Thẩm định DỰ ÁN CHUNG CƯ CĂN HỘ GIÁ RẺ DREAM DIAMOND

Thẩm định DỰ ÁN CHUNG CƯ CĂN HỘ GIÁ RẺ DREAM DIAMOND Được thông tin bởi Bộ Xây dựng trong báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I2021 về nhu cầu căn hộ giá rẻ (cụ thể có mức giá dưới 25 triệu đồng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

TP Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 07 năm 2021

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

TP Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 07 năm 2021

LỜI CAM ĐOAN

Em tên là: LAI TRẦN THÁI BÌNH – MSSV : 030334180023

Cam đoan bài tiểu luận cá nhân: CHUNG CƯ CĂN HỘ GIÁ RẺ DREAM DIAMOND

Giảng viên hướng dẫn: TS TRẦN TRỌNG HUY

Bài tiểu luận này là sản phẩm của riêng em, các kết quả phân tích có tính chất độc lập riêng, không sao chép bất kỳ tài liệu nào và chưa được công bố toàn bộ nội dung này ở bất kỳ đâu; các số liệu, các nguồn trích dẫn trong bài tiểu luận được chú thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch

Em xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của em

TP Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 07 năm 2021

Sinh viên thực hiện

(Ký, ghi rõ họ tên)

LAI TRẦN THÁI BÌNH

LỜI CÁM ƠN

Đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã đưa môn học Thẩm định dự án đầu tư vào trương trình giảng dạy Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên bộ môn – Thầy Trần Trọng Huy đã dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt thời gian học tập vừa qua Trong thời gian tham gia lớp học Thẩm định dự án đầu tư của thầy, em đã có thêm cho mình nhiều kiến thức bổ ích, tinh thần học tập hiệu quả, nghiêm túc Đây chắc chắn sẽ là những kiến thức quý báu, là hành trang để em có thể vững bước sau này

Bộ môn Thẩm định dự án đầu tư là môn học thú vị, vô cùng bổ ích và có tính thực tế cao Đảm bảo cung cấp đủ kiến thức, gắn liền với nhu cầu thực tiễn của sinh viên Tuy nhiên, do vốn kiến thức còn nhiều hạn chế và khả năng tiếp thu thực tế còn nhiều bỡ ngỡ Mặc dù em đã cố gắng hết sức nhưng chắc chắn bài tiểu luận khó có thể tránh khỏi những thiếu sót và nhiều chỗ còn chưa chính xác, kính mong thầy xem xét và góp ý để bài tiểu luận của em được hoàn thiện hơn

MỤC LỤC

Phần 1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN 1

1.1 Thông tin sơ bộ của dự án 1

1.2 Lý do lựa chọn dự án 1

Phần 2 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM, NHÂN SỰ, KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN 3

2.1 Phân tích thị trường sản phẩm của dự án 3

2.1.1 Nhu cầu sản phẩm trên thị trường 3

2.1.2 Tình hình cung ứng sản phẩm dự án trên thị trường 3

2.1.3 Thị trường mục tiêu của sản phẩm dự án 4

2.2 Phân tích kỹ thuật của dự án 4

2.2.1 Lựa chọn địa điểm 4

2.2.2 Đặc điểm sản phẩm, dịch vụ của dự án 5

2.2.3 Công suất dự án 6

2.2.4 Tiến độ thực hiện 6

2.3 Phân tích nhân sự của dự án 6

Phần 3 DỰ TOÁN DÒNG TIỀN DỰ ÁN 7

3.1 Ước tính doanh thu và chi phí 7

3.1.1 Doanh thu 7

3.1.2 Chi phí 7

3.1.3 Tổng hợp doanh thu và chi phí theo năm 9

3.2 Tổng vốn đầu tư 10

3.3 Đề xuất vốn vay, lịch vay và trả nợ 11

3.4 Trích lập khấu hao 12

3.6 Dự toán dòng tiền theo quan điểm TIPV 14

3.6.1 Kết quả hoạt động kinh doanh 14

3.6.2 Dòng tiền TIPV 15

3.7 Đánh giá dự án 16

Phần 4 PHÂN TÍCH RỦI RO VÀ HƯỚNG GIẢI PHÁP 17

4.1 Rủi ro lãi suất 17

4.2 Rủi ro kĩ thuật 17

4.3 Hướng giải pháp 17

Phần 5 KẾT LUẬN 18

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

1.1 Thông tin sơ bộ của dự án

• Tên dự án : Chung cư Dream Diamond

• Chủ đầu tư của dự án : Công ty Cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (CII) và Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy

• Địa điểm đầu tư : Hẻm 172 An Dương Vương, phường 16, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam

• Loại hình : Căn hộ chung cư giá rẻ

• Đối tượng khách hàng : Đa dạng

• Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới

• Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án thông qua Ban quản lý do chủ đầu tư thành lập

1.2 Lý do lựa chọn dự án

Được thông tin bởi Bộ Xây dựng trong báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I/2021 về nhu cầu căn hộ giá rẻ (cụ thể có mức giá dưới 25 triệu đồng/𝑚2) : tại các đô thị lớn, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ với mức giá dưới 25 triệu/𝑚2 rất ít, hầu như chỉ có ở các khu vực xa trung tâm; các dự án dạng này trước đây có mức giá khoảng trên dưới 20 triệu/𝑚2 đã tăng lên khoảng trên dưới 25 triệu/𝑚2

Bên cạnh đó, cũng được thông tin bởi Bộ Xây dựng về phân khúc căn hộ tầm giá trung cấp (có mức giá khoảng 30 triệu/𝑚2 đến trên 40 triệu/𝑚2), tại Hà Nội đa số dự án chung cư mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp và có giá bán giao động

từ 30 – trên 40 triệu đồng, tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm… Tại TP Hồ Chí Minh chung cư phân khúc trung cấp có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội giao động từ khoảng 35 – 45 triệu/𝑚2

Đồng thời, trong bối cảnh những khu đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh được xem như là đầu tàu phát triển kinh tế của cả nước, với tốc độ tăng trưởng GPD bình quân đạt 8,3%/năm, chiếm gần ¼ GDP của cả nước Cùng với đó, dù chịu tác động lớn từ đại dịch COVID-19 ở năm 2020, Thu nhập bình quân của người dân vẫn đạt 2.750 USD, tăng khoảng 35,6 USD so với năm 2019 Từ tất cả những thông số vĩ mô trên,

chúng ta có thể thấy, tình hình về nhu cầu nhà ở đối với những cá nhân có thu nhập tầm trung và thấp rất thực sự cấp bách trong tình hình hiện nay

Hãy đặt ra một bài toán đơn giản Theo nội dung được đề cập tại Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 01/07/2020, một số thông tin đáng được chú ý như sau :

"Theo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội vừa được Chính phủ ban hành, trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 𝑚2 sàn, tối đa là 70 𝑚2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành."

Vậy theo Thông tư thì diện tích căn hộ tối thiểu là 25 𝑚2 Cho thu nhập bình quân hằng năm của người dân ở Thành phố Hồ Chí Minh là xấp xỉ 70 triệu đồng và giá căn hộ trung bình hiện nay là 30 triệu đồng/𝑚2 Vậy thì để một người trưởng thành có học vấn đầy đủ và đi làm ở đô thị có được một nơi để cư trú thì ít nhất, cần một khoản thời gian là : 25∗30.000.000

70.000.000 ≈ 10.71 năm Đây quả là một khoảng thời gian lớn và tốn nhiều chi phí đối với mỗi cá nhân tại đô thị

Vì vậy, với mục đích mang tính xã hội Cũng như là cùng với ý chí của Bộ trưởng

Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, cùng với việc tập trung xây dựng mới Chiến lược Nhà ở quốc gia, dự án được sinh ra với mục đích sẽ là tháo gỡ khó khăn cho phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại có giá phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu, khả năng chi trả của các nhóm đối tượng có thu nhập thấp và trung

PHẦN 2 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM, NHÂN SỰ,

KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN

2.1 Phân tích thị trường sản phẩm của dự án

2.1.1 Nhu cầu sản phẩm trên thị trường

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, có nhiều yếu tố khiến thị trường bất động sản TPHCM năm 2021 và các năm tiếp theo phục hồi, tăng trưởng Trong đó, dân số và nhu cầu nhà ở tăng nhanh được cho là sẽ khiến thị trường giữ nhiệt trong thời gian tới

HoREA chỉ ra, TPHCM có hơn 8,9 triệu dân (theo số liệu của Công an thành phố, thì tổng dân số thành phố khoảng gần 13 triệu người, bao gồm khách vãng lai và người cư trú ngắn hạn), theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2019

Từ đây, ta có thể kết luận, nhu cầu về căn hộ giá rẻ tại Thành phố Hồ Chí Minh

có tiềm năng tăng trưởng cao trong thời gian tới, khi mà dân số trong nước ngày càng tăng, cộng thêm nhu cầu của các cá nhân nước ngoài có thời gian lưu trú ngắn hạn tại Việt Nam sẽ thúc đẩy nhu cầu tìm kiếm những căn hộ giá rẻ để giảm thiểu chí phí nhà

ở hơn Đây là yếu tố tích cực cho dự án

2.1.2 Tình hình cung ứng sản phẩm dự án trên thị trường

Theo nguồn thông tin thu thập được từ bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc

bộ phận Nghiên Cứu, Savills Việt Nam về thị trường căn hộ nói chung: "Các dự án hạng

C đã giảm đi rất nhiều so với trước và các căn hộ với giá tầm 1.000 USD/m2 hiện rất hiếm Thêm vào đó, quỹ đất hạn hẹp tại TP Hồ Chí Minh đã làm cho mặt bằng giá căn

hộ tăng cao Để đáp ứng với tiềm lực tài chính của khách hàng và nhà đầu tư, các doanh nghiệp phát triển bất động sản đã triển khai phương án giảm diện tích nhưng vẫn giữ giá trị của một căn hộ để giữ tính thu hút của sản phẩm."

Điều này cũng được thể hiện rõ qua số liệu về thị trường bất động sản căn hộ trong khoản thời gian gần đây, được khảo sát bởi bộ phận Nghiên Cứu, Savills Việt Nam

Hình 1-Thị trường bất động sản tính từ năm 2017 đến quý I/2021 tại TP Hồ Chí Minh

Từ nghiên cứu trên, ta có thể thấy rằng, nguồn cung thị trường bất động sản hay

cụ thể hơn là nguồn cung về nhu cầu căn hộ giá rẻ (hạng C) đã và đang dần thấp hơn trong khoảng thời gian gần đây và trong tương lai Điều này cũng góp phần tạo nên tín hiệu tốt, hạn chế yếu tố cạnh tranh cho dự án

2.1.3 Thị trường mục tiêu của sản phẩm dự án

Về trong nước, dự án mở ra nhắm tới đối tượng chủ yếu thuộc phân khúc thu nhập thấp và trung bình Đây là những cá nhân bên cạnh sự khó khăn về tìm kiếm nhà

ở, thì họ cũng sẽ dễ dàng nhận các chính sách xã hội về nhà ở sắp tới của Bộ Xây dựng Điều này sẽ tạo dòng tiền vào ổn định và chắc chắn cho dự án khi có được sự hậu thuẫn

từ Nhà nước

Song song với đó, như nhận định ban đầu về nhu cầu sản phẩm của dự án Dream Diamond cũng hứa hẹn là lựa chọn tốt cho các cá nhân ngoại quốc, có nhu cầu nhà ở tại Việt Nam trong ngắn và trung hạn

2.2 Phân tích kỹ thuật của dự án

2.2.1 Lựa chọn địa điểm

Dự án Dream Diamond được xây dựng tại khu quần thể Carina Plaza – Diamond Riverside – City Gate Towers, cụ thể tại hẻm 172 đường An Dương Vương, phường An Lạc, quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Phía Bắc căn hộ giáp kênh Rạch Nhảy; phía Nam giáp Carina Plaza, phía Tây giáp đường nội bộ, chung cư Peridot và phía Đông giáp Đại lộ Đông Tây

Hình 2-Vị trí của dự án Dream Diamond

Đánh giá về vị trí tọa lạc của khu chung cư, đây là một vị trí đắc đia, mang lại thuận lợi lớn về mặt giao thông Khu chung cư giáp ranh ngay tuyến đường huyết mạnh đại lộ Võ Văn Kiệt, kết nối nhanh chóng đến trung tâm thành phố Bên cạnh đó ở chiều ngược lại Khu vực còn ở gần nhiều vị trí quan trọng như Bến phà Phú Định, Bến xe Miền Tây, các khu công nghiệp tại quận Bình Tân,… Đây là những vị trí tiềm năng, có sức hút lớn đối với nguồn lao động phía Nam như các tỉnh Long An, huyện Bình Chánh,…

2.2.2 Đặc điểm sản phẩm, dịch vụ của dự án

Dự án chung cư căn hộ giá rẻ Dream Diamond nhắm tới đa dạng đối tượng khách hàng có nhu cầu về sở hữu nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu VND/𝑚2) Dự án gồm có 10 lầu,

1 hầm, 1 trệt, 1 sân thượng và khu vực công viên nhỏ Cụ thể :

Bên cạnh sản phẩm chính là kinh doanh căn hộ, dự án cũng cung cấp những dịch

vụ khác đi kèm với đặc tính sản phẩm chung cư Điều này sẽ được đề cập chi tiết ở phần doanh thu

2.2.3 Công suất dự án

2.2.4 Tiến độ thực hiện

• Quý IV/2021 – Quý IV/2022 : Thực hiện

• Quý I/2023 : Hoàn thành và đưa vào hoạt động

• Năm 2023 – 2027 : Dự án đi vào hoạt động bình thường trong vòng 5 năm

• Năm 2028 trở đi : Dự án được thanh lý cho bên thứ 3 và hoạt động thêm

5 – 10 năm tiếp theo Giá trị thanh lý gồm : 20% tính trên tổng vốn đầu tư

và giá trị còn lại của khấu hao thiết bị

2.3 Phân tích nhân sự của dự án

Nhân sự của dự án tổng cộng có 24 người, bao gồm :

• Quản lý chung cư : 2 nguời

• Kế toán chung cư : 2 người

• Thủ quỹ : 1 người

• Bảo vệ an ninh 24/24 : 9 người, 3 ca trực

• Bảo vệ giữ xe 24/24 : 6 người, 3 ca trực

• Nhân viên vệ sinh : 4 người

Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5

PHẦN 3 DỰ TOÁN DÒNG TIỀN DỰ ÁN

3.1 Ước tính doanh thu và chi phí

3.1.1 Doanh thu

a) Doanh thu từ căn hộ và cho thuê mặt bằng tính theo tháng

b) Doanh thu từ dịch vụ đi kèm

3.1.2 Chi phí

a) Chi phí lương năm 1 : theo kế hoạt tăng thêm 10% mỗi năm

Diện tích Giá tiền/m2 Số lượng Đơn vị Căn hộ nhỏ 27 24,000,000 150 Căn hộ Căn hộ lớn 38 27,000,000 50 Căn hộ

Cho thuê mặt bằng theo tháng Tầng trệt 625 300,000

1 Tầng

Khoản mục

Kinh doanh căn hộ

Giá tiền Đơn vị

Phí xe đạp 50,000 chiếc/thángPhí xe ô tô 500,000 chiếc/tháng

Loại phí

Tiền điện, nước, truyền

hình cáp, dịch vụ internet

Dịch vụ chung Dịch vụ quản lý chung cư

Dịch vụ bảo trì chung cư

Dịch vụ vệ sinh Dịch vụ giữ xe

Nhân viên Số

lượng Phụ cấp

Lương cơ bản

Tổng lương tháng

Tổng lương năm

b) Chi phí hoạt động (không kể lương)

Khoản mục

Lượng tiêu thụ hàng tháng trung bình của mỗi hộ

Đơn giá chi phí

3.1.3 Tổng hợp doanh thu và chi phí theo năm

a) Doanh thu

Căn hộ nhỏ 77,760,000,000 4,860,000,000 4,860,000,000 4,860,000,000 4,860,000,000 Căn hộ lớn 41,040,000,000 2,565,000,000 2,565,000,000 2,565,000,000 2,565,000,000

Cho thuê mặt bằng Tầng trệt 1,012,500,000 1,125,000,000 1,350,000,000 1,800,000,000 2,025,000,000

Phí xe máy 200% 384,000,000 408,000,000 432,000,000 456,000,000 480,000,000 Phí xe đạp 50% 48,000,000 51,000,000 54,000,000 57,000,000 60,000,000 Phí xe ô tô 10% 96,000,000 102,000,000 108,000,000 114,000,000 120,000,000 Điện 65 KW 499,200,000 530,400,000 561,600,000 592,800,000 624,000,000 Nước 20 m3 768,000,000 816,000,000 864,000,000 912,000,000 960,000,000 Truyền hình cáp 326,400,000 346,800,000 367,200,000 387,600,000 408,000,000 Internet 192,000,000 204,000,000 216,000,000 228,000,000 240,000,000

856,800,000 910,350,000 963,900,000 1,017,450,000 1,071,000,000 571,200,000

606,900,000 642,600,000 678,300,000 714,000,000 2,376,000,000

148,500,000 148,500,000 148,500,000 148,500,000 384,000,000

408,000,000 432,000,000 456,000,000 480,000,000

126,314,100,000 13,081,950,000 13,564,800,000 14,272,650,000 14,755,500,000

Dịch vụ bảo trì chung cư

Dịch vụ vệ sinh

Theo bảng công suất

Theo tổng số căn hộ

hộ hàng tháng

Đơn vị

Kinh doanh căn hộ

Dịch vụ giữ xe

3.3 Đề xuất vốn vay, lịch vay và trả nợ

Dự án được tài trợ 40% bằng vốn vay từ ngân hàng Vietcombank Tính theo lãi kép và trả gốc, lãi đều qua các năm Kế hoạch trả nợ được nêu chi tiết dưới đây :

8.0%

5

3.4 Trích lập khấu hao

Khấu hao được tính theo phương pháp khấu hao đều trong vòng 7 năm Với thời gian hoạt động là 5 năm, dự án sẽ được thanh lý các khoản mục khấu hao bằng với giá trị còn lại

Nợ đầu kì 40,196,720,000 40,196,720,000 33,344,929,624 25,944,996,017 17,953,067,722 9,321,785,163 Lãi phát sinh 3,215,737,600 2,667,594,370 2,075,599,681 1,436,245,418 745,742,813 Tổng nợ trả 10,067,527,976 10,067,527,976 10,067,527,976 10,067,527,976 10,067,527,976