Khóa luận tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh thái nguyên

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất

NGUY ỄN TRÂM ANH

Tên đề tài:

“TÌM HIỂU CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊ N ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015-2018 ”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

NGUY ỄN TRÂM ANH

Tên đề tài:

“TÌM HIỂU CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : QLTN&MT

Khoa : Quản lý Tài nguyên

Khóa học : 2015 – 2019

Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên, năm 2019

L ỜI CẢM ƠN

Quá trình học tập và thực hiện khóa luận này em được sự giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể Em xin bày tỏ sự cảm ơn sâu sắc nhất đến tất cả các cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên

cứu Trước hết, em xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Quang Thi

- người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Khóa luận này

Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo, cán bộ Phòng Đào

tạo, khoa Quản lý tài nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ và hướng dẫn tận tình cho em trong quá trình học tập và hoàn thành khóa luận này

Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường

tỉnh Thái Nguyên, các Anh, chị làm việc tại Phòng Tài chính đất và bồi thường GPMB Sở Tài nguyên và Môi trường đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong việc thu

thập số liệu và những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu khóa luận này

Em xin cảm ơn nhiều tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã luôn ở bên

em, động viên, chia sẻ và tạo điều kiện cho em trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu khóa luận này

Em xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 4 năm 2019

Sinh viên

DANH M ỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn 29

tỉnh Thái Nguyên 29

Bảng 4.1: Diện tích và dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2018 38

Bảng 4.2:Khung giá đất ở nông thôn tại tỉnh Thái Nguyên do Chính Phủ ban hành 39

Bảng 4.3: Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành 39

Bảng 4.5: Bảng giá đất trồng cây hằng năm khác do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyênban hành giai đoạn 2014- 2018 41 Bảng 4.6: Giá đất ở theo bảng giá đất quy định một số tuyến đường 44 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 44

Bảng 4.7 :So sánh giá đất ở theo bảng giá đất và giá đất thị trường một số tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 45

M ỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2

1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn: 3

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1.Một số khái niệm cơ bản 4

2.1.1.Giá đất 4

2.1.2 Định giá đất 6

2.1.3 Thị trường đất đai 7

2.2.Quản lý nhà nước về giá đất 9

2.2.1 Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất 9

2.2.2.Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng bảng giá đất 9

2.2.3 Định giá đất cụ thể 11

2.2.4 Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất 16

2.3 Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất 18

2.4 Những yếu tố tác động đến giá đất 19

2.4.1.Yếu tố thông thường 19

2.4.2.Yếu tố khu vực 21

2.4.3.Yếu tố cá biệt 21

2.4.4 Yếu tố quy hoạch 22

2.5 Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất 22

2.6 Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh Thái nguyên 23

2.6.1 Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh 23

2.6.2 Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất 25

2.6.3 Thẩm quyền của các cơ quan trong việc định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên 25

2.6.4.Quy trình định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên 26

2.6.4 Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 29

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

3.1.1.Đối tượng nghiên cứu: 31

3.1.2.Phạm vi nghiên cứu: 31

3.2.Thời gian, địa điểm nghiên cứu 31

3.2.1.Thời gian thực tập 31

3.2.2.Địa điểm thực tập 31

3.3.Nội dung nghiên cứu 31

3.4 Phương pháp nghiên cứu 32

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 32

3.4.2.Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu viết báo cáo 33

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên 34

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, quy mô, diện tích 34

4.1.2.Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu 34

4.1.3 Tình hình phân bố dân cư 36

4.1.4 Về tài nguyên nông nghiệp 36

4.1.5.Về tài nguyên khoáng sản 37

4.1.6 Tình hình phát triển kinh tế, xã hội 38

4.1.7 Môi trường nhân lực 38

4.2 Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 39

4.2.1 Thực trạng giá đất theo bảng giá nhà nước quy định tại tỉnh Thái Nguyên 39

4.2.2 Thực trạng giá đất theo giá thị trường tại tỉnh Thái Nguyên 44

4.3 Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên 47

4.3.1 Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng bảng giá đất 47

4.3.2.Quy trình xây dựng bảng giá đất tỉnh Thái Nguyên 48

4.3.3.Kết quả công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên 56

4.4 Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 57

4.4.1.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 57

4.4.1.2 Kết quả điều chỉnh bảng giá đất 57

4.5 Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 59

4.5.1 Những mặt đạt được 59

4.5.2 Những tồn tại, hạn chế 60

4.5.3.Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 61

4.6.Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 62

4.6.1 Dự báo giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên những năm tới 62

4.6.2 Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 64

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

5.1.Kết luận 66

5.2 Kiến nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại Nhiều dự án các công trình giao thông, các khu, cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân cư tập trung đang được xây dựng một cách mạnh mẽ Để thực hiện được nhiệm vụ trên thì đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến kết

quả thu hút đầu tư, hiệu quả đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ảnh hưởng đến tiến trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước

Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất Đất là tư liệu sản

xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất

Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn Nếu biết sử dụng, nó không

những không mất đi mà còn tốt lên

Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất

Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Tuỳ

loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật

Thái Nguyên là một tỉnh ở , tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm trong quy hoạch mở rộng Thủ đô Hà Nội, Thái Nguyên là một trung tâm kinh

tế - xã hội lớn của khu vực Đông Bắc Việt Nam Từ khi được tái lập vào năm

1997 đến nay thì giá đất đã có nhiều biến động xong chủ yếu theo chiều hướng tăng dần qua các năm do tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho thị trường nhà đất nói

riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung Tuy nhiên, các vấn đề về định giá đất còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc Ngoài ra, khung giá đất do Nhà Nước qui định tại địa phương vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường

Xuất phát từ những vấn đề thực tế vừa nêu trên và với mong muốn tìm

hiểu thêm về quy trình định giá đất cũng như những khó khăn, tồn tại trong công tác định giá và quản lý giá đất ở nước ta nói chung và của tỉnh Thái Nguyên nói riêng hiện nay Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên - Đại học Thái Nguyên và TS Nguyễn Quang Thi em lựa chọn đề

tài khóa luận tốt nghiệp của mình là “TÌM HIỂU CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ

NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN

1.2.M ục tiêu nghiên cứu của đề tài

nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được trong công tác này

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Hệ thống hóa được cở sở lý luận về quản lý giá đất trong các cơ quan, đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Tài nguyên môi trường, là cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu quản lý nhà nước về giá đất

Làm tài liệu tham khảo cho các bạn sinh viên khóa sau

1.3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn:

Phân tích và đánh giá được thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Đưa ra được những ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước về giá đất Từ đó đề xuất

những giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh

Cung cấp thêm các tài liệu liên quan tới Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh

“Đất đai là sản phẩm phi nông nghiệp, bản thân nó không có giá trị Giá cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai Giá đất là giá bán quyền sở

hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian

và thời gian xác định”

Giá đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan

hệ cung cầu về đất; tùy vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy

lợi ích kinh tế xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc yêu cầu quản

thể của từng địa phương mà hình thành Dựa trên cơ sở phân hạng và định giá này, Nhà nước qui định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất

Loại giá thứ hai thường dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điềukiện về chính sách và kinh tế trong và ngoài nước, không có cơ sở vững

chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng Loại giá này thông

thường cũng dựa trên khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành, thường ở mức cao hơn giá Nhà nước đưa ra

Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền

sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2013

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết

cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy định thì mức giá như nhau

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử

dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

+ Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc

xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112

Luật đất đai 2013, phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất do chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành

- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01của năm đầu kỳ được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử

dụng đất; tình phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp

luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

- Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng khô

ng có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với nhau Vì giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ

và quan hệ cung cầu

Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua

- Mục đích của người mua và bán đất

- Nhu cầu về đất đai của thị trường

- Tác động của môi trường sống và xã hội

- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt

2.1.2 Định giá đất

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào

những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương

thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai đối với việc thu

lợi từ đất rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất

2.1.3 Thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa

hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường nước ta

Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật Trong

nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ

chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm

hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu

dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế

quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:

Hoạt động của thị trường đất đai góp phần bổ sung và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế Khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng…tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua

việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý

Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo là thị trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có

sự thúc ép mua và bán thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá

cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo Trong thị trường hoàn

hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán nhưng trong đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí Mức độ hoàn hảo của thị trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu

sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong

công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…)

Giữa nhà nước và thị trường đất đai luôn có mối quan hệ tác động qua

lại lẫn nhau Tuy còn nhiều tranh luận về việc quản lý, can thiệp ít hay nhiều

của nhà nước vào thị trường đất đai nhưng các nhà khoa học thế giới và trong nước đều thừa nhận vai trò điều tiết, chức năng quản lý kinh tế không thể thiếu được của nhà nước trong thị trường đất đai thông qua các chính sách về giá đất

và phát triển thị trường đất đai là tất yếu khách quan của lịch sử nhân loại

Các chính sách về giá đất từng giai đoạn thể hiện vai trò điều tiết của nhà nước vào thị trường đất đai Nhà nước thể hiện vai trò quản lý đối với thị trường đất đai thông qua các chính sách về thuế, việc đánh thuế giúp tăng thu ngân sách nhà nước đồng thời đảm bảo điều tiết thị trường đất đai Trong trường hợp thị trường đất đai tăng trưởng quá nóng thì việc tăng thuế sẽ giúp

hạ nhiệt thị trường đất đai

Trên thực tế, thị trường khi thừa cung thì giá thấp mà thiếu cung thì giá cao Do đó, cần quản lý tốt quy hoạch, đồng thời cấp phép triển khai dự án phải phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường Vấn đề đặt ra là nhà nước

cần kiểm soát thị trường đất đai ở góc độ cung cầu

2.2 Quản lý nhà nước về giá đất

Đối tượng của Quản lý nhà nước về giá đất đó chính là toàn bộ đất đai trong phạm vi biên giới quốc gia

bảng giá đất

* Căn cứ xây dựng khung giá đất (NĐ44/2014/NĐ-CP)

Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội,

quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất

Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:

a) Nhóm đất nông nghiệp:

- Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Khung giá đất trồng cây lâu năm;

- Khung giá đất rừng sản xuất;

- Khung giá đất nuôi trồng thủy sản;

- Khung giá đất làm muối

b) Nhóm đất phi nông nghiệp:

- Khung giá đất ở tại nông thôn;

- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất

thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

- Khung giá đất ở tại đô thị;

- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;

- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị

Căn cứ xây dựng bảng giá đất

Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44, khung giá đất do

Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất

Quy định bảng giá đất đối với các loại đất sau đây:

a) Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Bảng giá đất trồng cây lâu năm;

c) Bảng giá đất rừng sản xuất;

d) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản;

đ) Bảng giá đất làm muối;

e) Bảng giá đất ở tại nông thôn;

g) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

h) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;

i) Bảng giá đất ở tại đô thị;

k) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;

l) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;

Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời điểm xác định Không thể định giá một vật không được xác định trong không gian, cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với

mọi thời điểm của thời gian

Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thông qua

kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân

sự khác Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chu chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất

Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Cho thuê, thế chấp, cầm cố

Cơ sở đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi

Cơ sở cho việc sử đụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất Định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai

Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

a Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b Theo thời hạn sử dụng đất;

c Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồi với

những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có

mức giá như nhau

Tại Việt Nam hiện nay phương pháp xác định giá đất, khung giá các Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ qui định về giá đất

Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013

Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định về giá đất, trong đó quy định cụ thể 5 phương pháp xác định giá đất chủ yếu, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán); phương pháp chiết trừ (hay còn gọi là phương pháp chi phí; phương pháp giá

thành); phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư); phương pháp thặng dư (phương pháp vốn hóa trực tiếp) và phương pháp hệ số điều chỉnh

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua

việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

Điều kiện áp dụng phương pháp:

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng đểphân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường

Phải có giao dịch về đất tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử

dụng để so sánh được

Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị trường Tức là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh điểm yếu của tài liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài

sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

Điều kiện áp dụng

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường

của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản

gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá

Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính chi phí xây

dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số

giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định

giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

Điều kiện áp dụng

Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất

Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp

vụ; Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu;

Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dòng đầu tư khác nhau

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có

tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định

của bất động sản

Điều kiện áp dụng

Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp

Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất;

Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường;

Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc được ước tính các chi phí và giá bán;

Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau

bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

Được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189

của Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại

Tại Việt Nam hoạt động Quản lý nhà nước về giá đất được phân cấp theo cấp từ trung ương tới địa phương bao gồm các công việc cụ thể sau:

Quản lý nhà nước ở cấp trung ương mà cơ quan cao nhất là chính phủ

có nhiệm vụ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ

biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối tiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.Trên cơ sở đó ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất cụ thể áp dụng tại địa phương

Cơ quan đại diện ở cấp trung ương là Bộ Tài nguyên và môi trường có

chức năng, nhiệm vụ:

a) Hướng dẫn, kiểm tra việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;

b) Hướng dẫn, kiểm tra việc áp dụng khung giá các loại đất, nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất; việc thực hiện trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất; việc xác định giá đất cụ thể; việc lập bản đồ giá đất;

c) Hướng dẫn, kiểm tra và thẩm định giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ;

d) Chủ trì, phối hợp với các cơ quan, tổ chức có liên quan giải quyết hoặc trình cấp có thẩm quyền giải quyết các kiến nghị về xây dựng, điều chỉnh và áp dụng bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;

đ) Kiểm tra việc định giá đất của các tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất;

e) Tổ chức điều tra, thu thập và quản lý dữ liệu giá đất trên thị trường theo quy định của pháp luật; tổng hợp, cung cấp dữ liệu, thông tin về khung giá các loại đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

Hệ thống quản lý về giá đất ở địa phương được tổ chức thành 3 cấp với các cơ quan tham mưu về chuyên môn gồm:

a)Đối với cấp tỉnh có Sở Tài nguyên và môi trường là cơ quan tham mưu đại diện cho tỉnh có chức năng :

- Xây dựng bảng giá các loại đất; bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn tỉnh;

- Hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

- Giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai

và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành;

Với chức năng là cơ quan tham mưu giá đất tại địa phương, Sở Tài nguyên & Môi trường luôn chủ trì, phối hợp với UBND cấp huyện, các đơn vị

có liên quan, tổ chức xác định giá đất, xây dựng phương án giá đất và trình

tỉnh phê duyệt giá đất để tính bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất Tái định cư, giá đất để đấu giá quyền sử

dụng đất… trên địa bàn tỉnh

b) Đối với cấp huyện có Phòng Tài nguyên và môi trường là cơ quan đại diện có trách nhiệm tham gia cùng Sở Tài nguyên và Môi trường và các

cơ quan có liên quan trong việc xác định giá đất, mức thu tiền sử dụng đất,

tiền thuê đất của địa phương; tham gia thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư theo quy định của pháp luật; tham mưu, đề xuất Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện hoặc phối hợp các cơ quan có liên quan xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định của pháp luật

c) Đối với cấp xã có công chức địa chính xã có chức năng tham mưu giúp

Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn xã

Thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, lập sổ sách các tài liệu và xây

dựng các báo cáo về đất đai, địa giới hành chính, tài nguyên, môi trường và

đa dạng sinh học, công tác quy hoạch, xây dựng, đô thị, giao thông, nông nghiệp và xây dựng nông thôn mới trên địa bàn theo quy định của pháp luật;đồng thời chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện

2.3 B ộ máy quản lý nhà nước về giá đất

Nhà nước quản lý giá đất bằng cách sử dụng các công cụ pháp luật như: Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định…về quản lý giá đất và buộc các đối tượng có liên quan phải tuân thủ

Ở Trung ương cơ quan quản lý về giá đất là Bộ Tài nguyên môi trường,

trong đóTổng cục Quản lý đất đai là cơ quan trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, thực hiện chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên

và Môi trường quản lý nhà nước và tổ chức thực thi pháp luật về đất đai nói chung cũng như giá đất nói riêng trong phạm vi cả nước

Ở tỉnh cơ quan quản lý về giá đất là Sở Tài nguyên môi trường, trong

đó Phòng Tài chính đất và Bồi thường giải phóng mặt bằng là đơn vị thuộc Sở

có chức năng tham mưu các cơ chế, chính sách về giá đất của tỉnh cho lãnh đạo Sở để trình UBND tỉnh phê duyệt

Ở huyện cơ quan quản lý là phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm

vụ Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan có liên quan trong việc xác định giá đất trên địa bàn huyện

Ở xã có công chức địa chính xã có chức năng tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn; chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện

2.4 Nh ững yếu tố tác động đến giá đất

2.4.1.Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan

mật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố

chất văn hoá cuả nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền

thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối

với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước

+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng

sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn

cầungười đầu cơ bán tháo làm rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân

khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và

tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

-Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường,đất đai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng

+ Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan

trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cự theo đuổi tăng trưởng kinh tế và ổn định kinhtế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh thưởng của chính sách kinh tế

mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Biến động vật giá

+ Mức lãi suất

Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tácđộng tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị Trong

đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi Bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan

trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm

đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm

ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều

kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn

sử dụng đất,… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá

biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật

độ xây dựng, loại hình sử dụng,…

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như

yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất…

Do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm gần đây nên nhu

cầu về đất ở ngày càng tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân trong những năm vừa qua cả nước đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn

2.5 Nh ững yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất

Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, người dân chỉ có quyền sử

dụng đất, quyền sử dụng cũng có giá trị của nó, khi không có nhu cầu sử

dụng nữa thì cũng có quyền chuyển nhượng lại cho người khác, quyền sử

dụng cũng có giá trị nên nó không chỉ là 1 một loại hàng hóa, mà là 1 loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia,

những hàng hóa khác có thể sản xuất thêm được nhưng đất chỉ có giới hạntùy theo địa điểm, vị trí mà có giá trị khác nhau do vậy quản lý về giá đất cũng mang tính đặc thù không giống với việc quản lý các loại hàng hóa khác

Hoạt động mua bán, sang nhượng đất đai đang diễn ra ngày càng phức tạp trên thị trường Việc bình ổn thị trường nhà đất là việc làm hết sức quan

trọng và cần thiết.Nếu giá đất được bình ổn thích hợp sẽ dẫn đến bình ổn thị trường nhà đất và làm cho thị trường nhà đất phát triển mạnh mẽ Khi thị trường đất đai được phát triển ổn định sẽ góp phần vào sự phát triển ổn định

của nền kinh tế thị trường chung của cả nước Chính vì vậy việc quản lý về giá đất một cách hiệu quả là việc làm hết sức cần thiết và là yếu tố tố quan

trọng nhất góp phần bình ổn thị trường nhà đất Tuy nhiên quản lý nhà nước

về giá đất cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố như:

Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá đấ ảnh hưởng rất

lớn tới công tác quản lý nhà nước về giá đất Việc ban hành các văn bản quy

phạm pháp luật về giá đất cần phù hợp, sát với thực tế từng thời điểm, từngđịa phương sẽ làm cho công tác quản lý về giá gặp nhiều thuận lợi, ít gặp khó khăn vướng mắc và ngược lại

Việc nâng cao năng lực chuyên môn của Cán bộ trong việc thực hiện nhiệm vụ về giá đất Việc nâng cao năng lực của Cán bộ làm công tác về giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong xây dựng và hoàn thiện bộ máy chính quyền cơ sở, trong hoạt động thi hành công vụ Hiệu lực, hiệu quả của bộ máy chính quyền các cấp và hệ thống chính trị nói chung, xét đến cùng được quyết định bởi phẩm chất, năng lực và hiệu quả công tác của đội ngũ Cán bộ công

chức Vì vậy, việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức, nâng cao

kiến thức và trình độ năng lực để thực thi chức năng, nhiệm hiệm vụ quản lý nhà nước về giá là một trong những nhiệm vụ quan trọng được đặt ra Đểđạt được hiệu quả cần tăng cường tổ chức các lớp tập huấn về chuyên môn nghiệp vụ, chế độ chính sách liên quan tới đất đai

2.6 Qu ản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh Thái nguyên

Nhìn chung việc ban hành và áp dụng xây dựng bảng giá đất, trình tự xác định giá đất tại các tỉnh về cơ bản là giống nhau về nội dung do đều áp

dụng theo các quy định và khung giá do Chính phủ ban hành Tuy nhiên có sự khác nhau về việc quy định giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (gồm đất dùng vào mục đích thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh) giữa các

tỉnh điển hình như:

T ại Hà Nội:

Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, trung tâm quyền lực và

là đầu não của cả nước Dân số tại thủ đô đứng vào hàng bậc nhất của cả nước Do vậy nhu cầu về đất tại đây là rất cao kéo theo giá đất tại đây có giá cao và luôn biến động xếp vào hàng bậc nhất của Việt Nam Việc quy định

giá đất phi nông nghiệp tại đây rất chặt chẽ và chi tiết cho từng loại đất,

từngkhu đất, từng vị trí Trong bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 theo Quyết định số 96/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội luôn quy định giá cụ thể đối với từng vị trí, tuyến đường đối với đất phi nông nghiệp là đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh Sự quy định chi tiết

và cụ thể đó càng phản ánh sát hơn giá trị của đất phi nông nghiệp nơi đây

Tại Bắc Ninh:

Bắc Ninh, xưa là xứ Kinh Bắc, là mảnh đất địa linh nhân kiệt, nơi có truyền thống khoa bảng và nền văn hóa lâu đời Với vị trí thuận lợi, Bắc Ninh ngày nay chính là cầu nối giữa Hà Nội và các tỉnh trung du miền núi phía Bắc

và trên hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Hạ Long Bắc Ninh còn là một trong 8 tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc

Bộ, khu vực có mức tăng trưởng kinh tế cao, giao lưu kinh tế mạnh của cả nước, có nhiều lợi thế về phát triển kinh tế - thương mại và chuyển dịch cơ

cấu kinh tế, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng Mặc dù là tỉnh có

diện tích đất nhỏ nhất trong 63 tỉnh thành tuy nhiên việc quy định giá đất tại đây khá chi tiết cho các loại đất, ngoài việc quy định chi tiết cụ thể giá đất ở cho từng vị trí tuyến đường thì giá đất sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch

vụ tại đây cũng được quy định cụ thể theo Quyết định 552/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh gồm:

Giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn và đô thị có thời hạn sử dụng

70 năm Giá đất được tính bằng 80% giá đất ở tại vị trí đó

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp được quy định cụ thể về mức giá trong bảng giá đối với các khu vực thành phố, thị xã, huyện…

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ngoài các khu công nghiệp, cụm công nghiệp giá đất được tính bằng 70% giá đất ở tại vị trí đó

2.6.2 Kinh nghi ệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất

Tại Thái Nguyên việc quy định giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh được quy định theo Quyết định 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên cụ thể:

Đối với đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị có thời hạn sử

dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó

Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó

Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh

và đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó

Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa có thời hạn sử dụng lâu dài: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó

Đối với đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó

Nhìn chung giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh tại tỉnh được tính bằng 60% giá đất ở cùng vị trí trong bảng giá Đây là một bất cập trong việc xây dựng bảng giá của tỉnh Chúng ta nên học tập các tỉnh như Bắc Ninh, Hà Nội để quy định cụ thể hơn về giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh đối với từng vị trí, tuyến đường nhằm mục đính:

Một là: Nhằm phản ảnh đúng giá trị của đất tại vị trí cần xác định giá, tránh tình trạng quy đồng đều bằng 60% giá đất ở

Hai là: Để tránh thất thoát nguồn lực tài chính thu từ đất đai như tiềnthuế

Theo quy định của pháp luật đất đai 2013 và Thông tư BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, sự phân định thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc định giá đất được quy định cụ thể như sau:

36/2014/TT-Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch định giá đất cụ thể của năm tiếp theo trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày 30 tháng 6 hàng năm

Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể

Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ phương án giá đất

Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh có trách nhiệm thẩm định giá đất và ra văn bản về việc thẩm định gửi Sở TNMT

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn

bản đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quyết định giá đất

2.6.4.Quy trình định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên

Thực hiện quy định của Pháp luật đất đai năm 2013,Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã nhận nhiệm vụ tổ chức công tác định giá đất

cụ thể để tham mưu UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh.Qua thực tế thực hiện hơn ba năm qua cho thấy còn nhiều khó khăn và vướng mắc trong quy trình định giá đất cụ thể hiện nay, làm chậm tiến độ

thực hiện các dự án có liên quan, cần nghiên cứu để rút ngắn Quy trình xác định giá đất cụ thể cho tốt hơn Quy trình xác định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái

Nguyên gồm các công đoạn sau:

Bước 1: Xác định mục đích định giá đất cụ thể

Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị

trường; áp dụng phương pháp xác định giá đất Bước 3:Xây dựng phương án giá đất Bước 4:Thẩm định phương án giá đất

Bước 5:Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBNDcấp tỉnh quyết

định

Bước 6: UBND tỉnh quyết định giá đất

(Quy trình công tác định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên)

Để thực hiện quy trình trên, UBND tỉnh đã ban hành các Quyết định: số 13/QĐ-UBND ngày 15/06/2015 của UBND tỉnh Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái; Quyết định

số 3516/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh về việc thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất; Quyết định số 1033/QĐ-UBND ngày 24/4/2015 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất

Hội đồng thẩm định giá đất(HĐTĐ) của tỉnh gồm: các Sở Tài chính, Sở TNMT, Sở Xây dựng; Cục thuế, Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng tỉnh, Phó Chủ tịch UBND huyện, TX TP liên quan Tổ giúp việc của HĐTĐ

có trách nhiệm giúp HTTĐ kiểm tra phương án giá đất cụ thể và báo cáo kết

quả cho Hội đồng thẩm định

Thực hiện theo trình tự trên thì phương án giá đất do Sở Tài nguyên Môi trường tổ chức xây dựng hoặc thuê tư vấn thực hiện, sẽ thông qua Tổ giúp việc kiểm tra (bằng cuộc họp và đi thực địa), sau đó Tổ giúp việc báo cáo kết quả kiểm tra cho Hội đồng thẩm định bằng văn bản, HĐTĐ sẽ tổ chức

thẩm định bằng cách lấy ý kiến bằng văn bản đến các thành viên Hội đồng

thẩm định (đối với hồ sơ có ý kiến thống nhất cao), hoặc mời Hội đồng thẩm định họp (đối với hồ sơ phức tạp)

Theo quy trình trên để hoàn thành công tác định giá đất một khu đất hay một dự án cụ thể nào đó thì cần phải làm những việc sau:

- Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với Phòng TNMT các huyện và Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức xây dựng phương án giá đất cụ thể

- Sau khi có phương án giá cụ thể, Sở TNMT mời thành viên Tổ giúp

việc của Hội đồng thẩm định kiểm tra phương án giá đất cụ thể (bằng cuộc

họp và đi thực địa)

- Sau khi kiểm tra và Tổ giúp việc thống nhất với phương án giá đất cụ

thể thì Sở TNMT hoàn chỉnh hồ sơ phương án gởi công văn đến Sở Tài chính (thường trực Hội đồng thẩm định giá đất) để thẩm định

- Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định và trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể theo trình tự sau:

+ Đối với hồ sơ không phức tạp: giao Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng thẩm định giá đất lấy ý kiến thẩm định của các thành viên Hội đồng

thẩm định bằng văn bản (theo báo cáo Thẩm tra của Tổ giúp việc);

+ Đối với hồ sơ phức tạp: Sở Tài chính gửi giấy mời và hồ sơ thẩm định giá đất đến các thành viên Hội đồng thẩm định giá đất;

+ Sau khi nhận báo cáo thẩm định của Hội đồng thẩm định (trong thời gian

2 ngày), Sở Tài nguyên lập hồ sơ trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể

Trong thực tế, nhiều dự án hoặc công trình có quy mô rất nhỏ chỉ gồm vài thửa đất bị thu hồi (như xây dựng trường học, nhà văn hóa xã….; xây

dựng một đoạn đường đi vào khu sản xuất ) vẫn phải điều tra thông tin thị trường và thực hiện kiểm tra qua Tổ giúp việc, lấy ý kiến từng thành viên Hội đồng thẩm định mới báo cáo UBND tỉnh dẫn đến chậm tiến độ xác định giá đất cụ thể Bên cạnh đó, việc thu thập thông tin thị trường để xác định giá cụ

thể về bồi thường rất khó khăn, nhất là đối với giá đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong địa giới hành chính phường, thị trấn (giá chuyển nhượng tương đương đất ở); Và giá đất bồi thường phải bảo đảm sự hài hòa với các

dự án đang thực hiện trên địa bàn và phù hợp với các chính sách hỗ trợ của tỉnh

Từ thực tế nêu trên, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện xác định giá đất, góp

phần làm tốt hơn công tác cải cách thủ tục hành chính, cần thiết phải xem xét rút

ngắn Quy trình thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong lĩnh vực bồi thường, giá khởi điểm đấu giá và giá thị trường khi giao đât cho các hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo chủ trương riêng của UBND tỉnh

Định giá đất cụ thể là nội dung mới cósau khi Luật đất đai 2013 có hiệu

lực đi vào thực hiện.Sau khi có quy trình xác định giá đất cụ thể, năm 2015 tỉnh

đã giao cho Sở TNMT chủ trì Phối hợp với UBND cấp huyện, thành phố, thị xã các đơn vị có liên quan, tổ chức xác định giá đất, xây dựng phương án giá đất và trình phê duyệt giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; thu tiền thuê đất một lần; giao đất tái định cưvà giao đất có thu tiền SD đất; đấu giá quyền SD đất; chuyển mục đích sử dụng đất;xác định giá đất để tính tiền BTGPMB các dự án trên địa bàn tỉnh kết quả thu được thể hiện qua bảng sau:

B ảng 2.1: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn

t ỉnh Thái Nguyên

ĐVT: Hồ sơ

STT Nội dung Năm 2015 Năm 2016 ± 2015/ 2016 %

1 Định giá để tính tiền thuê

Nhìn chung kể từ khi công tác định giá đất đi vào thực hiện, số lượng

hồ sơ xin xác định giá của các tổ chức ngày càng nhiều, năm sau nhiều hơn năm trước trong đó chủ yếu là các dự án giao, thuê đất Năm đầu tiên đi vào thực hiện (2015) số lượng mới chỉ có 47 hồ sơ nhưng tới năm 2016 đã lên tới

149 hồ sơ Lượng hồ sơ xin xác định giá ngày càng nhiều và việc xác định giá đất khó khăn, phức tạp vì tại địa phương chưa có sàn giao dịch bất động sản nên việc kiểm soát giá chuyển nhượng ở thị trường rất khó khăn, hầu hết giá ghi trong hợp đồng không phản ánh đúng giá thị trường gây khó khăn trong

việc xác định giá đất cụ thể cũng như công tác quản lý

PH ẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1.Đối tượng nghiên cứu:

Đề tài này tập trung phân tích, đánh giá công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

3.1.2.Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tình hình và sử dụng số liệu thu thập được trong khoảng thời gian từ năm 2015-2018;

3.2.Th ời gian, địa điểm nghiên cứu

3.2.1.Thời gian thực tập

Từ ngày 24 tháng 01 năm 2019 đến ngày 26 tháng 04 năm 2019

3.2.2.Địa điểm thực tập

Phòng tài chính đất và bồi thường giải phóng mặt bằng trực thuộc Sở

Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên

3.3.N ội dung nghiên cứu

N ội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên

- Điều kiện tự nhiên

+ Diện tích, dân số

+ Khí hậu, địa hình

+ Các nguồn tài nguyên của tỉnh

- Tình hình phát triển kinh tế xã hội

+ Kinh tế

+ Văn hóa xã hội

- Thực trạng giá đất theo bảng giá Nhà nước quy định trên dịa bàn

tỉnh

- Thực trạng giá đất theo giá đất thị trường trên địa bàn tỉnh

đất cụ thể trên địa bàn tỉnh

- Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng bảng gía đất cụ thể và định giá đất cụ thể

- Quy trình xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể

Nội dung 4: Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn

nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Những mặt đạt được, hạn chế và tồn tại

- Đưa ra một số giải pháp về công tác quản lý, về khung giá, về phương pháp

3.4 Phương pháp nghiên cứu

- Dữ liệu thứ cấp bên trong: Đề tài sử dụng thông tin thứ cấp của đơn vị

từ năm 2014 đến năm 2018 Tiến hành thu thập các thông tin thông qua tài

liệu tham khảo như: các báo cáo sơ kết, tổng kết hàng năm của Sở Tài nguyên

và Môi trường Thái Nguyên- phòng Tài chính đất và Bồi thường giải phóng

mặt bằng, Phòng Quản lý đất đai, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, phòng Tài nguyên và môi trường các huyện (thành phố, thị xã)…

Các văn bản pháp lý liên quan: các Thông tư, Hướng dẫn, Quyết định, Quy định của Bộ Tài nguyên, Luật đất đai Chính phủ ban hành

Các giáo trình, sách báo chuyên ngành liên quan đến quản lý giá đất

- Dữ liệu thứ cấp bên ngoài: Đề tài tham khảo các công trình nghiên

cứu khoa học, các bài báo về quản lý giá đất trong đơn vị sự nghiệp công lập,

sử dụng mạng internet để tìm hiểu các văn bản tài chính