Tài liệu Hiểu biết về xu hướng đương thời trong giá nhà và quyền sở hữu nhà ở doc

Hiểu biết về xu hướng đương thời trong giá nhà và quyền sở hữu nhà ở 1Sự bùng nổ về giá nhà đã được biết đến trong cả thế kỉ, nhưng cơn sốt hiện nay thì độcnhất vì sự lan tràn của nó.. C

HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNG ĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ

VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

Tác giả: Robert J ShillerTháng 10-2007

HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNG ĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ VÀ QUYỀN SỞ

nó diễn ra là bởi vì cơ chế phản hồi máy móc hay sự lan truyền xã hội khuyến khích quanniệm nhà ở như một cơ hội đầu tư quan trọng, khớp với luận cứ hơn

Hiểu biết về xu hướng đương thời trong giá nhà và quyền sở hữu nhà ở 1

Sự bùng nổ về giá nhà đã được biết đến trong cả thế kỉ, nhưng cơn sốt hiện nay thì độcnhất vì sự lan tràn của nó Bùng nổ giá nhà gây ấn tượng sâu sắc từ những năm cuối thập

kỉ 90 ở Úc, Canada, Trung Quốc, Ấn Độ, Ai-len, Ý, Hàn Quốc, Nga, Tây Ban Nha, Anh,

Mĩ và các quốc gia khác 2 Ở đó dường như không có tiền lệ trước đó về những bùng nổ

ấn tượng xảy ra ở nhiều nơi cùng một lúc

Trong phạm vi liên bang Mĩ, cuộc bùng nổ hiện tại khác những bùng nổ trước đó vì nómang tính quốc gia hơn địa phương Trong cuộc bùng nổ hiện tại, những vòng khứ hồiliên tiếp của bùng nổ giá nhà địa phương rốt cuộc trở thành bùng nổ quốc gia

Cuộc bùng nổ đầu tiên bắt đầu vào năm 1998 với giá nhà thực (đã điều chỉnh lạm phát)tăng vượt trội mười phần trăm trong một năm tại bờ biển tây, tại những thành phố quyến

rũ San Diego, Los Angeles, San Francisco và Settle Cơn sốt chớm nở lúc ấy chỉ thu hút

sự chú ý vừa phải khi nó giới hạn ở bờ biển tây, và giá tích lũy đạt được không mấy ấntượng Nhưng cơn sốt nhanh chóng lan sang miền đông, với 10% giá nhà thực tăng trong

1 năm ở Denver và sau đó là Boston năm 1999 Những thành phố đó tiếp tục được đánhgiá ở mức cao

Nhiều năm đã trôi qua, những thành phố mới bắt đầu nhận thấy sự tăng giá nhà thực đáng

kể Ngay cả năm suy thoái, Miami, Minneapolis, New York và Washington DC bắt đầuthấy sự tăng giá nhà thực 10% năm 2001 Những nơi đó trở thành những người đếnmuộn, họ phải trả giá cho sự chậm trễ trong sự bùng nổ giá nhà mãnh liệt của họ LasVegas lần đầu thấy sự tăng giá nhà thực 10% hàng năm vào năm 2003, và giá nhà thựctăng vọt lên 49% vào năm 2004 Phoenix lần đầu thấy sự tăng giá thực 10% vào năm

2004 và sau đó giá nhà thực tăng vọt lên 43% vào năm 2005 Và hơn thế, những ngày ấy,hầu hết những thành phố khác vẫn có tốc độ tăng đáng kể Kết quả của những cuộc bùng

nổ liên tiếp này, tại nhiều nơi có gia tăng qui mô lớn trong giá nhà quốc gia qua một giaiđoạn gần như cả thập kỉ Cơn sốt được làm dịu phần nào bởi sự thật là vài thành phố chưa

hề trải qua bùng nổ Tại Atlanta, Charlotte, Chicago, Cleverland, Dallas và Detroit không

có sự tăng giá nhà thực 10% một năm từ năm 1998, mặc dù những địa phương này cũng

có vài sự gia tăng

Hình 1 dưới đây cho thấy, với đường đậm, bảng chú dẫn giá nhà quốc gia Shiller tại liên bang Mĩ, sử dụng chỉ số giá cả tiêu dùng để điều chỉnh lạm phát Điều nàycho thấy tình trạng thị trường ở cấp độ quốc gia Xét trên toàn quốc, giá nhà thực tăng86% giữa cuối quí tư năm 1996 và lên đỉnh 9.25 năm sau đó vào quí đầu năm 2006

S&P/Case-Thật khó giải thích sự tăng vọt ấn tượng này khi những yếu tố kinh tế không xứng tầmvới sự tăng giá Cũng được thể hiện trên hình là chỉ số thực những người đang thuê mướn(đường nhỏ) Sự thuê mướn thực tế cực kì ổn định khi so sánh với giá cả

Thuê mướn thực tế tăng chỉ 4% từ quí tư năm 1996 đến quí một năm 2006 Hình vẽ sựthuê mướn chỉ ra rằng hầu như không có sự thay đổi trong thị trường dịch vụ nhà ở, chỉtrong sự tư bản hóa giá trị của những dịch vụ đó thành giá cả

Cơn sốt trong giá nhà thực từ quí tư năm 1996 không thể giải thích bởi sự tăng chi phíxây dựng, mặc dù xem ra ý kiến cộng đồng là có thể là như vậy Dùng dữ liệu từEngineering News Record (2007), và điều chỉnh lạm phát với CPI-U, một người nào đótìm ra rằng trong khi giá thực ván lót tường thạch cao ½ inch tăng 41% từ vùng lõm tronggiá nhà thực quí tư năm 1996 đến điểm đỉnh quí môt năm 2006, giá thực của gỗ dán tăngchỉ 9% và giá thực của gỗ xẻ nói chung giảm 32% Chi phí lao động là yếu tố quan trọngđơn lẻ trong chi phí nghề xây dựng, việc này chỉ ra sự thay đổi nhỏ như thu nhập lao

động phổ thông bị đình trệ Chỉ số chi phí xây dựng bản tin khoa công trình đã điều chỉnhlạm phát cho thấy sự thay đổi tương đối nhỏ trên khoảng thời gian này Thật ra, chỉ số đãđiều chỉnh theo lạm phát chỉ số giá tiêu dùng nói lên sự sụt giá nhẹ từ quí tư năm 1996đến quí một năm 2006, ta cũng thấy đường chấm trên Hình 1.

Chú ý rằng số lượng chủ sở hữu tương đương lượng thuê mướn và chi phí xây dựng,chúng theo vết nhau khá sát Nhưng không yếu tố nào đi theo giá nhà thực cả, giả thiết làmột vài yếu tố khác – tôi sẽ bàn về tâm lí thị trường – đóng vai trò quan trọng trong việcxác định giá nhà ở

Cuộc bùng nổ có thể đi đến kết thúc ở liên bang Mĩ nơi mà sự thay đổi hoàn toàn rõ néttrong giá nhà có thể thấy trong đường in đậm ở hình 1, với giá nhà thực sụt 3.4% từ đỉnhquí một năm 2006 Những bản tin có tính chất giai thoại cũng xuất hiện trong năm ngoáilàm yếu đi cơn sốt hay ngay cả sự rớt giá nhà ở những quốc gia khác cũng thế, nhưngnhững dữ liệu đã có không nói lên điều này, trái lại, vài quốc gia dường như vẫn tăng giánhanh Chỉ số giá nhà S&P/Case-Shiller mới nhất (trong 5-2007) cho thấy sự khá vữngmạnh của thị trường nhà ở một số thành phố

Khi có sự giảm sút, ban đầu họ có thể im lặng, và ngụy trang bằng sự nhiễu Nhữngngười bán nhà có chiều hướng giữ giá cao khi giá bị giảm 3 Sự suy giảm 17% trongdoanh thu bán nhà từ đỉnh cao doanh thu bán trong năm 2005 là bằng chứng điều nàyđang xảy ra

Thị trường nhà rõ ràng không có hiệu quả, và cho thấy sức đẩy to lớn từ năm này quanăm khác, như Karl Case và tôi lần đầu minh họa năm 1988 Chúng tôi cho là sự khônghiệu quả của chi phí giao dịch cao thì có liên đới với thị trường này, tạo ra sự khai thác cóchi phí cao không hiệu quả Vào tháng 5-2006, tổ chức trao đổi mậu dịch Chicago, hợptác với doanh nghiệp tôi đồng sáng lập, MacroMarkets LLC, tạo ra thị trường quyền lựachọn và hợp đồng hàng hóa giao sau cho các hộ gia đình Mĩ, những người dùng chỉ sốgiá nhà S&P/Case-Siller Một ngày nào đó, những thị trường đó có thể tác động hiệu quảhơn lên việc tạo ra giá nhà, nhưng nó vẫn không đủ lớn để ảnh hưởng nhiều đến thì

trường tiền mặt Dựa vào xu hướng dài hạn cho giá nhà, và dựa vào đà đi xuống trong giá

cả và sự đánh giá cao việc thuê mướn, có khả năng là chiều hướng đi xuống qua nhiềunăm của giá nhà trong tương lai cần được xem xét

Hệ lụy của cuộc bùng nổ và khả năng đảo ngược của nó trong những năm tới tồn tại nhưmột vấn đề nghiêm trọng cho những nhà làm chính sách kinh tế Thật khó ước đoán điều

gì sẽ xảy ra tiếp theo khi mà trong quá khứ chưa từng có kinh nghiệm về những cơn bùng

nổ như thế này Những hệ lụy của sự bùng nổ đã tạo ra những vấn đề khó khăn cho các

cơ quan đánh giá, những người phải đánh giá sự tác động của bùng nổ lên sự thế chấp,như nghĩa vụ trả nợ kí quỹ (CDOs) mà đã khơi nguồn ở Mĩ từ con số không vào lúc khởiđầu bùng nổ nhà cho tới khoảng 375 tỉ USD năm 2006 Vấn đề tế nhị nhất những cơ quanđánh giá gặp phải là định giá thế chấp trong mối quan hệ với rủi ro (rủi ro nhiều bất độngsản vỡ nợ cùng một lúc), một rủi ro kết nối trực tiếp với rủi ro của bất động sản vĩ mô mà

có thể hoặc không thể tuân theo tiền lệ

Bài viết này, tôi sẽ xem xét, từ một viễn cảnh rộng, những khả năng gây ra cuộc bùng nổ,với sự chú ý đặc biệt về tư duy đầu cơ giữa những nhà đầu tư Tôi biện luận rằng yếu tốquan trọng trong cuộc bùng nổ này là sự nhận thức rộng rãi rằng nhà là sự đầu tư tuyệtvời, và tâm lí bùng nổ đã giúp nhân rộng suy nghĩ này Để chứng minh, tôi chứng minhtrên vài lĩnh vực nổi bật của hành vi kinh tế Những lĩnh vực này xuất hiện trong hai thập

kỉ như là một phản ứng chống lại định kiến mạnh mẽ trong giới học thuật, những người

mà làm sáng tỏ hành vi giá cả như là một yếu tố tâm lí Những người trong nghề đi đếnđánh giá mọi thị trường là hiệu quả, và bác bỏ những ý kiến ngược lại Hiện nay, hành vikinh tế được nhận thức rộng rãi, và phát triển một tài liệu được tích trữ đáng kể, chúng ta

có thể dùng để đưa ra ý kiến cụ thể về tâm lí học trong kinh tế

Sự phản hồi và bong bóng đầu cơ

Cái đáng chú ý của bong bóng đầu cơ là quá trình phản hồi máy móc thông quan quan sátcủa cộng đồng về gia tăng giá và kì vọng sự tăng giá trong tương lai Sự phản hồi cũngđược mô tả như một sự lan truyền xã hội, nơi mà những khái niệm và ý kiến chung dẫn

tới ưa thích đầu cơ theo cảm xúc trong thị trường, và vì thế, dẫn tới giá tăng, và phục vụcho sự tái diễn những khái niệm chung đó trong nhiều người nữa Nhưng sự phản hồikhông thể tiếp diễn mãi mãi, khi giá ngừng tăng,sở thích của công chúng trong đầu tư cóthể rớt thảm hại: bong bóng xà phòng vỡ.

Khái niệm cơ bản về nền tảng của bong bóng đầu cơ được truy vết ngược lại hàng trămnăm trước, trong những bài viết của các nhà bình luận về thị trường đầu cơ Thuật ngữkhái niệm dường như quay ngược thời gian về thời kì nghiện hoa tulip ở Hà Lan năm

1630 (Shiller 2003) Nhưng những nhà kinh tế thờ ơ với ý kiến rằng sự phản hồi điềukhiển giá đâu cơ, và hiện nay vẫn sót lại nhiều nhà báo nhân dân ở nhiều địa phương có ýkiến ấy Các nhà kinh tế đã viết về chúng (Galbraith 1954, Kindleberger 1978) tìm rarằng giới học thuật với vài khía cạnh quan tâm trong công việc của họ, bản thân nó cách

xa quan điểm của họ Một bộ phận của lí thuyết chống đối đối mặt với sự phân chia đầyrủi ro: quan điểm về bong bóng đầu cơ vốn là xã hội học hay tâm lí xã hội học, và bảnthân nó không nghiên cứu với túi công cụ của nhà kinh tế học

Trong cuốn sách của tôi, Irrational Exuberance (2000, 2005), được đặt tên theo lời bìnhnổi tiếng Alan Greenspan, tôi phát triển quan niệm phổ biến về bong bóng Tôi lập luậnrằng những nguyên tắc đa dạng của xã hội học và tâm lí học, cái mà gần đây tầm quantrọng của nó tới nền kinh tế trở thành hữu hình với hầu hết các nhà kinh tế thông qua pháttriển các tài liệu về hành vi kinh tế, giúp chúng ta có thêm sự cụ thể về sự phản hồi máymóc tạo ra bong bóng đầu cơ Những nguyên tắc tâm lí học bao gồm bộ khung tâm lí học,những khám phá điểm hình, tìm hiểu xã hội, ý thức chung, chú ý đến những điều bấtthường, sự mạo hiểm bất thường như ghét tật cận thị, lây truyền cảm xúc và tìm kiếmcảm xúc

Tôi nghĩ rằng sự phản hồi, cái tạo ra bong bóng, chịu sự tác động cơ bản của những câuchuyện thổi phồng, tôi gọi chung là “những câu chuyện thời đại mới” Nhưng câu chuyệnphải có tính sinh động nhất định đối với công chúng và làm cho họ thích thú với đầu tưmạo hiểm Sự lây truyền hoạt động thông qua truyền miệng và phương tiện thông tin đạichúng Nó có thể có hình thức của giá – đến – giá, khi mà giá tăng sinh ra giá tăng hơnnữa

Những nhà bình luận về hiện tượng bong bóng rõ ràng có ý kiến rằng sự lây truyền cótrong công việc nhưng thường xảy ra ở xa quan điểm xã hội về bong bóng đầu cơ Họkhông nghe các chuyên gia kinh tế nói đến những phản hồi như thế, vì thế họ không tựtin về những quan điểm đó Họ có xu hướng trở lại quan niệm quen thuộc rằng thị trườngđầu cơ rốt cục đến từ những hành động quyền lực tiền tệ Mô hình lan truyền xã hội, vớinền tảng tâm lí học, xã hội học của nó được hiểu quá nghèo nàn bởi phần lớn nhà kinh tế,

để có thể đại diện cho một quan điểm có thẩm quyền trong các mô tả truyền thống

Tôi cho rằng câu chuyện thời đại mới đã được thổi phồng bởi sự bùng nổ nhà ở là vì thếgiới đang tiến tới kỷ nguyên vốn hóa vốn là nguyên nhân của hiện tượng tăng trưởng kinh

tế và làm xuất hiện đồng thời cả những kẻ thắng đậm và kẻ thua thảm hại Hiện tượngtăng trưởng gần đây ở Trung Quốc và Ấn Độ là một phần của câu chuyện cũng nhưnhững người giàu càng giàu thêm và các CEO được trả những mức lương cao quá mức.Câu chuyện thời đại mới cảnh báo con người rằng họ phải tham gia vào thế giới tư bản

mà mua nhà ở ngay bây giờ trước khi giá bị nâng vượt quá tầm với bởi những nhà đầu tưgiàu có mới nổi Tôi cũng đã liệt kê một vài nguyên nhân một phần hoặc hoàn toàn độclập của câu chuyện này góp phần tạo ra sự bùng nổ nhà ở

Sự bùng nổ đầu cơ gần đây tạo ra kỳ vọng lớn về giá nhà chắc chắn sẽ tăng trong tươnglai Karl Case và tôi đã lần đầu tiên phát hiện vai trò của kỳ vọng cao trong việc tạo racơn sốt giá nhà ở California trong những năm cuối thập kỷ 80 Chúng tôi đã thực hiệncuộc điều tra bằng câu hỏi vào năm 1988 với những người mua nhà ở L.A (cũng như ởBoston và San Fransisco) và so sánh kết quả với một thành phố cơ sở, Milwaukee, nơichưa từng có cơn sốt nhà

Những người mua nhà được hỏi “Bạn mong đợi giá căn nhà của bạn sẽ thay đổi baonhiêu trong 12 tháng tới?” Ở L.A vào 1988, trung bình cộng kỳ vọng mức giá tăng là15,3% và trung bình vị kỳ vọng giá sẽ tăng 11% Trung bình cộng cao hơn trung bình vị

ở L.A khi khoảng 1/3 câu trả lời thể hiện sự kỳ vọng quá mức tạo thành một dãy dài phíabên phải của bảng phân phối kết quả Ở Milwaukee vào năm 1988, trung bình cộng kỳvọng giá sẽ tăng ở mức 6,1% và trung bình vị là 5% Từ đây và từ các kết quả khác từ

cuộc điều tra chúng tôi có thể kết luận rằng sự bùng nổ những năm 1980 ở L.A trong mốiliên hệ với Milwaukee là do kỳ vọng.

Từ năm 2003 đến nay, Case và tôi đang thực hiện lại cuộc khảo sát hàng năm tại cácthành phố trên Vào năm 2003, với cùng câu hỏi đã nêu, báo cáo kỳ vọng ở L.A vẫn caonhư năm 1988: trung bình cộng kỳ vọng của mức giá tăng là 9,4% và trung bình vị là10% Tuy nhiên vào thời gian này tại Milwaukee có một tỷ lệ khá cao những người có kỳvọng tăng lên gần với kỳ vọng tại L.A: trung bình cộng kỳ vọng mức giá tăng là 8,6%.Trung bình vị kỳ vọng vẫn còn ở mức thấp ở 5% Về cơ bản thị trường nhà ở tạiMilwaukee vẫn chưa bùng nổ vào năm 2003, ai đó có thể thắc mắc tại sao kỳ vọng củanhóm người này lại giống với những người ở L.A Kỳ vọng về tăng giá nhà ở của đa sốngười dân thường hình thành trong phạm vi cả nước thay vì chỉ trong phạm vi địaphương, nhất là trong thời kỳ các phương tiện truyền thông trong nước đang say sưa vớichủ đề bùng nổ bất động sản

Vào năm 2006, khi thị trường nhà ở tại L.A vẫn đang tăng trưởng nhưng đã có dấu hiệnchắc chắn yếu đi, các câu trả lời cho cùng một câu hỏi cho thấy trung bình cộng kỳ vọnggiá tăng chỉ còn là 6,1% và trung bình vị là 5% Tại Milwaukee bằng cách nào đó màtrung bình cộng tăng lên 6,8% trong khi trung bình vị vẫn giữ nguyên là 5%

Năm 2007, sau khi thị trường nhà ở tại L.A rớt xuống 3,3% (từ giữa tháng 5 năm 2006tới tháng 5 năm 2007 theo Chỉ số giá nhà ở của S&P/Case-Shiller), các câu trả lời chothấy trung bình cộng kỳ vọng giá tăng trong 1 năm là -0,7% và trung bình vị kỳ vọng giátăng trong 1 năm là 0% Ở Milwaukee, chỉ số lần lượt là 6,5% và 3% 4

Như vậy, dữ liệu về các kỳ vọng chứng thực một điều đáng chú ý về yếu tố cơ bản củahiện tượng bong bóng: các thời điểm và địa điểm có giá nhà tăng cao cho thấy mức kỳvọng cao về giá nhà tăng trong tương lai, và khi tỷ lệ tăng giá thay đổi thì kỳ vọng về giátăng trong tương lai cũng thay đổi theo cùng chiều

Nhiều người có vẻ chấp nhận rằng giá nhà hiện nay là một phần kết quả của sự lan truyềnmang tính xã hội về triển vọng sáng sủa của bất động sản Nhưng ý kiến cho rằng kỳvọng là nguyên nhân quan trọng duy nhất của sự bùng nổ giá nhà mà không phải lànhững thứ mang tính hữu hình hơn như các chính sách của Ngân hàng trung ương sẽkhông bao giờ được chấp nhận bởi công chúng có lý trý Người ta thích thay đổi các câuchuyện về những người đầu tư điên cuồng hay các tài sản bốc hơi, nhưng hầu hết đều

không thể kết nối những câu chuyện đó vào xu thế vận động của thị trường và nền kinh

tế Họ không chấp nhận thực tế đầu ra của thị trường là kết quả của quan điểm thế giới,

“Hệ tư tưởng thời đại”, được khuyến khích bởi những câu chuyện và lý thuyết lan truyềnnhư một chân lý được thổi phồng bởi sự hưng phấn xung quanh chuyện giá tăng

Chúng ta cần cẩn thận với việc cường điệu hóa câu chuyện tăng giá bong bóng trong việcgiải thích sự vận động của thị trường Có rất nhiều nhân tố khác cũng ảnh hưởng tới giá

cả Chính sách tiền tệ là một yếu tố quan trọng, nó có khả năng ảnh hưởng tới lãi suất và

cả tỷ lệ chiết khấu Tuy nhiên, ngoài chính sách tiền tệ thì cũng có nhiều tác nhân ảnhhưởng tới quyết định mua các tài sản dài hạn như nhà cửa Quyết định mua nhà là mộtquyết định trọng đại trong đời của hầu hết mọi người và chịu tác động của tất cả các vấn

đề mà người ta cân nhắc mỗi khi quyết định tùy theo cách sống và mục đích của họ.Quyết định là có thể trì hoãn vì vậy bất cứ thứ gì làm tăng hoặ giảm sự chú ý vào nhà cửađều gây ảnh hưởng lớn tới tình hình xây dựng

Cho tới vài thập kỷ vừa qua, nhà ở thường không phải là dạng tài sản đầu cơ, ngoại trừ tạimột số nơi không có điều gì có thể khuyến khích mọi người nghĩ rằng nhà cửa có thể sẽrất khan hiếm Theo quan điểm truyền thống của các nhà kinh tế thì giá nhà ảnh hưởngchủ yếu bởi chi phí xây dựng Điều này được thể hiện ở tác phẩm “Blank và Winnick”của Grebler năm 1956

Không có gì ngạc nhiên khi người ta không coi nhà cửa là tài sản đầu cơ: phần lớn giá trịcăn nhà nằm ở kết cấu, là hàng hóa nhân tạo Theo quan điểm này thì không có lý gì cóthể kiếm tiền từ mua nhà rồi giữ để bán lại nhiều hơn là mua bàn ghế để bán lại Mọingười đều biết rằng giá nhà do cấu trúc quyết định Cuộc bùng nổ bất động sản gần đây

đã thay đổi mọi thứ Theo nghiên cứu gần dây của Davis và Heathcote tỷ lệ phần trăm giátrị nhà so với đất ở Mỹ đã tăng từ 15% năm 1930 lên 47% năm 2006

Tỷ lệ cao hơn này là một cân bằng ổn định hay chỉ là một hiện tượng nhất thời được tạo

ra bởi sự đầu cơ vẫn là một vấn đề cần xem xét Ngày nay, đất nông nghiệp bán với giáthấp hơn 2.000 USD/mẫu hoặc khoảng 300 USD/lô – một con số rất nhỏ so với chi phícủa công trình xây dựng trên đất Dĩ nhiên đây là đất ở các vị trí xấu, xa các thành phố

công sở trường học mà người ta muốn sống Nhưng cũng có những lý do để kỳ vọng rằnggiá đất ở thành phố sẽ trở nên quá đắt đỏ so với chi phí xây dựng công trình trên đất, thếnên sẽ có động cơ rời bỏ đất ở đây, như thế tỷ lệ giá trị tham gia vào đất ở sẽ thay đổi Sựthay thế này cần nhiều thời gian.

Những khu vực thành phố mới có thể được xây dựng tại các địa điểm mà giá đất đang rẻ.Thành phố có thể tiết kiệm đất bằng cách tăng mật độ dân số và xây dựng các nhà caotầng Hiện nay cũng đã có một số thành phố ủng hộ xu hướng này, ví dụ như Mahattanhay một số thành phố ở Châu Âu và Châu Á, phát triển giao thông công cộng và nhữngtòa nhà cao tầng cho một số lượng lớn người cùng sử dụng Những thành phố này rất thuhút vì có nhiều cơ hội kiếm tiền và giải trí và bởi vì tâm lý bị kích thích bởi số đông Cácthành phố này sử dụng đất rất tiết kiệm Rất nhiều thành phố như thế có thể được xâydựng trong tương lai nhất là ở Mỹ, nó tạo ra sự trái ngược giữa những quan niệm truyềnthống về ngoại ô và cuộc sống tự động hóa

Christopher Leinberger (2007) cho biết đã có sự gia tăng về cầu với “khu vực trung tâm

có thể đi bộ” và giá không gian sống ở những khu vực này trung tâm này rất cao Mứcgiá cao này phản ánh thị hiếu thích ở trung tâm trong khu vực có thể đi bộ Thị hiếu nàykhông dễ được đáp ứng nhanh chóng và đầy đủ vì giới hạn khu vực và vấn đề sắp xếp.Tuy nhiên một vài nhà quy hoạch có thể giải quyết vấn đề này Christopher Leinbergerđưa ra ví dụ về Khu trung tâm Reston Town xây dựng ở khu vực đất rẻ tiền xung quanhWashington D.C Dự kiến thực hiện vào năm 1961 do nhà thiết kế Robert E Simonngười đặt tên cho thị trấn Ông ta khởi xướng một chiến dịch để Ban giám sát QuậnFairfax thông qua sắc lệnh cho phép xây dựng nhà ở với mật độ cao ở đây Khu trung tâmđược thiết kế vào năm 1990 Tới nay đây là một khu vực những tòa nhà cao tầng như mộttrung tâm thành phố Giá trị một foot vuông ở đây gần như tương đương với các thànhphố lớn Những ví dụ như thế khẳng định một điều là chất lượng cuộc sống ở các khu vựckinh doanh sấm uất có thể được tạo ra chỉ khi sự phân vùng là không cố định5 Sức épkinh tế đòi hỏi có nhiều không gian hơn sẽ thúc đẩy phát triển các dự án xây dựng nhưtrên Nguồn cung nhà sẽ tăng mà không bị ảnh hưởng bởi các vấn đề về khan hiếm đất

Ô nhiễm, những khoản phí lớn cho môi trường và năng lượng cũng tạo ra động lực rời bỏnhững thành phố này Tuy nhiên kỳ vọng về việc xây dựng những thành phố mới chưathực sự chắc chắn và có thể mất nhiều năm.

Vấn đề mất cân đối kinh tế vốn đã xảy ra trong vài thập kỷ gần đây ở hầu hết các nướctrên thế giới cũng có khả năng làm giảm bớt các chướng ngại trong việc tăng cườngnguồn cung nhà và từ đó giảm giá nhà Ví dụ, một trong những động thái đầu tiên màGordon Brown thực hiện khi trở thành Thủ tướng là đưa ra nhiều đề xuất khuyến khíchviệc xây dựng hàng triệu căn nhà để giúp đỡ những người không có khả năng mua nhàvới giá cắt cổ

Gyourko, Mayer và Sinai được chú ý nhờ một nghiên cứu bàn về tính hợp lý của giảthuyết cho rằng các thành phố khổng lồ sẽ có thể tiêt kiệm tốt hơn rất nhiều Họ phát hiện

ra “Các thành phố ngôi sao” có sự đánh giá dài hạn hơn mức trung bình cả nước là 50năm Nhưng nghiên cứu của họ chỉ tìm thấy mối liên hệ giữa small excess return với nhà

ở các thành phố này Họ báo cáo những sự khác biệt giữa các thành phố ít hơn rất nhiều

so với kỳ vọng của công chúng Nghiên cứu của họ cho thấy L.A tăng trưởng ở mức2.46% hàng năm trong giai đoạn 1950-2000, nhưng số liệu này thấp hơn rất nhiều lầnmức kỳ vọng mà chúng ta vừa xem xét Theo khảo sát của chúng tôi, vào năm 2003 trungbình cộng kỳ vọng của người mua nhà ở L.A về mức tăng giá nhà danh nghĩa trong 10năm tới là 9.4% và trung bình vị là 10% Thêm vào đó, trong dữ liệu điều tra dân số 10năm không có sự điều chỉnh theo chất lượng, và khi mà nhà ở trở nên lớn hơn ở các siêuthành phố thì sự đánh giá thực tế về nhà ở hiện hữu sẽ thấp hơn 2.46% mỗi năm

Xét về dài hạn, sẽ khó có căn cứ mà mong đợi tăng trưởng nhiều hơn 1% mỗi năm tại cácthành phố đã tồn tại qua nhiều thế kỷ Nếu thành phố New York có cùng mức giá nhà ởnhư các thành phố tương tự khác vào thời kỳ Cách mạng Hoa Kỳ và với mức tăng trưởng

là 2% mỗi năm bây giờ giá nhà ở New York sẽ tăng lên hàng trăm lần, cũng giống nhưcác thành phố khác – điều này thật vô lý

Chỉ số so sánh giá nhà Coldwel-Banker so sánh giá của một dạng nhà tiêu chuẩn tại nhiềuthành phố khác nhau Họ định giá “một mô hình nhà ở gia đình với diện tích khoảng2.200 fet vuông, 4 phòng ngủ, 2 và 1/2 phòng tắm, phòng sinh hoạt chung (hoặc tươngđương) và garage cho 2 xe ô tô….tiêu biểu cho các công ty trung chuyển giao” Họ báocáo Beverly Hill, California, nơi ở của các ngôi sao là nơi đắt đỏ nhất năm 2006, với giácủa một căn nhà tiêu chuẩn khoảng 1,8 triệu đô la Trong khi đó giá trung bình tại tất cảcác thành phố vào năm 2006 theo báo cáo của họ chỉ khoảng 423.950 đô la Như vậy nhàtại Beverly Hill chỉ đắt gấp 4 lần giá trung bình Nếu chúng ta có thể thừa nhận rằngBeverly Hill nổi tiếng là nhờ vào các ngôi sao trong suốt hàng trăm năm qua thì điều nàyrốt cuộc cũng chỉ hơn 1% một năm một chút Như thế lợi thế 1% một năm là một giớihạn hợp lý Đối với hầu hết nhà đầu tư trong môi trường đầu cơ hiện nay, tỷ lệ này thấphơn mong muốn của họ Thêm vào đó, như Gyourko, Mayer và Sinai đã chỉ ra, ngay cảmột lợi thế nhỏ trong cách đánh giá mà họ tìm cho các thành phố ngôi sao cũng được bùđắp bởi tỷ lệ giá thuê nhà thấp tại các thành phố này

Sở hữu nhà đất và sử dụng nhà

Cơn sốt đầu cơ vào nhà đất là 1 điều không bình thường bởi vì mua nhà bao gồm quyếtđịnh đầu tư và quyết định sử dụng Hơn nữa, quyết định mua nhà thay vì thuê nhà là 1quyết định không chỉ để sử dụng các quyền lợi mà nhà mang lại mà còn để định hướngcuộc sống; sự khác biệt này có tính chính trị và do đó quyết định mua bước vào phạm vichính trị

Ở US, việc sốt giá đất kể từ cuối thập niên 1990 được đồng hành bởi việc tăng lên đáng

kể tỉ lệ sở hữu nhà Có thể thấy trong Hình 2 dưới đây, ở US, trong thế kỉ qua có 2 giaiđoạn mà tỉ lệ sở hữu nhà tăng lên đó là từ năm 1940 đến 1960 và từ giữa thập niên 1990đến nay Giữa 2 giai đoạn này thì tỉ lệ sở hữu nhà hầu như không đổi Giai đoạn đầu củaquá trình tăng tỉ lệ sở hữu nhà từ năm 1940 đến 1960 đáng kể hơn so với giữa thâp niên1990; sự tăng vọt này là kết quả của các chính sách mới của chính phủ khuyến khích sởhữu nhà sau sự tăng lên của tài sản bị tịch thu trong suốt quá trình của đại suy thoái trongthập niên 1930

Sự tăng lên của việc sở hữu nhà kể từ năm 1994 phần lớn là do cơn sốt nhà Tâm lí “sốt”

đã khuyến khích những người sở hữu nhà tiềm năng và cả những người cho vay Ngườimua nhà được khuyến khích bởi các khoản lãi từ việc đầu tư có tiềm năng Những ngườicho vay cầm cố được khuyến khích khi sốt đất làm giảm tỉ lệ nợ không trả được của tàisản thế chấp có chất lượng thấp hơn Thị trường cầm cố giá cao không tồn tại trước đócho đến giữa thập niên 1990, và đã tăng lên đến 1/5 của tất cả các thế chấp mới vào 2005.Các tỉ lệ từ chối cho thế chấp đã giảm sau năm 2000 Các khoản vay mới đã chuyển quacho người có thu nhập thấp và các cộng đồng người thiểu số 1 cách không cân xứng

Sự thay đổi là kết quả của sự thay đổi kì vọng của công chúng về thị trường nhà đất hơn

là sự thay đổi của chính sách nhà nước Không giống như bùng nổ sở hữu nhà vào thậpniên 40 và 60, sự bùng nổ hiện tại là không rộng rãi bởi vì nỗ lực của chính phủ trongviệc tăng sở hữu nhà đất

Việc sở hữu nhà là 1 điều nên được khuyến khích, và kết quả là các viên chức chính phủ

đã cố gắng làm điều đó

Cuộc nội chiến 1860 -1865 ở US đã bị chỉ trích bởi người dân trong giai đoạn đó về việc

sở hữu nhà thấp ở miền Nam: “Việc sở hữu bất động sản của người dân đảm bảo cho 1chính phủ bền vững Ví như ở các bang ở miền Bắc, việc sở hữu bất động sản là phổ biến

và 1 cuôc cách mạng đã xảy ra lật đổ chính phủ để đảm bảo được quyền sở hữu Có được

1 hệ thống sở hữu bđsản như ở miền Nam, dân chúng sẽ ko bị áp chế để xảy ra nổi loạn

Hoạt động của các ngân hàng liên kết ở thế kỉ 19 và thế kỷ 20 được thúc đẩy bởi các yểu

tố tương tự như trên Hoạt động này được tán dương vài năm 1889 vì hiệu quả của nóđối với tầng lớp nghèo “hoạt động này đã đưa người dân ra khỏi nhà tập thể và xóa đượcnhững ảnh hưởng xấu có khuynh hướng bùng nổ ra từ trong họ

Có một số quan điểm ủng hộ cho vấn đề trên, Dipasquale, Forslid và Glaeser (2000) lậpluận rằng: những người sở hữu nhà có khuynh hướng tham gia nhiều hơn vào chínhquyền địa phương, nắm tình hình nhiều hơn về đảng phái chính trị của họ hơn là nhữngngười thuê nhà, thậm chí sau đó họ còn kiểm soát những nhân tố khác Bằng chứng choviệc này đã dẫn đến việc lan truyền rộng rãi các ủng hộ cho chính sách sở hữu nhà trênkhắp thế giới

Mặt khác, trái ngược với những mong đợi được nêu ra trong lí thuyết về sự sở hữu nhà, tỉ

lệ sở hữu nhà ở các nước khó được giải thích bằng sự thay đổi kinh tế hay nhân khẩu,Fisher và Jaffe (2002) có thể giải thích được 50% sự biến đổi trên toàn quốc về tỉ lệ sởhữu nhà Họ tìm ra rằng trên toàn quốc, tỉ lệ sở hữu nhà tương quan ngược chiều vớiGDP trên đầu người

Tuy nhiên, có thể có giới hạn về vấn đề chính sách xã hội nên khuyến khích việc sở hữunhà tới mức nào Có rất nhiều lí do nhạy cảm để người dân thuê nhà thay vì sở hữu nónhư là: những ngươì không thể quản lí được nhà ở thời điểm đóm những người cókhuynh hướng di chuyển nhiều hoặc là những người có những kế hoạch khác cho thờigian của họ Thuê nhà thay vì mua nhà khuyến khích tốt hơn sự đa dạng trong đầu tư; rấtnhiều người sở hữu nhà có danh mục đầu tư rất nghèo nàn và những khoản đầu tư nàythường phần lớn là tỷ phần vốn vay Hơn nữa, quan tâm quá nhiều vào đầu tư nhà có khảnăng làm tăng những suy nghĩ mang tính suy luận và do đó làm cho thị trường nhà biếnđộng mạnh Khuyến khích người dân đầu tư mạo hiểm vào nhà đất có thể gây ra hậu quảxấu Có thể ở 1 số nước đã vượt quá xa giới hạn trong việc ủng hộ việc sở hữu nhà