BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN CÔNG CHỨNG 3: CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN VAY TÀI SẢN

Trong tiến trình đẩy mạnh phát trển kinh tế - xã hội đất nước, kéo theo các quan hệ dân sự, thương mại, đất đai,… cũng ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn. Do đó, nhu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch phát sinh trong đời sống xã hội ngày càng gia tăng. Người dân tìm đến các văn phòng công chứng ngày càng nhiều để công chứng các hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản. Trong đó hợp đồng mua bán tài sản là một trong những dạng hợp đồng phổ biến. Tài sản được mua bán qua công chứng rất đa dạng có những tài sản pháp luật quy định khi mua bán phải có chứng nhận của công chứng mới có giá trị, nhưng có những tài sản được công chứng do sự tự nguyện yêu cầu của các bên. Theo đề thi về việc thi kết thúc môn học “công chứng các hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản” được học viện đưa ra “Chị Vũ Thu Hà và chị Lý Thị Tình đến văn phòng công chứng X đề nghị công chứng hợp đồng mua bán tài sản. Tài sản mua bán là viên kim cương. Công chứng viên đã yêu cầu Chị Hà (Chủ sở hữu viên kim cương) phải xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu viên kim cương này. Theo công chứng viên giấy tờ này gồm: Hóa đơn bán hàng và thẻ bảo hành đối với viên kim cương. Anh chị có đồng tình cách xử lý của công chứng viên trong tình huống này không? Đồng thời anh chị hãy đưa ra bình luận của mình đối với qui định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng?”. Xuất phát từ tình huống vấn đề giải quyết để kịp thời đáp nhu cầu của người dân yêu cầu công chứng, mà vẫn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ khi tham gia hợp đồng, giao dịch là việc đặt ra cũng như nêu bình luận của mình đối với quy định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 để làm sáng rõ yêu cầu của đề thi là cần thiết cần được nghiên cứu trong thưc tế khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản là kim cương

HỌC VIỆN TƯ PHÁP KHOA ĐÀO TẠO CÔNG CHỨNG VIÊN VÀ CÁC CHỨC DANH KHÁC

-BÁO CÁO KẾT THÚC HỌC PHẦN CÔNG CHỨNG 3: CÔNG CHỨNG CÁC HỢP ĐỒNG MUA BÁN, TẶNG CHO, THUÊ, TRAO ĐỔI, MƯỢN VAY TÀI SẢN

(Tài sản là viên kim cương)

Họ và tên: NGUYỄN QUỐC KHÁNH Sinh ngày 04 tháng 05 năm 1984

Số báo danh: 19 Lớp: CCV KHÓA 24 - HẬU GIANG

Trà Vinh, ngày 01 tháng 11 năm 2021

MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu 1

2 Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu 1

3 Phương pháp nghiên cứu 2

4 Cơ cấu của bài báo cáo 2

PHẦN NỘI DUNG 3

CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 3

1 Cơ sở lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản 3

1.1 Khái niệm tài sản 3

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản 3

1.3 Các nội dung công chứng viên cần xem xét khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản 4

1.3 1 Thẩm quyền công chứng: 4

1.3.2 Đối tượng của hợp đồng 4

1.3.3 Hình thức của hơp đồng 5

1.3.4 Nội dung của hợp đồng 5

1.3.5 Chủ thể của hợp đồng mua bán 5

2 Công chứng hợp đồng mua bán tài sản 6

2.1 Tiếp nhận yêu cầu công chứng 6

2.2 Nghiên cứu, xử lý hồ sơ 9

2.3 Ký công chứng 10

2.4 Hoàn tất thủ tục công chứng 10

3 Giải quyết đề thi và bình luận điểm d khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014

10

3.1 Giải quyết đề thi 10

3.2 Bình luận điểm d khoản 1 Điều 40 Luật công chứng năm 2014 11

KẾT LUẬN 12

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 13

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu

Trong tiến trình đẩy mạnh phát trển kinh tế – xã hội đất nước, kéo theo các quan hệ dân sự, thương mại, đất đai,… cũng ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn Do

đó, nhu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch phát sinh trong đời sống xã hội ngày càng gia tăng Người dân tìm đến các văn phòng công chứng ngày càng nhiều để công chứng các hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản Trong đó hợp đồng mua bán tài sản là một trong những dạng hợp đồng phổ biến Tài sản được mua bán qua công chứng rất đa dạng có những tài sản pháp luật quy định khi mua bán phải có chứng nhận của công chứng mới có giá trị, nhưng có những tài sản được công chứng do sự tự nguyện yêu cầu của các bên.1

Theo đề thi về việc thi kết thúc môn học “công chứng các hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, trao đổi, mượn vay tài sản” được học viện đưa ra

“Chị Vũ Thu Hà và chị Lý Thị Tình đến văn phòng công chứng X đề nghị công chứng hợp đồng mua bán tài sản Tài sản mua bán là viên kim cương Công chứng viên đã yêu cầu Chị Hà (Chủ sở hữu viên kim cương) phải xuất trình giấy tờ chứng minh quyền sở hữu viên kim cương này Theo công chứng viên giấy tờ này gồm: Hóa đơn bán hàng và thẻ bảo hành đối với viên kim cương Anh chị có đồng tình cách xử

lý của công chứng viên trong tình huống này không? Đồng thời anh chị hãy đưa ra bình luận của mình đối với qui định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng?”

Xuất phát từ tình huống vấn đề giải quyết để kịp thời đáp nhu cầu của người dân yêu cầu công chứng, mà vẫn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ khi tham gia hợp đồng, giao dịch là việc đặt ra cũng như nêu bình luận của mình đối với quy định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 để làm sáng rõ yêu cầu của đề thi là cần thiết cần được nghiên cứu trong thưc tế khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản là kim cương

2 Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài này là nhằm tìm hiểu hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của pháp luật

Người viết tập trung phân tích nghiên cứu vấn đề hoạt động công chứng có liên quan về tài sản, cơ sở lý luận và pháp lý các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, các nội dung công chứng viên cần xem xét khi công chứng hợp đồng mua bán

1 Nguyễn Trí Hòa, Học viện Tư Pháp, Giáo trình kỹ năng hành nghề công chứng tập 3, NXB Tư Pháp, Hà Nội, 2020, trang 188.

1

tài sản Từ đó đưa ra ý kiến chủ quan nhằm giải quyết tình huống đề thi đặt ra và bình luận quy định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Luật Công chứng hiện hành

3 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình viết báo cáo, người viết sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau:

Phương pháp nghiên cứu lý luận trên tài liệu sách về hoạt động công chứng, về hợp đồng mua bán tài sản, về tài sản

Phương pháp phân tích luật viết về các quy định pháp luật

Phương pháp thu thập tài liệu có liên quan đến đề thi

Phương pháp so sánh, đối chiếu những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản

4 Cơ cấu của bài báo cáo

Cơ cấu bài báo cáo được chia thành: Phần mở đầu, phần nội dung, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo

Phần nội dung bài báo cáo đi vào nghiên cứu cơ sở lý luận về hợp đồng mua bán làm rõ các khái niệm, cơ sở pháp lý về hợp đồng mua bán tài sản

Tập trung nghiên cứu tình huống và đưa ra bình luận người viết

2

PHẦN NỘI DUNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

1 Cơ sở lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản

1.1 Khái niệm tài sản

Căn cứ Điều 105 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, tài sản bao gồm bất động sản và động sản, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” Khái niệm tài sản đóng một vai trò quan trọng trong Bộ luật dân sự, là vấn đề trung tâm của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan hệ pháp luật nói riêng. Theo đó, định nghĩa trên không những liệt kê các loại tài sản mà còn xác định cụ thể: Tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có

và tài sản hình thành trong tương lai.  Mặt khác, tại Điều 108 Bộ luật dân sự 2015 giải thích rõ khái niệm “tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” Với quy định cụ thể về tài sản như thế, đã đảm bảo tính bao quát và rõ ràng tạo thành cơ sở pháp lý quan trọng góp phần áp dụng pháp luật một cách thống nhất2 Trong hoạt động công chứng đối tượng của tài sản được mua bán qua công chứng rất đa dạng có mối quan hệ với quyền sở hữu và được xem xét dưới các khía cạnh đa dạng như tài sản hữu hình, tài sản vô hình, động sản và bất động sản, tài sản phải đăng ký và không phải đăng ký, tài sản hiện có hoăc hình thành trong lai…chính sự phong phú và đa dạng của tài sản mà tên gọi hợp đồng gắn với đối tượng của hợp đồng khi công chứng

1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản

“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và luật khác có liên quan” Điều 430  Bộ Luật Dân

sự năm 2015 quy định

Như vậy hợp đồng mua bán yếu tố bắt buộc là phải có sự thỏa thuận giữa các

bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán

Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản

2 Phạm Thị Lệ Quyên, Tài sản và phân loại tài sản theo quy định của pháp luật viêt nam hiện hành, https://khoaluat.duytan.edu.vn/goc-hoc-tap/tai-san-va-phan-loai-tai-san-theo-quy-dinh-cua-phap-luat-viet-nam-hien-hanh/

[Truy cập ngày 2/11/2021].

3

+ Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ: Bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối nhau Trong hợp đồng này, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật và trả tiền mua vật; ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao vật và nhận tiền bán vật

+ Hợp đồng mua bán là hợp đồng có đền bù: Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản là khoản đền bù về việc mua bán tài sản

+ Có sự chuyển giao quyền sở hữu tài sản: Đây cũng là đặc điểm để phân biệt với Hợp đồng cho mượn hay cho thuê tài sản

1.3 Các nội dung công chứng viên cần xem xét khi công chứng hợp đồng mua bán tài sản

Khi công chứng một hợp đồng thông dụng nào công chứng viên cần xem xét các nội dung cơ bản sau :

1.3 1 Thẩm quyền công chứng:

Việc xác định rất quan trọng vì sau khi xác định được yêu cầu của người yêu cầu công chứng là loại việc gì thì việc còn lại là xác định có thuộc thẩm quyền của tổ chức hành nghề công chứng không nếu thuộc thẩm quyền thì tiếp nhận hướng dẫn hồ

sơ ngược lại từ chối và nêu rõ lý do

Đơn cử căn cứ theo điều 42 Luật công chứng khi công chứng mua bán tài sản là đất ở tỉnh khác thì theo quy định công chứng có quyền từ chối ngay vì không đúng thẩm quyền

1.3.2 Đối tượng của hợp đồng

Công chứng viên cần xác định xem tài sản là đối tương của hơp đồng có các điều kiện như sau:

- Tài sản được phép giao dịch; phải được xác định cụ thể Nếu là vật thì phải xác định rõ thông qua số lượng, đặc điểm… Nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh thuộc quyền sở hữu của bên bán (Điêu 341 Bộ luật dân sự năm 2015)

- Không phải là tài sản đang bị tranh chấp về quyền sở hữu; không phải là tài

sản đang bị kê biên để thi hành án; không phải là tài sản đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác;

4

- Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản hạn chế giao dịch thì việc mua bán phải tuân theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển giao quyền

sở hữu tài sản đó

1.3.3 Hình thức của hơp đồng

Công chứng viên dưa vào yêu cầu công chứng mà áp dụng mẫu hợp đồng có sẵn được soạn thảo theo mẫu quy định của cơ quan có thẩm quyền ban hành Đối với những hợp đồng dân sự mà pháp luật bắt buộc phải giao kết theo một hình thức nhất định là hình thức văn bản có Công chứng, chứng thưc thì các bên phải tuân theo những hình thức đó, tuy nhiên đối với những hợp đồng mà pháp luật không yêu cầu phải lập theo hình thức văn bản có công chứng nhưng để quyền lợi của mình được bảo đảm thì công chứng viên có thể soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng theo đúng quy định pháp luật

Nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản phải đăng kí quyền sở hữu; thì hình thức của hợp đồng mua bán phải bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực mua bán nhà ở, xe cơ giới,…

1.3.4 Nội dung của hợp đồng

Đây là nội cơ bản và bắt buộc đối với hợp đồng Nội dung của hợp đồng bao gồm các điều khoản được ghi nhận trong hợp đồng Ngoài ra, có thể đưa thêm vào hơp đồng các điều khoản khác tùy các các thỏa thuận của các bên miễn sao phù hợp quy định pháp luật đạo đức xã hội

Vì vây công chứng viên cần xem xét kỹ càng nội dung trong hợp đồng để đảm bảo không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội

1.3.5 Chủ thể của hợp đồng mua bán

Chủ thể trong hợp đồng mua bán tài sản có thể là tổ chức, pháp nhân, cá nhân,

hộ gia đình…để đảo bảo an toàn pháp lý hợp đồng công chứng viên bắt buộc phải xem xét các bên chủ thể có năng lực pháp luật dân sự 3 và năng lực hành vi dân sự 4 thông qua các thông tin về nhân thân của các chủ thể như: tên, năm sinh, số chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, nơi cấp chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú hay tên, trụ sở, mã số doanh nghiệp, giấy phép kinh doanh….đối với tài sản trong trường hợp được bán qua ủy quyền hoặc mua qua ủy quyền thì hợp đồng mua bán cần phải ghi nhận đầy đủ thông tin của người bán, người mua Bên cạnh đó, còn phải thể hiện rõ ràng cụ thể thông tin của người thực hiện công việc ủy quyền và ghi rõ người thực hiện công việc ủy quyền cho người bán cho người

3 Điều 16, Điều 17, Điều 18  Bộ luật Dân sự năm 2015[Truy cập ngày 04/11/2021]

4 Điều 19 đến Điều 24 Bộ luật Dân sự năm 2015

5

mua Mặt khác, đối với tài sản được bán qua tổ chức bán đấu giá thì nội dung chủ thể trong hợp đồng thể hiện như sau: bên bán là tổ chức bán đấu giá nào, có trụ sở tại đâu

và do đấu giá viên nào tổ chức bán; bên có tài sản là chủ sở hữu tài sản và bên mua5

Bên cạnh đó xem xét sự tự nguyện và tư cách chủ thể tham gia hợp đồng để đảm bảo hơp đồng không bị tuyên bố vô hiệu

2 Công chứng hợp đồng mua bán tài sản

Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật công chứng năm 2014 quy trình công chứng một hợp đồng mua bán tài sản cần tiến hành bốn bước sau

2.1 Tiếp nhận yêu cầu công chứng

Trong khâu tiếp nhận yêu cầu công chứng cần các giấy tờ cụ thể theo quy định6

- Phiếu yêu cầu công chứng khi đến với tổ chức hành nghề công chứng phiếu yêu cầu công chứng là giấy tờ đầu tiên làm cơ sở cho việc hoạt động công chứng tiến hành tiêp theo Luật công chứng không quy định mẫu đa số các tổ chức hành nghề công chứng sử dụng mẫu số 017 Thực tế tại đa số các tổ chức hành nghề công chứng hiện nay đều có mẫu phiếu yêu cầu công chứng riêng áp dụng cho tổ chức mình tùy mục đích của tổ chức hành nghề công chứng nhưng trong hồ sơ yêu cầu công chứng phiếu yêu cầu công chứng thành phần bắt buộc phải có theo quy định tai điểm a khoản

1 Luật công chứng năm 2014

- Dự thảo hợp đồng trong bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tùy theo đối tượng của hợp đồng và yêu cầu của người công chứng Việc soạn thảo đươc thực hiện theo đè nghị của người yêu cầu công chứng thì khi tiến hành việc soạn thảo văn bản không cần phải cung cấp dự thảo hợp đồng, giao dịch cho các bên tham gia đảm bảo an toàn pháp lý cho hợp đồng hạn chế rủi ro phát sinh vì khi đó công chứng đã soạn theo đề nghị của người yêu cầu nội dung nào bổ sung điều chỉnh sẽ được công chứng viên trực tiếp ghi nhận xem xét có phù hơp với quy định pháp luật và đạo đức xã hội trong văn bản soạn thảo đòi hỏi kỹ năng, kinh nghiệm của người công chứng viên những trường hợp mà pháp luật có quy đinh mẫu hợp đồng thì tuân thủ theo mẫu đó

- Giấy tờ tùy thân theo quy định hiện nay các loại giấy tờ được chấp nhận trong hoạt động công chứng và thường được các tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu xuất trình gồm các loại giấy tờ sau:

5

Hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015, https://law.tueanhgroup.vn/hop-dong-mua-ban-tai-san-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su/ [Truy cập 2/11/2021]

6 khoản 1 Điều 40 Luật công chứng năm 2014

7 Ban hành kèm theo Thông tư số 03/2001/TP-CC ngày 14/3/2001 hướng dẫn Nghị đínhố 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng chứng thực

6

 Nghị định số 05/1999/NĐ-CP ngày 03/02/1999 củaChính phủ quy định Chứng minh nhân dân là một loại giấy tờ tùy thân

Điều 20 Luật căn cước công dân năm 2014 trong đó ghi nhận thẻ căn cước công dân là giấy tờ tùy thân của công dân Việt Nam và được sử dụng thay cho việc sử dụng hộ chiếu trong trường hợp Việt Nam và nước ngoài ký kết điều ước hoặc thỏa thuận quốc tế cho phép công dân nước ký kết được sử dụng thẻ Căn cước công dân thay cho việc sử dụng hộ chiếu trên lãnh thổ của nhau

Nghị định 136/2007/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 2007 của Chính phủ về Xuất

cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam quy định hộ chiếu được sử dụng thay chứng minh nhân dân được thay thế bởi Nghị định số 94/2015/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 136/2007/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm

2007 về xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam

Nghị định số 23/2015/ NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về việc cấp bản sao từ bản gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch

Nghị định số130/2008 /NĐ-CP ngày 19/ 12/ 2008 của Chính phủ về Giấy chứng minh sĩ quan quân đội nhân dân Việt Nam khoản 2 Điều 6 sĩ quan khi thực hiện nhiệm vụ và giao dịch dân sự phải xuất trình Giấy chứng minh sĩ quan chưa được

đề cập trong luật là giấy tờ tùy thân

Nghị định số 59/2008 /NĐ-CP ngày 08/ 5/ 2008 của Chính phủ về Giấy chứng minh Công an nhân dân Việt Nam chưa có quy định coi đây là giấy tờ tùy thân

Ngoài ra còn cá các loai giấy tờ chứa đựng thông tin cá nhân như thẻ hoc sinh, thẻ đảng viên …việc coi đây là giấy tờ tùy thân hay không chưa có cơ sở xác định bởi hiện nay chưa có khái niệm cụ thể nào giấy tờ nào là giấy tờ tùy thân còn mập mờ rất khó cho việc xác định của công chứng viên

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng

ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó

Đây là giấy tờ chứng minh được quyền sở hữu, quyền sử dụng của chủ sở hữu đối với tài sản và sẽ chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ

đó khi công chứng hợp đồng mua bán có đối tượng là tài sản

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có

7