THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA đất SỐ 205, TỜ BẢN đồ SỐ 23, PHƯỜNG CÁT LÁI, QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN

Theo đó, công tác thẩm định giá bất động sản này là một vấn đề quantrọng không thể thiếu; có thể nói vừa là “đòn bẩy” của các hoạt động kinh tếtrong nền kinh tế thị trường vừa là công cụ

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

- -Nguyễn Trung Toán

THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ

SỐ 23, PHƯỜNG CÁT LÁI, QUẬN 2, THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã ngành: 52850103

Tp Hồ Chí Minh, năm 2018

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

- -THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ

SỐ 23, PHƯỜNG CÁT LÁI, QUẬN 2, THÀNH PHỐ

HỒ CHÍ MINH CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã ngành: 52850103

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Trung ToánMSSV: 0350040361

Chuyên ngành: Quản lý bất động sản Niên khóa: 2014–2018

Giảng viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Văn Cương

Tp Hồ Chí Minh, năm 2018

Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự

hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của những người xungquanh Để có được kết quả ngày hôm nay ngoài những nỗ lực của bản thân thìkhông thể nào thiếu sự quan tâm, giúp đỡ của gia đình, thầy (cô) và bạn bè

Trước tiên tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến thầy (cô) trườngĐại học Tài Nguyên và Môi trường Tp Hồ Chí Minh nói chung và các thầy (cô)khoa Quản lý đât đai nói riêng nói riêng đã tận tình giảng dạy, truyền đạt cho tôinhững kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian qua Đặc biệt, tôi xingửi lời cảm ơn đến Thạc sỹ Nguyễn Văn Cương đã tận tình giúp đỡ, trực tiếp chỉbảo, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm khóa luận tốt nghiệp

Tôi chân thành cảm ơn Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đặc biệt

là anh Lê Trọng Hữu và các anh, chị đang làm việc tại công ty đã giúp đỡ, tạođiều kiện cho tôi nghiên cứu và hoàn thiện đề tài khóa luận

Xin chân thành cảm ơn!

Từ viết tắt Nội dung

Bảng 1 1 Một số văn bản pháp lý làm cơ sở định giá đất và BĐS .19

Bảng 2.1 Thông tin pháp lý tài sản thẩm định giá 27

Bảng 2.2 Thông tin hiện trạng tài sản thẩm định giá 28

Bảng 2.3 Thông tin chỉ tiêu quy hoạch 31

Bảng 2.4 Suất vốn đầu tư xây dựng chung cư theo quyết định số 706/QĐ–BXD .31

Bảng 2.5 Suất vốn đầu tư xây dựng tầng hầm theo quyết định số 706/QĐ–BXD .32

Bảng 2.6 Bảng tổng hợp chi phí đầu tư xây dựng 33

Bảng 2.7 Một số thông tin về dự án Citihome, quận 2 34

Bảng 2.8 Một số thông tin về dự án The CBD Premium Home , quận 2 34

Bảng 2.9 Một số thông tin về dự án Grandora, quận 2 35

Bảng 2.10 Tổng hợp các thông số dự kiến doanh thu cho TSTĐG .36

Bảng 2.11 Tổng hợp khoản chi phí 36

Bảng 2.12 Bảng ước tính tổng mức chi phí đầu tư xây dựng và giá trị chiết khấu .36

Bảng 2.13 Bảng ước tính lợi nhuận nhà đầu tư và giá trị chiết khấu .37

Bảng 2.14 Kết quả ước tính vốn vay của chủ đầu tư dự án theo chi phí và giá trị chiết khấu 38

Bảng 2.15 Kết quả ước tính doanh thu thu từ bán căn hộ thương mại và giá trị chiết khấu 39

Bảng 2.16 Kết quả ước tính doanh thu thu từ cho thuê bãi đỗ xe, tầng trung tâm thương mại và giá trị chiết khấu 40

Bảng 2.17 Bảng ước tính giá trị khu đất cần thẩm định theo phương pháp thặng dư 49

Bảng 3.1 Thông tin tài sản thu thập và giá đất ở tại khu vực .54

Bảng 3.2 Ước tính yếu tố tác động đến giá trị TSTĐ 56

Bảng 3.3 Thông tin giá đất ở tại khu vực khảo sát .58

Bảng 3.4 Kết quả thẩm định giá đất .60

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.2 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình 8

Hình 1.3 Mối quan hệ giữa giá trị đất đai 8

Hình 1.4 Tính ngưỡng của giá cả đất đai 9

Hình 1.5 Tính phi tuyến của giá cả đất đai 10

Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức .23

Hình 2.2 Quy trình thẩm định giá trị tài sản 24

Hình 2.3 Bản đồ quy hoạch khu dân cư Cát Lái .26

Hình 2.4 Vị trí TSTĐG 27

Hình 2.5 Sơ đồ chi tiết TSTĐG .29

Hình 2.6 Đường trước TSTĐ……… ……….30

Hình 2.7 Bảng tên đường ……… ……… 30

Hình 2.8 Đường trước TSTĐ……… ……….30

Hình 2.9 Hình ảnh TSTĐ……….30

Hình 2.10 Hình ảnh TSTĐ……… ……….30

Hình 2.11 Hình ảnh TSTĐ……… ……….30

Hình 2.12 Vị trí các dự án đã và đang phát triển lân cận TSTĐG .35

Hình 3.1 Vị ví TSTĐ và các TSSS 56

MỤC LỤC

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác thẩm định định giá đất đai cụ thể 2

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 4

7 Kết cấu dự kiến của luận văn 4

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .5

1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất 5

1.1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai 5

1.1.2 Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai 7

1.1.3 Khái niệm, tính chất, đặc điểm của BĐS 10

1.1.4 Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá 12

1.1.5 Phương pháp định giá đất đai 13

1.2 Cơ sở pháp lý 14

1.2.1 Nguyên tắc định giá trong luật đất đai 2013 14

1.2.2 Các nguyên tắc định giá đất và BĐS theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 14

1.2.3 Các phương pháp định giá đất theo quy định của bộ Tài nguyên – Môi trường 16

1.2.4 Các phương pháp định giá BĐS theo quy định của bộ Tài chính 18

1.2.5 Cơ sở pháp lý về định giá đất và BĐS 19

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỤ THỂ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ CHI NHÁNH TP.HỒ CHÍ MINH .22

2.1 Khái quát về đơn vị thực tâ ̣p 22

2.1.1 Khái quát về công ty thực tâ ̣p 22

2.1.2 Khái quát về các dự án của công ty đã thực hiê ̣n 23

2.1.3 Quy trình định thẩm định giá của đơn vị đang thực hiện 24

2.2 Kết quả tham gia thực tế công tác thẩm định giá tại công ty thực tâ ̣p 26

2.2.1 Giới thiệu tài sản thẩm định giá – dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ 26

cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ 31

2.3 Đánh giá công tác thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ .50

