Tổ chức định giá và thiết lập hệ thống thông tin về giá đất - Kinh nghiệm Hàn Quốc và vận dụng vào Việt Nam

Cuộc cách mạng công nghệ 4.0 sẽ làm thay đổi lớn trong sản xuất, tiêu dùng, mọi mặt đời sống con người và các tổ chức khác trong xã hội. Dựa trên các mô hình lý thuyết về kinh tế và toán học, bài viết đã chứng minh và chỉ rõ ảnh hưởng của ứng dụng công nghệ 4.0 tới sản xuất của doanh nghiệp (trang trại), ngành nông nghiệp, ảnh hưởng tới phân phối nguồn lực đất đai, và ảnh hưởng tới phúc lợi xã hội của mọi người trong xã hội. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!

TỔ CHỨC ĐỊNH GIÁ VÀ THIẾT LẬP HỆ THỐNG THÔNG TIN VỀ GIÁ ĐẤT - KINH NGHIỆM HÀN QUỐC VÀ VẬN DỤNG VÀO VIỆT NAM

TS Chu Thị Quỳnh Diệp

Bộ Tài nguyên và Môi trường

I Kinh nghiệm của Hàn Quốc về tổ chức định giá và thiết lập hệ thống thông tin về giá đất

1 Tổ chức định giá đất

1.1 Khái niệm về hệ thống giá đất được công bố

Hệ thống giá đất được công bố nhằm cung cấp thông tin về giá đất cho thị trường bất động sản bằng cách điều tra và đánh giá giá đất phù hợp mà Chính phủ cho rằng là đúng đắn, nó trở thành tiêu chuẩn cho các giao dịch đất nói chung và là hệ thống được áp dụng cho các mục đích hành chính khác nhau như bồi thường đất đai, thuế và tiền thuế

1.2 Quá trình hình thành và phát triển của tổ chức định giá Hàn Quốc

Cựu Tổng cục (nay là Bộ hành chính tự trị) đã tích hợp hệ thống thẩm định đánh giá vào “ Luật quản lý sử dụng đất” , chuẩn bị kế hoạch để cải tiến những điểm cốt yếu ban hành một luật mới và yêu cầu việc ban hành đến Bộ Kế hoạch Kinh tế (nay là Bộ Kế hoạch Tài chính) Cơ quan hoạch định kinh tế (nay là Bộ Kế hoạch Tài chính) đã tổ chức một nhóm nghiên cứu cải tiến hệ thống liên quan đến đất đai bao gồm các học giả và chuyên gia để thúc đẩy việc thống nhất hệ thống giá đất nhằm điều phối ý kiến của các tổ chức liên quan Bộ Kế hoạch Tài chính vào ngày 26 tháng 12 năm 1986 đã đệ trình kết quả của nhóm nghiên cứu đến Ủy ban chấp hành đối sách bất động sản, giới thiệu hệ thống công bố giá đất để đồng nhất hóa hệ thống giá và Bộ Giao thông và Đất đai (trước đây là Bộ Xây dựng) đã quyết định quản lý Theo đó vào 1 tháng 4 năm 1989 đã ban hành luật liên quan về giá đất và thông báo giá đất (Luật số 4120) (Ngày nay là Luật Công bố giá bất động sản) và hệ thống giá đất công đã được hợp nhất với giá đất Cho đến nay vào ngày 1 tháng 1 hàng năm giá đất chuẩn sẽ được công bố và điều tra về giá đất cụ thể, giá công bố theo đất chuẩn

2 Thiết lập hệ thống thông tin về giá đất

2.1 Giá đất chuẩn

2.1.1 Khái niệm giá đất chuẩn được công bố

“Giá đất tiêu chuẩn được công bố” là giá phù hợp tương ứng với mỗi đơn vị diện tích (m2) của đất tiêu chuẩn đã được công bố dựa trên điều tra đánh giá của Bộ trưởng Bộ

Giao thông và Đất đai tiến hành theo trình tự quy định (Luật công khai bất động sản)

“Giá phù hợp” là giá được nhận định có khả năng được thiết lập cao nhất khi thực hiện các giao dịch chung về đất trên thị trường thương mại

2.1.2 Đánh giá, điều tra giá đất chuẩn

a) Căn cứ đánh giá, điều tra

Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai tiến hành đánh giá và điều tra mức giá phù hợp tương ứng với mỗi đơn vị diện tích kể từ ngày công bố hàng năm dựa trên đất tiêu chuẩn được chọn từ một nhóm đất mà được nhận định có sự tương đồng về mặt tự nhiên, xã hội, điều kiện sử dụng đất, môi trường xung quanh so với các khu vực lân cận và sẽ thông báo sau quá trình cân nhắc, xem xét của Ủy ban công bố giá bất động sản trung ương

b) Trình tự đánh giá, điều tra

Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai khi tiến hành đánh giá điều tra giá phù hợp của thửa đất chuẩn thì phải yêu cầu ủy thác đối với các thẩm định viên Thẩm định viên khi nhận được yêu cầu ủy thác điều tra và đánh giá giá đất chuẩn thì sẽ thực hiện thẩm định giá phù hợp với đất chuẩn, sau đó trình báo cáo đến Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai

Thẩm định viên khi nộp báo cáo đánh giá điều tra đất chuẩn thì phải lắng nghe ý kiến của quận trưởng hoặc thị trưởng, chủ tịch chính quyền địa phương liên quan đến đất

và giá đất chuẩn, lúc này sau quá trình cân nhắc xem xét của Ủy ban đánh giá bất động sản quận, thành phố thì Quận trưởng, thị trưởng, chủ tịch chính quyền địa phương sẽ đề xuất ý kiến Chủ sở hữu đất, người sử dụng hoặc các bên liên quan hợp pháp khác phản đối giá đất được công bố, thì có thể nộp đơn khiếu nại trong vòng 30 ngày kể từ ngày thông báo

2.2 Quyết định và công bố giá đất cụ thể

2.2.1 Khái niệm giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể được khảo sát và công bố hàng năm từ năm 1990 Dựa trên giá đất chuẩn được công bố hàng năm bởi Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai thì giá đất cụ thể được so sánh đặc tính đất chuẩn với đặc tính của đất cụ thể đã được khảo sát bởi Thị trưởng, Quận trưởng Bộ trưởng Bộ Giao thông và Đất đai ước tính tỷ lệ giá theo sự chênh lệch đặc tính đất trong bảng so sánh tiêu chuẩn liên quan đến các yếu tố hình thành giá của đất nằm trong vùng đất tiêu chuẩn, đất thuộc vùng được định giá đất (Bảng tiêu chuẩn giá đất) và sau khi thu thập ý kiến từ chủ sở hữu đất và sự cân nhắc của ủy ban đánh giá bất động sản tỉnh, quận, thành phố thì Thị trưởng, Quận trưởng sẽ đưa ra giá phù hợp với đơn vị diện tích của từng loại đất riêng đã được phê duyệt và công bố, Đối với giá đất cụ thể theo từng loại đã được phê duyệt, công bố thì Thị trưởng, Quận trưởng sẽ áp dụng những tài liệu cơ bản như thuế liên quan đến đất đai

2.2.2 Phương pháp định giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể đầu tiên là khảo sát đặc tính đất ảnh hưởng đến sự hình thành đất của đất thuộc đối tượng điều tra và chọn đất chuẩn để so sánh với đất ấy, thực hiện so sánh

đặc tính đất của đất thuộc đối tượng điều tra với đất chuẩn, sau đó đưa ra tỷ lệ giá theo chênh lệch đặc tính đất, được tính bằng cách nhân tỷ lệ này với giá đất tiêu chuẩn được công khai

Bảng 1 Phương pháp tính giá đất cụ thể

Giá đất chuẩn

so sánh Phân tích so sánh đặc tính đất Tính giá đất cụ thể

Giá đất công khai

(won/m2)

Phân tích so sánh đặc tính đất của từng loại đất với đất chuẩn so sánh

và đưa ra tỷ lệ giá

Giá đất chuẩn so sánh đã công bố × Tỷ lệ giá = giá đất

cụ thể (won/m2) Giá đất tính theo cách này được xác minh bởi người thẩm định và tham khảo chủ

sở hữu đất, sau khi tiếp nhận ý kiến và sự xem xét của Ủy ban Định giá Bất động sản tỉnh, quận, thành phố thì Thị trưởng, Quận trưởng sẽ công bố quyết định

Hình 1 Trình tự tính giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể được tính dựa trên phương thức so sánh Quy trình tính giá của đất theo phương thức so sánh thì trước tiên sẽ chọn đất ( đất tiêu chuẩn so sánh) làm cơ sở tính toán và so sánh đặc tính đất của khu đất được chọn với đất tiêu chuẩn so sánh, sau

đó tìm ra đặc tính khác biệt, đồng thời sau khi lựa chọn tỷ lệ khuếch đại giá đối với đặc tính đất khác nhau trong bảng tiêu chuẩn giá đất, tính hóa đất công bố riêng bằng cách nhân tỷ lệ khuếch đại giá với giá đất (giá đất công khai) tiêu chuẩn so sánh

Lựa chọn thửa đất chuẩn so

Giá đất chuẩn công khai

Hạng mục đặc tính đất

Lựa chọn tỷ lệ khuếch đại giá

Đặc tính đất Đặc tính đất

Bảng phê chuẩn

Giá đất cụ thể công khai

Giá đất chuẩn công khai x tỷ lệ giá

2.3 Đánh giá chế độ định giá đất của Hàn Quốc

Chế độ định giá đất của Hàn Quốc được liên tục cải thiện và phát triển để đáp ứng sự thay đổi môi trường mang tính thời đại một cách nhanh chóng như từ xã hội công nghiệp sang xã hội thông tin hóa sang xã hội thông minh Năm 1989, thời điểm đưa ra chế độ tính toán giá trị đất vẫn còn thiếu thông tin giao dịch thực tế vì thế đã chọn ra bảng tiêu chuẩn để tính toán giá cả, thông tin cần thiết về đất đai để ước tính giá trị đất còn thiếu nên đã chuẩn bị bảng khảo sát đặc tính khu đất để xây dựng lên mẫu ước tính giá trị đất

Với sự du nhập của thời đại thông tin hóa và với mắt xích thông tin điện tử, việc điện toán hóa các bản đồ hiện trạng giá đấy và hệ thống thông tin giá đất (ALPHA) được lưu hành rộng rãi hơn thúc đẩy cho nỗ lực thay đổi và cải thiện chế độ Hiện tại, việc nhận thông báo về giá đất và khảo sát đặc trưng khu đất thông qua điện thoại di động cũng rất được ưa chuộng, và đang trong quá trình xây dựng hệ thống tiên tiến có thể nhận được xác nhận Đây không phải là việc sẽ thực hiện được trong khoảng thời gian ngắn tuy nhiên đây là việc có thể thực hiện được nhờ vào thử nghiệp và nỗ lực của các nhân viên chuyên ước tính giá trị đất của Hàn Quốc

Việc xây dựng hình mẫu ước tính giá trị đất của Việt nam cũng có thể xây dựng được nhờ và các phương pháp sử dụng hiện tại như chính sách, xã hội, kinh tế, văn hóa,

kỹ thuật và nền tảng thông tin Việt Nam và Hàn Quốc đều có điểm tương đồng về văn hóa cũng như chế độ địa tịch trong suốt khoảng thời gian qua do đó khả năng áp dụng chế

độ ước tính giá đất Hàn Quốc, kinh nghiệm về giải pháp và kiến thức là khá cao và việc phát hiện hình mẫu ước tính giá đất hữu dụng cho Việt Nam là rất cần thiết

II Vận dụng kinh nghiệm của Hàn Quốc về tổ chức định giá và thiết lập hệ thống thông tin về giá đất vào Việt Nam

1 Vận dụng tổ chức định giá đất ở Việt Nam

1.1 Cải thiện Hệ thống pháp luật về giá đất

1.1.1 Xoá bỏ khung giá đất của Chính phủ

Nghiên cứu này đề xuất bỏ khung giá Nếu bỏ khung giá đất, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất (để UBND cấp tỉnh quyết định giá đất theo cơ chế thị trường), quy trình định giá đất và những trường hợp phải điều chỉnh giá đất, không quy định khung giá đất Trường hợp bảng giá không sát với giá thị trường, UBND cấp tỉnh có thể quyết định một mức giá cụ thể bằng cách sử dụng tư vấn, sau đó đưa ra Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định

Trong trường hợp bảng giá đất và giá thị trường có sự chênh lệch lớn, UBND cấp tỉnh có thể thông qua tư vấn quyết định lại chi tiết giá cả và báo cáo cho UBND cấp xã

1.1.2 Khai báo giá giao dịch thực tế bất động sản

Ở Hàn Quốc, trong trường hợp không thông báo giá giao dịch thực tế hoặc thông báo giá không đúng sự thật, người mua – người bán và người môi giới sẽ bị xử lý phạt tối

đa 3 lần thuế thu nhập và trong trường hợp người tham gia vào giao dịch không thể thông

báo với doanh nghiệp môi giới hoặc yêu cầu báo cáo sai nội dung sẽ bị xử lý phạt tối đa

5 triệu won Trong trường hợp doanh nghiệp môi giới soạn thảo nội dung hợp đồng giao dịch sai sự thật hoặc làm hai loại hợp đồng sẽ bị xử lý hủy đăng ký doanh nghiệp hoặc đình chỉ tư cách trong 6 tháng Ngoài ra, sau này theo luật xử lý vi phạm thuế, trong trường hợp bị khởi tố do nghi ngờ thông tin thuế có thể bị xử lý dưới hình thức phạt tiền tương ứng gấp 3 lần số thuế bị mất hoặc phạt tù dưới 3 năm Nếu đưa vào Việt Nam hệ thống thông báo giá giao dịch bất động sản thực tế của Hàn Quốc như trên, thì giá thị trước sẽ được xác định chính xác, việc xác định giá trị với từng loại đất sẽ có giúp đỡ cho nghiệp vụ thuế có liên quan đến đất đai rất nhiều

1.2 Tăng cường năng lực của cơ quan, tổ chức, chuyên gia định giá đất

1.2.1 Nâng cao vai trò của cơ quan định giá đất

Để khắc phục trường hợp mua bán bất động sản thông qua giá mà công ty bất động sản đưa ra chứ không phải giá giao dịch thực tế, việc thiết lập cơ quan chuyên môn tính toán giá cả tạm gọi là “Viện định giá, giám định bất động sản Việt Nam” tại Chính phủ

và chính quyền địa phương để quyết định bảng giá đất phù hợp với giá cả thị trường là rất cần thiết

1.2.2 Đào tạo nhân lực chuyên môn liên quan đến định giá đất

Phải có các chuyên gia định giá đất thì việc định giá đất mới có hiệu quả Tuy chỉ

là định giá đất nhưng lại rát cần các kiến thức chuyên môn tổng hợp từ nhiều lĩnh vực như kinh tế xã hội và kiến thức chuyên môn về bất động sản Vì thế Chính phủ cần đào tạo nhân lực trọng tâm chuyên môn trong việc định giá đất

1.3 Phương hướng sửa đổi Tổ chức hệ thống định giá đất của Nhà nước

1.3.1 Chỉnh đốn hệ thống hành chính tính toán giá đất quốc gia

- Ở Trung ương:

Giao Bộ TNMT trong việc hướng dẫn phương pháp xác định giá đất, quy định trình

tự thủ tục nội dung xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể, hướng dẫn lập bản đồ giá đất và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất

Tổng cục Quản lý đất đai có đơn vị sự nghiệp có chức năng, nhiệm vụ thực hiện định giá đất đối với các nhiệm vụ giao Nhà nước giao, xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất quốc gia trên cơ sở dữ liệu giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Ở địa phương:

Kiện toàn tổ chức và bộ máy làm công tác định giá đất thuộc Sở TNMT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ cho Sở TNMT trong việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể, lập bản đồ giá đất và xây dựng cơ sở

dữ liệu về giá đất tại địa phương

Bổ sung chức năng, nhiệm vụ cho phòng TNMT trực thuộc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn trong việc tham gia xây

dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể và theo dõi, cập nhật thông tin giá đất thị trường, lập bản đồ giá đất và xây dựng dữ liệu về giá đất

1.3.2 Nâng cao năng lực tổ chức tư vấn giá đất

Xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ và đồng bộ để các tổ chức có chức năng tư vấn giá đất hoạt động, gồm điều kiện hành nghề tư vấn giá đất và hoạt động tư vấn giá đất; quyền và nghĩa vụ của tổ chức tư vấn giá đất trong hoạt động tư vấn giá đất

1.3.3 Công tác định giá

Cần nghiên cứu việc định giá đất để giải quyết thỏa đáng các vấn đề liên quan đến quản lý đất đai, đảm bảo sự thống nhất, hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước

Giá đất do các địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế đã hình thành ở địa phương và phù hợp với quan hệ đất đai có áp dụng giá đất

Việc phân loại đường phố cũng cần được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, có thể phân loại đường phố theo từng khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô và cần bổ sung

hệ số điều chỉnh về hình thể thửa đất, bề rộng mặt tiền, khả năng sinh lợi

Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất UBND các tỉnh thành phố ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS

Việc xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần có sự giám sát của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất nhằm giảm khiếu kiện của người dân về giá đất giáp ranh khi thực hiện các dự án theo lớn, dự án theo tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương

1.3.4 Hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai

Tại Việt Nam, cần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai bao gồm xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, bản đồ giá đất; từng bước xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị trên cơ sở giá đất chuẩn của từng vùng giá trị; ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ định giá đất trong việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể

1.3.5 Xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất

Bảng giá đất hiện tại chỉ quy định chi tiết về đất đai chủ yếu về đường lớn, không quy định chi tiết về các loại đất khác và quy đinh có tính hình thức Vì thế cần xây dựng

hệ thống dữ liệu để tính toán giá đất dựa vào việc đăng ký đất để có thể tính toán được giá trị đất đai với từng loại đất theo đề án; thông qua các loại thông tin về các loại đất khác, cần phải xây dựng hệ thống tính giá đất

2 Vận dụng thiết lập hệ thống thông tin về giá đất ở Việt Nam

2.1 Quy trình xây dựng hệ thống thông tin về giá đất

2.1.1 Bổ sung hoàn chỉnh quy định về giá đất của từng bộ ngành chính phủ

Chính phủ hoàn thiện các văn bản pháp quy về xây dựng khung giá và giá đất ở phù hợp với thực tế tại địa phương

Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định phương pháp xác định giá đất, xây dựng mức giá đất cụ thể tại địa phương, trên cơ sở ban hành các quy định chi tiết hơn về phương pháp, căn cứ xác định giá đất nhằm đảm bảo hợp lý giữa lợi ích của người dân, của Nhà nước và của nhà đầu tư Nghiên cứu xây dựng và thực hiện chính sách kiểm soát giá đất

và giá bất động sản thông qua các biện pháp điều chỉnh vĩ mô như phát triển thị trường, chống đầu cơ phá giá

2.1.2 Tăng cường tổ chức của cơ quan có liên quan đến tư vấn giá đất

Việc đào tạo nguồn nhân lực bổ sung vào đội ngũ cán bộ làm công tác giá đất thuộc

Sở TNMT cũng như định giá viên hành nghề trong các tổ chức có chức năng tư vấn giá đất là việc làm hết sức quan trọng và có tính chiến lược lâu dài Giao các trường Đại học nghiên cứu, hoàn thiện bộ giáo trình chuẩn để đào tạo đại học, sau đại học chuyên ngành Quản lý đất đai, kinh doanh BĐS, Kinh tế đất về lý thuyết và thực hành nhằm đáp ứng yêu cầu thực hiện nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất nói chung và định giá đất nói riêng Giao Bộ TNMT xây dựng khung đào tạo về định giá đất, việc cấp Thẻ định giá viên về giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất và điều kiện hoạt động của Tổ chức

tư vấn giá đất nhằm quản lý chặt chẽ hoạt động của các tổ chức này; xây dựng chuẩn đạo đức nghề nghiệp đối với định giá viên về giá đất để nâng cao chất lượng của công tác định giá đất

Tổng cục Quản lý đất đai thường xuyên tập huấn, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức mới về định giá đất nói chung, xây dựng bảng giá đất nói riêng; chia sẻ thông tin, kinh nghiệm về định giá đất ở trong nước cũng như ở các nước trên thế giới

2.1.3 Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai

Xây dựng và cập nhật thường xuyên hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, hiệu quả, tin cậy về các giao dịch trên BĐS nói chung và thị trường quyền SDĐ nói riêng tại địa phương

Từng bước áp dụng công nghệ thông tin hỗ trợ việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất tại các đô thị lớn, đồng thời gắn với xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác

cơ sở dữ liệu về giá đất Tại mỗi địa phương, xây dựng thí điểm vùng giá trị đất tại địa bàn 1-2 quận, huyện để vận hành, tổng kết, rút kinh nghiệm trước khi nhân rộng trên địa bàn toàn Thành phố, toàn tỉnh

2.2 Xây dựng hình mẫu hệ thống thông tin về giá đất

2.2.1 Phát triển mô hình chế độ định giá đất

Tham khảo hệ thống tính giá đất của Hàn Quốc và thiện hiện khảo sát đặc trưng của đất và phân tích khu vực tỷ mỉ Với nền móng này, việc xây dựng mô hình tính giá đất được tiếp nối bởi “đánh giá khảo sát bảng tiêu chuẩn => soạn thảo bảng phê chuẩn => tính giá đất riêng biệt” là vơ bản cho quyền giá tương tự; phải nâng cao sự phân biệt công đoạn, tính hiệu suất, tính khách quan, tính chính xác và tính công bằng

Hình 2 Xây dựng mô hình tính giá đất Việt Nam

Để xây dựng mô hình tính giá đất cơ bản theo quyền giá tương tự, tính phù hợp của quyền giá tương tượng phải được kiểm tra qua hai giai đoạn Giai đoạn 1 phân tích sự phân bố các yếu tố tạo thành giá đất và tiêu chuẩn giá đất; thiết lập lĩnh vực giá và thông qua hệ số biến động20 (CV: Coeficient of Variation) của giá đất bao gồm từ lĩnh vực riêng biệt thì tính cân bằng cần phải được kiểm chứng Dựa vào kết quả này, quyền giá tương

tự thực hiện giai đạn thứ 2 là thực hiện quá trình thu thập ý kiến từ các chuyên gia trong khu vực (nhân viên Việt Nam, doanh nghiệp tư vấn giá đất) và hiểu các mối quan hệ, sau

đó trường hợp cần quá trình hình thành thỏa thuận mang tính xã hội dựa vào việc áp dụng quyền giá tương tự, buổi thuyết trình và buổi trưng cầu cần thúc đẩy thực hiện

Hình 3 Phương pháp phân loại quyền giá tương tự

20 CV hệ số biến động là biểu mẫu kiểm tra tính can bằng của giá đất đã được công bố đang được đưa

ra tại hiệp hội đánh giá đánh thuế quốc tế (international Association of Assessing Officers) Theo đó trong quyền giá tương tự có bao gồm việc phán đoán quyền giá tương tự có phù hợp hay không thông qua tính cân bằng của giá đất

2.2.2 Cải tổ thủ tục nghiệp vụ định giá đất

Vào năm 2013, thông qua phân tích các Luật như Luật Đất đai của Việt Nam được ban hành và văn bản pháp luật có liên quan, cuộc thảo luật như phỏng vấn nhóm chuyên gia, đưa ra thủ tục nghiệp vụ tính giá đất Thông qua phân tích so sánh giữa thủ tục nghiệp vụ giá đất Hàn Quốc và pháp chế, đưa ra tỉnh hiệu suất của nghiệp vụ trong chế độ giá đất

Hình 4 Chiến lược thúc đẩy cải thiện quá trình tính giá đất ở Việt Nam

FGI (Focus Group interview) FGD (Focus Group Discussion)

Thao tác chuẩn bị

Khảo sát thông tin liên quan đến đô thị/

từng loại hình đất

Phân tích tổng hợp thông tin có liên quan

Dự báo trước giá theo từng loại đất

Tổng hợp và thu gom ý kiến có liên quan

Soạn thảo dự thảo giá cơ bản theo từng

loại đất

Tính giá đất cơ bản theo từng loại đất

Công bố giá đất cơ bản

Công bố bảng giá Báo cáo lên UBND cấp tỉnh Soạn dự thảo bảng giá đất Tổng hợp và xử lý ý kiến đánh giá Tính giá theo từng loại đất, thu thập

ý kiến Phân tích tổng hợp kết quả khảo sát Thu thập thông tin khảo sát

Thành lập dự án xây dựng bảng giá

Thứ tự tính giá đất chuẩn

Phân tích luật – chế độ

Phân tích chế độ giá đất ở Việt Nam

Áp

dụng

cách

so

sánh

với

Hàn

Quốc

Phân tích chế độ giá đất ở

Hàn

Thủ tục xây dựng giá đất cơ bản Thủ tục xây dựng bảng giá

Quy định về giá đất

Quy định về giá đất cơ bản

Quy định về đánh giá khảo sát đất

Việt Nam Hàn Quốc

Soạn guideline Tiến hành FGI Giải mã Phân tích

Kế hoạch khảo sát Giá đất chuẩn

Bảng giá đất

2.2.5 Xây dựng hệ thống tổ chức định giá đất theo từng giai đoạn

Biểu đồ phát triển có thể được chia làm thời kỳ du nhập, thời kỳ trưởng thành và thời kỳ thuần thục

Thời kỳ du nhập là thời điểm cần nỗ lực để minh bạch hóa thị trường đất và nâng cao tính cần bằng trong việc đánh thuế

Thời kỳ trưởng thành là thời kỳ xây dựng hệ thống thông tin tổng hợp đất sau đó nâng cao tính công bằng trong đánh thuế bất động sản

Cuối cùng là thời kỳ thuần thục Là thời kỳ xây dựng hệ thống thông tin giá bất động sản tổng hợp và cụ thể hóa chế độ thông báo giá bất đổng sản để hiệu suất hóa việc quản lý tổng hợp bất động sản như đất đai và nhà ở, đồng thời xây dựng hệ thống thông tin giá giao dịch thực tế Thông qua hệ biểu đồ phát triển trong hệ thống tính giá đất nói trên, dư định hệ thống được xây dựng sẽ đạt đến sự chuyển hóa của việc phát triển kinh

tế Việt Nam và mở rộng chế độ quản lý đất

Hình 5 Biểu đồ phát triển hệ thống định giá đất Việt Nam

Thời kỳ du nhập Thời kỳ trưởng thành Thời kỳ thành thục

Xây dựng hệ thống thông báo giá đất

và cụ thể hóa hệ thống thông tin

Chuẩn bị cơ bản chế độ thông báo giá nhà ở Chuẩn bị phương án xây dựng hệ thống thông tin giá nhà ở

Thiết kế chế độ thông báo giao dịch thực tế

Cụ thể hóa chế độ thông báo giá bất động sản

Xây dựng hệ thống thông báo giá BĐS tổng hợp

Xây dựng hệ thống thông tin giá giao dịch thực tế

Minh bạch hóa thị trường đất đai và

nâng cao tính công bằng trong tính thuế

Xây dựng hệ thống thông tin đất tổng hợp Nâng cao tính công bằng trong tính thuế BĐS

Thời kỳ thành thục

Hiệu suất hóa quản lý BĐS tổng hợp như đất đai hay nhà ở