫn đến giá thực tế chuyển nhượng khác so với giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng (khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế) mà cơ quan thuế không kiểm soát được dẫn đến thất thu cho NSNN, đồng thời người khai đúng, khai đủ, chấp hành tốt pháp luật lại nộp thuế cao hơn
Khó xác định thu nhập tính thuế đối với trường hợp người mua nhà đất cách nay đã lâu, giá mua nhà đất bằng vàng, đến nay mặt bằng giá thay đổi rất nhiều, giá trị tiền, vàng cũng thay đổi, rất khó xác định chênh lệch lời, lỗ để tính thuế
Thứ năm, chưa có qui định thống nhất về nghĩa vụ thuế đối với thu nhập từ chuyển
nhượng vốn và thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, theo luật thuế TNCN hiện nay thì đối tượng chịu thuế là những BĐS tham gia vào thị trường đã được Nhà nước công nhận, tuy nhiên luật không qui định rõ “BĐS tham gia vào thị trường” có BĐS hình thành trong tương lai hay không Mặt khác theo qui định của luật kinh doanh BĐS thì “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo qui định của pháp luật”, theo đó luật kinh doanh
Trang 6BĐS không công nhận hành vi cá nhân “góp vốn” kinh doanh BĐS “lách luật” như các nhà đầu tư Việt Nam, nhưng luật thuế vẫn qui định thu thuế đối với các trường hợp góp vốn nên trên
3 Một số đề xuất nhằm tăng hiệu quả thu thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai
Một là, hệ thống thuế, phí về đất đai phải được đổi mới nhằm tăng nguồn thu cho
ngân sách nhà nước, đồng thời tạo công cụ điều tiết thị trường BĐS
Hệ thống thuế về đất đai và BĐS ở Việt Nam đang được đánh giá là không hiệu quả, nguồn thu từ thuế đất quá thấp và thuế không trở thành công cụ điều tiết thị trường Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất cao trong nguồn thu ngân sách địa phương và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch
vụ công cộng, phải thu ở mức khá cao Ngược lại, thuế về chuyển quyền sử dụng đất
và BĐS lại phải thu ở mức rất thấp để khuyến khích các giao dịch chính thức
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vẫn chỉ thu theo khung của thuế chuyển quyền ở mức 2% giá trị quyền sử dụng đất tính theo Bảng giá đất Ngoài thuế, việc chuyển quyền còn phải nộp nghĩa vụ khoảng 0,5% lệ phí trước bạ; 0,1% phí công chứng và 0,1% phí đăng kí đất đai, tổng là khoảng 2,7% Mức này có thể là phù hợp với các đô thị phát triển, nhưng được coi là cao so với thu nhập tại miền núi, nông thôn và những đô thị kém phát triển Chính vì lý do này mà các giao dịch về quyền sử dụng đất ở nông thôn đều là các giao dịch không chính thức, không được đăng ký, dựa chủ yếu vào hợp đồng viết tay giữa các bên với sự xác nhận của cộng đồng
Hai là, cần quy định chặt chẽ về trình tự và thời điểm tính khoản thu nghĩa vụ tài
chính về đất vì thời điểm thu nghĩa vụ tài chính khác nhau sẽ dẫn đến kết quả thu là khác nhau do giá đất tính thu là khác nhau
Cần quy định việc quản lý đất theo hướng phân loại (chia nhỏ) nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo mục đích sử dụng sản xuất công nghiệp; đất làm mặt bằng thương mại, dịch vụ và khi chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất này phát sinh nghĩa vụ tài chính thì phải nộp Ngân sách nhà nước, nhằm sử dụng đất có hiệu quả
và điều tiết nguồn thu cho NSNN Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chỉ quy định trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở, hoặc chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì mới phải nộp tiền sử dụng đất Còn chuyển mục đích
sử dụng từ đất sản xuất công nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ thì không phải xin phép
và không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vì cùng trong nhóm “Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp” - điều này là bất cập vì thực tế lợi ích thu được từ đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ cao hơn nhiều so với đất sản xuất công nghiệp ; điều này dẫn đến không điều tiết được nguồn thu cho Ngân sách nhà nước
Trang 7Ba là, cần có qui định thống nhất về nghĩa vụ thuế đối với thu nhập từ chuyển
nhượng vốn và thu nhập từ chuyển nhượng BĐS Theo luật thuế thu nhập cá nhân hiện
nay thì đối tượng chịu thuế là những BĐS tham gia vào thị trường đã được Nhà nước công nhận, tuy nhiên luật không qui định rõ “BĐS tham gia vào thị trường” có BĐS hình thành trong tương lai hay không
Bốn là, tiếp tục khẩn trương hoàn thiện về việc tính giá đất ở từng địa phương
Giá đất do các địa phương ban hành hiện nay còn thấp hơn nhiều so với thực tế, đây
là bất cập mà nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng khi thực hiện các chính sách tài chính đất đai và gây thất thu cho NSNN, là nguyên nhân gây nhiều khiếu kiện; do vậy Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ cần có chỉ đạo để các địa phương điều chỉnh lại bảng giá đất cho phù hợp với thực tế
Trước mắt, đối với việc định giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất không qua đẩu giá, chuyển từ thuê đất sang giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định giá trị QSDĐ … là những nội dung dễ sinh khiếu kiện và gây thất thu lớn cho NSNN thì áp dụng giá đất sát với giá chuyển nhượng trên thị trường theo đúng nguyên tắc quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 56, Luật Đất đai là: "Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”
Phương pháp cụ thể đề nghị thực hiện như sau: Giá đất để thu tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất phải là giá đất do tổ chức có chức năng định giá của nhà nước thực hiện định giá, cơ quan tài chính thẩm định lại trình
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt làm cơ sở để thu tiền sử dụng đất nộp vào Ngân sách nhà nước, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; riêng đối với đất nông nghiệp cần điều chỉnh lại khung giá theo hướng tăng lên khi thu hồi đất để người nông dân giảm thiệt thòi,
có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Bài giảng Luật Đất đai Khoa Luật, Đại học Huế
2 Nguyễn Thanh Trà-Nguyễn Đình Bồng: “Giáo trình Thị trường Bất động
sản”, Đại học Nông nghiệp Hà Nội Trang 8
3 Lê Quang Trí: “Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai”, 2005 Trang 18, 19
4 Trần Khuyết Nghi: “Mấy suy nghiệm về đất và quyền sử dụng đất”, Tạp
chí Phát triển kinh tế Số tháng 11/2005
Trang 8nguồn lực tài chính”, Bản dịch tiếng Việt, NXB Tài chính
6 Phạm Đức Phong, 2003 “Chính sách tài chính khai thác nguồn lực đất
đai và bất động sản phục vụ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước” , Đề
tài NCKH cấp Bộ, Bộ Tài chính
7 Đặng Hùng Võ, 2005, Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong
phát triển kinh tế thị trường nước ta - Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện
“Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam” tại chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright