Tài liệu Tiểu luận "Phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể". doc

Tổng quan về nền kinh tế và thị trường bất động sản ở Việt Nam...1 I.. Dự báo về tình hình biến động về nhà ở biệt thự khu đô thị Nam Thăng Long………..13 Lời mở đầu Thị trường BĐS là một

BÀI TIỂU LUẬN Nghiên cứu đề tài "Phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể"

Mục lục

A Tổng quan về nền kinh tế và thị trường bất động sản ở Việt

Nam 1

I Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam……… 1

II Tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam……….3

B. Phân tích thị trường nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng Long……….6

I. Xác định thị trường……….6

1. Vị trí của khu đô thị Nam Thăng Long………6

2. Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng Long……….7

Đặc điểm của cầu biệt thự……… 7

Đặc điểm của cung biệt thự……….9

II. Phân tích cung-cầu nhà ở biệt thự ở Nam Thăng Long……… 9

1 Phân tích về cầu………9

2 Phân tích về cung……… 10

3 Phân tích cung cạnh tranh……… 11

III Dự báo về tình hình biến động về nhà ở biệt thự khu đô thị Nam Thăng Long……… 13

Lời mở đầu

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở Thị trường nhà ở tại Việt Nam hiện nay rất biến động và phân khúc phức tạp Trong đó, biệt thự là 1 dạng nhà ở thuộc bất động sản cao cấp và cũng là 1 phân khúc thị trường hấp dẫn trong tương lai

Phương pháp phân tích mà nhóm chúng tôi chọn là phân tích từ nền kinh tế chung đến phân tích bất động sản cụ thể Để có thể tìm hiểu rõ

về đề tài, chúng tôi đã thu thập số liệu từ sách, báo, tạp chí hàng ngày

và các phương tiện thông tin như trang web, nghe đài và các tài liệu tham khảo khác để có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác

Báo cáo của chúng tôi gồm 2 phần chính:

A Tổng quan về nền kinh tế và bất động sản ở Việt Nam

B Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị Nam Thăng Long

A Tổng quan về nền kinh tế và bất động sản ở Việt Nam

I Tổng quan về nền kinh tế Việt Nam

Năm 2009, trước tình hình khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới, Việt Nam đã chuyển sang mục tiêu ngăn chặn suy giảm kinh

tế và giữ ổn định kinh tế vĩ mô Kinh tế Việt Nam năm 2009 bên cạnh những điểm sáng thể hiện thành tựu đạt được vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế và thách thức Việc đánh giá, nhìn nhận lại kinh tế Việt Nam năm

2009 để rút ra những bài học, chỉ rõ những thách thức và giải pháp cho năm 2010 có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà hoạch định chính sách ở Việt Nam Thực tế, có thể tiếp cận và đánh giá một nền kinh tế

từ nhiều cách

+ tín dụng và vấn đề thanh khoản:

- Ngân hàng Nhà nước đã điều hành chính sách tiền tệ theo hướng kiểm soát tốc độ tăng tổng phương tiện thanh toán khoảng 20% và tín dụng khoảng 25%, điều tiết lãi suất và tỷ giá theo hướng ổn định

- Lãi suất đầu vào, đầu ra tăng nóng làm doanh nghiệp khó hấp thụ nguồn vốn vay; các ngân hàng tăng lãi suất cao nhưng vẫn khó thu hút vốn

- Thị trường chứng khoán đang nóng dần lên và thu hút nhiều nhà đầu tư

+ Tăng trưởng:

- Nhà nước đưa ra các gói kích cầu trên thực tế đã thu được những kết quả tích cực Tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2009 đạt 5.32% + Đầu tư phát triển:

- tổng đầu tư toàn xã hội năm 2009 đạt 708,5 nghìn tỷ đồng, bằng 42,2% GDP, tăng 16% so với năm 2008 Trong đó, nguồn vốn đầu tư nhà nước (gồm đầu tư từ ngân sách nhà nước, nguồn trái phiếu Chính phủ, nguồn tín dụng đầu tư theo kế hoạch nhà nước và nguồn đầu tư của các doanh nghiệp nhà nước) là 321 nghìn tỷ đồng, tăng 43,3% so với năm 2008; nguồn vốn đầu tư của tư nhân và của dân cư là 220,5 nghìn tỷ, tăng 22,5%

+ Lạm phát và giá cả:

- Lạm phát được kiềm chế và ở mức dưới hai con số

- Giá cả nhiều mặt hàng vẫn tăng

- Giá vàng tăng đột biến và giao động trên dưới 26 triệu đồng/lượng + Tỷ giá:

Thị trường ngoại hối luôn có biến động căng thẳng và gây ra bất ổn định và gây khó khăn do giá hàng nhập khẩu tăng mạnh

II Tổng quan về bất động sản ở Việt Nam

Sau một thời gian tăng trưởng thì tới năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam lại có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm

Thị trường bất động sản Hà Nội cũng như các thị trường bất động sản khác của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2-6 năm) Mặc dù niềm tin vào thị trường bất động sản toàn cầu và thị trường bất động sản Việt Nam bị lung lay trong năm

2008 thì vẫn có những niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam và sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn

Nhiều nhà đầu tư đang chú ý tới quy hoạch phía Tây Thủ đô nơi sẽ hình thành ba trục đường chính gồm quốc lộ 6 qua Hà Đông; đường Láng - Hòa Lạc qua Thạch Thất, Quốc Oai nối tiếp với đô thị Hòa Lạc, trung tâm du lịch sinh thái Sơn Tây - Hòa Bình; quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài

Đặc biệt, quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài được xác định là công trình kỷ niệm ngàn năm Thăng Long Hà Nội, có ý nghĩa rất quan trọng trong việc mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông lên phía Tây Thành phố Dự án khu đô thị Tân Tây Đô thuộc Tân Lập -Đan Phượng - Hà Nội là khu có tổng diện tích hơn 25 ha nằm giáp trục đường 32 và gần tuyến đường Hoàng Quốc Việt kéo dài

Theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của khu Tân Tây Đô sẽ phát triển các tòa nhà từ 18 đến 25 tầng, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, biệt thự diện tích từ 200 đến 250m2, phổ biến nhất là nhà liền kề và nhà vườn có diện tích từ 95 đến 130m2 Nhiều người cho rằng tại thời điểm này những người thu nhập khá có thể đầu

tư vì giá cả ở khu đô thị Tân Tây Đô rẻ hơn từ 25 - 35% so với Văn Khê, Văn Phú, Văn Quán (Hà Đông) trước đây Tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 47 tỉ USD đổ vào Việt Nam 8 tháng đầu năm 2008 có tới một nửa là đăng ký đầu tư vào bất động sản Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong năm 2009, mặc dù lĩnh vực kinh doanh bất động sản tuy xếp thứ hai nhưng đã “bứt phá” lên nhanh chóng với tổng vốn 7,6 tỷ USD Nhiều dự án hàng tỷ USD đã được các nhà đầu tư ngoại cam kết đầu

tư trong vòng vài năm tới như:

+ Dự án khu đô thị mới ở Phú Yên do tập đoàn New City (Brunei) 4,3

tỷ USD

+ Dự án Hồ Tràm do Tập đoàn Asian Coast Development Ltd (Canada) 4,23 tỷ ở Bà Rịa – Vũng Tàu

+ Dự án khu đô thị đại học Berjaya Leisure (Malaysia) 3,4 tỷ USD

+Dự án xây dựng cao ốc khách sạn, văn phòng, nhà ở do Tập đoàn TA Assiociates International (Singapore) 1,2 tỷ USD tại TP Hồ Chí Minh

Trong quý III năm 2009, các dự án căn hộ ở thị trường sơ cấp bán ra khoảng hơn 1.000 căn, tập trung ở các quận - huyện Từ Liêm, Đống

Đa và Hai Bà Trưng (Hà Nội) Số lượng giao dịch thành công thấp hơn so với quý trước Ước tính chỉ có hơn 400 căn hộ bán được Giá

chào bình quân ở mức 1.830 USD/m 2 , tăng 5,5% so với quý II Nhu cầu mua nhà từ những người đầu cơ vẫn còn ở mức thấp do thị trường chứng khoán hồi phục hồi nhanh chóng và tiếp tục tăng trưởng nóng, khiến các nhà đầu tư chú ý đến thị trường chứng khoán hơn thị trường BĐS Ba tòa nhà văn phòng vừa ra mắt thị trường trong quý III tại Hà Nội là Plaschem (quận Long Biên), tháp CEO (huyện Từ Liêm) và các tòa tháp Handiresco (quận Ba Đình) làm tăng vọt tổng lượng cung cao

ốc văn phòng Hiện ở Hà Nội có tổng cộng 493.000m 2 văn phòng cho thuê tại 12 tòa nhà văn phòng hạng A, 30 tòa nhà văn phòng hạng B

và 32 tòa nhà văn phòng hạng C

Giá thuê và tỷ suất thuê trung bình trong quý III tiếp tục giảm nhưng ở mức độ nhẹ hơn so với quý trước Giá thuê các tòa nhà văn phòng hạng A giảm 4,5%, hạng B giảm 2% so với quý trước Các tòa nhà văn phòng hạng A tăng 1% công suất thuê, nhưng các tòa nhà văn phòng hạng B giảm 9% so với quý trước do có sự xu ất hiện của nguồn cung mới Trong quý III, các tòa nhà văn phòng hạng C đạt công suất thuê gần 80% với giá thuê trung bình 17 USD/m 2 /tháng

Tổng cung trên thị trường căn hộ dịch vụ cũng tăng trên 219.000m 2

Từ quý IV/2008 đến năm 2009, giá thuê trung bình phân khúc thị trường căn hộ dịch vụ liên tục giảm Trong quý III, giá thuê căn hộ dịch vụ giảm 4,8%, tương ứng với 1,2 USD/m 2 /tháng so với quý II Trong quý III, công suất thuê trên thị trường căn hộ dịch vụ giảm 3%

so với quý II xuống còn 88%

Vincom Galleries là trung tâm mua sắm duy nhất được đưa vào sử dụng trong quý III với tổng diện tích gần 15.000m 2 Khu vực trung tâm TP hoạt động khá hiệu quả, hiện vẫn có giá thuê cao nhất trong khoảng 40-150 USD/m 2 , với tỷ lệ thuê luôn đạt trên 90% Ngay sau

khu trung tâm là khu vực nội thành với giá thuê trung bình dao động trong khoảng 20-120 USD/m 2 /tháng Giá thuê tại khu vực ngoại thành ở mức 7-50 USD/m 2

Khách sạn 4 sao Mercure Hà Nội La Gare với 102 phòng đi vào hoạt động, nâng tổng số phòng khách sạn đạt tiêu chuẩn 3-5 sao ở Hà Nội lên 5.678 phòng Tuy nhiên, giá thuê phòng của khu vực khách sạn 5 sao giảm 10% so với quý trước, công suất thuê p hòng trong 4 năm trở lại đây Nhu cầu cho thị trường khách sạn giảm nhẹ so với quý trước

do sự sụt giảm lượng khách quốc tế đến Hà Nội

B Phân tích thị trường nhà ở biệt thự ở khu đô thị mới Nam Thăng Long-Hà Nội

I Xác định thị trường

1 Vị trí của khu đô thị Nam Thăng Long

Khu đô thị mới Nam Thăng Long là một tổ hợp nhiều dự án thành phần, trong đó bao gồm nhiều công trình dự kiến được xây dựng trên địa phận các xã Xuân Đỉnh, Đông Ngạc (huyện Từ Liêm) và các phường Phú Thượng, Xuân La (quận Tây Hồ) Với tổng diện tích 323

ha, khu đô thị này có một vị trí thuận lợi về mọi mặt: chỉ cách trung tâm thành phố 7,4 km và cách sân bay Nội Bài 21,5 km, lại nằm kề với đường cao tốc Bắc Thăng Long - Nội Bài và bờ nam sông Hồng, nên có thể giao lưu thuận lợi với tất cả các khu vực khác của Hà Nội Nằm ngay bên bờ hồ Tây, khu đô thị này được thừa hưởng vẻ đẹp tự nhiên vốn có của quần thể thắng cảnh hồ Tây, cũng như được đảm bảo các điều kiện về môi trường

Khu đô thị này được xây dựng từ năm 2002 và sẽ hoàn thành vào năm

2010 Ngoài các khu chung cư cao tầng, khu đô thị Nam Thăng Long

sẽ có 3 loại nhà được thiết kế cho hộ gia đình, bao gồm nhà chia lô chất lượng cao, nhà bán độc lập và biệt thự Các khu này có diện tích

sử dụng 260-300 m², được thiết kế phù hợp với cuộc sống hiện đại

2 Thực trạng cung-cầu nhà ở biệt thự ở khu đô thị mới Nam Thăng Long

2.1 Đặc điểm của cầu biệt thự

Việc mở rộng các đô thị cũng như tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng cùng với nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng sẽ làm tăng nhu cầu

về bất động sản: nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại

và các khu công nghiệp do mức sống của người dân ngày càng được nâng cao

Với mức tăng GDP gần 10,6%, năm 2008 thu nhập bình quân của người dân Hà Nội đạt 1.500 USD Tăng trưởng GDP chung của Hà Nội năm 2008 đạt 11%, trung bình giai đoạn 2006-2008 đạt 12,1%.Thu nhập bình quân của Hà Nội cũ tăng từ 24 triệu đồng năm

2005 lên 37,5 triệu đồng (tương đương 2200 USD) năm 2008,bằng 174% thu nhập bình quân của cả nước Cầu về bất động sản nhất là biệt thự tăng theo quy mô gia đình, các khách hàng thành đạt hầu hết đều có gia đình cố định vì vậy nhu cầu nhà ở rất lớn, áp lực công việc cao nên họ cần có chỗ nghỉ ngơi yên tĩnh, không khí trong lành và Nam Thăng Long là nơi rất thích hợp

Mặc dù là thủ đô của một quốc gia nghèo, thu nhập bình quân đầu người thấp, nhưng Hà Nội lại là một trong những thành phố đắt đỏ nhất thế giới và giá bất động sản không thua kém các quốc gia giàu có

Điều này đã khiến những cư dân Hà Nội, đặc biệt tầng lớp có thu nhập thấp, phải sống trong điều kiện chật chội, thiếu tiện nghi Theo con số năm 2003, 30% dân số Hà Nội sống dưới mức 3 mét vuông một người Ở những khu phố trung tâm, tình trạng còn bi đát hơn rất nhiều Nhà nước cũng không đủ khả năng để hỗ trợ cho người dân Chỉ khoảng 30% cán bộ, công nhân, viên chức được phân phối nhà ở Do truyền thống văn hóa và những khó khăn về chỗ ở, hiện tượng 3, 4 thế

hệ cùng sống chung trong một ngôi nhà rất phổ biến ở Hà Nội Mỗi năm, thành phố xây dựng mới hàng triệu mét vuông nhà, nhưng giá vẫn ở mức quá cao so với phần lớn người dân Gần như 100% các gia đình trẻ ở Hà Nội chưa có nhà ở, phải sống ghép chung hoặc thuê nhà

ở tạm Với giá từ 500 triệu tới 1,5 tỷ đồng một căn hộ chung cư, một người dân có thu nhập trung bình chỉ có thể mua được sau nhiều năm tích lũy tài chính

Theo kết quả của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở 1/4/2009, mỗi năm dân số Việt Nam tăng trên 1 triệu người, trong khi diện tích nhà ở bình quân của một người là 18,6m2 Để diện tích bình quân không giảm, mỗi năm phải có thêm khoảng 19 triệu mét vuông nhà ở Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện còn rất lớn Bình quân diện tích nhà ở trên đầu người ở Việt Nam mới đạt trên 13 m2 Mục tiêu là đến năm