2.3.1 Tích cực 50

2.3.2 Hạn chế 50

2.3.3 Nguyên nhân 51

CHƯƠNG 3 THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 205, TỜ BẢN ĐỒ SỐ 23, PHƯỜNG CÁT LÁI, QUẬN 2, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHO MỤC ĐÍCH VAY VỐN 53

3.1 Giải pháp chung 53

3.2 Giải pháp cụ thể 53

3.2.1 Thông tin thu thập từ thị trường 53

3.2.2 Kết quả thực hiện thẩm định giá 56

3.2.3 Một số thông tin khác về giá đất tại khu vực khảo sát 58

3.3 Tổng hợp kết quả 60

3.4 Một số kiến nghị góp phần hoàn chỉnh hệ thống thẩm định giá .61

3.4.1 Đối với Nhà nước 61

3.4.2.Đối với doanh nghiệp 61

3.4.3 Đối với công tác đào tạo 61

KẾT LUẬN 63

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 64

PHỤ LỤC 65

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Tại khu Đông Sài Gòn, Quận 2 được hứa hẹn sẽ là một trung tâm kinh tế,tài chính, văn hóa và giáo dục quy mô Các đồ án quy hoạch được xây dựngchuẩn mực và song song với cơ sở hạ tầng hình thành nên nhiều khu đô thị mớinhư: khu đô thị Thủ Thiêm, khu đô thị Cát Lái, khu đô thị An Phú – An Khánh,khu đô thị Thảo Điền, khu đô thị Thạnh Mỹ Lợi,… Trong đó, tại khu đô thị CátLái có diện tích 152,92ha được điều chỉnh về quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc– giao thông, sẽ góp phần thay đổi diện mạo mới của của ngõ phía Đông củathành phố Hồ Chí Minh trên tiến trình hiện đại hóa đất nước

Với diện tích 7988,9m2 sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở cao tầngkết hợp thương mại – dịch vụ tại thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23 bộ địa chính(theo tài liệu năm 2004) thuộc vị trí trung tâm khu đô thị Cát Lái Sự gắn kếtkhu nhà cao tầng với các mảng xanh và đồng bộ hóa các khu nhà ở thấp tầng ,cộng hưởng với các khu dân cư đã và đang hình thành tạo nên một cực vị thếmới tại khu vực này Do đó, việc sử dụng quỹ đất này có hiệu quả sẽ góp phầntạo nên sức bật trong tương lai gần

Theo đó, công tác thẩm định giá bất động sản này là một vấn đề quantrọng không thể thiếu; có thể nói vừa là “đòn bẩy” của các hoạt động kinh tếtrong nền kinh tế thị trường vừa là công cụ để điều chỉnh giám sát thị trường.Việc thẩm định giá đất sát với giá thị trường đóng vai trò rất quan trọng trongnền kinh tế, thông qua kết quả định giá giúp cho Nhà nước và chủ đầu tư cónhững quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân

sự Tuy nhiên, để xác định tốt giá trị của đất đai cần phải biết lựa chọn phươngpháp định giá phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt Bởi vì, khi định giá cóphương pháp được áp dụng để định giá cho nhiều loại bất động sản, nhưng cũng

có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một vài loại bất độngsản Điều này đã tạo nên sự “mù mờ” trong việc xác định giá trị của đất đai.Việc xác định đúng giá trị thị trường của đất đai, thúc đẩy thị trường này pháttriển minh bạch thì việc thẩm định giá đất là một hoạt động tất yếu

Chính vì vậy, kết hợp với những kiến thức thực tiễn trong quá trình thựctập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, cùng những lý thuyết đã đượchọc tập tại trường Đại học Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh,tôi đã nhận thấy có một số vấn đề trong phương pháp thẩm định giá đất xâydựng nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ để phục vụ cho mục đích vayvốn Nhằm nghiên cứu kỹ hơn và sâu hơn về vấn đề thẩm định giá nói chung vàphương pháp thẩm định giá đất đai nói riêng, tôi đã chọn chuyên đề: “Thẩmđịnh giá thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23, phường Cát Lái, quận 2, thành phố HồChí Minh cho mục đích vay vốn” làm chuyên đề cho khóa luận

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác thẩm định định giá đất đai

cụ thể.

1 Võ Thị Như Ánh (2015), luận văn thạc sỹ: Hoàn thiện công tác thẩm

định giá Bất động sản trong việc vay vốn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam, trường đại học Đà Nẵng Luận văn nghiên cứu hoạt

động thẩm định giá BĐS trong cho vay, phân tích và đề xuất giải pháp góp phầnhoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS tại ngân hàng Điểm hạn chế của luậnvăn là chỉ đề xuất phương pháp điển hình, mà không đưa ra phương pháp khác

để kiểm chứng khi thẩm định những tài sản cho thu nhập trong tương lai, nênchỉ mang tính chủ quan

2 Phùng Thị Thúy Nga (2014), luận văn cử nhân: Hoàn thiện công tác

định giá Bất động sản tại sàn giao dịch Bất động sản THT, trường đại học

Thăng Long Luận văn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản sửdụng làm căn cứ ra quyết định mua, bán Luận văn áp dụng chủ yếu là phươngpháp so sánh để xác định giá trị BĐS, chưa chứng minh được các tỷ lệ điềuchỉnh

3 Nguyễn Thị Kim Dung (2014), luận văn cử nhân: Hoàn thiện việc vận

dụng quy trình và phương pháp thẩm định giá Bất động sản tại công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, trường đại học Thăng Long Luận văn nêu được quy

trình thẩm định của đơn vị thực tập và áp dụng vào việc thẩm định giá bất độngsản, qua đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác tại Công ty Cổ phần Thẩmđịnh giá Thế Kỷ Luận văn vẫn chưa đi sâu vào giải pháp hoàn thiện công tácđịnh giá

4 Lê Thị Kim Phụng (2014), luận văn cử nhân: Thẩm định giá trị khu đất

tại số 9 Phạm Phú Thứ, phường 11, quận Tân Bình với dự án đầu tư xây dựng công trình trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp Luxury Tower cho mục đích vay vốn,trường đại học Tài chính – Marketing Luận văn đề xuất các chỉ số cần

thiết trong việc thẩm định giá tài sản bằng phương pháp thu nhập, từ đó chỉ ranhững bất cập trong công tác định giá tại nước ta, và đề xuất giải pháp hoànthiện Tuy nhiên, việc thẩm định chỉ dừng lại ở một phương pháp, chưa so sánhđối chiếu kết quả để đưa ra nhận định giá theo thị trường dẫn đến sự khách quanchưa được thể hiện tốt trong bài luận này

Các công trình nghiên cứu nêu trên chỉ đề cập giải quyết các vấn đề bấtcập tại ngân hàng hoặc tại một công ty cụ thể mà chưa đề cập đến giải quyết cácvấn đề của công tác thẩm định giá đất dự án khu đô thị Cát Lái, tại phường CátLái, quận 2, Tp.HCM phục vụ mục đích vay vốn Do đó, bài luận văn của tôi sẽtập trung nghiên cứu giá trị của BĐS cụ thể tại khu vực Cát Lái và hướng đến sựkhách quan nhất