2015 theo Quyết định của Thủ tướng phải đạt 15 m2/đầu người và đạt

20 m2/đầu người vào năm 2020

Việt Nam hiện có trên 1 tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 Việt Nam cần có tổng diện tích nhà ở trên 2 tỷ m2 Tức là trong 10 năm tới chúng ta phải xây dựng khoảng 1 tỷ m2 nhà ở Trung bình phải xây 100 triệu m2 nhà ở/năm

2.2 Đặc điểm của cung nhà ở biệt thự

Hiện nay, Hà Nội đang quy hoạch tổng thể kinh tế-xã hội và ngày càng nhiều dự án xây dựng nhà ở cho dân cư trên địa bàn được phê duyệt

Ciputra được chia làm 3 giai đoạn xây dựng:

- Giai đoạn 1 khởi công vào năm 1997 đã bán xong 390 biệt thự, giá biệt thự khoảng 5-6 tỷ đồng

- Giai đoạn 2: từ năm 2004-2008 gồm 2000 nhà thấp tầng với giá

1700 USD mỗi m2 đất biệt thự

- Giai đoạn 3: diện tích đất ở thấp tầng khoảng 246 nghìn m2

Theo khảo sát thực tế, tại Ciputra đã có nhiều biệt thự được đưa vào

sử dụng, bên cạnh đó, cũng có nhiều căn đang được xây thô Giá biệt thự tại Ciputra cũng phụ thuộc nhiều vào loại biệt thự, hướng và vị trí nên có mức giá của từng căn khác nhau

II Phân tích cung-cầu nhà ở biệt thự ở Nam Thăng Long

1 Phân tích về cầu

Từ cuối năm 2008, thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ cao cấp bắt đầu tụt dốc Cái gọi là tụt dốc này được cho là đang trở về với giá trị thực nhưng dù có “tụt” thì những căn hộ cao cấp, những ngôi biệt thự vẫn đang ở mức giá khá cao, vẫn là ước mơ vươn tới của một số người có thu nhập khá trở lên Mặc dù giá bán một căn biệt thự tại Ciputra không hề rẻ nhưng được khách hàng rất quan tâm

Giá thuê trung bình biệt thự tại Ciputra cũng rất khác nhau, tuy nhiên với căn biệt thự khoảng 200m2, 5 phòng ngủ giá thuê khoảng 3.000 USD/tháng Khách thuê chủ yếu là người nước ngoài sang Việt Nam làm việc, kinh doanh, rất thích sống gần khu Hồ Tây Như vậy, bỏ ra

10 tỷ đầu tư vào một căn biệt thự để cho thuê, mỗi tháng thu được 3.000 USD, chưa kể nếu giá thuê có xu hướng tăng

Nếu trong vòng nửa cuối năm 2008, loại biệt thự khoảng 140 – 180m2, giá trong khoảng 53 triệu/m2, cụ thể biệt thự GĐ2, dãy T7 diện tích 180m2, giá khoảng 54 triệu/m2 Tuy nhiên, những căn có diện tích lớn 324m2, dãy T3 hướng Nam, giá khoảng 63 triệu/m2 Giá bất động sản ngày càng biến động Những căn hộ có diện tích 230m2, giá khoảng 85tr/ m2, đến thời điểm hiện tại( T4/2010) chúng đã vọt lên 95 -97.5tr/ m2 với những căn nhà hướng đông bắc – tây nam.( dãy T1)

Những căn nhà có hướng đông bắc, diện tích 126m2 trước tết giá dao động trong khoảng 105 – 110tr/m2 , nay giá trong khoảng 115 – 120tr/m2( dãy C1)

Những căn nhà với diện tích 140m2 trước tết giá trên dưới 100tr/m2 thì hiện nay giá giao bán khoảng 125tr/m2 Hướng đông bắc (dãy T6)

Với diện tích 180m2, giá bán hiện nay cũng vào khoảng 110-120tr/m2( dãy T8) hướng đông bắc

Còn những căn biệt thự thuộc loại VIP, hướng đông nam, diện tích 323m2 thì hiện giá đang dao động trong khoảng 140tr/m2, các biệt có căn lên đến 155tr/m2 (dãy C7)