3 Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng thẩm định giá đất đai tại dự án xây dựng nhà ở caotầng kết hợp thương mại – dịch vụ thuộc dự án khu dân cư Cát Lái, quận 2,Tp.HCM phục vụ cho mục đích vay vốn, xác định các vấn đề còn tồn tại và đềxuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất đai để giá đất được xác định

có sự hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

– Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của thẩm định giá đất đai

– Phân tích thực trạng công tác thẩm định giá đất đai tại dự án xây dựngnhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ thuộc dự án khu dân cư Cát Lái,quận 2, Tp.HCM phục vụ cho mục đích vay vốn

– Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá đất đai tại dự án xây dựngnhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ thuộc dự án khu dân cư Cát Lái,quận 2, Tp.HCM phục vụ cho mục đích vay vốn

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

– Giá trị và các hình thức biểu hiện của giá trị đất đai;

– Các yếu tố và các tiêu chí phản ánh các đặc điểm đất đai cấu thành giátrị đất đai;

– Nguyên tắc, quy trình và phương pháp xác định giá trị đất đai

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian trên địa bàn quận 2, Tp

Hồ Chí Minh, thời gian từ tháng 01/2018 đến tháng 06/2018 với nội dungnghiên cứu tập trung vào hoàn thiện phương pháp định giá đất đai

5 Phương pháp nghiên cứu

– Phương pháp điều tra: Thu thập các tài liệu, các văn bản pháp luật vềđất đai, chính sách về đất đai có liên quan đến công tác định giá bất động sảnnhư khung giá của Chính phủ, các Nghị định quy định về giá đất, giá quy địnhcủa Nhà nước và giá bồi thường

– Phương pháp thống kê: Thông qua việc điều tra, thống kê những tàiliệu, số liệu thu thập được về đề tài nghiên cứu sau đó dùng phương pháp thống

kê tập hợp các số liệu để có cái nhìn tổng quát về tình hình và công tác định giáBĐS

– Phương pháp so sánh: Thực hiện so sánh những số liệu đã thống kêđược, làm cơ sở để thực hiện phân tích chính xác gồm: so sánh về giá của thửađất cần định giá với các thửa đất đã biết giá; so sánh về các loại bất động sản;…tại khu vực khảo sát giá

– Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích, tổng hợp các trường hợptrong thực tế Từ đó thấy được ưu, nhược điểm trong quá trình định giá BĐS để

có cái nhìn tổng quát nhất về tình hình và thực trạng

– Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến đóng góp của giảng viênhướng dẫn thuộc khoa Quản lý đất đai và các anh, chị có chuyên môn nghiệp vụtại công ty

– Phương pháp toán kinh tế: Sử dụng các công thức trong kinh tế để tínhtoán từ đó sử dụng để phân tích phục vụ công tác định giá

– Phương pháp đối chứng: Thông qua việc đối chứng giữa các tài sản, đấtđai để tìm được giá phù hợp nhất cho công tác định giá bất động sản

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

Làm rõ được các hạn chế trong thẩm định giá đất đai cụ thể và đề xuấtđược các giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định giá đất đai để giá đất đaiđược xác định có sự hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan

7 Kết cấu dự kiến của luận văn

Nội dung của Luận văn dự kiến trình bày trong khoảng … trang với kếtcấu như sau:

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN LIÊN QUAN ĐẾN

VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.

1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất

1.1.1 Khái niệm, tính chất, đặc điểm và vai trò của đất đai

1.1.1.1 Khái niệm

Đất đai được hiểu bao gồm đất và người, nên có các tính chất tự nhiên và

xã hội Do đó, đất đai là sự vật địa lý – kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổnghòa giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộctrên một lãnh thổ nhất định 1

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá và chuyển tiếp qua các thế hệ,đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cảivật chất của xã hội Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tàisản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng;con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán(tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đấtđai loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trườngkhông những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và cáctài sản tạo lập gắn với đất đai 2

1.1.1.2 Tính chất và đặc điểm của đất đai

Đất đai là sự vật địa lý – kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hòa giữađất và hoạt động kinh tế  xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trênmột lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích

bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu baogồm đất và người Trong đó, con người là yếu tố quyết định đến sự hình thành

và phát triển của đất đai Không có con người chỉ có đất và trái đất

Dưới góc độ chính trị và pháp lý đất đai là một bộ phận không thể tách rờicủa lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia, là một trong những dấuhiệu cơ bản để xác định sự tồn tại của một quốc gia, một dân tộc Có thể nói đấtđai chính là tài sản quý giá nhất của mỗi quốc gia tài sản quý giá ấy phải đượcbảo vệ bằng cả xương máu vì vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sứcmạnh, địa vị của quốc gia đó

Dưới góc độ kinh tế, đất đai là nguồn tạo ra của cải vật chất, cùng với khảnăng tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai đã trở thành yếu tố sản xuấtđầu vào và đồng thời cũng là sản phẩm đầu ra của hoạt động đầu tư phát triển Ởgóc độ này, đất đai là tài sản BĐS có giá trị cao do con người tạo ra

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên và cũng là tài sản BĐS, chính vì thế nênđất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội đặc trưng cho khả năng củađất đai đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế  xã hội của con người

Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địachất, địa chấn và các đặc điểm địa lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các

đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai Con người có thể tác động làm thay đổitính chất tự nhiên của đất Nếu được sử dụng thích đáng đất đai sẽ không ngừngtốt lên Trong mối quan hệ với con người các tính chất tự nhiên của đất đai cómột chất lượng nhất định trong việc đáp ứng các nhu cầu vật chất của con người.

Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa, xã hội và kinh tế củacon người Tính chất xã hội còn được gọi là vị thế của đất đai Vị thế cũng đượchiểu là tổng hòa các mối quan hệ xã hội hình thành từ các tương tác thị trường

và phi thị trường, được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độquan hệ xã hội Đây chính là thước đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với một

vị trí đất đai nhất định

Các tính chất này trong mối quan hệ với con người xuất hiện các phạm trùchất lượng tự nhiên và vị thế xã hội Các phạm trù này mang tính chất bất địnhbởi vì được xác định trong mối quan hệ giữa con người với các tính chất tựnhiên và xã hội của đất đai

Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo

ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động KT–XH của con người, đượcgọi là lợi ích hay dịch vụ đất đai Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chấtlượng tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người

Hình 1.1 Tính chất và đặc điểm của đất đai

Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định về vị trí,tính khan hiếm về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng, tính dị biệt, tínhthích ứng và tính tăng trị 1

1.1.1.3 Vai trò của đất đai

Vai trò của đất đai đối với đời sống của con người: Đất đai là một sản

phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự tồn tại và phát triểncủa các sinh vật trên trái đất nói chung và con người nói riêng Đất đai đã trởthành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để nuôi sốngmình Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,

không có đất đai thì không thể có sự sống Các Mác đã viết: “Đất đai là tài sản

mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn”

Vai trò của đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế: Đất đai cótrước lao động và ngày càng trở thành yếu tố vô cùng quan trọng đối với sự pháttriển của các ngành kinh tế Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vậtchất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên vai trò của đất đai đốivới mỗi ngành sản xuất khác nhau trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau.Đặc biệt đối với ngành sản xuất nông nghịêp, đất đai có một vị trí vô cùng quantrọng Nó là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này, không có đất đai thì khôngthể có các hoạt động sản xuất nông nghiệp Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt,chủ yếu và không thể thay thế được Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa làcông cụ lao động của con người.

Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng công xưởng,nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động sản xuấtkinh doanh Đất đai còn là nơi cung cấp nguyên nhiên vật liệu trực tiếp, chủ yếucho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế biến thôngqua ngành nông nghiệp Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa hình, địa thếcủa đất đai đóng một vai trò khá quan trọng 2

1.1.2 Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai

1.1.2.1 Các quan điểm về giá trị của đất đai

Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá cả đất đai đượchình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lợi ích của đất đai trên thị trường Giá

cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị Giá trị thị trường của đất đai chính là giá trịtrao đổi của đất đai trên thị trường

Theo cách liệt kê mô tả của Tiến sĩ Trần Thanh Hùng hiện nay có 3 quanđiểm về giá trị đất đai : quan điểm kinh tế học chính trị Mác–xít; quan điểm kinh

tế học tân cổ điển; quan điểm kinh tế học hành vi Cụ thể:

– Quan điểm kinh tế học chính trị Mác – xít: hàng hóa có “ hai thuộc tính

là giá trị và giá trị sử dụng” Giá trị sử dụng là thuộc tính vật chất tự nhiên củahàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người Giá trị là thuộc tính xãhội, là lao động xã hội kết tinh trong sản hàng hóa Quan điểm này cho rằng đấtđai “không có giá trị, vì đất đai không phải do con người làm ra và không có laođộng xã hội kết tinh”trong đó Vì vậy làm giảm đi giá của đất đai nên không phùhợp

– Quan điểm kinh tế học Tân cổ điển: đất đai có tính hữu dụng và đất đai

là đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi.Quan điểm này thì không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sứclao động” “Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn củacon người đều được coi là có giá trị sử dụng” Năng lực của giá trị sử dụng nàytrong việc trao đổi với các sản phẩm/ hàng hóa/ dịch vụ khác được gọi là giá trịtrao đổi của nó Dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị sử dụng là giá trị trao đổi

– Quan điểm kinh tế học hành vi: về giá trị bao gồm “giá trị hữu hình vàgiá trị vô hình” Giá trị hữu hình là do các yếu tố chất lượng tự nhiên và cải tạo ,

còn giá trị vô hình do các yếu tố xã hội cấu thành “Nếu vị thế đất đai khôngkhác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào gía trị hữu hình của nó,tức là giá trị sử dụng của đất đai” Điều này đúng với quan điểm kinh tế họcchính trị Mác – xít và quan điểm kinh tế học Tân cổ điển về giá trị Vì vậy, quanđiểm về giá trị của Mác chỉ là trường hợp đặc biệt của lý thuyết vị thế chấtlượng 1

Hình 1.2 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

1.1.2.2 Các hình thái giá trị của đất đai

Phạm trù giá trị chỉ được hiểu một cách rõ ràng trong từng bối cảnh cụthể Chúng ta thường gặp các phạm trù sau: Giá trị cảm nhận, giá trị tài chính,giá trị thị trường, giá trị trao đổi,… Trong thực tế thấy sử dụng lẫn lợi ích giá cả,giá mua, giá mua bán, giá thị trường Do đó, các hình thái biểu hiện của đất đai

sẽ bị tác động rất nhiều bởi các phạm trù giá trị

Hình 1.3 Mối quan hệ giữa giá trị đất đai

Giá trị cảm nhận là trạng thái tâm sinh lý con người khi tiêu dùng sảnphẩm về lợi ích thu được trong việc sử dụng hàng hóa Sự cảm nhận này phụthuộc vào tuổi tác, giới tính, văn hóa, vị trí, cuộc sống,… và quan trọng nhất làphụ thuộc vào trạng thái tình cảm của con người, mà như đã biết đây là trạngthái tình cảm hai cực dương âm lẫn lộn nhau Khi giải thích thì lợi ích cảm nhậnđược cao, ghét bỏ đến lợi ích cảm nhận thấp

Giá trị cảm nhận được thể hiện thông qua các giá trị như: giá trị mỹ thuật,giá trị nghệ thuật, giá trị tình cảm.

Giá trị tài chính được hiểu là hành vi trao đổi của con người để có được

sự thỏa mãn tâm sinh lý khi tiêu dùng sản phẩm (tức là có được giá trị cảmnhận) Theo nghĩa này, giá trị tài chính đồng nghĩa với giá trị trao đổi

Giá trị tài chính cân bằng với giá trị cảm nhận tại đường VEL, liên quanchặt chẽ với giá trị cảm nhận Đường VEL phản ánh quy luật tiền nào của nấy.Giá trị tài chính cũng như giá trị trao đổi là nội dung bản chất bên trong, biểuhiện ra bên ngoài thông qua giá bán, giá mua bán, giá thị trường Giá bán thiếtlập cao hơn giá cân bằng, giá mua bán không phải là giá thị trường, giá mua bán

là giá tình huống Giá thị trường là giá mua bán cộng lại chia trung bình 1

1.1.2.3 Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai

Thị trường đất đai là một trong những thành phần quan trọng của thể chếkinh tế thị trường, nhưng đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả đất đai trongthị trường có một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường

Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả trong một khu vực phần lớn đượcquy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó Sự thay đổi giá này thường gắnliền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là trào lưu tiêudùng xã hội

Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá trịtrao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luônxoay quanh mức giá trị này Vì vậy mà giá cả thị trường đất đai mang tínhngưỡng Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá cả đất đai khác nhau

Hình 1.4 Tính ngưỡng của giá cả đất đai

Giá cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cânbằng động Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của đất đai làkhông đổi, nhưng giá cả sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố Dothành phần vị thế mà giá trị trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế

là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao đổi, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũngtăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột Quá trình này là do quá

trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra Có nghĩa là, tập trung những người có

vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B

Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả đất đai sẽ đột nhiên

“cất cánh” Có thể hiểu đơn giản là vì có sự thay đổi trong động học dân cư đôthị Nói cụ thể hơn, một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng pháttriển, hay được kích thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần

sẽ có sự dịch chuyển những người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vịthế mới Động thái này được gọi là quá trình trưởng giả hóa, với hệ quả là giá cảtăng cao gấp nhiều lần

Ngược lại, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó như muốn cóthêm thu nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người cóthu nhập thấp di chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người có vị thế caotrước đây cảm thấy mình không còn tương thích với khu vực ấy, họ sẽ tìm kiếmmột khu vực khác phù hợp với vị thế của mình Động thái này được gọi là quátrình hoang hóa

Hình 1.5 Tính phi tuyến của giá cả đất đai

Ngoài tính ngưỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức làgiá đất được xác định không phải bằng một mức giá cụ thể, mà thường dao độngtrong một khoảng giá nhất định, phụ thuộc vào sự đánh giá vừa cảm tính và vừa

lý tính của người mua và người bán, của người sử dụng hiện tại và nhà đầu tưphát triển Thông thường giá đất theo sự đánh giá của người sử dụng hiện tại làmức giá chặn dưới, theo sự đánh giá của nhà đầu tư phát triển là mức giá chặntrên, mức giá thị trường sẽ dao động trong khoảng chênh lệch này 1

1.1.3 Khái niệm, tính chất, đặc điểm của BĐS

1.1.3.1 Khái niệm

Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo hình thức phân chia khác nhau donhu cầu quản lý và sử dụng Nhìn chung tất cả các nước đều phân chia tài sảnthành hai loại là bất động sản và động sản Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá vàquyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động

sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai quy định tạiđiều 105 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trong khi đó theo điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bất độngsản bao gồm:

– Đất đai :

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng khôngphải là BĐS);

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chấtlượng của đất đai đó)

– Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sảngắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể:nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…;

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầucống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của côngtrình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình;

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trịtheo các tiêu chuẩn đo lường nhất định

– Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hoá BĐS có ý nghĩa vôcùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS

– Bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng

hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởnglớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sửdụng BĐS.

– Bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Tính phức tạp của đất đai

về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệtcủa hàng hoá BĐS Mặt khác, sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng,chế tạo cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá BĐS

– Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìnchung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá BĐS thì đặc điểm nàynổi trội hơn Vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịuảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, cònbao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó

– Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hoá BĐS có sựtác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện củahàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảmbớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia

– Bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sáchcủa Nhà nước BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về BĐSthường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Đểtăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, dó đó buộcphải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thựchiện việc quản lý chúng Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai ở bất cứquốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung, BĐS chịu sự chiphối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước

– Bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS thường cógiá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do

đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải caohơn so với các hàng hoá thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng cáccông trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, cáccông trình xây dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụthể và chi phí cho quản lý cũng rất cao 1

1.1.4 Khái niệm và các mục đích của thẩm định giá

1.1.4.1 Khái niệm thẩm định giá

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phùhợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn củaViệt Nam hoặc thông lệ quốc tế quy định tại điều 4 Pháp lệnh của Ủy banthường vụ Quốc hội số 40/2002/PL – UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002

Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xácđịnh giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù

hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mụcđích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá quy định tại điều 4 Luật Giá 2012.

Do vậy, có thể hiểu thẩm định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam:Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giátrị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của pháp luật sao cho phù hợp vớigiá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhấtđịnh theo tiêu chuẩn thẩm định giá

1.1.4.2 Khái niệm thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất là một hoạt động chuyên môn nhằm ước tính giá trị lôđất cần thẩm định theo thị trường tại một địa điểm, thời điểm xác định, phục vụcho mục đích xác định trước bằng các phương pháp phù hợp

1.1.4.3 Các mục đích thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho mộtcông việc nhất định Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sửdụng tài sản vào việc gì Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sảncần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định.Chính vì vậy, mục đích thẩm định giá được coi là một yếu tố quan trọng mangtính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn

về giá trị đối với tài sản được thẩm định giá

Xác lập mục đích của thẩm định giá tài sản là hiện thực hóa của việc thẩmđịnh giá tài sản Nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành thẩm định giá và cũng để trảlời những bất đồng về mặt giá trị khác của tài sản trong thẩm định giá

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật rất đadạng của tài sản nên quyết định tính đa dạng của mục đích thẩm định giá tài sản.Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế – kỹ thuật để xác định mục đích củathẩm định giá tài sản Có 2 nhóm mục đích thẩm định giá chính: là nhóm mụcđích phục vụ các nhu cầu từ thị trường và nhóm mục đích phục vụ cho công tácquản lý nhà nước

Nhóm mục đích phục vụ các nhu cầu từ thị trường: cơ sở cho việc thựchiện các giao dịch dân sự, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, đầu tư, đấu giá,bảo lãnh, tư vấn, thừa kế, cho thuê, bồi thường, huy động vốn

Nhóm mục đích phục vụ cho công tác quản lý nhà nước: Lập khung vàbảng giá đất: làm cơ sở tính thuế, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, bồi thường,

về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên

thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đấtcần định giá.4

1.1.5.2 Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tàisản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất rakhỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền vớiđất).4

1.1.5.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương sốgiữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tíchđất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm địnhgiá đất của loại tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhànước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.4

1.1.5.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất cótiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc đượcphép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cáchloại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bấtđộng sản.4

1.1.5.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằngcách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủyban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy bannhân dân cấp tỉnh) ban hành.4

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Nguyên tắc định giá trong luật đất đai 2013

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Theo mục đích sửdụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp vớigiá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đãchuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấugiá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm,các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập

từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau quy định tại điều

tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế– xã hội, kỹ thuật, được pháp luật chấpnhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

– Nguyên tắc thay thế : giá trị của bất động sản thường được xác lập dựatrên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, sosánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của tài sản so sánh gần vớithời điểm xác định giá trị bất động sản

– Nguyên tắc cung cầu: giá trị của bất động sản được xác định bởi mốiquan hệ cung cầu và tác động đến cung cầu trên thị trường Khi nhu cầu về loạiđất loại tài sản tăng trong điều kiện cung không đổi thì giá tài sản tăng lên vàngược lại

– Nguyên tắc thay đổi: giá trị đất đai bị tác động bởi điều kiện tự nhiên ,kinh tế , pháp luật , xã hội và môi trường liên quan tới nó Do đó giá trị đất đailuôn luôn biến động Đặc biệt, chú ý đến khoảng thời điểm xác định giá trị vì nóchỉ áp dụng ở khoảng thời gian ngắn

– Nguyên tắc lường trước/ dự báo trước: các triển vọng trong tương lai,lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản, việc đầu tư đem lại lợi íchtrong tương lai tác động đến giá trị đất đai tăng ở hiện tại Ngược lại, nhữngtác động tiêu cực ở tương lai làm giá trị đất đai giảm ở hiện tại

– Nguyên tắc phù hợp: tài sản phải phù hợp với môi trường của nó, phùhợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định

– Nguyên tắc khả năng sinh lợi của đất: là khoản lợi nhuận thu được từđất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

– Nguyên tắc cạnh tranh: là làm giảm hoặc tăng giá thị trường

Trong thị trường bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là:

+Cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu

+Cạnh tranh trong một không gian đại lý (vùng, các vùng, cả nước)

+Cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu

– Nguyên tắc cân bằng: các yếu tố cấu thành của tài sản cấu thành của tàisản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữudụng cao nhất Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ rarằng vị trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy

– Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: tổng thu nhập trên khoản đầu tưtăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tụctăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

– Nguyên tắc phân phối thu nhập: tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp cácyếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể đượcphân phối cho từng yếu tố này

– Nguyên tắc đóng góp: mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản vào tổng thunhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Giá trị của

một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắngmặt của tác nhân – đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản 3

1.2.3 Các phương pháp định giá đất theo quy định của bộ Tài nguyên – Môi trường

1.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

– Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giáđất dựa trên cơ sở phân tích mức giá các thửa đất trống tương tự với các thửa đấtcần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đấtvào thời điểm định giá hoặc gần thời điểm định giá

– Đặc điểm: Phương pháp so sánh trực tiếp phản ánh được tình hình thịtrường gần thời điểm xác định giá đất, làm cho giá cả tính ra có tính thực tế, dễđược chấp nhận Tuy nhiên, nó không có mô hình hay công thức cố định, màdựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá cả thị trường, bị phụ thuộcnhiều vào thông tin thị trường và các giao dịch tương tự Do đó, ở những nơi thịtrường kém phát triển thì phương pháp này không hiệu quả Dù vậy, đây vẫn làphương pháp cơ bản, là cơ sở cho các phương pháp định giá khác

– Quy trình thực hiện:

+ Khảo sát thu thập thông tin giao dịch;

+ Phân tích, so sánh điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa cácthửa đất so sánh với thửa đất cần định giá;

+ Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá;

+ Xác định giá đất của thửa đất cần định giá.5

1.2.3.2 Phương pháp chiết trừ

– Khái niệm: Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế, có nghĩa

là giá trị của một bất động sản hiện tại bằng chi phí mua một điểm tương tự vàxây dựng công trình có tiện ích tương đương thay thế

– Công thức biểu diễn:

Giá BĐS = Giá đất + Chi phí XDM – Lượng KHTL– Đặc điểm: Phương pháp chi phí được xem là sự kết hợp của phươngpháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Được áp dụng để định giá cho tất

cả các loại bất động sản nhưng phù hợp hơn cả là định giá những bất động sản íthoặc không có mua bán trên thị trường, những bất động sản không có hoặc ít cókhả năng cho thu nhập như bệnh viện, trường học, nhà thờ, chùa,…

+ Quyết định mức độ phù hợp của giảm giá tích lũy của các công trìnhxây dựng hiện có trên mảnh đất;

+ Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựnglại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để cóđược chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy;

+ Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào phương pháp vào giá trịước tính của mảnh đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chiphí.5

1.2.3.3 Phương pháp thu nhập

– Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tínhbằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên mộtđơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đếnthời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàngthương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấptỉnh

– Công thức biểu diễn:

Giá trị của thửa đất

Thu nhập ròng bình quân một nămLãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm– Quy trình thực hiện:

+ Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

+ Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửađất cần định giá

+ Xác định thu nhập ròng bình quân một năm

+ Xác định giá trị của thửa đất cần định giá 5

1.2.3.4 Phương pháp thặng dư

– Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối vớithửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xâydựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốtnhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triểngiả định của bất động sản

– Công thức biểu diễn:

Giá trị của thửa đất

Tổng doanh thu

Tổng chi phíphát triển– Đặc điểm: Định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độcủa nhà đầu tư phát triển, căn cứ vào công thức tính toán của phương pháp này

để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất

– Quy trình thực hiện:

+ Khảo sát thu thập thông tin;

+ Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản;

+ Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản;

+ Xác định giá đất của thửa đất cần định giá 5

1.2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

– Khái niệm: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất dựa trên bảng giá đấtđược ban hành tại địa phương nhân với hệ số giá thay đổi được khảo sát tại nơi

có tài sản cần định giá

– Công thức biểu diễn:

Giá trị của thửa đất

Giá đất trong

Hệ số điềuchỉnh giá đấtĐặc điểm: định giá theo phương pháp này cần một lượng lớn thông tin đầu vào để xác định hệ số thay đổi tại từng tuyến đường, từng khu vực

– Quy trình thực hiện:

+ Khảo sát, thu thập thông tin;

+ Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất;

+ Xác định hệ số điều chỉnh giá đất;

+ Xác định giá đất của thửa đất cần định giá 5

1.2.4 Các phương pháp định giá BĐS theo quy định của bộ Tài chính

– Phương pháp so sánh: thường được áp dụng để xác định giá trị của thửađất cần thẩm định giá với thông tin của những thửa đất được giao dịch trên thịtrường Phương pháp này thường được áp dụng đối với công tác xác định giá trịcủa những BĐS là đất trống, nhà ở riêng lẻ Phương pháp này thường được kếthợp với phương pháp chiết trừ

– Phương pháp chiết trừ: xác định giá trị của thửa đất trống, nhà ở riêng

lẻ, nhưng thửa đất cần thẩm định giá trong trường hợp không đủ thông tin giaodịch với thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự

– Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu: dùng

để xác định giá trị của thửa đất tạo ra thu nhập cho người sử dụng Áp dụng đểxác định giá trị của các BĐS thương mại như căn hộ, văn phòng, BĐS côngnghiệp… Phương pháp này thường kết hợp với phương pháp chiết trừ để xácđịnh các thông số về chi phí

– Phương pháp thặng dư: áp dụng với những bất động sản có tiềm năngphát triển để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất 6

1.2.5 Cơ sở pháp lý về định giá đất và BĐS

Bảng 1 1 Một số văn bản pháp lý làm cơ sở định giá đất và BĐS.

Stt Tên văn bản Số, Ngày ban hành Nội dung văn bản

I Luật

1 Luật Giá

Số 11/2012/QH13, Ngày 20 tháng 6 năm 2012

Quy định về giá

2 Luật Đất đai

Số 45/2013/QH13, Ngày 29 tháng 11 năm 2013

Quy định về quản lý và sử dụng đất đai.

II.Nghị định Chính phủ

1 Nghị định

Số 89/2013/NĐ–CP, Ngày 06 tháng 8 năm 2013

Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá

2 Nghị định

Số 43/2014/NĐ–CP, Ngày 15 tháng 5 năm 2014

Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

3 Nghị định

Số 44/2014/NĐ–CP, Ngày 15 tháng 5 năm 2014

Quy định về giá đất

4 Nghị định

Số 45/2014/NĐ–CP, Ngày 15 tháng 5 năm 2014

Quy định về thu tiền sử dụng đất

III.Thông tư, Quyết định của cấp Bộ, Liên bộ và Ngang bộ

A Bộ Tài chính

1 Thông tư

Số 126/2015/TT–BTC, Ngày 20 tháng 08 năm 2015

Về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.

2 Thông tư

Số 158/2014/TT–BTC, Ngày 27 tháng 10 năm 2014

Về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.

3 Thông tư

Số 06/2012/TT–BTC Ngày 11 tháng 01 năm 2012

Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ–

CP ngày 08/12/2008 và Nghị định số 121/2011/NĐ–CP ngày 27/12/2011.

4 Thông tư

Số 65/2013/TT–BTC, Ngày 17 tháng 5 năm 2013

Sửa đổi, bổ sung Thông tư 06/2012/TT–BTC ngày 11/01/2012 của

Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định 123/2008/NĐ–

CP ngày 08/12/2008 và Nghị định 121/2011/NĐ–CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ

5 Thông tư Số 38/2014/TT–BTC, Hướng dẫn một số điều của Nghị định

Stt Tên văn bản Số, Ngày ban hành Nội dung văn bản

Ngày 28 tháng 3 năm 2014

số 89/2013/NĐ–CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá

về thẩm định giá

6 Thông tư

Số 23/2014/TT– BTNMT, Ngày 19 tháng 5 năm 2014

Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

7 Thông tư

Số 24/2014/TT–BTNMT, Ngày 19 tháng 5 năm 2014

Quy định về hồ sơ địa chính.

8 Thông tư

Số 25/2014/TT–BTNMT, Ngày 19 tháng 5 năm 2014

Quy định về bản đồ địa chính

9 Thông tư

Số 76/2014/TT–BTC, Ngày 16 tháng 6 năm 2014

Về việc Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ–CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

10 Thông tư

Số 36/2014/TT–BTNMT, Ngày 30 tháng 6 năm 2014

Quy định Chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

B Bộ Xây dựng

1 Thông tư

Số 05–BXD/ĐT, Ngày 09 tháng 02 năm 1993

Hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở.

2 Quyết định

Số 20/2006/QĐ–BXD Ngày 12 tháng 7 năm 2006

Ban hành TCXDVN 373:2006 “Chỉ dẫn đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà”.

3 Thông tư

Số 05/2009/TT–BXD Ngày 15 tháng 4 năm 2009

Hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình.

4 Quyết định

Số 957/QĐ–BXD Ngày 29 tháng 9 năm 2009

Về việc công bố Định mức chi phí Quản lý dự án và Tư vấn đầu tư xây dựng công trình.

5 Thông tư

Số 04/2010/TT–BXD Ngày 26 tháng 5 năm 2010

Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu

tư xây dựng.

6 Công văn

Số 1245/QĐ–BXD, Ngày 24 tháng 06 năm 2013

Về việc hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng.

7 Quyết định

Số 634/QĐ–BXD, Ngày 09 tháng 06 năm 2014

Về việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2013

Stt Tên văn bản Số, Ngày ban hành Nội dung văn bản

8 Quyết định

Số 1161/QĐ–BXD, Ngày 15 tháng 10 năm 2015

Về việc công bố Tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014

9 Quyết định

Số 706/QĐ–BXD, Ngày 30 tháng 06 năm 2017

Về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm

2016

IV Quyết định, Văn bản hướng dẫn của UBND các cấp

1 Quyết định

Số 51/2014/QĐ–UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019.

3 Quyết định

Số 66/2012/QĐ–UBND, ngày 28/12/2012 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

4 Công văn

Số 1963/SXD–KTXD, ngày 02/02/2016 của Sở Xây Dựng Tp HCM

Về việc tính toán quy đổi suất vốn đầu

tư phần xây dựng tại thời điểm năm

2016 của Biểu giá chuẩn tại Quyết định số 66/2012/QĐ–UBND, ngày 28/12/2012 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh.

6 Quyết định

Số 19/2017/QĐ–UBND ngày 29/03/2017 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

7 Quyết định

Số 30/2017/QĐ–UBND ngày 22/07/2017 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Điều chỉnh bổ sung bảng giá đất ở ban hành kèm theo Quyết định số

51/2014/QĐ–UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Tiểu kết chương 1

Chương 1 đã hệ thống hóa được những cơ sở lý luận và pháp lý về địnhgiá đất trong đó bao gồm các khái niệm, tính chất, đặc điểm cũng như vai trò củađất đai, các yếu tố cấu thành giá trị đất đai và các hình thái biểu hiện của đất đai,các khái niệm và quy định về định giá đất Đồng thời, chương này cũng đề cặp

đến nội dung của một số phương pháp như phương pháp so sánh trực tiếp,phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư.

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

CỤ THỂ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ

CHI NHÁNH TP.HỒ CHÍ MINH.

2.1 Khái quát về đơn vị thực tâ ̣p

2.1.1 Khái quát về công ty thực tâ ̣p

– Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM GIÁ THẾ KỶ CHINHÁNH TẠI TP HỒ CHÍ MINH

– Tên viết tắt: CENVALUE

– Mục tiêu: phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyênnghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập Thế giới

+ Thẩm định giá bất động sản: Nhà phố, biệt thự, đất đai, công trình kiếntrúc xây dựng trên đất, nhà xưởng, trang trại, hạ tầng kỹ thuật

– Nghiên cứu thị trường:

– Tư vấn, định giá bán hàng hóa – dịch vụ của doanh nghiệp chuẩn bị gianhập thị trường mới, một kênh phân phối mới

– Xác định giá trị doanh nghiệp, thương hiệu doanh nghiệp

– Thẩm định các dự án đầu tư

– Miền Trung: Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị,

Đà Nẵng, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Bình Thuận

– Miền Nam: TP Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như Bình Dương, TâyNinh, Long Giang, Tiền Giang, Đồng Nai, Biên Hòa

– Các doanh nghiệp, công ty và cá nhân,…

2.1.2 Khái quát về các dự án của công ty đã thực hiê ̣n

Hình 2.2 Quy trình thẩm định giá trị tài sản (Nguồn: CENVALUE)

Quy trình thẩm định giá BĐS ở CENVALUE được xây dựng rất chặt chẽ

 Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định của khách hàng

 Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ TSTĐ

– Xác định loại tài sản định giá: BĐS gồm đất trống (vườn, thổ cư, nôngnghiệp ), đất và CTXD trên đất (nhà phố, biệt thự ), đất có mục đích sử dụngđặc biệt, đất sử dụng cho mục đích công cộng (trường học, bệnh viện )

– Quy mô, diện tích: Đất thổ cư có diện tích nhỏ (dưới 200m2) và lớn(trên 200m2) Đất nông nghiệp có diện tích nhỏ (dưới 1000m2) và lớn (trên1000m2)

– Thu thập hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS thẩm định:

+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đất trống cần có GCNQSĐ, giấy tờkhác thể hiện được QSDĐ Đất và CTXD trên đất cần có GPXD, hồ sơ hoàncông của công trình

+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đất và công trình trên đất đã xây dựngtrên đất đã xây dựng xong cần có GCNQSĐ, GPXD, hồ sơ hoàn công của côngtrình Đất trống sẽ được xây dựng dự án cần có GCNQSĐ, quyết định của cơquan có thẩm quyền cho phép đầu tư và thực hiện dự án, các công văn của cơquan có thẩm quyền phê duyệt về hệ số sử dụng đất, chiều cao tầng…, sơ đồ mặtbằng tổng thể dự án

 Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá

– Thống nhất thời gian, địa điểm thẩm định với khách hàng

– Xác định thời gian thực hiện thu thập thông tin đã xác định trước

– Xác định thời gian, phân tích, xử lý thông tin và lập báo cáo

– Xác định thời gian cấp chứng thư

 Bước 4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản

– Xác định vị trí tài sản theo chỉ dẫn của chủ sở hữu Tùy theo từng loạitài sản để tiến hành thẩm định hiện trường

+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đối với đất trống (có GCNQSĐ) phảighi nhận hiện trạng khu đất, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐSvới trục đường chính, chụp ảnh và minh họa Đối với đất và CTXD trên đất (cóGCNQSĐ) cần ghi nhận hiện trạng khu đất, hiện trạng CTXD, thời gian xâydựng, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đường chính,chụp ảnh và minh họa

+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đối với khu đất đã xây dựng chung cư,cao ốc văn phòng cần ghi nhận hiện trạng khu đất, hiện trạng CTXD, thời gianxây dựng, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS với trục đườngchính, chụp ảnh và minh họa Đối với khu đất trống sẽ xây dựng dự án cần ghinhận hiện trạng khu đất, xác định vị trí địa lý, quy hoạch, khoảng cách BĐS vớitrục đường chính, chụp ảnh và minh họa

Những thông tin thu thập tại hiện trường sẽ được kiểm tra, đối chiếu vớicác tài liệu liên quan, nếu nội dung không hoàn chỉnh, tài liệu văn bản khôngđầy đủ, phải kịp thời thông báo, bổ sung cho đầy đủ nếu phát hiện dấu hiệu sửachữa, làm giả phải xác minh làm rõ

– Thu thập thông tin thị trường

+ BĐS có quy mô, diện tích nhỏ: Đối với đất trống cần tìm kiếm cácTSSS đã hoặc đang giao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tươngđồng với TSTĐ Đối với đất và CTXD trên đất cần tìm kiếm TSSS hoặc đanggiao dịch có quy mô, diện tích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ

+ BĐS có quy mô, diện tích lớn: Đối với lô đất trống đã xây dựng dự án(chung cư, khách sạn) cần tìm kiếm TSSS hoặc đang giao dịch có quy mô, diệntích và mục đích sử dụng tương đồng với TSTĐ Đối với khu đất trống sẽ thựchiên dự án cần tiến hành áp dụng phương pháp thặng dư gồm: chi phí (đơn giásan lấp mặt bằng, đơn giá xây dựng và các chi phí liên quan khác, lãi vay ngânhàng và trái phiếu của chính phủ) và doanh thu (giá bán các loại BĐS, đơn giácho thuê TTTM, văn phòng, các công trình công cộng)

– Xác định tỷ suất chiết khấu

– Sau đó tiến hành phương pháp so sánh để kiểm tra, phương pháp thặng

dư để tìm đơn giá tài sản có diện tích và đặc điểm tương đương

 Bước 5: Lập bảng dự thảo kết quả thẩm định giá

– Phân tích tài liệu, hồ sơ sau khi tiến hành điều tra, thu thập thông tinhiện trường và thông tin TSSS

– Phân tích thông tin thu thập để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giácủa TSTĐ

– Chọn phương pháp thẩm định giá sau khi đã phân tích hồ sơ, tài liệu,thông tin thu thập được

Sau khi hoàn thành xong các nội dung cần thiết trong bản dự thảo báo cáokết quả sẽ được trình lên cho Phòng kiểm soát chất lượng hoặc Ban giám đốc.Nếu bản dự thảo báo cáo kết quả đạt thì tiến hành phát hành chứng thư Nếukhông đạt thì sẽ trả về cho Phòng thẩm định điều chỉnh và lập bảng dự thảo mới

 Bước 6: Phát hành chứng thư

2.2 Kết quả tham gia thực tế công tác thẩm định giá tại công ty thực tâ ̣p 2.2.1 Giới thiệu tài sản thẩm định giá – dự án nhà ở cao tầng kết hợp thương mại – dịch vụ.

2.2.1.1 Vị trí địa lý, giới hạn TSTĐ

Với diện tích 7988,9 m2 sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở cao tầngkết hợp thương mại – dịch vụ tại thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23 bộ địa chính(theo tài liệu năm 2004) thuộc vị trí trung tâm khu đô thị Cát Lái diện tích152,92 ha Địa chỉ: phường Cát Lái, quận 2, TP.HCM

– Hướng Bắc và Tây : tiếp giáp đất phát triển dự án nhà ở cao tầng

– Hướng Nam và Đông: tiếp giáp đất phát triển dự án nhà ở thấp tầng

Hình 2.3 Bản đồ quy hoạch khu dân cư Cát Lái.(Nguồn: Internet)

+ Xung quanh TSTĐG còn thưa dân cư;

+ Nằm gần khu vực cảng Cát Lái, đường Vành đai 2 nên lưu lượng xe lưuthông đông nên tình hình giao thông có sự phức tạp

Sở Tài nguyên và Môi trường, Tp.HCM

Công ty cổ phần Phú Gia

2

Quyết định về việc điều

chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ

1/500 Khu dân cư Cát Lái,

UBND quận

2, Tp.HCM

1() Các văn bản pháp lý được đính kèm tại phần Phụ lục

2.2.1.3 Hiện trạng sử dụng TSTĐ

Tài sản thẩm định nằm trong khu quy hoạch hoàn chỉnh tại khu dân cưCát Lái, với quy mô diện tích 7988,9 m2 .Qua khảo sát hiện trạng, thu thập đượccác thông tin như bảng 2.2 :

Bảng 2.2 Thông tin hiện trạng tài sản thẩm định giá

1 Vị trí

– Địa chỉ : Thửa đất toạ lạc tại thửa đất số 205, tờ bản đồ số 23 bộ

địa chính (theo tài liệu năm 2004); địa chỉ tại phường Cát Lái, quận 2, Tp HCM.

– Đường tiếp giáp khu

đất : Tiếp giáp 02 đường nội bộ trải đá rộng khoảng 16–20m và một đường dự kiến – Khả năng tiếp cận : Cách đường Nguyễn Thị Định khoảng 1,3km, cách

giao lộ Võ Chí Công – Nguyễn Thị Định khoảng 1,9km.

– Hướng : Đông Nam + Tây Nam (tiếp giáp đường trải đá); Tây

Bắc (tiếp giáp đường dự kiến); Đông Bắc (tiếp giáp đất trống phát triển dự án).

– Hình dáng lô đất : Tương đối vuông vức

– Hình thức sử dụng : Sử dụng riêng

– Mục đích sử dụng : Đất ở tại đô thị (xây dựng chung cư)

– Thời hạn sử dụng : Lâu dài

– Nguồn gốc sử dụng : Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

(Quyết định số 4868/QĐ–UBND ngày 01/11/2006 của

Uỷ ban nhân dân thành phố)

Một số hình ảnh thu thập được về hiện trạng của TSTĐ:

Hình 2.5 Sơ đồ chi tiết TSTĐG.